| 2010年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2.本報(bào)告中涉及的新建商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2010年上半年，隨著中央一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，第二季度開始我市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案，二手房累計(jì)交易同比雖仍有增長(zhǎng)，但增幅已開始逐月縮��；商品房單月均價(jià)漲幅趨緩，并有一定的下跌趨勢(shì)。上半年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資294億元，同比增長(zhǎng)37%，約占全市固定資產(chǎn)投資的23%。商品房施工面積5589萬m2，新開工面積1322萬m2，竣工面積399萬m2，與去年同期比分別增長(zhǎng)25%、105%、-24%。上半年我市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售888.83萬m2，同比增長(zhǎng)55%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1102萬m2，銷售金額462億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)43%、72%。 PART 1 新建商品房市場(chǎng) 一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售888.83萬m2，同比增長(zhǎng)54.94%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售782.02萬m2，同比增長(zhǎng)55.65%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售663.23萬m2，同比增長(zhǎng)83.52%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售578.75萬m2，同比增長(zhǎng)86.99%。與去年同期對(duì)比來看，今年上半年五區(qū)四縣除瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣外，其他各區(qū)縣新增批準(zhǔn)預(yù)售均呈正增長(zhǎng)，特別是天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)同比增幅超過100%，樓盤上市踴躍。 表1 2010年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬m2）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈfm2）同比（%） 全 市888.8354.94782.0255.65 其中芙蓉區(qū)42.7527.1437.7827.41 天心區(qū)109.09139.8998.37143.10 岳麓區(qū)139.52118.05124.55127.51 開福區(qū)114.559.50111.998.57 雨花區(qū)257.32126.31206.06152.87 長(zhǎng)沙縣129.2318.56116.468.84 望城縣48.3110.3846.6519.06 瀏陽市25.52-19.1422.743.06 寧鄉(xiāng)縣22.54-19.3017.42-29.39 二、新建商品房銷售備案情況 上半年全市新建商品房累計(jì)銷售備案1101.75萬m2，同比增長(zhǎng)42.51%，其中住宅銷售備案1026.98萬m2，同比增長(zhǎng)40.87%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案741.90萬m2，同比增長(zhǎng)48.84%，其中住宅銷售備案685.90萬m2，同比增長(zhǎng)48.20%。與去年同期對(duì)比來看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、寧鄉(xiāng)縣商品房備案出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其他各區(qū)縣均有較大增幅，其中岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)備案同比增幅超過70%。 表2 2010年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅銷售備案情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%） 全 市1101.7542.511026.9840.87 其中芙蓉區(qū)42.29-28.8833.44-33.13 天心區(qū)100.80-0.2486.91-7.73 岳麓區(qū)140.8471.45132.9872.35 開福區(qū)155.7890.67148.2088.10 雨花區(qū)302.1973.58284.3874.79 長(zhǎng)沙縣204.3040.85194.2637.33 望城縣52.1955.9151.5457.55 瀏陽市47.9653.7244.3252.06 寧鄉(xiāng)縣55.40-14.6850.96-18.99 三、新建商品房成交備案金額、均價(jià) 上半年長(zhǎng)沙市新建商品房銷售備案金額為462.10億元，同比增長(zhǎng)72.07%，其中住宅成交備案金額為406.07億元，同比增長(zhǎng)69.28%。分區(qū)劃來看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售備案金額為348.59億元，同比增長(zhǎng)78.89%，其中住宅成交備案金額為301.05億元，同比增長(zhǎng)76.30%。 表3 2010年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房銷售均價(jià) 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 均價(jià)（元/m2）同比（%）均價(jià)（元/m2）同比（%） 全 市4194 20.74 3954 20.17 其中芙蓉區(qū)501810.7542848.19 天心區(qū)473932.01413124.81 岳麓區(qū)448722.48428522.61 開福區(qū)511622.03487820.12 雨花區(qū)452417.04427414.31 長(zhǎng)沙縣340710.57338212.18 望城縣339518.91335918.80 瀏陽市270431.53243129.23 寧鄉(xiāng)縣238718.97220218.11 上半年長(zhǎng)沙全市新建商品房（含定向開發(fā)等）備案均價(jià)為4194元/m2，同比上漲20.74%，其中住宅3954元/m2，同比上漲20.17%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含定向開發(fā)等）備案均價(jià)為4699元/m2，同比上漲20.19%，其中住宅4389元/m2，同比上漲18.96%。我市新建商品房均價(jià)自去年10月起環(huán)比出現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)，今年第二季度開始漲幅趨緩，5月均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)一定下滑，6月均價(jià)有所反彈，并回升至4月水平。 四、新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） （一）套型結(jié)構(gòu)分析 表4 2010年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套） 戶 型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比 ≤60m2623311.89 780412.62 -15710.80 60-90m21391526.55 1529824.73 -13830.91 90-120m21293724.68 1378022.28 -8430.94 120-144m21066720.35 1351421.85 -28470.79 �。�144m2866316.53 1145818.52 -27950.76 合計(jì)52415100.00 61854100.00 -94390.85 上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.42m2，同比增大8.90%。從累計(jì)供應(yīng)及銷售備案情況來看，當(dāng)前各戶型供應(yīng)量仍全部小于銷售備案量，備案時(shí)間的相對(duì)滯后性是其主因；供銷基本接近的是中戶型（90-120m2）、中小戶型（60-90m2），90m2以下戶型供應(yīng)占比為38.44%，比去年同期減少4.38個(gè)百分點(diǎn)。 �。ǘ﹥r(jià)位結(jié)構(gòu)分析 表5 2010年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表（單位：套） 價(jià)位段銷比例（%） ≤3000元/m21048316.95 3000-3500元/m242636.89 3500-4000元/m2640410.35 4000-4500元/m21073517.36 4500-5000元/m21261620.40 5000-5500元/m2803012.98 �。�5500元/m2932315.07 合 計(jì)61854100.00 從上半年住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，4500-5000元/m2住宅銷售比例最大，達(dá)到總量的1/5以上，5000元/m2以上住宅銷售比例繼續(xù)增加，上半年累計(jì)銷售比例已超過15%，這表明當(dāng)前長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)基數(shù)仍在整體上移，而5500元/m2以上中高檔商品住宅受政策影響相對(duì)較小，銷售情況依然較為樂觀。 五、內(nèi)五區(qū)新建商品房待銷情況 2008年以來，截止今年6月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為563.12萬m2，較上月底增加36.90萬m2。其中住宅427.30萬m2，占75.88%；非住宅135.82萬m2，占24.12%。分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)待售量居第一位，為128.17萬m2，占比29.99%，雨花區(qū)排第二位，待售量為110.25萬m2，占比25.80%。分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售面積最大達(dá)168.61萬m2，占總套數(shù)的21.75%，其他面積段按從小到大排列，分別占總套數(shù)的21.02%、20.76%、17.72%、18.74%。 PART 2 土地招拍掛市場(chǎng) 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 表6 2010年6月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)全市 出讓情況宗 數(shù)10112014 面積（m2）740.030405298.88310876.820716915.73 成交情況宗 數(shù)0082010 面積（m2）00251401.09310876.820562277.91 金額（萬元）00158618363140194932 綜合地價(jià)水平值（元/m2）006309116803467 表7 2010年6月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用 途全 市其 中 商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè) 成交宗數(shù)10514 成交面積（m2）562277.91350256.2163223.848797.91 成交金額（萬元）194932174300178442788 綜合地價(jià)水平值(元/m2)346749761093571 上半年，全市招拍掛出讓土地掛牌56宗，土地面積250.51萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌28宗，土地面積113.94萬m2；住宅用地掛牌14宗，土地面積93.39萬m2；工業(yè)用地掛牌14宗，土地面積43.18萬m2。全市土地實(shí)際成交28宗，成交面積127.87萬m2，成交總金額421754萬元，綜合地價(jià)水平值3299元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積57.19萬m2，成交金額268884萬元；住宅用地成交面積42.55萬m2，成交金額136505萬元；工業(yè)用地成交面積28.13萬m2，成交金額16365萬元。 6月份，全市招拍掛出讓土地掛牌14宗，土地面積71.69萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌7宗，土地面積41.85萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積16.32萬m2；工業(yè)用地掛牌6宗，土地面積13.52萬m2。全市土地實(shí)際成交10宗，成交面積56.23萬m2，成交總金額194932萬元，綜合地價(jià)水平值3467元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積35.03萬m2，成交金額174300萬元；住宅用地成交面積16.32萬m2，成交金額17844萬元，工業(yè)用地成交面積4.88萬m2，成交金額2788萬元。 PART 3 二手房市場(chǎng) 七、二手房銷售面積 上半年全市二手房成交面積229.46萬m2，成交套數(shù)為17027套，成交金額為53.90億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)26.24%、7.04%、58.47%；其中住宅成交146.08萬m2，成交套數(shù)為15149套，成交金額為31.05億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)15.91%、13.72%、35.38%。 分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積135.93萬m2，成交套數(shù)為12607套，成交金額為38.34億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)20.04%、8.21%、42.63%；其中住宅成交106.67萬m2，成交套數(shù)為11772套，成交金額為24.96億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)20.36%、13.75%、33.39%。 表8 2010年上半年長(zhǎng)沙市二手房、住宅銷售情況 區(qū) 域二 手 房其中：住 宅 銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%） 全 市229.4626.24146.0815.91 其中芙蓉區(qū)30.0841.3121.8515.14 天心區(qū)20.03-15.3917.6017.38 岳麓區(qū)19.45-4.2217.3017.39 開福區(qū)25.1537.1119.2719.75 雨花區(qū)41.2239.1330.6428.63 長(zhǎng)沙縣30.7728.4819.1246.51 望城縣6.1059.163.9451.65 瀏陽市20.5110.1211.44-5.60 寧鄉(xiāng)縣36.1563.444.91-49.03 八、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來看，上半年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.80：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.46：1，比2009年比值增大1.35。從各區(qū)縣情況來看，寧鄉(xiāng)縣由于進(jìn)行資產(chǎn)歸集，二手房交易量大于新建商品房交易量；全市五區(qū)四縣中，有5個(gè)行政區(qū)一二級(jí)市場(chǎng)交易量之比超過6，表明當(dāng)前長(zhǎng)沙正處于城市化快速推進(jìn)時(shí)期，新房市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)大于二手房市場(chǎng)規(guī)模。 表9 2010年上半年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市 一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比1.415.037.246.197.336.648.562.341.534.80 九、二手房掛牌租金情況（數(shù)據(jù)來源：esf.0731fdc.com） 本月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房租金環(huán)比上揚(yáng)，達(dá)32.03%；住宅租金環(huán)比下跌，跌幅為3.31%。從各區(qū)情況來看，岳麓區(qū)商業(yè)用房租金繼續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比上漲104.93%，開福區(qū)、雨花區(qū)商業(yè)用房租金環(huán)比有所下跌；芙蓉區(qū)、雨花區(qū)住宅租金繼續(xù)上揚(yáng)，天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)住宅租金環(huán)比有所下跌。 表10 2010年6月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房租金情況 區(qū) 域商業(yè)用房住 宅 租金（元/m2）環(huán)比（%）租金（元/m2）環(huán)比（%） 內(nèi)五區(qū)50.9532.0315.47-3.31 其中芙蓉區(qū)76.8553.1816.191.95 天心區(qū)53.9912.7415.89-6.75 岳麓區(qū)68.65104.9312.44-23.11 開福區(qū)14.35-33.3514.07-21.35 雨花區(qū)37.68-3.3615.174.98 PART 4 城房指數(shù)走勢(shì)情況 十、商品住宅成交價(jià)格指數(shù) 2010年6月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為191.28點(diǎn)，較上月減少1.36點(diǎn)，一年以來的指數(shù)月均漲幅為2.20點(diǎn)。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來看，本月90-120m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)有所下降，分別減少3.25點(diǎn)、6.83點(diǎn)，其余面積段價(jià)格指數(shù)上漲。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來看，本月新南城板塊、河西板塊指數(shù)下降，分別減少0.85點(diǎn)、4.24點(diǎn)，其余板塊指數(shù)漲幅較大，其中北城板塊指數(shù)上漲9.01點(diǎn)。 PART 5 銀行抵押貸款情況 十一、銀行抵押貸款情況 上半年，全市辦理一般抵押登記手續(xù)119940起，抵押面積2108.30萬m2，貸款金額489.62億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)118087起，抵押面積1603.89萬m2，貸款金額372.76億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)78314起，抵押面積1100.20萬m2，貸款金額349.93億元，同比分別增長(zhǎng)41.93%、34.76%、59.10%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)77417起，抵押面積873.20萬m2，貸款金額265.94億元，同比分別增長(zhǎng)43.43%、50.14%、76.31%。 分期、現(xiàn)房來看，上半年全市辦理一般抵押（期房）59353起，抵押面積664.33萬m2，貸款金額183.20億元，辦理一般抵押（現(xiàn)房）60587起，抵押面積1443.97萬m2，貸款金額306.42億元。其中內(nèi)五區(qū)辦理一般抵押（期房）39124起，抵押面積435.25萬m2，貸款金額134.84億元，同比分別增長(zhǎng)33.13%、47.18%、73.58%；辦理一般抵押（現(xiàn)房）39190起，抵押面積664.95萬m2，貸款金額215.09億元，同比分別增長(zhǎng)51.95%、27.70%、51.19%。 上半年全市共辦理在建工程抵押976起，抵押面積402.81萬m2，貸款金額70.45億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押497起，抵押面積309.62萬m2，貸款金額57.87億元，同比分別增長(zhǎng)141.26%、70.18%、95.77%。 表11 2010年上半年長(zhǎng)沙市房屋抵押情況 區(qū) 域累 計(jì)本 月 全 市其中：內(nèi) 五 區(qū)全 市其中：內(nèi) 五 區(qū) 一 般 抵 押抵押起數(shù)（起）119940783141950113800 其中：個(gè)人118087774171920213667 抵押面積（萬m2）2108.301100.20328.00181.74 其中：個(gè)人1603.89873.20254.21151.68 貸款金額（億元）489.62349.9382.5762.05 其中：個(gè)人372.76265.9461.8046.43 在建工程抵押抵押起數(shù)（起）9764977568 抵押面積（萬m2）402.81309.6268.0856.34 貸款金額（億元）70.4557.8710.989.60 PART 6 本期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征 �。ㄒ唬┥习肽觊L(zhǎng)沙絕大部分區(qū)縣商品房新增供應(yīng)、銷售備案同比有較大增幅。新增供應(yīng)量除瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣外，其他各區(qū)縣同比均有增長(zhǎng)，其中天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)增幅較大，新增供應(yīng)量是去年同期的2倍多；銷售備案量除芙蓉區(qū)、天心區(qū)、寧鄉(xiāng)縣外，其他各區(qū)縣同比均有較大增長(zhǎng)，其中，岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)備案量同比增幅超七成。 （二）上半年新建商品房累計(jì)簽約80972套，面積930.12萬m2，均價(jià)4690元/m2，金額436.26億元；其中住宅成交76195套，面積861.01萬m2，均價(jià)4429元/m2，金額381.30億元。其中，6月簽約11124套，面積132.03萬m2，均價(jià)4533元/m2，金額59.85億元，環(huán)比分別為-18.85%、-16.09%、0.58%、-15.60%；其中住宅成交10171套，面積121.71萬m2，均價(jià)4211元/m2，金額51.25億元，環(huán)比分別減少21.61%、18.89%、1.75%、20.32%。 �。ㄈ┥习肽觊L(zhǎng)沙全市新建商品房（含定向開發(fā)等）備案均價(jià)為4194元/m2，同比上漲20.74%，其中住宅3954元/m2，同比上漲20.17%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含定向開發(fā)等）備案均價(jià)為4699元/m2，同比上漲20.19%，其中住宅4389元/m2，同比上漲18.96%。 （四）2010年6月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為191.28點(diǎn)，較上月減少1.36點(diǎn)，一年以來的指數(shù)月均漲幅為2.20點(diǎn)。本月90-120m2、120-144m2、河西板塊等子市場(chǎng)指數(shù)的下滑使得總體市場(chǎng)指數(shù)出現(xiàn)下降。 �。ㄎ澹┥习肽耆卸址拷灰琢客仍龇鶠�26.24%，累計(jì)增幅呈逐月下降態(tài)勢(shì)。這一方面反映了由于政策影響，二手房市場(chǎng)交易開始逐月萎縮；另一方面，由于去年二手房交易較為旺盛，基數(shù)也呈快速增大態(tài)勢(shì)，從而使同比增幅逐月下降。 �。┥习肽觊L(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.42m2；當(dāng)前供銷基本接近的是中戶型（90-120m2）、中小戶型（60-90m2）；90m2以下戶型供應(yīng)占比為38.44%，比去年同期減少4.38個(gè)百分點(diǎn)。從同期住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，4500-5000元/m2住宅銷售比例最大，達(dá)到總量的1/5以上，5000元/m2以上住宅銷售比例繼續(xù)增加，上半年5500元/m2以上住宅累計(jì)銷售比例已超過15%。 �。ㄆ撸┍驹聝�(nèi)五區(qū)商業(yè)用房掛牌租金有所上揚(yáng)，其中芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)環(huán)比漲幅較大；住宅租金有所下跌，其中岳麓區(qū)、開福區(qū)跌幅較大。 �。ò耍┥习肽耆械盅好娣e超過2100萬m2，取得貸款金額達(dá)490億元，其中內(nèi)五區(qū)期房抵押435.25萬m2，取得貸款金額134.84億元，同比分別達(dá)47.18%、73.58%；在建工程抵押超過200萬m2，取得貸款金額達(dá)70億元，其中內(nèi)五區(qū)在建工程抵押309.62萬m2，貸款金額57.87億元，同比分別增長(zhǎng)70.18%、95.77%。 （九）自實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼以來，全市已經(jīng)累計(jì)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證32348戶，其中已購(gòu)房22715戶，購(gòu)房總面積195.09萬m2，戶均面積85.89m2。 �。ㄊ�2008年以來，截止今年6月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為563.12萬m2，較上月底增加36.90萬m2。住宅待售主要集中在岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)，其中前兩區(qū)待售量超過100萬m2；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售面積最大，接近170萬m2。 �。ㄊ唬�6月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房226套，其中簽約退房163套，簽約退房率1.44%，環(huán)比縮小0.99個(gè)百分點(diǎn)。 PART 7 2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 �。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境十分復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)新趨勢(shì)。 上半年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)較大程度上還是政策刺激的結(jié)果，也有去年同期基數(shù)較低的原因，經(jīng)濟(jì)回升向好過程中還存在許多矛盾和困難，一些新情況、新問題也在顯現(xiàn)。這些均緣于國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，還有世界金融危機(jī)以來一攬子刺激經(jīng)濟(jì)的慣性所致，通脹壓力和資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱憂。此外，國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)失衡、勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP的比例偏低、居民收入差距擴(kuò)大的現(xiàn)象突出，還有國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭、人民幣升值、自然災(zāi)害增多、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲等壓力，經(jīng)濟(jì)二次探底可能性加大。下半年，政府將把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期作為調(diào)控的核心，加大節(jié)能減排和技術(shù)創(chuàng)新力度，房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境。 （二）國(guó)家遏制房?jī)r(jià)過高過快上漲態(tài)度堅(jiān)決，房地產(chǎn)調(diào)控措施將進(jìn)一步落實(shí)。 今年以來，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)家出臺(tái)了系列調(diào)控政策，要求首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶為單位認(rèn)定，三次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，個(gè)人購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限為五年，個(gè)人所得稅恢復(fù)按國(guó)家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，接連重拳嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)土部門還將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，保證金可能提高，不低于出讓最低價(jià)的30%。近幾個(gè)月來，主要城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)銳減，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)滯態(tài)勢(shì)，盡管個(gè)別區(qū)域尤其是二三線城市的房?jī)r(jià)并沒有明顯的松動(dòng)，但可以預(yù)見，只要國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不松動(dòng)，隨著有關(guān)措施的進(jìn)一步落實(shí)，再過二、三個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整。 �。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但完成開發(fā)投資增幅將逐月放緩。 上半年，在幾個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的拉動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資相對(duì)去年出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，但從單月增幅來看卻有下降的趨勢(shì)。由于政府加大了對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)囤地房地產(chǎn)開發(fā)商造成了較大的壓力，促使了一批房地產(chǎn)項(xiàng)目迅速開工建設(shè)，今年全市新開工項(xiàng)目明顯增多，但受金融政策影響，房地產(chǎn)信貸規(guī)模出現(xiàn)縮小趨勢(shì)，開發(fā)企業(yè)投資信心開始下降，為緩解資金壓力將會(huì)放緩施工速度。所以，上半年盡管新建商品房的施工面積同比有所增長(zhǎng)，但竣工面積卻出現(xiàn)了明顯下降。預(yù)計(jì)下半年隨著國(guó)家的調(diào)控力度進(jìn)一步加大，購(gòu)房者的購(gòu)買力和信心還會(huì)受到明顯的影響，市場(chǎng)需求難以有效激發(fā)，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的投資信心，開發(fā)企業(yè)在資金壓力和消極預(yù)期的綜合影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)繼續(xù)下滑。 �。ㄋ模┓康禺a(chǎn)信貸監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)金融的支持力度將減弱。 今年以來，對(duì)于已明顯過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制高房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)購(gòu)房、打擊炒地囤地成為主要方向。利用金融信貸手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)控和引導(dǎo),成為今年房地產(chǎn)調(diào)控連環(huán)組合拳的重要一環(huán)，也是調(diào)控效果最為明顯的。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩者是緊密相連的，尤其長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分是中小型企業(yè)，往往更需要金融機(jī)構(gòu)的支持，包括支付土地出讓金、前期開發(fā)貸款、按揭貸款，都離不開銀行。為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸將從嚴(yán)審批，開發(fā)企業(yè)的融資開發(fā)能力和個(gè)人的購(gòu)房支付能力將明顯下降，而且房地產(chǎn)金融政策在一段時(shí)期內(nèi)還看不到松動(dòng)的跡象，都將會(huì)對(duì)全市的土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)帶來長(zhǎng)期影響。 �。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮，房?jī)r(jià)將由高位盤整轉(zhuǎn)向回落。 在去年以來經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施所帶來的住房高需求的慣性推動(dòng)，今年上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍保持較高比例的增幅，房地產(chǎn)價(jià)格保持堅(jiān)挺，但隨著調(diào)控措施的逐步到位，政策綜合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，需求和供應(yīng)都將發(fā)生顯著變化，房?jī)r(jià)將由高位轉(zhuǎn)向小幅回落。新政后，新房交易量出現(xiàn)了逐月遞減的趨勢(shì)，目前日交易面積僅相當(dāng)于年初的一半，而且還有下降的可能。按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少三個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市，也需要一、二個(gè)月。因此，下半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯的局面將被打破，長(zhǎng)沙樓市將會(huì)面臨一段時(shí)期的調(diào)整，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將有10%左右的調(diào)整空間。 �。├^續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 上半年，加大了閑置土地清理和衛(wèi)片執(zhí)法檢查力度，全市涉嫌44宗土地閑置，總面積為4416畝，發(fā)現(xiàn)違法用地36宗。下半年，政府將高度重視土地供應(yīng)管理工作，將繼續(xù)抓好批而未用土地專項(xiàng)清理、積極完善供地機(jī)制、加強(qiáng)建設(shè)用地監(jiān)管等措施，合理確定土地供應(yīng)節(jié)奏、方式和內(nèi)容，切實(shí)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)土地有效利用。在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為，會(huì)加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的處理力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，確保供求平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定，防止我市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大幅度滑坡。 （七）剛性需求依然強(qiáng)勁，市場(chǎng)對(duì)宜居型產(chǎn)品仍會(huì)保持較高的熱度。 從上半年全市的銷售來看，中低價(jià)位和中小戶型銷售最為旺盛，滯銷面積最少，而且價(jià)格漲幅最大。近期上市不少位置比較好的小戶型，一推出幾天就能全部銷售完，這也是長(zhǎng)沙這段時(shí)間和北京、上海、廣州這樣的城市相比，市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大幅下跌的原因。下半年，隨著全市棚戶區(qū)改造和城市地鐵、過江隧道、城際軌道等重點(diǎn)工程建設(shè)的快速推進(jìn)，拆遷安置房源的需求量將不斷增大，而目前適合被拆遷人需求的中低價(jià)位和中小戶型房源卻十分不足，而這部分需求卻往往是急需的剛性需求，再加上投資客對(duì)中小戶型的青睞，可以預(yù)見中小戶型、中低價(jià)位——具體來說100平方米以下，單價(jià)在5000元以內(nèi)的產(chǎn)品，只要有較好的地段、品質(zhì)和區(qū)位配套，市場(chǎng)需求會(huì)保持較高熱情。另外，從上半年樓市排行榜的上榜企業(yè)和樓盤來看，品牌企業(yè)、品牌產(chǎn)品在調(diào)整市道中更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，得到了購(gòu)房者的趨從。相反，由于對(duì)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，非主流品牌企業(yè)、品質(zhì)樓盤的產(chǎn)品銷售明顯地受到冷落，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差異化越來越明顯，出現(xiàn)了冰火兩重天的現(xiàn)象。 �。ò耍┳夥渴袌�(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，公共租賃住房市場(chǎng)值得期待。 近期長(zhǎng)沙也像全國(guó)一線城市一樣出現(xiàn)了租賃市場(chǎng)暢旺，其中一大原因就是部分準(zhǔn)購(gòu)房者，在新政出臺(tái)后觀望情緒令其擱置了購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)。像長(zhǎng)沙這樣的城市，近期如火如荼的棚戶區(qū)、城中村改造，使大量的原租戶和拆遷戶涌入租賃市場(chǎng)，需求增多使得業(yè)主紛紛提價(jià)，帶動(dòng)了租金的普遍上漲，學(xué)區(qū)和商區(qū)租金漲幅最快最大。隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益突出，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。隨著國(guó)家七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》聯(lián)合出臺(tái)，長(zhǎng)沙市委市政府也正在制訂相應(yīng)政策，拿出實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)和措施來培育和發(fā)展城市公共租賃住房，必將有助于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 |