| 樓市會客室：“新政頻出”對長沙樓市走勢的影響 |
從去年年底開始，包括“國四條”“國十一條”等在內(nèi)的一系列調(diào)控政策的密集出臺似乎并未遏制住高漲的房價，特別是一線城市的市場價格大有愈演愈烈的趨勢。在此背景下，繼 3月11日國土部頒布“國十九條”后，4月15日，國務院公布“新國四條”，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
4月17日，國務院緊鑼密鼓地出臺“新國十條”，要求在商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。由此可見，中央保民生促和諧的決心。此次大下狠招，房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬能否被勒�。块L沙房產(chǎn)市場又作何反應？帶著這些疑問，4月20日樓市會客室集聚本土房產(chǎn)專業(yè)人士，共同探討新政下的新樓市。
長沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭
陳敦旭: 長沙受政策影響不大 市場仍將呈上升趨勢
從此次出臺的政策來看，二套房首付提至50%、利率1.1倍，可謂點中了投機炒房族的“命門”。另外，不在當?shù)丶{夠一年稅不能貸款買房的問題，對于外地購房者所占購房人群總數(shù)的比例越來越大的長沙來說，短期內(nèi)，外地購房者的投資熱情必將出現(xiàn)明顯降溫。從政策出臺的密度和力度，也可以看出中央對于遏制房價過快上漲、打擊炒房者、解決中低收入住房問題的決心。雖然長沙房地產(chǎn)市場整體來說依然處于健康穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間，但是也將不可避免的受到調(diào)控的影響，預計成交量和價格都將出現(xiàn)一定程度的下滑。但剛性需求的支撐仍在，且長沙房地產(chǎn)無論從房價收入比還是租售比來看，都處于正常狀態(tài)，加之地處二線城市，因此受政策影響將不會太大，未來向上趨勢將不會改變。
湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 彭晟
彭 晟: 等待地方政府出臺細則
很明顯，政府要從土地源頭控制高房價，防止土地的囤積，防止差的開發(fā)商進賣場舉牌，這樣肯定會讓大的企業(yè)做大做強，占領更大的市場份額；小的企業(yè)被洗牌，所占份額也越來越少。我認為，中央國土部肯定還會出一些細則，比如如何界定自住性的中小套型面積？大套型是按144平米的面積界定，還是以總價來衡量？別墅是指獨立別墅、還是聯(lián)排別墅等，這些問題都暫無清晰的說明。所以我認為這些只表明政府的一個方向，一個信號，從而引發(fā)大的政策慢慢出臺。
景鵬控股集團營銷總監(jiān) 田章
田 章: 政策是為追求速度的開發(fā)商準備的
新政的出臺變相抬高了開發(fā)商進入市場的門檻，一些小公司，運用比較少的資金在做滾動開發(fā)，就會導致整個市場供應結(jié)構(gòu)的偏緊。舉個例子，比方說他拿了200畝地，先開發(fā)20畝，分10年開發(fā)出來，看似有供應，而實際上整個供應量很少。因此，政策是為追求速度的開發(fā)商準備的，要求開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏。
要規(guī)范房地產(chǎn)市場的話，首先要規(guī)范開發(fā)商，然后才能夠通過規(guī)范結(jié)構(gòu)來供應市場需求。調(diào)控的政策有幾方面，一方面是調(diào)整土地的，另外一方面是調(diào)整供應結(jié)構(gòu)的，其實最終的目的是調(diào)整房價，真正拿到土地的開發(fā)商資金實力更強、規(guī)模更大，做盤的時候品質(zhì)要求更高，房價其實更難下來。
中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 副總經(jīng)理 趙輝
趙 輝: 抑制房價瘋漲的熱點城市 長沙影響尚小
“新國十條”對于那些房價不斷瘋漲的熱點城市，勢必會提高買房置業(yè)的門檻，將擠壓出部分短期投機性購房需求，會對外地炒房者或炒房團產(chǎn)生遏制作用，將使部分熱點城市的供求關系更趨真實理性，對穩(wěn)定供應量比較緊張的城市房價有很好的導向作用，但同時也將打擊改善性住房需求人群的置業(yè)愿望，與市場的自然發(fā)展有所摩擦。此外，要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益調(diào)節(jié)作用的規(guī)定，發(fā)出了物業(yè)稅等房產(chǎn)稅種，這將迫使投機投資者將房產(chǎn)投回市場，增加供給量，平穩(wěn)房價。但這些政策主要目的在于遏制部分房價不斷瘋漲的熱點城市，以及職業(yè)炒房者的投機性炒房行為，從而支持居民自住和改善型住房的正常消費。因此對于仍以剛性需求為主的長沙市場來說，總體影響并不算太大。
長沙房產(chǎn)（集團）有限公司 營銷總監(jiān) 方浩
方 浩: 市場重新洗牌的局面可能性不大，市場仍將健康良性發(fā)展
本次提出的七成概念有別于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面積小于90平米的住宅面積供應量占區(qū)域內(nèi)總的住宅面積供應的70%以上，此次是指土地供應面積的占比，并且把保障性住房、棚戶改造等性質(zhì)的項目用地納入進來，常規(guī)計算來看是加大了對自住型需求的規(guī)定范圍和開發(fā)限量，同時進一步明確了對改善型住房需求和投資型住房需求的市場容量進行壓縮的意圖。該項政策未明確的是對保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的用地權重，估計部委也是基于各地在三類住房需求實際狀況上有差異的考慮，有意識的未予細化。
政策中關于土地出讓的手續(xù)辦理要求對于遏止大型房企進行戰(zhàn)略性土地儲備、壟斷土地購買是具有積極作用的，同時也提高了開發(fā)商購置土地的門檻，讓一部分資金實力不強、開發(fā)能力不夠的開發(fā)商被剔除在外。市場重新洗牌的局面可能性不大，只會更健康的促進市場良性發(fā)展。
湖南湘龍開發(fā)建設有限公司 策劃經(jīng)理 湛偉
湛 偉: 心理上的信號意義，實際意義并不大
提高土地的首付款、縮短繳款的時間，其意義更多的是針對開發(fā)商的違規(guī)拿地行為，雖然提高了拿地的諸多成本，但多是“心理上的信號意義，實際意義并不大”。這會讓部分小開發(fā)商在短期內(nèi)無力拿地，從而遭遇出局的命運，但這遏制不了地價�，F(xiàn)在土地拍賣“價高者得”的游戲規(guī)則依然沒有改變，指望這種土地的細微調(diào)控政策來抑制高房價，幾乎沒有太大的可能性。目前長沙正處于飛速發(fā)展的階段，大量基礎設施建設、民生工程、地塊開發(fā)正處在起步階段，短時間內(nèi)要達到一定影響的可能性比較小，只可能說對后續(xù)市場的規(guī)范起到一定的促進作用。
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