| Topic 2 市場(chǎng)特征 |
Part 1 土地市場(chǎng) 一、土地市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) �。ㄒ唬┩恋毓⿷�(yīng)頭尾冷熱不均 2009年上半年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全市土地供應(yīng)量?jī)H為678.76公頃，比2008年同期減少340.18公頃，降幅明顯。上半年土地市場(chǎng)不景氣既是受金融危機(jī)消極氣氛的打擊，也是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控影響的延伸，在這種情況下，開發(fā)商拿地的資金壓力和銷售壓力相當(dāng)大，冒險(xiǎn)高價(jià)拿地的開發(fā)商越來越少，導(dǎo)致土地“流拍”、“流掛”明顯增多，這些“流拍”、“流掛”多集中在經(jīng)營(yíng)性商住用地。 進(jìn)入2009年第三季度后，隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)政策效果的初步顯現(xiàn)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅速回暖，1-12月，全市招拍掛出讓土地掛牌207宗，土地面積1086.4萬m2，雖然與2008年同期相比仍有一定差距，但從環(huán)比來看，土地供應(yīng)的降幅開始趨緩。11月以后，包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的全國(guó)土地市場(chǎng)又開始火熱起來，新一輪的搶地潮開始。 �。ǘ┳≌玫貫橹饕恋毓⿷�(yīng)類型 2009年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用地供應(yīng)占比22%，住宅用地供應(yīng)占比24%，工業(yè)用地供應(yīng)占比53%�？梢钥闯�，住宅用地仍為主要供應(yīng)類型，這說明目前長(zhǎng)沙市住房需求依然比較旺盛，就“十一”黃金周來說，廣州、北京等眾多一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)以“慘淡成交”收?qǐng)觯L(zhǎng)沙樓市商品房共成交2137套，與去年同期相比增長(zhǎng)67%，面積達(dá)22.63萬平米，與去年同期相比增長(zhǎng)77%，成交均價(jià)達(dá)4233元/平方米，黃金周成了名副其實(shí)的“房金周”。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，作為二線城市的長(zhǎng)沙依然有巨大的住房需求，住宅供應(yīng)用地依然會(huì)在各種土地供應(yīng)類型中占據(jù)主要地位。 �。ㄈ┩恋爻鲎寖r(jià)格先抑后揚(yáng) 2009年1-3季度，在土地供應(yīng)量大幅減少的同時(shí)，長(zhǎng)沙市土地出讓價(jià)格持續(xù)下降，一度跌至589.69元/平方米，其中住宅用地單價(jià)為759.77元/平方米。土地供應(yīng)尤其是住宅用地供應(yīng)所出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的真實(shí)寫照，另一方面也是2008年以來行業(yè)的調(diào)整使得大部分開發(fā)商在2009年上半年以來沒有增加土地儲(chǔ)備的計(jì)劃所導(dǎo)致。進(jìn)入2009年第4季度以后，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，我市土地交易市場(chǎng)也開始活躍，11月長(zhǎng)沙市市區(qū)土地出讓均價(jià)出現(xiàn)井噴，達(dá)2945元/平方米，反彈形勢(shì)有望在2010年延續(xù)。 二、土地市場(chǎng)存在的問題 �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)用地市場(chǎng)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年底至2008年初遭遇拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)一路走低、銷量萎縮嚴(yán)重、觀望情緒漸濃，而房地產(chǎn)用地市場(chǎng)在2008年中期至后期才逐漸遭遇拐點(diǎn)，供應(yīng)量減少、多次流拍、成交價(jià)屢創(chuàng)新低。2009年年初，在一系列有利因素的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，銷量和房?jī)r(jià)雙雙上漲，但房地產(chǎn)土地市場(chǎng)卻繼續(xù)走低，說明房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，且滯后期超過半年，因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析，以期對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控。 �。ǘ╅_發(fā)投資形勢(shì)依然嚴(yán)峻 2009年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)情況喜人，但許多房地產(chǎn)新項(xiàng)目停滯不前，發(fā)展商信心缺失，在日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)局面影響下，部分新的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了推遲工程進(jìn)度、拖延開工時(shí)間等方式來避免影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積下降速度很快，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。由于2008年是高價(jià)拿地，在市場(chǎng)行情不好的情況下，新項(xiàng)目的發(fā)展商或多或少都面臨資金壓力，一些推遲開工的新項(xiàng)目，實(shí)際上也遇到資金方面的瓶頸。雖然下半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，但消化閑置土地和推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工的壓力仍然很大。 （三）地王現(xiàn)象卷土重來 早在2007年，長(zhǎng)沙新河三角洲北城地王橫空出世，92億中國(guó)土地拍賣最高總價(jià)震驚了當(dāng)時(shí)的土地交易市場(chǎng)。2009年11月，位于長(zhǎng)沙南湖新城的038號(hào)地塊，成交價(jià)12.4388億，每畝單價(jià)達(dá)到1037萬元/畝，成為新地王。在南湖片區(qū)038號(hào)地成為長(zhǎng)沙新晉地王后的第五天，開始掛牌濱江新城044號(hào)地就以高達(dá)7767.25元/平米的樓面地價(jià)，撼動(dòng)了南湖地王剛剛坐上的地王之位，雖然最后由于種種原因無人出價(jià)，導(dǎo)致流拍，但根據(jù)市場(chǎng)的反饋，委托方可能會(huì)調(diào)整部分土地出讓的要求，重新掛牌。地王現(xiàn)象的卷土重來為未來地價(jià)房?jī)r(jià)的繼續(xù)走高奠定了基調(diào)，加大了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難度。 三、購(gòu)地者分析 （一）央企高價(jià)拿地 2009年，在經(jīng)歷了金融危機(jī)洗禮之后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，迅速得以企暖回升。全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是出乎預(yù)料地出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，年初以來的樓市“小陽春”讓各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇。以央企為代表的國(guó)有資本在土地市場(chǎng)一擲千金，席卷大江南北的央企“囤地潮”此起彼伏。就長(zhǎng)沙方面來說，8月萬科斥資5億拿地，而11月另一央企保利地產(chǎn)更是以12.4388億的成交價(jià)奪得了南湖地王。雖然政府明令央企不能當(dāng)?shù)赝�，但�?cái)力雄厚的央企頻頻拿地也是遵循市場(chǎng)“價(jià)高者得”的原則，所以，單方面限制央企的拿地行為并不能完全解決這個(gè)問題。 （二）民企購(gòu)地難 與央企地王頻出相反的是，民企在購(gòu)地過程中屢屢敗下陣來，2009年11月20日，具有國(guó)企背景的大龍地產(chǎn)擊敗百仕達(dá)便是一例典型，大龍地產(chǎn)最后以50.5億元的總價(jià)奪下了備受矚目的天竺22號(hào)地，29859元/平米的樓面地價(jià)也刷新了北京土地公開拍賣成交總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。資金充沛的央企無限制的涌入房地產(chǎn)行業(yè)使得民企的生存空間受到壓榨。究其原因，一方面民企融資難，相比之下，銀行更愿意將信貸資金放給風(fēng)險(xiǎn)較小的大型國(guó)有企業(yè)，另一方面，國(guó)有房企在地塊未來的開發(fā)運(yùn)營(yíng)上擁有更多的資源優(yōu)勢(shì)，需要面對(duì)的市場(chǎng)壓力也相對(duì)較低。 四、2010年發(fā)展趨勢(shì) �。ㄒ唬┒诘噩F(xiàn)象將得到有效遏制 2009年8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布下半年“嚴(yán)打令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。2009年年末5部委又出新政：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。2009年一系列打擊囤地的政策出臺(tái)，一方面反映出國(guó)家職能部門對(duì)目前高漲房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，另一方面則表明政府確實(shí)下定決心要控制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2009年一季度以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍升溫，部分城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)非理性上漲，土地便是幕后推手。中央土地政策的收緊，開發(fā)商拿地將受限，囤地、炒地現(xiàn)象將得到有效遏制。 �。ǘ┍Ｕ闲宰》坑玫毓⿷�(yīng)將快速增長(zhǎng) 2009年5月17日國(guó)土部強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房用地管理，旨在保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定，5月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，對(duì)3年的廉租住房保障進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃，到12月18日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在2010年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議發(fā)言時(shí)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計(jì)劃建180萬套廉租房和130萬套經(jīng)濟(jì)適用房�？梢钥闯�，政府在努力加大住房保障的規(guī)劃和實(shí)施力度。而明年在中央加大投入保民生、擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)、商品房市場(chǎng)觀望調(diào)整的新形勢(shì)下，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供應(yīng)的政策依然不會(huì)變，在這個(gè)前提之下，2010年保障性住房用地供應(yīng)仍將保持快速增長(zhǎng)。 �。ㄈ┢胀ㄗ》坑玫貙⒂行ПＵ� 2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下“調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)”的基調(diào)，具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)便是要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，但目前出現(xiàn)的地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)高漲現(xiàn)象是與之沖突的，要有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，首先就必須要做到保障普通住房用地的供給。而會(huì)議中提到的“推進(jìn)城鎮(zhèn)化、放寬戶籍限制”這一政策將使大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，其帶來巨量的住房需求以及商業(yè)用房需求也需要得到消化，這個(gè)問題也只有加大普通住房用地供給才能解決。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，明年普通住房用地供應(yīng)將得到有效保障。 Part 2 新建商品房 2009年長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，在擺脫了去年金融危機(jī)及周期性調(diào)整的影響之后，受益于國(guó)家一系列的刺激政策及信貸支持，商品房市場(chǎng)的剛性需求得以集中釋放，商品房銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)格保持平穩(wěn)，去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施及道路交通條件的持續(xù)改善也為市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有力保障。 一、商品房市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) （一）市場(chǎng)供需關(guān)系平衡發(fā)展 2009年全市新建商品房供銷比為0.85：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.81：1�？梢钥闯�，2009年市場(chǎng)的供需關(guān)系擺脫了去年供銷失衡的狀態(tài)，發(fā)展較為均衡，主要是2009年由于政府利好政策的效應(yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，從區(qū)域來看，天心區(qū)和芙蓉區(qū)的供銷比最小，這和兩個(gè)區(qū)域處于城市中心，土地供應(yīng)量較小而購(gòu)買需求旺盛有關(guān)。應(yīng)該說供銷比是衡量商品房市場(chǎng)健康程度的重要指標(biāo)，這表明平穩(wěn)增長(zhǎng)是2009年長(zhǎng)沙樓市最重要的特征。 �。ǘ┥唐贩夸N售量大幅增長(zhǎng) 2009年，全市新建商品房累計(jì)銷售1715.84萬m2，同比增長(zhǎng)80.97%，其中住宅銷售1618.05萬m2，同比增長(zhǎng)92.01%，呈現(xiàn)了大幅上漲的局面。應(yīng)該說，2009年長(zhǎng)沙市民口中出現(xiàn)最多的詞匯就是房子，在經(jīng)過了2008年的低迷之后，由于政策環(huán)境的放開，同時(shí)“武廣鐵路“的開通，”兩型社會(huì)“的建設(shè)都給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力，2009年市場(chǎng)的需求被大幅釋放，從3月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直保持著大幅增長(zhǎng)，銷售量節(jié)節(jié)攀高，許多房地產(chǎn)開發(fā)商用半年多的時(shí)間就完成了去年全年的銷售量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇不僅給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起到了積極作用，也改善了城市居民的生活水平，可以說，用蓬勃向上來形容2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不為過。從區(qū)域上看，開福區(qū)和岳麓區(qū)銷量增幅居前，主要是這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量較大，同時(shí)新上市的“大盤”較多從而帶動(dòng)了該區(qū)域商品房銷售量的大幅上升。 （三）商品房中小戶型銷售旺盛 從戶型來看，中小戶型的銷售是最為突出的，其中二房二廳、三房二廳是最為暢銷的戶型，相反，別墅類銷售相對(duì)滯后，銷售進(jìn)度還不到存量的一半，可以看出，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型購(gòu)房者仍然占據(jù)了大多數(shù)，中小戶型的住房從經(jīng)濟(jì)承受力和適用性來看仍然是市場(chǎng)主流，此外安居工程的大力推進(jìn)對(duì)中小戶型的銷售增長(zhǎng)也起到了積極的作用。 二、商品房市場(chǎng)購(gòu)房者分析 �。ㄒ唬⿵馁�(gòu)房者基本情況看： 1.2009年購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，新建商品住房購(gòu)買主要集中在20-35歲之間，并且這一年齡段的比例呈現(xiàn)強(qiáng)化集中的趨勢(shì)，表明目前來看，年輕人購(gòu)房逐步成為市場(chǎng)主流。 2.2009年去年相比，盡管購(gòu)房者仍以長(zhǎng)沙市戶籍為主，但2009年由于長(zhǎng)沙推行了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，本省其他市的戶籍居民購(gòu)房比例上漲較快，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的集聚效應(yīng)和投資效應(yīng)以開始顯現(xiàn)。 3.就購(gòu)房者的工作性質(zhì)來說，與去年相比，2009年在新建商品住房市場(chǎng)，差別較大，主要是個(gè)體老板和自由職業(yè)者，去年則主要是私企，表明受金融危機(jī)影響，購(gòu)房主體逐步呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。 （二）從購(gòu)房者購(gòu)房類型看： 1.就戶型和面積來說，2009年延續(xù)了去年的特征，新建商品住房市場(chǎng)仍以三居為主，但值得注意的是一居的比例與去年相比，增幅較大，反映出一居在市場(chǎng)的需求日漸增大且愈受歡迎；面積仍以60m2-90m2和120m2-140m2為主，不過2009年60m2-90m2的比例略超去年，居第一位。 2.在購(gòu)房區(qū)域的選擇上，購(gòu)房者對(duì)新建商品住房的購(gòu)房，與去年相比，仍然保持了地段上以三環(huán)以內(nèi)、板塊上以新南城、區(qū)域上以雨花區(qū)為主的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，芙蓉區(qū)的比例進(jìn)一步下降。 �。ㄈ⿵馁�(gòu)房者購(gòu)房能力及支付方式看： 1.在付款方式的選擇上，盡管與區(qū)年相比，2009年仍以銀行按揭和一次性付款為主，但2009年二者之間的比例差距進(jìn)一步拉大，選擇銀行按揭付款的比例較大，由此看出，銀行開放的信貸政策是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要因素。 2.在貸款年限的選擇上，2009年上半年延續(xù)了去年的特征，新建商品住房仍以15-20年的長(zhǎng)期貸款為主，比例略有上升。 3.在月供占家庭月收入的比例中，通過調(diào)查顯示，2009年上半年與去年相比，有不同的特征，無論是新建商品住房還是二手住房，月供占家庭月收入的30%-50%的比例是最高的，同時(shí)，超過警戒線50%的比例有所增加，可以看出，房?jī)r(jià)上漲將對(duì)居民生活帶來較大的影響。 三、商品房市場(chǎng)存在的問題 （一）商品房存量過多 由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，新開工項(xiàng)目較多，且商品住宅施工量較大且多為大盤，加上08年商品房滯銷，盡管2009年銷售形勢(shì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但是存量房依舊很大。2007年以來，截止12月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為640.91萬m2。其中住宅489.07萬m2，占76%；非住宅151.84萬m2，占24%。存量房過大一方面將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另外一方面也將放緩新增投資的投放量，給市場(chǎng)穩(wěn)定帶來不利影響。 �。ǘ┊a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在套型結(jié)構(gòu)90m2的中小戶型和120-144m2的較大戶型最為熱銷，于此相反，大于144m2的大戶型則銷售緩慢，而開發(fā)商缺乏對(duì)市場(chǎng)需求的預(yù)期，盲目開發(fā)大戶型甚至別墅，使得商品住宅房戶型結(jié)構(gòu)不符合市場(chǎng)的需求，壓縮了消費(fèi)需求群體，導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡及存量房的增加。 �。ㄈ┕不A(chǔ)設(shè)施滯后 隨著中心城區(qū)土地供應(yīng)的短缺，長(zhǎng)沙市目前的大多房產(chǎn)項(xiàng)目都集中在新城區(qū)，而新城區(qū)往往都是市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，公共基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，很多處于城市邊緣的樓盤連道路都沒有建好，且樓盤周圍缺乏醫(yī)院、超市、學(xué)校等配套場(chǎng)所，給居民生活帶來了很多不便，這不僅影響銷售，而且也影響房屋銷售價(jià)格，嚴(yán)重影響了開發(fā)商的信心。 （四）開發(fā)投資增長(zhǎng)緩慢 2009年長(zhǎng)沙市商品房銷售量雖然保持了大幅上揚(yáng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資及新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售指標(biāo)都出現(xiàn)了下滑。開發(fā)投資和新開工面積的減少表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來的不確定，這一方面將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的穩(wěn)定趨勢(shì)，另外一方面也將造成市場(chǎng)未來供應(yīng)量的從緊，從而帶動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)。 四、2010年發(fā)展趨勢(shì) �。ㄒ唬┱哐永m(xù)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷量保持穩(wěn)定 明年上半年，預(yù)計(jì)中央及省市一系列政策措施仍將保持延續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的態(tài)勢(shì)，普通百姓的信心將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)將延續(xù)2009年的態(tài)勢(shì)，在價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上保持銷量的穩(wěn)步發(fā)展，隨著二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，改善性需求將得到釋放，房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)健康的發(fā)展，但是，由于市場(chǎng)投機(jī)性需求有上升趨勢(shì)，因此預(yù)計(jì)明年部分信貸稅收政策將逐步從緊，投機(jī)性需求將得到有效抑制。 �。ǘ┌簿庸こ谭�(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā) 包括經(jīng)適房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，一方面激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐，市場(chǎng)的需求變得有效和現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)明年，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，將進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)均將起到積極的意義。 �。ㄈ┑罔F效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫 隨著地鐵2號(hào)線的正式動(dòng)工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強(qiáng)沿線區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口密度，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，再加上普通百姓對(duì)地鐵認(rèn)知加強(qiáng)、開發(fā)商“地鐵盤”營(yíng)銷力度的增強(qiáng)，地鐵沿線樓盤將開始升溫，整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的發(fā)展將隨著軌道交通的建設(shè)有所調(diào)整。另外，隨著武廣客運(yùn)新站商業(yè)圈的建設(shè)與形成，地鐵將“武廣商圈”無縫連接“五一商圈”，將增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，沿線樓盤將成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。 �。ㄋ模┦袌�(chǎng)銷售前景樂觀，房屋價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng) 隨著2009年市場(chǎng)銷量的上升，供銷比不斷拉小，使得去年存量房加速消化。隨著城市的不斷提質(zhì)擴(kuò)容，對(duì)宜居城市的預(yù)期將促成需求持續(xù)增長(zhǎng)，供需關(guān)系使得價(jià)格上揚(yáng)。由于通脹的預(yù)期，明年金融信貸政策將有所收緊，市場(chǎng)供應(yīng)將明顯放大，以及開發(fā)商之間的“優(yōu)勝劣汰”將使得價(jià)格的上揚(yáng)保持平穩(wěn)，將避免市場(chǎng)價(jià)格的大起大落。 �。ㄎ澹┏鞘薪�(jīng)濟(jì)加速崛起，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)更為活躍 《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》已獲得國(guó)務(wù)院原則通過，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高、發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)、而長(zhǎng)沙作為中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，隨著長(zhǎng)株潭城市群的完善及兩型社會(huì)的建設(shè)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯提升，而經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的提升及城市定位的提高無疑將吸引更多的外地投資者和置業(yè)者，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為活躍。 Part 3 二手房 一、二手房市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) �。ㄒ唬┏山涣糠糯� 由于對(duì)居民住房需求的鼓勵(lì)和支持，去年以來政府出臺(tái)了許多針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策，如將減免營(yíng)業(yè)稅政策，放寬公積金購(gòu)房政策等，2009年，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，2009年全市二手房成交面積450.06萬m2，成交套數(shù)為38100套，成交金額為93.59億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)64.44%、108.48%、73.72%；在新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)日趨走高的情況下，二手房的性價(jià)比得以提升，其成熟的配套設(shè)施，相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)于中低收入家庭及剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生來講是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，此外，新房市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)二手房也起到了一定的帶動(dòng)作用，這是2009年二手房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要原因。 （二）網(wǎng)上監(jiān)管效應(yīng)凸顯 2009年5月，我市實(shí)行了二手房網(wǎng)上簽約及資金網(wǎng)上監(jiān)管的政策，規(guī)定買賣雙方交易資金由第三方實(shí)行監(jiān)管，同時(shí)買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約，掛牌公示全部房源，新政的推出取得了明顯的效果，二手房網(wǎng)上簽約平臺(tái)的建立，可以維持二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，有利于顯化二手房市場(chǎng)價(jià)格、平抑商品房?jī)r(jià)格、優(yōu)化住房資源配置、改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及規(guī)范交易過程。同時(shí)，通過網(wǎng)上簽約政府能夠準(zhǔn)確掌握二手房交易數(shù)據(jù)，適時(shí)調(diào)整對(duì)策，實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房市場(chǎng)的引導(dǎo)和支持，而網(wǎng)上資金監(jiān)管則保證了交易的安全，這就使得二手房市場(chǎng)消費(fèi)者能夠放心的進(jìn)行買賣交易。 �。ㄈ┦袌�(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)日趨合理 從2009年長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)成交的戶型來看，兩房的成交量較多，其次是三房。從面積來看，多分布在45m2-150m2之間，可見二手房市場(chǎng)不僅房源較多，而且戶型選擇的空間較大。同時(shí)從區(qū)域上來看，中心城區(qū)是二手房最為活躍的地區(qū)，其主要原因在于周邊配套設(shè)施成熟從而降低了居民的生活成本。 �。ㄋ模┳赓U市場(chǎng)發(fā)展活躍 1、租房區(qū)域 目前，租房者選擇租房的區(qū)域主要集中在芙蓉區(qū)（占比34%）、雨花區(qū)（占比24%）和天心區(qū)（占比23%）三大區(qū)域，這幾個(gè)區(qū)域都處于長(zhǎng)沙市商業(yè)繁華區(qū)域，交通比較便利，出租的房源也比較多；而位于城北開福區(qū)（占比15%）和河西岳麓區(qū)（占比4%）的租房者占比相對(duì)較小，這兩個(gè)區(qū)域位置比較偏僻，租房者大多為工業(yè)園區(qū)職工和在校大學(xué)生。 2、房屋類型 從租用房屋類型看，租房者租用住宅類房屋占絕大部分（占比90%），這說明目前長(zhǎng)沙市租房者中絕大部分都是住房需求；其次為商用房屋，占比7%；再次為辦公房屋（占比2%）和其他（占比1%）。其中，商用房屋主要集中在長(zhǎng)沙市的傳統(tǒng)中心城區(qū)——芙蓉區(qū)，辦公房屋則主要集中在芙蓉、雨花兩區(qū)。 3、熱門戶型與面積 從出租房源的戶型來看，市場(chǎng)上租用一居室的占比最大，達(dá)到42%，這部分大多為外地來長(zhǎng)經(jīng)商、求學(xué)者租用；其次為二居室和三居室，占比分別為31%和14%，這部分多為已婚成家者租用；而租用4居室和其他類型房屋的比較少，總共占比為13%。 從出租房各類面積占比來看，60m2和60-90m2合計(jì)占到所有面積類型數(shù)量的一半以上，分別占比43%和28%，這部分面積戶型多為一居室和二居室；其次，90-120m2占比為16%，120-144m2占比為8%，這部分面積戶型以二、三居室為主；而比重最小的為144m2以上的房屋，這部分面積戶型多為復(fù)式和別墅，租用者較少，占比僅為5%。 二、二手房購(gòu)房者分析 �。ㄒ唬┠挲g結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，在二手住房市場(chǎng)，購(gòu)房者主要集中在35歲-50歲之間。 （二）購(gòu)買二手住房的購(gòu)房者以本市為主，比例占到81.77%；其中，在長(zhǎng)沙市戶籍購(gòu)房者中，以天心區(qū)居民最多；外地來長(zhǎng)沙購(gòu)買二手住房的比較少，主要還是考慮購(gòu)買新建商品住房。 （三）盡管2009年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，銷售面積和銷售量穩(wěn)步攀升，但從購(gòu)房套數(shù)看，上半年購(gòu)房一套的比例達(dá)94.26%，表明整個(gè)市場(chǎng)仍是以自住和改善型為主，投機(jī)和過度投資的成分較少，市場(chǎng)總體是健康的；就從房源性質(zhì)上看，普通商品房仍然占據(jù)了市場(chǎng)的主體，新建商品住房與二手住房成交面積之比10.04：1。 �。ㄋ模┩ㄟ^調(diào)查顯示，絕大部分購(gòu)二手住房，目的都是用于自住，反映出整個(gè)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)是以自住型需求驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)，出于投資買房的購(gòu)房者在整個(gè)市場(chǎng)的比例較��；并且購(gòu)房者的出發(fā)點(diǎn)更多是希望換個(gè)環(huán)境進(jìn)行生活；有大量在長(zhǎng)沙工作一定時(shí)間的外地人出于定居長(zhǎng)沙的考慮進(jìn)行買房，比例較高。 （五）目前市場(chǎng)上流行的戶型仍是三居室，但值得注意的是，一居在市場(chǎng)上比例提高較快，越來越受購(gòu)房者的青睞；就面積來說二手住房市場(chǎng)是90m2以下的小戶型需求最大。 （六）就房屋價(jià)格來看，價(jià)格總體上較為穩(wěn)定，二手住房的成交價(jià)位主要在2000元/m2左右。 �。ㄆ撸┙^大多數(shù)購(gòu)房者選擇銀行按揭和一次付款買房;在貸款年限的選擇上，二手住房市場(chǎng)的購(gòu)房者更多選擇5-10年期的貸款。 （八）在月供占家庭月收入比重的調(diào)查中顯示，按照國(guó)際慣例，30%為安全值，50%為警戒線，目前，在新建商品住房市場(chǎng)還是二手住房市場(chǎng)，更多購(gòu)房者的月供在30%-50%之間，值得注意的是，與去年相關(guān)數(shù)據(jù)相比，超過50%的比例有所增加。 三、二手房市場(chǎng)存在的問題 �。ㄒ唬┒址夸N售量不穩(wěn)定 目前，二手房市場(chǎng)受政策影響比較大，銷售量一直難以保持穩(wěn)定，2009全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.81：1，說明與新房市場(chǎng)的活躍相比還存在差距。從成交量來看，與成熟市場(chǎng)相比仍有距離，購(gòu)買潛力還沒有被很好的激活，同時(shí)二手房的銷售區(qū)域仍然集中在市區(qū)中心。這一方面不利于形成穩(wěn)定成熟的市場(chǎng)，另外一方面對(duì)二手房市場(chǎng)的擴(kuò)大也帶來了限制。 �。ǘ┓课葑赓U市場(chǎng)管理體制不健全 房屋租賃市場(chǎng)管理不是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃市場(chǎng)管理，而是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對(duì)同一房屋租賃市場(chǎng)都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)管理混亂，沒有一個(gè)統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃市場(chǎng)管理長(zhǎng)期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報(bào)查辦的辦法，管理效率較低且主動(dòng)性較差，而且備案率低下，對(duì)登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。近幾年來，盡管國(guó)家相繼發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃市場(chǎng)管理辦法》和《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》等政策法規(guī)，為房屋租賃市場(chǎng)管理提供了法律和理論依據(jù)，但長(zhǎng)沙尚未出臺(tái)租賃管理的地方性法規(guī)，缺乏較為詳盡的操作性條例規(guī)定，使公、私房出租管理辦法有些條文顯得原則，缺乏操作性，較難起到規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的作用。 �。ㄈ┲薪闃I(yè)務(wù)操作不規(guī)范 當(dāng)前，中介業(yè)務(wù)操作不規(guī)范已經(jīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，而當(dāng)事人逃避支付報(bào)酬（俗稱“跳單”）的問題卻未受到足夠的重視。中介公司提供的是一種信息服務(wù)，中介公司一旦將所掌握的信息披露給委托人，便失去了對(duì)該信息的獨(dú)占。在中介公司向委托人提供了居間服務(wù)后，委托人是否與相對(duì)人訂立合同、何時(shí)與相對(duì)人訂立合同、如何與相對(duì)人訂立合同，完全由委托人決定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居間服務(wù)后，為了逃避履行支付報(bào)酬的義務(wù)，以各種方式或理由來擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害。 四、2010年發(fā)展趨勢(shì) �。ㄒ唬┦袌�(chǎng)政策穩(wěn)中從緊 處于對(duì)市場(chǎng)投機(jī)者的抑制，明年國(guó)家對(duì)二手房的交易政策將會(huì)逐步收縮，年底，國(guó)家就將營(yíng)業(yè)稅免收年限由兩年調(diào)回了五年，預(yù)計(jì)明年為了防止市場(chǎng)泡沫在稅收政策上仍然將會(huì)保持從緊的局面，對(duì)首次購(gòu)買二手房的自住型購(gòu)房者仍將保有一定的優(yōu)惠政策。 �。ǘ┦袌�(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)逐步明顯 二手房作為一級(jí)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，同時(shí)，長(zhǎng)沙市二環(huán)線以內(nèi)新建商品房比較少，二手房在市中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。新建商品房與二手房?jī)r(jià)位差距，以及梯級(jí)消費(fèi)觀念的逐步成型，加快了回流人群購(gòu)買力的形成；再加上二手房房源趨于穩(wěn)定和豐富，大量的二手商品房、二手公寓、二手別墅、門面、私房通過各種途徑開始流入市場(chǎng)，改變了以往普通新房一統(tǒng)天下的局面。綜合來看，明年二手房銷售量仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。 �。ㄈ┴浹a(bǔ)政策穩(wěn)定銷量 去年7月份開始實(shí)行的購(gòu)房貨幣化補(bǔ)貼政策使得購(gòu)房者的消費(fèi)能力得以增強(qiáng)，尤其是大大減輕了購(gòu)房者的首付壓力。在申請(qǐng)貨補(bǔ)買房的人群中，有44%的貨補(bǔ)買房者選擇了二手房，這從一定程度上提高了二手房成交量，預(yù)計(jì)明年隨著貨補(bǔ)政策的進(jìn)一步推進(jìn)，二手房市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展。 Part 4 房地產(chǎn)中介 一、房產(chǎn)中介運(yùn)行特點(diǎn) （一）仍然處于起步發(fā)展階段 長(zhǎng)沙市中介企業(yè)目前仍然處于起步發(fā)展的階段，無論從市場(chǎng)規(guī)模以及市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范度來看，都不是很大，目前在房屋買賣中，通過中介進(jìn)行交易的還不到一半，同時(shí)一些不規(guī)范的市場(chǎng)行為也制約了行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是從潛在市場(chǎng)以及和發(fā)達(dá)城市的對(duì)比來看，長(zhǎng)沙中介行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�是巨大的，特別是從2009年開始，二手房交易實(shí)行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管，整個(gè)行業(yè)越來越規(guī)范，為中介市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的平臺(tái)。 �。ǘ┲薪槠髽I(yè)發(fā)展迅速 可以看出，長(zhǎng)沙市市區(qū)目前共有中介經(jīng)紀(jì)門店273家（不含兩證均無的中介機(jī)構(gòu)40多家），剔除一機(jī)構(gòu)多門店，實(shí)際獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的中介公司為149家（含評(píng)估機(jī)構(gòu)32家）。從分布情況來看，芙蓉區(qū)和雨花區(qū)分布最多，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域處于商品房集中的市中心地帶，其新房和二手房交易較為頻繁，因此門店數(shù)也較為集中，可以看出，中介行業(yè)的發(fā)展和該地區(qū)商品房市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度息息相關(guān)。 �。ㄈ⿵臉I(yè)人員日益增多 自2000年開始，我市實(shí)行了經(jīng)紀(jì)人證和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證以及“評(píng)估師考證”制度。十年以來變化極大，經(jīng)紀(jì)人員隨進(jìn)隨出現(xiàn)象嚴(yán)重。撇開“評(píng)估業(yè)”從業(yè)人員不計(jì)，第一批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員只有30%現(xiàn)在還在從事原工作，約70%已經(jīng)改行或者轉(zhuǎn)向。目前在長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的從業(yè)人員有3000多人，但在房產(chǎn)局備案登記的，包括歷年來已辦經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證的只有1400多人，也就是說目前至少有一半以上的人未執(zhí)證上崗。 二、房產(chǎn)中介行業(yè)分析 �。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)狀況 從圖8可以看出：2009年我們調(diào)查的90多家二手房中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)有70%經(jīng)營(yíng)狀況良好，另30%處于虧損狀況。2009年新建登記注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)有4家，新開業(yè)門店有26家�？傮w來說整個(gè)中介行業(yè)處于比較健康發(fā)展的狀態(tài)，但是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，行業(yè)集中度還不高。 �。ǘ﹩T工素質(zhì) 目前，長(zhǎng)沙市幾家規(guī)模較大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也自己開展了員工培訓(xùn)，但是從整體來看，員工文化素質(zhì)偏低，大專以上學(xué)歷的僅占35%，業(yè)務(wù)知識(shí)掌握參差不齊，實(shí)際操作水平有限。這就降低了對(duì)客戶的服務(wù)水平。 �。ㄈ┙�(jīng)營(yíng)模式 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市目前的中介企業(yè)當(dāng)中，有65%左右的企業(yè)是全國(guó)或者市內(nèi)連鎖，同時(shí)擁有多家門店，只有40%左右的中介企業(yè)是單家鋪面，這表明連鎖式的大型中介是今后行業(yè)發(fā)展的方向，連鎖式經(jīng)營(yíng)不但可以擴(kuò)大客戶群，同時(shí)也方便不同區(qū)域之間進(jìn)行信息共享，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。 （四）客戶分布 從圖11看出，58%以上的中介客戶都是外地客戶，主要原因是外地客戶對(duì)本地樓盤不了解，因此對(duì)中介依賴度較高。如何提高中介服務(wù)的水平，吸引更多的本地客戶，是下一步中介企業(yè)要解決的問題。 �。ㄎ澹┓⻊�(wù)范疇 從圖12看出，目前中介企業(yè)的服務(wù)范圍主要還是集中在住宅，商鋪、寫字樓、和廠房的需求很少，這表明目前中介企業(yè)的服務(wù)還不夠廣，服務(wù)不夠多元化，利潤(rùn)點(diǎn)較為單一，因此一旦住宅市場(chǎng)發(fā)生變化，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力就將降低。 三、房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的問題 �。ㄒ唬┲贫冉ㄔO(shè)不完善 目前我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)范性和有序性問題，根本原因還在于立法滯后，立法層次低，法律效力差，缺乏系統(tǒng)性和配套性。從現(xiàn)象上看，經(jīng)宏觀調(diào)控，交易量降低、運(yùn)營(yíng)收入減少，不少企業(yè)虧損，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。但從深層次看，這些困境的出現(xiàn)也是由于經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身發(fā)展不成熟，業(yè)務(wù)模式、行業(yè)認(rèn)同、競(jìng)爭(zhēng)秩序等方面都存在問題，其根源在于房地產(chǎn)中介行業(yè)的制度建設(shè)明顯滯后。目前房地產(chǎn)中介行業(yè)沒有明確的上位法，也缺乏切實(shí)可行的行業(yè)規(guī)則細(xì)則，目前對(duì)房地產(chǎn)中介組織設(shè)立進(jìn)行規(guī)范的法規(guī)有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、國(guó)家工商行政管理局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等，但這三個(gè)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)中介設(shè)立時(shí)與主管部門的審查和工商部門的登記方面的規(guī)定并不一致。這在一定程度上造成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)人員素質(zhì)差、專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。 �。ǘ┬袠I(yè)管理不規(guī)范 政府對(duì)房地產(chǎn)中介組織的行業(yè)管理，一般是借助房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的。但由于主管部門對(duì)行政管理與行業(yè)管理的界限劃分不清，管理部門不協(xié)調(diào)，無法及時(shí)了解中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r，以及管理部門組織不完善，職責(zé)不明確等原因，致使工作難以開展。有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)中介組織，不經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的審查，就直接到工商行政管理部門進(jìn)行登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開張營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)監(jiān)管力度不夠 �。ㄈ⿵臉I(yè)人員整體素質(zhì)不高 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)中介企業(yè)員工整體素質(zhì)不高，專業(yè)技能較差，缺乏職業(yè)道德精神，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理沒有實(shí)行“人必歸業(yè)，業(yè)必歸會(huì)”，以至市場(chǎng)行為不規(guī)范，行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱。同時(shí)，市場(chǎng)上存在大量沒有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因，在于我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)對(duì)自身的認(rèn)識(shí)不夠，將中介服務(wù)誤解為僅限于房地產(chǎn)租賃及買賣代理范疇，致使從業(yè)人員基本上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識(shí)，執(zhí)業(yè)能力弱。行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)質(zhì)量不高�！翱鋸垹I(yíng)銷”、“暗箱”操作泛濫，虛假?gòu)V告、過度包裝等欺騙消費(fèi)者的行為屢屢發(fā)生。由于專業(yè)性不強(qiáng)，誠(chéng)信度不高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員受尊重程度較低，一些從業(yè)人員沒有職業(yè)榮譽(yù)感。這一現(xiàn)狀導(dǎo)致難以吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)就難以規(guī)范、健康發(fā)展。 （四）中介企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范不夠 大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)以房地產(chǎn)買賣和租賃作為業(yè)務(wù)的重心，因此成交量成為其經(jīng)營(yíng)和生存的關(guān)鍵。當(dāng)宏觀調(diào)控從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低熱狀態(tài)，成交量急挫的情況發(fā)生后，房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)就難以維持了。業(yè)務(wù)單一化，風(fēng)險(xiǎn)控制欠缺是威脅我國(guó)眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)生存的重要因素。以長(zhǎng)沙為例，去年二手房市場(chǎng)不景氣，二手房買家討價(jià)還價(jià)的幅度愈來愈大，連續(xù)多月飆升的高房?jī)r(jià)開始有價(jià)無市。長(zhǎng)沙樓市開始出現(xiàn)由過去的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)的趨勢(shì)。在此情形下，房地產(chǎn)中介企業(yè)顯得束手無策，許多有實(shí)力的中介甚至準(zhǔn)備撤出長(zhǎng)沙市場(chǎng)。單一的業(yè)務(wù)模式使得中介企業(yè)難以控制風(fēng)險(xiǎn)，遇到調(diào)整時(shí)波動(dòng)較大。 �。ㄎ澹┬袠I(yè)的盈利模式不明確 當(dāng)前，中介行業(yè)的盈利模式主要是傭金。但是從現(xiàn)實(shí)狀況來看，炒賣房屋、賺取差價(jià)等違規(guī)行為和折免傭金的事例時(shí)有發(fā)生，這與當(dāng)前的報(bào)酬機(jī)制密切相關(guān)，長(zhǎng)期以來由于利益驅(qū)動(dòng)及小部分市場(chǎng)需求，賺取差價(jià)屢禁不止，這個(gè)和中介行業(yè)收取的報(bào)酬過低也有一定關(guān)系。目前，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)的2%，低于國(guó)際市場(chǎng)上的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（發(fā)達(dá)國(guó)家為6%）,此外，由于目前沒有一個(gè)合理的報(bào)酬機(jī)制，還存在免傭、折傭的現(xiàn)象，以及中介企業(yè)收不到合同規(guī)定費(fèi)用的問題。而由于中介費(fèi)用收取較低反過來降低了行業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)熱情，導(dǎo)致服務(wù)不到位、不規(guī)范，又使得購(gòu)房者覺得服務(wù)質(zhì)量存在問題而覺得傭金過高，如此形成惡性循環(huán)。 （六）中介業(yè)務(wù)的責(zé)任義務(wù)模糊 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的主要工作是為買賣雙方提供房源信息服務(wù)，在交易中起撮合成交的作用，交易活動(dòng)中的權(quán)利與責(zé)任歸買賣雙方。從業(yè)務(wù)角度講，經(jīng)紀(jì)人只要對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)情況以及房源所處的地理位置、面積、房型、價(jià)格等基本信息掌握并傳導(dǎo)給購(gòu)買方就行了，至于房屋的其他情況應(yīng)該有買賣雙方直接見面談判。但是，由于經(jīng)紀(jì)行業(yè)在的歷史還不長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)紀(jì)行為的管理缺乏統(tǒng)一、明確的法律依據(jù)，社會(huì)公眾和輿論往往混淆經(jīng)紀(jì)人在居間、行紀(jì)、代理三種不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，特別是將居間行為與接受委托人的委托，以經(jīng)紀(jì)人的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定法律責(zé)任的行紀(jì)行為混為一談，將房屋的隱蔽缺陷及安全隱患等經(jīng)紀(jì)人不易掌握的技術(shù)性能指標(biāo)的了解和告知責(zé)任加到房產(chǎn)中介企業(yè)頭上，使中介企業(yè)在交易糾紛中承擔(dān)了過多的額外責(zé)任。同時(shí)，也有一些中介企業(yè)片面利用居間概念，在遇到交易糾紛時(shí)，置客戶利益于不顧，想方設(shè)法逃避責(zé)任，造成了惡劣的社會(huì)影響。 �。ㄆ撸┲薪闃I(yè)務(wù)操作不規(guī)范 當(dāng)前，中介業(yè)務(wù)操作不規(guī)范已經(jīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，而當(dāng)事人逃避支付報(bào)酬（俗稱“跳單”）的問題卻未受到足夠的重視。中介公司提供的是一種信息服務(wù)，中介公司一旦將所掌握的信息披露給委托人，便失去了對(duì)該信息的獨(dú)占。在中介公司向委托人提供了居間服務(wù)后，委托人是否與相對(duì)人訂立合同、何時(shí)與相對(duì)人訂立合同、如何與相對(duì)人訂立合同，完全由委托人決定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居間服務(wù)后，為了逃避履行支付報(bào)酬的義務(wù)，以各種方式或理由來擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害。 四、2010年發(fā)展趨勢(shì) (一)相關(guān)政策法律法規(guī)更加完善 明年將全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度；嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度；規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理；建立存量房交易結(jié)算資金管理制度；規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)；加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。同時(shí)加強(qiáng)立法，保持房地產(chǎn)中介行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)立法，建立、健全和完善與國(guó)際慣例接軌的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的、符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系，為國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)中介企業(yè)提供一個(gè)公開、公平、公正的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 �。ǘ┬袠I(yè)監(jiān)管力度將加大 銀行的監(jiān)管力度將加大。一是定期跟蹤及評(píng)級(jí)，規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的管理。包括中介機(jī)構(gòu)甄選、資格年審等，在合作過程中，要對(duì)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德等進(jìn)行考核，更重要的是將這些信息與政府或者其它商業(yè)銀行進(jìn)行合作共享，最終形成一個(gè)真實(shí)有效的中介機(jī)構(gòu)信息管理庫(kù)，并盡量使信息公開、透明。二是規(guī)范資金管理。在建立和完善銀行本身的交易結(jié)算資金管理制度的同時(shí)，積極配合政府的管理工作，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，保證�？顚Ｓ�，減少風(fēng)險(xiǎn)。三是規(guī)范操作程序，建立安全的交割模式。 �。ㄈ┲薪槠髽I(yè)誠(chéng)信體系將更加完善 通過制定制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)行為的指導(dǎo)，確立基本的信用制度，以規(guī)范、高效的管理服務(wù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)企業(yè)提供公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 弘揚(yáng)誠(chéng)信正氣。房地產(chǎn)業(yè)人員不僅是誠(chéng)信制度的維護(hù)者，更應(yīng)該是誠(chéng)信建設(shè)的實(shí)踐者。要努力營(yíng)造“守信為榮、失信為恥、無信為憂”的社會(huì)環(huán)境。大力提倡誰誠(chéng)信，誰光榮；誰誠(chéng)信，誰得利的良好風(fēng)氣，對(duì)行業(yè)內(nèi)誠(chéng)信度高、有規(guī)模、有實(shí)力的大型品牌中介公司能夠給予適度的扶持和表彰，以弘揚(yáng)誠(chéng)信正氣。 （四）房地產(chǎn)中介行業(yè)門檻將提高 房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于信息密集、勞動(dòng)密集的服務(wù)性行業(yè)，并且隨著市場(chǎng)規(guī)范的擴(kuò)大和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力的要求也越來越大。目前，中介市場(chǎng)上存在太多沒有資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的中介公司，幾萬元資金注冊(cè)一家中介公司、二三十平米的營(yíng)業(yè)面積，聘用一二個(gè)人員跑業(yè)務(wù)的中介不在少數(shù)，這就意味著有太多潛在的危機(jī)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行為的規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，就必須提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，如提高注冊(cè)資金數(shù)額，進(jìn)行從業(yè)人員資格認(rèn)證審查，限定營(yíng)業(yè)場(chǎng)地面積標(biāo)準(zhǔn)等。尤其針對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)較多的房產(chǎn)中介加盟后，更須對(duì)其開辦資格進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，以免這些公司鉆空子，形成盲區(qū)。 Part 5 物業(yè)服務(wù) 一、物業(yè)服務(wù)運(yùn)行特點(diǎn) �。ㄒ唬┓⻊�(wù)水平顯著提高 為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，目前長(zhǎng)沙的物業(yè)企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)服務(wù)將有效提高城市管理和房地產(chǎn)管理水平。 �。ǘ┥鐣�(huì)效益表現(xiàn)突出 1、支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)服務(wù)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。 2、積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。有許多物業(yè)企業(yè)均有過協(xié)助公安部門處理治安案件、協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件、參加搶險(xiǎn)救災(zāi)的經(jīng)歷。 3、熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。長(zhǎng)沙物業(yè)企業(yè)中有多家企業(yè)曾積極參與贊助社會(huì)事業(yè)，捐助希望工程和幫扶貧困家庭等活動(dòng)。 （三）經(jīng)濟(jì)效益逐步改善 長(zhǎng)沙大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差，但目前不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是辦公和商用物業(yè)，在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，通過改善服務(wù)，提高出租率等，為業(yè)主增加租金收益，通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì) 效益。 �。ㄋ模┉h(huán)境效益初步顯現(xiàn) 物業(yè)服務(wù)行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)服務(wù)覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了，社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。 二、物業(yè)服務(wù)存在的問題 �。ㄒ唬┥鐣�(huì)評(píng)價(jià)不高 社會(huì)普遍認(rèn)為物管行業(yè)社會(huì)地位不高，行業(yè)偏見普遍存在，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)任務(wù)待遇差，甚至于有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。此外，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。而這當(dāng)中，媒體也起到了推波助瀾的作用，對(duì)物管行業(yè)正面報(bào)道偏少，輿論導(dǎo)向存在偏差，造成了很大負(fù)面影響。 �。ǘ┙ü懿环置芡怀� 一方面是建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛，另一方面一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可以說，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)目前市內(nèi)住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，很大程度上增加了物業(yè)服務(wù)的難度。 �。ㄈI(yè)主公共意識(shí)不強(qiáng) 一些業(yè)主公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員，同時(shí)也存在業(yè)主配合支持力度不夠，存在嚴(yán)重的欠費(fèi)現(xiàn)象，而在《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》下的業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)，又或者業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，導(dǎo)致矛盾問題呈上升趨勢(shì)。 �。ㄋ模┪飿I(yè)行業(yè)生存困難 長(zhǎng)沙市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足，物業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏使得服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。而由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。 三、物業(yè)服務(wù)行業(yè)分析 （一）企業(yè)發(fā)展規(guī)模小 長(zhǎng)沙市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有700多家，以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分，長(zhǎng)沙市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅占1%；二級(jí)資質(zhì)占7%；三級(jí)資質(zhì)占93%；以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 （二）基層從業(yè)人員比例大 長(zhǎng)沙市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員總?cè)藬?shù)有5萬多人，以工作崗位劃分屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)服務(wù)行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段的現(xiàn)狀。 （三）管理物業(yè)項(xiàng)目以居住物業(yè)為主 目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理各類物業(yè)總面積累計(jì)達(dá)6432萬平方米，其中，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場(chǎng)的主流，物業(yè)服務(wù)取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場(chǎng)反映出來。而在項(xiàng)目獲取方面，雖然《物業(yè)服務(wù)條例》明確推行前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，但在實(shí)踐中并未得到完全貫徹，公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。 �。ㄋ模┢髽I(yè)經(jīng)營(yíng)與效益不樂觀 據(jù)了解，長(zhǎng)沙市依然有不少處于虧損狀態(tài)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂觀，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然很大。從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面來說，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)服務(wù)的問題也會(huì)更加突出。 四、2010年發(fā)展趨勢(shì) （一）繼續(xù)建立和完善四級(jí)網(wǎng)絡(luò)管理體系 物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，使得行業(yè)規(guī)范變得尤為重要。參照深圳、廣州等物業(yè)管理相對(duì)發(fā)達(dá)城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)沙市將建立由市房產(chǎn)局牽頭，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局為主，街道、社區(qū)共同聯(lián)動(dòng)監(jiān)管的四級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，把街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）納入物業(yè)管理監(jiān)管的體系，有利于發(fā)揮街道、社區(qū)在物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建、業(yè)主委員會(huì)成立、物業(yè)糾紛調(diào)解中的主導(dǎo)作用。同時(shí)，結(jié)合四級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)體系，建立由區(qū)、縣（市）政府主導(dǎo)，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局、職能部門、街道、社區(qū)共同參與的聯(lián)席會(huì)議制度，研究解決物業(yè)管理中的重大信訪問題。 �。ǘ┓⻊�(wù)差的企業(yè)將會(huì)被淘汰 2009年制定了前期物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)施辦法，嚴(yán)格按照建設(shè)部規(guī)定，要求建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證30日前完成招投標(biāo)運(yùn)作程序，加強(qiáng)物業(yè)管理招標(biāo)專家?guī)旖ㄔO(shè)，規(guī)范評(píng)委評(píng)標(biāo)行為；鼓勵(lì)項(xiàng)目建設(shè)與管理分離，引導(dǎo)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、管理嚴(yán)、服務(wù)優(yōu)的企業(yè)做大做強(qiáng)，逐步淘汰一批業(yè)主意見大、服務(wù)水平差、社會(huì)反響強(qiáng)烈的企業(yè)，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。 �。ㄈ┪锕芷髽I(yè)誠(chéng)信機(jī)制將建立 全市將科學(xué)制定物管企業(yè)的誠(chéng)信檔案內(nèi)容，健全全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。建立守信企業(yè)激勵(lì)機(jī)制、失信企業(yè)懲戒機(jī)制和嚴(yán)重失信企業(yè)淘汰機(jī)制，以鼓勵(lì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、查處失信行為為切入點(diǎn)，適時(shí)通過市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)和新聞媒體進(jìn)行發(fā)布，營(yíng)造誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。 Part 6 住房保障 一、2009年全市安居棚改情況 一是安居棚改工程有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2009年以來，房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位和龍頭產(chǎn)業(yè)地位日益突出。大力度地推進(jìn)安居棚改工程，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資和項(xiàng)目新開工，有效擺脫了國(guó)際金融危機(jī)的束縛，促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2009年1-11月，全市棚戶區(qū)改造完成投資108.78億元，大大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)投資，為增加房地產(chǎn)業(yè)稅收提供了有力保障。2009年我市（含四縣市）預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約500億元，同比增長(zhǎng)約5%，約占全市固定資產(chǎn)投資的20%。商品房施工面積約6000萬m2，其中新開工面積約1700萬m2，同比增長(zhǎng)約44%、4%；竣工面積約1135萬m2，同比增長(zhǎng)約65%。2009年前三季度房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)66.45億元，同比增長(zhǎng)3.38%，占全市財(cái)政總收入的23.94%，占全市地方財(cái)政收入的35.95%，占全市地方稅收收入的51.52%。同時(shí)，將原用于保障性住房規(guī)劃建設(shè)的用地和棚戶區(qū)拆遷騰出的用地統(tǒng)一實(shí)行招拍掛方式公開出讓，既盤活了土地資源，促進(jìn)集約開發(fā)，又拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以南湖片區(qū)棚改項(xiàng)目4號(hào)地塊為例，該地塊可用土地120畝，拆遷成本為560萬元/畝，已通過公開拍賣價(jià)格為1033萬元/畝，僅這塊土地就為政府贏得56760萬元的收益，較好地實(shí)現(xiàn)了土地增值。 二是安居棚改工程有效拉動(dòng)了住房消費(fèi)。住房的建設(shè)和消費(fèi)具有“產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高”的特點(diǎn)，可以帶動(dòng)建筑、家電、家具等50多個(gè)行業(yè)的消費(fèi)。通過安居棚改工程來啟動(dòng)住房消費(fèi)，是“拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)”最直接、最有效的手段。根據(jù)測(cè)算，棚戶區(qū)改造拆遷戶中有90%的住戶將重新購(gòu)買新房或二手房，棚戶區(qū)拆遷能夠產(chǎn)生1.5-2.0倍的住房消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)。截至11月底，全市完成棚戶區(qū)拆遷面積175.56萬平方米，共11891戶，可以催生出260-350萬平方米的潛在需求。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放以來，全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證31322戶，已購(gòu)房18694戶，購(gòu)房面積161.82萬m2，購(gòu)房平均戶型面積為86.56m2。其中，購(gòu)買新建商品住房11051戶，購(gòu)房面積107.45萬m2，購(gòu)房平均戶型面積為97.23m2；購(gòu)買二手住房7643戶，購(gòu)房面積54.37萬m2，購(gòu)房平均戶型面積為71.14m2,補(bǔ)貼資金已經(jīng)發(fā)放12.34億元，待發(fā)放補(bǔ)貼資金1.94億元。其中，2009年全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證20408戶，已購(gòu)房18175戶，購(gòu)房面積157.80萬m2，占全市購(gòu)房面積的11.00%，占本地人購(gòu)房面積的26.06%，購(gòu)房平均戶型面積為86.82m2。其中，購(gòu)買新建商品住房10842戶，購(gòu)房面積105.54萬m2，購(gòu)房平均戶型面積為97.34m2；購(gòu)買二手住房7333戶，購(gòu)房面積52.26萬m2，購(gòu)房平均戶型面積為71.27m2，補(bǔ)貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補(bǔ)貼資金1.94億元。綜合棚戶區(qū)改造和經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼這兩大舉措，至少直接產(chǎn)生了400～500萬平方米的拉動(dòng)需求，約占全市住房交易總量的30～45%，成為本地購(gòu)房居民隊(duì)伍的主力。由于安居棚改工程的實(shí)施。同時(shí)，采取以貨幣化的形式向低收入住房困難家庭提供住房補(bǔ)貼，也提高了資源的有效配置，對(duì)于激活二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)起到了積極意義。 三是安居棚改工程有效加速了住房解困。在住房實(shí)行商品化、市場(chǎng)化以后，對(duì)于城市低收入家庭而言，住房的不可或缺性和購(gòu)買資金巨額性使其住房需求陷入兩難境地。從世界各國(guó)和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制難以有效解決低收入家庭住房問題，這就需要政府提供保障和支持。大力度推進(jìn)安居棚改工程，把棚戶區(qū)改造與深化住房保障制度改革、改造國(guó)有公房等工作有機(jī)結(jié)合起來，通過實(shí)施棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障方式，加速了改善棚戶區(qū)居民的居住條件，加快了各類舊房陋房的改造步伐，加快了解決城市低收入家庭的住房問題。照2009年這樣的速度，以往需要8-10年才能解決的住房問題，有望在3年左右時(shí)間得到解決。截止11月底，全市共解決棚改拆遷戶中的住房困難戶7640戶，其中實(shí)物保障2776戶，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障4864戶，貨幣補(bǔ)貼憑證中的三分之二的住戶都是棚改政策與住房保障政策疊加所享受的實(shí)惠。 四是安居棚改工程有效增進(jìn)了社會(huì)和諧。本著“為城市辦實(shí)事、讓群眾受實(shí)惠”的思路，在棚改拆遷中切實(shí)把民生問題擺在了首要位置。在政策的制定上充分維護(hù)拆遷居民的利益，對(duì)拆遷主體在保障面積標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、救助力度、減免支持等方面給予充足的優(yōu)惠，并充分調(diào)動(dòng)勞動(dòng)保障、民政、教育、衛(wèi)生等各方力量，完善養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)體系，構(gòu)筑了長(zhǎng)效的保障機(jī)制。在政策執(zhí)行上堅(jiān)持一把尺子量到底，做到政策公開、程序公開、額度公開，同時(shí)注重尊重群眾意愿，耐心細(xì)致做好群眾的思想工作，切實(shí)健全棚戶區(qū)改造矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置機(jī)制，通過棚戶區(qū)改造進(jìn)一步提高了黨和政府在群眾中的威信，密切了黨群干群關(guān)系。盡管2009年的棚改工作項(xiàng)目較多、拆遷量大，但沒有引發(fā)大的安全穩(wěn)定方面的問題，基本上實(shí)現(xiàn)了零上訪、零事故、零遺留的目標(biāo)。 五是安居棚改工程有效提升了城市品位。棚戶區(qū)是市容環(huán)境最差的地區(qū)，也是各項(xiàng)配套設(shè)施普遍落后的地帶，安居棚改工程的實(shí)施，在縮小社會(huì)差距的同時(shí)，也是一個(gè)市容環(huán)境的再造工程，能夠在短時(shí)間內(nèi)有效提升城市品位。在推進(jìn)安居棚改的過程中，堅(jiān)持土地集約開發(fā)利用，注重對(duì)拆遷地塊先行詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)布局建筑物，合理安排城市的公用設(shè)施和環(huán)境綠化等，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資商進(jìn)行重新開發(fā)，既能加快土地資源的優(yōu)化配置，提升城市整體形象，又能夠?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)的永續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 二、2010年安居棚改的形勢(shì) 綜觀當(dāng)前形勢(shì)，2010年將是充滿挑戰(zhàn)、壓力空前的一年，也將是富含機(jī)遇、令人期待的一年。 一是棚戶區(qū)改造工作面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前棚改項(xiàng)目的拆遷成本普遍較高，大多數(shù)達(dá)到每畝1000萬元以上，土地招商情況不很理想，資金收回的周期較長(zhǎng)，各棚改公司的運(yùn)行面臨困難。如果明年中央銀根政策出現(xiàn)調(diào)整信貸投放減少，棚改融資將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 二是保障性住房建設(shè)迎來發(fā)展的良機(jī)。從2008年開始，國(guó)家將“加快建設(shè)保障性安居工程”放在“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施”的第一條，投入大量資金用于保障性住房建設(shè)，并提出利用三年時(shí)間基本解決城市低收入家庭的住房困難問題，省里也給我們下達(dá)了明年建設(shè)8600套保障性住房的任務(wù)。從中央到省的一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)明年保障性住房建設(shè)工作帶來了重大發(fā)展機(jī)遇，有利于我市盡快實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。 三是安居棚改有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過實(shí)地調(diào)研論證、外地考察取經(jīng)、廣泛征集部門、專家意見，安居工程和棚戶區(qū)改造政策體系基本建立，五區(qū)均搭建了棚改融資平臺(tái)，并摸索出一套較為成熟的工作經(jīng)驗(yàn)，為安居工程和棚戶區(qū)改造的加快推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 |