| 長沙與全國部分二三線省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
2009年以來，受惠于中央及省市出臺的一系列“健康發(fā)展”的政策引導，我市房地產業(yè)保持了健康穩(wěn)定發(fā)展，“量升價穩(wěn)”是2009年我市房地產市場的一個重要特征。而從網上及其他渠道獲得的信息來看，中國大部分城市的房地產市場也取得了相當好的成績。那么，在房地產市場如火如荼的2009，長沙房地產市場發(fā)展究竟如何？在十二省會、特別是在中部六省會中的位置怎樣？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產發(fā)展的空間就越大。
小結：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第一位
從經濟總量來看，2009年十二城市中，武漢、成都、南京GDP首次突破4000億元，石家莊首次跨入3000億元以上行列，這使得十二城市中GDP3000億元以上城市達到7個。就中部六省會來看，武漢GDP超過4500億元，長沙、鄭州仍在3000-4000億元之間，但相較去年有了較大幅度提升；合肥、南昌、太原GDP雖有不同幅度增長，但仍相對較低，除合肥今年突破2000億元外，南昌、太原仍在2000億元以下徘徊。長沙2009年GDP超過3700億元，在十二城市中居于第四位，比2008年上升了兩位；在中部六省會中居于第二位，比2008年上升一個位次，但GDP比第一位武漢低815.8億元。
從GDP同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過全國平均增幅（8.7%），合肥仍為最高，增幅超過17%；長沙同比增幅14.7%，高過全國增幅6個百分點，在十二城市中居于第二位，與成都并列，在中部六省會中居第一位，比第二位武漢高1個百分點。
2、全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。
小結：長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居第四位
從固定資產投資規(guī)模來看，成都、武漢全社會固定資產投資規(guī)模較大，分別突破4000、3000億元大關；南京、西安、合肥、長沙、石家莊、鄭州全社會固定資產投資在2200~2700億元，其中合肥、長沙、石家莊較為接近，最高相差僅32億元；濟南、南昌、貴陽、太原固定資產投資低于2000億元，其中貴陽、太原低于1000億元。長沙全社會固定資產投資2441.8億元，在十二城市中居于第六位，在中部六省會中居第三位，均比2008年下降一個位次，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少559.3億元，比第二位合肥少26.6億元。
從固定資產投資增長率來看，十二城市同比增幅均較高，除太原外，其他城市同比增幅均超過1/5，南昌最高，超過42.4%，與全國平均增幅（30.1%）比較來看，僅南京、鄭州、濟南、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅30.3%，高于全國增幅0.2個百分點，在十二城市中居于第七位，在中部六省會中居第四位，增幅比中部六省會第一位南昌低12.1個百分點。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1.房地產開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
小結：長沙房地產開發(fā)完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居末位
從投資規(guī)模來看，12省會城市房地產開發(fā)投資存在明顯梯度：成都、武漢在第一梯隊，開發(fā)投資額超過700億元，成都更是超過900億元；西安、合肥處于第二梯度，開發(fā)投資額在600~700億元；南京、長沙、鄭州處于第三梯隊，開發(fā)投資額在400-600億元；石家莊、濟南處于第四梯隊，開發(fā)投資額在300-400億元；貴陽、南昌、太原處于第五梯隊，開發(fā)投資額在160-220億元。長沙房地產開發(fā)完成投資497.5億元，在十二城市中居于第七位，在中部六省會中居第四位，均比2008年下降一個位次，投資比中部六省會第一位武漢少281.1億元，比前一位鄭州少16.3億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，2009年武漢、太原、石家莊增長率超過30%，其中武漢居首，增長率達36.5%；西安、貴陽、南昌、濟南增長率在20%~30%；合肥、鄭州、南京增長率在10~20%；長沙、成都增長率則低于10%，與全國平均增幅（16.1%）比較來看，長沙、成都低于全國增幅。長沙同比增幅6.0%，低于全國增幅10.1個百分點，在十二城市中居倒數第二，在中部六省會中居最末，增幅比中部六省會第一位武漢低30.5個百分點。
2.房地產開發(fā)投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發(fā)投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發(fā)達國家，房地產投資一般占20％－25％。
小結：長沙房地產開發(fā)完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第五位
從以上數據我們可以看到，十二城市比例僅南昌稍低于基本正常值，其他均位于基本正常以上，且有七個城市比例達到正常水平。與2008年比例比較來看，有8個城市房地產投資占全社會固定資產投資比例出現下降，這基本與去年的預測一致；與上半年數據比較來看，石家莊全年的比例也進入基本正常水平，這表明2009年大部分城市的房地產投資比例都處于逐漸恢復當中。
3.商品房新開工面積占施工面積的比例
新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發(fā)企業(yè)對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。
小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積居第一位
從已有九個城市數據來看，合肥、長沙新開工面積較大，超過1700萬㎡；鄭州、西安、武漢、南京處于中等，新開工面積在1000-1500萬㎡；貴陽、南昌最低，新開工面積低于800萬㎡；從施工面積來看，長沙施工面積最大，超過6000萬㎡，其次是鄭州，超過5200萬㎡，再次是合肥、武漢、南京，施工面積在4000-5000萬㎡；貴陽施工面積也較大，超過了3000萬㎡，太原、南昌、西安相對較少，施工面積低于2000萬㎡。從新開工面積占施工面積比例來看，新開工面積超過施工面積三分之一的有兩個城市，分別為西安、合肥，其近兩年的新開工面積占施工面積比例均相對較高。從中部六省會來看，除太原、南昌外，其他各城市施工面積、新開工面積均較大，這表明當前中部省會正處于大開發(fā)時期，城市擴張及旺盛的購房需求促成了建設面積的持續(xù)增加；長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，比第一位合肥少118.5萬㎡；施工面積第一位，比第二位鄭州多961.3萬㎡。
4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比
施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。
從表中數據可以看出，施工面積與竣工面積之比基本恰當的有合肥、武漢、南京，其他城市除西安未來供應仍較為短缺外，其他各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，喻示著未來商品房市場供應量仍將保持較高水平；長沙施工面積與竣工面積之比為4.7，未來兩三年內房地產市場供應量仍將較大。
（二）市場即期指標
5.市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
小結：長沙新增供應量、銷售量在中部六省會中均居第三位
從供應量來看，09年批準預售量超1000萬㎡有四個城市：西安、成都、武漢、合肥；批準預售量超900萬㎡未達1000萬㎡有三個城市：長沙、南京；批準預售量500萬㎡以下城市有三個：濟南、太原、南昌；長沙批準預售量在十二城市中居于第五位，在中部六省會中居第三位，分別比2008年下降兩位、一位，批準預售面積為996萬㎡。從增長速度來看，五個城市批準預售量保持正增長，分別為石家莊、西安、貴陽、太原、濟南；其余七城市均為負增長，其中，減幅在10%以上的有三個，分別是長沙、鄭州、南昌；中部六省會中，除太原外，其他城市新增批準預售同比增幅均為負增長；長沙降幅19.1%，增幅在十二城市、中部六省會中均居倒數第三位。
從銷售量來看，七城市商品房銷售量超千萬，分別是成都、合肥、武漢、西安、長沙、南京、鄭州，其中中部六省會城市四個，分別為合肥、武漢、長沙、鄭州。長沙銷售量在在十二城市中居于第五位，比2008年下降一位，在中部六省會中居第三位，與2008年位次一致，銷售面積為1276萬㎡。從增長速度來看，2009年各城市同比增幅均超過50%，其中七個城市同比增幅超過100%，石家莊同比增幅更是超過200%，長沙同比增幅87.4%，增幅在十二城市中居第九位，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位南昌低49.9個百分點。
6.商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
小結：長沙新建商品房供銷比在中部六省會中居第三位
從數據來看，石家莊、太原新增供應量略高于銷售量；西安、濟南供銷基本持平；其他城市新增供應量均小于同期銷售量。這主要是多數城市2008年新增供應量較大，且多集中于2009年消化，從而形成了這種表面上的供銷失衡現象。2009年長沙新建商品房供銷比為0.78：1，供銷比在十二城市中居第七位，在中部六省會中居第三位。
7.房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發(fā)展階段。
小結：長沙二手房成交量在中部六省會中均居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第三位
從上表數據來看，南京、成都、武漢二手房交易超過500萬㎡；長沙二手房交易量超過300萬㎡；鄭州、合肥、石家莊、濟南、南昌二手房交易量在200-300萬㎡；西安、貴陽二手房交易量在100-200萬㎡；太原低于100萬㎡。長沙二手房成交量在12城市中居第四位，在中部六省會中均居第二位，位次與2008年一致。從房產一二級市場比值來看，各地房地產市場發(fā)展水平不一，石家莊、濟南、南京等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；西安、合肥、貴陽等四城市比值超過5，目前房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.1，房地產市場正處于快速增長期。
（三）市場價格與貸款指標
8.市場價格及增幅比較
該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。
小結：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均居末位，住房價格漲幅在中部六省會中居第四位
從價格來看，2009年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，在十二省會城市中均居于倒數第三位，超過石家莊、貴陽；從均價同比增長率來看，九城市商品房均價呈現上漲，其中南京、合肥、鄭州漲幅超過10%；三城市漲幅呈現負增長，分別是太原、石家莊、南昌；相較2008年來看，南京、合肥、武漢、濟南漲幅有所提高。長沙住宅價格在十二城市中居倒數第三位，在中部六省會中居倒數第一位，同比漲幅在十二城市中居第八位，在中部六省會中居第四位。
9.房價增長率與GDP增長率之比
商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。
小結：長沙房價增長率與GDP增長率比值為0.4，房價漲幅位于正常水平
從數據來看，十二個省會城市中，僅南京比值超過1.8，值得預警；其他城市除鄭州外，房價漲幅普遍低于GDP增長率；長沙比值為0.4，在十二城市中居于第八位，房價增長率基本與GDP增速相匹配。
10.房價增長率與CPI增長率之比
房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。
小結：中部六省會CPI均為負值，長沙CPI降幅在中部居第四
從上表數據來看，十二城市CPI增長率均較低，其中八城市CPI漲幅為負值，中部六省會均在其列，2009年整體市場的居民消費價格指數處于微降中；CPI、房價處于同跌的有太原、南昌，長沙的比值為-9.2。2009年各市CPI從年初有較大幅度下跌，到年底實現全年微漲或微跌，這在某種程度上反映了經濟的回升，同時，也加強了居民購房信心，購房、投資行為增加，房價也因此出現上揚。
11.房價收入比
人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。
小結：房價收入比超過警戒值，但在中部六省會中仍處于最低
根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.62，出自成都市，最小值為6.11，出自長沙市；鄭州、南京、合肥、貴陽相較2008年房價收入比有所提高。長沙房價收入比為6.11，比2008年提高0.27，比上半年提高0.93，超過國際公認警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
三、2009年長沙樓市健康狀況評價
根據評估模型計算結果，2009我市房地產市場健康度綜合得分為2.24，比2008年健康度提高0.12點，達到基本健康范圍的中上水平。其中，正常指標6個，異常指標2個，基本正常指標6個，比2008年正常指標增加2個，基本正常、異常指標各減少1個。從各指標值來看，2009年僅價格健康度和規(guī)模健康度指標中有異常值，具體來看，分別是房價增長率與CPI增長率之比、房地產開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比有異常，其主要原因2009年CPI為負值，房地產開發(fā)投資額增長率相比全社會固定資產投資額增長率有較大差距。從實際情況來看，由于2009年國際金融危機使中國經濟出現一定困難，上半年中國大部分城市都出現了CPI下降的情況；進入下半年，各月CPI指數開始回升，房價也開始加速上揚，但最終全年CPI仍比2008年有所下降，房價增漲率最終比CPI漲幅高8.7個百分點。房地產開發(fā)投資額增長率比全社會固定資產投資額增長率低很多，這主要是因為2009年我國采用的是以加大固定資產投資來拉動經濟發(fā)展，4萬億的投資及其帶來的其他相關投資也使得全國很多城市的固定資產投資增幅都在30%以上；而房地產業(yè)由于08年來遭遇寒流，開發(fā)商對房地產業(yè)的投資也相對謹慎，投資額度有所緊縮，雖然09年下半年出現回升，但同比增幅仍相對較小。
四、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）GDP增速“V”形反轉，一攬子計劃成效明顯。從十二省會城市來看，全年各市GDP增幅均超上半年增幅，中部六省會GDP增幅均比上半年高0.7個百分點以上，這表明雖然一季度全國GDP增幅有所降低，但隨著黨中央、國務院應對國際金融危機、促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的付諸實施，后三季度GDP增幅出現較大提高，十二省會城市GDP增速的回升也正是這一輪回升的縮影。
（二）大部分城市房地產投資增幅擴大，占固定資產投資比例提高。從十二省會城市來看，除貴陽、濟南、石家莊外，其他城市房地產投資增幅均比上半年有所提高；除貴陽、太原、濟南外，其他城市房地產投資占全社會固定資產投資比例相較上半年均有所提高，這表明2009年大部分城市的房地產投資比例都處于逐漸恢復當中，特別是下半年房地產投資增長較快。
（三）各市房地產市場均處于快速發(fā)展時期。從已有九城市數據來看，施工面積超過3000萬㎡的有六個，新開工面積超過1000萬㎡的也是六個，而竣工面積超過1000萬㎡的也達到了五個，可以想象各市房地產市場的規(guī)模之大，在當前城市化快速推進的時期，房地產市場供應仍將在相當長的一段時期維持高量。
（四）多數城市商品房新增供應量同比減少，而銷售大幅增長。從十二省會城市來看，有七個城市2009年新增供應同比減少，其中五個是中部六省會城市；銷售備案同比增幅均超50%，其中有七個城市增幅超過100%，這表明2009年十二城市中多數城市都出現了“供減銷增”的情況，特別在中部省會表現得更為明顯。
（五）下半年房價加速上揚，漲幅擴大。從十二省會城市來看，全年各市房價漲幅相對于上半年均有所擴大，全年房價同比下跌的也僅剩太原、南昌（上半年房價下跌的有五個城市），這表明下半年各市房價均出現加速上揚，從而導致全年房價漲幅均有擴大；但與GDP增幅比較來看，僅南京房價漲幅值得預警。
（六）房價收入比出現上揚，長沙房價收入比仍然最低。與上半年數據對比來看，除濟南外，其他各市房價收入比均有不同程度上揚；長沙房價收入比也比上半年提高了0.93，已超過國際公認警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
（七）2009年長沙樓市基本健康。2009年長沙樓市健康度得分2.24，比2008年健康度提高0.12點，達到基本健康范圍的中上水平，除房價增長率與CPI增長率之比、房地產開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比有異常外，其他指標均在基本正常及以上，這表明經過2008年以來房地產業(yè)遇冷所帶來的調整，長沙樓市各項指標都趨于正常，房地產市場正朝著更加健康的狀態(tài)邁進。
（八）房地產市場或將面臨調整。從各市數據來看，2009年下半年各市房價均出現快速上揚，有城市房價漲幅超過20%；而從市場預期新增供應情況來看，半數以上的城市預計2010年新增批準預售將超過1000萬㎡。另外，《中央經濟會議》上也提出了數項針對房地產業(yè)的調控意見，房地產金融支持也將會出現適度緊縮，這將在很大程度上促使2009年以來樓市需求過旺得到降溫，投資性需求開始降低，房價漲幅趨緩，房地產市場也將面臨某種程度上的調整。 |