| 2009年長沙房地產(chǎn)市場需求狀況問卷調(diào)查分析報告 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師 ? |
因美國次貸危機引發(fā)的世界金融危機，造成了我國2008年地產(chǎn)業(yè)的寒冬，對我國國民經(jīng)濟的快速、健康發(fā)展也帶來一定影響。2009年兩會的召開，針對經(jīng)濟的宏觀形勢，以及中國房地產(chǎn)業(yè)的自身特點，中央政府強調(diào)建立住房保障體系、完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，各地方政府認真貫徹中央的精神，出臺相關(guān)的政策，促進本區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。作為中國發(fā)展最具活力的地區(qū)-長沙，長沙市政府結(jié)合本地的實際情況，出臺例如“經(jīng)濟適用房貨幣化補貼”等政策，啟動大面積棚戶區(qū)改造，加快城市化的進程，促進本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 在這一背景下，借中國長沙第二十七屆房交會召開之際，為了解目前長沙房地產(chǎn)市場的需求狀況，也為了解廣大置業(yè)者尤其是潛在置業(yè)者，對近期政府出臺的各項房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的關(guān)注程度和認可程度，以及置業(yè)者的一些需求狀況，特向房交會的參觀者進行了為期四天的問卷調(diào)查。在這期間共發(fā)放問卷10000份，收回8796份，回收率為87.96%，其中有效問卷7965份，有效率為90.55%。 一、長沙房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展 �。ㄒ唬⿲Ξ�(dāng)前房價的態(tài)度 圖1 置業(yè)者對長沙當(dāng)前房價的態(tài)度 從圖1可以看出長沙置業(yè)者對當(dāng)前長沙房價的態(tài)度有一半的比例是認為正常，剩下的一半中，有47.58%認為偏高,只有2.42%認為偏低。從數(shù)據(jù)可以看出，在當(dāng)前環(huán)境下，認為房價正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分認為偏低，這種狀況也導(dǎo)致了市場目前仍然存在相當(dāng)部分的觀望情緒，市場的大量需求未完全釋放。 （二）2009年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢預(yù)測 圖2 置業(yè)者對長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢推斷 圖3 置業(yè)者對2009年下半年長沙房價的預(yù)測 圖2顯示有47.48%的置業(yè)者認為市場仍處于調(diào)整期，有47.38%的置業(yè)者認為市場將逐步回暖，只有5.14%的置業(yè)者認為可能會出現(xiàn)快速反彈。圖3則顯示置業(yè)者對下半年長沙房價的預(yù)測中，有接近一半的比例認為房價將與去年持平，其次是有20.45%的比例認為房價將下跌，認為房價將上漲的只占15.21%。兩組數(shù)據(jù)綜合，反映出長沙置業(yè)者對當(dāng)期長沙房地產(chǎn)市場狀況的看法是比較理性的，與當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展、呈現(xiàn)回暖跡象，是比較相符的。 二、長沙市政府出臺相關(guān)政策措施對房地產(chǎn)市場的影響 （一）置業(yè)者對政策措施能否促進市場回暖的態(tài)度 圖4 置業(yè)者對政策措施能否促進市場回暖的態(tài)度 有77.62%比例的受訪者，認為政府的政策措施能促進市場回暖，只有22.38%的受訪者，認為政策措施對市場的回暖沒有幫助。這些說明，絕大部分置業(yè)者，在政府出臺大量宏觀調(diào)控措施的背景下，對市場回暖是充滿信心的，對政府也是充滿信心的。 �。ǘ⿲�(jīng)濟適用房貨幣化補貼的態(tài)度 圖5 置業(yè)者對經(jīng)濟適用房貨幣化補貼的態(tài)度 長沙市政府在全國率先施行經(jīng)濟適用房貨幣化補貼，這種政策在廣大普通百姓中產(chǎn)生巨大反響，有82.56%的受訪者，贊同政府的這項政策的實施，只有17.44%的受訪者不贊同，說明這項政策是符合民心，是有利于百姓福利的。 （三）棚戶區(qū)改造對長沙房地產(chǎn)市場的影響 圖6 棚戶區(qū)改造對長沙房地產(chǎn)市場的影響 長沙最近啟動的棚戶區(qū)改造，有53%的受訪者認為其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響一般，認為影響大有33%，只有14%的受訪者認為有限。由于棚戶區(qū)改造的新政策剛剛推行，廣大置業(yè)者對政策不甚了解、政策精神領(lǐng)會不夠，加上新政策的宣傳還不夠到位，所以造成此結(jié)果。 三、潛在置業(yè)需求狀況 �。ㄒ唬┳陨碇脴I(yè)概況 1.居住現(xiàn)狀 圖7 居住現(xiàn)狀 從圖7中可以看出，被調(diào)查者中與家人住一起、租房以及自購住房比例相當(dāng)，分別占31.40%、31.50%以及37.10%。自購住房比例稍微偏高，與去年的33.29%相比，上升了約5個百分點，說明，在去年房地產(chǎn)市場寒冬期，有不少置業(yè)者進行置業(yè)買房；租房和與家人住一起的比例接近2/3，說明市場還有相當(dāng)一部分住房需求需要得到滿足，市場的潛在需求還是比較旺盛的。 2.住房面積 圖8 目前的住房面積 從圖8的數(shù)據(jù)中可知，60-90㎡比例最大，占37.21%，與60㎡以下的比例合計，超過50%，說明一半居民的居住情況只能滿足其基本需求，表明市場上存在相當(dāng)大潛在的改善性住房需求；30.91%的被調(diào)查者的住房面積在90-120㎡,說明他們的居住水平處于中等水平，能比較好的滿足他們的居住需要;120-144㎡以及144㎡以上的所占比例分別為10.96%、3.97%，這部分人群的居住情況處于中上水平。 �。ǘ┲脴I(yè)動機 1.置業(yè)計劃 圖9 今年是否置業(yè)購房 圖9顯示，被調(diào)查者中有56.88%打算今年買房，有28.10%的被調(diào)查者不確定，只有15.02%的被調(diào)查者不打算今年買房。這些數(shù)據(jù)表明，今年1-4月，長沙房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖跡象，是有強烈市場需求支撐的，56.88%就是最好證明；同時仍有部分置業(yè)者處于觀望狀態(tài)，只有少部分不計劃買房置業(yè)。 2.置業(yè)動機 圖10 置業(yè)動機 從圖10可以看出，置業(yè)動機中居于首位的是自住，比例達到55.91%，其次是改善性購房，達30.04%；第三位的是用以投資，比例僅為9.98%；剩下的是商用和其他，比例分別為0.87%、3.20%。說明長沙房地產(chǎn)的市場需求主要是自住性需求和改善性需求為主，投資性需求比例較低，反映出當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場投機性小、泡沫少，比較合理健康，對市場的預(yù)期將是穩(wěn)健合理的。 （三）潛在置業(yè)行為 1.價格承受區(qū)間 圖11 價格承受區(qū)間 圖11顯示，多數(shù)被調(diào)查者對價格的心理承受區(qū)間在3000-4000，比例達60.66%，比去年相同區(qū)間的54.21%比例，還增加了6.45%；其次是3000元以下的比例是28.20%，這一比例與去年的17.46%相比，增加了10.74%，增幅較大；4000-5000以及5000以上的比例分別為10.17%和0.97%，與去年相比，都有一定幅度下降。這一情況一方面表明置業(yè)者的相對購買力并沒有增強，另一方面也說明在今年形勢下，置業(yè)者對今年房價的預(yù)期不會高于去年。 2.住房面積與戶型偏好 圖12 住房面積偏好 圖13 房屋戶型傾向 被調(diào)查者中偏好購買面積在90-120㎡的房屋的三居室，比例為45.06%、49.22%，這部分人群大部分居住在60-90㎡，這種偏好，反映了他們改善性住房的要求；其次是住房面積在60-90㎡區(qū)間的二居室，分別占比31.30%、34.98%。今年住房面積偏好在90 ㎡以下的比例合計為37.794%，但市場的實際需求與國六條要求的90 m2以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾，延續(xù)了近幾年的偏好趨勢。 3.房源性質(zhì) 圖14 潛在的置業(yè)房源 從圖14中可以看出，被調(diào)查者中有53%偏好購買商品房，有19%無固定偏好，有13%偏好購買二手房，只有9%的偏好購買保障性住房。這一系列數(shù)據(jù)顯示，商品房的品質(zhì)在市場中具有比較強的競爭力，二手房市場有待發(fā)展和活躍，保障性住房由于其政策性，對購房人的資格有較多限制，所以在市場的競爭中處于弱勢。 4.置業(yè)區(qū)域 圖15潛在的置業(yè)區(qū)域 對潛在置業(yè)區(qū)域的調(diào)查顯示，南城區(qū)域仍然是購房者的首選，達37.40%，居第二位的是河西區(qū)域，比例為23.74%，剩下的是東城、星沙及北城區(qū)域，比例分別為20.45%、9.01%和5.33%。省政府南遷以及“長株潭“一體化的輻射，帶來南城區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善、配套設(shè)施的齊全，成為置業(yè)者的首選；河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)以及岳麓學(xué)府良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，越來越備受置業(yè)者的青睞；東城盡管是老城區(qū)，但作為商業(yè)中心區(qū)，在區(qū)域競爭中，具有很強競爭力，并且隨著區(qū)位和交通的升級、舊城區(qū)的改造， 居住品質(zhì)也正在改善。 �。ㄋ模┯绊懼脴I(yè)的外部因素 1.置業(yè)信息來源 圖16 置業(yè)信息來源 從置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道看，在各種媒介的比較中，排在第一位是長沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，比例為39.73%，與去年相比，比例上升了6.10%，充分顯示出其在長沙房地產(chǎn)市場信息發(fā)布的權(quán)威性和門戶地位，并且隨著網(wǎng)絡(luò)的進一步發(fā)展，影響力將有更大的擴展；其次是電視，比例為17.73，由于房地產(chǎn)市場目前的調(diào)整期，各大房地產(chǎn)開發(fā)商都加大了電視這一受眾面廣的媒介宣傳；長沙樓市由于其直投等因素的作用，比例為15.89%；平面報刊在房地產(chǎn)開發(fā)商加大宣傳投入的背景下，比例由去年的11.78%，略微上漲到今年的12.11%。 2.置業(yè)關(guān)注因素 圖17 置業(yè)關(guān)注因素 從圖17中容易看出，置業(yè)考慮的前三個因素為價格、交通和地理位置，比例分別為25%、14%以及13%。不難理解這種狀況，置業(yè)者都追求房屋的質(zhì)優(yōu)價廉，價格是第一位，交通的便利和地理位置的優(yōu)越，又能較好降低生活和工作成本。 3.房屋裝修的關(guān)注度 圖18 房屋裝修得關(guān)注度 關(guān)于住房的裝修情況，46.22%的被調(diào)查者傾向毛坯房，他們希望可以按照自己的方式個性化裝修。29.36%的被調(diào)查者傾向購買現(xiàn)成的裝修房，省時又省心，拿到房門鑰匙就可以直接搬進去住，不用花時間和心思操心裝修過程中的各種問題。24.42%的被調(diào)查者對住房的裝修情況并沒有明確的要求，關(guān)鍵是要對住房滿意。 四、2009年長沙房地產(chǎn)市場需求趨勢基本判斷 政府政策的制定必須以市場為基礎(chǔ)，才能切實有效，本次問卷調(diào)查，為政府制定房地產(chǎn)市場相關(guān)政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當(dāng)前市場的基本運行狀況。從這次問卷調(diào)查中，市場呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢： �。ㄒ唬┦袌鲂枨笠廊粷摿薮�。調(diào)查中顯示有56.88%的置業(yè)者計劃今年買房，這部分需求將在“經(jīng)濟適用房貨幣化補貼”等政策的引導(dǎo)下，得到良好的釋放。同時市場上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會隨著樓市回暖跡象的逐步呈現(xiàn)、政府調(diào)控措施效應(yīng)的明顯顯現(xiàn)以及開發(fā)商對市場采取的積極手段，增強市場信心、增大市場需求。 （二）市場上的需求將仍以自住型為主。這種特征延續(xù)了長沙房地產(chǎn)市場慣有的特點-以自住和改善性購房為主要目的，而買房置業(yè)用于投資的較少。反映出長沙房地產(chǎn)投機較少、泡沫較小，市場比較穩(wěn)健健康。 （三）置業(yè)者買房仍然將傾向于購買90-120㎡的三居。調(diào)查顯示大部分人居住在90㎡以下，購房的目的大多是為了提高住房面積、改善居住條件。所以，市場上90-120㎡的三居在市場仍然具有較強的競爭力。市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾，這一趨勢近幾年仍將延續(xù)。 �。ㄋ模┵彿繀^(qū)域的首選依舊將是南城區(qū)域，但其他區(qū)域的選擇傾向性正在加強。原先由于省政府南遷以及長株潭一體化等政策作用，導(dǎo)致南城在購房區(qū)域的選擇中一枝獨秀。但近年來，在政府注重區(qū)域平衡發(fā)展的思想作用下，河西先導(dǎo)建設(shè)區(qū)、東城的舊城改造等政策措施推行，其他區(qū)域的綜合環(huán)境得到改善、區(qū)域競爭力得到增強，在這一背景下，置業(yè)者開始關(guān)注其他區(qū)域。 �。ㄎ澹╅L沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)在本區(qū)域作為房地產(chǎn)信息發(fā)布的權(quán)威性和宣傳的主導(dǎo)型更加突出。從本次房交會的調(diào)查顯示，大部分調(diào)查者都是通過長沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)來了解置業(yè)信息，并且伴隨網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，這特征將更加突出，而一些傳統(tǒng)媒介，影響比例都有一定幅度的降低。值得注意的是長沙樓市等直投刊物，在此次調(diào)查中，影響力明顯的上升，說明大家都在關(guān)注這本專業(yè)性的刊物，范圍越來越廣泛。 �。╇S著政策進一步貫徹落實，棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)市場的影響將逐步深入，效果也將逐漸顯現(xiàn)；經(jīng)濟適用房貨幣化補貼政策也將更進一步顯示出作為市場交易助推器的作用。 (七)市場開始出現(xiàn)回暖跡象，盡管還有一定比例的觀望情緒。從此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的市場狀況下，置業(yè)者對長沙房價的態(tài)度是理性的，并且有較大比例的受訪者打算今年買房，結(jié)合今年1-5月長沙房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特征，說明長沙房地產(chǎn)市場在今年后期仍將延續(xù)前期的特征，逐步回暖、穩(wěn)健發(fā)展。 |