| 2009年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本報告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2.本報告中涉及的新建商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發(fā)布的價格數(shù)據(jù)。對外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價格以市統(tǒng)計主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準。 2009年在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市認真貫徹了中央各項房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，繼續(xù)執(zhí)行了我市08年以來的房地產(chǎn)市場扶持政策，通過強化商品房預(yù)售、銷售管理，二手房交易的規(guī)范、安全管理，增強了政府對市場的引導(dǎo)和監(jiān)管，并創(chuàng)造性的將住房保障與引導(dǎo)需求相結(jié)合，在多方努力下，長沙房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的豐收年。2009年我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資497.47億元，同比增長5.95%，約占全市固定資產(chǎn)投資的20%。商品房施工面積6168.62萬㎡，其中新開工面積1777.10萬㎡，同比增長45.99%、8.50%；竣工面積1314.71萬㎡，同比增長75.16%。2009年我市（含四縣市）累計批準預(yù)售1456萬㎡，同比減少21%；實現(xiàn)商品房銷售面積1716萬㎡，銷售金額643億元，同比分別增長81%、92%。 PART 1 長沙市房地產(chǎn)市場基本情況 一、房產(chǎn)一級市場（新建商品房） （一）新建商品房累計供應(yīng)和銷售總量分析 2009年全市新建商品房累計批準預(yù)售1455.71萬㎡，同比減少20.93%，其中住宅批準預(yù)售1309.70萬㎡，同比減少21.29%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售995.96萬㎡，同比減少19.09%，其中住宅批準預(yù)售885.38萬㎡，同比減少19.74%；四縣市新建商品房累計批準預(yù)售459.75萬㎡，同比減少24.65%，其中住宅批準預(yù)售424.32萬㎡，同比減少24.34%。 同期全市新建商品房累計銷售1715.84萬㎡，同比增長80.97%，其中住宅銷售1618.05萬㎡，同比增長92.01%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售1276.04萬㎡，同比增長87.44%，其中住宅銷售1195.03萬㎡，同比增長101.13%；四縣市新建商品房累計銷售439.80萬㎡，同比增長64.49%，其中住宅銷售423.02萬㎡，同比增長70.19%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.55：1。其中，內(nèi)五區(qū)比值為14.75：1，四縣市比值為25.21：1。 表1 2009年長沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅供應(yīng)情況 項目 區(qū)域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預(yù)售面積 �。ㄈf㎡）同比 �。�%）比例 �。�%）批準預(yù)售面積 �。ㄈf㎡）同比 （%）比例 �。�%） 全 市1455.71-20.93100.001309.70-21.29100.00 其中開福區(qū)233.79-15.3916.06206.74-14.6515.79 天心區(qū)115.08-41.937.9198.42-45.427.51 雨花區(qū)335.25-27.6723.03297.72-28.5322.73 岳麓區(qū)231.8116.5915.92216.6320.7316.54 芙蓉區(qū)80.03-15.055.5065.87-22.125.03 長沙縣225.91-12.2215.52218.13-9.7516.65 望城縣104.09-36.177.1592.02-41.507.03 瀏陽市47.55-18.073.2743.06-7.723.29 寧鄉(xiāng)縣82.20-37.595.6571.11-38.275.43 表2 2009年長沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅銷售情況 項目 區(qū)域新 建 商 品 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）同比 （%）比例 �。�%）銷售面積 （萬㎡）同比 �。�%）比例 （%） 全 市1715.8480.97100.001618.0592.01100.00 其中開福區(qū)284.1396.3616.56270.58105.4316.72 天心區(qū)220.7376.4312.86206.1688.9912.74 雨花區(qū)416.2590.8324.26391.29101.1924.18 岳麓區(qū)221.23112.5212.89210.67142.1813.02 芙蓉區(qū)133.7050.647.79116.3461.827.19 長沙縣214.639712.51210.139812.99 望城縣76.7724.734.4775.2727.024.65 瀏陽市49.355.542.8844.4918.512.75 寧鄉(xiāng)縣99.0597.625.7793.13104.125.76 �。ǘ┬陆ㄉ唐贩抗╀N對比（期間新建商品房批準預(yù)售面積：期間新建商品房實際銷售面積） 2009年全市新建商品房供銷比為0.85：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.81：1。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷比為0.78：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74：1；四縣市新建商品房供銷比為1.05：1，其中新建商品房住宅供銷比為1.00：1。 表3 2009年長沙全市及各區(qū)縣新建商品房供銷對比 區(qū)域 項目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市 新建商品房0.820.520.811.050.601.051.360.960.830.85 其中：住宅0.760.480.761.030.571.041.220.970.760.81 （三）新建商品房成交金額、成交均價 2009年長沙市新建商品房銷售金額為643.46億元，同比增長91.70%，其中住宅成交金額為574.83億元，同比增長111.26%。分區(qū)劃來看，長沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售金額為518.91億元，同比增長94.19%，其中住宅成交金額為459.55億元，同比增長117.48%。四縣市新建商品房銷售金額為124.56億元，同比增長82.00%，其中住宅成交金額為115.27億元，同比增長89.65%。 2009年長沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價為3750元/㎡，同比上漲5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上漲10.03%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含經(jīng)適等）均價為4067元/㎡，同比上漲3.60%，其中住宅3846元/㎡，同比上漲8.13%；四縣市新建商品房（含經(jīng)適等）均價為2832元/㎡，同比上漲10.65%，其中住宅2725元/㎡，同比上漲11.43%。 表4 2009年長沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅銷售均價、金額（含經(jīng)適等） 區(qū)域 項目新 建 商 品 房其中：住 宅 均價（元/㎡）金額（億元）均價（元/㎡）金額（億元） 全 市3750643.463553574.83 其中開福區(qū)4206119.514104111.03 天心區(qū)372682.25346071.32 雨花區(qū)4065169.213891152.26 岳麓區(qū)391086.50376079.21 芙蓉區(qū)459561.44393145.73 長沙縣315967.80310865.31 望城縣296122.73293022.05 瀏陽市256112.6421719.66 寧鄉(xiāng)縣215921.38196018.25 �。ㄋ模┓鞘袌龆▋r類住宅供銷分析（非市場定價類住宅僅指單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房） 2009年內(nèi)五區(qū)非市場定價類住宅共批準預(yù)售9252套、113.07萬㎡，同比減少43.89%、41.03%；成交14905套，成交面積為177.03萬㎡，同比增長59.74%、62.72%，成交均價為2443元/㎡，同比上漲26.78%。 第四季度內(nèi)五區(qū)非市場定價類住宅共批準預(yù)售2360套、32.05萬㎡，同比分別減少74.78%、71.96%，環(huán)比分別增長-13.90%、13.63%；成交5061套，成交面積為61.69萬㎡，同比增長76.96%、90.54%，環(huán)比分別增長79.02%、91.29%，成交均價為2377元/㎡，同比上漲11.26%，環(huán)比上漲9.02%。 二、房產(chǎn)二級市場（二手房） �。ㄒ唬├塾嫵山豢偭糠治� 2009年全市二手房成交面積450.06萬㎡，成交套數(shù)為38100套，成交金額為93.59億元，與去年同期相比分別增長64.44%、108.48%、73.72%；其中住宅成交321.58萬㎡，成交套數(shù)為33486套，成交金額為63.78億元，與去年同期相比分別增長115.19%、125.92%、160.66%。 分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積310.70萬㎡，成交套數(shù)為29358套，成交金額為77.25億元，與去年同期相比分別增長81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18萬㎡，成交套數(shù)為26963套，成交金額為53.56億元，與去年同期相比分別增長132.65%、128.85%、174.99%。四縣市二手房成交面積139.36萬㎡，成交套數(shù)為8742套，成交金額為16.35億元，與去年同期相比分別增長36.00%、98.93%、38.59%；其中住宅成交82.40萬㎡，成交套數(shù)為6523套，成交金額為10.22億元，與去年同期相比分別增長76.70%、114.57%、104.73%。 表5 2009年長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況 項目 區(qū)域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元） 全 市450.063810093.59321.583348663.78 其中開福區(qū)51.59524410.5840.9750218.87 天心區(qū)51.93527513.5039.7649738.88 雨花區(qū)104.49895428.4671.03812516.07 岳麓區(qū)48.56410710.3639.4237128.23 芙蓉區(qū)54.14577814.3448.00513211.50 長沙縣57.9430167.4931.6423094.87 望城縣8.466031.236.715401.11 瀏陽市39.5034604.1328.4026472.76 寧鄉(xiāng)縣33.4616633.5015.6510271.48 �。ǘ┰露冉灰琢糠治� 12月長沙二手房成交面積63.77萬㎡，成交套數(shù)為4874套，成交金額為14.17億元，環(huán)比分別增長25.81%、22.80%、-9.57%；其中住宅成交45.65萬㎡，成交套數(shù)為4487套，成交金額為9.88億元，環(huán)比分別增長38.96%、25.41%、41.10%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積49.84萬㎡，成交套數(shù)為3980套，成交金額為12.38億元，同比分別增長167.53%、197.24%、191.15%，環(huán)比分別增長23.28%、23.83%、-11.49%；其中住宅成交36.70萬㎡，成交套數(shù)為3740套，成交金額為8.62億元，同比分別增長281.45%、227.50%、409.61%，環(huán)比分別增長40.76%、24.09%和40.36%。四縣市二手房成交面積13.93萬㎡，成交套數(shù)為894套，成交金額為1.80億元，環(huán)比分別增長35.77%、18.41%和6.28%；其中住宅成交8.95萬㎡，成交套數(shù)為747套，成交金額為1.26億元，環(huán)比分別增長32.01%、32.45%和46.37%。 表6 2009年12月長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況 項目 區(qū)域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元） 全 市63.77487414.1745.6544879.88 其中開福區(qū)6.296571.585.806351.34 天心區(qū)7.187301.756.076921.44 雨花區(qū)19.2512114.6811.0211462.62 岳麓區(qū)8.505812.075.985371.27 芙蓉區(qū)8.628012.307.827301.95 長沙縣7.053360.933.462820.59 望城縣0.97750.180.96740.18 瀏陽市3.763200.423.092600.33 寧鄉(xiāng)縣2.151630.271.441310.16 （三）二手房交易走勢分析 從內(nèi)五區(qū)各季度二手房成交走勢來看，今年二手房市場呈現(xiàn)快速走高態(tài)勢，從一季度成交量低于50萬㎡，到四季度高于100萬㎡，季度平均增長率達38.14%，這一方面是由于二手房營業(yè)稅免征時限從5年縮短為2年，增大了二手房市場有效供給，另一方面，購房契稅減半及免征印花稅等優(yōu)惠政策也確實讓百姓得到了實惠，同時5月份我市開始實施合同網(wǎng)上簽約和交易資金監(jiān)管，也使得二手房的交易安全得到了可靠保證，這一切共同促進了今年我市二手房交易的快速增長。 圖1 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 從內(nèi)五區(qū)各月成交走勢來看，除9月、10月有較大波動外，今年內(nèi)五區(qū)二手房交易基本呈逐月增長態(tài)勢。從各月成交量來看，從4月起各月二手房交易量均高于20萬㎡，全部超過了去年單月交易量最大值，數(shù)次刷新內(nèi)五區(qū)單月成交歷史記錄；11月、12月交易量更是突破40萬㎡，達到了今年月交易量峰值。年末出現(xiàn)峰值的原因主要是買賣雙方出于對二手房營業(yè)稅征免時限恢復(fù)為5年及其他優(yōu)惠政策取消的擔心，近兩個月紛紛抓緊過戶，從而形成了年底二手房交易井噴的現(xiàn)象。 圖2 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各月二手房、住宅銷售情況柱狀圖 �。ㄋ模├塾嫿灰拙鶅r分析 2009年長沙全市二手房成交均價為2080元/㎡，同比上漲5.64%。其中，二手房住宅成交均價為1983元/㎡，同比上漲21.13%；分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交均價為2486元/㎡，同比上漲1.16%。其中，二手房住宅成交均價為2239元/㎡，同比上漲18.20%；二手房非住宅成交均價為3311元/㎡，同比上漲0.24%。四縣市二手房成交均價為1173元/㎡，同比上漲1.90%。其中，二手房住宅成交均價為1240元/㎡，同比上漲15.86%（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統(tǒng)計數(shù)據(jù)金額為計稅金額、均價為計稅金額/面積）。 表7 2009年長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價 區(qū)域 項目二 手 房 �。ㄔ�/㎡）其中：住 宅 �。ㄔ�/㎡） 全 市20801983 其中開福區(qū)20512165 天心區(qū)25992234 雨花區(qū)27242263 岳麓區(qū)21342088 芙蓉區(qū)26502397 長沙縣12921538 望城縣14521656 瀏陽市1046972 寧鄉(xiāng)縣1047945 �。ㄎ澹┰露冉灰拙鶅r分析 12月長沙全市二手房平均價格為2222元/㎡，環(huán)比下跌28.12%。其中，二手住宅平均價格為2164元/㎡，環(huán)比上漲1.54%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房平均價格為2483元/㎡，同比上漲8.83%，環(huán)比下跌28.30%。其中，二手住宅平均價格為2348元/㎡，同比上漲33.60%，環(huán)比下跌0.29%，二手房非住宅平均價格為2860元/㎡，同比上漲0.64%，環(huán)比下跌47.64%。四縣市二手房平均價格為1289元/㎡，環(huán)比下跌21.72%；其中，二手住宅平均價格為1406元/㎡，環(huán)比上漲10.88%。 表8 2009年12月長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價 區(qū)域 項目二 手 房 �。ㄔ�/㎡）其中：住 宅 （元/㎡） 全 市22222164 其中開福區(qū)25072306 天心區(qū)24302373 雨花區(qū)24322376 岳麓區(qū)24392125 芙蓉區(qū)26692493 長沙縣13141702 望城縣18911884 瀏陽市11121074 寧鄉(xiāng)縣12711144 由于二手房交易存在瞞價行為，多數(shù)二手房交易均以政府指導(dǎo)價為準，從而形成了這種二手住宅均價一直低位穩(wěn)定的怪現(xiàn)狀。內(nèi)五區(qū)今年各月的二手房備案均價如下圖。 圖3 2009年長沙內(nèi)五區(qū)二手房、住宅單月均價走勢圖 �。┓慨a(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看， 2009年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.81：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.11：1，比2008年比值增大0.13；四縣市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.16：1。各區(qū)比值具體見下表： 表9 2009年長沙全市及各區(qū)縣房產(chǎn)一、二級市場交易量對比 區(qū) 域 項 目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全 市 一、二級市場交易量之比5.514.253.984.562.473.709.071.252.963.81 12月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為2.27：1，比11月比值減小0.38。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為1.95：1，比11月比值減少0.45；四縣市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.42：1，比11月比值減少0.20。 �。ㄆ撸┍驹露址烤W(wǎng)站房源采樣均價分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，12月份住宅類房源掛牌均價為4514元/㎡，環(huán)比下跌0.86%。其中，純住宅掛牌均價為4513元/㎡，環(huán)比下跌0.64%。商住兩用房掛牌均價為4555元/㎡，環(huán)比下跌13.68%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為5672元/㎡，環(huán)比下跌2.69%；門面掛牌均價為13103元/㎡，環(huán)比下跌12.60%。 從二手房出租采樣分析來看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為14.97元/㎡，環(huán)比下跌1.19%。其中，純住宅掛牌月均租金為14.76元/㎡，環(huán)比下跌0.81%；商住兩用房掛牌月均租金為16.65元/㎡，環(huán)比下跌1.30%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為13.52元/㎡，環(huán)比上漲27.07%；一般裝修掛牌月均租金為13.54元/㎡，環(huán)比下跌7.32%；中等裝修掛牌月均租金為14.57元/㎡，環(huán)比下跌0.41%；豪華裝修掛牌月均租金為17.52元/㎡，環(huán)比上漲0.11%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為35.96元/㎡，環(huán)比上漲30.95%；門面掛牌月均租金為44.07元/㎡，環(huán)比下跌8.81%。（注：價格僅為當期網(wǎng)上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。 （八）房屋租售比 12月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1：292。 三、抵押情況統(tǒng)計分析 �。ㄒ唬├塾嫷盅呵闆r分析 1-12月，全市共辦理抵押登記手續(xù)181861起，抵押面積3322.22萬㎡，貸款金額682.51億元，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)177860起，抵押面積2377.53萬㎡，貸款金額491.46億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)128657起，抵押面積1891.89萬㎡，貸款金額513.59億元，同比分別增長73.35%、43.83%、72.63%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)126208起，抵押面積1399.44萬㎡，貸款金額375.71億元，同比分別增長73.44%、66.29%、97.46%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)53204起，抵押面積1430.33萬㎡，貸款金額168.92億元；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)51652起，抵押面積978.09萬㎡，貸款金額115.75億元。 1-12月，全市共辦理在建工程抵押1461起，抵押面積646.06萬㎡，貸款金額104.53億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押588起，抵押面積443.42萬㎡，貸款金額76.73億元，同比分別減少2.00%、26.12%、10.35%。四縣市共辦理在建工程抵押873起，抵押面積202.64萬㎡，貸款金額27.80億元。 表10 2009年1-12月長沙全市及各區(qū)縣房屋抵押情況 項 目 全 市其中：內(nèi) 五 區(qū)其中：四 縣 市 一 般 抵 押抵押起數(shù)（起）18186112865753204 其中：個人17786012620851652 抵押面積（萬㎡）3322.221891.891430.33 其中：個人2377.531399.44978.09 貸款金額（億元）682.51513.59168.92 其中：個人491.46375.71115.75 在建工程抵押抵押起數(shù)（起）1461588873 抵押面積（萬㎡）646.06443.42202.64 貸款金額（億元）104.5376.7327.80 從內(nèi)五區(qū)各季度個人住房抵押情況來看，在今年房地產(chǎn)市場成交異常火爆的情況下，個人住房抵押也呈大幅上揚態(tài)勢，特別是第二季度抵押戶數(shù)、面積、貸款金額相對第一季度增幅均超過50%，而第三季度抵押戶數(shù)、面積、貸款金額相對第二季度增幅也分別達到9.62%、17.54%、20.01%。第四季度雖然抵押戶數(shù)、面積環(huán)比略有降低，但貸款金額增幅仍然達到了2.21%，其原因主要是由于第四季度房價環(huán)比漲幅較大，這也使得單位面積取得的貸款金額相對有所提高。 圖4 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各季度個人住房抵押戶數(shù)、面積、貸款金額堆積柱形圖 （二）本月抵押情況分析 12月份，長沙共辦理抵押登記手續(xù)17798起，抵押面積280.03萬㎡，貸款金額68.49億元；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)17537起，抵押面積218.80萬㎡，貸款金額53.53億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)13908起，抵押面積185.84萬㎡，貸款金額55.00億元，同比分別增長93.19%、39.12%、41.28%，環(huán)比分別增長0.35%、1.61%、7.36%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)13755起，抵押面積154.77萬㎡，貸款金額44.12億元，同比分別增長94.28%、91.07%、136.82%，環(huán)比分別增長0.17%、2.38%、4.62%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)3890起，抵押面積94.19萬㎡，貸款金額13.49億元，環(huán)比分別增長7.79%、23.29%、13.46%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)3782起，抵押面積64.03萬㎡，貸款金額9.41億元，環(huán)比分別增長8.12%、2.55%、-1.16%。 12月份，長沙共辦理在建工程抵押130起，抵押面積54.63萬㎡，貸款金額9.60億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押104起，抵押面積37.61萬㎡，貸款金額6.74億元，同比分別增長112.24%、-42.47%、8.53%，環(huán)比分別增長420.00%、8.11%、-16.89%。四縣市共辦理在建工程抵押26起，抵押面積17.02萬㎡，貸款金額2.86億元，環(huán)比分別增長550.00%、299.53%、694.44%。 表11 2009年12月長沙全市及各區(qū)縣房屋抵押情況 項 目 全 市其中：內(nèi) 五 區(qū)其中：四 縣 市 一 般 抵 押抵押起數(shù)（起）17798139083890 其中：個人17537137553782 抵押面積（萬㎡）280.03185.8494.19 其中：個人218.80154.7764.03 貸款金額（億元）68.4955.0013.49 其中：個人53.5344.129.41 在建工程抵押抵押起數(shù)（起）13010426 抵押面積（萬㎡）54.6337.6117.02 貸款金額（億元）9.606.742.86 四、土地市場分析(數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 表12 2009年12月長沙市全市及各區(qū)土地供應(yīng)和交易情況 區(qū)域 項目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 出讓宗 數(shù)42107225 面積（㎡）139233.028993.091807943.3579694.3412540.922548404.67 成交宗 數(shù)200215 面積（㎡）2914.280064050.3311665.0378629.64 金額9550023836706631857 綜合地價水平值327700372160574052 表13 2009年12月長沙市各用途土地成交情況 用途 項目全 市其 中 商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè) 成交宗數(shù)5320 成交面積（㎡）78629.6421048.857580.840 成交金額（萬元）318578313235440 綜合地價水平值 (元/㎡)4052394940890 1-12月，全市招拍掛出讓土地掛牌207宗，土地面積1086.4萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌100宗，土地面積237.01萬㎡；住宅用地掛牌50宗，土地面積261.47萬㎡；工業(yè)用地掛牌57宗，土地面積582.32萬㎡。全市土地實際成交61宗，成交面積182.64萬㎡，成交總金額42.03億元，綜合地價水平值2301元/㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積46.05萬㎡，成交金額215580.12萬元；住宅用地成交面積57.34萬㎡，成交金額125014萬元；工業(yè)用地成交面積78.35萬㎡，成交金額24954.89萬元。 12月份，全市招拍掛出讓土地掛牌25宗，土地面積254.84萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌10宗，土地面積20.63萬㎡；住宅用地掛牌7宗，土地面積25.05萬㎡；工業(yè)用地掛牌8宗，土地面積209.16萬㎡。全市土地實際成交5宗，成交面積7.86萬㎡，成交總金額31857萬元，綜合地價水平值4052元/㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積2.1萬㎡，成交金額8313萬元；住宅用地成交面5.76萬㎡，成交金額23544萬元；本月沒有工業(yè)用地成交。 房地產(chǎn)用地市場滯后于房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場在2007年底至2008年初遭遇拐點，房價一路走低、銷量萎縮嚴重、觀望情緒漸濃，而房地產(chǎn)用地市場在2008年中期至后期才逐漸遭遇拐點，供應(yīng)量減少、多次流拍、成交價屢創(chuàng)新低。 開發(fā)投資形勢依然嚴峻，2009年長沙市房地產(chǎn)銷售市場情況喜人，但許多房地產(chǎn)新項目停滯不前，發(fā)展商信心缺失，在日益嚴峻的市場局面影響下，部分新的房地產(chǎn)項目采取了推遲工程進度、拖延開工時間等方式來避免影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積下降速度很快，出現(xiàn)負增長，這對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。 地王現(xiàn)象卷土重來，早在2007年，長沙新河三角洲北城地王橫空出世，92億中國土地拍賣最高總價震驚了當時的土地交易市場。2009年11月，位于長沙南湖新城的038號地塊，成交價12.4388億，每畝單價達到1037萬元/畝，成為新地王。在南湖片區(qū)038號地成為長沙新晉地王后的第五天，開始掛牌濱江新城044號地就以高達7767.25元/平米的樓面地價，撼動了南湖地王剛剛坐上的地王之位，雖然最后由于種種原因無人出價，導(dǎo)致流拍。 五、經(jīng)濟適用住房貨幣補貼情況 表14 長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼情況表 區(qū)屬發(fā)放貨幣補貼憑證已購房情況 戶數(shù)金額（萬元）戶數(shù)面積（㎡）金額（萬元） 芙蓉區(qū)2901227233018264319.623885.50 天心區(qū)4054308553744313527.529067 雨花區(qū)4032320433492302594.327812.50 開福區(qū)6053437964919424647.236277 岳麓區(qū)3271228542933266025.421451 高新區(qū)97776696872.99552 總計20408153047181751577987139045 2009年全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，補貼憑證金額15.30億元。其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，購房平均戶型面積為86.82㎡。其中，購買商品住房10842戶，購房面積105.54萬㎡，購房平均戶型面積為97.34㎡；購買二手住房7333戶，購房面積52.26萬㎡，購房平均戶型面積為71.27㎡。補貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補貼資金1.94億元。 PART 2 內(nèi)五區(qū)新建純商品房市場供銷情況分析 六、新建純商品房供銷量分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩抗⿷�(yīng)量分析 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅各批準預(yù)售879.96萬㎡、772.31萬㎡，同比減少14.84%、13.63%，住宅占商品房批準預(yù)售總量的87.77%。 表15 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅供應(yīng)情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 批準預(yù)售面積 �。ㄈf㎡）同比 （%）比例 �。�%）批準預(yù)售面積 �。ㄈf㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 內(nèi)五區(qū)879.96-14.84100.00772.31-13.63100.00 開福區(qū)228.61-13.5825.98201.57-12.3826.10 天心區(qū)92.69-33.7910.5376.32-37.179.88 雨花區(qū)289.79-24.5032.93254.37-23.5532.94 岳麓區(qū)201.1125.1822.85186.2837.5724.12 芙蓉區(qū)67.76-19.637.7053.77-27.896.96 從各季度新建純商品房預(yù)售情況來看，今年純商品房季度平均批準預(yù)售量為220萬㎡，比去年季度平均值低38萬㎡。從各季度走勢來看，今年純商品房批準預(yù)售呈逐季增長態(tài)勢：第一季度由于市場氣氛低迷，批準預(yù)售量低于100萬㎡；第二季度后，由于銷售形勢的日益好轉(zhuǎn)，也使得開發(fā)商增大了市場投放量，后三季度新增批準預(yù)售量均超過235萬㎡，第四季度更是突破300萬㎡，季度平均增幅為48.33%。 分區(qū)來看，雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)今年批準預(yù)售量較大，均突破200萬㎡。其中，雨花區(qū)上半年批準預(yù)售相對較低，兩季度均未超過50萬㎡，下半年批準預(yù)售提速，三季度、四季度批準預(yù)售面積環(huán)比增幅均超過50%；開福區(qū)第二季度批準預(yù)售量達到該區(qū)今年季度最大值，三、四季度逐季減少；岳麓區(qū)二季度后批準預(yù)售量較大，第四季度達到該區(qū)今年季度批準預(yù)售量最大值。天心區(qū)、芙蓉區(qū)批準預(yù)售量相對較少，全年批準預(yù)售量未突破100萬㎡。 圖5 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各季度純商品房、住宅批準預(yù)售情況柱狀圖 從各月情況來看，全年有半年時間單月純商品房批準預(yù)售量低于50萬㎡，僅有3個月超過100萬㎡，這樣的情況恰好與08年相反；結(jié)合今年的銷售情況來看，今年較低的新增供應(yīng)量緩解了商品房市場的銷售壓力，同時也使得08年的存量供應(yīng)得到了良好的消化。 圖6 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各月新建純商品房、住宅批準預(yù)售情況柱狀圖 �。ǘ┬陆兩唐贩夸N售量分析 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅累計銷售1097.66萬㎡、1018.00萬㎡，同比增長101.02%、119.74%，住宅銷售占商品房銷售總量的92.74%。 表16 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅銷售情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）同比 �。�%）比例 （%）銷售面積 �。ㄈf㎡）同比 �。�%）比例 （%） 內(nèi)五區(qū)1097.66101.02100.001018.00119.74100.00 開福區(qū)276.76124.3525.21263.23135.4625.86 天心區(qū)173.8872.2815.84159.6787.8615.69 雨花區(qū)333.53108.5730.39309.25126.9230.38 岳麓區(qū)197.91127.2918.03187.59159.5918.43 芙蓉區(qū)115.5854.5810.5398.2669.599.65 從各季度純商品房銷售情況來看，今年純商品房季度平均銷售量為274萬㎡，比去年季度平均值高132萬㎡，約為去年季度平均值的2倍。從各季度走勢來看，今年純商品房銷售呈逐季增長態(tài)勢，二季度以后純商品房銷售出現(xiàn)爆發(fā)式增長，至第三季度，純商品房銷售量已超過330萬㎡，第四季度更是超過350萬㎡，季度平均增幅達到35.39%。這與全國房地產(chǎn)市場逐漸向好有關(guān)，同時，我市實行的經(jīng)適貨補、棚改拆遷及其他促進房地產(chǎn)發(fā)展政策，也是今年市區(qū)純商品房銷售大幅增長的重要原因。 分區(qū)來看，今年各區(qū)銷售量均較高，均超過100萬㎡。雨花區(qū)銷售量最大，超過300萬㎡，除第一季度低于50萬㎡外，其他三季度均超過90萬㎡；開福區(qū)、岳麓區(qū)分列二、三位，季度銷售量一路走高；天心區(qū)二、三季度銷售量較大，超過50萬㎡，一、四季度則低于40萬㎡；芙蓉區(qū)位居最末，各季度銷售量起伏不大，均低于35萬㎡。 圖7 2009年長沙市內(nèi)五區(qū)各季度新建純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 從各月情況來看，上半年從2月起純商品房銷售量呈現(xiàn)穩(wěn)步回升勢頭，到6月已超過110萬㎡；此后純商品房銷售量基本穩(wěn)定在100萬㎡以上（除10月外），8月、11月、12月純商品房銷售量甚至超過了130萬㎡，數(shù)次刷新長沙內(nèi)五區(qū)月銷售記錄，下半年純商品房銷售已由回升轉(zhuǎn)為持續(xù)火爆。 圖8 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各月新建純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 �。ㄈ┘兩唐贩抗╀N對比（期間純商品房批準預(yù)售面積：期間純商品房實際銷售面積） 2009年純商品房供銷比為0.80：1，其中純商品住宅供銷比為0.76：1，從本年對比來看，供應(yīng)量遠低于銷售量。從各區(qū)情況來看，天心區(qū)、芙蓉區(qū)商品房供銷比較低，低于0.60；雨花區(qū)、開福區(qū)供銷比較高，但仍低于0.90；岳麓區(qū)最高，但也僅略高于平衡點。 表17 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房供銷對比 區(qū) 域 項 目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)內(nèi)五區(qū) 商品房0.830.530.871.020.590.80 其中：住宅0.770.480.820.990.550.76 但若結(jié)合08年數(shù)據(jù)來看，商品房合計供銷比為1.15：1，其中商品住宅供銷比為1.11：1，當前市場供銷量已達到基本平衡。從純商品住宅供銷對比來看，除天心區(qū)、芙蓉區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求外，其他各區(qū)商品住宅供應(yīng)量仍基本能滿足當前市場需求。 a.2009年供銷情況對比 b.2008-2009年供銷情況對比 圖9 長沙內(nèi)五區(qū)純商品住宅供銷對比（單位：萬㎡） 圖10 2009年長沙內(nèi)五區(qū)各月新建純商品房、住宅供銷比例趨勢 從單月商品住宅供銷比來看，09年除4月、9月供應(yīng)量大于銷售量外，其他各月供銷比均低于供銷平衡點，這也是今年市場形勢和去年的顯著不同。較低的新增供應(yīng)量再加上今年稅率降低、房貸優(yōu)惠、經(jīng)適貨補、棚改拆遷以及各區(qū)實行的購房補貼活動等對于房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，使得08年來的供應(yīng)存量基本得到消化。 七、新建純商品房銷售價格分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩坷塾嫵山痪鶅r分析 圖11 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅累計均價走勢圖 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價為4357元/㎡，同比上漲1.68%，其中，商品住宅平均售價為4123元/㎡，同比上漲5.54%。從各區(qū)情況來看，芙蓉區(qū)商品房均價最高，均價達到4960元/㎡；岳麓區(qū)商品房均價最低，均價為4076元/㎡。雨花區(qū)商品住宅均價最高，均價為4302元/㎡；天心區(qū)商品住宅均價最低，均價為3893元/㎡。 圖12 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅均價柱形圖 �。ǘ┬陆兩唐贩砍山痪鶅r走勢 從長沙市內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅均價季度走勢來看，2009年純商品房季度均價在二季度達到最低，均價為4173元/㎡，此后快速上揚；純商品住宅季度均價上半年基本平穩(wěn)，下半年上漲速度加快，特別是第四季度環(huán)比漲幅較大。 圖13 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅均價季度走勢圖 從各區(qū)純商品住宅季度均價走勢來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)均價直線上揚，季度平均漲幅達2.94%、5.14%；天心區(qū)、芙蓉區(qū)第三季度均價起伏較大，一個上漲一個下跌，其他三季度芙蓉區(qū)呈現(xiàn)上揚、天心區(qū)基本平穩(wěn)；開福區(qū)前三季度持續(xù)下跌，四季度均價上揚。 圖14 2009年長沙內(nèi)五區(qū)分區(qū)新建純商品住宅季度均價走勢圖 從單月情況來看，2009年長沙新建純商品房月均價在2月達到最高，此后截止6月基本呈下行趨勢；7月-9月純商品房均價波動較小，10月后均價出現(xiàn)快速上揚。新建純商品住宅上半年基本在4000元/㎡上下波動，7月上漲后，8月、9月有一個回調(diào)過程，10月后呈快速上揚態(tài)勢。 圖15 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅單月均價走勢圖 （三）新建純商品房期、現(xiàn)房量、價分析 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為975.54萬㎡、122.12萬㎡，同比增長113.20%、33.74%，期房占總量的88.87%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為941.76萬㎡、76.25萬㎡，同比增長130.27%、40.42%，期房占總量的92.51%。 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價分別為4370元/㎡、4277元/㎡，同比分別上漲0.14%、9.02%，其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價分別為4193元/㎡、3259元/㎡，同比分別上漲3.40%、19.55%。 第四季度長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為312.68萬㎡、38.92萬㎡，同比增長204.35%、84.32%，環(huán)比增長5.69%、11.55%，期房占總量的88.93%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為303.68萬㎡、23.37萬㎡，同比增長212.63%、85.52%，環(huán)比增長5.88%、-4.18%，期房占總量的92.85%。 第三季度長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價分別為4497元/㎡、4526元/㎡，同比上漲7.58%、17.53%，環(huán)比上漲3.86%、2.40%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價分別為4336元/㎡、3259元/㎡，同比上漲10.64%、10.10%，環(huán)比上漲4.11%、-4.62%。 12月長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為119.03萬㎡、16.78萬㎡，同比增長174.59%、156.56%，環(huán)比增長-1.16%、67.63%，期房占總量的87.64%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為115.77萬㎡、7.24萬㎡，同比增長181.87%、63.57%，環(huán)比增長-1.25%、22.50%，期房占總量的94.11%。 12月長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價分別為4586元/㎡、4861元/㎡，同比上漲11.96%、19.08%，環(huán)比上漲2.96%、-4.10%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價分別為4424元/㎡、3452元/㎡，同比上漲14.20%、27.38%，環(huán)比上漲3.10%、-6.88%。 �。ㄋ模┥唐纷≌山粌r格指數(shù)變化分析 2009年12月總體市場商品住宅成交價格指數(shù)為173.29點，較上月增長3.48點，今年以來，指數(shù)月均漲幅為1.43點。 圖16 長沙市商品住宅成交價格指數(shù)趨勢圖 從面積子市場指數(shù)來看，本月各面積段價格指數(shù)繼上漲，60㎡以下面積段價格指數(shù)增長略快，較上月增加5.26點。今年以來，144㎡以上面積價格段指數(shù)月均漲幅最大，為2.78點；60㎡以下面積段價格指數(shù)月均漲幅最小，為1.25點。 圖17 面積子市場商品住宅成交價格指數(shù) 從板塊子市場指數(shù)來看，本月河西板塊指數(shù)繼上月明顯上升后出現(xiàn)較快下滑，近兩月波動幅度較大。今年以來，中心板塊指數(shù)月均漲幅最大，平均每月增長2.32點；東城板塊指數(shù)繼續(xù)負增長，平均每月減少0.08點。 圖18 板塊子市場商品住宅成交價格指數(shù) 八、新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計） （一）套型結(jié)構(gòu)分析 1. 累計分析 2009年長沙內(nèi)五區(qū)累計住房供應(yīng)套均面積為103.18㎡，同比縮小4.15%。從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，今年各套型新增供應(yīng)量均低于同期銷售量。批準預(yù)售比例最大的是60-90㎡套型，占總供應(yīng)量的26.19%；90-120㎡、120-144㎡套型新增供應(yīng)比例基本相當，均在21%左右。商品住宅備案銷售最為火爆的是120-144㎡、60-90㎡套型，銷售比例均達到24%左右，90-120㎡套型銷售比例也較高，占到總銷售量的1/5強。與去年同期各套型比例對比來看，今年144㎡以上套型新增供應(yīng)、銷售比例均出現(xiàn)明顯減少。90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為44.12%，比去年同期增加3.05個百分點（不含經(jīng)適等非市場定價類住宅）。 表18 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）與去年同期比例差（%）銷（套）比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡1342017.931.271595516.610.67-25350.84 60-90㎡1960326.191.782290523.843.53-33020.86 90-120㎡1604621.442.671994720.762.65-39010.80 120-144㎡1601921.400.452298123.92-1.90-69620.70 �。�144㎡976313.04-6.161429314.88-4.95-45300.68 合 計74851100.000.0096081100.000.00-212300.78 2.本季分析 第四季度長沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為98.12㎡，環(huán)比縮小7.19%。本季度120㎡以下各套型新增供應(yīng)比例較大，其中60㎡以下、90-120㎡套型比例分別占總量的22%、23%，60-90㎡套型更是占到總量的28%；從備案銷售來看，60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型銷售均超過總量的1/5，尤其是60-90㎡套型銷售比例超過總量的1/4。與上季度相比，60㎡以下供應(yīng)比例增長較大，120-144㎡套型供應(yīng)比例減幅最大；而銷售則是60㎡以下、120-144㎡套型銷售比例有所降低。90㎡以下中小戶型批準預(yù)售占批準預(yù)售總量的50.26%，比例環(huán)比增大了13.72個百分點（不含經(jīng)適等非市場定價類住宅）。 表19 2009年第四季度長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）與上季度比例差（%）銷（套）比例（%）與上季度比例差（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡588822.2310.61382712.99-3.9120611.54 60-90㎡742728.043.12742725.223.5801.00 90-120㎡598122.58-1.72639721.720.67-4160.93 120-144㎡455317.19-11.04663222.52-2.57-20790.69 �。�144㎡26429.97-0.97517117.562.24-25290.51 合 計26491100.000.0029454100.000.00-29630.90 3.本月分析 12月長沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為94.14㎡，環(huán)比縮小2.40%。本月120㎡以下各套型供應(yīng)比例均較大，均超過總量20%，特別是60㎡以下套型，占到總供應(yīng)量的28%；銷售則主要以60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型為主，均超過總銷售量的20%，特別是60-90㎡套型，超過了總銷售量的1/4。90㎡以下中小戶型批準預(yù)售占批準預(yù)售總量的50.61%，比例環(huán)比增加了0.67個百分點（不含經(jīng)適等非市場定價類住宅）。 表20 2009年12月長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡314128.00127711.7518642.46 60-90㎡253622.61286826.40-3320.88 90-120㎡268123.90234021.543411.15 120-144㎡175715.67238121.91-6240.74 ＞144㎡11019.82199918.40-8980.55 合 計11216100.0010865100.003511.03 �。ǘ﹥r位結(jié)構(gòu)分析 1. 累計分析 從2009年住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，3500-4000元/㎡住宅銷售量仍居首位，約占總量的26.12%，但4000-4500元/㎡住宅銷售比例增長迅速，當前也達到了22.87%；且與去年同期數(shù)據(jù)對比來看，3000元/㎡以下住宅銷售比例進一步減少，而3000-5000元/㎡住宅銷售比例進一步增加；與今年一季度、上半年、前三季度數(shù)據(jù)比較來看，4000元/㎡以下住宅銷售比例也在減少，而4000元/㎡以上住宅銷售比例正在增加，這表明當前我市商品住宅均價已出現(xiàn)整體上行情況。3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型銷售比例均超過了總銷售量的1/5，成為今年我市商品住宅銷售的主力價位。 表21 2009年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡40494.21-7.39 2500-3000元/㎡48035.00-6.83 3000-3500元/㎡1413914.723.12 3500-4000元/㎡2510126.127.66 4000-4500元/㎡2197622.874.15 4500-5000元/㎡1149011.962.02 �。�5000元/㎡1452315.12-2.73 合 計96081100.000.00 2.本季分析 從本季住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，4000-4500元/㎡住宅銷售已躍居首位，占到四季度商品住宅銷售的1/4；3500-4000元/㎡住宅銷售已位居次席，已經(jīng)低于總銷售量的20%。與上季度比較來看，3500-4000元/㎡住宅銷售比例降幅最大，3000-3500元/㎡住宅銷售比例降幅次之，增大的主要是4000元/㎡以上住宅，這表明當前在售樓盤均價均有上調(diào)趨勢，價格上漲趨勢明顯。 表22 2009年第四季度長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與上季度比例差（%） ≤2500元/㎡12334.19 0.58 2500-3000元/㎡17475.93 2.56 3000-3500元/㎡362612.31 -2.78 3500-4000元/㎡583619.81 -7.11 4000-4500元/㎡762625.89 0.90 4500-5000元/㎡453815.41 3.93 �。�5000元/㎡484816.46 1.92 合 計29454100.00 0.00 3.本月分析 從本月住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，4000-4500元/㎡價位段住宅銷售量居首位，占總銷售量的24.30%；大于5000元/㎡價位段住宅銷售量次之，占總銷售量的20.87%；再次為3500-4000元/㎡、4500-5000元/㎡價位段住宅，均超過總銷售量的15%。本月高價商品房的銷售較為搶眼。 表23 2009年12月長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%） ≤2500元/㎡4834.45 2500-3000元/㎡8117.46 3000-3500元/㎡10049.24 3500-4000元/㎡190717.55 4000-4500元/㎡264024.30 4500-5000元/㎡175316.13 �。�5000元/㎡226720.87 合 計10865100.00 九、內(nèi)五區(qū)新建商品房待銷情況 2007年以來，截止12月底已取得批準預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為640.91萬㎡。其中住宅489.07萬㎡,占76%；非住宅151.84萬㎡，占24%。今年以來，長沙商品房供應(yīng)節(jié)奏放緩，市場成交明顯恢復(fù)，去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，但當前商品房待售量仍然處于一個較高的水平。按照今年全年的銷售速度計算，如果不加新增供應(yīng)量，這個存量還可以保證半年左右的市場需求。分行政區(qū)劃來看，雨花、岳麓、開福三區(qū)商品住宅待售面積均超過100萬㎡，分別占比38.14%、27.39%、22.24%，該三區(qū)的供銷量也位居前列。分面積段來看，供銷較不平衡，144㎡以上商品住宅的待售面積達到224.45萬㎡，占比45.89%，其銷售形勢相對較嚴峻；120-144㎡是今年最暢銷的戶型，待售面積占比16.03%。具體數(shù)據(jù)見下圖： 圖19 2007年以來長沙市內(nèi)五區(qū)各區(qū)域商品住宅待售面積 圖20 2007年以來長沙市內(nèi)五區(qū)各面積段商品住宅待售面積 PART 3 本期長沙房地產(chǎn)市場的基本特征 �。ㄒ唬�2009年內(nèi)五區(qū)新建商品房批準預(yù)售、銷售均呈逐季增長態(tài)勢，商品房新增供應(yīng)量低于08年約1/5，銷售量超過08年約9成。 （二）12月商品房簽約18804套，面積220.37萬㎡，均價4576元/㎡，金額100.85億元，環(huán)比分別增長10.54%、14.56%、0.20%、14.79%；其中住宅成交17479套，面積192.82萬㎡，均價4351元/㎡，金額83.90億元，環(huán)比分別增長8.67%、7.35%、-0.92%、6.36%。 �。ㄈ�2009年長沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價為3750元/㎡，同比上漲5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上漲10.03%。其中，內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價為4357元/㎡，同比上漲1.68%，商品住宅平均售價為4123元/㎡，同比上漲5.54%。 �。ㄋ模�2009年12月總體市場商品住宅成交價格指數(shù)為173.29點，較上月增長3.48點，今年以來指數(shù)月均漲幅為1.43點。從各類子市場來看，各面積段價格指數(shù)普遍上漲，河西板塊指數(shù)有較大回落。 （五）2009年內(nèi)五區(qū)二手房交易量也呈逐季增長態(tài)勢，季度平均增長率約38.14%；全年成交量突破310萬㎡，約比去年同期增長8成。 �。�2009年我市內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅新增供銷量最大的60-90㎡套型，超過總供應(yīng)量的1/4，其次是90-120㎡、120-144㎡套型，供應(yīng)套數(shù)也超過了總量的20%；商品住宅銷售火爆的主要是60-90㎡、120-144㎡套型，均接近總銷售量的24%。90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為44.12%，比去年同期增加3.05個百分點（按套數(shù)）。 （七）2009年我市內(nèi)五區(qū)3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型銷售比例均超過了總銷售量的1/5，成為今年我市商品住宅銷售的主力價位。隨著我市商品住宅銷售價格底部的抬高，主力銷售價位段也開始向上抬升。 �。ò耍�12月長沙二手房純住宅掛牌均價為4513元/㎡，門面掛牌均價為13103元/㎡；純住宅掛牌月均租金為14.76元/㎡，門面掛牌月均租金為44.07元/㎡。12月商品住房租售比為1:292。 （九）2009年全市共辦理抵押登記手續(xù)181861起，抵押面積3322.22萬㎡，貸款金額682.51億元。從內(nèi)五區(qū)個人抵押來看，2009年抵押市場火爆，抵押起數(shù)、面積、貸款金額同比增幅同比均超過66%。 �。ㄊ�2009年全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，補貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補貼資金1.94億元。 �。ㄊ唬┊斍按凵唐贩棵娣e為640.91萬㎡，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)當前待售面積達100萬㎡以上，主要積壓部分為套型面積144 ㎡以上大戶型。 （十二）12月份,長沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房704套，其中簽約退房606套，簽約退房率3.22%，環(huán)比增大0.22個百分點。 PART 4 2010年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 �。ㄒ唬┖暧^調(diào)控政策保持基本穩(wěn)定，但中央遏制部分城市房價過快上漲的態(tài)度十分明朗，投機性需求的熱情會明顯降低。 由于去年剛性需求的集中釋放以及一系列刺激政策的影響，房地產(chǎn)交易出現(xiàn)大幅上升，但同時也帶來了部分城市房價上漲太快、投機盛行的情況。為此，中央年底出臺了“國四條”以及其他有關(guān)土地出讓金等方面的一系列政策措施，這些措施預(yù)計在2010年房地產(chǎn)市場中會有明顯表現(xiàn)，并將在改善供求關(guān)系，遏制房價過快上漲，抑制投機性需求等方面取得實質(zhì)性的效果。 �。ǘ┥唐纷≌⿷�(yīng)量較09年會有明顯增長，住宅消費的剛性需求也仍有較強的基礎(chǔ)，但總的銷售量較09年會有一定程度的下降。 從近幾年的新開工面積來看，我市明年的上市量仍有較高的上升余地；同時，年底的“國四條”及土地出讓金等一系列政策提出增加普通商品住房的有效供給，這也將促使開發(fā)商早日將在建商品房上市，預(yù)計2010年商品住宅供應(yīng)量將會有一定幅度增長；從商品房銷售來看，由于我市住房保障、棚改等政策的落實，預(yù)計明年我市住宅消費的剛性需求仍將會保持較高增長；同時，“兩型社會”、“先導(dǎo)區(qū)”等的建設(shè)，以及武廣高鐵的通車、地鐵的開建，也將拉動我市的商品房需求，但出于對抑制投資投機性購房以及房價升值空間壓縮的考慮，預(yù)計2010年總銷售量將較09年有一定程度的下降。 �。ㄈ┳≌鹑诘闹С至Χ认鄬p弱，房地產(chǎn)融資環(huán)境會適度從緊。 從09年商品住宅購房貸款情況來看，銀行對住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對首次購房均采取了不同程度的優(yōu)惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對于多套購房也采取了同樣優(yōu)惠，這在一定程度上助漲了投機性購房需求。但從年底出臺的相關(guān)政策風向來看，預(yù)計明年金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的管理會明顯從嚴，對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模較09年將會有所減少，房地產(chǎn)融資環(huán)境將會適度從緊。 （四）大盤時代兩極分化的特征更加明顯，市場的集中度和大盤的壟斷性更高。 從今年長沙商品房銷售情況來看，湘江世紀城全年銷售套數(shù)達10000套以上，約占全市總銷售量的8.5%（簽約數(shù)據(jù)），大盤的壟斷優(yōu)勢顯露無疑；預(yù)計2010年隨著河西、南城等地大盤的逐漸上市，大盤的市場競爭優(yōu)勢將會更加明顯，市場的集中度和壟斷性將會更高。相反，一些實力較弱，規(guī)模較小，品質(zhì)較差的樓盤可能會被市場所忽視，兩級分化更加明顯。 （五）地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象會有所收斂，地價會保持相對穩(wěn)定，房價快速上漲的勢頭會得到有效地遏制。 2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，通知規(guī)定拿地的首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，以此來打擊開發(fā)商囤地。首付款比例的提高，將使開發(fā)商在購地時不得不考慮現(xiàn)金流問題，對高價地塊的承受能力也將有所降低，這將可能使土地招拍掛時的競拍成交價溢價率降低，從而保持城市地價的相對穩(wěn)定，進而也遏制了房價的快速上漲。 �。┳》勘Ｕ�、棚改等民生性工程會繼續(xù)加大力度，中低收入階層的“住有所居”夢想會更好的實現(xiàn)。 根據(jù)中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區(qū)棚改的關(guān)鍵時期，長沙已率先啟動三年完成全市約700萬平方米棚改的攻堅戰(zhàn)，加上廉租房政策和經(jīng)濟適用住房貨幣補貼政策的配套，每年將解決2-3萬戶城市中低收入家庭的住房問題。2010年安居棚改工程將繼續(xù)整體推進，預(yù)計將完成棚戶區(qū)改造100多萬平方米，同時還有1萬多貨補憑證持有者將進入商品房市場，這樣將極大的刺激商品房市場的需求，激發(fā)住房消費；另外，安居棚改、經(jīng)適貨補也為需求的實現(xiàn)提供了資金支撐，這將對形成梯級住房消費，均衡房產(chǎn)一、二級市場產(chǎn)生積極意義。 �。ㄆ撸┒址拷灰住⒆赓U市場因政策的延續(xù)會繼續(xù)保持活躍。 最近，長沙市財政局下達通知，我市2009年的二手房交易契稅補貼政策延續(xù)至2010年底，租賃市場的規(guī)范也將出臺新規(guī)，這將為剛剛起動的我市二手房交易和租賃市場提供政策保障，預(yù)計2010年二手房市場仍將保持活躍態(tài)勢。 （八）住宅高端產(chǎn)品和中低價位普通商品房會繼續(xù)保持旺銷態(tài)勢，但中高價位和大戶型商品房會繼續(xù)受到市場的冷落。 從今年市場銷售情況來看，住宅高端產(chǎn)品（如別墅等）由于其稀缺性，仍在持續(xù)受高端消費者熱捧；而中低價位普通商品房由于其切合普通百姓消費水平，也處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。當前市場銷售相對滯銷的主要是中高價位和大戶型商品房，由于其單價或總價的高企，普通市民對此類產(chǎn)品的接受度也是相對較低，預(yù)計這種情況在2010年仍將繼續(xù)。 |