| 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 申小蝶 |
過(guò)去的2009年全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，今年的市場(chǎng)在新政出臺(tái)前一路呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都漲到了歷史最高位，快速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏離了市場(chǎng)的需求，超出了百姓的購(gòu)買力。為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以遏制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在市場(chǎng)上引起了不小的波瀾。那么，在高房?jī)r(jià)下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生了什么變化？系列新政的出臺(tái)又將產(chǎn)生怎樣的影響？長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)到底如何？我們借助中國(guó)·首屆長(zhǎng)株潭房博會(huì)召開(kāi)的機(jī)會(huì)，同往年一樣，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，了解廣大置業(yè)者尤其是潛在置業(yè)者的需求狀況。本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷10000份，收回9150份，回收率為91.50%，其中有效問(wèn)卷7290份，有效率為79.67%。 一、潛在置業(yè)需求狀況 �。ㄒ唬┚幼‖F(xiàn)狀 從圖1可知，被調(diào)查者中自購(gòu)住房的比例較高，合計(jì)占42.35%，相較去年上升5.25個(gè)百分點(diǎn)，這與去年以來(lái)樓市的持續(xù)升溫有關(guān)，房屋成交活躍，不少置業(yè)者購(gòu)置了住房。其中多數(shù)是自購(gòu)商品房，占26.60%，自購(gòu)房改房和自購(gòu)經(jīng)適房占15.75%，這里面包含很大一部分改善型住房需求。租房的比例占27.75%，這也是最迫切的住房需求群體。其他占比29.90%，主要是與家人朋友住一起，他們也存在較強(qiáng)的購(gòu)買欲望。總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛，還有相當(dāng)一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當(dāng)然，也有部分投資、投機(jī)性需求。 �。ǘ┲脴I(yè)動(dòng)機(jī) 1、置業(yè)計(jì)劃 從圖2可知，被調(diào)查者中有54.25%的人群今年有買房的計(jì)劃，較去年下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)處于觀望狀態(tài)的比例略有上升。在今年這種新政連出，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不甚明朗的局面下，選擇觀看的消費(fèi)者增多，買房的腳步有所放緩。僅管如此，大部分人還是計(jì)劃出手，市場(chǎng)仍然有強(qiáng)烈的需求支撐。 2、置業(yè)目的 從圖3可知，市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占54.91%、32.98%，投資性需求占7.54%，較去年下降2.44個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)反映出當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性小，特別是連續(xù)出臺(tái)的新政主要是限制投資性購(gòu)房，重點(diǎn)打擊炒房者，出于投資的購(gòu)房者減少。 （三）潛在置業(yè)行為 1、房源選擇 從圖4可知，絕大多數(shù)（84.89%）被調(diào)查者偏好購(gòu)買商品房，選擇購(gòu)買二手房的僅占15.11%，兩者之比為5.62∶1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房仍然只能被少數(shù)人接受，加之商品房的品質(zhì)在市場(chǎng)中具有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定的限制。 2、置業(yè)區(qū)域 從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購(gòu)房者的首選，比例高達(dá)47.47%，較去年上升10.37個(gè)百分點(diǎn)，隨著拓南戰(zhàn)略的實(shí)施以及省政府的南遷，南城基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大的改善，去年武廣高鐵的開(kāi)通更是吸引了眾多人前來(lái)置業(yè)，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通已經(jīng)打通了南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任督二脈。其次是河西區(qū)域占21.47%，先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)以及岳麓學(xué)府良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，河西依然受到置業(yè)者的青睞；然后是東城區(qū)域占17.63%，盡管是老城區(qū)，但作為商業(yè)中心區(qū)，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中仍然具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，并且隨著區(qū)位和交通的升級(jí)、舊城區(qū)的改造，居住品質(zhì)也正在改善。 3、住房面積與戶型偏好 從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù)，住房面積偏好主要集中在60-120m2面積段，合計(jì)占比79.65%，戶型偏好主要還是三居室、二居室，全計(jì)占比86.19%。從住房面積和戶型的交叉統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，偏好90-120m2的三居室最多，占37.19%，其次是60-90m2的二居室，占23.86%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì)，這種偏好正好反映了當(dāng)前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主，市場(chǎng)的實(shí)際需求與國(guó)六條要求的90m2以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾。 4、價(jià)格承受區(qū)間 從圖8可知，大多數(shù)被調(diào)查者的價(jià)格承受能力在5000以下，占87.43%，其中承受能力在4500以下者占48.34%。去年這個(gè)時(shí)候大部分消費(fèi)者（88.86）的價(jià)格承受能力還只在4000以下，心理承受區(qū)間在3000-4000的占到60.66%。相比去年，消費(fèi)者的價(jià)格承受能力增強(qiáng)，房?jī)r(jià)的較大幅上漲使得他們的壓力加大，不得不提高對(duì)房?jī)r(jià)的接受水平。 5、住房裝修傾向 從圖9可知，超過(guò)三分之二（67.50%）的被調(diào)查者傾向毛坯房，市場(chǎng)現(xiàn)有的精裝修房，可供購(gòu)房者選擇的模式和風(fēng)格很少，也沒(méi)有裝修檔次的區(qū)分，這也是當(dāng)前精裝修房還沒(méi)有受到普遍接受的原因。但是生活節(jié)奏的日益加快，購(gòu)房者開(kāi)始不愿花太多的時(shí)間和精力去裝修房子，同時(shí)由于裝修材料由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一購(gòu)置，相對(duì)會(huì)價(jià)廉質(zhì)優(yōu)，隨著精裝修房市場(chǎng)的不斷規(guī)范，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多樣化，精裝修房將成為市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)。 6、付款方式 從圖10可知，超過(guò)一半（58.32%）的被調(diào)查者選擇銀行按揭貸款購(gòu)房，成主要的購(gòu)房支付方式；其次是公積金貸款，占16.29%，因其貸款利率優(yōu)惠等特點(diǎn)受到消費(fèi)者的關(guān)注，但由于公積金貸款門檻的限制和貸款流程的繁瑣，以及某些樓盤不接受公積金貸款，在實(shí)際購(gòu)房支付中，公積金貸款比例相對(duì)要低，2009年新房支付中這一比例為9.95%；一次性付款比例不高，占10.33%，銀行支持力度的增大使得更多的中低收入者也能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，同時(shí)房?jī)r(jià)的走高也會(huì)讓更多人選用銀行按揭。 （四）影響置業(yè)的外部因素 1、置業(yè)關(guān)注因素 從圖11可知，購(gòu)房者關(guān)注的前三項(xiàng)因素依次是地理位置、價(jià)格、交通，分別占24.57%、22.25%、19.18%。和去年有所不同的是，今年對(duì)地理位置的關(guān)注度超過(guò)對(duì)價(jià)格的關(guān)注，成為購(gòu)房首要的考慮因素。地理位置居首位或許也有出于無(wú)奈，在高房?jī)r(jià)下購(gòu)房者最先考慮的是自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，超過(guò)經(jīng)濟(jì)承受能力的地段相對(duì)好的房子有時(shí)也只得放棄。 2、置業(yè)信息來(lái)源 從圖12可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道中，排在第一位的是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體，占46.07%，較去年又上升了6.34個(gè)百分點(diǎn)，該比例在逐年上升，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認(rèn)同；其次是《長(zhǎng)沙樓市》等直投刊物，占15.18%，主要在公共場(chǎng)合發(fā)放，目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，近年來(lái)其影響力也顯而易見(jiàn)。 二、房?jī)r(jià)判斷及預(yù)測(cè) �。ㄒ唬┊�(dāng)前房?jī)r(jià)判斷 從圖13可知，62.80%的被調(diào)查者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高，該比例相較去年上升較大，消費(fèi)者普遍面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)偏離了市場(chǎng)需求，消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力被削弱。在高房?jī)r(jià)和政府的宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)的觀望情緒又開(kāi)始彌漫，出手者減少，等待者增多。 （二）下半年房?jī)r(jià)走勢(shì) 從圖14可知，對(duì)下半年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)持平和下跌預(yù)期的被調(diào)查者居多，分別占38.30%、31.37%，國(guó)家一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施給了消費(fèi)者信心，在多重緊縮政策組合拳的圍攻下，房?jī)r(jià)至少短期內(nèi)難以上漲。 �。ㄈ┬抡䦟�(duì)房?jī)r(jià)的影響 從圖15可知，74.13%的被調(diào)查者認(rèn)為新政對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有效，從房?jī)r(jià)的下跌跡象也可看出系列新政的出臺(tái)已初顯成效，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)得到遏制，有效防止和減少了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。有消息稱，國(guó)家已經(jīng)制定了新一輪宏觀調(diào)控政策計(jì)劃，如果現(xiàn)行的政策不能遏制高漲的房?jī)r(jià)，將考慮實(shí)施更大力度的新政。可見(jiàn)，此次政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心很堅(jiān)定。 三、2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)基本判斷 政府政策的制定必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，才能切實(shí)有效，本次問(wèn)卷調(diào)查，為政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當(dāng)前市場(chǎng)的基本運(yùn)行狀況。從這次問(wèn)卷調(diào)查中，市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢(shì)： �。ㄒ唬┦袌�(chǎng)需求依然潛力巨大。 54.25%的被調(diào)查者計(jì)劃今年買房，這部分需求將在今年下半年得到釋放。同時(shí)市場(chǎng)上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會(huì)隨著房產(chǎn)新政效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)以及房?jī)r(jià)回歸理性后結(jié)束觀望，潛在的消費(fèi)需求就會(huì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力。 （二）市場(chǎng)上的需求將仍以自住型為主。 這種特征延續(xù)了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)慣有的特點(diǎn)--以自住和改善性購(gòu)房為主要目的。雖然今年前幾個(gè)月外地購(gòu)房者明顯增多，購(gòu)房用于投資的比例上升，但受到新政的抑制，投資投機(jī)者減少。 �。ㄈ┲脴I(yè)者買房仍然將傾向于購(gòu)買90-120m2的三居室。 今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì)，90-120m2的三居室和60-90m2的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒，在自住和改善型需求的主導(dǎo)下，這兩種產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （四）購(gòu)房區(qū)域的首選依舊將是南城區(qū)域。 原先由于省政府南遷以及長(zhǎng)株潭一體化等政策作用，南城在購(gòu)房區(qū)域的選擇中一枝獨(dú)秀，近年來(lái)，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通的建設(shè)更是使得南城的基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，該區(qū)域的選擇傾向性正在加強(qiáng)。同時(shí)，河西先導(dǎo)建設(shè)區(qū)、東城的舊城改造也吸引了不少消費(fèi)者前去置業(yè)。 （五）網(wǎng)絡(luò)媒體成主要的置業(yè)信息來(lái)源。 0731房產(chǎn)網(wǎng)作為房地產(chǎn)信息發(fā)布的權(quán)威性和宣傳的主導(dǎo)型處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并且伴隨網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，0731房產(chǎn)網(wǎng)的信息傳播面將更廣泛，值得注意的是，《長(zhǎng)沙樓市》等專業(yè)性直投刊物的影響人群也在不斷擴(kuò)大。 �。┬抡�(yīng)逐漸顯現(xiàn)。 房?jī)r(jià)下跌的跡象表明新政已初顯成效，到下半年房?jī)r(jià)將回歸理性，保持平穩(wěn)發(fā)展，多數(shù)置業(yè)者相信這次政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持積極樂(lè)觀的態(tài)度。 |