| Topic 1 產(chǎn)業(yè)政策 |
Part 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、整體經(jīng)濟(jì)逐步回暖 �。ㄒ唬〨DP增速逐步加快 2009年，長沙逐步擺脫了經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)，開始觸底回升，前三季度GDP增長率分別為13.1%、14%、14.5%，呈現(xiàn)出梯級(jí)加速的趨勢(shì)，這一方面得益于中央提振市場(chǎng)信心所帶來的預(yù)期影響，一方面則受益于長沙2009年出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激政策。 上半年長沙的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍沉浸在金融危機(jī)帶來的悲觀情緒之中，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長，投資的減少使得許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停滯不前，新開工面積也大幅下降，極大的影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。與上半年低迷觀望的氣氛不同的是，在下半年基本上達(dá)成了中長期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走強(qiáng)的共識(shí)，經(jīng)濟(jì)增速開始加快，9月份長沙GDP總量已達(dá)2325.89億元，三大產(chǎn)業(yè)的增加值也開始回升，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定“調(diào)結(jié)構(gòu)·促消費(fèi)”的基調(diào)之下，未來長沙也將著力在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，全面推動(dòng)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 �。ǘ┤鐣�(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn) 在過去的一年由于金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，長沙固定資產(chǎn)投資增速變緩，低于08年同期水平。但是在未來隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，以及長沙地鐵、過江隧道等重大市政工程的動(dòng)工，預(yù)計(jì)長沙固定資產(chǎn)投資將會(huì)繼續(xù)增長。地鐵、過江隧道等重大市政工程的建設(shè)將會(huì)進(jìn)一步完善市政配套，加快城市向外擴(kuò)展速度，進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間。 在一系列利好消息的拉動(dòng)下，長沙固定資產(chǎn)投資開始趨于平穩(wěn)，11月止完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2312.10億元，同比增長30.1%，眾所周知，固定資產(chǎn)投資是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力之一，既構(gòu)成當(dāng)期需求，拉動(dòng)當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又形成未來的供給能力，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)必然推動(dòng)全社會(huì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，從而為整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造一個(gè)良好環(huán)境。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回調(diào) 2009年上半年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資214.18億元，下降2.2%，增幅回落的原因，一是上半年金融危機(jī)的影響逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒明顯；二是2008年上半年投資增長較快，同比基數(shù)相對(duì)較大，而2009年上半年投資正處在恢復(fù)增長期。而下半年受商品房旺銷影響，企業(yè)加速回籠資金，定金和預(yù)收款迅速增長，投資能力顯著提高，完成投資量正在逐月增長，截止9月底，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速為0.19%，到了10月底同比增速轉(zhuǎn)正，增長1.88%，無論是從開發(fā)結(jié)構(gòu)還是開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)來看，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資都呈現(xiàn)平穩(wěn)回升勢(shì)頭。 �。ㄋ模┥鐣�(huì)零售總額增速開始持續(xù)回升 同周邊城市和其他省會(huì)城市比較，長沙社會(huì)消費(fèi)品零售額總量全國排名第八，中部六省會(huì)城市中排名第二，僅次于武漢，2009年前三季度全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額1251.27億元，增速呈每月微增趨勢(shì)。種種數(shù)據(jù)表明長沙市具有巨大消費(fèi)品零售市場(chǎng)潛力的，就房地產(chǎn)業(yè)而言，2009年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍維持增長，交易活躍，樓市明顯回暖。 而在湖南省以及長沙市作出諸多利好政策的情況下，房地產(chǎn)“金九銀十”的交易盛況得以延續(xù)，在金融危機(jī)沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的情況下，長沙依然保持房地產(chǎn)交易活躍的成績，說明了長沙房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，也說明了長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的潛力。 二、發(fā)展機(jī)遇前所未有 �。ㄒ唬﹪医�(jīng)濟(jì)政策機(jī)遇 在12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政府明確提出要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，這場(chǎng)國際金融危機(jī)使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問題更加突顯出來。綜合國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已刻不容緩。做好明年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)要在促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變上下功夫，真正把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有機(jī)統(tǒng)一起來，在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。具體到房地產(chǎn)來言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放了一個(gè)信號(hào)，就是要增加普通商品房供給增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，支持居民自住和改善性購房需求，強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。 總體上來說，會(huì)議對(duì)樓市的影響是中性偏多。房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想沒有改變，但不排除具有針對(duì)性地對(duì)部分政策進(jìn)行調(diào)整，這是國家宏觀政策為長沙乃至全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，創(chuàng)造了良性發(fā)展的大環(huán)境。 �。ǘ┓e極的發(fā)展平臺(tái) “兩型社會(huì)”建設(shè)為長沙提供了重大的發(fā)展機(jī)遇，打造了新的巨大平臺(tái)，吸引和凝聚了人氣。特別是先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的全面啟動(dòng)，眾多投資者前來長沙創(chuàng)業(yè)發(fā)展，一批重大項(xiàng)目先后落戶先導(dǎo)區(qū)。隨著先導(dǎo)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)工程、片區(qū)開發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn)，將吸納更多的投資和項(xiàng)目落地，有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。 而房地產(chǎn)方面，長沙市積極貫徹中央和地方政策落實(shí)到實(shí)處，從扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、減輕居民購房稅負(fù)、擴(kuò)大住房有效需求等方面出臺(tái)措施來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，以確保產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。 �。ㄈ┝己玫慕煌ōh(huán)境優(yōu)勢(shì) 長沙是湖南省“一點(diǎn)一線”建設(shè)的核心城市，長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，主城區(qū)與株洲、湘潭相距均不足20公里。長沙正在加速創(chuàng)建“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，同時(shí)，長沙也與武漢聯(lián)手，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，與各個(gè)中部城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。湖南也加入了華南地區(qū)的“泛珠三角”，接受粵、港、澳三地的經(jīng)濟(jì)輻射。 而未來將由7條城際軌道串起的“3+5”城市群，線路、車站將盡量覆蓋吸引區(qū)規(guī)劃人口10萬以上的城鎮(zhèn)，最大程度拓寬吸引范圍和輻射半徑。同時(shí)，城際軌道交通將與區(qū)域內(nèi)機(jī)場(chǎng)、鐵路客站、公路客運(yùn)站等主要客流集散點(diǎn)銜接，方便乘客出行，并優(yōu)先利用武廣客運(yùn)專線、杭長昆客運(yùn)專線和既有鐵路開行城際列車，有序推進(jìn)城際軌道交通建設(shè)。 Part 2 政策環(huán)境 2008年，由于受到金融危機(jī)以及房地產(chǎn)周期性調(diào)整的影響，政府頻頻出臺(tái)了許多對(duì)市場(chǎng)扶持的政策，以取得市場(chǎng)的回暖。進(jìn)入2009年，從全國到長沙市，政策環(huán)境趨于平穩(wěn)，在保持去年政策延續(xù)性的情況下，針對(duì)一些新的情況進(jìn)行了部分的調(diào)整以求和市場(chǎng)形勢(shì)保持同步�？傮w來說，政策環(huán)境以商品房市場(chǎng)化、住房保障政策化為目標(biāo)不斷改善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好的政策環(huán)境。 一、土地政策穩(wěn)中趨緊 從2009年的情況來看，土地是政府部門政策的重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，從年初國土資源部發(fā)布《土地利用總體規(guī)劃編制辦法》開始進(jìn)行規(guī)劃，到年末對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的央企地王現(xiàn)象的約束，都印證了這一點(diǎn)�？傮w來說，2009年的土地市場(chǎng)政策環(huán)境穩(wěn)中趨緊，對(duì)拿地后開發(fā)商開發(fā)情況控制較嚴(yán)格，主要是要通過對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)來打擊囤地行為，8月，國土資源部頒布“囤地嚴(yán)打令”，并對(duì)拿地滿2年未開發(fā)的開放商將收取20%的土地閑置費(fèi)，以防止形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過1年，這主要是加大對(duì)開發(fā)商資金要求，防止出現(xiàn)“囤地”現(xiàn)象。此外，長沙土地市場(chǎng)的供應(yīng)量并未縮緊，依然和市場(chǎng)步伐保持了一致，對(duì)熱點(diǎn)板塊的供應(yīng)量明顯加大，規(guī)劃和監(jiān)管力度有所加強(qiáng)。 二、新建商品房政策日趨寬松 2009年長沙新建商品房市場(chǎng)的政策并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，起政策的關(guān)鍵落腳點(diǎn)在于調(diào)整結(jié)構(gòu)，在具體政策上依然延續(xù)了去年的政策，同時(shí)加大了對(duì)新建商品房項(xiàng)目的管理，對(duì)商品房容積率、規(guī)劃用途進(jìn)行了嚴(yán)格的把關(guān)。由于政策的穩(wěn)定和延續(xù)，2009年商品房市場(chǎng)得到了迅速的回暖，從銷售量來講對(duì)比去年有了大幅的提升，同時(shí)基于對(duì)商品房市場(chǎng)的刺激，長沙市2009年還頒布了新的購房入戶條例，取消了對(duì)購房入戶60平米的限制。12月，溫總理提出“國四條”中也明確提出了對(duì)首次住房的鼓勵(lì)和支持，在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)�？傮w來說寬松的市場(chǎng)政策對(duì)激發(fā)開發(fā)商投資熱情和促進(jìn)新建商品房市場(chǎng)發(fā)展起到了積極的作用。 三、二手房政策由松趨緊 2009年對(duì)于長沙二手房來講是關(guān)鍵的一年。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)和促進(jìn)新建商品房的銷售，國家營業(yè)稅5年變2年極大的促進(jìn)了長沙二手房買賣市場(chǎng)的繁榮。溫總理在3月所作《政府工作報(bào)告》之中提到全國要加快二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)展。為了“陽光、誠信、安全、便捷”的實(shí)行二手房交易，長沙市2009年建立了二手房交易服務(wù)中心，引進(jìn)了住房置業(yè)擔(dān)保，為中低收入家庭購房貸款的難題，同時(shí)建立和完善了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，實(shí)行二手房交易資金全額監(jiān)管。消除了二手房市場(chǎng)長期以來存在的交易資金不安全、“陰陽合同”、房源信息混亂等現(xiàn)象，規(guī)范了二手房的市場(chǎng)制度，取得了明顯的效果，二手房交易量大幅攀升，成為了一級(jí)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。在2009年年底，國家新政中將二手房營業(yè)稅減免期由五年改為兩年，一方面表明2009年二手房銷量大都上漲引發(fā)了國家隊(duì)投機(jī)性需求的擔(dān)憂，因此出臺(tái)政策予以控制，打擊短期的投資投機(jī)需求，削弱房價(jià)短期上漲速度。另外一方面，鑒于目前二手房交易市場(chǎng)上一半以上是營業(yè)稅5年的征收年限之內(nèi)的房源，而增收的稅費(fèi)可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，預(yù)示著明年二手房市場(chǎng)將面臨一定的挑戰(zhàn)。 四、金融稅收政策緊貼市場(chǎng) 2009年，長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定的執(zhí)行了國家頒布的一系列金融稅收方面的政策，在去年信貸政策放寬的基礎(chǔ)上，2009年保持了先松后緊的政策環(huán)境。從年初國家下發(fā)《自律做好存量房貸利率調(diào)整》通知敦促銀行保持去年信貸政策的執(zhí)行力，到允許住房公積金及保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，都體現(xiàn)出對(duì)寬松金融政策的延續(xù)。臨近年末，由于市場(chǎng)出現(xiàn)了一定變化，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件《嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸》進(jìn)一步規(guī)定堅(jiān)持貸款二套房首付不得低于40%，同時(shí)加強(qiáng)了稅收方面的收查工作，恢復(fù)了未滿五年征收營業(yè)稅的規(guī)定，在穩(wěn)定中進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范。12月，“國四條”中明確提出了保持區(qū)別的信貸政策，對(duì)首次購房和改善性住房保持寬松政策，同時(shí)加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，緊貼市場(chǎng)，是2009年金融政策的最大特點(diǎn)，可以說，2009年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖和發(fā)展離不開積極的金融稅收政策的支持。 五、監(jiān)管政策不斷加強(qiáng) 大力加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管政策市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)最為明顯的特征之一，從2009年1月份住建部加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管措施到4月聯(lián)合監(jiān)察部整治房產(chǎn)違規(guī)開發(fā)至年底“國四條”中提出繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，都可以看出國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管不斷加強(qiáng)，監(jiān)管的范圍涉及了開發(fā)建設(shè)，信貸，土地等各個(gè)方面。應(yīng)該說在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府的主要功能應(yīng)該在于監(jiān)管，保持市場(chǎng)健康的發(fā)展。從2009年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，監(jiān)管力度的加強(qiáng)一方面保證了其它各項(xiàng)房產(chǎn)政策的落實(shí)，另外一方面，對(duì)打擊市場(chǎng)不規(guī)范行為，維持市場(chǎng)基本秩序也起到了不可忽視的作用。應(yīng)該說，2009年長沙房地產(chǎn)監(jiān)管政策保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上升。 六、新思路穩(wěn)定市場(chǎng) 2009年，為了創(chuàng)新住房模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，長沙市響應(yīng)國家號(hào)召，研究了一系列的創(chuàng)新政策。11月，長沙市委通過了《中共長沙市委推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要（審議稿）》。在土地方面，《綱要》提出，要完善農(nóng)民承包用地、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，保障農(nóng)民承包土地的經(jīng)營權(quán)益，提升集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價(jià)值。鼓勵(lì)農(nóng)戶將集體土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地及住房置換成股份合作社股權(quán)、社會(huì)保障和城鎮(zhèn)住房，積極穩(wěn)妥地開展以土地承包經(jīng)營權(quán)置換保障、以宅基地永久使用權(quán)置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)試點(diǎn)工作。宅基地政策的推廣一方面從生活方式的互相滲透和融合來推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化。另外一方面也提高了土地利用效率。此外，12月14日，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也提出了物業(yè)稅的可行性，物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是把目前一次性繳納的稅款，轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕臧次飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)施征收。物業(yè)稅一旦實(shí)施起來,就可以發(fā)揮出一箭三雕的積極作用。首先從打擊房產(chǎn)投機(jī)看，由于物業(yè)稅是對(duì)房產(chǎn)保有階段征收的稅種，所以納稅金額隨著房產(chǎn)房產(chǎn)投機(jī)看，由于物業(yè)稅是對(duì)房產(chǎn)保有階段征收的稅種，所以納稅金額隨著房產(chǎn)價(jià)值的漲跌而增加或減少。由此，物業(yè)稅直接增加了房產(chǎn)持有者的成本，削弱了投機(jī)炒房的預(yù)期收益。把投機(jī)買房的風(fēng)險(xiǎn)由一次性轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有的整個(gè)過程，這對(duì)囤積樓盤進(jìn)行投機(jī)炒作是一個(gè)非常精確的打擊，從而能夠擠壓市場(chǎng)泡沫，最終倒逼房價(jià)回歸到理性的區(qū)域之中。應(yīng)該說這些創(chuàng)新政策的提出將進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格穩(wěn)定、保持房地產(chǎn)供需關(guān)系都將起到積極的作用。 七、住房保障政策解決民生 2009年從國家到地方，住房保障都是政策扶持的重點(diǎn)。溫總理在3月份的政府工作報(bào)告發(fā)言中也提到了住房保障是2009年房地產(chǎn)工作的重中之重。4月份，長沙市頒布了棚改新政策，明確將在三年內(nèi)基本完成二環(huán)線以內(nèi)的棚戶區(qū)改造任務(wù)。6月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部正式下發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用3年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，并且對(duì)資金籌劃來源、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了具體的規(guī)劃。應(yīng)該說2009年長沙市住房保障政策日趨明細(xì)，執(zhí)行力度不斷加大，頒布了《長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》等多項(xiàng)政策，明確了各項(xiàng)工作的目標(biāo)，為開展保障性住房工作奠定了良好的制度基礎(chǔ)，使得這一“民生”工程得以快速推進(jìn)。 Part3 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 2009年，長沙房地產(chǎn)行業(yè)基本擺脫了金融危機(jī)的影響，處于上升勢(shì)頭，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的環(huán)境得到改善，也發(fā)生了一系列的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向著規(guī)�；�、專業(yè)化、集中化的方向發(fā)展，同時(shí)，市場(chǎng)需求不斷釋放也加劇了產(chǎn)業(yè)內(nèi)的整合。總的來講，良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是2009年房地產(chǎn)行業(yè)得以回暖的重要因素。 一、產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境 產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境如何決定著產(chǎn)業(yè)內(nèi)原有企業(yè)是否愿意繼續(xù)從事該產(chǎn)業(yè)以及新的資本是否愿意進(jìn)入該產(chǎn)業(yè)，對(duì)于該產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及生存與發(fā)展的可能性與空間有著重要的影響。在這方面，長沙市政府出臺(tái)了系列的政策，擴(kuò)大了了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存空間，改善整個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。 1、生產(chǎn)要素不斷改善。 �。�1）資本：2009年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力得到了極大地緩解，這主要是收益去年底開始的一系列刺激政策，國家一方面延長了開發(fā)企業(yè)土地出讓金交納年限，同時(shí)頒布了一系列的信貸優(yōu)惠政策，這使得開發(fā)商資金流更為充裕，同時(shí)逐步放開了民間借貸，使得整個(gè)行業(yè)的資本實(shí)力大為加強(qiáng)，開發(fā)商資本壓力減輕。 （2）市場(chǎng)：整頓了土地開發(fā)市場(chǎng)，對(duì)囤地或限期不開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了查處，規(guī)范了土地市場(chǎng)的秩序，同時(shí)，簡(jiǎn)化了市場(chǎng)交易流程，并對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行變革，建立了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)并實(shí)行了資金監(jiān)管，使得二手房交易量不斷上升，市場(chǎng)交易行為更加安全。一系列的政策使得2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了加速的發(fā)展，成交量大幅攀升，價(jià)格也保持了相對(duì)的穩(wěn)定。 �。�3）技術(shù)：依照國家通知的要求，在全市范圍內(nèi)大力推行了環(huán)保節(jié)能材料，鼓勵(lì)并扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉矗瑫r(shí)大力推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，使得建筑節(jié)能成為一種新趨勢(shì)。同時(shí)，在全市范圍內(nèi)推行住宅產(chǎn)業(yè)化，采用“四新” 技術(shù)（新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備）的大量推廣應(yīng)用，提高科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，大幅提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。 �。�4）勞動(dòng)力：2009年，受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，吸納了大量的農(nóng)村勞動(dòng)力，解決了就業(yè)問題，使得城鎮(zhèn)化進(jìn)程得以加速。另外一方面，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了越來越多的高素質(zhì)人才的加入，大量營銷、建筑、設(shè)計(jì)專業(yè)的人才成為市場(chǎng)的參與者。行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高一方面提高了長沙房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，另外也給購房者提供了更為便捷、專業(yè)的服務(wù)。同時(shí)，由于勞動(dòng)力市場(chǎng)水平的提高，也吸引了更多開發(fā)投資商對(duì)長沙進(jìn)行投資，目前長沙市共有房企1400多家，外地開發(fā)企業(yè)已接近一半。 2、市場(chǎng)容量與需求狀況。 市場(chǎng)容量與需求狀況在很大程度上影響著產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境。如果市場(chǎng)規(guī)模足夠大、需求旺盛，產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)就會(huì)在本國具有相對(duì)寬松的發(fā)展空間與較大的發(fā)展余地。反之，如果市場(chǎng)容量相對(duì)有限、需求明顯不足，產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)受制于市場(chǎng)規(guī)模與需求無法進(jìn)一步發(fā)掘自身潛力時(shí)，就有可能轉(zhuǎn)而積極向國外市場(chǎng)拓展。 從市場(chǎng)供應(yīng)來看，長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量依然巨大，截止2009年11月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為655.42萬m2。此外，長沙市每年還存在著1000萬m2以上的新批準(zhǔn)預(yù)售面積，因此，從潛在市場(chǎng)來看，每年的住宅市場(chǎng)總?cè)萘繉⒊^1200萬m2。 從市場(chǎng)需求來看，目前城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，從05年到07年，城鎮(zhèn)人口穩(wěn)步增長，年均增長率6.5個(gè)百分點(diǎn)，每年新增加的城鎮(zhèn)人口約達(dá)20多萬人，按照人均建筑面積29m2/人計(jì)算，2008年新增城鎮(zhèn)人口住房需求已經(jīng)達(dá)到了570.72萬m2，此外，隨著80后一代逐步步入購房主力，其市場(chǎng)潛在的剛性需求將逐步得到釋放，市場(chǎng)潛力十分巨大。 3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度決定著產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境的長期變化趨勢(shì)，目前長沙市擁有一千多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時(shí)全國性的知名開發(fā)商也基本都進(jìn)駐長沙，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在一些熱點(diǎn)板塊，往往聚集了十幾家開發(fā)企業(yè)的樓盤。開發(fā)企業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)督促產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)積極致力于技術(shù)開發(fā)和創(chuàng)新，從2009年來看，長沙市樓盤無論是從房屋質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套來講，都有了較大的提升，同時(shí)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，迫使部分本土企業(yè)積極向市外投資，以拓展發(fā)展空間。出現(xiàn)了以華盛為代表的全國性地產(chǎn)公司，同時(shí)本土開發(fā)企業(yè)加大了與外地企業(yè)的合作，借助資金雄厚的外來資金進(jìn)行本土開發(fā)。 4、政府的產(chǎn)業(yè)與外資政策 (1)產(chǎn)業(yè)政策：為維持市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長沙市政府堅(jiān)定施行了國家頒布的一系列政策，使得產(chǎn)業(yè)政策安排有效地管理與規(guī)范產(chǎn)業(yè)外部投資者的進(jìn)入行為，從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)保持在相對(duì)合理的范疇內(nèi)，既保持市場(chǎng)一定的競(jìng)爭(zhēng)性，又防止過度競(jìng)爭(zhēng)而加劇產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力；此外，產(chǎn)業(yè)政策安排與國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持相對(duì)合理，能否避免調(diào)整剛性，如長沙市大力推動(dòng)保障性住房，施行棚改拆遷政策，一方面美化了城市整體環(huán)境，另外一方面在解決了低收入家庭的住房問題的同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)釋放了大量的住房需求。同時(shí)，根據(jù)內(nèi)、外部環(huán)境的變化及時(shí)做出調(diào)整，以維持其競(jìng)爭(zhēng)力，比如在去年受金融危機(jī)影響將二手房營業(yè)稅由五年改為兩年以刺激成交量，2009年市場(chǎng)回暖，政策又將政策調(diào)回兩年，緊貼市場(chǎng)走向，使得產(chǎn)業(yè)政策在變化中始終保持了平衡。 (2)外資政策：對(duì)《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》進(jìn)行不斷的修改，一方面以稅收工具為表現(xiàn)形式的對(duì)外資的各種優(yōu)惠措施；既能達(dá)到鼓勵(lì)外資進(jìn)入的目的，又防止外資過多盲目進(jìn)入，導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)。外一方面對(duì)外資進(jìn)入產(chǎn)業(yè)、地域、股權(quán)等做出的種種限制性規(guī)定，效地規(guī)范外資進(jìn)人并加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管，確實(shí)起到防止外商投資沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)威脅國內(nèi)產(chǎn)業(yè)安全的作用。 二、產(chǎn)業(yè)集中度 根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本觀點(diǎn)，集中度是反映產(chǎn)業(yè)控制力的一個(gè)重要指標(biāo)。從當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從開發(fā)企業(yè)來看，行業(yè)集中度不斷提高，許多小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金問題已逐步被兼并整合，這種行業(yè)內(nèi)集中度的提高將使得開發(fā)企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)更為規(guī)范。由于收到去年金融危機(jī)的影響，2009年以來，企業(yè)間的兼并頻頻發(fā)生，整合的形成一方面有利于形成大的開發(fā)企業(yè)品牌，在品牌保障、資金實(shí)力以及產(chǎn)品水平都邁入新的檔次。另外一方面，也使得長沙2009年出現(xiàn)的“大盤”越來越多，如“湘江世紀(jì)城””萬國城“等，這些大盤在樓盤質(zhì)量、規(guī)劃理念、服務(wù)范圍，配套設(shè)施等方便都占據(jù)了一定的優(yōu)勢(shì)，給消費(fèi)者帶來了實(shí)在的好處和利益，加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 三、產(chǎn)業(yè)的制度結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)的制度結(jié)構(gòu)主要是從制度層面考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)部是否具備抵御外部風(fēng)險(xiǎn)與威脅的能力。長沙房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十年的發(fā)展，從土地出讓、房屋交易、房屋產(chǎn)權(quán)登記等各方面已經(jīng)形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)制度，2009年以來，長沙市政府又著重建立了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，進(jìn)一步對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范，同時(shí)加大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，以工業(yè)化流程來統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)品。同時(shí)加大對(duì)住房保障、廉租房建設(shè)等“民生“工程的政策密度。從開發(fā)商角度來講，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視公司管理和產(chǎn)業(yè)研究，形成了現(xiàn)代的企業(yè)管理模式，特別是在08年金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整以后，開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范了財(cái)務(wù)制度，逐步實(shí)現(xiàn)了從單一的開發(fā)模式向服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變�？傮w來說，房屋交易一、二級(jí)市場(chǎng)均形成了有利于梯級(jí)消費(fèi)的完善產(chǎn)業(yè)制度結(jié)構(gòu)。 Part 4 人文環(huán)境 一、人居環(huán)境持續(xù)改善 �。ㄒ唬┚幼∷讲粩嗵岣� 城市居民人均可支配收入是衡量居民購買力的重要指標(biāo)，2005年至2008年長沙市城市居民人均可支配收入都保持12%以上增幅，2009年1-10月城市居民人均可支配收入也已達(dá)到16836元，這說明長沙市居民即期消費(fèi)能力處在一個(gè)快速提高的過程，隨著長沙市居民收入的持續(xù)增長，居民的消費(fèi)能力在不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，06年和08年長沙市居民人均居住消費(fèi)的增長率分別高達(dá)至27.9%和29.1%。而在安居工程等一系列措施的推動(dòng)下，長沙市居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)仍將保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。 從人口構(gòu)成方面來看，2008年長沙市總?cè)丝跀?shù)為6417367人，其中市區(qū)人口數(shù)2365801人，占36.87%；長、望、瀏、寧四縣（市）人口數(shù)4051566人，占63.13%。截至2008年年末，長沙市的城市化率為61.25%，已超過全國城市化率近16個(gè)百分點(diǎn)。從年齡結(jié)構(gòu)來看，長沙市35歲以下的人口占總?cè)丝跀?shù)的比例為45%。城區(qū)人口持續(xù)不斷的增加以及城市年輕人口的成長將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成巨大需求。2008年年末，長沙城市人均居住面積達(dá)到28.3平方米，按照歷年來的發(fā)展情況來看，2009年末到2010年初長沙城市人均居住面積達(dá)到30平方米也是可期的目標(biāo)。 �。ǘ┏鞘行蜗螵�(dú)具魅力 1、國家首批歷史文化名城 “繞郭青山一座佳，登高滿袖貯煙霞。星沙景物堪凝眺，偏地桑麻偏囿花�！边@是唐代詩人韓愈寫的贊美長沙風(fēng)光的詩篇，“星沙”即長沙，長沙也喚作星城。長沙是湖南省省轄市，湖南省省會(huì)，1982年被國務(wù)院列為國家首批歷史文化名城。長沙人文薈萃，文物眾多，素有“楚漢名城，革命勝地”之稱，有“惟楚有材，于斯為盛”之譽(yù)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，長沙開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，已成為中部崛起重要的城市之一。 2、兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū) 兩型社會(huì)指的是“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”。十七大之后，長株潭城市群被國家確定為“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)并被賦予先行先試的政策創(chuàng)新權(quán)，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、人地協(xié)調(diào)的和諧理念，突出了城市生態(tài)和城市環(huán)保，提出了一套高品質(zhì)人居環(huán)境建設(shè)的指標(biāo)體系。2008年6月22日，長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)。長沙大河西先導(dǎo)區(qū)是長株潭城市群“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，承擔(dān)著國家探索資源節(jié)約、環(huán)境友好發(fā)展道路的重任。 3、山水洲城人 地處中國中部偏東南的長沙素來有“山水洲城人”的美譽(yù)，是一座具有三千多年歷史的“楚漢名城”，亞熱帶惠風(fēng)悠悠吹來，滋潤著長沙1.18萬平方公里土地；湘江水穿城而過，哺育了長沙六百多萬人民。“山水洲城”分別是岳麓山、湘江水、橘子洲、長沙城，“人”則是指長沙英雄輩出、人才濟(jì)濟(jì)，五者合一，歷來是一座生態(tài)宜居城市。 二、宜居之城屢獲殊榮 �。ㄒ唬┲袊罹咝腋８谐鞘� 2008年12月25日由新華社《瞭望東方周刊》聯(lián)合中國市長協(xié)會(huì)主辦的中國最具幸福感城市調(diào)查、推選活動(dòng)在昆明揭曉評(píng)選結(jié)果，湖南省長沙市也在入選的10座城市之列。人的幸福感是以人為本的重要參考指標(biāo)，本次幸福感調(diào)查更加注重市民自身對(duì)幸福的感受，內(nèi)容涵蓋城市各方面，如生活節(jié)奏、人情味、賺錢機(jī)會(huì)、生活便利、自然環(huán)境、文明程度、文化娛樂、治安狀況、貧富分化、發(fā)展速度等，長沙的入選，體現(xiàn)了近幾年來政府在改善民生方面取得了卓越的成效，也反映了長沙城市整體水平的飛速提升。 �。ǘ┲袊讓米罹哕泴�(shí)力城市 近年來，提升文化軟實(shí)力已成為國家戰(zhàn)略。而為擴(kuò)大影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)在各地越來越注重“軟實(shí)力”建設(shè)。2009年6月，長沙獲得中國首屆最具軟實(shí)力城市稱號(hào)，這在一定程度上肯定了長沙城市文化、政府服務(wù)、居民素質(zhì)、形象傳播等非物質(zhì)要素在近年來取得的發(fā)展。軟實(shí)力的增強(qiáng)，能夠吸引城市外的生產(chǎn)與消費(fèi)要素，協(xié)調(diào)本城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)的運(yùn)作提升本區(qū)域社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展品位，塑造良好的城市形象，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，為城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧、健康、跨越式發(fā)展提供有力支持。 �。ㄈ┲袊鴦�(chuàng)業(yè)之城 2009年9月，長沙市被中國民(私)營經(jīng)濟(jì)研究會(huì)、中國發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)研究會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略專業(yè)委員會(huì)、全民創(chuàng)業(yè)型社會(huì)研究中心評(píng)為“中國創(chuàng)業(yè)之城”。2008年以來長沙市委、市政府作出了“打造創(chuàng)業(yè)之都，推進(jìn)創(chuàng)業(yè)富民”的戰(zhàn)略部署，隨之出臺(tái)了《關(guān)于大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)富民，加快建設(shè)創(chuàng)業(yè)之都的若干意見》、《長沙市推進(jìn)創(chuàng)業(yè)富民活動(dòng)實(shí)施方案》和《關(guān)于鼓勵(lì)和扶持大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的政策意見》等一系列文件。長沙在此次的評(píng)選中脫穎而出說明其在總量經(jīng)濟(jì)、全民創(chuàng)業(yè)活躍度、創(chuàng)業(yè)環(huán)境滿意度、金融支持、政府政策、政府項(xiàng)目、研發(fā)轉(zhuǎn)移、商務(wù)環(huán)境、人力資源和教育培訓(xùn)等9項(xiàng)指標(biāo)上已取得高分。 （四）中國十佳休閑宜居生態(tài)城市 2009年9月18日，在北京舉辦的第二屆中國和諧城市可持續(xù)發(fā)展高層論壇上，長沙入選中國十佳休閑宜居生態(tài)城市并排名第一，體現(xiàn)了長沙城市建設(shè)在可持續(xù)發(fā)展、城市生態(tài)環(huán)境投資和保護(hù)方面取得的成績與亮點(diǎn)。最近幾年長沙市委、市政府在城市建設(shè)上碩果累累，人居環(huán)境持續(xù)向宜居方向發(fā)展。長沙人均居住面積已超過國內(nèi)大多數(shù)同類城市。而“休閑、宜居、生態(tài)”這一城市名片，將顯著提升長沙整體知名度和文化品位，長沙作為傳統(tǒng)文化、湖湘文化、革命文化、現(xiàn)代文化集一體的文化旅游勝地，將吸引更多國內(nèi)外的游客。 （五）全國城市公共文明指數(shù)，長沙名列省會(huì)、副省級(jí)城市第四 2009年10月11日，受中央文明辦委托，國家統(tǒng)計(jì)局組織所屬調(diào)查隊(duì)對(duì)全國114個(gè)城市公共文明指數(shù)進(jìn)行了測(cè)評(píng)。在省會(huì)、副省級(jí)城市排名中，長沙位列第四，實(shí)現(xiàn)了在全國文明城市創(chuàng)建中“爭(zhēng)先進(jìn)位”的目標(biāo)。2009年長沙更提出了建設(shè)“人民滿意城市”的目標(biāo)，把長沙建設(shè)成為宜居宜業(yè)、民富民安、共建共享的文明之城、和諧之城、活力之城和幸福之城。 |