| 2010第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 鄧暉 |
2010年第一季度長沙房地產(chǎn)市場新增上市量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，同比增幅超過100%；而商品房同期備案量增幅也不小，接近90%，在房價快速上揚及由此帶來的政策壓力下，一季度長沙房地產(chǎn)市場仍在大體上維持了去年下半年以來的旺銷勢頭。那么，其他中部省會又是怎樣？長沙在其中處于什么樣的角色、位置？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等六個中部省會城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比分析，來將疑問一一解答。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2010年第一季度中部六省會城市GDP總量比較 序 號123456 城 市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP1104.77880.37833.40560.60448.10379.96 同比增長15.914.716.617.613.110.2 ■ 小結(jié)：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第四位 從經(jīng)濟(jì)總量來看，第一季度武漢GDP總量超過1000億元，長沙、鄭州GDP總量超過800億元，合肥、南昌、太原則分別在500億元、400億元、300億元檔。長沙第一季度GDP總量為880.37億元，在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少224.4億元，位置比去年同期上調(diào)一位。 而從GDP同比增幅來看，中部六省會城市GDP同比增幅均超過10%，其中，合肥、鄭州、武漢GDP同比增幅超過15%，與全國平均增幅（11.9%）比較來看，僅太原低于全國平均增幅。長沙第一季度GDP同比增長14.7%，高于全國增幅2.8個百分點，在中部六省會中增幅居第四位，比第一位合肥低2.9個百分點，比武漢低1.2個百分點。 2、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2010年第一季度中部六省會城市全社會固定資產(chǎn)投資額比較 序 號123456 城 市合肥武漢長沙鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額729.10574.63471.50378.70215.0248.09 同比增長37.234.830.825.822.525.2 �。ㄗⅲ耗喜秊�50萬元以上固定資產(chǎn)投資） ■ 小結(jié)：長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居第三位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，合肥全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模居首，固定資產(chǎn)投資額超過700億元；武漢、長沙、鄭州、南昌呈階梯式減少，分別處于500~200億元檔；太原最少，固定資產(chǎn)投資低于50億元。長沙全社會固定資產(chǎn)投資471.50億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位合肥少257.6億元，比第二位武漢少103.13億元，位置與去年同期一致。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會增幅全部超過20%，其中，合肥、武漢、長沙同比增幅超過30%，與全國平均增幅（25.6%）比較來看，南昌、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅30.8%，高于全國增幅5.2個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位合肥低6.4個百分點，比武漢低4個百分點。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標(biāo) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 ■ 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，合肥房地產(chǎn)投資超過200億元，躍居首位；武漢、長沙房地產(chǎn)投資在100~200億元，分列二、三位；鄭州、南昌、太原房地產(chǎn)投資低于100億元，其中南昌、太原低于30億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資129.37億元，在中部六省會中居第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資比中部六省會第一位合肥少71.55億元，比第二位武漢少34.42億元。 從房地產(chǎn)投資額增長率來看，六城市同比增幅均較大，超過20%，其中，太原增幅最大，同比增長達(dá)72.9%，與全國平均增幅（35.1%）比較來看，合肥、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅62.9%，高于全國增幅27.8個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位太原低10個百分點。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2010年第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例 序 號123456 城 市太原武漢合肥長沙鄭州 南昌 房地產(chǎn)投資額15.57163.79 200.92129.37 92.3427.37 社會固定投資額48.09 574.63 729.10 471.50 378.70 215.02 房地產(chǎn)占固定投資比例32.38 28.50 27.56 27.44 24.38 12.73 ■ 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，由于今年一季度房地產(chǎn)投資普遍較為旺盛，而其他固定資產(chǎn)投資已恢復(fù)常態(tài)，中部六省會城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例普遍較高（除南昌外）。這種主要是商業(yè)行為帶來的比例變化，反映了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場信心的增強(qiáng)，資本流向房地產(chǎn)市場速度相對加快。 3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為第一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 表4 2010年第一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 序 號 123456 城 市長沙鄭州合肥武漢南昌太原 新開工面積723.14393.50328.00251.5972.0258.73 同比增長84.1582.0054.7219.609.6090.50 施工面積4971.903847.203488.002437.631615.141378.33 同比增長30.8629.4019.8410.1074.00167.12 竣工面積260.5228.30438.00157.29120.938.71 同比增長-19.32-61.50199.718.609.40-71.78 �。ㄗⅲ阂虿糠殖鞘袛�(shù)據(jù)采用當(dāng)?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不一致） ■ 小結(jié)：長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，竣工面積居第二位 從新開工面積來看，長沙新開工面積最大，超過700萬m2；其次為鄭州、合肥、武漢，新開工面積在250~400萬m2；再次為南昌、太原，新開工面積低于80萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多329.64萬m2，比武漢多471.55萬m2，同比增幅位居第二。 從施工面積來看，長沙在建規(guī)模最大，接近5000萬m2；其次是鄭州、合肥，施工面積在3000-4000萬m2；再次是武漢，施工面積接近2500萬m2；太原、南昌基本相當(dāng)，施工面積在1300~1620萬m2。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多1124.70萬m2，比武漢多2534.27萬m2，同比增幅位居第三。 從竣工面積來看，合肥竣工面積最大，超過400萬m2；其次為長沙，竣工面積超過250萬m2；再次為武漢、南昌，竣工面積在120~160萬m2，鄭州、太原本季度竣工面積相對較小，低于30萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第二，比第一位合肥少177.48萬m2，比武漢多103.23萬m2，同比增幅位居第四。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜�(biāo) 1、市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 表5 2010第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場規(guī)模比較 序 號123456 城 市長沙武漢鄭州合肥南昌太原 批準(zhǔn)預(yù)售面積287.28282.08221.75207.4146.1246.07 同比增長136.4737.1357.98162.0020.70-2.83 銷售面積341.99360.20368.96359.3369.4460.13 同比增長88.9367.6259.5179.00-35.1021.94 ■ 小結(jié)：長沙新增供應(yīng)量在中部六省會中居第一位，同期銷售備案量居第四位 從供應(yīng)量來看，長沙、武漢、鄭州、合肥新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，超過200萬m2，其中，長沙、武漢超過280萬m2；其次為南昌、太原，新增批準(zhǔn)預(yù)售量均在46萬m2左右。長沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會中居第一位，比第二位武漢多5.2萬m2；同比增幅居第二位，比第一位合肥低25.53個百分點，比武漢高99.34個百分點。 從銷售量來看，鄭州、武漢、合肥、長沙銷售備案量均較大，超過340萬m2，其中鄭州、武漢超過360萬m2；南昌、太原銷售面積相對較低，低于70萬m2。長沙商品房銷售量在中部六省會中居第四位，比第一位鄭州少26.97萬m2，比第二位武漢少18.21萬m2，比第三位合肥少17.34萬m2；同比增幅居第一位，比武漢高21.31個百分點。 2、商品房供銷比比較 即期消費指標(biāo)，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。 表6 2010第一季度中部六省會城市商品房供需比 序 號 123456 城 市長沙武漢太原南昌鄭州合肥 批準(zhǔn)預(yù)售面積287.28 282.08 46.07 46.12 221.75 207.41 銷售面積341.99360.20 60.1369.44368.96359.33 供銷比0.84 0.78 0.77 0.66 0.60 0.58 ■ 小結(jié)：長沙新建商品房供銷比在中部六省會中均居第一位 從數(shù)據(jù)來看，由于市場慣性，一季度各市商品房備案量仍較大，使得中部六省會供銷比均低于1。長沙（市區(qū)）供銷比第一季度在中部六省會中居第一位，比第二位武漢高0.06。 3、房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 表7 2010年第一季度中部六省會城市房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 序 號123456 城 市武漢合肥鄭州長沙南昌太原 商品房360.20359.33368.96341.9969.4460.13 二手房99.4374.8569.3566.1447.3715.78 比 值3.624.805.325.171.473.81 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^(qū)數(shù)據(jù)） ■ 小結(jié)：長沙二手房成交量在中部六省會中均居第四位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第二位 從上表數(shù)據(jù)來看，武漢二手房交易量位居首位，接近100萬m2；其次是合肥，超過70萬m2；再次是鄭州、長沙，交易量在60~70萬m2；南昌、太原成交量較低，低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居于第四位，比第一位武漢少33.29萬m2，比第三位鄭州少3.21萬m2，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第二位。 （三）市場價格與貸款指標(biāo) 1、市場價格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房價和房價增幅是否合理。 表8 2010年第一季度中部六省會房地產(chǎn)市場價格比較 序 號123456 城 市武漢太原合肥南昌長沙鄭州 商品房均價5923 5916 5735 5539 5114 4531 同比增長12.21 23.82 42.00 31.00 19.57 11.44 住宅均價5691 5514 5353 5182 4925 4223 同比增長14.15 29.62 34.00 29.60 20.95 9.62 （注：均為市區(qū)商品房、商品住宅成交均價） ■ 小結(jié)：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均居倒數(shù)第二位，住房價格漲幅居第四位 從價格來看，中部六省房價普遍出現(xiàn)大幅上揚，住宅均價除鄭州外，同比增幅均超過10%，其中合肥、太原、南昌、長沙同比漲幅超過20%。長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均在第五位，漲幅均價第四位。 2、住房價格增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 表9 2010年第一季度中部六省會城市房價增長率與GDP增長率 序號123456 城 市合肥鄭州武漢長沙南昌太原 住宅價格增長率34.00 9.6214.15 20.95 29.60 29.62 GDP增長率17.616.6 15.9 14.7 13.110.2 比 值1.93 0.58 0.89 1.43 2.26 2.90 ■ 小結(jié)：長沙房價增長率與GDP增長率比值為1.43，房價漲幅較大 從數(shù)據(jù)來看，中部六省會有一半城市（太原、南昌、合肥）房價增長率與GDP漲幅之比高于1.8，漲幅過大；僅有兩城市（武漢、鄭州）房價漲幅低于同期GDP漲幅。長沙比值為1.43，房價漲幅高于同期GDP漲幅，漲速較快。 3、房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2010年第一季度中部六省會城市房價增長率與CPI增長率之比 序 號123456 城 市太原南昌合肥鄭州武漢長沙 住宅價格增長率29.62 29.60 34.00 9.6214.15 20.95 CPI增長率2.9 2.5 2.4 2.4 2.0 1.4 比 值10.2111.8414.174.017.0814.96 ■ 小結(jié)：除長沙外，中部六省會CPI漲幅均高于2%，長沙CPI漲幅最低 從上表數(shù)據(jù)來看，中部六省會CPI增長率均轉(zhuǎn)正，除長沙外，其他城市CPI漲幅均超過2%。長沙CPI增長率為1.4%，住宅價格增長率與CPI增長率之比接近15，房價上漲明顯。 4、房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 表11 2010年第一季度中部六省會城市房價與收入比 序號123456 城市太原南昌合肥武漢鄭州長沙 30m2房價165420155465160592170729126690147750 第一季度可支配收入437146565394606649546898 預(yù)計年可支配收入174841862421576242621981627592 房價收入比9.468.357.447.046.395.35 ■ 小結(jié)：若按一季度可支配收入預(yù)計，長沙仍將是中部六省會唯一房價收入比較為合理的城市 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，若以一季度可支配收入預(yù)計全年，太原市房價收入比仍最大，超過9；長沙市房價收入比最低，低于6，比第一位太原低4.11，比武漢低1.69，由于預(yù)期可支配收入的提高，長沙房價收入比回歸至國際公認(rèn)合理水平以內(nèi)。 三、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 �。ㄒ唬┯捎谡叽碳�，各市GDP及全社會固定資產(chǎn)投資同比均出現(xiàn)較大幅度增長。 從中部六省會的情況來看，第一季度除太原外，其他五省會城市GDP增幅均高于全國增幅；除南昌、太原外，其他五省會城市全社會固定資產(chǎn)投資增幅均高于全國增幅，這表明在中央一系列政策刺激下，中部省會城市經(jīng)濟(jì)都取得了不錯的進(jìn)展；但去年同期基數(shù)較低，也是今年各市GDP及全社會固定資產(chǎn)投資同比增幅較大的重要原因。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)投資增幅較大，占全社會固定資產(chǎn)投資比例進(jìn)一步提高。 從中部六省會的情況來看，第一季度各市房地產(chǎn)完成投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比例相對于去年一季度均有較大提高，與各市去年全年比例比較，僅南昌比例有所降低，這表明隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商房地產(chǎn)投資力度有所加強(qiáng)，而與此同時國家各項固定資產(chǎn)投資水平開始趨于正�；@都使得各市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)進(jìn)一步提高。 （三）新開工面積、施工面積同比普遍高漲，竣工面積同比有增有減。 從中部六省會的情況來看，第一季度各市新開工面積除南昌、武漢外，同比增幅均超過50%；各市施工面積同比均超過10%，太原更是超過150%；竣工面積同比增減各半，合肥同比增幅接近200%，這主要是去年第二季度后，房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇直至繁榮，資本又開始流向房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了在建工程量的增大。 �。ㄋ模┮患径戎胁课迨唐贩啃律鲜辛考皞浒噶客仍龇^大。 第一季度中部六省會中除太原外，其他五省會新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅較大；除南昌外，其他五省會銷售備案同比增幅較大，其主要原因是由于去年下半年以來房地產(chǎn)銷售形勢猛然火爆，房價直線上揚，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)，投資增多，開發(fā)時間縮短，促進(jìn)了新房上市量的增加；銷售備案量繼續(xù)保持較高增長，這其中既有由于備案時間推后造成的慣性效應(yīng)，也有去年同期基數(shù)較低的原因。 （五）商品房價繼續(xù)上揚，房價同比漲幅擴(kuò)大。 從房價來看，第一季度中部六省會房價漲幅均較為明顯，住宅均價同比漲幅最低的鄭州，漲幅也接近10%，最高者合肥，同比漲幅達(dá)到34%。與去年全年均價漲幅比較來看，各市房價漲幅也均有較大提高。房價的快速上揚，已經(jīng)引起了政府部門的高度重視，在中央出臺系列政策后，各級地方政府相關(guān)政策也正陸續(xù)出臺。 �。┯捎诜績r與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有不同程度上揚，中部六省會預(yù)期房價收入比有增有減。 從房價收入比來看，由于各市房價與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都有增長，使得各市預(yù)期房價收入比相較去年全年有增有減；長沙預(yù)期房價收入比為5.35，這表明若按一季度可支配收入預(yù)計全年，長沙仍將是中部六省會唯一房價收入比較為合理的城市。 �。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入“博弈”狀態(tài)。 從中部六省會情況來看，各市房價同比均出現(xiàn)較大上揚，這也是中央簽發(fā)“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策”的重要原因；而從當(dāng)前商品房實時簽約情況來看，多數(shù)城市均出現(xiàn)了成交量下跌，而房價堅挺的情形；這實際上是由于去年開發(fā)商有較大盈余，同時也是出于對新政的一種試探，政府、開發(fā)商與購房者進(jìn)入了一種所謂的“博弈”狀態(tài)。要打破這種僵局，核心問題就是中央這種政策能堅持多久，以及地方政府實際的執(zhí)行力度。對此，我們?nèi)詫⑹媚恳源?/p> |