| 2010年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) |
| [作者]：◇ 文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。
2.本報(bào)告中涉及的新建商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
2010年在市委、市政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范與管理，大力推進(jìn)了保障性安居工程建設(shè)，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障與市場(chǎng)結(jié)合的住房供應(yīng)和消費(fèi)綜合體系，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也繼續(xù)保持了2009年來(lái)的火爆勢(shì)頭。初步統(tǒng)計(jì)2010年我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約680億元，同比增長(zhǎng)約37%，約占全市固定資產(chǎn)投資的21%。商品房施工面積約6633萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積約2337萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)約8%、32%；竣工面積約755萬(wàn)m2，同比減少約43%。2010年我市（含四縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2133.37萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)50.25%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積2140.46萬(wàn)m2，銷售金額928.48億元，同比分別增長(zhǎng)22.72%、43.13%。
Part1 長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
一、批準(zhǔn)預(yù)售情況
小結(jié)：商品房新增供應(yīng)逐季上揚(yáng)，全年新增批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)2000萬(wàn)m2
2010年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2133.37萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)50.25%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1877.71萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)44.14%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1508.36萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)59.20%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1374.49萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)56.06%；三縣一市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售625.01萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32.29%；其中商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售503.22萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)19.25%。按行政區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大，岳麓區(qū)次之；同比增幅來(lái)看，內(nèi)五區(qū)各區(qū)同比增幅均超40%，天心區(qū)增幅最大。
二、新建商品房銷售總量
小結(jié)：商品房銷售備案突破2000萬(wàn)m2，第二季度銷量最高
2010年全市新建商品房累計(jì)銷售備案2140.46萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)22.72%，其中住宅銷售備案1982.87萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)20.55%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案1481.65萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)16.11%，其中住宅銷售備案1363.29萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)14.08%；三縣一市商品房銷售備案658.81萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)40.76%，商品住宅銷售備案619.58萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)37.74%。全市新建商品房成交備案住宅與非住宅面積比例約為12.58：1，其中內(nèi)五區(qū)比值為11.52：1，三縣一市15.79：1。按行政區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)商品房銷售備案面積最大，長(zhǎng)沙縣次之；同比增幅來(lái)看，長(zhǎng)沙縣增幅最大，但芙蓉區(qū)、天心區(qū)負(fù)增長(zhǎng)。
三、新建商品房備案均價(jià)
小結(jié)：商品房銷售備案均價(jià)逐季上揚(yáng)，芙蓉區(qū)商品房備案均價(jià)最高，開(kāi)福區(qū)商品住宅備案均價(jià)最高
2010年長(zhǎng)沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4338元/m2，其中住宅4108元/m2；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4788元/m2，其中住宅4519元/m2；三縣一市商品房備案均價(jià)為3326元/m2，其中住宅3201元/m2。從各行政區(qū)來(lái)看，芙蓉區(qū)商品房備案均價(jià)最高，住宅均價(jià)開(kāi)福區(qū)最高，天心區(qū)漲幅最大。從均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，2010年全市均價(jià)整體呈上揚(yáng)趨勢(shì)，至12月均價(jià)達(dá)到最高，一季度、四季度月均價(jià)逐月上揚(yáng)，其中，四季度月均價(jià)環(huán)比漲幅較大；二季度、三季度月均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，但從走勢(shì)來(lái)看，均價(jià)也呈震蕩上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
四、二手房銷售面積
小結(jié)： 二手房成交接近470萬(wàn)m2，前三季度逐季走低，四季度逐月增長(zhǎng)
2010年，全市二手房成交面積468.62萬(wàn)m2，成交套數(shù)為35223套，同比分別增長(zhǎng)4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66萬(wàn)m2，成交套數(shù)為30804套，同比分別減少5.88%、8.02%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積296.85萬(wàn)m2，成交套數(shù)為25822套，同比分別減少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29萬(wàn)m2，成交套數(shù)為23417套，同比分別減少9.57%、13.16%；三縣一市二手房成交面積171.77萬(wàn)m2，成交套數(shù)為9401套，同比分別增長(zhǎng)23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37萬(wàn)m2，成交套數(shù)為7387套，同比分別增長(zhǎng)4.83%、13.25%。
五、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析
小結(jié)： 房產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，六區(qū)縣比值超過(guò)5
房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2010年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.57：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三縣一市為3.84，比2009全年比值增大0.68。從各區(qū)縣情況來(lái)看，2010年各區(qū)商品房市場(chǎng)成長(zhǎng)強(qiáng)勁，五區(qū)四縣中有六個(gè)區(qū)縣房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值高于5，隨著商品房銷量的猛增，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。
六、銀行抵押貸款情況
小結(jié)： 房產(chǎn)抵押面積超過(guò)歷史最高記錄；在建工程抵押同比增幅也較大
2010年，全市辦理抵押登記手續(xù)228480起，抵押面積3962.00萬(wàn)m2，貸款金額968.40億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)225230起，抵押面積3017.33萬(wàn)m2，貸款金額735.77億元。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)149747起，抵押面積2134.43萬(wàn)m2，貸款金額694.92億元，同比分別增長(zhǎng)16.39%、12.82%、35.31%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)148288起，抵押面積1695.22萬(wàn)m2，貸款金額526.65億元，同比分別增長(zhǎng)17.49%、21.14%、40.17%。
分期、現(xiàn)房來(lái)看，2010年全市辦理一般抵押（期房）112178起，抵押面積1236.64萬(wàn)m2，貸款金額347.68億元，辦理一般抵押（現(xiàn)房）116302起，抵押面積2725.36萬(wàn)m2，貸款金額620.72億元。其中內(nèi)五區(qū)辦理一般抵押（期房）74778起，抵押面積820.38萬(wàn)m2，貸款金額256.77億元，同比分別增長(zhǎng)1.13%、5.79%、21.74%；辦理一般抵押（現(xiàn)房）74969起，抵押面積1314.05萬(wàn)m2，貸款金額438.15億元，同比分別增長(zhǎng)37.03%、17.70%、44.76%。
2010年，全市共辦理在建工程抵押1980起，抵押面積853.12萬(wàn)m2，貸款金額169.84億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押877起，抵押面積621.66萬(wàn)m2，貸款金額137.21億元，同比分別增長(zhǎng)49.15%、40.20%、78.82%。
Part 2 長(zhǎng)沙市（內(nèi)五區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
七、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)土地成交總金額突破119.26億元，岳麓區(qū)掛牌出讓地塊宗數(shù)超過(guò)總數(shù)的一半
2010年內(nèi)五區(qū)招拍掛出讓土地掛牌94宗，土地面積461.55萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌47宗，土地面積203.79萬(wàn)m2；住宅用地掛牌22宗，土地面積108.60萬(wàn)m2。內(nèi)五區(qū)土地實(shí)際成交77宗，成交面積316.76萬(wàn)m2，成交總金額1192569萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值3765元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積155.37萬(wàn)m2，成交金額834212萬(wàn)元；住宅用地成交面積84.60萬(wàn)m2，成交金額315591萬(wàn)元。
2010年岳麓區(qū)出讓土地宗數(shù)最多，其次是開(kāi)福區(qū)；芙蓉區(qū)成交綜合地價(jià)最高。單月出讓成交情況：12月土地出讓掛牌宗數(shù)最多，10月土地成交宗數(shù)最多。
八、長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建純商品房均價(jià)情況
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為5182元/m2，12月均價(jià)相對(duì)于1月上漲1036元/m2
2010年長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建純商品房備案均價(jià)為5182元/m2，其中住宅4907元/m2。芙蓉區(qū)純商品房、純商品住宅均價(jià)最高，岳麓區(qū)均價(jià)最低；除岳麓區(qū)外，各區(qū)純商品房均價(jià)均已超過(guò)5000元/m2。從均價(jià)趨勢(shì)來(lái)看，3月內(nèi)五區(qū)純商品房均價(jià)即已超過(guò)5000元/m2，至11月超過(guò)5500元/m2，純商品住宅均價(jià)于8月突破5000元/m2；純商品房、純商品住宅均于12月達(dá)到2010年月均價(jià)最高。
九、長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）
（一）套型結(jié)構(gòu)分析
小結(jié)：全年商品房供銷比基本持平，中小戶型（60-90m2）供銷比例增大
2010年長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.10m2，同比增大1.73%。從累計(jì)供應(yīng)及銷售備案情況來(lái)看，當(dāng)前供應(yīng)充足的主要是60m2以下和60-90m2兩大面積段套型，供銷比分別達(dá)到1.16、1.14，且從供、銷占比來(lái)看，60-90m2面積段套型占比均最大，分別占供應(yīng)量和銷售備案量的28.08%、25.75%，這表明當(dāng)前供銷的主力套型面積已經(jīng)下移，已由傳統(tǒng)的三房（90-120m2）向二房（60-90m2）過(guò)渡，單價(jià)的快速上揚(yáng)是造成這一現(xiàn)象的主要原因；144m2以上面積段套型供應(yīng)缺口最大，這表明當(dāng)前大戶型市場(chǎng)存量已逐步減少，銷售日益緊俏。90m2以下戶型供應(yīng)占比為42.33%，比2009年同期縮小1.24個(gè)百分點(diǎn)。
（二）價(jià)位結(jié)構(gòu)分析
小結(jié)：商品房銷售備案均價(jià)段整體上移，5000-6000元/m2價(jià)位檔銷售備案比例增幅最大
從2010年住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前普通商品住房備案的重點(diǎn)仍是4000-5000元/m2價(jià)位檔，合計(jì)占總量的30.27%，其次是5000-6000元/m2價(jià)位檔，合計(jì)占總量的24.16%。但從比例來(lái)看，5000-6000元/m2價(jià)位檔銷售備案比例持續(xù)增長(zhǎng)，比2009年比例上漲15.80個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交的均價(jià)段明顯上移。
十、長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品房待銷情況
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)商品房待銷684.15萬(wàn)m2，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)商品住宅待售量超過(guò)100萬(wàn)m2，144m2以上商品住宅的待售比例最大
2008年以來(lái)，截止2010年12月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為684.15萬(wàn)m2，較上月底增加41.07萬(wàn)m2，12月新建商品房上市量和銷售量雙增長(zhǎng)，但上市量相較銷售量更大，使得待售量有所增長(zhǎng)。其中住宅515.68萬(wàn)m2,占75.38%；非住宅168.47萬(wàn)m2，占24.62%。分行政區(qū)域來(lái)看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比30.29%、26.81%、25.91%；分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售總量的38.35%，其次是120-144m2商品住宅，占住宅待售總量的21.12%。
Part3 2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)
十一、商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析
根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2010年12月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為213.18點(diǎn)，較年初上漲39.89點(diǎn)，月均漲幅為3.32點(diǎn)，增幅較去年增長(zhǎng)1.89點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來(lái)看，今年除1月、6月、7月、9月價(jià)格指數(shù)略有下跌外，其他月份均上漲；2月、5月、8月、10月、12月價(jià)格指數(shù)漲幅較大，2月、8月為量縮價(jià)漲期，5月、10月、12月受到調(diào)控政策調(diào)整的影響，為量升價(jià)漲期，特別是10月，單月指數(shù)漲幅達(dá)11.97點(diǎn)。
從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，60m2以下和144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)曲線重合度較高，月均漲幅分別為2.80點(diǎn)、2.90點(diǎn)，兩者價(jià)格走勢(shì)基本一致，絕對(duì)價(jià)格高位也出現(xiàn)在這兩個(gè)面積區(qū)間，小戶型公寓、大面積的高檔住宅如別墅類產(chǎn)品售價(jià)要高；60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)始終保持較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，月均漲幅最大為4.57點(diǎn)，這個(gè)區(qū)間的絕對(duì)價(jià)位處于中間水平；90-120m2、120-144m2面積段的中大戶型絕對(duì)價(jià)位相對(duì)要低，但今年的漲幅也較大，指數(shù)月均漲幅分別為3.85點(diǎn)、3.36點(diǎn)。
從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，北城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅最大，月均漲幅為5.89點(diǎn)，主要是湘江世紀(jì)城、北辰三角洲奧城（D3地塊）、萬(wàn)科城等高端項(xiàng)目的熱銷使得價(jià)格上漲較快，在各板塊中價(jià)格位居第二；中心板塊價(jià)格居首位，漲幅僅次于北城板塊，價(jià)格指數(shù)月均漲幅為3.56點(diǎn)；新南城板塊、河西板塊價(jià)格指數(shù)的月均漲幅分別為3.37點(diǎn)、3.05點(diǎn)，價(jià)格上漲也較快；東城板塊價(jià)格指數(shù)的月均漲幅為1.99點(diǎn)，絕對(duì)價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)城房指數(shù)上漲明顯，60-90m2中小戶型、北城板塊指數(shù)漲幅較大
2010年商品住宅價(jià)格指數(shù)上漲趨勢(shì)較明顯，累計(jì)上漲39.89點(diǎn)，達(dá)到213.18點(diǎn)，月均漲幅為3.32點(diǎn)；分面積段來(lái)看，60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)漲幅最大，月均上漲4.57點(diǎn)，達(dá)264.33點(diǎn)，說(shuō)明適應(yīng)剛性需求的中小戶型價(jià)格漲勢(shì)領(lǐng)先；分板塊來(lái)看，北城板塊因高端項(xiàng)目的熱銷使得價(jià)格上漲最快，指數(shù)月均漲幅5.89點(diǎn)，達(dá)252.34點(diǎn)，另外，隨著南城、河西整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，價(jià)格指數(shù)漲幅也居前列。
十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)市場(chǎng)景氣指數(shù)呈“W” 形波動(dòng)，年末達(dá)到高景氣位
依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)在95.85—105.89點(diǎn)的景氣區(qū)間內(nèi)呈“W”形波動(dòng)。1月市場(chǎng)以104.25點(diǎn)的高景氣位開(kāi)局，2月、3月、7月、8月受部分調(diào)控政策落實(shí)的影響，單月土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投融資規(guī)模等出現(xiàn)萎縮，使景氣指數(shù)滑落到全年的低景氣區(qū)間，指數(shù)均在100點(diǎn)以下，其中3月指數(shù)全年最低為95.85；1月、5月、10月、11月、12月達(dá)到全年景氣指數(shù)的較高水平，其中10月指數(shù)全年最高為105.89；而4月、6月、9月景氣指數(shù)接近100點(diǎn)，市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)、溫和。分季度來(lái)看，2010年景氣指數(shù)在一季度、三季度相對(duì)偏低，二季度、四季度相對(duì)較高，特別是四季度，“翹尾”現(xiàn)象明顯，指數(shù)連續(xù)三個(gè)月位于104點(diǎn)以上，在高景氣位盤(pán)旋，10月甚至到達(dá)超景氣區(qū)間；且與國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間結(jié)合來(lái)看，政策出臺(tái)，景氣指數(shù)隨即出現(xiàn)明顯波動(dòng)，表明市場(chǎng)景氣程度與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有密切關(guān)系。年初景氣指數(shù)較高主要受上年末市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)延續(xù)效應(yīng)的影響；接近年末，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，加之國(guó)慶黃金周、房交會(huì)的帶動(dòng)，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，尤其在年底“翹尾”效應(yīng)十分明顯，商品房成交量激增，房?jī)r(jià)呈走高之勢(shì)，使得年末市場(chǎng)景氣指數(shù)連續(xù)幾個(gè)月達(dá)到高景氣位。
十三、長(zhǎng)沙樓市健康狀況測(cè)度分析
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.00，處于基本健康狀態(tài)
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2010年我市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.00，比2009年健康度下降了0.24點(diǎn)，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值4個(gè)，異常指標(biāo)4個(gè)，基本正常指標(biāo)6個(gè)，與2009年相比正常指標(biāo)減少兩個(gè)，異常指標(biāo)增加兩個(gè)，基本正常指標(biāo)個(gè)數(shù)相當(dāng)。從各指標(biāo)值來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比、二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比等指標(biāo)出現(xiàn)異常，集中反映出2010年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，二次或二次以上購(gòu)房者比例偏大等問(wèn)題較為突出。
由于2010年房?jī)r(jià)基本處于逐月上揚(yáng)，且下半年上漲速度加快，房?jī)r(jià)漲幅也隨之上升至較高水平，使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率、與城鎮(zhèn)居民可支配收入之比迅速拉高，指標(biāo)出現(xiàn)異常；二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例主要反映的是商品房購(gòu)房投資水平的變化，其比例超過(guò)了正常范圍，反映在2010年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍相對(duì)較低的情況下，有較多投資、投機(jī)性購(gòu)房者加入了長(zhǎng)沙購(gòu)房者行列，直接推動(dòng)了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)；房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比指標(biāo)異常，這主要是在政策（如二手房稅收優(yōu)惠兩年改五年等）優(yōu)惠減少或取消后，二手房交易熱情降低，同時(shí)由于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期，市場(chǎng)快速擴(kuò)張，新房推盤(pán)量仍大于或等于市民的實(shí)際需求，使得市場(chǎng)的關(guān)注度仍重點(diǎn)集中在商品房市場(chǎng)上，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的成交量差距也隨之被拉大。
總的來(lái)看，2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)由于房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)位相對(duì)較低，剛需仍然強(qiáng)勁，再加上一線城市限購(gòu)令促使部分投資者向二線城市轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)沙商品房銷售量節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)也基本呈逐月走高之勢(shì)，且漲幅較大，這使得2010年城房指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)均強(qiáng)力上揚(yáng)或位于高景氣空間，也導(dǎo)致了內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度較2009年有所降低。
Part 4 2011年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與展望
從2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析看出，2010年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之下相向而行，預(yù)售量、銷售量大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史天量，可以說(shuō)達(dá)到亢奮的狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格也水漲船高，可以說(shuō)完全出乎先前的預(yù)測(cè)。站在歲末年初的分水嶺上，我們還是想預(yù)測(cè)一下2011年長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展趨勢(shì)，綜合各方面的因素，我們認(rèn)為今年將是驗(yàn)證和見(jiàn)證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的關(guān)鍵階段，處在復(fù)雜環(huán)境下的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾方面的趨勢(shì)：
（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境更加復(fù)雜，市場(chǎng)面臨貨幣緊縮與通脹預(yù)期的雙重壓力
2010年國(guó)際環(huán)境讓人難以琢磨，金融危機(jī)的影響遠(yuǎn)比人們想象的要深遠(yuǎn)，復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，加之外圍貨幣的貶值和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力逐步加大，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜。今年我們可能面臨更復(fù)雜的局面，經(jīng)歷更糾結(jié)的困境。此前，中央已經(jīng)確定今年的貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健型，以收縮流動(dòng)性，其中最重要的方面就是控制通脹預(yù)期、穩(wěn)定價(jià)格總水平，已經(jīng)列為今年政府工作的首選。諸多現(xiàn)象反映今年我國(guó)通脹壓力依然巨大，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將在通脹和貨幣供應(yīng)收縮的雙重壓力下尋找空間。
（二）國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)未達(dá)到，調(diào)控將常態(tài)化
2010年的樓市調(diào)控目標(biāo)似乎未達(dá)到，年底各地地王再現(xiàn)，一線城市市場(chǎng)回暖，二線城市泡沫已現(xiàn)，更增加了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的決心。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署以及近期各部委密集安排的未來(lái)工作要求，不難解讀出國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了常態(tài)化階段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的決心異常堅(jiān)定，任重而道遠(yuǎn)。央行年末加息，顯示國(guó)家治理通脹的決心，國(guó)土部下發(fā)通知抑制打壓“地王”，各地方政府也正在為穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)再出細(xì)則，今年多次加息和房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整將是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的利器。長(zhǎng)沙樓市將會(huì)由“耐調(diào)控”逐步轉(zhuǎn)為“被調(diào)控”。
（三）新房供應(yīng)充足，剛需依然強(qiáng)勁，但投資和投機(jī)將被有效抑制
2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，新開(kāi)工、施工面積同比增長(zhǎng)明顯，7月以來(lái)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)，全年批準(zhǔn)預(yù)售量突破2000萬(wàn)m2大關(guān)，達(dá)到歷史最高值，并存在一定待銷空間。注意到2010年12月長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)同樣出現(xiàn)較大放量，商、住用地出讓創(chuàng)新高，為今年商品房供應(yīng)埋下伏筆，可以預(yù)測(cè)今年我市新房供應(yīng)比較充足。從需求來(lái)看，長(zhǎng)沙仍然處在城市化進(jìn)程階段，剛需依然旺盛。經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)間觀望，百姓對(duì)樓市價(jià)格預(yù)期的逐漸落空，加之通脹加劇，很多剛需客戶從觀望轉(zhuǎn)為入市，帶動(dòng)了市場(chǎng)人氣，但長(zhǎng)沙今年大力推進(jìn)的住房保障、安居棚改工程、公租房建設(shè)也會(huì)分流一部分市場(chǎng)需求；從投資需求來(lái)看，一線城市限購(gòu)令的出臺(tái)可能對(duì)長(zhǎng)沙產(chǎn)生“被進(jìn)入”效應(yīng)，不排除一線城市投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但由于全國(guó)性的嚴(yán)厲的貨幣和金融、稅收政策的逐步強(qiáng)化和落實(shí)，投資需求會(huì)被有效抑制。
（四）房?jī)r(jià)受多方因素影響，來(lái)年走勢(shì)難以明晰
今年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)面臨的環(huán)境更加復(fù)雜，一方面，城市地鐵、城市輕軌、“兩橋兩隧”開(kāi)工建設(shè)，長(zhǎng)株潭三市融城效應(yīng)等提升城市環(huán)境；高檔精裝修、江景項(xiàng)目，如萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)金外灘等大盤(pán)即將入市；生產(chǎn)要素、勞動(dòng)成本及物價(jià)上漲將是激發(fā)房?jī)r(jià)上移的動(dòng)力。另一方面，加息、限購(gòu)、限貸、限地價(jià)等調(diào)控措施多管齊下，將影響房地產(chǎn)投融資，抑制部分需求，對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲形成重拳打壓，市場(chǎng)可能出現(xiàn)滯漲，不排除有調(diào)整的可能。在多方因素博弈下，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何，難以給出明確判斷，但市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)大震蕩，上下微幅調(diào)整是大概率事件。
（五）“二手房”、房屋租賃市場(chǎng)或?qū)⑷諠u回暖
長(zhǎng)沙“二手房”、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的好壞與新房市場(chǎng)的情況息息相關(guān)。央行年末加息以及對(duì)今年繼續(xù)加息的預(yù)期將使購(gòu)房者的成本持續(xù)提高，加重房貸壓力；同時(shí)，房產(chǎn)稅沸沸揚(yáng)揚(yáng)炒了一年，卻一直“靴子落地”，依然是購(gòu)房者猜測(cè)紛紛的不安要素，房產(chǎn)稅加重物業(yè)持有成本的預(yù)期也會(huì)加大購(gòu)房者、持有者的壓力。從這兩方面來(lái)看，新房交易市場(chǎng)將受到一定程度的沖擊，促使急于脫手的閑置房進(jìn)入二手、租賃市場(chǎng)進(jìn)行交易。因此，“二手房”市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)日漸回暖，均價(jià)可能有所上揚(yáng)，迎來(lái)前所未有的發(fā)展良機(jī)。
（六）市場(chǎng)綜合景氣態(tài)勢(shì)將逐步回落，但不會(huì)過(guò)度低迷
2010年長(zhǎng)沙樓市整體上保持著較高的熱情，年末受今年起或?qū)⑻岣哔?gòu)房契稅政策的影響，部分需求提前集中入市，11月商品房成交量破萬(wàn)，12月依舊量?jī)r(jià)齊升，按照周成交趨勢(shì)，12月第3周起長(zhǎng)沙樓市成交量出現(xiàn)井噴，成交套數(shù)為5569套，面積為54.58萬(wàn)m2，第4周成交7476套，創(chuàng)下2010年周成交量的最高峰，歲末市場(chǎng)呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)將達(dá)到一個(gè)新的高度，“翹尾”現(xiàn)象明顯。考慮到其延續(xù)效應(yīng)，今年一、二月份還會(huì)保持高位，但會(huì)逐步回落。同時(shí)，考慮到作為二線城市的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，市場(chǎng)景氣不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度低迷的狀況。
（七）商品房、保障房雙軌制強(qiáng)力推進(jìn)，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃建議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)今年重點(diǎn)加快保障性住房建設(shè)，《住房保障法》也進(jìn)入今年人大的立法計(jì)劃，為保障住房發(fā)展來(lái)了一劑強(qiáng)心針，在政策上打通了以往阻礙保障房建設(shè)的關(guān)卡。長(zhǎng)沙目前正在積極籌備，響應(yīng)落實(shí)中央號(hào)召，強(qiáng)力推進(jìn)商品房、保障房雙軌制建設(shè)。政府有關(guān)部門(mén)正在加緊編寫(xiě)《長(zhǎng)沙“十二五”住房保障規(guī)劃》以及《加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見(jiàn)》，有望今年出臺(tái)。今年的工作重點(diǎn)將是發(fā)展公共租賃住房及工礦棚戶區(qū)改造，以此增加中低水平住房供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)，平衡供需，進(jìn)一步完善長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)健康可持續(xù)的發(fā)展。
（八）細(xì)分市場(chǎng)，冷暖不均；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更加慘烈
受國(guó)家與各地方調(diào)控政策的影響，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)各細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了不同的特點(diǎn)。中小戶型住宅、高性價(jià)比品質(zhì)大盤(pán)是消費(fèi)者追逐的熱點(diǎn)，為此也出現(xiàn)了許多“日光盤(pán)”，好房一房難求。非住房、商業(yè)門(mén)面由于受調(diào)控政策影響較少，被投資者所追捧，從而豪門(mén)紙貴。即使在激情燃燒的日子里，大戶型、低品質(zhì)樓盤(pán)仍然難動(dòng)消費(fèi)者的心，滯銷嚴(yán)重。今年隨著調(diào)控政策、稅收差異化政策和保障房建設(shè)的針對(duì)性和精準(zhǔn)化，長(zhǎng)沙樓市將一邊是火焰，一邊是海水，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為慘烈，嚴(yán)峻考驗(yàn)著每一個(gè)開(kāi)發(fā)投資者的智慧。 |