| 2010年第一季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
第一季度，長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案、二手房交易同比均有較大增幅，但2月、3月量相對(duì)于1月均有不同程度減少；房?jī)r(jià)漲速加快，內(nèi)五區(qū)純商品住宅備案均價(jià)已連續(xù)兩月（2月、3月）突破4500元/㎡�？偟膩�(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍維持相對(duì)繁榮，但從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)則已經(jīng)出現(xiàn)一定的“價(jià)升量跌”苗頭；當(dāng)然，一季度傳統(tǒng)銷售淡季影響，也是單月銷售量有所下跌的重要原因。
PART 1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（新建商品房）
（一）新建商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售備案總量分析
第一季度全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售411.59萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)120.12%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售371.28萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)122.50%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售287.28萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)136.47%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售260.74萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)139.81%；四縣市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售124.31萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)89.78%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售110.54萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)90.13%。
同期全市新建商品房累計(jì)銷售備案499.88萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)83.37%，其中住宅銷售備案467.52萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)86.38%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案341.99萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)88.93%，其中住宅銷售備案314.96萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)92.32%；四縣市新建商品房累計(jì)銷售備案157.89萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)72.39%，其中住宅銷售備案152.56萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)75.21%。全市新建商品房成交備案住宅與非住宅面積比例約為14.45：1。其中，內(nèi)五區(qū)比值為11.65：1，四縣市比值為28.62：1。
（二）新建商品房供銷對(duì)比（期間新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建商品房實(shí)際備案銷售面積）
第一季度全市新建商品房供銷比為0.82：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.79：1。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷比為0.84：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.83：1；四縣市新建商品房供銷比為0.79：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.72：1。
區(qū)域
項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣全市
新建商品房0.791.550.790.750.270.880.700.670.640.82
其中：住宅0.811.540.750.720.320.800.650.640.600.79
（三）新建商品房成交備案金額
第一季度長(zhǎng)沙市新建商品房銷售備案金額為203.84億元，同比增長(zhǎng)109.24%，其中住宅成交備案金額為179.15億元，同比增長(zhǎng)117.82%。分區(qū)劃來(lái)看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售備案金額為155.23億元，同比增長(zhǎng)116.48%，其中住宅成交備案金額為133.61億元，同比增長(zhǎng)126.01%。四縣市新建商品房銷售備案金額為48.61億元，同比增長(zhǎng)89.06%，其中住宅備案金額為45.54億元，同比增長(zhǎng)96.87%。
第一季度長(zhǎng)沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）備案均價(jià)為4078元/㎡，同比上漲14.11%，其中住宅3832元/㎡，同比上漲16.87%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含經(jīng)適等）備案均價(jià)為4539元/㎡，同比上漲14.58%，其中住宅4242元/㎡，同比上漲17.52%；四縣市新建商品房（含經(jīng)適等）備案均價(jià)為3079元/㎡，同比上漲9.67%，其中住宅2985元/㎡，同比上漲12.36%。
（四）非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（非市場(chǎng)定價(jià)類住宅僅指單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）
第一季度內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售2227套、30.10萬(wàn)㎡，同比減少23.79%、4.32%；成交備案3039套，備案面積為35.29萬(wàn)㎡，同比減少16.07%、10.29%，備案均價(jià)為2463元/㎡，同比上漲5.11%。
3月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售205套、3.31萬(wàn)㎡，同比分別減少67.30%、46.00%，環(huán)比分別減少77.84%、74.95%；成交備案722套，備案面積為7.98萬(wàn)㎡，同比減少38.29%、36.48%，環(huán)比分別減少2.17%、7.92%，備案均價(jià)為2497元/㎡，同比上漲7.11%，環(huán)比上漲7.60%。
二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）
（一）二手房累計(jì)交易總量分析
第一季度，全市二手房成交面積119.51萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為7655套，成交金額為30.35億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)67.26%、25.74%、150.92%；其中住宅成交64.72萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為6752套，成交金額為13.63億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)36.13%、39.02%、69.39%。 分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積66.14萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為5626套，成交金額為20.21億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)56.60%、22.92%、110.83%；其中住宅成交46.78萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為5225套，成交金額為10.89億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)40.50%、34.32%、61.34%。四縣市二手房成交面積53.37萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為2029套，成交金額為10.14億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)82.66%、34.28%、304.04%；其中住宅成交17.94萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為1527套，成交金額為2.74億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)25.92%、57.91%、111.30%。
（二）本月二手房交易量分析
3月長(zhǎng)沙二手房成交面積36.73萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為2359套，成交金額為10.99億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)136.31%、51.70%、181.83%；其中住宅成交19.43萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為2071套，成交金額為4.00億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)49.09%、46.88%、、47.01%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積27.17萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為1727套，成交金額為9.53億元，同比分別增長(zhǎng)40.33%、-2.59%、133.22%，環(huán)比分別增長(zhǎng)139.52%、49.27%、193.28%；其中住宅成交14.04萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為1594套，成交金額為3.21億元，同比分別增長(zhǎng)-8.12%、-5.06%、3.72%，環(huán)比分別增長(zhǎng)53.24%、48.97%、49.94%。四縣市二手房成交面積9.56萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為632套，成交金額為1.46億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)127.62%、58.79%、124.62%；其中住宅成交5.39萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為477套，成交金額為0.79億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)39.28%、40.29%、36.21%。
（三）二手房累計(jì)交易備案均價(jià)分析
第一季度長(zhǎng)沙全市二手房成交均價(jià)為2539元/㎡，同比上漲50.02%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2106元/㎡，同比上漲24.43%；分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交均價(jià)為3055元/㎡，同比上漲34.63%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2328元/㎡，同比上漲14.83%；二手房非住宅成交均價(jià)為4812元/㎡，同比上漲51.79%。四縣市二手房成交均價(jià)為1900元/㎡，同比上漲121.19%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1527元/㎡，同比上漲67.80%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)金額為計(jì)稅金額、均價(jià)為計(jì)稅金額/面積）。
（四）本月交易備案均價(jià)分析
3月長(zhǎng)沙全市二手房平均價(jià)格為2991元/㎡，環(huán)比上漲19.27%。其中，二手住宅平均價(jià)格為2057元/㎡，環(huán)比下跌1.40%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房平均價(jià)格為3506元/㎡，同比上漲66.19%，環(huán)比上漲22.44%。其中，二手住宅平均價(jià)格為2284元/㎡，同比上漲12.88%，環(huán)比下跌-2.15%，二手房非住宅平均價(jià)格為4812元/㎡，同比上漲97.89%，環(huán)比基本持平。四縣市二手房平均價(jià)格為1527元/㎡，環(huán)比下跌1.32%；其中，二手住宅平均價(jià)格為1466元/㎡，環(huán)比下跌-2.20%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)金額為計(jì)稅金額、均價(jià)為計(jì)稅金額/面積）。
（五）房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析
從成交面積上看， 第一季度全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.18：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.17：1，比2009年比值增大1.06；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為2.96：1，比2009年比值減少0.20。
3月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.51：1，比1月比值增大6.76。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.12：1，比2月比值減小1.31；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.63：1，比2月比值減少4.84。
（六）本月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com）
從出售采樣分析來(lái)看，3月份住宅類房源掛牌均價(jià)為4963元/㎡，環(huán)比上漲2.46%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為4959元/㎡，環(huán)比上漲2.35%。商住兩用房掛牌均價(jià)為5302元/㎡，環(huán)比上漲12.09%。非住宅中，寫(xiě)字樓類掛牌均價(jià)為5635元/㎡，環(huán)比下跌5.88%；門(mén)面掛牌均價(jià)為9496元/㎡，環(huán)比下跌35.23%。
從二手房出租采樣分析來(lái)看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為14.54元/㎡，與上月基本持平。其中，純住宅掛牌月均租金為14.20元/㎡，環(huán)比上漲2.16%；商住兩用房掛牌月均租金為16.68元/㎡，環(huán)比下跌9.40%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為10.24元/㎡，環(huán)比下跌6.31%；一般裝修掛牌月均租金為12.70元/㎡，環(huán)比上漲9.11%；中等裝修掛牌月均租金為14.32元/㎡，環(huán)比下跌0.97%；豪華裝修掛牌月均租金為17.99元/㎡，環(huán)比上漲6.07%。非住宅中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為32.15元/㎡，環(huán)比上漲5.71%；門(mén)面掛牌月均租金為38.36元/㎡，環(huán)比下跌32.35%。（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場(chǎng)整體均價(jià)）。
（七）房屋租售比
3月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1：315。
三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析
（一）累計(jì)抵押情況分析
第一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)56084起，抵押面積946.55萬(wàn)㎡，貸款金額216.77億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)55171起，抵押面積734.73萬(wàn)㎡，貸款金額169.57億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)36805起，抵押面積505.08萬(wàn)㎡，貸款金額154.59億元，同比分別增長(zhǎng)71.04%、41.93%、62.97%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36272起，抵押面積411.87萬(wàn)㎡，貸款金額121.47億元，同比分別增長(zhǎng)73.21%、78.58%、108.53%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)19279起，抵押面積441.47萬(wàn)㎡，貸款金額62.18億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)18899起，抵押面積322.86萬(wàn)㎡，貸款金額48.10億元。
第一季度，全市共辦理在建工程抵押468起，抵押面積191.57萬(wàn)㎡，貸款金額29.03億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押171起，抵押面積151.31萬(wàn)㎡，貸款金額24.95億元，同比分別增長(zhǎng)98.84%、106.17%、87.88%。四縣市共辦理在建工程抵押297起，抵押面積40.26萬(wàn)㎡，貸款金額4.08億元。
（二）本月抵押情況分析
3月份，長(zhǎng)沙共辦理抵押登記手續(xù)20489起，抵押面積328.06萬(wàn)㎡，貸款金額72.41億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)20271起，抵押面積276.38萬(wàn)㎡，貸款金額61.67億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)12192起，抵押面積157.51萬(wàn)㎡，貸款金額48.44億元，同比分別增長(zhǎng)81.54%、29.21%、60.45%，環(huán)比分別增長(zhǎng)30.13%、18.94%、16.33%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)12098起，抵押面積137.35萬(wàn)㎡，貸款金額41.42億元，同比分別增長(zhǎng)82.56%、91.59%、129.09%，環(huán)比分別增長(zhǎng)31.04%、36.21%、38.07%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)8297起，抵押面積170.55萬(wàn)㎡，貸款金額23.97億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)62.46%、21.84%、26.29%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)8173起，抵押面積139.03萬(wàn)㎡，貸款金額20.25億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)64.68%、45.49%、49.12%。
3月份，長(zhǎng)沙共辦理在建工程抵押95起，抵押面積25.97萬(wàn)㎡，貸款金額4.90億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押24起，抵押面積21.44萬(wàn)㎡，貸款金額3.98億元，同比分別增長(zhǎng)33.33%、53.69%、27.97%，環(huán)比分別減少51.02%、60.15%、59.84%。四縣市共辦理在建工程抵押71起，抵押面積4.53萬(wàn)㎡，貸款金額0.92億元，環(huán)比分別減少57.74%、62.25%、34.75%。
1-3月，全市招拍掛出讓土地掛牌32宗，土地面積129.51萬(wàn)㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌15宗，土地面積44.53萬(wàn)㎡；住宅用地掛牌10宗，土地面積57萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌7宗，土地面積27.99萬(wàn)㎡。全市土地實(shí)際成交11宗，成交面積36.46萬(wàn)㎡，成交總金額106778萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值2929元/㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積7.06萬(wàn)㎡，成交金額42946萬(wàn)元；住宅用地成交面積6.16萬(wàn)㎡，成交金額50255萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積23.25萬(wàn)㎡，成交金額13577萬(wàn)元。
3月份，全市招拍掛出讓土地掛牌7宗，土地面積35.34萬(wàn)㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌3宗，土地面積14.13萬(wàn)㎡；住宅用地掛牌3宗，土地面積20.07萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌1宗，土地面積1.14萬(wàn)㎡。全市土地實(shí)際成交1宗，成交面積1.14萬(wàn)㎡，成交總金額648萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值568元/㎡，其中，工業(yè)用地成交面積1.14萬(wàn)㎡，成交金額648萬(wàn)元。本月沒(méi)有商業(yè)用地、住宅用地成交。
PART 2 內(nèi)五區(qū)新建純商品房市場(chǎng)供銷情況分析
五、新建純商品房供銷量分析
（一）新建純商品房供應(yīng)趨勢(shì)（月度）
3月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售34.84萬(wàn)㎡、3162套，同比減少27.46%、28.02%，環(huán)比減少53.13%、52.57%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售30.40萬(wàn)㎡、2407套，同比減少24.85%、34.27%，環(huán)比減少56.96%、63.22%，占新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售的比重為87.26%、76.12%。
3月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房銷售備案103.88萬(wàn)㎡、9652套，同比增長(zhǎng)79.67%、64.54%，環(huán)比增長(zhǎng)96.22%、92.00%；其中住宅銷售備案94.13萬(wàn)㎡、8755套，同比增長(zhǎng)79.07%、64.54%，環(huán)比增長(zhǎng)102.74%、99.52%，占新建純商品房的銷售比重為90.61%、90.71%。
（三）新建純商品房供銷對(duì)比（期間新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建純商品房實(shí)際備案銷售面積）
3月份長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房供銷比為0.34：1，其中商品住宅供銷比為0.32：1。本月新增供應(yīng)量最大的是雨花區(qū)、岳麓區(qū)，合計(jì)占比約80%。銷售備案量則以雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)較大，分別占總量的38.80%、24.98%。環(huán)比來(lái)看，本月開(kāi)福區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量非常小，住宅新增供應(yīng)量為零；而銷售備案量則是除天心區(qū)環(huán)比低于10%外，其他各區(qū)商品房環(huán)比增幅均超過(guò)80%。
六、新建純商品房銷售備案價(jià)格分析
（一）新建純商品房備案均價(jià)走勢(shì)（累計(jì)）
圖5 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖
第一季度，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房備案均價(jià)為4776元/㎡，同比上漲8.28%，其中，商品住宅備案均價(jià)為4467元/㎡，同比上漲11.38%。從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅均價(jià)同比漲幅較大，均超過(guò)10%。
（二）新建純商品房備案均價(jià)走勢(shì)（月度）
3月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房備案均價(jià)為4932元/㎡，同比上漲15.75%，環(huán)比下跌3.26%，其中，商品住宅備案均價(jià)為4575元/㎡，同比上漲14.02%，環(huán)比下跌2.03%。本月商品住宅備案均價(jià)除天心區(qū)環(huán)比漲幅仍達(dá)8.89%外，其他各區(qū)均價(jià)都有所回落。
（三）新建純商品房期、現(xiàn)房備案量、價(jià)分析
第一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交備案量分別為271.21萬(wàn)㎡、35.26萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)152.72%、64.88%，期房占總量的88.50%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交備案量分別為256.31萬(wàn)㎡、23.36萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)130.37%、77.39%，期房占總量的91.65%。
第一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房備案均價(jià)分別為4770元/㎡、4841元/㎡，同比分別上漲6.19%、22.34%，其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房備案均價(jià)分別為4540元/㎡、3659元/㎡，同比分別上漲10.09%、20.01%。
3月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交備案量分別為89.85萬(wàn)㎡、14.03萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)75.21%、114.76%，環(huán)比增長(zhǎng)90.93%、138.61%，期房占總量的86.49%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交備案量分別為84.83萬(wàn)㎡、9.30萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)73.17%、159.86%，環(huán)比增長(zhǎng)97.92%、160.50%，期房占總量的90.12%。
3月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房備案均價(jià)分別為4906元/㎡、5099元/㎡，同比上漲14.33%、26.71%，環(huán)比上漲-3.97%、1.03%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房備案均價(jià)分別為4692元/㎡、3506元/㎡，同比上漲15.17%、10.43%，環(huán)比下跌0.42%、15.66%。
（四）商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析
2010年3月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為182.81點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)2.03點(diǎn)，近一年來(lái)的指數(shù)月均漲幅為2.02點(diǎn)。
從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，本月60-90㎡面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，90-120㎡、144㎡以上面積段價(jià)格指數(shù)也有一定上揚(yáng)，60㎡以下、120-144㎡面積段價(jià)格指數(shù)略有回落。
從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，本月新南城板塊、河西板塊指數(shù)止跌且有較快回升，東城板塊、北城板塊指數(shù)繼續(xù)上升，中心板塊指數(shù)出現(xiàn)下降。
七、新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）
（一）套型結(jié)構(gòu)分析
第一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.37㎡，同比增大1.00%。一季度除90-120㎡套型外，其他套型供應(yīng)量均小于同期備案量；各套型供應(yīng)量供應(yīng)中，以中小戶型（60-90㎡）、中戶型（90-120㎡）為主，新增供應(yīng)均超過(guò)27%，銷售備案則以中小戶型（60-90㎡）、中戶型（90-120㎡）、中大戶型（120-144㎡）為主，比例均超過(guò)總量的1/5；90㎡以下戶型供應(yīng)占比為40.63%，比去年同期減少6.1個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。
（二）價(jià)位結(jié)構(gòu)分析
從本季住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，4000-4500元/㎡、4500-5000元/㎡住宅銷售比例已相差無(wú)幾，銷售均超過(guò)總量的22%，比例相差僅0.36個(gè)百分點(diǎn)。與上季度比較來(lái)看，4500元/㎡以下住宅銷售比例繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，而4500-5000元/㎡、5000-5500元/㎡住宅銷售比例增幅較大，分別達(dá)到了7.51、4.14個(gè)百分點(diǎn)，這表明當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，均價(jià)5000元/㎡左右已經(jīng)成為市面上成交的主力價(jià)位。
八、內(nèi)五區(qū)新建商品房待銷情況
2008年以來(lái)，截止今年3月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為491.54萬(wàn)㎡，較上月底減少41.24萬(wàn)㎡。其中住宅399.97萬(wàn)㎡,占81.37%；非住宅91.57萬(wàn)㎡，占18.63%。分行政區(qū)劃來(lái)看，雨花區(qū)待售量最大為124.85萬(wàn)㎡，占比31.22%；其次為開(kāi)福區(qū)，占比28.77%。分面積段來(lái)看，144㎡以上商品住宅的待售面積達(dá)192.87萬(wàn)㎡，占比48.22%，近兩個(gè)月比例連續(xù)增長(zhǎng)，該戶室銷售壓力進(jìn)一步加大。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下圖：
九、內(nèi)五區(qū)新建純商品房簽約均價(jià)情況
從純商品房簽約均價(jià)情況來(lái)看，本月內(nèi)五區(qū)純商品房均價(jià)5114元/㎡，環(huán)比上漲3.52%。其中住宅4925元/㎡、商業(yè)9267元/㎡、辦公6255元/㎡，環(huán)比分別增長(zhǎng)1.71%、22.66%、24.08%。
從各區(qū)純商品住宅簽約均價(jià)情況來(lái)看，芙蓉區(qū)環(huán)比下跌8.31%，但仍居五區(qū)之首，均價(jià)為5286元/㎡，因其他用途房屋成交量大價(jià)低，使其商品房均價(jià)低于住宅均價(jià)；開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)均價(jià)也在5000元/㎡以上，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.07%、2.47%；天心區(qū)、岳麓區(qū)環(huán)比分別增長(zhǎng)0.54%、4.29%。
從各板塊純商品住宅簽約均價(jià)情況來(lái)看，中心板塊均價(jià)最高，達(dá)5890元/㎡，環(huán)比下跌0.11%；其次是北城板塊，均價(jià)為5056元/㎡，環(huán)比下跌1.25%；東城板塊環(huán)比漲幅達(dá)11.52%，均價(jià)為4846元/㎡；新南城板塊、河西板塊環(huán)比分別增長(zhǎng)0.08%、4.29%。
PART 3 本期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征
（一）第一季度全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案同比仍有較大增長(zhǎng)，與去年各季度比較來(lái)看，內(nèi)五區(qū)純商品房批準(zhǔn)預(yù)售、銷售量?jī)H低于去年第四季度相應(yīng)值；但按月來(lái)看，第一季度內(nèi)五區(qū)純商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量逐月遞減，銷售備案量2、3月相對(duì)于1月均有較大幅度下滑，結(jié)合房?jī)r(jià)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的“價(jià)升量跌”跡象。
（二）第一季度新建商品房累計(jì)簽約37750套，面積423.75萬(wàn)㎡，均價(jià)4665元/㎡，金額197.66億元；其中住宅成交35696套，面積388.52萬(wàn)㎡，均價(jià)4665元/㎡，金額172.54億元。其中，3月簽約12973套，面積149.53萬(wàn)㎡，均價(jià)4616元/㎡，金額69.02億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)50.83%、56.87%、-2.31%、53.24%；其中住宅成交12297套，面積138.64萬(wàn)㎡，均價(jià)4427元/㎡，金額61.38億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)51.09%、62.99%、-3.89%、56.66%。
（三）第一季度長(zhǎng)沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）備案均價(jià)為4078元/㎡，同比上漲14.11%，住宅3832元/㎡，同比上漲16.87%。其中內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4776元/㎡，同比上漲8.28%，商品住宅備案均價(jià)為4467元/㎡，同比上漲11.38%。3月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房備案均價(jià)為4932元/㎡，同比上漲15.75%，環(huán)比下跌3.26%，商品住宅備案均價(jià)為4575元/㎡，同比上漲14.02%，環(huán)比下跌2.03%。
（四）2010年3月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為182.81點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)2.03點(diǎn)。從各類子市場(chǎng)來(lái)看，60-90㎡面積段、新南城板塊、河西板塊等子市場(chǎng)指數(shù)拉動(dòng)總體市場(chǎng)上升，中心板塊等子市場(chǎng)指數(shù)下降。
（五）第一季度全市二手房交易同比仍有較大增幅，但從內(nèi)五區(qū)的情況來(lái)看，交易量除高于去年第一季度外，低于去年后三季度各季交易量。
（六）第一季度內(nèi)五區(qū)商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售以中小戶型（60-90㎡）、中戶型（90-120㎡）為主，新增供應(yīng)均超過(guò)27%，銷售備案則以中小戶型（60-90㎡）、中戶型（90-120㎡）、中大戶型（120-144㎡）為主，比例均超過(guò)總量的1/5；90㎡以下戶型供應(yīng)占比為40.63%，比去年同期減少6.1個(gè)百分點(diǎn)（按套數(shù)計(jì)）。
（七）3月長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為4959元/㎡，門(mén)面掛牌均價(jià)為9496元/㎡；純住宅掛牌月均租金為14.20元/㎡，門(mén)面掛牌月均租金為38.36元/㎡。3月商品住房租售比為1:315。
（八）第一季度房屋抵押、在建工程抵押同比增幅較大，內(nèi)五區(qū)個(gè)人抵押起數(shù)、面積、貸款金額同比增幅均超過(guò)73%，在建工程抵押起數(shù)、面積、貸款金額同比增幅均超過(guò)87%。
（九）自實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼以來(lái)，全市已經(jīng)累計(jì)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證31913戶，其中已購(gòu)房21009戶，購(gòu)房總面積181.40萬(wàn)㎡，戶均面積86.34㎡。
（十）2008年以來(lái)，截止今年3月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為491.54萬(wàn)㎡，較上月底減少41.24萬(wàn)㎡。當(dāng)前待售面積超過(guò)100萬(wàn)㎡的是開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)，待售量最大的是144㎡以上大戶型。
（十一）3月份,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房351套，其中簽約退房279套，簽約退房率2.15%，環(huán)比增大0.49個(gè)百分點(diǎn)。
PART 4 今年后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著國(guó)務(wù)院“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”和國(guó)土資源部“十九條”的貫徹和落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于健康平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2月份和3月份，市房產(chǎn)信息中心和市房產(chǎn)研究中心組織了對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了“2010年度房地產(chǎn)投資和上市供應(yīng)計(jì)劃調(diào)查”的問(wèn)卷調(diào)查，共有296家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了問(wèn)卷調(diào)查，根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查情況，可以基本預(yù)判后三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)。從開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)查來(lái)看，今年計(jì)劃上市樓盤(pán)有217個(gè)，計(jì)劃投資達(dá)522.46億元，住房投資仍占主體達(dá)到91%，特別是中小面積、中小套型的普通商品住房的建設(shè)力度將進(jìn)一步加大�？梢�(jiàn)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和建設(shè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。同時(shí)，我市地鐵等重點(diǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)實(shí)施配套力度不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)日趨合理。
（二）住房需求仍將保持平穩(wěn)。國(guó)家支持自住型和改善型住房消費(fèi)，特別是城市棚戶區(qū)改造、城中村改造和國(guó)有工礦企業(yè)住房保障等工作的推進(jìn)，將會(huì)直接拉動(dòng)住房需求。再加上高鐵、輕軌、地鐵和高速公路網(wǎng)的建設(shè)，房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)仍然會(huì)吸引大量外地居民和返湘人士來(lái)長(zhǎng)購(gòu)房。
（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨改善。今年政府將重點(diǎn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取有效措施引導(dǎo)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，將大力發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的普通商品住房。從市場(chǎng)計(jì)劃供應(yīng)來(lái)看，144平方米以下普通商品住房供應(yīng)占87%，其中90平方米以下的占50%，可見(jiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。
（四）市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期將繼續(xù)走強(qiáng)。從對(duì)今年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷來(lái)看，62%的開(kāi)發(fā)企業(yè)表示樂(lè)觀，表示不樂(lè)觀的不到3%，表示一般的有35%；從今年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷來(lái)看，60%的開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，認(rèn)為會(huì)下跌的不到1%，認(rèn)為持平的有39%。可見(jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期的普遍看好，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐步激烈。
（五）二手房交易將放緩。自從二手房交易營(yíng)業(yè)稅2年改5年以來(lái)，二手房交易就出現(xiàn)了明顯的萎縮。隨著二手房交易秩序的日益規(guī)范，網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管已經(jīng)深入人心，但二手房市場(chǎng)受國(guó)家政策影響較大，國(guó)家金融信貸政策的收緊，二手房按揭貸款難度進(jìn)一步加大，也將制約二手房市場(chǎng)的發(fā)展。在當(dāng)前二手房市場(chǎng)政策趨緊的背景下，今年后三季度二手房市場(chǎng)恐難恢復(fù)去年的繁榮。 |