| 2009年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)特征研究 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
引言
2009年以來，受惠于中央及省市出臺(tái)的一系列“健康發(fā)展”的政策引導(dǎo)，我市房地產(chǎn)業(yè)保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，金融信貸政策杠桿效應(yīng)的釋放，兩型社會(huì)的推進(jìn)，以及安居棚改等民生工程的推動(dòng)，共同促使2009年我市房地產(chǎn)交易到達(dá)了一個(gè)全新的高度，“量升價(jià)穩(wěn)”成為2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征：
新建商品房 “518.91，94.19%”
2009年我市內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售995.96萬㎡，同比減少19.09%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售885.38萬㎡，同比減少19.74%；新建商品房累計(jì)銷售1276.04萬㎡，同比增長(zhǎng)87.44%，其中住宅銷售1195.03萬㎡，同比增長(zhǎng)101.13%；新建商品房銷售金額為518.91億元，同比增長(zhǎng)94.19%，其中住宅成交金額為459.55億元，同比增長(zhǎng)117.48%。
二手房 “310.70，81.46%”
2009年我市內(nèi)五區(qū)二手房成交面積310.70萬㎡，成交套數(shù)為29358套，成交金額為77.25億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18萬㎡，成交套數(shù)為26963套，成交金額為53.56億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)132.65%、128.85%、174.99%。
按揭貸款 “513.59，72.63%”
2009年我市內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)128657起，抵押面積1891.89萬㎡，貸款金額513.59億元，同比分別增長(zhǎng)73.35%、43.83%、72.63%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)126208起，抵押面積1399.44萬㎡，貸款金額375.71億元，同比分別增長(zhǎng)73.44%、66.29%、97.46%。
從以上三大數(shù)據(jù)我們不難看出，2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是商品房，還是二手房市場(chǎng)銷售均取得了前所未有的佳績(jī)，但全年的房?jī)r(jià)卻并沒有出現(xiàn)猛增。面對(duì)如此巨大的成交量，讓人不免產(chǎn)生疑問：是什么人在購房？他們的需求是什么？這里，本中心依據(jù)長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房、二手房數(shù)據(jù)，對(duì)2009年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)特征進(jìn)行全面的剖析。本次商品房數(shù)據(jù)選取的是2009年內(nèi)五區(qū)所有在售備案的商品房期房數(shù)據(jù)，二手房數(shù)據(jù)選取的是2009年內(nèi)五區(qū)所有二手房備案數(shù)據(jù)；同時(shí)，為統(tǒng)計(jì)方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)行判斷，故此類研究中并未對(duì)單位或以其他證件購房者的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。
PART 1 新建商品房消費(fèi)特征分析
一、年齡
25歲以下購房者銳減，35-50歲購房者增幅較大
從圖2可以看到，新建商品住房購買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區(qū)間，購房者比例均超過38%，其中，35-50歲購房者比例躍居首位，購房者比例超過了41%。與08年比較來看，25歲及以上年齡段購房者比例均有所增長(zhǎng)，特別是35-50歲購房者比例增幅最大，比去年增長(zhǎng)7.58個(gè)百分點(diǎn)，25歲以下購房者比例銳減，09年比例比08年下降了一半多。由于25歲以下購房者實(shí)際購買能力較低，大多為父母代為購買，其比例的降低也表明以這種目的購房者出現(xiàn)降低；同時(shí)，由于35歲以上購房者大多已有一套住房，因此，35歲及以上購房者比例的提高、特別是50歲以上購房者比例的提高，也在一定程度上反映了在當(dāng)前其他投資保值產(chǎn)品匱乏的情況下，不排除有一些其他投資資本也進(jìn)入了商品房消費(fèi)市場(chǎng)；同時(shí)，改善型需求的增加，也是35歲及以上購房者比例提高的重要原因。
二、籍貫
本省其他城市購房者比例最大，本市城區(qū)購房者次之
從圖3我們可以看到，2009年購房者仍以本省購房者為主，約占總量的87.58%，其中又以本省其他地市購房者購房比例較大，約占總量的42.87%；本市購房者比例位居第二，約占總量的44.72%。外省市、境外購房者比例均較低，僅占總購房者比例的12.31%、0.11%。本省其他購房者中，岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、湘潭市、常德市購房者比例較高，占總購房者比例在3%-5%；本市購房者中，本市城區(qū)購房者比例較大，占總量的35.36%。從半年度數(shù)據(jù)比較來看，下半年外省市購房者比例增幅較大，比上半年增大2.55個(gè)百分點(diǎn)；與歷年各地購房者比例比較來看，本市城區(qū)購房者比例進(jìn)一步減少，本省其他購房者比例繼續(xù)增大，而本市其他、外省市以及境外購房者比例基本持平。
三、職業(yè)與行業(yè)
其他職業(yè)購房者位居首位，國(guó)有企業(yè)及政府機(jī)關(guān)購房者較少
從購房者職業(yè)與行業(yè)調(diào)查來看，其他（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）購房者占到了總購房者的一半以上，成為當(dāng)前長(zhǎng)沙購房主力；其次為私營(yíng)企業(yè)從業(yè)者，其較高的收入使其成為多次購房者的主要組成部分；再次為國(guó)企、公務(wù)員，因其大多購買了單位集資建房或公務(wù)員小區(qū)，因而其購商品房比例也相對(duì)較低。
四、購房目的
自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例
從購房者購房目的調(diào)查情況來看，購房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購房者，占總受訪者的18.47%，改善型的比例也較大，占總受訪者的13.58%。這表明09年購房者的購房目的仍以居住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購房者也保持了相當(dāng)比例。
五、購房套數(shù)
首次置業(yè)者占絕對(duì)比例，投資性需求以外省市置業(yè)者表現(xiàn)更為明顯
從單個(gè)購房者的置業(yè)套數(shù)來看，09年首次置業(yè)者仍占據(jù)絕對(duì)比例，約占總量的83.03%，二次置業(yè)者約占總量的11.51%，三次及以上置業(yè)者僅占總量的5.46%。與08年數(shù)據(jù)比較來看，今年首次置業(yè)者比例出現(xiàn)大幅增加，約比08年比例增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)，而二次置業(yè)者、三次及以上置業(yè)者比例同比均減小了2.5、4.5個(gè)百分點(diǎn)，這表明09年購房基本是以自用為主，大部分住房消費(fèi)仍屬于自住型和改善型需求。
從購房者來源來看,本國(guó)購房者首次置業(yè)的均占絕對(duì)比例，各地市購房者比例均超過77%，而境外購房者首次置業(yè)的較少，僅占其總量的63%。各地購房者二次置業(yè)比例基本相當(dāng)，均在10%-12%之間。三次及以上帶投資性的購房者中，本省各地購房者基本相當(dāng)，均在4%-5%之間；而外省市、境外購房者的投資目的就更加顯著，分別占到了其總量的11%、25%。
從購房者年齡來看，首次置業(yè)在各年齡段中均居于首位，購買兩套及以上房屋者以35-50歲購房者最為踴躍，比例占該年齡段購房總量的22%；25-35歲購房者購買兩套及以上的最少，僅占該年齡段購房總量的12%，這表明就改善住房條件或以投資為目的的購房來看，35-50歲購房者是主力軍；而正處在事業(yè)初期的年輕人購房目的則主要以初步解決居住問題為主。
六、購房區(qū)域
三環(huán)以內(nèi)、新南城板塊購房熱情較高，雨花區(qū)仍是當(dāng)前住房消費(fèi)熱點(diǎn)
從購房者選擇的板塊、地段及區(qū)域來看，當(dāng)前我市購房者購買的房屋主要位于三環(huán)以內(nèi)（三環(huán)線圍合區(qū)域除去二環(huán)以內(nèi)、一環(huán)以內(nèi)區(qū)域），二環(huán)以內(nèi)（二環(huán)線圍合區(qū)域除去一環(huán)以內(nèi)區(qū)域），分別占總購房量的55%、38%；購房所處板塊以新南城板塊居首，約占總購房量的32%；購房所選區(qū)域首要的是雨花區(qū)，約占總購房量的34%，其次是開福區(qū)，這一方面表明隨著老城區(qū)開發(fā)量的進(jìn)一步減少，二環(huán)以內(nèi)、三環(huán)以內(nèi)已成為我市居民主要的購房地點(diǎn)；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等區(qū)域配套的逐漸成熟也讓購房者熱情南移，新南城板塊、雨花區(qū)等城市南部區(qū)域已成為購房熱點(diǎn)區(qū)域；開福區(qū)今年的銷售套數(shù)也較多，這主要是受湘江世紀(jì)城等大盤銷售的影響。
從各地購房者首選的購房板塊來看，除本市郊縣購房者選擇河西板塊外，其他各地購房者首選板塊均是新南城板塊；次要選擇板塊中，本市城區(qū)購房者選擇河西板塊，本市郊縣購房者選擇新南城板塊，本省其他地市購房者選擇北城板塊、河西板塊；外省市購房者選擇北城板塊，境外購房者選擇中心板塊，這均與其各自的購房目的有關(guān)。
七、房屋用途及房源性質(zhì)
住房需求占絕對(duì)比例，外省市購房者傾向于投資我市辦公、寫字樓
從所購買的房屋用途來看，住宅占絕對(duì)比例，占總購房套數(shù)的96.97%；其次為商業(yè)，占總量的1.96%，辦公及其他用途的最少，均低于1個(gè)百分點(diǎn)。
從各物業(yè)各地購房者購買的比例來看，住宅類購買者中，本省其他地市、本市城區(qū)購房者分居第一、二位，分別占該類總量的43.17%、35.36%；辦公類購買者中，外省市購房者比例最大，占該類總量的44.70%，其次是本省其他地市購房者，占該類總量的30.91%；商業(yè)類購買者中，本市城區(qū)、本省其他購買者比例相當(dāng)，分別占該類總量的37.15%、35.75%；其他類購買者則以本市城區(qū)購房者為主，接近該類總量的60%，其次是本省其他城市購買者，占該類總量的23.20%。可以看到，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業(yè)，而對(duì)商業(yè)的投資，則是本市城區(qū)、本省其他城市購房者平分秋色。
從購買的住宅性質(zhì)來看，購買商品住宅的占住宅總量的85.75%，購買定向開發(fā)住宅占總量的9.98%，購買經(jīng)濟(jì)適用住宅的占住宅總量的4.27%。
八、住房單價(jià)結(jié)構(gòu)
3500-4000、4000-4500元/㎡價(jià)位段住宅是09年我市主力交易價(jià)位
從商品住宅購房成交的單價(jià)結(jié)構(gòu)來看，2009年我市商品房成交主要集中于3500-4000、4000-4500元/㎡兩個(gè)價(jià)位區(qū)間，分別占總量的22.96%、20.90%。與上半年比例對(duì)比來看，全年4000元/㎡以下各價(jià)位段購房量均出現(xiàn)一定程度的減少，合計(jì)降低6.28個(gè)百分點(diǎn)，比例增幅較大的是4000-4500、4500-5000元/㎡兩個(gè)價(jià)位區(qū)間，分別比上半年提高3.37、2.59個(gè)百分點(diǎn)，這表明下半年房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，購房成本有所提高。
九、住房總價(jià)結(jié)構(gòu)
套總價(jià)30-40萬、20-30萬是我市商品住宅成交的主力價(jià)位
從商品住宅購房成交的總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，套總價(jià)30-40萬、20-30萬是我市商品住宅成交的主力價(jià)位，比例分別超過總量的1/4、1/5，合計(jì)占總量的46.86%；套總價(jià)40-50萬、50-60萬比例在09年成交比例也較大，合計(jì)約占總量的30%；套總價(jià)80萬以上住宅在09年成交較少，僅占總量的3.83%。
十、住房戶型結(jié)構(gòu)
三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型
從商品住宅購房成交的戶型結(jié)構(gòu)來看，三居室、二居室是我市住宅購買的主力戶型，均超過總量的30%，其中三居室超過總量的1/3。與08年比例比較來看，三居室、四居室比例有所減小，而一居室、二居室比例有所擴(kuò)大，這表明雖然當(dāng)前三居室仍是我市居民購房首選，但由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)及居民實(shí)際收入增幅放緩影響，09年購房者開始傾向于購買二居室、一居室等面積小、總價(jià)低的戶型。
十一、住房套面積結(jié)構(gòu)
商品住宅交易套面積集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超過總量的20%
從商品住宅成交的套面積結(jié)構(gòu)來看，我市09年購房者購房單套面積集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超過總量的20%，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合。與08年對(duì)比來看，比例出現(xiàn)細(xì)微變化，主要是144㎡以上大套型交易量減少了3個(gè)百分點(diǎn)，120-144㎡套型比例基本相當(dāng)，60-90、90-120㎡套型比例上升，這表明雖然二、三居室是09年我市居民主要購買戶型，但從單套面積來看，面積有所縮小。
PART 2 二手房消費(fèi)特征分析
十二、年齡構(gòu)成
35-50歲人群是二手房的主力購買者，25歲以下人群購買力較弱
從圖18可以看出，選購二手房的主要是35-50歲人群，占42.90%，其次是25-35歲人群，占31.27%，二手房購買者年齡主要集中在25-50歲之間。25歲以下購買者甚少，僅占5.80%，這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購買二手房只是用作過渡。與2008年相比，50歲以上的二手房購買者增長(zhǎng)了一倍左右，去年實(shí)施的二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策極大刺激了這部分人的市場(chǎng)需求，其中以父母名義為子女買房的居多。
十三、籍貫
長(zhǎng)沙本市購房者居多，外省購房者比例略增
從圖19可以看出，二手房購買者主要來自本省，占83.51%，較2008年下降了4個(gè)百分點(diǎn)，外省購房者增加。本省購房者中又以本市人口居多，占到總量的63.49%，其中本市城區(qū)人口占53.29%。本省外市購房者比例也達(dá)20.02%，隨著長(zhǎng)株潭一體化和“3+5”城市群的建設(shè)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)吸引了越來越多的外市購房者。在本市城區(qū)購房者中，以天心區(qū)人口為主，占32.28%。
十四、消費(fèi)區(qū)域
雨花區(qū)成交突出，居五區(qū)之首
從圖20可以看出，雨花區(qū)二手房市場(chǎng)最為活躍，成交套數(shù)和成交面積在五區(qū)中遙遙領(lǐng)先，選擇雨花區(qū)購房的消費(fèi)者占31.69%；芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)二手房成交量相當(dāng)，分別占比18.94%、18.24%、17.70%；岳麓區(qū)成交量相對(duì)要少，占比13.43%。河?xùn)|老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，購物、交通、上學(xué)、就醫(yī)比河西方便，更受消費(fèi)者青睞。但河西板塊在近幾年的發(fā)展下，也日益展現(xiàn)它的魅力，其未來發(fā)展前景將被消費(fèi)者看好。
十五、面積結(jié)構(gòu)
小戶型二手住房受青睞，面積越大成交量越小
從圖21可以看出，成交的二手住房60-90㎡面積段比例最高，占34.56%，其次是60㎡以下的戶型（27.41%），兩者占比61.97%，表明小戶型的二手房比較受市場(chǎng)的青睞。90㎡以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交。相較2008年，總體特征基本相似，但90㎡以上戶型成交比例增大，提升了7個(gè)百分點(diǎn)。
十六、戶室結(jié)構(gòu)
三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房購買首選
從二手住房成交的戶室結(jié)構(gòu)來看，三室的比例最大，占到全市二手住房成交總量的35.27%，其次是二室，占比29.67%，三室、二室的二手住房成市民購買首選，合計(jì)占比64.94%。購買一室的比例也較大，占到23.00%，這部分購買者以過渡性需求為主，短期內(nèi)自己居住，將來可能用來出售或是出租。
十七、用途結(jié)構(gòu)
住宅成交為主，商業(yè)、辦公成交較少
從圖23可以看出，二手房成交以住宅為主，房屋基本用于居住，占總成交量的91.24%，較2008年上升了6個(gè)百分點(diǎn)。用作商業(yè)、辦公的二手房成交量少，分別占比4.19%、1.00%，一般來說，商業(yè)、辦公物業(yè)用作出租的多。
十八、中介機(jī)構(gòu)
長(zhǎng)沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務(wù)量最大，約占1/4
長(zhǎng)沙市中介企業(yè)目前仍然處于起步發(fā)展的階段，在去年的房屋買賣中，大部分二手房交易通過自助交易專柜完成，通過中介進(jìn)行交易的還不到一半。不過從去年開始，二手房交易實(shí)行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管，整個(gè)行業(yè)越來越規(guī)范，為中介市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的平臺(tái)。從業(yè)務(wù)排名前十的中介機(jī)構(gòu)來看，長(zhǎng)沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司的業(yè)務(wù)量最大，占到23.32%；其次是長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)仁達(dá)房屋信息咨詢服務(wù)部，占11.05%。
PART 3 經(jīng)適貨補(bǔ)消費(fèi)特征分析
2009年全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證20408戶，補(bǔ)貼憑證金額15.30億元。其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，購房平均戶型面積為86.82㎡。
十九、經(jīng)適貨補(bǔ)購商品住房
（一）總量情況
使用貨幣補(bǔ)貼購房者占總購房量的11.48%
2009年我市經(jīng)適貨補(bǔ)購買新建商品住房10842戶，購房面積105.54萬㎡，購房平均戶型面積為97.34㎡，占購買新建商品住宅（期房）總量的11.48%，其中，使用8萬補(bǔ)貼購買商品住宅的占10.60%，使用5萬補(bǔ)貼的占0.88%，這在更好的條件下解決了更多低收入家庭的購房問題。
（二）購房者年齡段
25-35歲購房者是貨補(bǔ)主力，其次為35-50歲購房者
從2009年長(zhǎng)沙市貨補(bǔ)購商品住房者年齡結(jié)構(gòu)來看，25-35歲購房者比例為47.24%，接近總量的一半，其次是35-50歲購房者，占總量的37.46%。25-35歲的購房者一般是無房戶，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，一般也是貨幣補(bǔ)貼的主要發(fā)放群體；35歲及以上購房者一般是住房困難戶，對(duì)他們的補(bǔ)貼也相對(duì)解決了他們的住房困難問題。
（三）購房者選房區(qū)域
選擇開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)者較多，芙蓉區(qū)、天心區(qū)較少
從2009年長(zhǎng)沙市貨幣補(bǔ)貼購商品住房者選房區(qū)域來看，開福區(qū)是目前貨幣化補(bǔ)貼購房者的首選，占總數(shù)的31.46%，雨花區(qū)其次，占總量的27.96%。主要是因?yàn)殚_福區(qū)政府支持力度較大，同時(shí)房源較多，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，使得貨幣補(bǔ)貼購房者主要集中在該區(qū)。
（四）面積結(jié)構(gòu)
貨補(bǔ)購商品住房面積主要集中在90-120㎡、60-90㎡
從2009年長(zhǎng)沙市貨幣補(bǔ)貼購商品住房面積結(jié)構(gòu)來看，90-120㎡套型購買量最大，比例達(dá)34.13%；其次為60-90㎡套型，占總量的32.07%；選擇60㎡以下套型比例最小，低于10%。這表明面積較為適中、相對(duì)較經(jīng)濟(jì)的三房、二房較受貨補(bǔ)購房者的歡迎。
（五）價(jià)位結(jié)構(gòu)
貨補(bǔ)購商品住房以4500元/㎡以下為主，占貨補(bǔ)購商品住房總量的89.33%
從2009年長(zhǎng)沙市貨幣補(bǔ)貼購商品住房?jī)r(jià)位結(jié)構(gòu)來看，絕大部分貨補(bǔ)購商品住房在4500元/㎡以下，占總量的89.33%，其中又以3500-4000元/㎡為主，占總量的35.01%，貨補(bǔ)購買的3500元/㎡及以下價(jià)位商品住宅的，主要購買的是二環(huán)、三環(huán)以外樓盤。
二十、經(jīng)適貨補(bǔ)購二手住房
（一）總量情況
貨補(bǔ)購房對(duì)象近三分之一，超出新房比例
2009年我市經(jīng)適貨補(bǔ)購買二手住房7333戶，購房面積52.26萬㎡，購房平均戶型面積為71.27㎡。從圖30可以看出，2009年利用經(jīng)適貨補(bǔ)購買二手住房的比例為31.28%，比利用經(jīng)適貨補(bǔ)購買商品住宅的比例高出19.80個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙市進(jìn)行住房保障制度改革以來，享受經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼的對(duì)象很大一部分都愿意選擇購買二手住房。其中，使用8萬補(bǔ)貼購買二手住房的比例為25.74%，使用5萬補(bǔ)貼購買二手住房的比例為5.54%。
（二）年齡結(jié)構(gòu)
35-50歲購房者居多，25歲以下占極少數(shù)
從圖31可以看出，貨幣補(bǔ)貼二手房購買者中，35-50歲人群所占比例最大為40.20%，其購買力相對(duì)較強(qiáng)，購房需求最強(qiáng)勁；其次是25-35歲購房者占28.57%，他們是貨幣補(bǔ)貼的主要發(fā)放群體；25歲及以下人群占比僅0.78%，這部分人主要受到經(jīng)適貨補(bǔ)申請(qǐng)條件和收入限制，購買者很少；50歲以上人群占23.98%。
（三）消費(fèi)區(qū)域
雨花區(qū)成購房首選，占到30.49%
從圖32可以看出，雨花區(qū)是貨幣化補(bǔ)貼二手房購房者的首選，占總數(shù)的30.49%，開福區(qū)、天心區(qū)比例相當(dāng)，分別占比21.96%、21.03%，然后是芙蓉區(qū)占比15.38%，岳麓區(qū)占比11.14%。
（四）面積結(jié)構(gòu)
90㎡以下戶型受歡迎，60-90㎡是首選面積
從圖33可以看出， 60-90平方米是貨幣補(bǔ)貼二手房購買者的首選面積，占到了44.78%，其次是60平方米以下戶型，比例為37.71%。由于貨幣補(bǔ)貼購房者經(jīng)濟(jì)能力一般有限，因此90平方米以下戶型受到購買者歡迎。
PART 4 金融機(jī)構(gòu)按揭抵押貸款特征分析
二十一、開發(fā)商在建工程抵押貸款情況
（一）總量情況
113項(xiàng)目抵押，貸款金額76.73億元
2009年長(zhǎng)沙市區(qū)開發(fā)商共辦理在建工程抵押588起，抵押面積443.42萬㎡，貸款金額76.73億元，同比分別減少2.00%、26.12%、10.35%。具體來看，共110個(gè)開發(fā)公司、113個(gè)項(xiàng)目參與抵押，其中，前10位開發(fā)商辦理抵押貸款21.63億元，約占總量的28.19%。
表2 2009年辦理抵押貸款前5位樓盤基本情況
（二）發(fā)放貸款金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成
建設(shè)銀行發(fā)放在建工程抵押貸款量最大，約占總發(fā)放量的1/2
從各金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的情況來看，銀行發(fā)放貸款的比重最大，占總發(fā)放量的95.13%，其他發(fā)放抵押貸款機(jī)構(gòu)為信托公司，占總發(fā)放量的4.87%。
分機(jī)構(gòu)來看，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放貸款量最大，達(dá)37.40億元，約占總發(fā)放量的48.74%，其次為中國(guó)工商銀行，發(fā)放金額為10.77億元，約占總發(fā)放量的14.04%，長(zhǎng)沙本土銀行——長(zhǎng)沙銀行發(fā)放開發(fā)貸款5.87億元，約占總發(fā)放量的7.66%。前五位發(fā)放抵押貸款銀行為中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、長(zhǎng)沙銀行、中國(guó)民生銀行、交通銀行，如下圖：
二十二、商品房消費(fèi)的金融貸款特征
（一）總量情況
內(nèi)五區(qū)商品房期房按揭貸款73946起，貸款金額210.91億元
2009年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品房期房按揭抵押73946起，抵押面積775.45萬㎡，貸款金額210.91億元。具體來看，354個(gè)項(xiàng)目有購房者采用購房按揭貸款，其中，購房按揭貸款前10位樓盤共發(fā)放貸款44.04億元，占總量的20.88%。
（二）發(fā)放貸款金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成
建設(shè)銀行發(fā)放購房貸款量也最大，但僅比中國(guó)銀行多0.89個(gè)百分點(diǎn)
從各金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民發(fā)放的購房貸款來看，銀行發(fā)放貸款的比重最大，占總發(fā)放量的88.09%，其他發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)為公積金中心，占總發(fā)放量的11.91%。
分機(jī)構(gòu)來看，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放貸款量最大，達(dá)39.21億元，約占總貸款量的18.59%，其次為中國(guó)銀行，發(fā)放金額為37.34億元，約占總貸款量的17.70%，長(zhǎng)沙本土銀行——長(zhǎng)沙銀行發(fā)放貸款4.52億元，約占總貸款量的2.14%。前五位貸款銀行分別為中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行，如下圖：
（三）付款特征
銀行按揭所占比重增大，接近總量的六成
2009年我市購買的房屋中，銀行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付手段，分別占總量的57.11%、29.66%；其中住宅物業(yè)銀行按揭和一次性付款比例為57.82%、28.72%，商業(yè)物業(yè)銀行按揭和一次性付款比例為34.49%、62.80%，商業(yè)物業(yè)的一次性付款比例較高。對(duì)比2008年來看，一次性付款比例大幅下降，而銀行按揭比例出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這主要是由于銀行支持力度的增大，給了更多潛在購房者購房的希望，同時(shí)房?jī)r(jià)的走高也讓購房者更多選用了銀行按揭購房。
（四）貸款特征（僅針對(duì)銀行按揭）
貸款年限延長(zhǎng)，多數(shù)貸款選擇最長(zhǎng)年限
2009年我市購房選擇貸款的購房者中，大部分的購房者（55.31%）申請(qǐng)了為期16-20年的長(zhǎng)期貸款，二成購房者（20.61%）選擇了6-10年期貸款，15%的購房者申請(qǐng)了11-15年期貸款，而申請(qǐng)20年期以上貸款的購房者也達(dá)到了4.58%。其中申請(qǐng)住宅物業(yè)貸款的貸款年限集中于16-20年，申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)貸款的貸款年限集中于6-10年。與08年數(shù)據(jù)比較來看，15年及以下貸款者各區(qū)間均出現(xiàn)一定幅度的減少，特別是10年及以下年限的中、短期貸款比例出現(xiàn)明顯下降，而申請(qǐng)16年及以上貸款者特別是16-20年貸款者明顯增多，這表明09年由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)等因素，購房貸款者申請(qǐng)大額長(zhǎng)期貸款的比例開始增多。
二十三、二手房消費(fèi)的金融貸款特征
（一）總量情況
內(nèi)五區(qū)二手房按揭貸款7656起，貸款金額27.64億元
2009年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房按揭抵押7656起，抵押面積105.08萬㎡，貸款金額27.64億元。
（二）發(fā)放貸款金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成
中國(guó)工商銀行二手房貸款金額最高，約占1/4
表4 2009年金融服務(wù)機(jī)構(gòu)二手房貸款金額前五名及占比
2009年，長(zhǎng)沙二手房購買者選擇貸款的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)約有40家，其中中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行的貸款金額居前五位，占到全市二手房總貸款額的73.83%。相較而言，這幾家銀行的信譽(yù)度高，審批手續(xù)簡(jiǎn)單，放款速度較快，服務(wù)較好，而且網(wǎng)點(diǎn)分布廣泛，便于還款。
（三）支付方式
一次性付款為主，與新房支付方式相反
從圖39可以看出，約七成的購房者采用一次性付款，其次是銀行按揭貸款，占28.37%，這與購買新房的支付方式恰好相反，主要是二手房總價(jià)款較新房要低很多，全額支付的壓力相對(duì)要小，還可以節(jié)省一筆按揭所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。省公積金貸款和市公積金貸款合計(jì)占比1.68%，由于受到公積貸款門檻限制和貸款流程的繁瑣，用公積金貸款的人不足二手房交易的二成。
PART 5 2009年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)特征的基本判斷及預(yù)測(cè)
二十四、2009年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)的基本特征
（一）新建商品房消費(fèi)特征
2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)相對(duì)2008年出現(xiàn)巨大轉(zhuǎn)變，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期向好，購房者對(duì)未來信心增強(qiáng)，加上國(guó)際金融危機(jī)影響仍在，造成投資渠道匱乏，兩方面的因素使得我市自住和投資購房者均出現(xiàn)巨大增長(zhǎng)。主要特征如下：
35-50歲人群成為09年我市商品房主力購買人群，25-35歲人群購買比例降至第二位，25歲及以下購房者比例出現(xiàn)銳減。由于今年國(guó)際金融風(fēng)暴持續(xù)影響，造成國(guó)內(nèi)出現(xiàn)投資渠道缺乏，同時(shí)我市當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)較低，使得35歲以上以改善或投資為目的的購房者比例有所增加。
本省其他戶籍和本市城區(qū)戶籍購房者仍是我市購房的主體，分別占購房總?cè)藬?shù)的42.87%、35.36%，與歷年數(shù)據(jù)比較來看，本市城區(qū)購房者比例進(jìn)一步減少，本省其他購房者比例繼續(xù)增大，主要是岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、湘潭市、常德市購房者比例較高。
首次置業(yè)者占絕對(duì)比例，投資性需求以外省市、境外置業(yè)者表現(xiàn)更為明顯；購多套房的購房者中，以35-50歲購房者居多。
從調(diào)研情況來看，購房者中其他（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）購房者比例較大，自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例。
從購房者選擇的板塊、地段及區(qū)域來看，當(dāng)前我市購房者購買的房屋主要位于三環(huán)以內(nèi)、新南城板塊、雨花區(qū)，城市向南趨勢(shì)明顯；開福區(qū)由于有湘江世紀(jì)城等大盤支撐，09年購房者選擇也較多。
住宅消費(fèi)占絕對(duì)比例，約占總購房量的96.97%；住宅消費(fèi)中，本省其他、本市城區(qū)戶籍購房者比例較大，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業(yè)，而對(duì)商業(yè)的投資，則是本市城區(qū)、本省其他城市購房者平分秋色。
套總價(jià)30-40萬、20-30萬，面積單價(jià)3500-4000、4000-4500元/㎡是09年我市商品住宅成交的主力價(jià)位；套面積60-90、90-120、120-144㎡的三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型，與08年比較來看，住宅成交均價(jià)有所上揚(yáng)，三居室、二居室套均面積有所縮小。
（二）二手房消費(fèi)特征
從二手房購買者的基本特征來看，25-50歲人群是購買主力軍，占比42.90%，并且長(zhǎng)沙本地的購買者居多，占到總量的63.49%。
從消費(fèi)區(qū)域分布來看，雨花區(qū)二手房成交領(lǐng)先，約占總量的1/3，岳麓區(qū)成交偏低。
從套型結(jié)構(gòu)來看，小戶型住房受青睞，其中90㎡以下戶型占比61.97%，三室、二室套型成二手住房購買首選。
從二手房交易方式來看，大部分二手房買賣通過自助交易專柜完成。在中介機(jī)構(gòu)中，長(zhǎng)沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務(wù)量最大，約占1/4。
（三）經(jīng)適貨補(bǔ)消費(fèi)特征
購買普通商品住宅的人群中，有11.48%的人使用了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼，獲得8萬補(bǔ)貼的對(duì)象占10.60%。貨補(bǔ)選擇開福區(qū)樓盤的最多，90-120㎡、3500-4000元/㎡住宅是首選，25-35歲購房者是最多使用經(jīng)適貨補(bǔ)購買商品住宅的人群。
購買二手住房的人群中，經(jīng)適貨補(bǔ)對(duì)象占31.28%，獲得8萬補(bǔ)貼的對(duì)象占25.74%。雨花區(qū)是他們購房首選區(qū)域，60-90㎡是首選戶型，35-50歲購房者是最多使用經(jīng)適貨補(bǔ)購買二手住宅的人群。
（四）金融貸款特征
1.開發(fā)商金融特征
113項(xiàng)目抵押，貸款金額76.73億元，抵押貸款金額前五位企業(yè)分別為湖南金鷹城置業(yè)有限公司、湖南成功新世紀(jì)投資有限公司、湖南大韻置業(yè)投資有限公司、長(zhǎng)沙縱橫置業(yè)發(fā)展有限公司、湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司。
發(fā)放抵押貸款金融機(jī)構(gòu)中，銀行發(fā)放的比重最大，占總發(fā)放量的95.13%，前五位發(fā)放貸款銀行為中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、長(zhǎng)沙銀行、中國(guó)民生銀行、交通銀行。
2.購房消費(fèi)的金融特征
商品房銀行按揭比例增大，接近總購房量的六成；住宅物業(yè)選擇銀行按揭比例較高，達(dá)57.82%，而商業(yè)物業(yè)選擇一次性付款比例較高，達(dá)62.83%；與08年比較來看，一次性付款比例大幅下降，而銀行按揭比例出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這主要是由于銀行支持力度的增大，使更多潛在需求者實(shí)現(xiàn)購房，同時(shí)房?jī)r(jià)的走高也讓購房者更多選用了銀行按揭購房。
56.26%的商品住宅購房者申請(qǐng)了為期16-20年的長(zhǎng)期貸款，90.11%的商業(yè)物業(yè)購房者申請(qǐng)了為期6-10年的中期貸款。與08年比較來看，由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)等因素，購房貸款者申請(qǐng)大額長(zhǎng)期貸款的比例開始增多，且多數(shù)貸款選擇最長(zhǎng)年限20年（住宅）、10年（商業(yè)）。
商品房期房發(fā)放按揭貸款73946起，貸款金額210.91億元。發(fā)放置業(yè)貸款金融機(jī)構(gòu)中，銀行發(fā)放的比重最大，占總發(fā)放量的88.09%，前五位貸款銀行分別為中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行。
約七成的二手房購買者采用一次性付款，銀行按揭貸款占28.37%，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行的二手房貸款金額居前五位。
二十五、2010年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能有一個(gè)調(diào)整的過程。09年下半年房?jī)r(jià)的迅速走高，使得2010年的房?jī)r(jià)首先便失去了其緩沖平臺(tái)；同時(shí)，商品房市場(chǎng)新增供給預(yù)計(jì)在2010年將出現(xiàn)走高，這都將在很大程度上降低購房者對(duì)房屋購買的盲目性，并將在2010年表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：
投資投機(jī)性需求將明顯降低。2009年12月14日《中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議》“國(guó)四條”的推出，將在增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機(jī)性購房、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)等四方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，這意味著中央再次提高了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也由“促進(jìn)”轉(zhuǎn)到部分“抑制”，以達(dá)到遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的目的。這一政策的出臺(tái)及執(zhí)行，將改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供求失衡狀況，降低投資投機(jī)性需求比例，并使09年來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的樓市需求過旺得到降溫。
金融機(jī)構(gòu)貸款明顯從嚴(yán)，將減少中小投資者并提高購房門檻。09年銀行對(duì)住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對(duì)首次購房均采取了不同程度的優(yōu)惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對(duì)于多套購房也采取了同樣優(yōu)惠，這在一定程度上助漲了投機(jī)性購房需求。但從年底出臺(tái)的相關(guān)政策風(fēng)向來看，預(yù)計(jì)明年金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的管理會(huì)明顯從嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模較09年將會(huì)有所減少，房地產(chǎn)融資環(huán)境將會(huì)適度從緊，這將減少中小投資者，但同時(shí)也可能將一些潛在的、缺乏資金的首次購房者拒之門外。
城市向南趨勢(shì)依舊，大盤消費(fèi)成為熱點(diǎn)�！叭腥诔恰钡钠鯔C(jī)，使得新南城板塊成為我市商品房的集中開發(fā)區(qū)域，也成為我市商品房消費(fèi)的重要區(qū)域，預(yù)計(jì)在2010年仍將是我市住房消費(fèi)的熱點(diǎn)；但城北、河西、城南等地大盤的陸續(xù)上市，其“造城”式的開發(fā)及相對(duì)齊備的公共配套，也將吸引更多購房者，大盤消費(fèi)理念將受到更多追捧。
外地購房者的比例將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙“省會(huì)”的名片，以及“長(zhǎng)株潭一體化”、“兩型社會(huì)”的建設(shè)，使得長(zhǎng)沙對(duì)外地戶籍購房者的吸引力進(jìn)一步增加。從近些年的情況來看，本省其他城市購房者比例出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這種情況在2010年仍將繼續(xù)。
住房保障、棚改拆遷等民生性工程力度的加大，將拉動(dòng)消費(fèi)需求。根據(jù)中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區(qū)棚改的關(guān)鍵時(shí)期。三年完成全市約700萬平方米棚改已在長(zhǎng)沙率先啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在2010年將完成棚戶區(qū)改造100多萬平方米；廉租房政策和經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼政策的繼續(xù)深入實(shí)施，預(yù)計(jì)2010年將有1萬多貨補(bǔ)憑證持有者購買商品房、二手房，這兩方面因素共同作用，將給2010年的樓市消費(fèi)帶來重大利好。
主流房?jī)r(jià)上移，套均面積繼續(xù)縮少。2010年我市房?jī)r(jià)仍可能出現(xiàn)進(jìn)一步上揚(yáng)，但漲幅趨緩，預(yù)計(jì)套總價(jià)30-40萬、面積單價(jià)4000-4500元/㎡將成為住宅交易的主流價(jià)位；三居室、二居室仍將是我市主力成交戶型，但套均面積有進(jìn)一步縮小趨勢(shì)。
二手房交易契稅補(bǔ)貼延續(xù)，二手房市場(chǎng)仍將保持活躍。根據(jù)長(zhǎng)沙市財(cái)政局下達(dá)通知，我市2009年的二手房交易契稅補(bǔ)貼政策延續(xù)至2010年底，租賃市場(chǎng)的規(guī)范也將出臺(tái)新規(guī)，這將為剛剛起動(dòng)的我市二手房交易和租賃市場(chǎng)提供政策保障，預(yù)計(jì)2010年二手房市場(chǎng)仍將保持活躍態(tài)勢(shì)。 |