| 2009第三季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
2009年第三季度是一個(gè)記錄頻出的時(shí)間：內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售于9月突破單月批準(zhǔn)預(yù)售最高值；商品房、二手房交易于8月雙雙再次刷新單月歷史最高記錄；商品房、二手房累計(jì)交易量均于8月超過(guò)去年全年總交易量……這一切無(wú)不表明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的再次旺盛態(tài)勢(shì)，同時(shí)也檢閱了去年下半年以來(lái)實(shí)行的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，其較高的前瞻性及實(shí)用性，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了積極影響，并將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。截止9月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資362.67億元，同比增長(zhǎng)0.19%，占全市固定資產(chǎn)投資的19.89%。商品房施工面積5284.06萬(wàn)m2，其中新開工面積942.84萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)36.57%、-32.26%；竣工面積774.33萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)56.77%。1-9月我市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售968萬(wàn)m2，同比減少23%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1205萬(wàn)，銷售金額440億元，同比分別增長(zhǎng)69%、73%。 Part 1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（新建商品房） �。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩坷塾�(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售968.26萬(wàn)m2，同比減少22.68%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售884.76萬(wàn)m2，同比減少21.34%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售656.00萬(wàn)m2，同比減少22.24%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售593.38萬(wàn)m2，同比減少20.14%；四縣市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售312.26萬(wàn)m2，同比減少23.60%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售291.38萬(wàn)m2，同比減少23.69%。 同期全市新建商品房累計(jì)銷售1205.08萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)69.25%，其中住宅銷售1135.75萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)81.54%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售861.98萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)66.11%，其中住宅銷售806.30萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)80.44%；四縣市新建商品房累計(jì)銷售343.10萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)77.68%，其中住宅銷售329.45萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)84.29%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.38∶1。其中，內(nèi)五區(qū)比值為14.48∶1，四縣市比值為24.14∶1。內(nèi)五區(qū)今年商品房累計(jì)銷售量8月起即超過(guò)08年全年銷售量，截止9月已超過(guò)08年全年銷售量達(dá)26.61%。 �。ǘ┬陆ㄉ唐贩抗╀N對(duì)比（期間新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建商品房實(shí)際銷售面積） 1-9月全市新建商品房供銷比為0.80∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.78∶1。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷比為0.76∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74∶1；四縣市新建商品房供銷比為0.91∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.88∶1。由于9月各區(qū)縣批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增長(zhǎng)，供銷比開始增大。 �。ㄈ┬陆ㄉ唐贩砍山唤痤~、成交均價(jià) 1-9月長(zhǎng)沙市新建商品房銷售金額為440.21億元，同比增長(zhǎng)72.54%，其中住宅成交金額為393.37億元，同比增長(zhǎng)91.91%。分區(qū)劃來(lái)看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售金額為345.65億元，同比增長(zhǎng)67.06%，其中住宅成交金額為305.61億元，同比增長(zhǎng)90.35%。四縣市新建商品房銷售金額為94.56億元，同比增長(zhǎng)96.09%，其中住宅成交金額為87.76億元，同比增長(zhǎng)97.54%。 1-9月長(zhǎng)沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為3653元/m2，同比上漲1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上漲5.71%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為4010元/m2，同比上漲0.57%，其中住宅3790元/m2，同比上漲5.49%；四縣市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為2756元/m2，同比上漲10.36%，其中住宅2664元/m2，同比上漲7.19%。 �。ㄋ模┓鞘袌�(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（非市場(chǎng)定價(jià)類住宅僅指單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房） 1-9月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售6890套、77.99萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)-0.37%、0.70%；成交9843套，成交面積為115.34萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)52.11%、50.94%，成交均價(jià)為2182元/m2，同比上漲12.80%。 第三季度內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售2741套、28.20萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)34.56%、45.49%，環(huán)比分別增長(zhǎng)123.39%、54.47%；成交2827套，成交面積為32.25萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)23.45%、17.91%，環(huán)比分別減少16.73%、26.30%，成交均價(jià)為1896元/m2，同比下跌2.14%，環(huán)比下跌7.03%。 9月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售1220套、13.41萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)4.5倍、5.4倍，環(huán)比分別增長(zhǎng)3.6倍、2.9倍；成交845套，成交面積為9.74萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)7.78%、9.36%，環(huán)比分別減少13.42%、10.84%，成交均價(jià)為1434元/m2，同比下跌30.68%，環(huán)比下跌35.03%。 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） �。ㄒ唬┒址坷塾�(jì)交易總量分析 1-9月，全市二手房成交面積307.54萬(wàn)m2，成交套數(shù)為26202套，成交金額為57.43億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)67.99%、98.79%、53.29%；其中住宅成交215.80萬(wàn)m2，成交套數(shù)為22589套，成交金額為41.45億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)105.08%、112.53%、142.63%。 分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積199.35萬(wàn)m2，成交套數(shù)為19833套，成交金額為45.69億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)67.84%、94.25%、51.94%；其中住宅成交157.84萬(wàn)m2，成交套數(shù)為18033套，成交金額為34.53億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)114.76%、112.18%、144.13%。四縣市二手房成交面積108.19萬(wàn)m2，成交套數(shù)為6369套，成交金額為11.74億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)68.26%、114.39%、58.80%；其中住宅成交57.96萬(wàn)m2，成交套數(shù)為4556套，成交金額為6.91億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)82.66%、113.93%、135.41%。內(nèi)五區(qū)今年二手房累計(jì)成交量8月起即超過(guò)08年全年交易量，截止9月已超過(guò)08年全年交易量達(dá)16.42%。 從季度成交情況來(lái)看，第三季度長(zhǎng)沙全市二手房、二手住宅分別成交128.32萬(wàn)m2、90.35萬(wàn)m2，比第一季度高78.01%、90.71%，比第二季度高19.77%、15.74%。其中內(nèi)五區(qū)二手房、二手住宅分別成交86.11萬(wàn)m2、69.21萬(wàn)m2，比第一季度高103.87%、107.86%，比第二季度高21.27%、25.11%；四縣市二手房、二手住宅分別成交42.21萬(wàn)m2、21.14萬(wàn)m2，比第一季度高41.41%、50.14%，比第二季度高16.83%、-7.04%�？偟膩�(lái)看，前三季度二手房交易呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，購(gòu)房補(bǔ)貼及稅費(fèi)減免極大的促進(jìn)了長(zhǎng)沙二手房交易的開展；且從成交地域來(lái)看，購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)市區(qū)成交影響更為明顯。從本季度內(nèi)五區(qū)各月成交情況來(lái)看，本季度各月二手房交易量均較高，均超過(guò)23萬(wàn)m2，且本季度中8月成交量首次突破30萬(wàn)m2，達(dá)到36萬(wàn)m2，這一掃長(zhǎng)沙二手房單月交易量長(zhǎng)期低于20萬(wàn)m2的局面，并將長(zhǎng)沙的二手房交易帶上了一個(gè)新臺(tái)階，成為長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)發(fā)展史的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。 �。ǘ┍驹露址拷灰琢糠治� 9月長(zhǎng)沙二手房成交面積44.29萬(wàn)m2，成交套數(shù)為3289套，成交金額為7.97億元，環(huán)比分別減少17.06%、12.57%、14.06%；其中住宅成交28.18萬(wàn)m2，成交套數(shù)為2966套，成交金額為5.63億元，環(huán)比分別減少18.15%、14.25%、20.45%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積23.85萬(wàn)m2，成交套數(shù)為2430套，成交金額為5.66億元，同比分別增長(zhǎng)125.80%、162.93%、136.71%，環(huán)比分別減少34.45%、21.64%、21.87%；其中住宅成交19.65萬(wàn)m2，成交套數(shù)為2292套，成交金額為4.57億元，同比分別增長(zhǎng)192.93%、182.96%、278.36%，環(huán)比分別減少30.14%、22.44%和25.66%。二手房交易面積本月有所下滑，但交易面積仍維持在20萬(wàn)平方米以上。四縣市二手房成交面積20.44萬(wàn)m2，成交套數(shù)為859套，成交金額為2.31億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)20.09%、29.95%和13.79%；其中住宅成交8.53萬(wàn)m2，成交套數(shù)為674套，成交金額為1.06億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)35.40%、33.73%和13.98%。 �。ㄈ┒址坷塾�(jì)交易均價(jià)分析 1-9月長(zhǎng)沙全市二手房成交均價(jià)為1867元/m2，同比下跌8.75%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1921元/m2，同比上漲18.31%；分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交均價(jià)為2292元/m2，同比下跌9.48%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2188元/m2，同比上漲13.68%；二手房非住宅成交均價(jià)為2688元/m2，同比下跌23.59%。四縣市二手房成交均價(jià)為1085元/m2，同比下跌5.62%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1193元/m2，同比上漲28.87%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)金額為計(jì)稅金額、均價(jià)為計(jì)稅金額/面積）。 �。ㄋ模┍驹陆灰拙鶅r(jià)分析 9月長(zhǎng)沙全市二手房平均價(jià)格為1800元/m2，環(huán)比上漲3.62%。其中，二手住宅平均價(jià)格為1998元/m2，環(huán)比下跌2.81%。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房平均價(jià)格為2375元/m2，同比上漲4.83%，環(huán)比上漲19.19%。其中，二手住宅平均價(jià)格為2326元/m2，同比上漲29.16%，環(huán)比上漲6.42%，二手房非住宅平均價(jià)格為2602元/m2，同比下跌15.33%，環(huán)比上漲95.35%。四縣市二手房平均價(jià)格為1130元/m2，環(huán)比下跌5.25%；其中，二手住宅平均價(jià)格為1243元/m2，環(huán)比下跌15.82%。 （五）房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看， 1-9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.92：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.32：1，比2009上半年年比值降低0.08；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.17：1。 9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.27：1，比8月比值增大0.05。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.54：1，比8月比值增大0.63；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為1.78：1，比8月比值增大0.04。 （六）本月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來(lái)看，9月份住宅類房源掛牌均價(jià)為4315元/m2，環(huán)比上漲1.81%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為4309元/m2，環(huán)比上漲1.82%。商住兩用房掛牌均價(jià)為4701元/m2，環(huán)比上漲2.20%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價(jià)為5611元/m2，環(huán)比下跌14.95%；門面掛牌均價(jià)為7004元/m2，環(huán)比上漲36.53%。 從二手房出租采樣分析來(lái)看，9月份住宅類出租房源掛牌月均租金為14.94元/m2，環(huán)比上漲6.11%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.91元/m2，環(huán)比上漲1.02%；商住兩用房掛牌月均租金為19.34元/m2，環(huán)比上漲27.32%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.98元/m2，環(huán)比上漲21.86%；一般裝修掛牌月均租金為12.58元/m2，環(huán)比上漲1.94%；中等裝修掛牌月均租金為14.04元/m2，環(huán)比上漲0.21%；豪華裝修掛牌月均租金為17.15元/m2，環(huán)比下跌7.94%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為27.98元/m2，環(huán)比下跌22.41%；門面掛牌月均租金為60.90元/m2，環(huán)比上漲15.19%。（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場(chǎng)整體均價(jià)）。 �。ㄆ撸┓课葑馐郾� 9月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1：269。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析 �。ㄒ唬├塾�(jì)抵押情況分析 1-9月，全市共辦理抵押登記手續(xù)219003起，抵押面積2538.20萬(wàn)m2，貸款金額491.12億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)129196起，抵押面積1765.31萬(wàn)m2，貸款金額345.35億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)93033起，抵押面積1400.72萬(wàn)m2，貸款金額371.76億元，同比分別增長(zhǎng)70.31%、41.12%、77.90%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)90925起，抵押面積1002.02萬(wàn)m2，貸款金額263.97億元，同比分別增長(zhǎng)69.52%、61.08%、89.69%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)125970起，抵押面積1137.48萬(wàn)m2，貸款金額119.36億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)38271起，抵押面積763.29萬(wàn)m2，貸款金額81.38億元。 1-9月，全市共辦理在建工程抵押1158起，抵押面積506.10萬(wàn)m2，貸款金額77.54億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押395起，抵押面積334.71萬(wàn)m2，貸款金額54.64億元，同比分別減少5.05%、16.15%、6.25%。四縣市共辦理在建工程抵押763起，抵押面積171.39萬(wàn)m2，貸款金額22.90億元。 �。ǘ┍炯镜盅呵闆r分析 第三季度，長(zhǎng)沙共辦理抵押登記手續(xù)49625起，抵押面積911.90萬(wàn)m2，貸款金額188.82億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)48337起，抵押面積616.27萬(wàn)m2，貸款金額136.63億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)37817起，抵押面積583.78萬(wàn)m2，貸款金額151.68億元，同比分別增長(zhǎng)141.13%、84.51%、143.90%，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.24%、26.62%、21.15%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36913起，抵押面積419.91萬(wàn)m2，貸款金額113.00億元，同比分別增長(zhǎng)140.41%、126.59%、165.38%，環(huán)比分別增長(zhǎng)11.63%、19.48%、21.89%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)10707起，抵押面積316.34萬(wàn)m2，貸款金額34.33億元，環(huán)比分別減少43.36%、41.93%、39.97%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)10332起，抵押面積184.67萬(wàn)m2，貸款金額20.85億元，環(huán)比分別減少43.80%、51.43%、49.38%。 第三季度，長(zhǎng)沙共辦理在建工程抵押363起，抵押面積223.99萬(wàn)m2，貸款金額34.39億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押189起，抵押面積152.77萬(wàn)m2，貸款金額25.08億元，同比分別增長(zhǎng)48.82%、9.44%、12.62%，環(huán)比分別增長(zhǎng)57.50%、40.74%、54.15%。四縣市共辦理在建工程抵押174起，抵押面積71.22萬(wàn)m2，貸款金額9.31億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-53.10%、5.89%、2.37%。 從內(nèi)五區(qū)季度抵押情況來(lái)看，全部購(gòu)房抵押及其中的個(gè)人抵押起數(shù)、抵押面積、貸款金額均呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在建工程抵押的起數(shù)、抵押面積、貸款金額也呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 �。ㄈ┍驹碌盅呵闆r分析 9月份，長(zhǎng)沙共辦理抵押登記手續(xù)15852起，抵押面積291.44萬(wàn)m2，貸款金額63.56億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)15573起，抵押面積195.36萬(wàn)m2，貸款金額43.65億元。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)12038起，抵押面積181.55萬(wàn)m2，貸款金額51.50億元，同比分別增長(zhǎng)118.63%、87.44%、138.76%，環(huán)比分別減少12.80%、20.19%、4.65%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)11887起，抵押面積134.98萬(wàn)m2，貸款金額36.49億元，同比分別增長(zhǎng)119.68%、110.68%、144.74%，環(huán)比分別減少12.83%、14.59%、14.38%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)3814起，抵押面積109.89萬(wàn)m2，貸款金額12.06億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.58%、-4.33%、-3.05%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)3686起，抵押面積60.38萬(wàn)m2，貸款金額7.16億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.11%、-9.93%、-3.63%。 9月份，長(zhǎng)沙共辦理在建工程抵押89起，抵押面積83.55萬(wàn)m2，貸款金額12.72億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押45起，抵押面積46.99萬(wàn)m2，貸款金額7.87億元，同比分別增長(zhǎng)15.38%、26.01%、6.06%，環(huán)比分別增長(zhǎng)-33.82%、38.25%、38.56%。四縣市共辦理在建工程抵押44起，抵押面積36.56萬(wàn)m2，貸款金額4.85億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-66.15%、5.48%、8.87%。 四、土地市場(chǎng)分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌149宗，土地面積476.85萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌75宗，土地面積148.92萬(wàn)m2；住宅用地掛牌34宗，土地面積176.91萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌40宗，土地面積151.02萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交50宗，成交面積84.83萬(wàn)m2，成交總金額75054.12萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值885元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積21.21萬(wàn)m2，成交金額34129.12萬(wàn)元；住宅用地成交面積13.19萬(wàn)m2，成交金額17737萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積50.40萬(wàn)m2，成交金額23188萬(wàn)元。 9月份，全市招拍掛出讓土地掛牌16宗，土地面積59.37萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌6宗，土地面積4.61萬(wàn)m2；住宅用地掛牌3宗，土地面積31.58萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌7宗，土地面積23.18萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交10宗，成交面積13.47萬(wàn)m2，成交總金額10489萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值779元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積3.77萬(wàn)m2，成交金額5934萬(wàn)元；住宅用地成交面0.75萬(wàn)m2，成交金額920萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積8.94萬(wàn)m2，成交金額3635萬(wàn)元。 Part 2 內(nèi)五區(qū)新建純商品房市場(chǎng)供銷情況分析 五、新建純商品房供銷量分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩抗⿷�(yīng)趨勢(shì)（月度） 9月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售139.81萬(wàn)m2、12046套，同比增長(zhǎng)56.95%、41.35%，環(huán)比增長(zhǎng)140.80%、103.65%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售126.20萬(wàn)m2、11115套，同比增長(zhǎng)52.01%、41.30%，環(huán)比增長(zhǎng)143.49%、95.76%，占新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售的比重為90.27%、92.27%。從本季度批準(zhǔn)預(yù)售情況來(lái)看，7月批準(zhǔn)預(yù)售量相對(duì)于6月有一個(gè)較大幅度下滑，之后兩月持續(xù)回升，并于9月刷新了此前08年1月創(chuàng)造的單月歷史最高記錄；從季度批準(zhǔn)預(yù)售趨勢(shì)來(lái)看，本季度內(nèi)五區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售247.24萬(wàn)m2，分別比一季度高165.42%，比二季度高5.03%，呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 �。ǘ┬陆兩唐贩夸N售趨勢(shì)（月度） 9月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房銷售98.16萬(wàn)m2、9288套，同比增長(zhǎng)143.75%、132.55%，環(huán)比減少25.25%、23.18%；其中住宅銷售90.07萬(wàn)m2、8444套，同比增長(zhǎng)157.09%、157.60%，環(huán)比減少27.79%、26.67%，占新建純商品房的銷售比重為91.76%、90.91%。從本季度銷售情況來(lái)看，7月銷售量相對(duì)于6月略有下滑，之后8月達(dá)到歷史最高值，9月又有所降低，但仍接近100萬(wàn)m2；從季度銷售趨勢(shì)來(lái)看，本季度內(nèi)五區(qū)共銷售330.73萬(wàn)m2，分別比一季度高133.45%，比二季度高20.86%，也呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 （三）新建純商品房供銷對(duì)比（期間新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建純商品房實(shí)際銷售面積） 9月份長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房供銷比為1.42∶1，其中商品住宅供銷比為1.40∶1。開福區(qū)本月商品房新增供應(yīng)量最大，占內(nèi)五區(qū)新增供應(yīng)總量的38.14%，主要是湘江世紀(jì)城批準(zhǔn)預(yù)售面積較大，達(dá)40.78萬(wàn)m2；其次為雨花區(qū)，占內(nèi)五區(qū)新增供應(yīng)總量的30.08%。銷售雨花區(qū)本月重登榜首，占內(nèi)五區(qū)總銷售量的29.27%；其次為開福區(qū)，占內(nèi)五區(qū)總銷售量的25.02%。環(huán)比來(lái)看，本月商品房除芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售負(fù)增長(zhǎng)外，其他各區(qū)環(huán)比均增幅較大，天心區(qū)、開福區(qū)分別是上月批準(zhǔn)預(yù)售量的6.8倍、4.8倍；商品房銷售環(huán)比則除芙蓉區(qū)有一定正增幅外，其他各區(qū)均出現(xiàn)明顯減少。 從供銷比趨勢(shì)來(lái)看， 08年1月至09年9月的商品房、商品住宅總供銷比分別為1.22∶1、1.18∶1，商品房市場(chǎng)已基本達(dá)到合理的供銷比例水平。而從今年各月供銷比來(lái)看，除4月、9月供銷比高于1外，其他各月均位于1以下的較低水平；從各季度供銷比來(lái)看，今年一至三季度供銷比分別為0.66：1、0.86∶1、0.75∶1，除第二季度接近合理供銷比的最低下限外，第一季度、第三季度供銷比也較低，這表明就今年的供銷趨勢(shì)來(lái)看，由于契稅降低、經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼、房貸優(yōu)惠以及各區(qū)實(shí)行的購(gòu)房補(bǔ)貼活動(dòng)，使得潛在購(gòu)房者的部分剛性需求得到有效激活，各區(qū)商品房庫(kù)存得到快速消化；同時(shí)，這也增強(qiáng)了長(zhǎng)沙市民對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期，其他各類改善型需求者的購(gòu)房熱情也普遍高漲，一舉促成了今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)火爆的局面。 六、新建純商品房銷售價(jià)格分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩砍山痪鶅r(jià)走勢(shì)（累計(jì)） 1-9月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4289元/m2，同比下跌2.95%，其中，商品住宅平均售價(jià)為4059元/m2，同比上漲0.94%。從各區(qū)情況來(lái)看，芙蓉區(qū)均價(jià)最高，商品房、商品住宅均價(jià)分別達(dá)到4896元/m2、4181元/m2；岳麓區(qū)均價(jià)最低，商品房、商品住宅均價(jià)分別為3966元/m2、3777元/m2。第三季度，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4333元/m2，同比下跌2.42%，環(huán)比上漲3.86%，其中，商品住宅平均售價(jià)為4107元/m2，同比下跌0.13%，環(huán)比上漲2.06%。從季度均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，商品房均價(jià)在一季度最高，二季度有所下滑，三季度有所回升，商品住宅均價(jià)則呈逐季回升態(tài)勢(shì)。 �。ǘ┬陆兩唐贩砍山痪鶅r(jià)走勢(shì)（月度） 9月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4328元/m2，同比下跌4.77%，環(huán)比上漲1.74%，其中，商品住宅平均售價(jià)為4020元/m2，同比下跌2.31%，環(huán)比下跌2.47%。開福區(qū)、芙蓉區(qū)商品房、商品住宅均價(jià)環(huán)比均有所降低。 �。ㄈ┬陆兩唐贩科凇F(xiàn)房量、價(jià)分析 1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為662.86萬(wàn)m2、83.20萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)86.81%、18.36%，期房占總量的88.85%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為638.08萬(wàn)m2、52.88萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)104.61%、26.80%，期房占總量的92.35%。 1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4309元/m2、4159元/m2，同比分別上漲-2.45%、5.45%，其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4125元/m2、3260元/m2，同比分別上漲0.66%、22.79%。 第三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為295.84萬(wàn)m2、34.89萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)178.33%、70.67%，環(huán)比增長(zhǎng)19.84%、30.19%，期房占總量的89.45%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為286.82萬(wàn)m2、24.39萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)189.36%、100.51%，環(huán)比增長(zhǎng)19.51%、59.20%，期房占總量的92.16%。 第三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4330元/m2、4420元/m2，同比上漲2.19%、15.86%，環(huán)比上漲3.22%、11.14%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4165元/m2、3417元/m2，同比上漲5.31%、17.99%，環(huán)比上漲2.16%、7.12%。 9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為84.26萬(wàn)m2、13.90萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)143.47%、153.06%，環(huán)比增長(zhǎng)-30.13%、29.79%，期房占總量的85.84%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為79.75萬(wàn)m2、10.32萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)155.77%、167.73%，環(huán)比增長(zhǎng)-32.50%、56.60%，期房占總量的88.54%。 9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4400元/m2、4049元/m2，同比上漲-4.33%、2.64%，環(huán)比上漲3.65%、-7.60%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4101元/m2、3395元/m2，同比上漲-2.40%、11.24%，環(huán)比下跌1.11%、7.84%。 �。ㄋ模┥唐纷≌山粌r(jià)格指數(shù)變化分析 2009年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為170.88點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)2.47點(diǎn)，今年以來(lái)，指數(shù)月均漲幅為1.64點(diǎn)。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，144m2以上面積價(jià)格段指數(shù)月均漲幅最大，為2.76點(diǎn)；60m2以下面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小，為1.06點(diǎn)。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，本月北城板塊指數(shù)略有下降，較上月減少0.24點(diǎn)，但因其前幾個(gè)月的上漲勢(shì)頭較強(qiáng)勁，月均漲幅最大，今年以來(lái)平均每月增長(zhǎng)3.66點(diǎn)；東城板塊指數(shù)一直處于負(fù)增長(zhǎng)，平均每月減少1.21點(diǎn)。 七、新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） �。ㄒ唬┨仔徒Y(jié)構(gòu)分析 1. 累計(jì)分析 1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為106.58m2，同比增大1.31%。從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來(lái)看，除60m2以下套型供銷比為0.7以下外，其他各套型供銷比均在0.7~0.8之間；當(dāng)前供銷量較大的是60-90m2、90-120m2、120-144m2戶型，供銷量占總量比均超過(guò)了20%；90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為40.75%，比去年同期減少0.09個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。 2.本季分析 第三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為105.72m2，環(huán)比縮小1.15%。本季度60m2以下、144m2以上套型供銷差距較大，供應(yīng)量?jī)H為同期銷售量的一半左右，其他各套型供銷比均在0.8以上，但仍低于供銷平衡點(diǎn)。90m2以下中小戶型批準(zhǔn)預(yù)售占批準(zhǔn)預(yù)售總量的36.54%，比例環(huán)比減少了7.72個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。 3.本月分析 9月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為113.54m2，環(huán)比增大24.39%。本月住宅供應(yīng)量較大，超過(guò)同期銷售量達(dá)32%；這其中又以120-144m2套型批準(zhǔn)預(yù)售比例最大，占總批準(zhǔn)預(yù)售量的39.59%，其次為90-120m2套型。90m2以下中小戶型批準(zhǔn)預(yù)售占批準(zhǔn)預(yù)售總量的25.09%，比例環(huán)比減少了31.23個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。 （二）價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 1.累計(jì)分析 從1-9月住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，新建純商品住宅銷售的主力價(jià)位仍是3500-4000元/m2，但均價(jià)整體上行的趨勢(shì)出現(xiàn)苗頭。具體表現(xiàn)為3500-4000元/m2商品住宅成交量占總量的28.91%，仍是我市當(dāng)前成交的主力價(jià)位，但3000元/m2以下住宅銷售量已經(jīng)低于10%，全市房?jī)r(jià)底部繼續(xù)抬升；且相較上半年數(shù)據(jù)而言，3000-4000元/m2商品住宅的銷售比例也已降低，相應(yīng)銷售量增加的是4000-5000元/m2商品住宅。底部抬升，中高價(jià)位銷售比例增加，照此趨勢(shì)，未來(lái)商品住宅成交均價(jià)將可能出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。 2. 本季分析 從本月住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，雖然3500-4000元/m2價(jià)位段住宅銷售量比例仍為最大，但4000-4500元/m2價(jià)位段住宅銷售量比例與之僅相差1.93個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，從與上季度比例差來(lái)看，4000元/m2以下住宅銷售量比例相對(duì)減少，而4000-4500元/m2、4500-5000元/m2住宅銷售量比例均有所提高，這更進(jìn)一步證明了當(dāng)前商品住宅成交價(jià)位有一定的上行趨勢(shì)。 3.本月分析 從本月住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，4000-4500元/m2價(jià)位段住宅銷售量躍居首位，占總銷售量的26.74%；3500-4000元/m2價(jià)位段住宅銷售量次之，占總銷售量的22.32%；小于3000元/m2住宅銷售量比例已經(jīng)大大降低，合計(jì)僅占總銷售量的9.07%。 Part 3 本期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征 �。ㄒ唬�1-9月內(nèi)五區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售、銷售均呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房銷售量自8月起超過(guò)08年全年銷售量，截止9月已超過(guò)08年全年銷售量達(dá)26.61%。 �。ǘ�9月商品房簽約13453套，面積145.29萬(wàn)m2，均價(jià)4562元/m2，金額66.28億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-7.63%、-6.89%、2.69%、-4.39%；其中住宅成交12358套，面積133.99萬(wàn)m2，均價(jià)4189元/m2，金額56.13億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-9.64%、-7.93%、0.77%、-7.22%。 （三）1-9月，長(zhǎng)沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為3653元/m2，同比上漲1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上漲5.71%。其中，內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4289元/m2，同比下跌2.95%，商品住宅平均售價(jià)為4059元/m2，同比上漲0.94%。三季度，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4333元/m2，同比下跌2.42%，環(huán)比上漲3.86%，其中，商品住宅平均售價(jià)為4107元/m2，同比下跌0.13%，環(huán)比上漲2.06%。9月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4328元/m2，同比下跌4.77%，環(huán)比上漲1.74%，其中，商品住宅平均售價(jià)為4020元/m2，同比下跌2.31%，環(huán)比下跌2.47%。 （四）2009年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為170.88點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)2.47點(diǎn)，今年以來(lái)指數(shù)月均漲幅為1.64點(diǎn)。從各類子市場(chǎng)來(lái)看，本月北城板塊板塊指數(shù)略有下降，東城板塊指數(shù)月均漲幅仍為負(fù)增長(zhǎng)。 �。ㄎ澹�1-9月內(nèi)五區(qū)二手房交易量也呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二手房累計(jì)成交量8月起即超過(guò)08年全年交易量，截止9月已超過(guò)08年全年交易量達(dá)16.42%。 （六）1-9月我市內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅供銷量超過(guò)總量20%的面積區(qū)間是60-90m2、90-120m2、120-144m2；90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為40.75%，比去年同期減少0.09個(gè)百分點(diǎn)（按套數(shù)）。第三季度此三大面積段戶型供應(yīng)量均超過(guò)總量的24%，銷售量均超過(guò)總量的21%；90m2以下中小戶型批準(zhǔn)預(yù)售占批準(zhǔn)預(yù)售總量的36.54%，比例環(huán)比減少了7.72個(gè)百分點(diǎn)（按套數(shù)）。 �。ㄆ撸�1-9月3500-4000元/m2價(jià)位段住宅銷售量比例有一定的下調(diào)（但仍為主力銷售價(jià)格段），3000元/m2以下住宅銷售量大幅減少，而4000-5000價(jià)位段住宅銷售量比例卻相應(yīng)增長(zhǎng)，這表明當(dāng)前我市商品房?jī)r(jià)底部有所抬升，中高價(jià)位銷售比例開始增加，照此趨勢(shì)，未來(lái)商品住宅成交均價(jià)將可能出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。 �。ò耍�9月長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為4309元/m2，門面掛牌均價(jià)為7004元/m2；純住宅掛牌月均租金為13.91元/m2，門面掛牌月均租金為60.90元/m2。 �。ň牛�9月商品住房租售比為1:269。 �。ㄊ�1-9月全市共辦理抵押登記手續(xù)219003起，抵押面積2538.20萬(wàn)m2，貸款金額491.12億元。從內(nèi)五區(qū)個(gè)人抵押來(lái)看，1-9月抵押起數(shù)、面積、貸款金額同比增幅同比均超過(guò)60%，這正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸火爆的表現(xiàn)。 �。ㄊ唬�9月份,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房328套，其中簽約退房264套，簽約退房率1.97%，環(huán)比增大0.34個(gè)百 分點(diǎn)。 Part 4 第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) �。ㄒ唬┱呗鋵�(shí)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷量持續(xù)上升 四季度，隨著中央及省市一系列政策措施的深入落實(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的態(tài)勢(shì)，普通百姓的信心將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)將延續(xù)前三季度的態(tài)勢(shì)，在價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上保持銷量的穩(wěn)步發(fā)展，隨著二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，改善性需求將得到釋放，房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)健康的發(fā)展。 （二）安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā) 包括經(jīng)適房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，一方面激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐，市場(chǎng)的需求變得有效和現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)四季度，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，不僅將進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求，并且將進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)均將起到積極的意義。 �。ㄈ┑罔F效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫 隨著地鐵2號(hào)線的正式動(dòng)工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強(qiáng)沿線區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口密度，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，再加上普通百姓對(duì)地鐵認(rèn)知加強(qiáng)、開發(fā)商“地鐵盤”營(yíng)銷力度的增強(qiáng)，地鐵沿線樓盤將開始升溫，整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的發(fā)展將隨著軌道交通的建設(shè)有所調(diào)整。另外，隨著武廣客運(yùn)新站商業(yè)圈的建設(shè)與形成，地鐵將“武廣商圈”無(wú)縫連接“五一商圈”，將增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，沿線樓盤將成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。 �。ㄋ模┦袌�(chǎng)銷售前景樂(lè)觀，房屋價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng) 隨著今年前三季度市場(chǎng)銷量的上升，供銷比不斷拉小，使得去年存量房加速消化。隨著城市的不斷提質(zhì)擴(kuò)容，對(duì)宜居城市的預(yù)期將促成需求持續(xù)增長(zhǎng)，而供需關(guān)系將使得價(jià)格上揚(yáng)。由于通脹的預(yù)期，四季度金融信貸政策將有所收緊，市場(chǎng)供應(yīng)將明顯放大，開發(fā)商之間的“優(yōu)勝劣汰”將使得價(jià)格的上揚(yáng)保持平穩(wěn)，避免市場(chǎng)價(jià)格的大起大落。 �。ㄎ澹┏鞘薪�(jīng)濟(jì)加速崛起，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)更為活躍 近日，《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》已獲得國(guó)務(wù)院原則通過(guò)，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高、發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)、而長(zhǎng)沙作為中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，隨著長(zhǎng)株潭城市群的完善及兩型社會(huì)的建設(shè)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯提升，而經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的提升及城市定位的提高無(wú)疑將吸引更多的外地投資者和置業(yè)者，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為活躍。 |