| 2010年1-9月長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
注：1.本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。
2.本報(bào)告中涉及的新建商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
2010年第三季度以來(lái)，長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售逐月增長(zhǎng)，商品房銷售同比增幅逐月下降，銷售市場(chǎng)熱度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趨勢(shì)，當(dāng)前全市月交易量已不足30萬(wàn)m2。1-9月全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資481億元，同比增長(zhǎng)33%，約占全市固定資產(chǎn)投資的21%。商品房施工面積6145萬(wàn)m2，新開(kāi)工面積1792萬(wàn)m2，竣工面積549萬(wàn)m2，與去年同期比分別增長(zhǎng)16%、90%、-29%。1-9月我市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1473萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)56%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售備案面積1554萬(wàn)m2，銷售金額653億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)27%、47%。
Part 1 新建商品房市場(chǎng)
一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況
1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1472.50萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)55.73%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1308.89萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)49.31%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1042.24萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)65.68%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售961.21萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)63.85%。與去年同期對(duì)比來(lái)看，今年1-9月五區(qū)四縣除開(kāi)福區(qū)、瀏陽(yáng)市外，其他各區(qū)縣新增批準(zhǔn)預(yù)售均呈正增長(zhǎng)，天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比增幅超過(guò)80%，這表明當(dāng)前長(zhǎng)沙城市外拓明顯提速，城市南部、西部是今年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展的重點(diǎn)。
表1 2010年1-9月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準(zhǔn)預(yù)售面積
（萬(wàn)m2）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積
（萬(wàn)m2）同比（%）
全 市1472.5055.731308.8949.31
其中芙蓉區(qū)97.0966.0287.3263.26
天心區(qū)160.77158.85149.16163.55
岳麓區(qū)242.7989.83221.3779.78
開(kāi)福區(qū)169.96-5.10165.78-5.53
雨花區(qū)371.6384.46337.5889.71
長(zhǎng)沙縣202.5224.87186.0917.02
望城縣112.2465.6092.8852.93
瀏陽(yáng)市40.06-10.8634.865.03
寧鄉(xiāng)縣75.4481.3833.85-8.55
二、新建商品房銷售備案情況
1-9月全市新建商品房累計(jì)銷售備案1553.97萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)27.07%，其中住宅銷售備案1444.11萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)25.16%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案1044.97萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)21.23%，其中住宅銷售備案964.12萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)19.57%。從當(dāng)前各區(qū)情況來(lái)看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、寧鄉(xiāng)縣商品房備案量已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；全市同比增幅最大的是長(zhǎng)沙縣，同比增長(zhǎng)達(dá)77%。今年下半年以來(lái)，全市商品房備案銷售累計(jì)同比增幅已呈逐月下降態(tài)勢(shì)。
表2 2010年1-9月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅銷售備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
銷售面積（萬(wàn)m2）同比（%）銷售面積（萬(wàn)m2）同比（%）
全 市1553.9727.071444.1125.16
其中芙蓉區(qū)67.29-31.1254.98-34.54
天心區(qū)154.02-6.25135.73-12.13
岳麓區(qū)202.2343.34190.3842.57
開(kāi)福區(qū)202.5614.09192.1312.32
雨花區(qū)418.8848.87390.9048.49
長(zhǎng)沙縣301.4177.03286.9572.99
望城縣68.6023.8267.3624.14
瀏陽(yáng)市66.6624.9860.5921.81
寧鄉(xiāng)縣72.33-11.7965.09-16.14
三、新建商品房成交備案金額、均價(jià)
1-9月長(zhǎng)沙市新建商品房銷售備案金額為652.94億元，同比增長(zhǎng)47.41%，其中住宅成交備案金額為571.48億元，同比增長(zhǎng)44.22%。分區(qū)劃來(lái)看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售備案金額為488.43億元，同比增長(zhǎng)41.31%，其中住宅成交備案金額為421.40億元，同比增長(zhǎng)37.89%。
表3 2010年1-9月長(zhǎng)沙市新建商品房銷售備案均價(jià)
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
均價(jià)（元/m2）同比（%）均價(jià)（元/m2）同比（%）
全 市420216.01395715.23
其中芙蓉區(qū)514113.15442514.02
天心區(qū)451220.74396712.82
岳麓區(qū)444817.77422417.43
開(kāi)福區(qū)518625.20497623.04
雨花區(qū)452112.51427710.96
長(zhǎng)沙縣350812.99343812.72
望城縣340317.80335817.53
瀏陽(yáng)市268325.67240522.49
寧鄉(xiāng)縣242416.75218614.72
1-9月長(zhǎng)沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4202元/m2，同比上漲16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上漲15.23%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4674元/m2，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上漲15.32%。從全市商品房均價(jià)來(lái)看，2010年4月以前，均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)，5月-9月均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩，整體走勢(shì)趨于平穩(wěn)。本月均價(jià)環(huán)比下跌主要是因?yàn)榫S修基金新算法實(shí)施在即，低價(jià)樓盤(pán)集中進(jìn)窗備案造成的。
四、新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）
表4 2010年1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套）
戶 型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比
≤60m21308814.63 1062512.32 24631.23
60-90m22421227.06 2126324.66 29491.14
90-120m22125423.75 1915622.21 20981.11
120-144m21673118.70 1834821.28 -16170.91
＞144m21420115.87 1685019.54 -26490.84
合計(jì)89486100.00 86242100.00 32441.04
（一）套型結(jié)構(gòu)分析
1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.41m2，同比增大0.78%。從累計(jì)供應(yīng)及銷售備案情況來(lái)看，累計(jì)供銷比繼續(xù)增大，當(dāng)前累計(jì)供應(yīng)量已超過(guò)同期累計(jì)備案量，其中套面積60m2以下戶型供銷比已超過(guò)1.20；套面積144m2以上大戶型由于滯銷量較大，當(dāng)前市場(chǎng)已減少新增供給，供銷比相對(duì)較低，市場(chǎng)以消化存量為主； 90m2以下戶型供應(yīng)占比為41.68%，比去年同期增大0.93個(gè)百分點(diǎn)。
表5 2010年1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表（單位：套）
價(jià)位段銷比例（%）
≤3000元/m21645319.08
3000-3500元/m258486.78
3500-4000元/m282829.60
4000-4500元/m21310215.19
4500-5000元/m21582118.34
5000-5500元/m21134513.15
＞5500元/m21539117.85
合 計(jì)86242100.00
（二）價(jià)位結(jié)構(gòu)分析
從1-9月住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于維修基金計(jì)算方式變更在即，9月有一定量的定向開(kāi)發(fā)等低價(jià)樓盤(pán)集中進(jìn)窗備案，3000元/m2以下樓盤(pán)累計(jì)備案比例出現(xiàn)一定上�。欢�5500元/m2以上價(jià)位段銷量比例相較上月仍呈現(xiàn)繼續(xù)上升，這表明市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)銷售情況相對(duì)良好，受新政影響相對(duì)較小。
五、內(nèi)五區(qū)新建商品房待銷情況
2008年以來(lái)，截止今年9月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為686.80萬(wàn)m2，較上月底增加68.37萬(wàn)m2。其中住宅545.96萬(wàn)m2,占79.49%；非住宅140.84萬(wàn)m2，占20.51%。分行政區(qū)劃來(lái)看，雨花區(qū)待售量居第一位，為161.79萬(wàn)m2，占比29.63%，其次是岳麓區(qū)，待售量為155.92萬(wàn)m2，占比28.56%；分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，為201.64萬(wàn)m2，占比36.93%。
Part 2 土地招拍掛市場(chǎng)
六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
表6 2010年9月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)全市
出讓情況宗 數(shù)1086318
面積（m2）25682.90216887.98230132.2336686.62509389.73
成交情況宗 數(shù)000011
面積（m2）00005061.825061.82
金額（萬(wàn)元）000031633163
綜合地價(jià)水平值（元/m2）000062496249
表7 2010年9月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)
成交宗數(shù)1010
成交面積（m2）5061.8205061.820
成交金額（萬(wàn)元）3163031630
綜合地價(jià)水平值(元/m2)6249062490
1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌108宗，土地面積455.48萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌57宗，土地面積247.15萬(wàn)m2；住宅用地掛牌25宗，土地面積108.40萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌26宗，土地面積99.95萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交42宗，成交面積181.17萬(wàn)m2，成交總金額619603萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值3420元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積89.91萬(wàn)m2，成交金額447733萬(wàn)元；住宅用地成交面積43.45萬(wàn)m2，成交金額144281萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積47.84萬(wàn)m2，成交金額27589萬(wàn)元。
9月份，全市招拍掛出讓土地掛牌18宗，土地面積50.94萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌12宗，土地面積39.02萬(wàn)m2；住宅用地掛牌2宗，土地面積5.57萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌4宗，土地面積6.35萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交1宗，成交面積0.51萬(wàn)m2，成交總金額3163萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值6249元/m2，其中，住宅用地成交面積0.51萬(wàn)m2，成交金額3163萬(wàn)元，本月沒(méi)有商業(yè)用地、工業(yè)用地成交。
Part 3 二手房市場(chǎng)
七、二手房銷售面積
1-9月，全市二手房成交面積317.09萬(wàn)m2，成交套數(shù)為24469套，同比分別增長(zhǎng)3.38%、-6.62%；其中住宅成交209.22萬(wàn)m2，成交套數(shù)為21607套，同比分別減少3.13%、4.42%。 分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積192.92萬(wàn)m2，成交套數(shù)為18159套，同比分別減少3.22%、8.44%；其中住宅成交152.43萬(wàn)m2，成交套數(shù)為16717套，同比分別減少3.43%、7.31%。
表8 2010年1-9月長(zhǎng)沙市二手房、住宅銷售情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
銷售面積（萬(wàn)m2）同比（%）銷售面積（萬(wàn)m2）同比（%）
全 市317.093.38209.22-3.13
其中芙蓉區(qū)40.5513.1030.66-3.00
天心區(qū)29.09-20.3124.92-4.66
岳麓區(qū)29.20-6.8225.280.54
開(kāi)福區(qū)35.97-2.3827.19-0.41
雨花區(qū)58.10-1.1844.37-6.87
長(zhǎng)沙縣47.164.5227.2926.81
望城縣8.4036.686.1237.85
瀏陽(yáng)市28.10-2.3316.14-19.01
寧鄉(xiāng)縣40.5148.217.24-40.91
八、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析
房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，1-9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.90：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.42：1，比2009全年比值增大1.31。從各區(qū)縣情況來(lái)看，全市五區(qū)四縣中，有6個(gè)行政區(qū)一二級(jí)市場(chǎng)交易量之比超過(guò)5，二手房市場(chǎng)由于政策影響（契稅優(yōu)惠2年改五年等），交易量出現(xiàn)較大下降，使得房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比有所擴(kuò)大。
表9 2010年1-9月長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣全市
一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比1.665.296.935.637.216.398.172.371.794.90
九、二手房掛牌租金情況
本月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房掛牌租金環(huán)比下降，住宅掛牌租金環(huán)比略有上揚(yáng)。從各區(qū)情況來(lái)看，由于商業(yè)用房租金受地段、位置影響較大，本月采樣中，芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)掛牌租金環(huán)比出現(xiàn)較大下滑；住宅掛牌租金僅開(kāi)福區(qū)出現(xiàn)一定上揚(yáng)，其他各區(qū)平均租金均略有下跌。
表10 2010年9月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房租金情況
區(qū) 域商業(yè)用房住 宅
租金（元/m2）環(huán)比（%）租金（元/m2）環(huán)比（%）
內(nèi)五區(qū)50.9532.0315.47-3.31
其中芙蓉區(qū)76.8553.1816.191.95
天心區(qū)53.9912.7415.89-6.75
岳麓區(qū)68.65104.9312.44-23.11
開(kāi)福區(qū)14.35-33.3514.07-21.35
雨花區(qū)37.68-3.3615.174.98
Part 4 城房指數(shù)走勢(shì)情況
十、商品住宅成交價(jià)格指數(shù)
2010年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為194.68點(diǎn)，較上月減少2.20點(diǎn)，一年以來(lái)的指數(shù)月均漲幅為1.98點(diǎn)。
從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，本月90-120m2面積段價(jià)格指數(shù)有一定幅度下滑，60m2以下、144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)也呈現(xiàn)小幅回落，60-90m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)。
從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，本月河西板塊價(jià)格指數(shù)下滑較明顯，東城板塊、北城板塊價(jià)格指數(shù)也略有下跌，新南城板塊、中心板塊價(jià)格指數(shù)有一定幅度上漲。
Part 5 銀行抵押貸款情況
十一、銀行抵押貸款情況
1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)172533起，抵押面積3004.35萬(wàn)m2，貸款金額705.92億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)170002起，抵押面積2297.38萬(wàn)m2，貸款金額542.03億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)111827起，抵押面積1586.72萬(wàn)m2，貸款金額501.59億元，同比分別增長(zhǎng)21.20%、13.87%、35.70%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)110653起，抵押面積1261.88萬(wàn)m2，貸款金額383.97億元，同比分別增長(zhǎng)22.72%、26.97%、46.62%。
分期、現(xiàn)房來(lái)看，1-9月全市辦理一般抵押（期房）82448起，抵押面積822萬(wàn)m2，貸款金額253.74億元，辦理一般抵押（現(xiàn)房）90085起，抵押面積2082.35萬(wàn)m2，貸款金額452.18億元。其中內(nèi)五區(qū)辦理一般抵押（期房）54215起，抵押面積605.67萬(wàn)m2，貸款金額186.02億元，同比分別增長(zhǎng)4.26%、12.60%、29.74%；辦理一般抵押（現(xiàn)房）57612起，抵押面積981.05萬(wàn)m2，貸款金額315.57億元，同比分別增長(zhǎng)43.08%、14.67%、39.48%。
1-9月，全市共辦理在建工程抵押1369起，抵押面積620.84萬(wàn)m2，貸款金額113.12億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押638起，抵押面積450.09萬(wàn)m2，貸款金額88.95億元，同比分別增長(zhǎng)61.52%、34.47%、62.79%。
表11 2010年1-9月長(zhǎng)沙市房屋抵押情況
區(qū) 域累 計(jì)本 月
全 市其中：內(nèi) 五 區(qū)全 市其中：內(nèi) 五 區(qū)
一
般
抵
押抵押起數(shù)（起）1725331118271749512424
其中：個(gè)人1700021106531729412345
抵押面積（萬(wàn)m2）3004.351586.72302.69180.05
其中：個(gè)人2297.381261.88230.98143.36
貸款金額（億元）705.92501.5972.8153.33
其中：個(gè)人542.03383.9757.4942.73
在建工程抵押抵押起數(shù)（起）136963813370
抵押面積（萬(wàn)m2）620.84450.09102.3563.85
貸款金額（億元）113.1288.9519.4614.40
Part 6 本期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征
（一）商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅較大，銷售備案量同比增幅逐月縮小。1-9月商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)去年同期的1.5倍，當(dāng)前新增量持續(xù)上升已達(dá)三個(gè)月；銷售備案量累計(jì)同比增幅繼續(xù)縮小，當(dāng)前全市備案量已連續(xù)兩月（8月、9月）低于150萬(wàn)m2。
（二）1-9月新建商品房累計(jì)簽約117306套，面積1331.66萬(wàn)m2，均價(jià)4725元/m2，金額629.17億元；其中住宅成交109471套，面積1230.50萬(wàn)m2，均價(jià)4470元/m2，金額550.06億元。其中，9月簽約16557套，面積187.73萬(wàn)m2，均價(jià)4391元/m2，金額82.43億元，環(huán)比分別為54.91%、67.24%、-17.18%、38.49%；其中住宅成交15502套，面積178.28萬(wàn)m2，均價(jià)4201元/m2，金額74.90億元，環(huán)比分別為62.99%、80.66%、-16.99%、49.98%。
（三）1-9月長(zhǎng)沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4202元/m2，同比上漲16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上漲15.23%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價(jià)為4674元/m2，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上漲15.32%。
（四）2010年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為194.68點(diǎn)，較上月減少2.20點(diǎn)，一年以來(lái)的指數(shù)月均漲幅為1.98點(diǎn)。本月指數(shù)有所下降，主要是90-120m2面積段、河西板塊等子市場(chǎng)指數(shù)的下降拉動(dòng)總體市場(chǎng)指數(shù)出現(xiàn)下滑。
（五）1-9月全市二手房交易累計(jì)增幅繼續(xù)呈現(xiàn)下降，當(dāng)前二手住宅交易面積累計(jì)增幅已呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；從單月情況來(lái)看，全市二手房交易量連續(xù)兩月下跌，交易面積低于30萬(wàn)m2。
（六）1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.41m2，同比增大0.78%；從住宅供銷的套型結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前累計(jì)供應(yīng)量已超過(guò)同期累計(jì)備案量，其中套面積60m2以下戶型供銷比已超過(guò)1.20；90m2以下戶型供應(yīng)占比為41.68%，比去年同期增大0.93個(gè)百分點(diǎn)。從同期住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于維修基金計(jì)算方式變更在即，9月有一定量的定向開(kāi)發(fā)等低價(jià)樓盤(pán)集中進(jìn)窗備案，3000元/m2以下樓盤(pán)累計(jì)備案比例出現(xiàn)一定上��；而5500元/m2以上價(jià)位段銷量比例相較上月仍呈現(xiàn)繼續(xù)上升，這表明市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)銷售情況相對(duì)良好，受新政影響相對(duì)較小。
（七）本月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房掛牌租金環(huán)比下降，住宅掛牌租金環(huán)比略有上揚(yáng)，本月租售比為308：1。
（八）1-9月內(nèi)五區(qū)抵押面積、抵押起數(shù)、取得貸款金額同比仍有較大增長(zhǎng)，但相較1-8月增幅有所下降；在建工程抵押起數(shù)、抵押面積、取得貸款金額同比增幅均超過(guò)30%，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模仍在持續(xù)增大。1-9月全市抵押面積超過(guò)3000萬(wàn)m2，取得貸款金額達(dá)706億元，其中內(nèi)五區(qū)期房抵押605.67萬(wàn)m2，取得貸款金額186.02億元，同比分別達(dá)12.60%、29.74%；全市在建工程抵押超過(guò)620萬(wàn)m2，取得貸款金額達(dá)113億元，其中內(nèi)五區(qū)在建工程抵押450.09萬(wàn)m2，取得貸款金額88.95億元，同比分別增長(zhǎng)34.47%、62.79%。
（九）自實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼以來(lái)，全市已經(jīng)累計(jì)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證32664戶，其中已購(gòu)房23447戶，購(gòu)房總面積200.76萬(wàn)m2，戶均面積85.62m2。
（十）2008年以來(lái)，截止今年9月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為686.80萬(wàn)m2，較上月底增加68.37萬(wàn)m2。住宅待售主要集中在雨花區(qū)、岳麓區(qū)，待售量均超過(guò)150萬(wàn)m2；分面積段來(lái)看，待售量最大的是144m2以上商品住宅，超過(guò)200萬(wàn)m2，其次是120-144m2商品住宅，待售面積達(dá)114萬(wàn)m2。
（十一）9月份,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房360套，其中網(wǎng)簽退房203套，網(wǎng)簽退房率1.21%，環(huán)比縮小0.78個(gè)百分點(diǎn)。
Part 7 2010年第四季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與展望
隨著國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控 “國(guó)十條” 政策的出臺(tái)與逐步落實(shí)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了后調(diào)控時(shí)代的基本特征，但是隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的樓市銷售旺季的到來(lái)，及百姓對(duì)樓市價(jià)格預(yù)期的逐漸落空，又抑制不住入市的熱情，導(dǎo)致了今年長(zhǎng)沙樓市淡季不淡，旺季反而提前八月到來(lái)。長(zhǎng)沙樓市在第四季度會(huì)呈現(xiàn)何種走勢(shì)，根據(jù)各方面分析可以做出如下預(yù)測(cè)和判斷。
（一）國(guó)家遏制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的決心不會(huì)動(dòng)搖，調(diào)控力度更加嚴(yán)格。
近期，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人多次在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投資投機(jī)性需求，由此可見(jiàn)國(guó)家遏制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的決心堅(jiān)定，長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)動(dòng)搖。因此，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)和貫徹的同時(shí)，四季度政策調(diào)控力度更嚴(yán)格、范圍更廣。國(guó)家有關(guān)部委近日就分別出臺(tái)措施，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度；二是完善差別化的住房信貸政策；三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；四是切實(shí)增加住房有效供給；五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。這些金融、稅收、土地等方面的新政作為“國(guó)十條”的細(xì)化與強(qiáng)化，將構(gòu)成市場(chǎng)調(diào)控的強(qiáng)力“組合拳”，起到進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)上漲、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，相信對(duì)四季度的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生明顯地影響。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求抑制，難現(xiàn)三季度的火爆場(chǎng)景。
盡管長(zhǎng)沙樓市8、9月的銷量明顯回升，價(jià)格穩(wěn)中有升，市場(chǎng)似乎也在全面回暖，長(zhǎng)沙也再現(xiàn)了許多“日光盤(pán)”，但從我們掌握的資料來(lái)看，8、9月份的樓市火爆僅僅是結(jié)構(gòu)性、局部性的火爆，部分品牌企業(yè)的高性價(jià)比樓盤(pán)、規(guī)模大盤(pán)銷售比較火爆，而一些市場(chǎng)定位不太準(zhǔn)、產(chǎn)品缺乏特色、區(qū)位沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)卻并沒(méi)有好的銷售業(yè)績(jī)。冰火兩重天，幾家歡喜幾家愁的現(xiàn)象比較明顯，此外，自7月以來(lái)新建商品房上市量持續(xù)大幅增長(zhǎng)，累計(jì)待銷量也不斷增加，說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，相反隨著新的調(diào)控措施的強(qiáng)化執(zhí)行，剛性需求、改善性需求、投資性需求全面受到抑制，如果十月份再出房產(chǎn)稅政策和限制外地人購(gòu)房的具體措施，市場(chǎng)的需求空間將更加被壓縮，會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)供求關(guān)系的失衡。因此長(zhǎng)沙樓市在年末難以再現(xiàn)三季度“金九”的火爆局面。
（三）商品房買賣雙方將再度陷入僵持、觀望的境地，短期內(nèi)房?jī)r(jià)回升勢(shì)頭將再度被壓制。
新一輪更為嚴(yán)格的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控使得人們對(duì)四季度國(guó)家政策的預(yù)期越來(lái)越明朗，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等對(duì)商品房買賣將再度陷入觀望狀態(tài)，且觀望的程度較上輪調(diào)控更為嚴(yán)重，大部分計(jì)劃在“銀十”中入市的購(gòu)房者預(yù)計(jì)也會(huì)延期買房，等待政策帶來(lái)的樓市價(jià)格下滑。觀望態(tài)度將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)交易出現(xiàn)萎縮，樓市較三季度會(huì)稍顯冷清。由于新一輪調(diào)控措施直指高房?jī)r(jià)，調(diào)控更具針對(duì)性和殺傷力，市場(chǎng)必然會(huì)有反映，所以長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)三季度價(jià)格回升的勢(shì)頭將被再度壓制，加上歲末資金流動(dòng)性的需求，不排除部分開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，主動(dòng)降價(jià)銷售。
（四）受房產(chǎn)稅政策預(yù)期的影響，二手房交易或許“危中有機(jī)”。
長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)發(fā)展一直不充分，受政策影響較大。最近國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)文要求加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。隨著房產(chǎn)稅政策預(yù)期的加強(qiáng)，受影響較大的二手房市場(chǎng)或許會(huì)有所變化，甚至可能成為激活二手房交易的導(dǎo)火線。房產(chǎn)稅政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響主要是可能改變住房保有者和購(gòu)房者的心理預(yù)期，促進(jìn)多余的、空置的住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，或許有一部分業(yè)主可能急于出手持有的多套房產(chǎn)而降價(jià)銷售，以此來(lái)減輕未來(lái)房產(chǎn)保有期內(nèi)稅收的負(fù)擔(dān)，這些因素都將給二手房市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一定的契機(jī)。
（五）保障性住房建設(shè)保障有力，分流需求壓力，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。
保障性安居工程建設(shè)，是保民生的重大舉措，又承擔(dān)著增加供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的重要作用。國(guó)家十分重視和強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)，在政策上也給予了很大傾斜，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，加強(qiáng)保障房建設(shè)是該文件的重要政策著力點(diǎn)；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知規(guī)定自9月27日起對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)實(shí)行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；住建部明確督促各地今年安居工程保障房9月底必須全部開(kāi)工，這些將大大增加保障性住房的供給，分流市場(chǎng)需求壓力。第四季度長(zhǎng)沙保障性住房建設(shè)將進(jìn)一步加大力度，計(jì)劃到年底，長(zhǎng)沙市將新建廉租房6000套，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積114.67萬(wàn)平方米，可售經(jīng)濟(jì)適用房總套數(shù)3576套，棚戶區(qū)、城中村改造也將完成一批示范工程，這些將有利于增加住房供給、分流需求壓力、平抑房?jī)r(jià)，確保長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 |