| “瑪依拉事件”發(fā)生之后? |
| [作者]：□云天律師事務(wù)所律師 余明 |
2009年5月19日，長沙岳麓區(qū)瑪依拉山莊發(fā)生一起惡性兇殺案件，一名年僅25歲，年輕漂亮的的女孩被歹徒兇殘地殺害在自己的公寓之中。瀟湘晨報、經(jīng)視新聞等眾多當(dāng)?shù)孛襟w都對此進(jìn)行了報道，報道的焦點(diǎn)并不集中在兇殺案的本身，而是集中在瑪依拉山莊的開發(fā)商和物業(yè)管理是否盡到了相應(yīng)的責(zé)任，在該事件中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。因為根據(jù)調(diào)查，在女孩購買了瑪依拉山莊1棟613房后，開發(fā)商又將1棟的1到8層出售給瑪依拉大酒店，在物業(yè)公司與瑪依拉大酒店簽訂的一份合同中顯示：1到8樓的自用房屋及公共區(qū)域的安全維護(hù)由乙方（酒店）負(fù)責(zé)，也就是說物業(yè)公司不負(fù)責(zé)這幾層樓的安全維護(hù)工作。1到8樓的監(jiān)控設(shè)備（包括攝像頭等）甲方（物業(yè)公司）不予啟用，乙方有義務(wù)協(xié)同保管。雖然物業(yè)公司沒有和女孩簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但卻收取了該房屋2009年的物業(yè)管理費(fèi)。 一個年輕、鮮活的生命離我們遠(yuǎn)去，我們深感遺憾和惋惜，但這一血淋淋的事實(shí)，卻不得不讓我們更沉痛、深層的去思考。這一切為什么發(fā)生？能夠避免嗎？在本案中，樓盤的開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否做得更好而使兇案免于發(fā)生呢？ 業(yè)主在購房時，考慮的不僅僅是房屋的本身，還包括房屋所處的地段、交通便捷程度、花園綠化、是否安靜舒適安全等環(huán)境因素，不能狹義將雙方簽訂《商品房買賣合同》的合同標(biāo)的物僅僅視為房屋本身，還應(yīng)該包括樓盤的環(huán)境因素。購買商業(yè)寫字樓的業(yè)主，往往注重的是地段、交通便捷程度、投資回報、出租率等，而購買住宅的業(yè)主，則更關(guān)注生活居住環(huán)境的安全舒適、健康優(yōu)良�，斠览角f其性質(zhì)為住宅，那么其最首要的功能就是為業(yè)主提供一個良好的、健康、安全、舒適的居住環(huán)境，可以說，業(yè)主買房，不僅僅是購買了一套房屋那么簡單，同時也是購買了該樓盤或小區(qū)所包含的環(huán)境因素。雖然這些環(huán)境因素有時并沒有明確的寫進(jìn)合同，但其往往通過開發(fā)商明確的宣傳或承諾而成為合同的一部分�，斠览角f作為住宅，開發(fā)商又將部分房屋賣給酒店做商業(yè)經(jīng)營之用，使得原來相對安靜、密閉的生活空間變得嘈雜而開放，不僅居住的舒適性談不上，安全性也大為降低。這有違購買住宅業(yè)主簽訂合同時的真實(shí)意愿，也違反了民法中誠實(shí)信用的基本原則，應(yīng)對已購房的業(yè)主承擔(dān)一定的合同違約責(zé)任。而作為酒店來說，將樓盤1—8層的住宅都改造位客房，使得女孩所處六樓的住宅陷入酒店客房重重包圍之中，而又未征得被害女孩本人同意的作法，違反了《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！焙苊黠@，本案中酒店將樓盤1—8層的住宅都改造成客房起碼應(yīng)取得利害關(guān)系人該女孩的同意，否則即違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，在女孩被害這件事上，即便不承擔(dān)全部的責(zé)任，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 而作為物業(yè)公司來說，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！蔽飿I(yè)公司只承擔(dān)未履行合同義務(wù)而使業(yè)主遭受的損害賠償責(zé)任。的確，我們不能苛求物業(yè)公司承擔(dān)公安機(jī)關(guān)的職責(zé)，即便是公安機(jī)關(guān)，也不能保證在所關(guān)系的范圍內(nèi)不出現(xiàn)一起刑事案件，更不可能要求公安機(jī)關(guān)為此承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同所約定的安保職責(zé)，即便物業(yè)服務(wù)合同對此沒有約定，但物業(yè)公司還是應(yīng)承擔(dān)小區(qū)業(yè)主基本的安保責(zé)任，而且這種安保職責(zé)不能從一般人看來過低或根本就沒有�，斠览角f的物業(yè)公司雖然沒有和被害女孩簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但卻收取了其物業(yè)服務(wù)費(fèi)，形成了一種事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，那么即便沒有合同的約定，也應(yīng)承擔(dān)一種最低限度的安保責(zé)任，如做好進(jìn)出人員登記，定時巡查等，不能無所作為，被害女孩還是其物業(yè)服務(wù)對象，不能將此責(zé)任推卸給酒店，因為酒店并沒有收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，即便時物業(yè)公司與酒店房協(xié)定了相關(guān)的物業(yè)管理的相關(guān)協(xié)議，但涉及被害女孩物業(yè)的服務(wù)，因未征得其同意，責(zé)任的轉(zhuǎn)移也不具有法律效力。因此，可以認(rèn)定在本案中，瑪依拉山莊的物業(yè)公司是未盡到安保責(zé)任的，也應(yīng)對女孩的被害承擔(dān)一定的責(zé)任。 逝者已遠(yuǎn)去，一直沉迷于悲傷而不能自拔并不是我們想見到的，我們更應(yīng)做的是從事件中汲取教訓(xùn)，避免類似的事件再度發(fā)生。誠然，無論是商業(yè)寫字樓還是住宅小區(qū)，維護(hù)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全是需要開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主及其他相關(guān)職能部門共同協(xié)同努力的。在各方的共同努力之下，不能說就能絕對的避免此類不幸事件的發(fā)生，但卻是可以減低發(fā)生機(jī)率。我們不強(qiáng)求開發(fā)商將住宅修建成一個防火防盜的堅實(shí)堡壘，也不強(qiáng)求物業(yè)公司完全承擔(dān)起如公安機(jī)關(guān)一樣的打擊犯罪，維護(hù)治安的職責(zé)。但開發(fā)商在房屋買賣、物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中，秉承誠實(shí)信用和忠實(shí)履行義務(wù)則是無論什么時候、什么地點(diǎn)都應(yīng)適用的基本原則，不能僅從自身的利益出發(fā)，而不去考慮業(yè)主的利益，即便有時看起來業(yè)主的某些利益并不會對業(yè)主生活產(chǎn)生大的影響，但有時恰恰就是這種被忽視的利益未得到有效維護(hù)而釀成大禍。而作為業(yè)主，也要關(guān)注自身的合法利益，并積極主動地行使權(quán)利，維護(hù)自己得利益。因為此類有關(guān)居住環(huán)境，小區(qū)安全的問題更多的是需要業(yè)主自己主動去維權(quán)，而不是等待出事后再去尋求職能部門的介入，商討賠償?shù)葐栴}，就如本案，有時有些事是無法補(bǔ)救的。防范于未然，總比事后補(bǔ)救要好。 |