| 2010上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)報(bào)告 |
2010年以來，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響，市場(chǎng)交易出現(xiàn)了一定的萎縮，但總體來看，宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，兩型社會(huì)的推進(jìn)，以及安居棚改等民生工程的推動(dòng)，使得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持了健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)�！傲康鴥r(jià)穩(wěn)”成為2010年上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。 2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是商品房，還是二手房市場(chǎng)銷售均保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，雖然在新政出臺(tái)后的第二季度出現(xiàn)了一定程度的下滑，但在第一季度，無論是成交量還是價(jià)格，都保持了快速的上升，整體來說，目前長(zhǎng)沙樓市仍一如既往的平穩(wěn)向前，那么，是什么人在購(gòu)房？他們的需求是什么？這里，依據(jù)內(nèi)五區(qū)商品房、二手房備案數(shù)據(jù)，對(duì)2010年上半年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)特征進(jìn)行全面的剖析，以求為您購(gòu)房選房提供一定的參考，為您的置業(yè)提供幫助。 Part 1 新建商品房消費(fèi)特征分析 一、年齡結(jié)構(gòu) ? 購(gòu)房人群逐步低齡化 從圖1可以看到，新建商品住房購(gòu)買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區(qū)間，購(gòu)房者比例均超過35%，與2009年比較來看，25歲以下比例增幅較大，25歲以下年齡段的購(gòu)房者是09年的3倍；由于25歲以下購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買能力較低，大多為父母代為購(gòu)買，其比例的增高也表明以首次購(gòu)房數(shù)正逐步增加；而35歲及以上購(gòu)房者比例的減少、特別是50歲以上購(gòu)房者比例的減少，也在一定程度上反映了在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控的情況下，由于銀行二套房貸政策的影響，不少家庭就用子女的名義買房，爭(zhēng)取享受首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠貸款，投資及改善性需求受到了一定抑制。 二、籍貫 ? 本市城區(qū)購(gòu)房者比例最大，本省其他城市購(gòu)房者次之 從圖2可以看到，2010年上半年購(gòu)房者仍以本省購(gòu)房者為主，約占總量的85.78%，其中又以本市購(gòu)房者比例較大，約占總量的45.96%；同時(shí)看到，本市城區(qū)的購(gòu)房者比例比去年有所增大，而本省外市購(gòu)房者比例減少，主要的原因是在于新政中對(duì)購(gòu)房者戶籍做出了規(guī)定，對(duì)非本市戶口的購(gòu)房者形成了一定的限制，另外，調(diào)控政策對(duì)于外地投資的購(gòu)房者影響較大，因此造成了目前本地購(gòu)房者數(shù)量上升。 三、職業(yè)與行業(yè) 其他職業(yè)購(gòu)房者位居首位，國(guó)有企業(yè)及政府機(jī)關(guān)購(gòu)房者較少 從購(gòu)房者職業(yè)與行業(yè)調(diào)查來看，其他（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）購(gòu)房者占到了總購(gòu)房者將近一半，成為當(dāng)前長(zhǎng)沙購(gòu)房主力；其次為私營(yíng)企業(yè)從業(yè)者，其較高的收入使其成為多次購(gòu)房者的主要組成部分；再次為國(guó)企、公務(wù)員，因其大多購(gòu)買了單位集資建房或公務(wù)員小區(qū)，因而其購(gòu)商品房比例也相對(duì)較低。 四、購(gòu)房目的 自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例 從購(gòu)房者購(gòu)房目的調(diào)查情況來看，購(gòu)房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購(gòu)房者，占總受訪者的17.77%，改善型的比例也較大，占總受訪者的15.37%。這表明2010年上半年購(gòu)房者的購(gòu)房目的仍以自住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購(gòu)房者也保持了相當(dāng)比例。雖然長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲幅度不小，但從橫向?qū)Ρ葋砜�，在全�?guó)省會(huì)城市仍然處于較低的水平，因此吸引了許多投資性的購(gòu)房者的進(jìn)入，當(dāng)然，從總體來看，自住型的需求仍然是占據(jù)了首位。 五、購(gòu)房套數(shù) ? 首次置業(yè)者占絕對(duì)比例，投資性需求以外省市置業(yè)者表現(xiàn)更為明顯 從單個(gè)購(gòu)房者的置業(yè)套數(shù)來看，2010年上半年首次置業(yè)者仍占據(jù)絕對(duì)比例，約占總量的68.60%，與2009年數(shù)據(jù)比較來看，今年首次置業(yè)者比例出現(xiàn)降低，約比09年比例減少12個(gè)百分點(diǎn)，而二次置業(yè)者、三次及以上置業(yè)者比例同比均有所增加，這表明2010年上半年改善性需求和投資性需求有所增加，說明目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的升值潛力依然巨大，受到市場(chǎng)的青睞也就不足為奇了。 從購(gòu)房者來源來看,本省購(gòu)房者首次置業(yè)的均占絕對(duì)比例，各地市購(gòu)房者比均超過60%，而境外購(gòu)房者首次置業(yè)的較少，僅占其總量的57%。各地購(gòu)房者二次置業(yè)比例基本相當(dāng)，三次及以上帶投資性的購(gòu)房者中，外省市、境外購(gòu)房者的投資目的就更加顯著，分別占到了其總量的15%、22%。由于外省市的購(gòu)房者并不經(jīng)常居住在此，因此，前來購(gòu)房的外地置業(yè)者一般都是以投資為主，而本地購(gòu)房者一般都是自住。 從購(gòu)房者年齡來看，首次置業(yè)在各年齡段中均居于首位，購(gòu)買兩套及以上房屋者以35-50歲購(gòu)房者最為踴躍，比例占該年齡段購(gòu)房總量的36%；25歲以下購(gòu)房者購(gòu)買兩套及以上的最少，僅占該年齡段購(gòu)房總量的20%，這表明就改善住房條件或以投資為目的的購(gòu)房來看，35-50歲購(gòu)房者是主力軍；而正處在事業(yè)初期的年輕人購(gòu)房目的則主要以初步解決居住問題為主。 六、購(gòu)房區(qū)域 ? 三環(huán)以內(nèi)、新南城板塊購(gòu)房熱情較高，雨花區(qū)仍是當(dāng)前住房消費(fèi)熱點(diǎn) 從購(gòu)房者選擇的板塊、地段及區(qū)域來看，當(dāng)前我市購(gòu)房者購(gòu)買的房屋主要位于三環(huán)以內(nèi)，購(gòu)房所處板塊以新南城板塊居首，購(gòu)房所選區(qū)域首要的是雨花區(qū)，其次是開福區(qū)，這一方面表明隨著老城區(qū)開發(fā)量的進(jìn)一步減少，二環(huán)以內(nèi)、三環(huán)以內(nèi)已成為我市居民主要的購(gòu)房地點(diǎn)；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等區(qū)域配套的逐漸成熟也讓購(gòu)房者熱情南移，新南城板塊、雨花區(qū)等城市南部區(qū)域已成為購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域；開福區(qū)今年的銷售套數(shù)也較多，這主要是受湘江世紀(jì)城等大盤銷售的影響。 從各地購(gòu)房者首選的購(gòu)房板塊來看，除本市郊縣購(gòu)房者選擇河西板塊外，其他各地購(gòu)房者首選板塊均是新南城板塊；主要是因?yàn)樾履铣前鍓K從近期發(fā)展到遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，無論是自主還是投資，都十分適合，發(fā)展?jié)摿薮�，同時(shí)，樓盤也較為集中，擁有良好的社區(qū)配套，因此是購(gòu)房首選板塊。此外，河西板塊也受到了置業(yè)者的青睞，由于“大河西先導(dǎo)區(qū)”的成立，使得河西的發(fā)展日趨快速，對(duì)未來前景的期待是購(gòu)房者選擇河西板塊的主要原因。 七、房屋用途及房源性質(zhì) ? 住房需求占絕對(duì)比例 從所購(gòu)買的房屋用途來看，住宅占絕對(duì)比例，占總購(gòu)房套數(shù)的94.40%；其次為商業(yè)，占總量的3.80%，辦公及其他用途的最少，其它用途低于1個(gè)百分點(diǎn)。 從各物業(yè)各地購(gòu)房者購(gòu)買的比例來看，住宅類購(gòu)買者中，本市城區(qū)、本省其他地市購(gòu)房者分居第一、二位，分別占該類總量的47.02%、30.73%；辦公類購(gòu)買者中，本市城區(qū)購(gòu)房者比例最大，占該類總量的60.88%，其次是外省市購(gòu)房者，占該類總量的19.91%；商業(yè)類購(gòu)買者中，本市城區(qū)、本省其他購(gòu)買者比例分居一、二位，分別占該類總量的56.52%、20.53%；其他類購(gòu)買者則以本市城區(qū)購(gòu)房者為主，占該類總量的60.21%，其次是本省其他城市購(gòu)買者，占該類總量的24.30%�？梢钥吹�，外省市購(gòu)房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業(yè)，因?yàn)檫@類投資往往會(huì)帶來長(zhǎng)期的回報(bào)，并且較為規(guī)范和成熟，易于管理，而對(duì)商業(yè)的投資，則是本市城區(qū)、本省其他城市購(gòu)房者平分秋色。 八、住房單價(jià)結(jié)構(gòu) ? 4500-5000、5000-5500元/m2價(jià)位段住宅是主力交易價(jià)位 從圖14來看，我市商品房成交主要集中于4500-5000、5000-5500元/m2兩個(gè)價(jià)位區(qū)間，分別占總量的22.38%、17.80%。與上半年比例對(duì)比來看，低價(jià)位住房有所減少，高價(jià)位的有所增加，主要是由于今年上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)，市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)的上揚(yáng)使得購(gòu)房成本有所提高，隨著城市化進(jìn)程的加快以及城市不斷的發(fā)展，房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升將是一種必然的趨勢(shì)。 九、住房總價(jià)結(jié)構(gòu) ? 套總價(jià)40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價(jià)位 從商品住宅購(gòu)房成交的總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，套總價(jià)40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價(jià)位，比例分別超過總量的1/4、1/6，合計(jì)占總量的43.21%；從整體上來看，長(zhǎng)沙市目前住宅總價(jià)上漲趨勢(shì)明顯，這和住宅單價(jià)上漲相關(guān)聯(lián)。 十、住房戶型結(jié)構(gòu) ? 三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型 從商品住宅購(gòu)房成交的戶型結(jié)構(gòu)來看，三居室、二居室是我市住宅購(gòu)買的主力戶型，均超過總量的30%，其中三居室超過總量的1/3。與2009年比例比較來看，三居室比例有所增加，而一居室、二居室比例有所減少，這表明雖然當(dāng)前三居室仍是我市居民購(gòu)房首選，但由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)及居民實(shí)際收入增幅放緩影響，今年上半年購(gòu)房者仍然傾向于購(gòu)買總價(jià)低的戶型，從目前來說，三居室的走俏也一定程度上反映出目前市場(chǎng)的主流依然是自住型的居家需求。 十一、住房套面積結(jié)構(gòu) ? 住宅交易套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，均超過總量的20% 從商品住宅成交的套面積結(jié)構(gòu)來看，我市2010年上半年購(gòu)房者購(gòu)房單套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，均超過總量的20%，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合。與2009年對(duì)比來看，比例出現(xiàn)細(xì)微變化，主要是120以下的小戶型比例有所增加，這表明雖然二、三居室是09年我市居民主要購(gòu)買戶型，但從單套面積來看，面積有所縮小，主要原因在于價(jià)格的上漲使得房屋總價(jià)上升，超過了購(gòu)房者的承受能力，因此轉(zhuǎn)為選擇面積較小的房屋，減輕房款壓力。 Part2 二手房消費(fèi)特征分析 十二、年齡構(gòu)成 ? 35-50歲人群是二手房的主力購(gòu)買者 從圖18可以看出，選購(gòu)二手房的主要是35-50歲人群，占40.94%，其次是25-35歲人群，占31.97%。25歲以下購(gòu)買者甚少，僅占11.78%，但比去年有所增加，這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購(gòu)買二手房只是用作過渡。與去年相比，50歲以上的二手房購(gòu)買者有所降低，今年出臺(tái)的調(diào)控政策使得這部分購(gòu)買人群處于觀望狀態(tài)。 十三、籍貫 ? 長(zhǎng)沙本市購(gòu)房者居多，外省購(gòu)房者比例略增 從圖19可以看出，二手房購(gòu)買者主要來自本省，占80.44%，較2009年下降了3個(gè)百分點(diǎn)，外省購(gòu)房者增加。本省購(gòu)房者中又以本市人口居多，占到總量的44.78%。這是因?yàn)殡S著長(zhǎng)株潭一體化和“3+5”城市群的建設(shè)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)吸引了越來越多的外市購(gòu)房者。在本市城區(qū)購(gòu)房者中，以天心區(qū)人口為主，占31%。 十四、消費(fèi)區(qū)域 雨花區(qū)成交突出，居五區(qū)之首 從圖20可以看出，雨花區(qū)二手房市場(chǎng)最為活躍，成交套數(shù)和成交面積在五區(qū)中遙遙領(lǐng)先，選擇雨花區(qū)購(gòu)房的消費(fèi)者占29.96%；芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)二手房成交量相當(dāng)，岳麓區(qū)成交量相對(duì)要少。河?xùn)|老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，購(gòu)物、交通、上學(xué)、就醫(yī)比河西方便，從二手房來講，較為成熟的地段和社區(qū)更受消費(fèi)者青睞。河西板塊在近幾年的發(fā)展下，也日益展現(xiàn)它的魅力，其未來發(fā)展前景將被消費(fèi)者看好。 十五、面積結(jié)構(gòu) ? 小戶型二手住房受青睞，面積越大成交量越小 從圖21可以看出，成交的二手住房60-90m2面積段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的戶型（25.43%），兩者占比52.85%，表明小戶型的二手房比較受市場(chǎng)的青睞。90m2以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交，主要是市場(chǎng)目前以自住型需求為主，大面積住宅受制于價(jià)格因素，很難成為主流。 十六、戶室結(jié)構(gòu) ? 三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房購(gòu)買首選 從二手住房成交的戶室結(jié)構(gòu)來看，二室的比例最大，占到全市二手住房成交總量的30.80%，其次是三室，占比28.41%，三室、二室的二手住房成市民購(gòu)買首選，合計(jì)占比59.21%。購(gòu)買一室的比例也較大，占到25.65%，這部分購(gòu)買者以過渡性需求為主，短期內(nèi)自己居住，將來可能用來出售或是出租。 十七、用途結(jié)構(gòu) 住宅成交為主，商業(yè)、辦公成交較少 從圖23可以看出，二手房成交以住宅為主，房屋基本用于居住，占總成交量的81.22%，較2009年下降了10個(gè)百分點(diǎn)。用作商業(yè)、辦公的二手房成交量雖然較少，但比09年有所上升，一般來說，商業(yè)、辦公物業(yè)用作出租的多，這表明目前商業(yè)物業(yè)的價(jià)值開始體現(xiàn)，另外也得益于穩(wěn)步回升的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使得公司運(yùn)營(yíng)趨于良好，商業(yè)物業(yè)開始彰顯價(jià)值。 十八、中介機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市興財(cái)置業(yè)擔(dān)保有限公司業(yè)務(wù)量最大，約占1/2 長(zhǎng)沙市中介企業(yè)目前仍然處于起步發(fā)展的階段，在去年的房屋買賣中，二手房交易通過自助交易專柜完成與通過中介進(jìn)行交易的各占一半，比去年有了很大的提高，表明二手房交易實(shí)行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管后，購(gòu)房者已經(jīng)逐步適應(yīng)了這種交易方式，整個(gè)行業(yè)越來越規(guī)范，為中介市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的平臺(tái)。從業(yè)務(wù)排名前十的中介機(jī)構(gòu)來看，長(zhǎng)沙市興財(cái)置業(yè)擔(dān)保有限公司的業(yè)務(wù)量最大，占到54.95%；其次是長(zhǎng)沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司，占16.79%。 Part3 2010年上半年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)特征的基本判斷及預(yù)測(cè) 十九、2010年上半年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)的基本特征 �。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩肯M(fèi)特征 2010年上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)相對(duì)2009年出現(xiàn)一定的轉(zhuǎn)變，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期向好，購(gòu)房者對(duì)未來信心增強(qiáng)，加上國(guó)際金融危機(jī)影響仍在，造成投資渠道匱乏，兩方面的因素使得我市自住和投資購(gòu)房者均出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。但從4月份“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)后，信貸的緊縮導(dǎo)致市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的變化，總的來說，其主要特征如下： 新建商品住房購(gòu)買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區(qū)間，購(gòu)房年齡低齡化表明以首次購(gòu)房逐步增加；也反映了在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控的情況下，投資及改善性需求受到了一定抑制，市場(chǎng)逐步向首次購(gòu)房轉(zhuǎn)換。 2010年上半年購(gòu)房者仍以本省購(gòu)房者為主，本省其他購(gòu)房者中，岳陽(yáng)市、邵陽(yáng)市、衡陽(yáng)市、株洲市、湘潭市、常德市購(gòu)房者比例較高，今年本省外市購(gòu)房者比例減少，而本市其他、外省市以及境外購(gòu)房者比例基本持平。 從購(gòu)房者職業(yè)與行業(yè)調(diào)查來看，其他（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）購(gòu)房者占到多數(shù)，占了總購(gòu)房者將近一半，成為當(dāng)前長(zhǎng)沙購(gòu)房主力，其較高的收入使其成為多次購(gòu)房者的主要組成部分；而國(guó)企、公務(wù)員，因其大多購(gòu)買了單位集資建房或公務(wù)員小區(qū)，購(gòu)商品房比例相對(duì)較低。 從購(gòu)房者購(gòu)房目的調(diào)查情況來看，購(gòu)房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購(gòu)房者，這表明2010年上半年購(gòu)房者的購(gòu)房目的仍以居住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購(gòu)房者也保持了相當(dāng)比例。 從購(gòu)房者選擇的板塊、地段及區(qū)域來看，當(dāng)前我市購(gòu)房者購(gòu)買的房屋主要位于三環(huán)以內(nèi)，二環(huán)以內(nèi)。購(gòu)房所處板塊以新南城板塊居首，表明隨著老城區(qū)開發(fā)量的進(jìn)一步減少，二環(huán)以內(nèi)、三環(huán)以內(nèi)已成為我市居民主要的購(gòu)房地點(diǎn)； 從各物業(yè)各地購(gòu)房者購(gòu)買的比例來看，外省市購(gòu)房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業(yè)，而對(duì)商業(yè)的投資，則是本市城區(qū)、本省其他城市購(gòu)房者平分秋色。 從商品住宅購(gòu)房成交的總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，套總價(jià)40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價(jià)位，說明長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)。從商品住宅成交的套面積結(jié)構(gòu)來看，我市2010年上半年購(gòu)房者購(gòu)房單套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合，但從單套面積來看，面積有所縮小。 �。ǘ┒址肯M(fèi)特征 二手房購(gòu)買者年齡主要集中在25-50歲之間。25歲以下購(gòu)買者甚少，與2009年相比，50歲以上的二手房購(gòu)買者有所降低，主要原因因?yàn)檫@個(gè)年齡段的人群主要是為子女購(gòu)房，對(duì)政策比較敏感。今年出臺(tái)的調(diào)控政策使得這部分購(gòu)買人群處于觀望狀態(tài)。 雨花區(qū)二手房市場(chǎng)最為活躍，成交套數(shù)和成交面積在五區(qū)中遙遙領(lǐng)先，河?xùn)|老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，購(gòu)物、交通、上學(xué)、就醫(yī)比河西方便，更受消費(fèi)者青睞。 成交的二手住房60-90m2面積段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的戶型（25.43%），兩者占比52.85%，表明小戶型的二手房比較受市場(chǎng)的青睞。90m2以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交。 二手房交易實(shí)行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管后，購(gòu)房者已經(jīng)逐步適應(yīng)了這種交易方式，整個(gè)行業(yè)越來越規(guī)范，為中介市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的平臺(tái)。從業(yè)務(wù)排名前十的中介機(jī)構(gòu)來看，長(zhǎng)沙市興財(cái)置業(yè)擔(dān)保有限公司的業(yè)務(wù)量最大。 二十、2010年下半年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 受上半年出臺(tái)新政的影響，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能有一個(gè)調(diào)整的過程。同時(shí)，商品房市場(chǎng)新增供給預(yù)計(jì)在2010年將出現(xiàn)回落，這都將在很大程度上降低購(gòu)房者對(duì)房屋購(gòu)買的盲目性，并將在2010年表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： 投資投機(jī)性需求將明顯降低。隨著“國(guó)十條”新政的推出，將在增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)等四方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，這意味著中央再次提高了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也由“促進(jìn)”轉(zhuǎn)到部分“抑制”，以達(dá)到遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的目的。這一政策的出臺(tái)及執(zhí)行，將改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供求失衡狀況，降低投資投機(jī)性需求比例，并使09年來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的樓市需求過旺得到降溫。 金融機(jī)構(gòu)貸款明顯從嚴(yán)，將減少中小投資者并提高購(gòu)房門檻。09年銀行對(duì)住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對(duì)首次購(gòu)房均采取了不同程度的優(yōu)惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對(duì)于多套購(gòu)房也采取了同樣優(yōu)惠，這在一定程度上助漲了投機(jī)性購(gòu)房需求。但今年出臺(tái)的新政使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的管理明顯從嚴(yán)，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模較將會(huì)繼續(xù)減少，房地產(chǎn)融資環(huán)境將會(huì)適度從緊，這將減少中小投資者，抑制改善性需求，同時(shí)也可能將一些潛在的、缺乏資金的首次購(gòu)房者拒之門外。 城市向南趨勢(shì)依舊，大盤消費(fèi)成為熱點(diǎn)�！叭腥诔恰钡钠鯔C(jī)，使得新南城板塊成為我市商品房的集中開發(fā)區(qū)域，也成為我市商品房消費(fèi)的重要區(qū)域，預(yù)計(jì)下半年仍將是我市住房消費(fèi)的熱點(diǎn)；但城北、河西、城南等地大盤的陸續(xù)上市，其“造城”式的開發(fā)及相對(duì)齊備的公共配套，也將吸引更多購(gòu)房者，大盤消費(fèi)理念將受到更多追捧。 外地購(gòu)房者的比例將會(huì)放緩。雖然長(zhǎng)沙“省會(huì)”的名片，以及“長(zhǎng)株潭一體化”、“兩型社會(huì)”的建設(shè)，使得長(zhǎng)沙對(duì)外地戶籍購(gòu)房者的吸引力進(jìn)一步增加，但由于新政對(duì)外地購(gòu)房者的限制，預(yù)計(jì)下半年外地購(gòu)房者比例應(yīng)該略有下滑。 住房保障、棚改拆遷等民生性工程力度的加大，將拉動(dòng)消費(fèi)需求。根據(jù)中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區(qū)棚改的關(guān)鍵時(shí)期。三年完成全市約700萬平方米棚改已在長(zhǎng)沙率先啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在2010年將完成棚戶區(qū)改造100多萬平方米；廉租房政策和經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼政策的繼續(xù)深入實(shí)施，預(yù)計(jì)2010年將有1萬多貨補(bǔ)憑證持有者購(gòu)買商品房、二手房，這將拉動(dòng)一部分的住房需求。 主流房?jī)r(jià)平穩(wěn)，套均面積繼續(xù)縮小。2010年下半年我市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但幅度不大，仍將保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)套總價(jià)60-80萬、面積單價(jià)5000-5500元/m2將成為住宅交易的主流價(jià)位；三居室、二居室仍將是我市主力成交戶型，但受價(jià)格影響，套均面積有進(jìn)一步縮小趨勢(shì)。 二手房交易契稅補(bǔ)貼延續(xù)，二手房市場(chǎng)仍將保持相對(duì)活躍。根據(jù)長(zhǎng)沙市財(cái)政局下達(dá)通知，我市2009年的二手房交易契稅補(bǔ)貼政策延續(xù)至2010年底，租賃市場(chǎng)的規(guī)范也將出臺(tái)新規(guī)，這將為剛剛起動(dòng)的我市二手房交易和租賃市場(chǎng)提供政策保障，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)仍將保持相對(duì)活躍態(tài)勢(shì)。 |