| 中國(guó)長(zhǎng)沙第27屆房交會(huì)盛典回顧 |
| [作者]：□文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
2009年4月29日-5月2日，以“和諧人居，置業(yè)長(zhǎng)沙”為主題的中國(guó)長(zhǎng)沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)在湖南國(guó)際影視會(huì)展中心順利召開(kāi)。本屆房交會(huì)共設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)展位116個(gè)，吸引了來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、家具建材、房產(chǎn)中介等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)精英，共有94家企業(yè)進(jìn)場(chǎng)參展，參展企業(yè)之多創(chuàng)歷屆歷史記錄。2008年在經(jīng)歷長(zhǎng)久的冷市觀望對(duì)峙后，年底國(guó)家新政迭出，國(guó)家“保增長(zhǎng)，促消費(fèi)，調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策得以堅(jiān)決執(zhí)行，處處傳遞著追求平穩(wěn)健康增長(zhǎng)的市場(chǎng)信心。房交會(huì)歷來(lái)被譽(yù)為長(zhǎng)沙樓市的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在經(jīng)歷了低位徘徊和樓市小陽(yáng)春后，作為2009年的首場(chǎng)大型房交會(huì)，本次房展將要告訴我們一個(gè)怎樣的后市？透過(guò)這次的房交會(huì)，我們看到成交量的上揚(yáng)，市場(chǎng)信心正在恢復(fù)，伴隨剛性需求的釋放，長(zhǎng)沙樓市正在醞釀新一輪的購(gòu)房熱潮，或許這次房交會(huì)能給我們帶點(diǎn)意外的驚喜。
一、中國(guó)長(zhǎng)沙第27屆房交會(huì)盛況
（一）“八大主題活動(dòng)”扮靚展會(huì)
本著“提振市場(chǎng)信心，展現(xiàn)樓市風(fēng)采，提升會(huì)展水平，促進(jìn)樓市消費(fèi)”的展會(huì)宗旨，本屆房交會(huì)開(kāi)展了以下八大主題活動(dòng)：
1. 【春暖花開(kāi)】——中國(guó)·長(zhǎng)沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)開(kāi)幕式
4月29日上午，中國(guó)長(zhǎng)沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)在湖南國(guó)際會(huì)展中心隆重舉行，湖南省人大原副主任羅桂求、湖南省建設(shè)廳總工程師唐道明、長(zhǎng)沙市人民政府市長(zhǎng)助理劉明禮等省市領(lǐng)導(dǎo)，第27屆房交會(huì)組委會(huì)執(zhí)行主任、長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)石長(zhǎng)松及各承辦媒體單位負(fù)責(zé)人出席了開(kāi)幕儀式，隨后各位領(lǐng)導(dǎo)深入房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了考察。開(kāi)幕式上，省、市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)表了前瞻性、綱領(lǐng)性講話(huà)，還邀請(qǐng)本土當(dāng)紅明星出臺(tái)表演節(jié)目助興。開(kāi)幕式不僅通過(guò)本土權(quán)威報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行整體宣傳推廣，還邀請(qǐng)到了全國(guó)各大城市20多家主流房產(chǎn)媒體記者前來(lái)參與，通過(guò)他們?cè)诟鞯孛浇樯系耐叫麄�，擴(kuò)大房交會(huì)在全國(guó)的影響力，展現(xiàn)長(zhǎng)沙樓市風(fēng)采，鼓勵(lì)外地市民前來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)房置業(yè)。
2. 【春色滿(mǎn)園】——“新形式下的住房保障制度的取向”發(fā)展論壇
此次發(fā)展論壇于4月30日下午2∶30在湖南華雅國(guó)際大酒店湖南廳舉行，國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專(zhuān)家、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長(zhǎng)趙曉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)主任、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)石長(zhǎng)松等專(zhuān)家和政府官員作了激情洋溢的發(fā)言，就如何創(chuàng)新長(zhǎng)沙住房保障政策，怎樣實(shí)現(xiàn)住房保障體系既符合本地區(qū)實(shí)際、又適應(yīng)中央整體要求，適應(yīng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等問(wèn)題，進(jìn)行了深入探討和交流。專(zhuān)家們對(duì)長(zhǎng)沙的住房保障建設(shè)給予了極大肯定，顧云昌在論壇上表示，長(zhǎng)沙的政策是到目前為止在中國(guó)看到的一個(gè)最好的住房保障政策。
3. 【春回大地】
——“湖南全民置業(yè)總動(dòng)員”活動(dòng)
“五一到長(zhǎng)沙購(gòu)房去-湖南全民置業(yè)總動(dòng)員”活動(dòng)通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信多種方式進(jìn)行三輪打榜投票，評(píng)選出了30家左右“最受湖南市民喜愛(ài)的長(zhǎng)沙樓盤(pán)”。同時(shí)凡參與活動(dòng)并在指定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)參與活動(dòng)樓盤(pán)的各市州市民，可獲得各級(jí)政府提供的落戶(hù)長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙各區(qū)政府購(gòu)房補(bǔ)貼、開(kāi)發(fā)商提供的各種優(yōu)惠以及本屆組委會(huì)為本次活動(dòng)提供的30萬(wàn)元購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼抽獎(jiǎng)資格等多種優(yōu)惠。共有1000多名市州置業(yè)者參加了本次活動(dòng)，今后還將不定期組織，讓更多市州置業(yè)者享受到在長(zhǎng)沙購(gòu)房的便利。置業(yè)省城的市州購(gòu)房人群不斷擴(kuò)大，于長(zhǎng)沙樓市而言，無(wú)疑意味著新的發(fā)展空間在凸顯。
4. 【春光明媚】——“樓市縱橫”網(wǎng)上房展及現(xiàn)場(chǎng)免費(fèi)贈(zèng)刊活動(dòng)
本屆房交會(huì)圍繞置業(yè)長(zhǎng)沙的主題，精心打造網(wǎng)上房展等老牌主題活動(dòng)，繼續(xù)保持往屆海量信息、互動(dòng)性、趣味性強(qiáng)的特色，開(kāi)設(shè)網(wǎng)上房展專(zhuān)頁(yè)全面展示參與房交會(huì)的所有樓盤(pán)信息。另外，在網(wǎng)上房展專(zhuān)區(qū)免費(fèi)發(fā)放2009年《長(zhǎng)沙樓市》春季刊、《長(zhǎng)沙樓市完全資訊手冊(cè)》第六期及長(zhǎng)沙樓市大地圖，同時(shí)開(kāi)辟0731樓市會(huì)游藝專(zhuān)區(qū)，96148政策咨詢(xún)區(qū)，免費(fèi)為市民發(fā)放資料和提供咨詢(xún)服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本屆房交會(huì)4天時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放《長(zhǎng)沙樓市》3萬(wàn)多冊(cè)，網(wǎng)上房展點(diǎn)擊近92萬(wàn)人次，日均點(diǎn)擊量將近23萬(wàn)人次。
5. 【春滿(mǎn)人間】——“你購(gòu)房，我補(bǔ)貼”抽獎(jiǎng)活動(dòng)
此次房交會(huì)期間的每日下午4時(shí)30分至5時(shí)，連續(xù)4天舉行“你購(gòu)房，我補(bǔ)貼”的現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，房交會(huì)期間購(gòu)房市民均可帶身份證等證件、購(gòu)房合同和發(fā)票原件到政府展區(qū)88號(hào)展位申請(qǐng)參加抽獎(jiǎng)。本次抽獎(jiǎng)邀請(qǐng)了公證處進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)全程公證，抽獎(jiǎng)結(jié)果于《長(zhǎng)沙晚報(bào)》、《瀟湘晨報(bào)》和現(xiàn)場(chǎng)公示，并及時(shí)電話(huà)通知獲獎(jiǎng)?wù)呒跋嚓P(guān)樓盤(pán)。四天時(shí)間共抽取40位購(gòu)房市民，每人獲得5000元購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金高達(dá)20萬(wàn)元。讓廣大購(gòu)房者在房交會(huì)期間除了享受開(kāi)發(fā)商推出的一系列優(yōu)惠外，還得到了房交會(huì)組委會(huì)提供的意外購(gòu)房補(bǔ)貼。
6. 【春意盎然】——“安居房源館”置業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)
為刺激廣大市民前往房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房促成樓盤(pán)銷(xiāo)售，組委會(huì)集中各區(qū)縣政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策資源，專(zhuān)門(mén)在展館的東頭開(kāi)辟了一個(gè)“安居房源館”，集中20家樓盤(pán)數(shù)千套高性?xún)r(jià)比的房源，在房交會(huì)期間進(jìn)行集中展示，便于市民選房，激發(fā)購(gòu)房者的積極性�！鞍簿臃吭答^”推出“在均價(jià)3500元/平方米的基礎(chǔ)上再給予1%優(yōu)惠”、“此次活動(dòng)特別推出50套特價(jià)房”、“購(gòu)房最高可獲政府補(bǔ)貼10萬(wàn)元”、“送裝修款3萬(wàn)元、5萬(wàn)元、6萬(wàn)元，所獲裝修款可直接抵沖購(gòu)房款”等購(gòu)房?jī)?yōu)惠資訊，讓購(gòu)房者喜上加喜。
7. 【春風(fēng)得意】——“看房就有禮”游藝活動(dòng)
本次活動(dòng)的游戲場(chǎng)地設(shè)在湖南國(guó)際會(huì)展中心房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，房交會(huì)期間不間斷舉行，采用時(shí)下最時(shí)尚的場(chǎng)地游戲模式與購(gòu)房人群進(jìn)行趣味互動(dòng)，受到了參展市民的熱捧，不少市民都獲得了主辦方提供的精美禮品。市民通過(guò)房展區(qū)地圖卡片收集及智能闖三關(guān)，在規(guī)定時(shí)間完成規(guī)定動(dòng)作，就能得到一份意外的購(gòu)房大禮包，同時(shí)還有可能得到1000元現(xiàn)金大獎(jiǎng)。通過(guò)本次活動(dòng)活躍了觀展氛圍，進(jìn)一步刺激市民現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)欲望。
8. 【春和景明】——“看房交會(huì)，品長(zhǎng)沙樓市”全國(guó)主流媒體聯(lián)盟交流觀展活動(dòng)
由長(zhǎng)沙晚報(bào)獨(dú)家承辦的“看房交會(huì)，品長(zhǎng)沙樓市”的全國(guó)主流媒體聯(lián)盟交流觀展活動(dòng)，吸引了來(lái)自北京、上海、廣州、深圳各大城市近20家主流報(bào)紙的記者前來(lái)觀展。長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局副局長(zhǎng)胡漢清，就大家極為關(guān)注的貨幣補(bǔ)貼政策進(jìn)行了解答，胡漢清認(rèn)為，全國(guó)各大報(bào)紙媒體組成“國(guó)家級(jí)報(bào)道陣營(yíng)”的積極參與，為今年的房交會(huì)帶來(lái)了新的視野，也帶來(lái)了新的沖擊。
另外，組委會(huì)還推出了“電話(huà)房交會(huì)”，利用電信114綜合信息平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，為參展商與廣大市民搭建方便快捷的綠色通道，提高廣大市民的參與性與互動(dòng)性，將房交會(huì)傳統(tǒng)的4天現(xiàn)場(chǎng)展示，延伸為30天不受地點(diǎn)、時(shí)間、空間限制市民房交會(huì)。市民可以通過(guò)撥打114參與“房交會(huì)”，查詢(xún)參展樓盤(pán)信息、房交會(huì)期間的優(yōu)惠政策、并開(kāi)通電話(huà)預(yù)訂及購(gòu)房功能。
（二）房交會(huì)實(shí)際成交攀升，意向成交走低
本屆房交會(huì)四天時(shí)間各類(lèi)房屋實(shí)際總成交680套，與26屆房交會(huì)相比增長(zhǎng)了近24%。各類(lèi)房屋實(shí)際成交總面積7.4萬(wàn)平米，成交金額3.01億元；而意向成交1991套，總成交面積達(dá)20.5萬(wàn)平米，成交金額達(dá)8.7億元；各類(lèi)房屋總成交2671套，總成交面積27.9萬(wàn)平米，總成交金額達(dá)11.71億。
對(duì)比歷屆房交會(huì)成交數(shù)據(jù)，本次房交會(huì)實(shí)際成交增長(zhǎng)較快，創(chuàng)歷屆之最，但意向成交卻落后往屆。本屆房交會(huì)參展樓盤(pán)多以消化存量房為主，各大樓盤(pán)利用房交會(huì)的契機(jī)加大宣傳促銷(xiāo)力度，在政府補(bǔ)貼政策的推動(dòng)下，實(shí)際成交量攀升，使得購(gòu)房者的剛性需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。去年受到金融危機(jī)的影響，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，不可避免出現(xiàn)爛尾樓，因此，市民購(gòu)房時(shí)多以已取得預(yù)售許可資格的房屋為主，并且鐘愛(ài)準(zhǔn)現(xiàn)房，意向成交降低也是在所難免。
二、本屆房交會(huì)參展樓盤(pán)的特點(diǎn)
（一）在銷(xiāo)樓盤(pán)依然占主導(dǎo)，09年仍以消化存量為主
在本屆房交會(huì)的參展樓盤(pán)中，在銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)待銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)，其中在銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)占87.50%，待銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)占12.50%，在銷(xiāo)、待銷(xiāo)樓盤(pán)的參展比例為7∶1，這是繼上屆房交會(huì)以來(lái)比例再次嚴(yán)重失衡。2008年商品房供銷(xiāo)比為1.81∶1，供銷(xiāo)失衡情況明顯，造成存量房堆積，銷(xiāo)售形勢(shì)嚴(yán)峻，不少企業(yè)延遲樓盤(pán)上市時(shí)間或暫緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)放在加快存量房消化。由于供求矛盾突出，存量房消化需要的時(shí)間較長(zhǎng)，再加上后期市場(chǎng)不明朗，洗盤(pán)、回現(xiàn)依然是09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。本次亮相房交會(huì)的待銷(xiāo)樓盤(pán)主要有保利·麓谷林語(yǔ)、旭輝·藏郡、云鼎·公館、鑫天·山城明珠等。
（二）參展樓盤(pán)以中檔盤(pán)為主，高檔盤(pán)、大盤(pán)明顯減少
與往屆房交會(huì)的高調(diào)不同的是，本次房交會(huì)體現(xiàn)了一種親民的姿態(tài)，沒(méi)有了張揚(yáng)的豪宅印象。在參展樓盤(pán)中，別墅樓盤(pán)僅有星語(yǔ)林·汀湘十里、南山·蘇迪亞諾、鵬基·諾亞山林、比華利山以及好望谷5個(gè)，大多是近郊的中檔盤(pán)。這與本屆房交會(huì)的舉辦位置有必然的聯(lián)系，由于選址在湖南國(guó)際會(huì)展中心，使得河西、省府板塊和市區(qū)的一些高檔樓盤(pán)參與的積極性不高，位于展區(qū)附近的星沙樓盤(pán)則占據(jù)了主要位置，成為本次房交會(huì)的主角。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了低位徘徊后，投資性需求受到抑制，從置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)看，用作投資的比例僅為9.98%，剛性需求才是支撐市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿�，符合真正居住需求的中檔盤(pán)顯得更貼近市場(chǎng)。
（三）3000-4000元/m2的均價(jià)成為參展樓盤(pán)最主流的聲音
在這屆房交會(huì)上，3000-4000元/m2的均價(jià)成為參展樓盤(pán)最主流的聲音，而“2”字頭價(jià)格的部分回歸，也讓人依稀回到過(guò)往的時(shí)光。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，怡海星城、天晟·海拔東方、上河國(guó)際花園、麓谷林語(yǔ)、星城映象、三江花中城、中信新城、后湖、東璽門(mén)等27個(gè)樓盤(pán)價(jià)格在3000-4000元/m2左右；世景華庭、鑫天·山城明珠、星城國(guó)際、星城雅郡等10個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低過(guò)3000元/m2；最低的則是方略·學(xué)府佳境打出了“1980元/m2”的起價(jià)。而一些資源稀缺、地段較好的樓盤(pán)，則依然徘徊在4000元/m2以上。金域·南外灘、華盛·新外灘等江景盤(pán)，價(jià)格依然高企，均超過(guò)5000元/m2；沿主干道韶山南路、芙蓉南路、勞動(dòng)?xùn)|路而生的云鼎公館、香頌國(guó)際、上海城、三盛·層上觀邸、新城新世界、萬(wàn)科·金色家園等樓盤(pán)，在4200-5500元/m2之間徘徊；而月湖蘭庭則依托月湖景觀，占據(jù)4400元/m2臨界線(xiàn)。
（四）安居房源首次集體設(shè)展
“安居房源館”絕對(duì)是本次房交會(huì)的一大亮點(diǎn)，它征集了全市性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，通過(guò)集中展示、統(tǒng)一銷(xiāo)售，激發(fā)購(gòu)房者的積極性。怡海星城、格林星城、嘉盛華庭、凱旋帝景、上海城等20個(gè)高性?xún)r(jià)比的房源、數(shù)千套住宅產(chǎn)品首次集體亮相展示�！鞍簿臃吭答^”內(nèi)的人氣絕對(duì)不遜色于其他展位，其價(jià)格一般都在4000元以?xún)?nèi)，因?yàn)閮r(jià)格實(shí)惠受到了眾多前來(lái)觀展市民的青睞。
（五）房地產(chǎn)中介企業(yè)也開(kāi)始入駐展區(qū)
新盤(pán)熱鬧非凡，在展館一角的二手房房源同樣也受到了購(gòu)房者的關(guān)注。以往二手房中介公司大多選擇臨時(shí)租用展館旁邊的門(mén)面設(shè)展，或是在展館外面的空坪隙地上擺攤設(shè)點(diǎn)。本屆房交會(huì)共有4家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入展館參展，包括新環(huán)境、有一咨詢(xún)、昌恒和非凡地產(chǎn)等，為本屆房交會(huì)整理并集中推出了一批高性?xún)r(jià)比的房源，并針對(duì)不同客戶(hù)群推出婚房、改善住宅、養(yǎng)老住宅等不同類(lèi)型產(chǎn)品，讓購(gòu)房者能夠更高效、更有針對(duì)性地選擇房源，希望借助房交會(huì)的機(jī)遇為二手房市場(chǎng)加溫。據(jù)參展的中介企業(yè)介紹，本次幾乎出動(dòng)了所有工作人員，一般不會(huì)帶人到現(xiàn)場(chǎng)看房，主要是儲(chǔ)備潛在客戶(hù)，因此房交會(huì)期間的成交相對(duì)較少，但房交會(huì)后肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)成交的高峰。
三、房交會(huì)購(gòu)房行為體現(xiàn)
（一）購(gòu)房者觀望情緒大幅下降
這次房交會(huì)的購(gòu)房熱潮給了我們一個(gè)市場(chǎng)回暖的信號(hào)，在一定程度上印證了小陽(yáng)春的事實(shí)，短期成交量的快速回升，盡管不能說(shuō)明市場(chǎng)絕對(duì)進(jìn)入旺季，但至少說(shuō)明購(gòu)房者的觀望情緒開(kāi)始變淡，市場(chǎng)信心復(fù)蘇。我們還看到一個(gè)事實(shí)，房交會(huì)前幾周的日均成交量只有400-500套左右，房交會(huì)后的日均成交量達(dá)到了700-800套，充分說(shuō)明此次房交會(huì)成為購(gòu)房者重樹(shù)市場(chǎng)信心的催化劑，對(duì)后期成交量的影響較大。購(gòu)房者花了一年的時(shí)間觀望房?jī)r(jià)是否到底，最終還是隨著剛性需求的釋放，紛紛選擇入市，結(jié)束探底。
（二）緊湊戶(hù)型受青睞
隨著樓市剛性需求的釋放，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)在比拼價(jià)格之余，也開(kāi)始從戶(hù)型上下功夫。從歷屆房交會(huì)來(lái)看，成交套均面積呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)，從第24屆房交會(huì)的126m2/套到第27屆房交會(huì)的104m2/套，每套成交面積下降了22m2。這次展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)給我們的一個(gè)直觀印象就是，小戶(hù)型房源的展位人氣明顯要旺些，大戶(hù)型房源受冷，盡管小戶(hù)型的優(yōu)惠幅度比不上大戶(hù)型，卻更為走俏，正從側(cè)面印證目前市場(chǎng)以自住型需求為主。據(jù)某個(gè)參展樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人介紹，今年一個(gè)最大的特色在于，90平方米以下是最受歡迎的，無(wú)論兩房，還是三房，都是極為搶手的。
（三）高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)獲得 熱銷(xiāo)
樓市經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，消費(fèi)者逐步走向理智與成熟，從原來(lái)單純的關(guān)心價(jià)格到現(xiàn)在開(kāi)始關(guān)心樓盤(pán)品質(zhì)，性?xún)r(jià)比正成為消費(fèi)者衡量的重要指標(biāo)。消費(fèi)者普遍反映，品質(zhì)好的樓盤(pán)價(jià)格高，價(jià)格低的樓盤(pán)品質(zhì)卻不盡人意，物美價(jià)廉的房子很難買(mǎi)到。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做到與消費(fèi)者的需求對(duì)接，實(shí)現(xiàn)兩者雙贏才是上策。買(mǎi)房子也是買(mǎi)一種生活方式，這次房交會(huì)的熱銷(xiāo)有很大原因是開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的高性?xún)r(jià)比房源與消費(fèi)者的需求契合。
（四）市州置業(yè)者購(gòu)房熱情高漲
經(jīng)歷了近半個(gè)月醞釀，由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心與瀟湘晨報(bào)聯(lián)合主辦的“五一到長(zhǎng)沙購(gòu)房去——湖南全民置業(yè)總動(dòng)員”活動(dòng)在房交會(huì)會(huì)場(chǎng)正式集結(jié)。據(jù)了解，全省各市州（含長(zhǎng)沙）報(bào)名“全民置業(yè)看房團(tuán)”的超過(guò)3000人，最終1000余人經(jīng)過(guò)甄選同時(shí)奔赴房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，展開(kāi)了為期4天的看房、購(gòu)房之旅，創(chuàng)下了市州購(gòu)房者置業(yè)省城的消費(fèi)高潮。許多市州置業(yè)者在得知這一活動(dòng)的情況下，雖然沒(méi)有趕上“全民置業(yè)團(tuán)”大巴，仍然在房交會(huì)期間趕到了長(zhǎng)沙，趕到了房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看房選房。最新的一季度數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙樓市四成購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自市州籍置業(yè)者，并且這個(gè)數(shù)據(jù)從2006年開(kāi)始至今一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
四、參展企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略
（一）部分參展企業(yè)展會(huì)期間的促銷(xiāo)措施
保利·麓谷林語(yǔ)：VIP卡升級(jí)，房交會(huì)期間首次亮相于展會(huì)83-84號(hào)最大展位，有神秘大禮贈(zèng)送。
建鴻達(dá)·華都二期：空中花園大宅每套可享1萬(wàn)元優(yōu)惠。
東璽門(mén)：“五一”期間每天兩套特價(jià)房，3600元/平方米。
藏瓏：推出20套精選單位“送家裝大禮包3萬(wàn)、5萬(wàn)”；指定產(chǎn)品享受開(kāi)福區(qū)政府補(bǔ)貼，2房1萬(wàn)元/套，3房2萬(wàn)元/套；享受一次性付款99折。
汀湘十里：獨(dú)棟別墅最高120萬(wàn)元優(yōu)惠，聯(lián)排最高40萬(wàn)元優(yōu)惠。
南山·蘇迪亞諾：二期少量珍藏洋房特價(jià)發(fā)售，優(yōu)惠高達(dá)8萬(wàn)元/套。
月湖蘭庭：100平方米以下的每套首付減少2萬(wàn)元，100平方米以上的每套首付減少4萬(wàn)元。
才子佳苑：二期清盤(pán)九折起，三期開(kāi)盤(pán)獲贈(zèng)價(jià)值百元神秘禮品一份。
上海城：購(gòu)房最高可獲政府補(bǔ)貼10萬(wàn)元，首付3萬(wàn)元即可擁有精裝兩房。
岳麓1號(hào)·咸嘉官�。航�1萬(wàn)元，抵6萬(wàn)元。
摩天一號(hào)：開(kāi)盤(pán)在即，“五一”期間公開(kāi)算價(jià)，光臨現(xiàn)場(chǎng)有大禮贈(zèng)送。
湘江世紀(jì)城：兩居三居熱銷(xiāo)戶(hù)型起價(jià)3500元/平方米；一線(xiàn)江景新品起價(jià)5050元/平方米，還可享開(kāi)福區(qū)政府2～3萬(wàn)元政府補(bǔ)貼。
好望谷：買(mǎi)一棟別墅，送一輛奔馳。
郡原廣場(chǎng)：50套房源參與“生態(tài)岳麓·宜居家園”購(gòu)房補(bǔ)貼活動(dòng)。
郡原·居里：凡現(xiàn)場(chǎng)辦理VIP卡客戶(hù)可享受1萬(wàn)元抵3萬(wàn)元活動(dòng)并提前選房。
名都花園三期、名都·凱旋城：除正常折扣外，還可享受三房6000元/套、四房8000元/套、復(fù)式樓2萬(wàn)元/套的優(yōu)惠。
五礦地產(chǎn)·嘉盛華庭：特惠價(jià)3528元/平方米起，限15套。
學(xué)府華庭·后湖：房交會(huì)期間購(gòu)房可享受最高9.5萬(wàn)元優(yōu)惠，特薦戶(hù)型折上折。
利�！っ滋m春天：湖景小高層買(mǎi)3房送1房。
學(xué)府佳境：房交會(huì)期間享受8.8折特惠，外加長(zhǎng)沙縣春季購(gòu)房節(jié)政府貨幣補(bǔ)貼政策。
尚城：推出購(gòu)房消費(fèi)券活動(dòng)，每張面值5000元。
世景華庭：購(gòu)買(mǎi)126～128平方米板式三房，最高優(yōu)惠7.48萬(wàn)元/套。
博雅上院：推出10套特惠戶(hù)型，2480元/平方米+最高2萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼。
（二）參展企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略分析
1. 政府補(bǔ)貼和購(gòu)房消費(fèi)券成普遍的宣傳賣(mài)點(diǎn)
與往屆房交會(huì)不同的是，本次展會(huì)不再是開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)人單打獨(dú)斗，政府也加大了扶持力度，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)有“享受政府補(bǔ)貼”和“抵用購(gòu)房消費(fèi)券”的宣傳單隨處可見(jiàn)，這也是本屆房交會(huì)各樓盤(pán)應(yīng)用最普遍的手段。在安居房源區(qū)，某些樓盤(pán)甚至直接把政府正在開(kāi)展的“購(gòu)房補(bǔ)貼”活動(dòng)的全文照搬，作為房交會(huì)上的優(yōu)惠政策。正是政府、企業(yè)的雙重讓利，促成了本次房交會(huì)銷(xiāo)售火熱的可喜成績(jī)。在我們的需求調(diào)查中，77.62%的受訪者認(rèn)為政府的扶持政策有助于促進(jìn)市場(chǎng)的回暖，說(shuō)明成交量的上升受貨幣補(bǔ)貼政策影響較大。在關(guān)鍵時(shí)刻打出政府牌作為主要賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引客戶(hù)和提升樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力，也不失為一種好的策略。
2. 優(yōu)惠促銷(xiāo)相對(duì)減弱，更重視品質(zhì)宣傳
去年房交會(huì)上，滿(mǎn)眼盡是抄底價(jià)、一口價(jià)等醒目標(biāo)語(yǔ)，時(shí)隔半年，本屆房交會(huì)上醒目的價(jià)格標(biāo)簽卻悄然減少，品質(zhì)宣傳成為眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主打，面對(duì)日益成熟的消費(fèi)者，品質(zhì)戰(zhàn)是繼價(jià)格戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重新定位，只有找到品質(zhì)和價(jià)格的平衡點(diǎn)，才是重建市場(chǎng)信心、贏得市場(chǎng)的最佳選擇。如梅苑家園就打出“7.8%超低分?jǐn)?至少200元/m2價(jià)格優(yōu)勢(shì)”的宣傳標(biāo)語(yǔ)；而岳銀欣苑則更“�！保骸罢l(shuí)有如此牛的品質(zhì)：美國(guó)麥克維爾中央空調(diào)、三菱電梯、直飲水、三重安防……”。
3. 部分樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)打起了“游擊戰(zhàn)”
在本次房交會(huì)上，出現(xiàn)了一種新的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)象，部分樓盤(pán)派出大量置業(yè)顧問(wèn)穿梭于房交會(huì)，打起了游擊戰(zhàn)，邊發(fā)資料邊拉客戶(hù)去看房。開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇這種營(yíng)銷(xiāo)方式的原因主要有兩個(gè)：一是受到展位數(shù)目的限制，二是由于企業(yè)自身規(guī)模、資金能力等限制。比如，有幾個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)就在展場(chǎng)一角擺張桌子，或是臨時(shí)拉個(gè)易拉寶，以供客戶(hù)咨詢(xún)，主要是派銷(xiāo)售人員到現(xiàn)場(chǎng)攬客，甚至還有個(gè)別企業(yè)連小展示臺(tái)都沒(méi)有，拉中一個(gè)客戶(hù)就直接把他帶到展場(chǎng)外的看房車(chē)。相對(duì)那些參展樓盤(pán)，這種方式要略輸一籌，但也不失為一種既節(jié)約成本又能起到一定宣傳效果的營(yíng)銷(xiāo)手段。
五、參展企業(yè)征求意見(jiàn)調(diào)查
為以后進(jìn)一步做好房交會(huì)的組織、宣傳及后勤保障工作，針對(duì)參展企業(yè)做了一份與第26屆房交會(huì)同樣的問(wèn)卷調(diào)查，共回收調(diào)查問(wèn)卷87份，其中有效問(wèn)卷84份。
(一)房交會(huì)整體印象評(píng)價(jià)
本屆房交會(huì)圍繞置業(yè)長(zhǎng)沙的核心，以高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)的集中展示為基礎(chǔ)，展會(huì)推出了一系列特色主題活動(dòng)。其中，住房保障的政策發(fā)展論壇、全民置業(yè)總動(dòng)員、購(gòu)房送補(bǔ)貼、安居房源館被認(rèn)為是最具影響力的四大主題活動(dòng)，關(guān)鍵是這些活動(dòng)更貼近民意，能讓購(gòu)房者看到真正的實(shí)惠，對(duì)選房和購(gòu)房創(chuàng)造了極大的便利。90.59%的參展企業(yè)對(duì)活動(dòng)的組織和策劃給了好評(píng)，相比上屆好評(píng)率上升了2.13%，這次組委會(huì)為開(kāi)發(fā)企業(yè)搭建了一個(gè)更好的參展平臺(tái)。并邀請(qǐng)全國(guó)近20家主流媒體聯(lián)盟交流觀展活動(dòng)，對(duì)本次房交會(huì)進(jìn)行全國(guó)推廣宣傳，92.31%的參展企業(yè)對(duì)房交會(huì)的整體宣傳表示滿(mǎn)意。他們?nèi)匀徽J(rèn)為一年舉辦兩屆房交會(huì)比較合適，基本可以達(dá)到宣傳和促銷(xiāo)的目的，而又不至于花費(fèi)太多。
(二)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)組織管理及后勤服務(wù)評(píng)價(jià)
連續(xù)幾次操辦房交會(huì)，組委會(huì)積累了相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)強(qiáng)化目標(biāo)和責(zé)任，現(xiàn)場(chǎng)的組織和管理工作得到了改進(jìn)，70.37%的參展企業(yè)給出了這樣的好評(píng)。超過(guò)一半（59.26%）的參展企業(yè)對(duì)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的管理秩序持肯定態(tài)度，場(chǎng)管方的后勤和安保服務(wù)的滿(mǎn)意度為85.19%，較上屆提升了4.42%，幾乎沒(méi)有發(fā)生物品丟失現(xiàn)象和現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)斗的行為。
展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的管理秩序仍有待加強(qiáng)，比如會(huì)有反映現(xiàn)場(chǎng)太吵，影響到和客戶(hù)之間的交談，卻無(wú)管理人員出面協(xié)調(diào)。展館的軟硬件設(shè)施還需要進(jìn)一步完善，如改造供電系統(tǒng)，改進(jìn)空調(diào)設(shè)施，改善衛(wèi)生條件，保持館內(nèi)空氣流通，營(yíng)造一個(gè)舒適的參展環(huán)境。對(duì)以后辦好房展，參展企業(yè)就房交會(huì)選址和展位分區(qū)設(shè)置也提出了看法，對(duì)提升辦展水平給出了很中肯的意見(jiàn)和建議。
(三)參展人氣和效果評(píng)價(jià)
本次房展可謂熱鬧非凡，首日就有數(shù)萬(wàn)市民爭(zhēng)趕房交會(huì)，除參展的新盤(pán)炙手可熱外，“二手房交易市場(chǎng)”、“安居房源館”也吸引了大量觀展市民�，F(xiàn)場(chǎng)超高的人氣和超出預(yù)期的成交量解除了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)參展效果的疑慮，74.07%的參展企業(yè)表示投入值得，取得了良好的效果，此比例相比上屆房交會(huì)上升了13.81%。房交會(huì)期間的效果得到了認(rèn)可，展會(huì)帶來(lái)的后期影響力更大，以試探市場(chǎng)出現(xiàn)的保利·麓山林語(yǔ)就是為后續(xù)銷(xiāo)售蓄勢(shì)，二手房中介通過(guò)房交會(huì)儲(chǔ)備了大量的潛在客戶(hù)。
六、房交會(huì)的總結(jié)與思考
（一）房交會(huì)的總結(jié)
綜觀本屆房交會(huì)，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1. 主題活動(dòng)貼近實(shí)際。全民置業(yè)總動(dòng)員、安居房源館等特色活動(dòng)更注意滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，這是一場(chǎng)真正的“以人為本”的房交會(huì)。
2. 成交量回升。如果往屆房交會(huì)看的是熱鬧，觀展的多，買(mǎi)房的少，而本次房交會(huì)成為購(gòu)房者出手的催化劑，實(shí)際成交與觀展人氣同等火熱。
3. 價(jià)格回歸理性。盡管成交量上漲較快，但開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略相對(duì)比較謹(jǐn)慎，3字頭房?jī)r(jià)成市場(chǎng)主打，相對(duì)去年4字頭的主流價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)。
4. 政策效力已經(jīng)顯現(xiàn)。諸多政策激發(fā)了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，在政府補(bǔ)貼和購(gòu)房消費(fèi)券等措施下市場(chǎng)觀望情緒明顯下降，剛性需求得到釋放。
5. 中等戶(hù)型、中等價(jià)位樓盤(pán)受追捧。從本次房交會(huì)可以看出，購(gòu)房用于投資的比例在減少，消費(fèi)者購(gòu)房趨于理性，符合真正居住需要的中等戶(hù)型、中等價(jià)位樓盤(pán)備受青睞，高性?xún)r(jià)比房源成熱銷(xiāo)產(chǎn)品。
6. 中小在銷(xiāo)樓盤(pán)成為參展主力軍。在銷(xiāo)、待銷(xiāo)參展樓盤(pán)的比例繼續(xù)擴(kuò)大，洗盤(pán)、回現(xiàn)依然是09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題，長(zhǎng)沙縣的中小樓盤(pán)成為參展的主角。
7. 品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)成重點(diǎn)。品質(zhì)裝修、優(yōu)越的地理位置、稀缺資源、現(xiàn)房銷(xiāo)售等成為眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的口號(hào)，以品質(zhì)吸引消費(fèi)者眼球成為本輪營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)。
8. 市州購(gòu)買(mǎi)力有趕超長(zhǎng)沙本地居民的趨勢(shì)。展會(huì)四天時(shí)間創(chuàng)下了市州置業(yè)者的購(gòu)房高潮，有超四成的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自各市州，他們或?qū)⒊蔀槌缮硺鞘邢M(fèi)的持續(xù)型主力。
（二）房交會(huì)的思考
1. 房交會(huì)如何選址
由于選址在湖南國(guó)際會(huì)展中心，這次的房交會(huì)讓長(zhǎng)沙縣樓盤(pán)得到了充分的展示，他們成為本場(chǎng)房交會(huì)的大贏家。但是幾家歡喜幾家愁，河西、省府板塊等樓盤(pán)因?yàn)榕e辦位置的關(guān)系與這次的房交會(huì)失之交臂，因沒(méi)能入場(chǎng)參展而抱有遺憾。房交會(huì)舉辦地址經(jīng)歷了展覽館、賀龍?bào)w育館、紅星、青竹湖、廣電，但還沒(méi)有開(kāi)進(jìn)河西區(qū)域，隨著長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)的加快，大河西先導(dǎo)區(qū)的確立更是推進(jìn)河西房地產(chǎn)的繁榮，選址河西將被看好。今后，還可以考慮星沙、紅星、河西三地同時(shí)展示，便于市民選房。
2. 展位如何分區(qū)
參展企業(yè)和購(gòu)房者呼聲最高的就是希望樓盤(pán)能夠分區(qū)設(shè)展，但這在近幾屆房交會(huì)上都沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，給選房帶來(lái)諸多的不便，市民往往在選擇自己所需的房源上弄得筋疲力盡，也會(huì)浪費(fèi)不少時(shí)間，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)因此而錯(cuò)失了一個(gè)銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。其實(shí)這次開(kāi)設(shè)的專(zhuān)供中、低收入家庭選房的“安居房源館”就是一個(gè)成功的案例，它針對(duì)已取得貨幣補(bǔ)貼資格的人群，組織了一批性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)集中參展，在展會(huì)期間賺足了人氣。但單獨(dú)這樣的分區(qū)還不夠，在條件許可的情況下，還可按行政區(qū)域（或板塊）劃分展位，開(kāi)辟岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)等展館（或中心板塊、東城板塊等展館）；或者可按樓盤(pán)類(lèi)型分區(qū)，將普通住宅、高檔住宅、別墅、商業(yè)、辦公項(xiàng)目劃分開(kāi)來(lái)。
3. 如何加強(qiáng)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)管理
這次布展開(kāi)發(fā)商注重選用環(huán)保型材料，會(huì)場(chǎng)刺鼻的油漆味消失了，室內(nèi)空氣得到了極大改善，解決了歷屆房交會(huì)普遍存在的一個(gè)大問(wèn)題。但噪音污染仍然很?chē)?yán)重，一些樓盤(pán)為了引起注意，刻意調(diào)大音響，造成會(huì)場(chǎng)秩序混亂，嚴(yán)重影響到在場(chǎng)人員的情緒和交流。我們應(yīng)該考慮下次房交會(huì)對(duì)參展企業(yè)做出一些紀(jì)律性約束，限制使用大分貝的音響設(shè)備，樓盤(pán)特色展示最好以大公告牌的形式予以公示，會(huì)場(chǎng)盡量少用或不用喇叭，以免相鄰展位受到影響。
4. 住房需求市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)
這次的房交會(huì)使我們重新樹(shù)立起對(duì)市場(chǎng)的信心，給開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者帶來(lái)極大的激勵(lì)鼓舞作用，成交量的回暖讓我們看到了希望。但我們對(duì)后市還得保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，短期成交量的快速回升不能說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入絕對(duì)的回暖通道，未來(lái)的前景還不明朗，后期市場(chǎng)還有待檢驗(yàn)。前期受到政府政策的支持力度較大，給全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一波小陽(yáng)春，但隨著這些政策的結(jié)束，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情是否還會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展動(dòng)力又是什么，等等這些都是值得深思的問(wèn)題。 |