| Topic 3 長沙篇 |
Part 1 長沙地鐵 一、城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) �。ㄒ唬╅L沙概況 長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是全國首批歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市、國家森林城市、國家園林城市和全國生態(tài)試點示范城市，2007年被國務(wù)院批準(zhǔn)為資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。長沙市轄5區(qū)4縣（市），全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積181平方公里；總?cè)丝?59萬人，其中市區(qū)人口261萬。 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，長沙的首位度逐年提升，GDP首位度從2002年的22.2%提高到2008年的26.9%。首位度的提高，反映了長沙經(jīng)濟(jì)實力和地位的提升，也顯示了長沙作為湖南省會城市和長株潭城市群核心城市的經(jīng)濟(jì)聚集和輻射能力。2008年長沙以占全省5.6％的土地面積和9.4％的人口創(chuàng)造出占全省26.9％的GDP和28.7％的財政一般預(yù)算收入，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售總額的首位度分別為33.2％和30.9%，實際利用外商直接投資和進(jìn)出口總額首位度分別為45.0%和41.1%，全市人均GDP和地均GDP分別為全省平均的2.61倍和4.82倍。在全省14個市州中，不論是經(jīng)濟(jì)總量還是經(jīng)濟(jì)均量，長沙都處于絕對的龍頭地位，并且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)層次上占據(jù)了明顯優(yōu)勢，形成附加值高、競爭力強(qiáng)、帶動性大的產(chǎn)業(yè)格局，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中處于引領(lǐng)性、主導(dǎo)性地位，對長株潭城市群、3+5城市群乃至整個湖南的崛起做出了積極貢獻(xiàn)。 （二）城市定位 1、綜合定位 本著承前啟后、保持城市發(fā)展戰(zhàn)略思路連續(xù)性的原則，把握城市發(fā)展的總體趨勢和面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，著眼于全面增強(qiáng)城市綜合實力和競爭力、改善人民生活水平和質(zhì)量，確定長沙城市發(fā)展的綜合定位為：經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、文明和諧、適宜人居的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。 2、功能定位 ——全國重要的科教創(chuàng)新基地。充分發(fā)揮長沙的科技教育基礎(chǔ)優(yōu)勢，堅持實施科教興市戰(zhàn)略，鞏固和提升我市科技教育在全國乃至國際科教領(lǐng)域的地位和影響；堅持推進(jìn)素質(zhì)教育，不斷提高勞動者和市民綜合素質(zhì)；推進(jìn)形成以企業(yè)為主體的社會創(chuàng)新體系，加快建設(shè)創(chuàng)新型城市。 ——全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。以國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)基地為載體，以科教人才資源優(yōu)勢為支撐，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重及其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，實現(xiàn)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全國的地位和影響有一個大的提升。重點建設(shè)國家新材料、生物、軟件和數(shù)字媒體等三大產(chǎn)業(yè)基地，培育壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢和市場競爭力。 ——全國重要的高效農(nóng)業(yè)示范基地。充分發(fā)揮我市的自然資源和農(nóng)業(yè)科技優(yōu)勢，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。高度重視加強(qiáng)隆平高科技園的建設(shè)和發(fā)展，切實利用好“隆平”這個國際品牌，大力建設(shè)一批示范性優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)項目，以此帶動全市農(nóng)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速高效發(fā)展，發(fā)揮品牌優(yōu)勢，擴(kuò)大品牌效益。 ——區(qū)域性先進(jìn)制造業(yè)中心。堅持走新型工業(yè)化道路，繼續(xù)實施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，培育形成工程機(jī)械、汽車制造、家電等三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，加速壯大電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等三大新興科技產(chǎn)業(yè)，改造提升食品煙草、建材、紡織服裝、花炮等四個傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為促進(jìn)長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強(qiáng)，加速長沙工業(yè)化進(jìn)程而提供有力的支撐。 ——區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。充分發(fā)揮長沙服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)大、活力強(qiáng)、特色鮮明的比較優(yōu)勢，立足市場化、產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展方向，致力于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升層次、完善功能，重點發(fā)展壯大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，優(yōu)化提升消費性服務(wù)業(yè)，努力建設(shè)服務(wù)全省、輻射中西部和中南地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代物流商貿(mào)中心、信息中心、金融中心、旅游會展中心以及區(qū)域性交通通訊樞紐城市。 ——區(qū)域性文化休閑中心。著力打造中部地區(qū)“休閑娛樂之都”。推進(jìn)歷史文化的保護(hù)傳承和現(xiàn)代文化的創(chuàng)新發(fā)展，充分發(fā)揮我市文化休閑業(yè)的品牌優(yōu)勢和市場優(yōu)勢，加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃布局，加強(qiáng)文化休閑場館和人文、自然景點建設(shè)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和自主創(chuàng)新，大力提升我市文化休閑業(yè)的檔次和水平；積極創(chuàng)建全國文明城市、國家生態(tài)園林城市，大力提升城市品位，增強(qiáng)城市人氣；積極發(fā)展文化旅游產(chǎn)品，不斷壯大文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成我市重要的經(jīng)濟(jì)增長點。 ——中部崛起的重要支點城市。緊緊抓住國家實施中部崛起戰(zhàn)略的重要機(jī)遇，立足于把握中部崛起的時代背景，明確我市率先崛起的戰(zhàn)略取向和重點，強(qiáng)化我市加快崛起的措施保障，切實加強(qiáng)我市的戰(zhàn)略和對策研究，用好用活國家政策，做好做實我市的各項工作，力爭我市搶得先機(jī)，在中部崛起中贏得應(yīng)有的地位。與此同時，高度重視推進(jìn)長株潭經(jīng)濟(jì)一體化，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)對接，在長株潭城市群建設(shè)中發(fā)揮龍頭帶動作用，努力將長沙建設(shè)成為中部地區(qū)城市群的核心城市之一。 3、目標(biāo)定位 在中部地區(qū)率先崛起，率先全省建成全面小康社會。力爭到2010年基本達(dá)到全面小康社會的主要目標(biāo)，2015年步入工業(yè)化中期的高級階段，2020年基本完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，基本建成國內(nèi)具有較強(qiáng)影響力和競爭力、國際上具有一定聲譽(yù)的現(xiàn)代化生態(tài)型區(qū)域性中心城市。 4、產(chǎn)業(yè)定位 總的是“優(yōu)一強(qiáng)二提三”，逐步形成具有現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)特征，二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)、一產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)高效的產(chǎn)業(yè)格局。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，不斷增強(qiáng)我市工業(yè)的整體實力和市場競爭力，保持工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的較高貢獻(xiàn)率，使得我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)順利經(jīng)過二產(chǎn)業(yè)大幅增長、二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過三產(chǎn)業(yè)的階段。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在二產(chǎn)業(yè)得到充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，促進(jìn)三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重以及三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員的比重逐步提高，全面提升三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展檔次和水平，以此促進(jìn)二產(chǎn)業(yè)更好更快地發(fā)展。積極發(fā)展現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)，努力提高農(nóng)業(yè)市場競爭力和整體效益。 �。ㄈ┙�(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 近幾年來，長沙市繼續(xù)堅定不移地推進(jìn)“三化”進(jìn)程，奮力推進(jìn)長沙進(jìn)入科學(xué)發(fā)展的快車道，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在日益激烈的競爭中均實現(xiàn)爭先進(jìn)位，成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最好的時期之一，總體呈現(xiàn)“總量做大，增速加快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、需求旺盛、物價平穩(wěn)”的良好態(tài)勢。 1、GDP總量躍居全國省會城市第9位，年均增速達(dá)15%以上 2008年，長沙GDP總量突破3000億元大關(guān)，達(dá)到3000.98億元。在全國26個省會城市中排名第9位，與2005年相比，總量排名超過長春、哈爾濱、石家莊三市。其中，GDP總量繼2006年超過長春市后，2008年又超過哈爾濱、石家莊二市。在中部六市中，長沙GDP總量仍穩(wěn)居第3位，但與鄭州的差距不斷縮小，2008年僅少3億元，與合肥、南昌、太原的差距不斷拉大，均為其總量的近2倍。2006年至2008年長沙GDP年均增幅達(dá)15.3%，位居全國省會城市第6位、中部六市第2位（僅次于合肥市）。 2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)排位不斷前移，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)重大調(diào)整 2008年，長沙規(guī)模以上工業(yè)完成增加值932.78億元，在全國26個省會城市中排第10位，與2005年相比較，位次前移2位（超過長春、福州）；在中部六市中連續(xù)3年穩(wěn)居第3位，次于武漢市、鄭州市。2006年至2008年長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增幅達(dá)24.5%，位居全國26個省會城市第5位，在中部六市中僅次于合肥市（年均增幅24.7%）排第2位。由于工業(yè)的快速增長，工業(yè)的占比不斷提高，GDP結(jié)構(gòu)也實現(xiàn)了重大調(diào)整，由2005年7.4：43.1：49.5的“三二一”結(jié)構(gòu)向2008年5.7：52.2：42.1的“二三一”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。今年1-5月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值408.06億元，同比增長15.7%。 3、消費品零售市場持續(xù)旺盛，增速排名居全國省會城市第5位 2008年，長沙實現(xiàn)社會消費品零售總額1273.87億元，在全國26個省會城市中排名第8位，與2005年相比，排名超過哈爾濱上升1位；在中部六市中穩(wěn)居第2位，僅次于武漢市。2006年至2008年長沙社會消費品零售總額年均增長19.6%，在全國26個省會城市中排第5位。今年1-5月長沙實現(xiàn)社會消費品零售總額591.03億元，同比增長18.8%。 4、全社會固定資產(chǎn)投資快速增長，總量穩(wěn)居全國省會城市第8位 2008年，長沙完成全社會固定資產(chǎn)投資1873.33億元，在全國26個省會城市中排第8位，排名與2005年持平；在中部六市中也連續(xù)三年居第2位，位于武漢市之后。從投資增長速度看，2006年至2008年長沙全社會固定資產(chǎn)投資年均增長28.2%，在全國26個省會城市中排第8位。今年1-5月長沙完成全社會固定資產(chǎn)投資761.65億元，同比增長28.7%。 5、財政一般預(yù)算收入連年保持高位增長，排名一直位居全國省會城市第8位 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，財政收入一直保持較快的增長速度，2006年至2008年排名也比較穩(wěn)定，長沙一般預(yù)算收入一直保持全國省會城市第8位、中部六市第3位（次于武漢、鄭州）的排名。2008年長沙完成財政一般預(yù)算收入突破200億元大關(guān)，達(dá)到205.57億元，三年來年均增幅為23.9%，為全市財政增長最快時期之一；在全國26個省會城市中排名第15位，在中部六市中排名第4位，次于合肥、武漢、鄭州。今年1-5月長沙完成財政一般預(yù)算收入91.94億元，同比增加6.34億元，增長7.4%。 6、城鄉(xiāng)居民收入、農(nóng)民人均純收入中部領(lǐng)先，在全國省會城市中分列第7位、第5位 近三年，長沙城市居民人均可支配收入一直保持中部第1、全國省會城市第7的總體格局；但由于2005年基數(shù)較高，年均增幅為13.8%，位居全國26個省會城市第16位，在中部六市排第3位（次于合肥、武漢、南昌）。今年1-5月長沙城市居民人均可支配收入為9121元，同比增長9.0%。 近三年，長沙農(nóng)民人均純收入水平一直保持在中部六市第1名、全國省會城市第5位的位置；年均增速達(dá)17.7%，位居全國26個省會城市第3位(僅次于合肥、武漢)，在中部六市排名第2位。 7、消費價格基本穩(wěn)定，城市居民消費價格總指數(shù)3年來在全國省會城市排位后移11位 2008年長沙城市居民消費價格總指數(shù)為105.2%，在全國26個省會城市中排第18位，比2005年后移11位；居中部六市末位，比2005年后移3位。今年1-5月長沙城市居民消費價格總指數(shù)為99.4。 從數(shù)據(jù)可以看出，長沙的經(jīng)濟(jì)和財政實力等都足以支撐長沙地鐵的興建。并且，站在中部崛起的戰(zhàn)略背景下，對處于“兩型社會”實驗區(qū)前沿的長沙，軌道交通承載著更大的城市雄心。長沙的地鐵以后將會和長株潭城際軌道交通對接，可以看到軌道交通作為縮短城市群時空距離、提高城市運行效率的重要環(huán)節(jié)。這對于已經(jīng)啟動的長株潭城市群建設(shè)意義重大。 二、長沙城市交通 �。ㄒ唬┙煌ìF(xiàn)狀特點 2009年4月22日，長沙市人民政府發(fā)布了《2008長沙市城市交通狀況年度報告》，報告概括2008年長沙市城市交通的特點如下： 1、交通建設(shè)投資持續(xù)保持高水平，道路建設(shè)與改造同步實施 2008年，長沙市共完成32條道路的建設(shè)和5條道路的拓改建設(shè)，城市干道新增39.7公里，干道面積新增1.32平方公里。與此同時，長沙市實施了第一期交通整治工程，相關(guān)道路通行能力提高了10%～20%，緩和了城區(qū)交通壓力。 2、機(jī)動車發(fā)展速度迅猛，交通需求增長依然強(qiáng)勁 2008年，全市機(jī)動車保有總量達(dá)到59.4萬輛，增幅為16.7%，其中私家車增加6.1萬輛，增幅為36.3%。 3、道路交通系統(tǒng)整體運行平穩(wěn)，局部路段及過江交通矛盾突出 2008年，長沙市中心城區(qū)主要道路白天12小時斷面交通總量與上年相比增加了5.2%。由于交通整治工程提高了中心城區(qū)路網(wǎng)容量，使得中心城區(qū)路網(wǎng)平均飽和度和延誤仍處于可接受的范圍，道路交通系統(tǒng)整體運行平穩(wěn)。但是交通出行及道路資源分布的不均衡，導(dǎo)致部分路段和過江交通矛盾突出。 4、公共交通設(shè)施建設(shè)力度趨強(qiáng)，但整體競爭力仍有待提高 2008年，長沙市公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，車輛配置、場站配套和線路覆蓋水平不斷提升，但整體競爭力仍顯不足，公交服務(wù)水平不高，公交出行方式的吸引力有所下降。 5、行之有效的交通管理措施保證了交通系統(tǒng)正常運行，但交通管理整體水平仍需進(jìn)一步提升 2008年，針對市區(qū)主要干道交通擁堵情況，長沙市先后組織實施了126個交通優(yōu)化項目，智能交通信號控制系統(tǒng)也正式啟動。但長沙市城市交通信息化和智能化建設(shè)尚處于初級階段，構(gòu)建一個“安全、有序、暢通、高效”的優(yōu)質(zhì)出行環(huán)境任重道遠(yuǎn)。 6、對外運輸發(fā)展良好，運輸總量增長強(qiáng)勁，綜合交通運輸結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 2008年，長沙市綜合交通運輸方式結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化。客運方面，公路運輸雖然仍占主導(dǎo)地位，但所占份額基本呈逐年下降的趨勢，航空運輸?shù)谋壤齽t不斷上升；貨運方面，公路運輸所占份額逐年下降，而清潔的水路運輸方式所占比例則逐步上升。 （二）城市道路網(wǎng)布局 長沙市規(guī)劃道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)可歸納為由外圍公路和各級城市道路形成的公路成環(huán)加放射，快速“井”字發(fā)展軸，主次干路成棋盤，支路形成致密網(wǎng)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 1、長沙繞城公路（外圍成環(huán)）：該公路以月亮島大橋和黑石鋪大橋為紐帶，以京珠高速公路楊梓沖至李家塘為東段，李家塘至洞井鋪，過黑石鋪大橋至東方紅農(nóng)場為西南段，東方紅農(nóng)場向北經(jīng)月亮島大橋往東與京珠高速公路楊梓沖相連為西北段，共同構(gòu)成長沙市國道繞城公路環(huán)，全長88公里。全路東線為高速公路，其余為一級汽車專用公路。 2、干線公路（放射路）：長沙市已建及規(guī)劃的出城四條放射狀高等級公路，即長沙至湘潭、長沙至瀏陽；長沙至益陽、長沙至岳陽四條高等公路。①長潭高速公路和長岳高速公路：是南北向的京珠高速公路的長沙段，位于長沙市區(qū)的東面。②長瀏和長益汽車一級專用公路：是國道319線的長沙段，從市區(qū)的北部穿過，對城市交通有一定影響，規(guī)劃將穿越市區(qū)的一段定性為快速路，而將過境交通的職能轉(zhuǎn)移到繞城公路。 3、長沙市的快速路結(jié)構(gòu)為“兩橫兩縱”軸線：①“兩橫”溝通湘江兩岸城區(qū)。北橫為319國道的城區(qū)段，聯(lián)系星沙片、新世紀(jì)片、中心城（北部）、河西銀望片；南橫為勞動?xùn)|路和新中路，聯(lián)系黃花機(jī)場、鐵東片、中心城（南部）和河西麓山片�！皟蓹M”共同構(gòu)成長沙市的東西向交通發(fā)展軸，其中北軸為主要發(fā)展軸。②“兩縱”分別位于河西和河?xùn)|，河西的西環(huán)線（北段為北環(huán)線，跨湘江東接?xùn)|環(huán)線）溝通撈霞片、星城片、銀望片、麓山片、坪塘片等片區(qū)，并可進(jìn)一步通往湘潭；東環(huán)線及勞動南路位于河?xùn)|城區(qū)的中部，北經(jīng)新世紀(jì)片連接撈霞組團(tuán)，南通長圭片、新井片。“兩縱”共同構(gòu)成長沙市的南北向交通發(fā)展軸，其中東軸為主要發(fā)展軸。 �。ㄈ┕步煌� 在長沙市道路網(wǎng)規(guī)劃和現(xiàn)狀公交線路的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了70條公交線路，其中：保留了7134條原有公交線路。這些線路走向合理，運轉(zhuǎn)效率高，客流穩(wěn)定；調(diào)整、延伸了14條線路，這些線路走向不甚合理或折線系數(shù)過高，有的線路走向雖基本合理，但由于城區(qū)的擴(kuò)展，或因整個線路網(wǎng)的調(diào)整，需要進(jìn)行線路走向的部分改動；規(guī)劃新建停車場可供停車800標(biāo)臺，加上原有停車場，總停車能力達(dá)2400標(biāo)臺。 長沙市公共交通發(fā)展的目標(biāo)是：力爭到2010年，使公共交通承擔(dān)的出行量占居民出行總量的20%；使公交車的擁有率達(dá)到4.3標(biāo)臺/萬人，提高到10標(biāo)臺/萬人以上，即折合1000人一輛標(biāo)準(zhǔn)車，規(guī)劃提出全面實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略，使國企成為城市客運的主體單位，加強(qiáng)企業(yè)管理和政府扶持，理順客運市場管理體制等對策，并提供規(guī)劃實施的技術(shù)政策及相應(yīng)措施。 �。ㄋ模┑缆吩O(shè)施建設(shè) 道路設(shè)施的建設(shè)是解決交通問題的基本措施之一。長沙市現(xiàn)狀道路各項指標(biāo)均較低，因此需從各個層次上予以改造和完善。 快速路系統(tǒng)：要盡快建設(shè)形成長沙市的快速路系統(tǒng)，以提高路網(wǎng)的快速和通暢性，近期應(yīng)重點建設(shè)南環(huán)線和西環(huán)線，與現(xiàn)狀東環(huán)線和319國道城區(qū)段形成快速路環(huán)。為保證快速路系統(tǒng)的通暢，應(yīng)加強(qiáng)對快速路的交通管理和沿線土地開發(fā)的控制。 主干路系統(tǒng)：主干路近期建設(shè)的重點是打通斷頭瓶頸路段，完善城市中心區(qū)的南北向、東西向道路系統(tǒng)，改造（主要有拓寬和延伸兩方面）現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)過低的主干路。此外，城市的其它片區(qū)的主干路視各片區(qū)開發(fā)進(jìn)展相應(yīng)拓展延伸。 次干路系統(tǒng)：次干路具有集散交通流的作用，并有很強(qiáng)服務(wù)功能。此外，城市的其它片區(qū)的次干路視各片區(qū)開發(fā)進(jìn)展相應(yīng)拓展延伸。 支路：主要解決局部地區(qū)交通問題，近期應(yīng)努力提高城市的支路網(wǎng)密度，適度開通一些支路，如老城區(qū)的支路網(wǎng)的適當(dāng)完善。 交叉口：綜合治理城市交通的交叉口瓶頸，通過交通渠化、信號優(yōu)化配時等措施，來提高道路通行能力。如東塘、樹木嶺、長嶺、伍家?guī)X等交叉口的改善。靜態(tài)交通設(shè)施：結(jié)合舊城改造解決路內(nèi)停車問題；并根據(jù)規(guī)范要求配套完善停車場、庫的建設(shè)。 城市核心區(qū)結(jié)合各級道路改造，適當(dāng)考慮組織單向交通。 三、綜合交通規(guī)劃 規(guī)劃形成以現(xiàn)代化國際航空港、霞凝新港、高速鐵路、高速公路為骨架的水、陸、空交通運輸系統(tǒng)，與全省及全國運輸體系相銜接，逐步建設(shè)成為全國綜合交通網(wǎng)絡(luò)主通道“七縱六橫”骨架中的交通樞紐之一，在以長沙為中心、半徑100公里范圍內(nèi)，實現(xiàn)“1小時都市圈”目標(biāo)，即長沙到周邊益陽、湘鄉(xiāng)、醴陵等城市不超過1小時。 規(guī)劃長沙西站、南站、雨花站及撈霞站四個主要客運站，其中雨花客運站結(jié)合京廣高速鐵路樞紐站及地鐵輕軌站形成大型換乘交通樞紐。另外東站、星沙站、望城站、暮云站為輔客站，增設(shè)長沙火車站至株洲、湘潭的直達(dá)車站點。規(guī)劃的貨運站樞紐有：雨花、黑石鋪、望城坡、星沙、撈刀河、霞凝六個，其中撈刀河與霞凝貨站應(yīng)配合港口與鐵路貨站建設(shè)成為物流中心。 �。ㄒ唬┏鞘袃�(nèi)部道路交通規(guī)劃： 建成以快速路為骨干、布局合理、功能明確的城市道路網(wǎng)絡(luò)。形成內(nèi)外兩環(huán)和“一橫三縱”道路骨架，完善主干道、次干道、支路三級路網(wǎng)，提高道路網(wǎng)絡(luò)化程度。 內(nèi)外兩環(huán)及其聯(lián)絡(luò)道構(gòu)成長沙市的主要快速路系統(tǒng)，現(xiàn)三一九國道城區(qū)段、芙蓉路（含金霞大道、長沙大道）、湘江大道、瀟湘路“一橫三縱”四條主要主干道聯(lián)系內(nèi)外兩環(huán)外，另有五一路、火星路、金星大道等其他主要主干道。 規(guī)劃城市道路面積密度達(dá)17．5％，長沙市停車場規(guī)劃用地控制在280～350公頃。 隨城市用地的拓展，為加強(qiáng)湘江兩岸的交通聯(lián)系，規(guī)劃新建勞動大橋、丁白大橋、暮云大橋、三汊磯大橋以及黑石鋪大橋，與五一路橋、北大橋、南大橋、月亮島大橋共形成九座跨湘江特大橋。 �。ǘ┸壍澜煌ㄒ�(guī)劃： 規(guī)劃按遠(yuǎn)景發(fā)展需要考慮，逐步建設(shè)市內(nèi)軌道（地鐵、輕軌）交通及長株潭市際軌道系統(tǒng)，使長沙市主城區(qū)與各主要組團(tuán)以及與株洲、湘潭之間的公共客運交通時間控制在一小時左右。市區(qū)規(guī)劃“三縱兩橫”五條軌道交通線路，使各個組團(tuán)均有軌道交通可達(dá)，軌道交通網(wǎng)總長150～200公里。 發(fā)展以地面公共交通為主體，快速大容量軌道交通為骨干，出租汽車為輔的多方位優(yōu)勢互補(bǔ)的綜合客運交通體系。 堅持公交優(yōu)先，大力改善公共交通條件，在客流量大的地段規(guī)劃公交專用車道或公交專用道路。 Part 2 長沙城市地鐵規(guī)劃 一、建設(shè)規(guī)劃 《建設(shè)規(guī)劃》提出，長沙城市軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)由1號線及其支線1A線，2號線及其2A、2B，3號線和4號線共6條線組成，總約180公里，設(shè)站82座，其中換乘站14座；設(shè)車輛綜合基地2處，車輛段2處，停車場6處。在2015年前建成貫穿城市東西和南北軸向的１、２號線的主要路段，與城市最重要的客流走廊相對應(yīng)，形成軌道交通“十”字型核心線路；在2020年前建成2A線和3號線在中心城區(qū)的主要路段，與先期建成的1、2號線主要路段一起形成軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)；2020年至2050年在骨干網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上建設(shè)1、2、3號線延伸線工程以及４號線工程和1A、2B支線工程(也可能還要建環(huán)線)，形成網(wǎng)格加放射形狀的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 長沙市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃由1號線、2號線、2Ａ號支線和3號線組成。 1號線一期工程：2010年開工，2014年完成；線路起于福元路站、新河三角洲站、開福寺站、湘雅路站、人民廣場站、人民路站、城南路站、勞動路站、南湖路站、神農(nóng)站、浦沅、湘府路站、再到萬家麗路站終點；線路全長22.77ｋｍ，設(shè)站13座。 2號線一期工程：2008年開工，2012年完工；線路西起雷鋒湖站，經(jīng)梅西湖到汽車西站，沿楓林路至灣鎮(zhèn)，過湘江后沿五一大道，經(jīng)五一廣場、芙蓉廣場、袁家?guī)X至長沙火車站，下穿長沙火車站后沿荷花路，經(jīng)體育新城線路轉(zhuǎn)上勞動路，沿勞動路向東至線路終點新長沙站，線路全長35.15ｋｍ，設(shè)站17座。 2Ａ號線工程：2015年開始建設(shè)，2017年投入運營；線路起于古曲路站，向東前行至汽車東站、馬坡嶺站后線路左轉(zhuǎn)，沿泉塘河向北進(jìn)入星沙，最后至線路終點瀟湘路站，線路全長13.79ｋｍ，設(shè)站8座。 3號線一期工程：2015年開始建設(shè)，2020年前完工；線路起于師大南院站，經(jīng)湖南大學(xué)站后過湘江，經(jīng)侯家塘線路拐上勞動路，沿勞動路向東經(jīng)東塘、樹木嶺、體育新城至線路終點新長沙站，線路全長15.75ｋｍ，設(shè)站11座。 二、長沙地鐵主要規(guī)劃車站 地鐵路網(wǎng)的基本型式有：單線式、單環(huán)線式、多線式、蛛網(wǎng)式。每一條地鐵線路都是由區(qū)間隧道（地面上為地面線路或高架線路）、車站及附屬建筑物組成。車站按其功能分為四種：(1)中間站：只供乘客乘降用，此類車站數(shù)量最多。(2)折返站：在中間站設(shè)有折返線路設(shè)備即稱為折返站，一般在市區(qū)客流量大的區(qū)段設(shè)立，可以滿足乘客需要，同時節(jié)省運營開支。(3)換乘站：既用于乘客乘降又為乘客提供換乘的車站。(4)終點站：地鐵線路兩端的車站，除了供乘客上下或換乘外，通常還供列車停留、折返、臨修及檢修使用。全市主要站點有： ◎ 芙蓉廣場站 1號線與2號線交叉布置在芙蓉廣場立交西側(cè)，車站為地下三層“T”型島島換乘形式。地下一層為兩站共用站廳層，地下二層為1號線的島式站臺，受立交橋樁及地下電纜管溝埋深的影響，2號線站臺層設(shè)于地下三層。 ◎ 侯家塘站 1號線與3號線換乘站。車站采用“T”換乘方案，兩線通過站廳付費區(qū)進(jìn)行換乘，地下二層為1號線站臺層，地下三層為3號線站臺層。3號線跨越電纜隧道的部分為盾構(gòu)區(qū)間，可不影響隧道；芙蓉中路東側(cè)無明挖施工，有利于工程實施時的道路交通疏解和地下管線的改移；3號線穿越侯家塘高架橋橋樁的部分為盾構(gòu)區(qū)間，對橋樁的影響可以減到最小程度。 ◎ 五一廣場站 將車站主體設(shè)在路口下方，為地下兩層車站。車站主體位于五一大道下方的部分采取暗挖法施工，對路面影響小，利于交通疏解和地下管線的改移。車站主體位于高架橋樁下方的部分，采用暗挖法施工，并在實施過程中對高架橋樁采取必要的保護(hù)措施，可保證安全。 ◎ 袁家?guī)X站 車站設(shè)在路口東側(cè)，采用分離島式站臺形式，為地下兩層車站。為避免對五一大道交通的影響，車站采取明暗挖法結(jié)合的方式，左線站廳、站臺層采用明挖法施工，右線站臺層采用暗挖法施工，附屬部分采用蓋挖法施工，減小對路面交通的影響；車站主體及線路均避開立交橋深樁基礎(chǔ)，并在實施過程中對橋樁進(jìn)行必要的保護(hù)措施，以保證安全。 ◎ 新長沙站 2號線與3號線換乘站。車站布置在武廣客運專線新長沙站下方，與武廣客運專線站場線路垂直，2號線在南側(cè)、3號線在北側(cè)，各自為側(cè)式站臺布置，組合形成地下二層“側(cè)、島、側(cè)”形式車站，地下一層為站廳層，地下二層為站臺層，車站設(shè)備管理用房布置在地下二層站臺層，兩線設(shè)站后折返、存車線及聯(lián)絡(luò)線。 ◎ 財經(jīng)學(xué)院站 2號線與2B線換乘站。車站近期為“高架兩層側(cè)”形式，遠(yuǎn)期為“高架兩層一島一側(cè)”形式。近期2號線從側(cè)式站臺中間穿過，如果遠(yuǎn)期2B線在財經(jīng)學(xué)院站接入2號線，將把南側(cè)側(cè)式站臺加寬到8米島式站臺，同時將2B線右線軌行區(qū)同時實施，2B線右線靠島式站臺右側(cè)，于車站東端2號線右線接軌，2B線左線從車站西端2號線左線出岔引出。 ◎ 古曲路站 車站為“地下兩層一島一側(cè)”式，布置于古曲路于荷花路交叉口下方，站廳層兼顧了交叉路口行人過街通道的功能。車站主體按“地下兩層一島一側(cè)”一次實施。2號線為島式，2AS線右線從車站東端2號線右線出岔引出，于2號線兩正線間布設(shè)，向東下穿2號線左線，2A線左線靠側(cè)式站臺側(cè)布設(shè)，于車站西端與2號線左線接軌。 ◎ 萬家麗路站 車站為“高架三層”式，布置于芙蓉南路上，芙蓉南路與新嶺路交叉口以北，站廳層兼顧了芙蓉南路行人過街通道的功能，車站主體近期按“高架三層式”一次實施，遠(yuǎn)期長株潭軌道交通以“高架三層式”接入，可將長株潭西端側(cè)式站臺與1號線東端側(cè)式站臺合并為島式，形成“高架三層側(cè)、島、側(cè)”車站。 三、規(guī)劃特征 按照總體規(guī)劃及三市一體化的發(fā)展方向，長沙市城市快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)由1號線及其支線1A線、2號線、3號線和4號線共四條線，構(gòu)成網(wǎng)格加放射形狀的線網(wǎng)總體構(gòu)架，連通長沙東西南北�？傮w來說，規(guī)劃具有如下特征： 1、線路貫穿城市 根據(jù)規(guī)劃，長沙軌道交通應(yīng)當(dāng)逐步發(fā)展成為長沙城市客運交通骨干，在主城中心區(qū)，軌道交通成為主要客運走廊上的主導(dǎo)方式。到2015年，在城市東西和南北兩條最重要的交通走廊上，軌道交通將成為主要客運方式；遠(yuǎn)景年，在主要交通發(fā)展軸上，軌道交通為骨干交通方式，與公共交通共同構(gòu)成城市客運交通的主體。 其中，1號線和2號線形成長沙市南北向和東西向城市軌道交通“十字”型骨架，與城市最大交通走廊芙蓉路、五一大道相對應(yīng)。最為典型的2號線連接汽車西站、京廣鐵路長沙火車站、武廣客運專線新長沙站等對外交通樞紐；3號線與1、2號核心線路銜接構(gòu)成環(huán)形，可以錨固軌道交通線網(wǎng)，成為另外一條重要的骨干線路；4號線與城市較重要的交通走廊相對應(yīng)，可以增加軌道交通線網(wǎng)密度，輻射外圍組團(tuán)，與1、2、3號線路一起，完善網(wǎng)格加放射形狀的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 2、規(guī)劃解決過江交通問題 城市軌道交通2號線，可較好地解決過江交通問題及五一大道交通擁擠問題。目前，2號線所在的五一大道每日雙向機(jī)動車交通量大于6萬輛，五一大道與芙蓉路交叉口則多達(dá)10萬輛，該線路經(jīng)常存在堵車情況。地鐵修成后，將極大的緩解過江交通的壓力，同時，地鐵的修建也將使得河西的發(fā)展邁上新的臺階，契合了大河西先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。 3、規(guī)劃引導(dǎo)城市發(fā)展新格局 而修建長沙市城市軌道交通1號線，可以促進(jìn)長株潭一體化的發(fā)展。軌道交通1號線不僅是長沙市內(nèi)交通系統(tǒng)的骨干線路，同時也是長株潭城際交通的重要組成部分。同時，它能與城際軌道交通順暢銜接，兩個軌道系統(tǒng)共同為長株潭三市市民提供快捷、舒適的現(xiàn)代化交通方式，有效縮短三市間的時空距離。而2號線的將成為武廣客運專線新長沙站等對外交通樞紐，使得長沙和外部交通網(wǎng)的連接更加舒暢。 4、規(guī)劃帶動商圈新發(fā)展 1號線和2號線連接長沙市南北向和東西向，與城市最大交通走廊芙蓉路、五一大道相對應(yīng)，通過了城市最為繁華的商業(yè)圈，成為連接城邊緣和中心的樞紐，這樣不僅使得原來集中的商圈輻射范圍加大，同時也將使得城市商業(yè)的發(fā)展更為均衡。 Part 3長沙地鐵對房地產(chǎn)的影響 2009年，注定將在長沙城市的發(fā)展史上記上濃墨重彩的一筆。1月15日，國家發(fā)改委批復(fù)了《長沙市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》。2月10日，長沙市城市快速軌道交通項目情況新聞發(fā)布會通報，長沙地鐵1、2號線路線圖最終確定，地鐵建設(shè)年內(nèi)啟動。那么，地鐵的建設(shè)將給長沙房產(chǎn)帶來什么樣的影響呢？以下我們對地鐵沿線樓盤按區(qū)域板塊做出分析，以求得出結(jié)論。 一、地鐵一期工程沿線板塊樓盤的影響 一期工程主要由1號線及2號線一期組成，其中2號線一期已經(jīng)開工，1號線也將在2010年開工建設(shè)。從目前的情況來看，長沙市從西向東的2號線是首選項目，其次是沿著芙蓉路方向的1號線，這兩個線路構(gòu)成了長沙市“十”字形的軌道交通主干。從這個十字形來看，2號線從河?xùn)|的武廣高鐵車站，一直延續(xù)到河?xùn)|的高新開發(fā)區(qū)，這是把河?xùn)|和河西連為一體，把一主兩次連為一體。地鐵2號線的投入使用，將長沙東西兩翼完整地串聯(lián)起來，實現(xiàn)了城市重心的分散，從而讓原本一直相對處于“勻速發(fā)展”的大河西，開始加速度。地鐵2號線貫通后，不僅緩解了五一大道、橘子洲大橋的緊張交通壓力，方便市民出行，更為重要的是拉大了城市骨架，帶來城市規(guī)劃更為合理的布局功能，向河西擴(kuò)容，這樣就讓城區(qū)和郊區(qū)連成一片，把長沙城區(qū)的范圍擴(kuò)大化。 我們沿著地鐵1、2號線總共選取了32個樓盤進(jìn)行研究，同時根據(jù)地理位置將這32個樓盤分為五個區(qū)域板塊進(jìn)行研究，從而分析地鐵究竟將給長沙房地產(chǎn)市場帶來怎樣的機(jī)遇和影響。 �。ㄒ唬�2號線河西線版塊沿線樓盤分析 2號線河西板塊從雷鋒湖站開始，經(jīng)外經(jīng)學(xué)院、麓谷路、高新路、汽車西站、財經(jīng)學(xué)院到榮灣鎮(zhèn)，共七個站點，在這個沿線，共有樓盤十個，分別是山水英倫莊園（均價3230元/m2）、麓谷假日（待售）、遠(yuǎn)大麓園（均價4496元/m2）、麓谷加州陽光（均價3137元/m2）、翡翠華庭（待售）、西域明珠（待售）、愿景品格（待售）、共和世家（均價4578元/m2）、紅楓嘉園（待售）、岳麓現(xiàn)代城（均價5447元/m2）。其中在售樓盤五個，該板塊地鐵規(guī)劃前半年共銷售商品房351套，均價為4551元/m2，地鐵規(guī)劃公布后半年銷售套數(shù)為1205套，均價為3900元/m2。 從2號河西線的樓盤數(shù)據(jù)中我們可以發(fā)現(xiàn)，該板塊銷售套數(shù)比地鐵規(guī)劃前增加了343%，出現(xiàn)了大幅增長的情況，毫無疑問，地鐵的修建預(yù)期起到了舉足輕重的作用。 2號河西線最主要作用在于將河西高新區(qū)及大學(xué)城與河?xùn)|相連接，使兩者融為一體，因此在地鐵建成后，河西的發(fā)展將邁入新臺階，其商業(yè)區(qū)必將迅速擴(kuò)大，另外，地鐵解決了過江大橋緊張的交通壓力，使得在地鐵的輻射效應(yīng)下，出行變得便捷，原來到五一商圈等城市中心上班或購物需花費30-60分鐘的公交時間，成為現(xiàn)在15-20分鐘的地鐵時間。同時，地處城市郊區(qū)，周圍較少城市化帶來的污染，宜居的自然環(huán)境，加之因地鐵修建帶來周圍基礎(chǔ)設(shè)施的改善，都將導(dǎo)致土地以及地上物業(yè)樓盤的升值。所以這些郊區(qū)樓盤不但適合居住，而且因地鐵帶來的良好預(yù)期升值，將成為“地鐵盤”中的“地段盤”，值得人們的投資。尤其像學(xué)府岳麓山板塊，岳麓山的靈氣、高校的盤踞、市政的齊全以及河西先導(dǎo)試驗區(qū)的建設(shè)，將成為郊區(qū)盤投資的“眼球”。這也正是地鐵河西線樓盤銷售量大幅上漲的主要原因。 �。ǘ�2號線五一商圈板塊沿線樓盤分析 2號線五一商圈板塊從五一廣場站開始，經(jīng)芙蓉廣場站、袁家?guī)X站至東二環(huán)站，共四個站點，在這個沿線共有樓盤四個，分別是現(xiàn)代大廈（待售）、金燁融府（待售）、湘域中央（均價6257元/m2）、錦繡康島（待售），該地域由于商圈及樓盤密集，因此土地使用率極高，新建項目較少，我們就以湘域中央為例來進(jìn)行分析： 由圖1可以看出，地鐵規(guī)劃前半年，湘域中央的均價為6120/m2，規(guī)劃出臺后上漲了33%，達(dá)到了8160/m2，同時對比今年六月和去年12月的銷售量可以發(fā)現(xiàn)，在08年12月份，也就是地鐵規(guī)劃出臺之前一個月，其單月只銷售了一套房，而09年六月，其單月銷售達(dá)到了9套，出現(xiàn)了銷量大幅上漲的情況。 從對今年上半年湘域中央的銷售戶型結(jié)構(gòu)（圖2）中可以看出，其主要銷售的戶型仍然是三室兩廳的中等戶型，同時，湘域中央一期主要以小戶型為主，而該樓盤的漲幅是地鐵沿線樓盤中最大的。這是因為地鐵沿線小戶型房源其出租對象有公司白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)期公司、soho一族、戀愛青年、新婚小家庭、自由職業(yè)者等等，這些人群是租房市場中的中端市場，需求量很大，這也極大刺激了投資置業(yè)人群的熱情。房產(chǎn)投資無非是用于出售賺取差價和出租獲得租金回報兩種形式，低總價、良好的租金促使小居室、地鐵旁的物業(yè)深受青睞，成為回暖中的地產(chǎn)市場中最熱銷的種類。 五一商圈板塊本來就是作為城市的核心商業(yè)區(qū)，其配套和商業(yè)程度本來就已經(jīng)十分發(fā)達(dá)和完善，地鐵的對該區(qū)域的影響主要是在于擴(kuò)大商圈的輻射輻射范圍，商圈以道路為莖，吸收人流與資金的養(yǎng)分，卻又在交通的滯脹中形成惡性循環(huán)。一方面，在城市邊際擴(kuò)張中，交通的方便程度決定了消費者的購物習(xí)性，趨中心度，是一種必然選擇。而另一方面，過度的人流聚集，讓商圈的承受已經(jīng)達(dá)到極限， 顯然，地鐵的修建，是解決城市畸形發(fā)展的一劑良藥。數(shù)據(jù)顯示，地鐵輻射的范圍往往在500-1000米之間。便捷的交通，帶來的將是人們出行目的的變化。地鐵的開通，將帶動大量周邊客流的進(jìn)出，市中心的商業(yè)網(wǎng)點不再以本區(qū)域居民為主，而是可以輻射到地鐵所及范圍之內(nèi)。 （三）2號線古曲路板塊沿線樓盤分析 2號線古曲路板塊從東二環(huán)站開始，經(jīng)古曲路站，火焰路站、長沙大道站、體育新城站、官寺沖路站至新長沙站站。該線路總共設(shè)有六個站點，在該沿線，總共有11個樓盤，為地鐵沿線樓盤最多的一個板塊，分別是東方新城（均價3676元/m2）、芙蓉上河圖（待售）、世嘉國際華城（均價3927元/m2）、萬科西街花園（均價7282元/m2）、凱樂湘園（均價4065元/m2）、美麗星城（待售）、綠城桂花城（均價4910元/m2）、茂華國際湘（均價4118元/m2）、三江花中城（均價3744元/m2）、中隆國際御璽（均價4471元/m2）及嘉盛華庭（均價3821元/m2），其中，在售樓盤9個，在地鐵規(guī)劃前半年，該板塊共銷售商品房906套，均價為4464元/m2，規(guī)劃出臺后半年時間里，該板塊共銷售商品房2157套，上漲238%，均價為4089/m2，價格波動較小。 從地理位置上看，該板塊處于長沙市東面，同時也是武廣鐵路長沙站的落腳處，該板塊由于相對位置較偏，因此有大量可以開發(fā)的土地，地鐵落成后，該板塊一方面和城市中心位置聯(lián)系更為緊密，另外一方面，由于武廣鐵路的修建，該板塊也成為長沙和外部城市連接的窗口，因此，改板塊的升值前景無疑是十分巨大的。 由此我們可以看到，地鐵的開通對城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。土地的可達(dá)性的提高，地鐵本身的磁力效應(yīng)，為城市周邊房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的交通區(qū)位、帶來充足的人流、促使周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，形成強(qiáng)烈的外部效應(yīng)。 �。ㄋ模�1號線北線板塊沿線樓盤分析 1號線北線板塊從彩霞路站開始，經(jīng)湘撈路站、新港鎮(zhèn)站、撈霞汽車站、湘繡城站、汽車北站、福元路站、伍家?guī)X站、開福寺路站至營盤路站，共10個站點，該板塊沿線總共有10個樓盤，分別是湘江1號（均價8016元/m2）、山語城（均價3496元/m2）、秀峰景園（待售）、江景陽光（均價3153元/m2）、湘江御景（待售）、三江新苑（均價3507元/m2）、世紀(jì)春天（待售）、湘江世紀(jì)城（均價3956元/m2）、湘江北尚（均價4588元/m2）、新時代廣場（售完），其中，在售樓盤6個，該板塊在地鐵規(guī)劃前半年累計銷售商品房1277套，均價為4126元/m2，在規(guī)劃后半年時間里，其銷售套數(shù)為3906套，上漲305%，均價為3986元/m2，處于小幅波動。 該板塊是近年來長沙新開樓盤較為集中的趨勢，有新河三角洲、湘江世紀(jì)城等大型商住小區(qū)，也是長沙市目前居住較為集中的區(qū)域，對該地區(qū)的影響可以看作是地鐵對長沙市住宅影響的典型。地鐵拉通后，該地區(qū)距離城市中心商圈交通時間將大幅減少，隨著地鐵的建設(shè)，將為人們提供快速出入市中心的交通手段，從而能使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開，使居住地疏散出市中心。這樣，住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向地鐵沿線影響區(qū)域范圍內(nèi)高度集聚，從而導(dǎo)致地鐵沿線住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量增加。因此，城市地鐵沿線區(qū)域土地的使用類型，也將按照市場規(guī)律發(fā)生改變，不僅可以強(qiáng)化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，而且也將為城市新城的形成提供強(qiáng)有力的交通支持。這也是該板塊銷售大幅上漲的主要原因。 �。ㄎ澹�1號線南線板塊地鐵沿線樓盤分析 1號線南線板塊從城南路站開始，經(jīng)侯家塘站、赤黃路站、金色大道站、鐵道學(xué)院站、友誼路站、省政府站、黑石鋪路站、大白路站至萬家麗路站為終點，共有站點10個，其沿線樓盤共11個，分別是層上觀�。�4327元/m2）、瑋苑（3413元/m2）、博林金谷（4162元/m2）、和莊公寓（3963元/m2）、杰座大廈（3984元/m2）、湘府華城（3974元/m2）、星城榮域（待售）、尚品家園（3584元/m2）、萬博生態(tài)園（待售）、碧水春城（待售）、中信城市廣場（3776元/m2），其中在售樓盤8個，在地鐵規(guī)劃出臺前半年時間里，該板塊共銷售商品房1047套，均價為4022元/m2，地鐵規(guī)劃出臺后半年，其銷售套數(shù)為3320套，上漲317%，均價為3860元/m2，價格波動較小。 該板塊屬于南線板塊，是長沙市目前新增住宅較多的區(qū)域，在近幾年，隨著省政府南移，南線板塊逐漸成為購房者的熱點選擇區(qū)域，而地鐵的修建則無疑更加速了這一進(jìn)程。地鐵建成后，隨著交通的日趨便利，南線板塊將會成為購房者重點考慮的區(qū)域，其逐步完善的配套設(shè)施及日益集中的行政區(qū)域使得改板塊的銷售量大幅增加，預(yù)期看好。 二、地鐵二期工程對沿線樓盤的影響 二期工程主要是由2A線和3號線組成，該線路將于2015年開始修建，因此目前來講對沿線房地產(chǎn)價值提升作用還不是很明顯，其效應(yīng)主要體現(xiàn)在對于未來城市的布局及商圈的分布。3號線與1號、2號核心線路銜接構(gòu)成環(huán)形，成為另外一條重要的骨干線路。4號線與城市較重要的交通走廊相對應(yīng)，可以增加軌道交通線網(wǎng)密度，輻射外圍組團(tuán)，與1、2、3號線路一起，完善網(wǎng)格加放射形狀的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。而連通黃花機(jī)場的3號線則進(jìn)一步將鐵路、地鐵、飛機(jī)、機(jī)動車聯(lián)系在一起，市民在長沙任一角落都可以迅速地通過環(huán)形的地鐵網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入長沙大交通網(wǎng)，以最快捷的方式出行。 二期工程的完工將進(jìn)一步擴(kuò)展長沙城區(qū)交通的便捷性，其中3號線將新增一條過江隧道，進(jìn)一步帶動大河西板塊的發(fā)展，同時也將周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和城市中心連接起來，這樣就擴(kuò)充了市場商品房發(fā)展的空間，使得周邊閑置土地被充分利用，同時產(chǎn)生一種磁力效應(yīng)，這種效應(yīng)會吸引生活、商務(wù)、商業(yè)、娛樂等等設(shè)施向軌道站點集中，刺激周邊高強(qiáng)度的開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的繁榮。一般來說，地鐵沿線的地價將會預(yù)先上揚，而在地鐵建成之后，其價值將是翻倍的，而地價的上漲將直接推升房價。2A路段的建設(shè)將進(jìn)一步推動南線板塊的發(fā)展，使得長沙居住趨勢繼續(xù)朝以省政府為中心的南區(qū)板塊偏移，以緩解城市中心居住需求緊張的趨勢，形成長沙商品房市場新的版塊格局。 小結(jié)： 通過對五個地鐵板塊樓盤的分析，我們可以總結(jié)出以下幾點規(guī)律： 1、地鐵的修建對沿線樓盤價格有一定的提升作用，這種作用隨著樓盤距地鐵站口的遠(yuǎn)近而不同，一般來說距離站口越近，及價格提升越大。 2、地鐵的修建對中小戶型的影響最大，這是因為中小戶型投資回報率較高，并且強(qiáng)調(diào)交通的便捷性，市場需求較大。 3、地鐵的修建將改變長沙房地產(chǎn)市場板塊格局，由于交通的發(fā)達(dá)，使得原來一些偏遠(yuǎn)位置的樓盤物業(yè)價值得以提升，同時也催生了新的房地產(chǎn)熱點板塊。個板塊所承載的功能將大為增強(qiáng)，而板塊功能輻射面也將隨著地鐵的修建而擴(kuò)大。從目前的城市格局來看，隨著地鐵的修建，城市板塊的融合將更為緊密，各板塊的發(fā)展將更為均勻。 4、地鐵的修建將大幅提升沿線房地產(chǎn)的價值，促進(jìn)商品房的銷售量。從對五個區(qū)域46個樓盤的分析來看，在地鐵規(guī)劃后，其總體銷售量基本都提高了兩倍以上，這表明地鐵帶來的交通便利將大大提升購房者的居住預(yù)期，同時由于地鐵給居民生活帶來的便捷性，也使得購房者對房地產(chǎn)市場更有信心，敢于出手。 5、相對住宅而言，地鐵開通對其沿線的商鋪和寫字樓的影響會更大。地鐵的修建將帶來組團(tuán)式商業(yè)流通集聚點的形成，城市的多個副中心格局，將有望成型。地鐵的修建，是解決城市畸形發(fā)展的一劑良藥。數(shù)據(jù)顯示，地鐵輻射的范圍往往在500-1000米之間。便捷的交通，帶來的將是人們出行目的的變化。地鐵的開通，將帶動大量周邊客流的進(jìn)出，市中心的商業(yè)網(wǎng)點不再以本區(qū)域居民為主。在中轉(zhuǎn)站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。而這即有可能在城市原生中心之外，衍生出更多的小組團(tuán)式商圈。 6、地鐵修建對房地產(chǎn)的提升作用將隨時間變化而變化，地鐵對沿線樓盤品質(zhì)的提升和價位的抬升是個相對緩慢的過程。 各項指標(biāo)呈現(xiàn)較大增幅，表明融入地鐵概念的沿線樓盤，在長沙房地產(chǎn)市場逐步回暖的市場背景下，雖然成交均價受地鐵作用規(guī)律的影響在規(guī)劃出臺后波動幅度不大，但由于普通百姓開始意識到地鐵出現(xiàn)對生活的改變、對沿線土地的作用以及對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)的作用，并且也逐漸注重對地鐵沿線樓盤的選擇，同時開發(fā)商一方面充分挖掘“地鐵盤”的潛力、逐步催醒地鐵效應(yīng)的釋放，增加沿線樓盤的供應(yīng)，另一方面通過樓盤調(diào)價促銷，帶來沿線在售樓盤成交總額的大幅攀升，促進(jìn)了市場的活躍和回暖。 |