| 2011年第一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產(chǎn)相關專業(yè)人士參考，屬內部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。
2011年一季度隨著限購令的出臺，以及房地產(chǎn)金融逐步緊縮，我市房地產(chǎn)市場觀望氣氛日濃，商品房新增上市量同比減少，銷售備案累計同比增幅逐月收窄，總的來看，房地產(chǎn)市場受政策影響明顯。2011年一季度我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資161.27億元，同比增長35.08%。商品房施工面積5707.10萬m2，其中新開工面積428.43萬m2，同比增長14.79%、-40.75%；竣工面積417.63萬m2，同比增長60.31%。2011年一季度我市（含四縣市）累計批準預售372.65萬m2，同比減少5.62%；實現(xiàn)商品房銷售面積530.38萬m2，銷售金額272.11億元，同比分別增長6.10%、33.94%。
Part 1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況
一、批準預售情況
表1 2011年第一季度長沙市新建商品房、住宅供應情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積
（萬m2）同比（%）批準預售面積
（萬m2）同比（%）
全 市372.65 -5.62 332.99 -7.10
其中芙蓉區(qū)0.00-100.00 0.00-100.00
天心區(qū)28.16-56.23 24.86-55.75
岳麓區(qū)83.2980.16 74.2577.80
開福區(qū)51.93-16.21 46.82-22.37
雨花區(qū)72.01-31.41 71.22-23.93
長沙縣75.6012.13 73.5219.62
望城縣16.9511.96 9.79-31.68
瀏陽市23.9745.71 20.5239.02
寧鄉(xiāng)縣20.7470.28 12.0114.06
小結：一季度長沙商品房批準預售量同比下降，內五區(qū)降幅明顯
2011年一季度全市新建商品房累計批準預售372.65萬m2，同比減少5.62%，其中住宅批準預售332.99萬m2，同比減少7.10%。分區(qū)域來看，內五區(qū)新建商品房累計批準預售235.39萬m2，同比減少17.01%，其中住宅批準預售217.15萬m2，同比減少15.62%。由于傳統(tǒng)淡季及開發(fā)商等待限購政策出臺、以及出臺后觀望情緒的影響，一季度我市新建商品房新增批準預售量有明顯減少。
二、新建商品房銷售總量
表2 2011年第一季度長沙市新建商品房、住宅銷售備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m）同比（%）
全 市530.38 6.10 473.44 1.27
其中芙蓉區(qū)33.82 51.91 29.01 71.45
天心區(qū)65.89 58.91 54.44 49.39
岳麓區(qū)82.06 33.03 78.27 34.93
開福區(qū)69.38 -15.43 65.34 -15.56
雨花區(qū)128.39 -4.57 117.19 -7.14
長沙縣64.06 -26.38 58.94 -30.72
望城縣30.15 31.43 27.00 18.58
瀏陽市18.32 -25.47 16.11 -30.11
寧鄉(xiāng)縣38.31 64.07 27.14 25.30
小結：一季度長沙商品房銷售備案量同比小幅增長，內五區(qū)同比增長約一成
2011年一季度全市新建商品房累計銷售備案530.38萬m2，同比增長6.10%，其中住宅銷售備案473.44萬m2，同比增長1.27%。分區(qū)域來看，內五區(qū)新建商品房累計銷售備案379.54萬m2，同比增長10.98%，其中住宅銷售備案344.25萬m2，同比增長9.30%。由于春節(jié)假期及對限購等房地產(chǎn)新政的觀望，2月備案量驟減，3月備案量雖有所回升，但相較去年同期仍有一定降幅。
三、二手房銷售面積
表3 2011年第一季度長沙市二手房、住宅銷售情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%）
全 市93.94 -21.40 69.61 7.53
其中芙蓉區(qū)17.60 34.72 8.81 -5.54
天心區(qū)11.25 30.20 8.02 0.59
岳麓區(qū)9.91 10.07 8.03 2.19
開福區(qū)9.49 -25.44 8.25 0.59
雨花區(qū)15.07 -33.63 14.12 5.11
長沙縣11.68 2.28 9.40 10.33
望城縣3.50 29.15 2.80 30.84
瀏陽市10.18 15.81 6.91 40.16
寧鄉(xiāng)縣5.26 -82.73 3.28 38.98
小結：一季度長沙二手房交易較為低迷，3月成交量有較大回升
2011年第一季度，全市二手房成交面積93.94萬m2，成交套數(shù)為7805套，同比分別增長-21.40%、1.96%；其中住宅成交69.61萬m2，成交套數(shù)為6815套，同比分別增長7.53%、0.93%。分區(qū)域來看，內五區(qū)二手房成交面積63.32萬m2，成交套數(shù)為5521套，同比分別減少4.27%、-1.87%；其中住宅成交47.22萬m2，成交套數(shù)為4921套，同比分別增長0.93%、-5.82%。由于傳統(tǒng)交易淡季和對房地產(chǎn)政策觀望的影響，2月成交量達到近一年來最低值，3月政策明朗后，成交量有較大回升。
四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析
表4 2011年第一季度長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.925.868.287.318.525.488.611.807.285.65
小結：一季度長沙房產(chǎn)一、二級市場比值繼續(xù)增大，商品房交易比重更加凸顯
房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2011年第一季度全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為5.65：1，其中，內五區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為5.99：1，比2010全年比值分別增大1.08、1.00。從各區(qū)縣情況來看，除芙蓉區(qū)、瀏陽市外，其他各市房產(chǎn)一、二級市場比值均超過5.4，表明由于長沙二手房市場仍欠發(fā)展，各區(qū)房產(chǎn)一、二級市場比值均較大，商品房市場交易在整個房地產(chǎn)市場交易中占據(jù)絕對優(yōu)勢。
五、銀行抵押貸款情況
表5 2011年第一季度長沙市房屋抵押情況
區(qū) 域全 市同比（%）其中：內五區(qū)同比（%）
一般抵押抵押筆數(shù)（筆）54105-3.53374951.87
其中：個人53401-3.21372182.61
抵押面積（萬m2）953.770.76511.721.31
其中：個人722.60-1.65416.801.20
貸款金額（億元）256.2918.23184.2219.17
其中：個人194.9314.96144.8919.28
在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）212-54.70153-10.53
抵押面積（萬m2）108.27-43.4882.54-45.45
貸款金額（億元）29.441.4124.14-3.25
小結：一季度長沙在建工程抵押量同比降幅較大，抵押率下調
2011年第一季度，全市辦理抵押登記手續(xù)54105筆，抵押面積953.77萬m2，貸款金額256.29億元，同比分別增長-3.53%、0.76%、18.23%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)53401筆，抵押面積722.60萬m2，貸款金額194.93億元，同比分別增長-3.21%、-1.65%、14.96%。分區(qū)域來看，內五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)37495筆，抵押面積511.72萬m2，貸款金額184.22億元，同比分別增長1.87%、1.31%、19.17%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)37218筆，抵押面積416.80萬m2，貸款金額144.89億元，同比分別增長2.61%、1.20%、19.28%。
2011年第一季度，全市共辦理在建工程抵押212筆，抵押面積108.27萬m2，貸款金額29.44億元，同比分別增長-54.70%、-43.48%、1.41%。其中，內五區(qū)共辦理在建工程抵押153筆，抵押面積82.54萬m2，貸款金額24.14億元，同比分別減少10.53%、45.45%、3.25%。
從全市抵押情況來看，第一季度全市一般抵押筆數(shù)、面積同比略有降低，但全市在建工程抵押筆數(shù)、面積同比均出現(xiàn)較大減少，這表明開發(fā)商在建工程抵押規(guī)�？s小，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的從嚴政策已經(jīng)對開發(fā)商融資產(chǎn)生了實質性的影響，抵押率出現(xiàn)下調。
Part 2 長沙市（內五區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況
六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
表6 2011年3月長沙市土地供應和交易情況
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)全市
出讓情況宗 數(shù)100113
面積（m2）52621.9900 6123.684251.4062997.07
成交情況宗 數(shù)100102
面積（m2）15027.020017850.02032877.04
金額（萬元）54586 005975060561
綜合地價水平值（元/m2）36325 00 3347 0 18420
表7 2011年3月長沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)
成交宗數(shù)2200
成交面積（m2）32877.0432877.0400
成交金額（萬元）60561 60561 00
綜合地價水平值(元/m2)18420 18420 00
小結：一季度土地市場較為冷清，無新住宅用地入市
第一季度，全市招拍掛出讓土地掛牌15宗，土地面積45.42萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌12宗，土地面積41.92萬m2；工業(yè)用地掛牌3宗，土地面積3.50萬m2。全市土地實際成交20宗，成交面積149.95萬m2，成交總金額1110811萬元，綜合地價水平值7408元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積50.88萬m2，成交金額1026080萬元；住宅用地成交面積13.91萬m2，成交金額41400萬元；工業(yè)用地成交面積85.15萬m2，成交金額43331萬元。
七、長沙（內五區(qū)）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數(shù)計）
表8 2011年第一季度長沙內五區(qū)新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套）
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2185910.14 490915.32 -30500.38
60-90m2471025.69 915828.58 -44480.51
90-120m2406122.15 651220.33 -24510.62
120-144m2381020.78 628819.63 -24780.61
＞144m2389521.24 517116.14 -12760.75
合計18335100.00 32038100.00 -137030.57
小結：60-90m2中小面積戶型是當前我市內五區(qū)商品住宅新增供銷的主力戶型
2011年第一季度長沙內五區(qū)住房供應套均面積為118.44m2，同比增大9.72%。從供銷對比來看，由于2月供銷量驟減，故累計供銷比仍維持在較低水平。從各面積段來看，除60m2以下住宅外，其他各面積段批準預售套數(shù)均超過總量的1/5，其中60-90m2批準預售套數(shù)超過總量的1/4；而銷售備案量則是60-90m2、90-120m2套型比例超過1/5，其中60-90m2銷售備案量比例超過28%，這表明60-90m2面積段套型已經(jīng)成為我市內五區(qū)供銷的首要套型。90m2以下戶型供應占比為35.83%，比去年同期減少3.56個百分點。
八、長沙（內五區(qū)）新建商品房待銷情況
小結：內五區(qū)商品房待銷500.13萬m2，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量超過100萬m2，144m2以上商品住宅的待售比例最大
2009年以來，截止今年3月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為500.13萬m2，較上月底增加6.86萬m2。其中住宅377.66萬m2,占75.51%；非住宅122.47萬m2，占24.49%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.29%、28.20%、27.59%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比43.41%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比19.26%。
Part 3 2010年長沙房地產(chǎn)市場綜合評價
九、商品住宅成交價格指數(shù)分析
根據(jù)我市商品住宅成交價格指數(shù)分析模型，至2011年3月底，我市商品住宅成交價格指數(shù)為222.39點，較年初上漲9.21點，今年的月均漲幅為3.07點，增幅較去年減少0.25點。從具體單月指標來看，今年1月價格指數(shù)小幅上漲，2月價格指數(shù)漲幅大，為量縮價漲期，3月受政策的影響，價格指數(shù)有較大跌幅。
從面積子市場指數(shù)來看，今年以來，90-120m2面積段價格指數(shù)的月均漲幅最大為5.50點，主要是2月指數(shù)增長快；60-90m2面積段價格指數(shù)始終保持較平穩(wěn)的增長趨勢，月均漲幅也較大為5.16點；144m2以上面積段價格指數(shù)月均漲幅最小為1.17點。
從板塊子市場指數(shù)來看，今年以來，北城板塊、新南城板塊、中心板塊價格指數(shù)持續(xù)上漲，月均漲幅分別達7.45點、7.03點、6.50點，河西板塊、東城板塊價格指數(shù)漲幅相對較小，月均漲幅分別為2.90點、1.86點。
小結：全年內五區(qū)城房指數(shù)漲勢趨緩，部分子市場指數(shù)漲幅較大
2011年商品住宅價格指數(shù)漲速較去年有所減慢，今年累計上漲9.21點，達到222.39點，月均漲幅為3.07點；分面積段來看，90-120m2、60-90m2面積段價格指數(shù)漲幅較大，中等戶型價格漲勢領先；分板塊來看，北城板塊、新南城板塊、中心板塊價格指數(shù)漲幅居前，部分高端項目、精裝項目的成交拉高了區(qū)位的整體均價。
十、房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析
小結：一季度長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)明顯回落，處于低景氣空間
依據(jù)我市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2011年一季度長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)出現(xiàn)明顯回落，指數(shù)值相對偏低。經(jīng)歷去年年末長時間高景氣運行的長沙房地產(chǎn)市場在2011年一季度開始降溫，1月長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)為100.48，環(huán)比回落4.33點，主要表現(xiàn)為土地交易、房地產(chǎn)投融資規(guī)模等出現(xiàn)萎縮。2月受“新國八條”以及對限購、限價政策預期的影響，商品房銷售、供應量、貸款明顯減少，市場景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，跌至97.02，環(huán)比回落3.46點。3月，長沙“限購令”和房價控制目標相繼出臺，對房地產(chǎn)市場形成嚴厲調控，市場景氣指數(shù)為98.15，環(huán)比上升1.13點，與上月基本持平，市場仍未見較大起色。依據(jù)一季度全市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)可知，國家房地產(chǎn)調控措施的效果已開始逐漸顯現(xiàn)，市場在逐步趨于平穩(wěn)。
Part 4 2011年后三季度長沙房地產(chǎn)市場預測與展望
今年一季度，全國房地產(chǎn)市場調控政策頻出，從“新國八條”、節(jié)后加息到各大城市陸續(xù)出臺商品住房限購細則與房價控制目標，再到發(fā)改委要求商品房明碼標價以及取消或降低部分住房交易手續(xù)費等，一只又一只調控抓手正逐漸深入房地產(chǎn)市場的“骨髓”，效果開始慢慢顯現(xiàn)。作為二線城市的長沙，在密集而嚴厲調控下一季度市場出現(xiàn)了積極變化，總體呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的態(tài)勢。3月4日長沙出臺了本地特色的限購細則，3月31日又出臺了限漲目標，在一直緊繃的調控氛圍下，長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾方面走勢：
（一）房價控制目標效果有待考察
“新國八條”要求，2011年各城市要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。按照這一調控要求，長沙公布了年度房價調控目標，力爭2011年新建普通商品住房價格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，這一目標顯然不太嚴厲，僅限制了房價漲幅在一定范圍內，未提降房價，其落實效果有待進一步考察。但是通過分析，60平米以下的戶型價格漲幅最大，因此漲幅最大的小戶型受“限漲令”影響可能較大。
（二）商品房成交量或有所下滑，房價短期將不會松動
從商品房成交數(shù)據(jù)來看，“國八條”出臺后，一季度長沙商品房成交量出現(xiàn)明顯下跌，尤其2月份，商品房銷售面積環(huán)比減少73.45%，跌幅相當大，3月份成交也未見起色。隨著長沙“限購令”的逐步深入實施，剛性需求維持比較穩(wěn)定的水平，而投資投機行為被限購令拒之門外，因此成交量可能在后期會繼續(xù)小幅下滑，但不會過度冷清。房價方面，目前長沙房價一直比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動，由于長沙調控政策、房價控制目標相對寬松，“房價洼地”效應，充沛的市州人群購買力，加上中心城區(qū)棚改，將讓置業(yè)需求總量不會過低，房價短期內難以撼動，將不會有較大下行趨勢，基本持平。
（三）剛需有保證，投資投機將繼續(xù)被壓制
長沙房地產(chǎn)市場中90平米以下的商品住房占總量的比例接近40%，且90平米以下新建商品住房是投資投機行為的集中對象，也是價格上漲最厲害的面積區(qū)間，同時長沙首次購房者中又以購買90平米以下住房的居多，因此本次限購令將90平方米以下新建商品房作為限購對象，旨在保證全市剛性需求，打擊投資投機行為。在限購令的持續(xù)執(zhí)行下，今年全市剛性需求將得到較大程度滿足，投資投機行為將被有效抑制，市場將更加理性。
（四）二手房、大戶型、商業(yè)地產(chǎn)或迎來絕佳發(fā)展期
長沙作為二線城市，二手房市場發(fā)展長期不景氣，大戶型商品住房積壓較多，滯銷嚴重。此次長沙限購細則僅限制90平米以下新建商品住宅，而二手房、大戶型不在限購之列，一些受限購房者極有可能轉入二手房市場，或者購買大戶型房，這給原本銷售情況不樂觀的二手房、大戶型房帶來了較大市場空間。另外，由于目前房地產(chǎn)調控政策主要是針對商品住宅，住宅市場的擠出效應可能使大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓等，后期商業(yè)地產(chǎn)有望成為投資新主流。
（五）市場綜合景氣逐步回落，市場觀望氣氛較濃
去年年底長沙樓市成交量出現(xiàn)井噴，市場呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢，市場綜合景氣指數(shù)持續(xù)在高位盤旋，并創(chuàng)下新高，“翹尾”現(xiàn)象明顯。但是到了今年年初，受到“國八條”調控政策影響，長沙房地產(chǎn)市場各方面表現(xiàn)都有所收斂，市場綜合景氣指數(shù)已經(jīng)在逐步回落，考慮到目前國家各方面調控政策持續(xù)發(fā)威，全國銀貸緊縮局面預計將一直延續(xù)，所以后三季度市場綜合景氣將難以強烈反彈，無論是開發(fā)商還是購房者，觀望意識會有增無減。但值得注意的是5月春交會前后樓市可能會出現(xiàn)短期旺市。
（六）商品房市場將向品牌、品質化轉型
受國家與各地調控政策影響，2011年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)市場分化萌芽。中小戶型住宅、性價比高的品質樓盤是購房者的首選，商業(yè)、寫字樓等由于受調控政策影響較小，被投資者所熱捧，從而水漲船高。而相反，一些大戶型、低品質樓盤則存在嚴重滯銷，于是出現(xiàn)了品質大盤前門庭若市，低質樓盤前門可羅雀的場景。這預示著長沙樓市已經(jīng)開始向品牌、品質化轉型，未來消費者眼光將更加挑剔，市場競爭將更加慘烈。
（七）保障房建設將進入實質性推進階段
國家已明確今年全國計劃建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今后五年新建保障性住房3600萬套，并且任務已經(jīng)分解到各地，貸款也已開始落實，可見國家增加保障住房有效供給的決心和力度。長沙市今年將積極承擔保障房建設任務，將保障房建設推入實質性的建設階段，切實加大住房保障力度，力爭完成今年全市保障性安居工程建設37592戶的總任務。特別是發(fā)展公共租賃住房方面，長沙首個公租房項目“麓城印象”以及高新區(qū)公租房試點項目已經(jīng)奠基開工，這標志著長沙在探索公共租賃住房建設、解決“夾心層”住房困難方面邁出了實質性的一步。今年還將有更多的公租房、廉租房等項目陸續(xù)推進，增加住房有效供給，穩(wěn)定市場，保障民生。
（八）土地市場走勢復雜，火爆局面可能再現(xiàn)
國家嚴厲的房地產(chǎn)調控或多或少對土地市場產(chǎn)生影響。從對國家房地產(chǎn)市場調控開始以來長沙土地市場招拍掛情況的分析，可以得出一個結論，土地市場對調控政策的感應并不明顯，全年走勢將比較復雜，難以把握。今年年初以來，長沙土地市場一直表現(xiàn)比較冷清，土地入市量，特別是住宅用地很少，地價比較正常。而3月份，在土地供應量嚴重不足的前提下卻突然殺出“地王”，這塊芙蓉區(qū)的商業(yè)用地溢價近4倍成交，似乎給冷清的土地市場來了一劑興奮劑，預計后三季度土地市場火爆局面極有可能再現(xiàn)。 |