| 2009上半年長沙與全國部分二三線省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 |
2009上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了驚喜變化，大部分城市商品房銷售均出現(xiàn)大幅增長，而房價仍維持在相對合理水平。那么，上半年各地房地產(chǎn)市場運行情況究竟怎樣？長沙的位置又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，來將疑問一一解答。 一、城市發(fā)展情況比較 1. 經(jīng)濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 從經(jīng)濟總量來看，2009上半年十二城市中武漢、成都、南京、濟南、鄭州GDP超過1500億元，其中武漢、成都、南京GDP超過1900億元；長沙、石家莊、西安GDP在1000~1500億元；合肥、南昌、太原、貴陽GDP則低于1000億元。長沙GDP1484.1億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會中居于第三位，GDP比中部六省會第一位武漢少499.1億元。 而從GDP的增幅來看，合肥增幅最大，同比增長16.0%，太原增幅最小，僅0.8%。長沙同比增幅14%，高于全國增幅6.9個百分點，在此十二城市中居于第三位，在中部六省會中居于第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低2個百分點。 2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都市全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額超過1900億元；南京、武漢、西安、合肥、石家莊、長沙、鄭州等七城市全社會固定資產(chǎn)投資在1000~1500億元；濟南、南昌、貴陽、太原等四城市固定資產(chǎn)投資則低于1000億元。長沙全社會固定資產(chǎn)投資1072億元，在此十二城市中居于第七位，在中部六省會中居于第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢少186.1億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除太原負增長外，其他城市同比增幅均高于20%，石家莊最高，投資增速高達67.5%。長沙同比增幅28%，低于全國增幅5.5個百分點，在此十二城市中居于第八位，在中部六省會中居于第三位，增幅比中部六省會第一位南昌低10.6個百分點。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都、西安、合肥房地產(chǎn)投資相應(yīng)最高，超過300億元；南京、武漢、長沙居于第二梯隊，房地產(chǎn)投資在200~300億元；鄭州、濟南、石家莊居于第三梯隊，房地產(chǎn)投資在100~200億元；貴陽、南昌、太原居于第四梯隊，房地產(chǎn)投資額低于100億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資214.2億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會中居于第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資比中部六省會第一位合肥少97.3億元。 從房地產(chǎn)投資額增長率來看，增幅為負的有兩個城市——成都、長沙，其他各市中，石家莊增幅最大，同比增長達58.3%。長沙同比增幅-2.2%，低于全國增幅12.1個百分點，在此十二城市中居于倒數(shù)第二位，是中部六省會唯一增幅為負的城市，增幅比中部六省會第一位太原低27.6個百分點。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除石家莊、南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中處于正常水平的是貴陽、合肥、西安、太原、武漢、南京，處于基本正常水平的是濟南、成都、長沙、鄭州。跟2008年全年比值對比來看，除太原、濟南、貴陽比例略有增長外，其他各市均出現(xiàn)不同程度下降，其中降幅最大的是成都，比例下降10.1個百分點；中部六省會中比例降幅最大的是鄭州，比例下降了6.6個百分點；長沙比例下降5.1個百分點，在中部六省會中降幅居于第二位。但從長期趨勢來看，因當(dāng)前房地產(chǎn)市場已基本向好，預(yù)計09全年的房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例將有所回升。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為半年度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 從新開工面積來看，合肥、長沙分列第一、二位，均超過600萬m2；其次為南京、武漢、西安，新開工面積在500~600萬m2；再次為鄭州、貴陽，新開工面積在250~500萬m2；太原、南昌新開工面積較小，低于100萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第二，與第一位合肥差距僅為0.59萬m2，但同比降幅位居第二。 從施工面積來看，長沙施工面積最大，上半年施工面積接近4500萬m2；其次為南京、鄭州、合肥、武漢，施工面積在3000~4000萬m2；再次為貴陽、南昌、太原，施工面積在1000~2510萬m2；西安最末，施工面積低于1000萬m2。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州高705萬m2，同比增幅位居第一。 從竣工面積來看，上半年長沙竣工面積最大，與西安一道，超過500萬m2；其次為武漢、合肥、南京，竣工面積在320~410萬m2；再次為貴陽、南昌、鄭州竣工面積在100~290萬m2，太原最末，低于100萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第一，比第二位武漢高120萬m2，同比增幅位居第二。 從三大數(shù)據(jù)來看，上半年長沙施工面積、竣工面積繼續(xù)位列中部六省會榜首，新開工面積也基本與第一位合肥持平，這表明就當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，長沙在中部六省會乃至此次各比較城市中在建規(guī)模最大，未來商品房市場供應(yīng)量仍將較為充足。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜� 1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 從供應(yīng)量來看，上半年商品房批準預(yù)售量超過450萬m2的有三個城市，分別為成都、武漢、西安，其中成都、武漢超過500萬m2；300~400萬m2的也有三個城市，分別為長沙、合肥、南京；100~300萬m2的有五個城市，分別為貴陽、鄭州、濟南、石家莊、南昌；太原位居最末，批準預(yù)售量低于100萬m2。從增長速度來看，十二城市中有一半城市批準預(yù)售量同比負增長，分別為成都、南京、長沙、鄭州、南昌、太原，同比降幅均超過26%；其余城市中，石家莊同比增幅最大，批準預(yù)售量為去年同期的三倍。長沙商品房批準預(yù)售量在中部六省會中居于第二位，同比增幅居于第三位，分別比第一位武漢低125萬m2、40個百分點。 從銷售量來看，成都、武漢商品房銷售量較高，超過600萬m2；長沙、鄭州、合肥、西安、南京銷售量居于第二集團，銷售面積在400~500萬m2；貴陽、南昌銷售量居于第三集團，銷售面積在250~350萬m2；石家莊、濟南、太原居于第三集團，銷售面積在100~150萬m2。從增長速度來看，除合肥同比仍略有降低外，其他各省會銷售面積同比均有較大幅度增長，其中南昌、武漢、成都同比增幅超過100%，石家莊、太原、西安、鄭州、貴陽同比增幅超過50%，長沙、南京同比增幅超過30%。長沙商品房銷售量在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢低126.5萬m2；同比增幅居于第五位，比第一位南昌低154.6個百分點。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標不應(yīng)小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。 從數(shù)據(jù)來看，除濟南、石家莊外，上半年其他各省會供銷比均低于1。這一形勢與去年相比已經(jīng)發(fā)生明顯變化，大部分城市去年以來的存量商品房均得到有力消化，由于銷售量的激增，有部分城市已開始出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價上漲壓力開始增大。長沙（市區(qū)）供銷比為0.76：1，結(jié)合去年供銷情況來看，08-09年上半年總供銷比為1.37：1，當(dāng)前供應(yīng)仍能滿足需求；上半年長沙（市區(qū)）供銷比在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢低0.05。 3. 房地產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 從上表數(shù)據(jù)來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不一，石家莊、濟南、南京等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；合肥、貴陽、西安、鄭州等四城市比值超過4.4，目前房地產(chǎn)市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.4，在中部六省會中居于第三位，房地產(chǎn)市場正處于快速增長期。 �。ㄈ┦袌鰞r格與貸款指標 1. 市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 從價格來看，2009上半年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，僅高于貴陽，在12省會城市中居于倒數(shù)第二位，但商品房均價已經(jīng)和石家莊接近；從均價同比增長率來看，十二城市中有七個城市均價出現(xiàn)下調(diào)，其中四個為中部六省會城市，分別是長沙、武漢、太原、南昌；商品住宅價格下調(diào)的有五個城市，其中中部六省會占三個，分別是武漢、太原、南昌；長沙商品房價同比下跌4%，其中住宅價格上漲1.5%，漲幅在中部六省會中均居于第三位。 2. 房價增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 從數(shù)據(jù)來看，十二個省會城市GDP均為正增長，而住宅價格則除鄭州住宅價格漲幅高于GDP增幅外，其他各省會住宅價格漲幅均低于GDP增幅，這表明當(dāng)前十二城市中絕大部分房價漲幅已經(jīng)趨緩。長沙比值僅為0.1，住宅價格漲幅相對合理。 3. 房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價格的漲幅是否過快或過慢。 從上表數(shù)據(jù)來看，十二省會城市中有十個城市CPI增長率為負值，當(dāng)前整體市場的居民消費價格指數(shù)仍處于微降中；CPI、房價同跌的有石家莊、南昌、太原、武漢。長沙的比值為-2.2，房價漲幅略高于CPI漲幅。 4. 房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為8.67，出自成都市；最小值為5.18，出自長沙市。對比2008年房價收入比來看，各市房價收入比均出現(xiàn)不同程度下降，房價的合理性得到加強。長沙房價收入比在中部六省會中居于最末，比第一位太原低3.47，也是十二城市中唯一房價收入比在國際公認合理水平以內(nèi)的城市。 三、上半年長沙樓市健康狀況評價 根據(jù)評估模型計算結(jié)果，2009上半年我市房地產(chǎn)市場健康度綜合得分為2.11，比2008年健康度降低了0.01點，處于基本健康范圍的中上水平。從各指標值來看，正常指標值3個，異常指標2個，基本正常指標9個，與2008年相比正常指標、異常指標各減少一個，基本正常指標增加兩個。從各指標值來看，由于房價基本與去年同期持平，因而價格健康度有所提升（價格健康度指標中主要是CPI增幅為負導(dǎo)致的健康度異常，實際上房價漲幅微小，與CPI漲幅還是基本切合的）；由于今年商品房銷售的持續(xù)旺盛，需求健康度各指標也趨于正常，去年的商品房供銷比和二次以上置業(yè)者購房比例兩大指標異常也已回復(fù)至基本正常以上；健康度出現(xiàn)下降的主要表現(xiàn)在規(guī)模上，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額降低及增幅的負增長，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例下降、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產(chǎn)投資額增長率之比為負，規(guī)模健康度的降低是對未來供應(yīng)的一種先導(dǎo)性預(yù)警，喻示著未來房地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的抑制因素。結(jié)構(gòu)健康度仍與08年持平，這里就不再累述。 四、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 （一）隨著國家一攬子計劃的貫徹落實，中國經(jīng)濟實現(xiàn)企穩(wěn)回升，總體形勢積極向好。從十二城市的情況來看，隨著國家四萬億投資計劃的逐步落實，以及積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策的引導(dǎo)，大部分城市全社會固定資產(chǎn)投資都實現(xiàn)了較大增幅，由此也推動了GDP的不同程度回升，經(jīng)濟形勢開始好轉(zhuǎn)；部分城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資也開始出現(xiàn)加快跡象，增幅相對一季度有所提升，但占全社會固定資產(chǎn)投資比例相對去2008年仍有一定幅度降低。 （二）半數(shù)以上城市新開工面積同比下降，但施工面積仍然較大、竣工面積出現(xiàn)大幅增長。從已有的九城市數(shù)據(jù)來看，七城市新開工面積下降，七城市竣工面積大幅增長，而施工面積同比則全部出現(xiàn)增長。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況來看，新開工面積下降主要是由于去年商品房銷售不暢，導(dǎo)致今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)仍較為謹慎，資本注入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的吸力大大降低；竣工面積大幅增長，這里面有去年推遲竣工項目在今年申報竣工的因素，也有由于今年上半年商品房銷售的持續(xù)旺盛，使得部分開發(fā)商加快了施工進度，提早竣工的原因；而施工面積仍較大，并持續(xù)增長，則表明當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場仍處于上升期，未來一定時期內(nèi)供應(yīng)量仍將保持較高水平。 （三）商品房供銷形勢逆轉(zhuǎn)，供銷比全面降低。上半年十二省會中半數(shù)城市批準預(yù)售面積同比大幅減少，而銷售除合肥外，其他城市均有較大幅度增長。從供銷比來看，各市供銷比均有降低，除濟南、石家莊外，其他各市供銷比均低于1，這一形勢與去年相比已經(jīng)發(fā)生明顯變化，大部分城市去年以來的存量商品房均得到有力消化，由于銷售量的激增，有部分城市已開始出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價上漲壓力開始增大。 �。ㄋ模┥唐贩績r漲跌互現(xiàn)，中部六省會四城市房價同比出現(xiàn)下跌。從十二城市商品房價來看，有七個城市價格出現(xiàn)下跌，其中四個位于中部六��；從住宅均價來看，有五個城市價格出現(xiàn)下跌，其中三個位于中部六省，這表明就當(dāng)前房價來看，由于中部六省會07~08年漲幅較大，上漲空間有所透支，加之金融危機引致的前階段房地產(chǎn)市場萎縮，使得房價出現(xiàn)了一定程度回調(diào)；但從實際來看，這也是市場調(diào)節(jié)的一種積極表現(xiàn)，已經(jīng)對促進各市商品房銷售產(chǎn)生了積極影響。 （五）房價收入比整體下調(diào)，房價背離度有所減小。從十二城市房價收入比來看，由于房價漲幅減小甚至下跌，而同期居民可支配收入繼續(xù)增長，各城市房價收入比相對08年已經(jīng)出現(xiàn)不同程度下調(diào)，房價的背離度有所減小；長沙自08年起已連續(xù)一年半房價收入比位于國際公認水平以內(nèi)，房價已基本達到居民可接受的水平。 （六）上半年長沙樓市基本健康，但發(fā)展相對于中部六省會仍較為超前。上半年長沙樓市正常指標值3個，異常指標2個，基本正常指標9個，與2008年相比正常指標、異常指標各減少一個，基本正常指標增加兩個，引起這一變化的主因是房價增幅較低。這一變化顯示影響長沙房地產(chǎn)市場的異常因素正逐步減少，整體向好的合力正逐步增強；同時，伴隨著中國宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇，長沙樓市的健康性也將得到逐步提高。與中部六省會其他城市對比來看，GDP、全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資居于第三，表明長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境在中部六省會中居于中等；新開工面積居于第二，施工面積、竣工面積居于第一，商品房批準預(yù)售面積、銷售面積以及二手房銷售面積居于第二，這個結(jié)果既是對長沙房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的肯定，同時也表明當(dāng)前長沙樓市發(fā)展相對超前，易使長沙經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性加深，其抵御風(fēng)險的能力也將因為房地產(chǎn)市場的變化而受到影響。因此針對房地產(chǎn)市場，政府應(yīng)加強監(jiān)管，應(yīng)綜合城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、人口、資源等因素制定并嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，避免由于大量資本進入房地產(chǎn)市場，造成產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，形成商品房供給過剩；其次，應(yīng)抑制房價漲幅，打擊開發(fā)商捂盤惜售，人為造成供給緊張，加速房價的上揚；再次，應(yīng)深化住房制度改革，嚴格執(zhí)行稅收制度，規(guī)范、減免各種規(guī)費，鼓勵市民購房，并在稅收、信貸等領(lǐng)域向首次購房者傾斜，避免市場的過度投機；最后，政府應(yīng)綜合發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，提升其他產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的比重，進而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟回歸合理比例，最終促進長沙樓市健康、經(jīng)濟穩(wěn)定、社會和諧。 |