| 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)的研究與應(yīng)用 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：曾鋒 陳敦旭 熊洋 |
近期國(guó)家密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的局面，使得未來(lái)走勢(shì)撲朔迷離，此時(shí)若能整體把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況對(duì)于社會(huì)、政府部門(mén)來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的。運(yùn)用指數(shù)原理，編制市場(chǎng)景氣指數(shù)，不失為研究目前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的好方法，同時(shí)也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)研究目的 目前，很多地區(qū)僅每月定期發(fā)布“城房指數(shù)”，反映市場(chǎng)價(jià)格水平與走勢(shì)，但還沒(méi)有能夠綜合反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的指數(shù)產(chǎn)品。此研究將根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，提出一套編制“房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)”的方案，彌補(bǔ)這一實(shí)踐空缺。市場(chǎng)景氣指數(shù)的研究，旨在可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)和程度，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)景氣指數(shù)的測(cè)算與判別，比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，為政府宏觀決策提供科學(xué)依據(jù)，為社會(huì)提供市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展情況。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)研究方法 目前，我國(guó)最具影響力、最具代表性的綜合性房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)是“國(guó)房指數(shù)”。本文的研究思路與方法借鑒“國(guó)房指數(shù)”的原理，但由于各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動(dòng)周期有所不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素及其重要程度也不盡相同，因此，不能采用統(tǒng)一的模型計(jì)算景氣指數(shù)，而應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和實(shí)際情況。于是在“國(guó)房指數(shù)”的基礎(chǔ)上，對(duì)研究方法加以改進(jìn)與創(chuàng)新，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)創(chuàng)新之處主要在于：（1）改進(jìn)了分類(lèi)指數(shù)的計(jì)算模型，采用移動(dòng)加權(quán)平均方法，以消除單月異常數(shù)據(jù)對(duì)研究的影響；（2）權(quán)重確定采用主觀（特爾菲法）與客觀（歷史數(shù)據(jù)熵值法）方法相結(jié)合，使權(quán)重賦值更符合市場(chǎng)實(shí)際；（3）建立三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)體系，指標(biāo)體系更加全面。除了可以分析每月房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)外，還可分析二級(jí)單項(xiàng)景氣指數(shù)，從多方面多層次把握市場(chǎng)情況；（4）在指標(biāo)性質(zhì)的選擇上，除了保留利用市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算得出的指標(biāo)外，還增加了利用及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)測(cè)算市場(chǎng)信心指數(shù)，將其作為市場(chǎng)景氣指數(shù)的一個(gè)重要方面加以研究。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)體系 �。ㄒ唬┲笜�(biāo)體系模型的構(gòu)建 依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)，指標(biāo)體系中應(yīng)有土地、資金、市場(chǎng)供求等方面的指標(biāo)，且應(yīng)包括預(yù)期、同步、滯后性質(zhì)的指數(shù)指標(biāo)。借鑒已有成果，建立如下房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)體系，詳見(jiàn)表1。 上述房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)體系分為目標(biāo)層A、指標(biāo)層B、指標(biāo)層C等三個(gè)層次，其中B層含6個(gè)指標(biāo)，主要從土地交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、新房交易、二手房交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)信心等六個(gè)方面來(lái)綜合體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況，其中市場(chǎng)信心指數(shù)是反映市場(chǎng)中企業(yè)、購(gòu)房者、中介、普通群眾等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)持有的態(tài)度，它與前面五個(gè)指數(shù)不同，其指數(shù)值由網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算而來(lái)；C層含18個(gè)指標(biāo)，它們是分屬于B層指標(biāo)的下級(jí)指標(biāo)，集中從不同側(cè)面反映市場(chǎng)情況，其最終目標(biāo)是反映A層指標(biāo)情況。所選指標(biāo)均為正向指標(biāo)。此指標(biāo)體系既可研究整個(gè)市場(chǎng)的景氣程度，也可了解市場(chǎng)六個(gè)單項(xiàng)環(huán)節(jié)的情況。 �。ǘ┲笜�(biāo)權(quán)重的確定方法 本研究采用主觀與客觀相結(jié)合，即特爾菲法與熵值法結(jié)合的方法給指標(biāo)賦固定權(quán)重。具體方法：將三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)原始數(shù)據(jù)利用熵值法客觀地測(cè)算C層和B層指標(biāo)的權(quán)重，然后邀請(qǐng)專(zhuān)家根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)C層和B層指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行調(diào)整。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)測(cè)度模型 �。ㄒ唬⿺�(shù)據(jù)無(wú)量綱化處理 選擇某一時(shí)點(diǎn)為時(shí)間起點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)至報(bào)告期各C層指標(biāo)每月的指標(biāo)值，形成每個(gè)指標(biāo)值的時(shí)間序列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成份大，具有先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，其發(fā)展帶有一定的盲目性，且受季節(jié)、政策等因素的影響比較明顯，造成某些時(shí)段市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)忽高忽低、大起大落的現(xiàn)象，因此有必要對(duì)收集的指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合修正。這里采用往前三個(gè)月移動(dòng)平均的方法消除短期波動(dòng)、季節(jié)變動(dòng)、不規(guī)則波動(dòng)等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)的影響，得到新的指標(biāo)數(shù)列，避免研究成果中出現(xiàn)異常情況。 由于構(gòu)建的指標(biāo)體系分別由資金、價(jià)值量和實(shí)物量等指標(biāo)構(gòu)成，各指標(biāo)間的計(jì)量單位不同，無(wú)可比性，且不能直接加權(quán)平均，必須采用消除量綱影響的方法來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行同度量處理，擬采用均值化法來(lái)消除量綱和數(shù)量級(jí)的影響。若指標(biāo)體系中存在指標(biāo)值越大越不好的逆指標(biāo)，則先采用倒數(shù)法對(duì)逆向指標(biāo)正向化。 �。ǘ〤層指數(shù)計(jì)算模型 C層指數(shù)是由C層指標(biāo)各時(shí)點(diǎn)上的指標(biāo)值經(jīng)修正、無(wú)量綱化處理以后，用報(bào)告期與基期對(duì)比得到的環(huán)比相對(duì)數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示�？紤]到各指標(biāo)在連續(xù)時(shí)間上的發(fā)展趨勢(shì)以及某些指標(biāo)特殊異常情況的出現(xiàn)，于是創(chuàng)新性地將對(duì)比的基期數(shù)據(jù)采用三個(gè)月數(shù)據(jù)移動(dòng)加權(quán)平均得到，權(quán)數(shù)按照離報(bào)告期時(shí)間越近權(quán)數(shù)越大來(lái)確定，具體計(jì)算公式如下： 式中：Ct,i表示第t年第i月的C層指數(shù)，Yt,i為第t年第i月的指標(biāo)值，Yt,i-1為第t年第i-1月的指標(biāo)值，Yt,i-2為第t年第i-2月的指標(biāo)值。這里采用每月環(huán)比指數(shù)，滿足指數(shù)每月定期發(fā)布的需要。 （三）B層指數(shù)的計(jì)算模型 B層指數(shù)是由各B層指標(biāo)對(duì)應(yīng)的C層指數(shù)加權(quán)平均后所得的總體指數(shù)，是由下一層次指數(shù)合成而來(lái)，公式如下： 式中：Bt,i代表第t年第i月的各B層指數(shù)，Ct,i代表第t年第i月的C層指數(shù)。 其中，市場(chǎng)信心指數(shù)B6的測(cè)算方案如下： 借鑒Katona的消費(fèi)者信心指數(shù)編制方法，本文僅研究市場(chǎng)預(yù)期信心指數(shù)，綜合反映企業(yè)、購(gòu)房者等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的信心。指數(shù)的測(cè)算采取網(wǎng)站隨機(jī)調(diào)查，數(shù)據(jù)每月統(tǒng)計(jì)一次。調(diào)查設(shè)置一個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題：對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期；設(shè)置三個(gè)答案供被調(diào)查者選擇：看好、持平、不看好，為單項(xiàng)選擇。 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算答案中選擇各個(gè)選項(xiàng)的比例P，令P1為看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的受訪者比例，P-1為不看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的受訪者比例。市場(chǎng)信心指數(shù)的基數(shù)定為100。 市場(chǎng)信心指數(shù)B6=（P1—P-1）×100+100 如果看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例高于持不看好態(tài)度的比例，指數(shù)將大于100，說(shuō)明整體上市場(chǎng)信心比較強(qiáng)。指數(shù)越高，說(shuō)明持看好態(tài)度的人數(shù)比例越高，市場(chǎng)信心越強(qiáng)；反之，受訪者中持不看好態(tài)度的比例大，指數(shù)將小于100，意味著市場(chǎng)整體上信心疲弱。指數(shù)取值在0-200之間。 （四）A層指數(shù)的計(jì)算模型 同理，A層指數(shù)由B層指數(shù)加權(quán)平均合成而來(lái)，公式如下： 式中：At,i代表第t年第i月的A層指數(shù)，Bt,i代表第t年第i月的B層指數(shù)，W代表指標(biāo)權(quán)重。 �。ㄎ澹┚皻獬潭扰袆e 指數(shù)計(jì)算出來(lái)后，對(duì)指數(shù)的測(cè)度和判別十分重要。根據(jù)景氣指數(shù)原理和規(guī)律，確定最終房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)值以100為景氣線，作為判別景氣程度的分界線。 為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)對(duì)市場(chǎng)的指導(dǎo)作用，有必要對(duì)景氣區(qū)域進(jìn)行細(xì)分。通過(guò)對(duì)測(cè)算出的各單項(xiàng)指數(shù)波動(dòng)幅度、它們對(duì)總指數(shù)的影響程度進(jìn)行研究，以及與市場(chǎng)實(shí)際情況相匹配，依據(jù)函數(shù)正態(tài)分布3 原理，確定將100上下浮動(dòng)5個(gè)點(diǎn)的區(qū)域作為正常景氣空間，并可結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，設(shè)置四個(gè)景氣程度判別區(qū)域，其中100-105為高景氣空間；105以上為超景氣空間，可能存在泡沫；95-100為低景氣空間；95以下為不景氣空間。同理，可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)六個(gè)單項(xiàng)環(huán)節(jié)的指數(shù)分別進(jìn)行判別。 五、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)的實(shí)證分析 按照上述研究方法，采用2009年9月至2010年12月的市場(chǎng)原始數(shù)據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣指數(shù)進(jìn)行測(cè)度和分析。 �。ㄒ唬┲笜�(biāo)權(quán)重的確定 根據(jù)近三年來(lái)的原始數(shù)據(jù)，按照指標(biāo)權(quán)重確定的方法，結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，形成指標(biāo)權(quán)重體系。具體權(quán)重結(jié)果見(jiàn)下表。 （二）今年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)趨勢(shì)分析 由圖1可知，今年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，除10月份指數(shù)略微超出景氣空間外，其他各月均在正常景氣空間內(nèi)。1月份由于上年年末“翹尾”效應(yīng)的影響，景氣指數(shù)值較高，處于高景氣空間；同時(shí)，4月、5月、6月、9月、10月、11月、12月的市場(chǎng)景氣指數(shù)分別也均處在高景氣空間，而2月、3月、7月、8月受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響，市場(chǎng)處于低景氣空間，但離景氣線不遠(yuǎn)，市場(chǎng)并不低迷。今年是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)控年”，從四月“國(guó)十條”到國(guó)慶前夕的“五項(xiàng)調(diào)控措施”，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控，這從景氣指數(shù)上也得到了印證。在“國(guó)十條”出臺(tái)后，5月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折下滑，下跌至8月份的97.09，直至9月份景氣指數(shù)開(kāi)始稍有上升，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)回暖跡象，出現(xiàn)“金九”樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，9月景氣指數(shù)上升至100.04。國(guó)家“9.29”調(diào)控后，恰逢國(guó)慶黃金周，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)未受新政影響，表現(xiàn)火爆，10月景氣指數(shù)上升至105.89。此后，11月、12月需求旺盛，市場(chǎng)表現(xiàn)亢奮，歲末“翹尾”效應(yīng)明顯，景氣指數(shù)在高位盤(pán)旋。景氣指數(shù)呈現(xiàn)出的變化規(guī)律與長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況基本相符。 六、結(jié)語(yǔ) 本文通過(guò)研究形成了一套比較完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)編制方法，對(duì)于其他地區(qū)編制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)具有一定的借鑒意義。實(shí)證分析部分，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)以及各單項(xiàng)環(huán)節(jié)指數(shù)進(jìn)行研究與測(cè)算，研究得出的各類(lèi)指數(shù)無(wú)論從市場(chǎng)整體還是從土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、新房交易、二手房交易、金融市場(chǎng)等方面，都能在一定程度上反映它們的發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)走勢(shì)，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)能夠?qū)φ块T(mén)的市場(chǎng)監(jiān)管工作起到輔助作用，使國(guó)家調(diào)控政策得到有效落實(shí)。該指數(shù)將每月定期發(fā)布一次，為政府、社會(huì)提供較真實(shí)的信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者理性決策，從而促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。 |