| TOPIC4 信心篇 |
2008年，中國經(jīng)濟(jì)在困難中保持了9%的增長，對世界經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超過20%。第四季度，GDP增速雖然急轉(zhuǎn)直下，但是，12月份，貨幣信貸、消費(fèi)、投資、出口、工業(yè)生產(chǎn)等方面，開始顯露一些積極的變化…… 對樓市而言，在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。進(jìn)入09年后，觀望情緒受到一定的抑制，同時(shí)政策效應(yīng)也開始逐步顯現(xiàn)，一系列的數(shù)據(jù)開始顯示房地產(chǎn)市場正在回暖，成交量開始逐步放大…… “信心比黃金還重要”這是溫家寶總理的名言，可以看出，在目前的形式下，樂觀的面對市場，重建信心是房地產(chǎn)渡過難關(guān)的重要基礎(chǔ)，我們應(yīng)該清醒的看到，中國的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮螅康禺a(chǎn)行業(yè)的剛性需求依然存在，城市化建設(shè)的步伐依然不可阻擋。因此，應(yīng)該樹立信心，把握機(jī)遇，進(jìn)行合理的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，緊貼市場，一切以客戶為中心，為購房者創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)應(yīng)該積極面對當(dāng)前市場，保持清醒的頭腦，重建市場信心。 一、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 �。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn) 國家統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)及預(yù)警信號圖顯示，08年下半年全國經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，10月跌破100點(diǎn)景氣關(guān)口；12月為78.7，比1月下降了35個(gè)百分點(diǎn)。一般來說，先行指數(shù)的變動(dòng)要經(jīng)過一段時(shí)間，才能顯示出對經(jīng)濟(jì)增長的影響。12月的先行指數(shù)回升了1個(gè)百分點(diǎn)，意味著宏觀經(jīng)濟(jì)未來景氣程度將有望回暖。進(jìn)入2009年，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)正在回升，宏觀經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)一定的回暖�？梢钥闯�，中央政策的出臺對經(jīng)濟(jì)起到了積極影響。 �。ǘ╅L沙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好 從統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，春節(jié)以后一個(gè)多月以來，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的成交活躍，成交量放大，供少買多是當(dāng)前市場的實(shí)情。這是不是一種真正的回暖，我們還有待進(jìn)一步觀察。但成交量放大是不容質(zhì)疑的事實(shí)，出現(xiàn)這種情況，主要有如下幾個(gè)方面的原因： 1. 開發(fā)企業(yè)在利潤空間上進(jìn)行了壓縮，各種優(yōu)惠活動(dòng)不斷地推出。無論從系統(tǒng)數(shù)據(jù)，還是從開發(fā)商所發(fā)布的廣告，都可以明顯的感受到一個(gè)事實(shí)，那就是長沙房價(jià)真的降了，因?yàn)樯唐贩孔鳛橐粋�(gè)商品，價(jià)值規(guī)律的作用就必然會(huì)有所體現(xiàn)。房價(jià)降低，帶來了更多需求，這更證明了當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?/p> 2. 各區(qū)縣組織有貨補(bǔ)資格的人群的團(tuán)購活動(dòng)。截止到3月16日我市取得貨補(bǔ)資格的已達(dá)13272戶，已購房1871戶，且目前貨補(bǔ)購房者正以每天50戶的速度在遞增，這些人的購房將拉動(dòng)市場消費(fèi)；同時(shí)，有的區(qū)縣還采取了購房補(bǔ)貼措施，這些也可能對近期市場交易放大產(chǎn)生了積極影響。 3. 2008年下半年以來政府一系列刺激消費(fèi)政策效果的逐步反應(yīng)和顯現(xiàn)。2008年7月我市出臺相關(guān)刺激政策后，10月起商品房備案量、簽約量都逐月有所上升；春節(jié)后房地產(chǎn)市場成交量的上揚(yáng)，這應(yīng)該也是其中的一個(gè)重要促成因素。 4. 老百姓對當(dāng)前房價(jià)及長沙的房地產(chǎn)市場向前發(fā)展的趨勢的逐步認(rèn)同，信心逐步恢復(fù)。根據(jù)2008年的房價(jià)收入比來看，比值為5.84，這一比值已進(jìn)入國際公認(rèn)的基準(zhǔn)線以下，當(dāng)前房價(jià)已進(jìn)入合理范圍；同時(shí)，國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺后，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)一定的回暖跡象，這一切都使老百姓的觀望態(tài)勢降溫，對未來信心增加。 二、信心指數(shù) �。ㄒ唬┢髽I(yè)家信心指數(shù)開始回升 受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落等多重因素疊加的影響，企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期甚為擔(dān)憂，2008年1-4季度全國企業(yè)家信心指數(shù)持續(xù)下降，跌入非景氣區(qū)間，與年初企業(yè)家的樂觀態(tài)度形成了鮮明的對比。但2009年以來，全國企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)了一定程度的回升。 �。ǘ┢髽I(yè)景氣指數(shù)回暖 全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年受突如其來的低溫雨雪冰凍災(zāi)害以及世界經(jīng)濟(jì)增速減緩等因素的影響，企業(yè)景氣指數(shù)明顯回落，其中房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)也同步下滑；雖降幅較大，但仍處于景氣空間。今年以來，全國企業(yè)景氣指數(shù)也有回暖的跡象。 �。ㄈ┫M(fèi)者信心指數(shù)提高 在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，2008年消費(fèi)者信心指數(shù)同步出現(xiàn)持續(xù)下滑。一方面，去年股市持續(xù)低迷，居民投資意愿下降，購房意向謹(jǐn)慎，銀行儲(chǔ)蓄再次成為居民的首選，貨幣政策放松對居民儲(chǔ)蓄意愿影響效果受限。另一方面，由于需求增幅相對生產(chǎn)增速放緩，企業(yè)原材料和產(chǎn)品庫存增長較快，導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金占用增加，企業(yè)支付能力下降。 三、信心調(diào)查 為了全面了解目前市場動(dòng)態(tài)，了解當(dāng)前情況下市場參與者的心態(tài)，長沙市房產(chǎn)研究中心于2月9日—3月6日，對長沙市200家主流開發(fā)企業(yè)和200位房地產(chǎn)企業(yè)家進(jìn)行了一次社會(huì)問卷調(diào)查，從調(diào)查的主要數(shù)據(jù)中，可以基本了解到目前市場的信心和對未來發(fā)展的看法。 �。ㄒ唬⿲ξ磥黹L沙樓市走勢的態(tài)勢 83%的受訪開發(fā)企業(yè)表示對未來長沙樓市的走勢有期待，15%的表示積極樂觀，只有1%表示消極；從受訪的企業(yè)家來看，61%的企業(yè)家對長沙樓市的未來表示期待，35%的企業(yè)家保持了積極樂觀的態(tài)度,只有4%的企業(yè)對長沙樓市的未來表示消極。這說明，大部分的開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家對長沙房地產(chǎn)的未來都是充滿信心的,應(yīng)該說，在行業(yè)不景氣的時(shí)候，這種信心將是我們戰(zhàn)勝困難最為有力的武器。 （二）對長沙房價(jià)的預(yù)測 44%的受訪開發(fā)企業(yè)表示2009年房價(jià)與2008年持平，31%的表示會(huì)先降后升，也有18%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為會(huì)下降，認(rèn)為會(huì)一路上漲的只有7%；從受訪的企業(yè)家來看，30%的企業(yè)家表示2009年房價(jià)與2008年持平，41%的表示會(huì)先降后升， 17%的認(rèn)為會(huì)下降，認(rèn)為會(huì)一路上漲的有13%。由此可以看出，房地產(chǎn)目前的價(jià)格屬于比較理性的范圍，將不會(huì)再出現(xiàn)2007年那種瘋狂上漲的局面，結(jié)合長沙的發(fā)展空間及經(jīng)濟(jì)水平，2009年長沙的房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 �。ㄈ╅L沙未來房價(jià)的上漲空間 53%的受訪開發(fā)企業(yè)表示未來房價(jià)上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為上漲空間很大；從受訪的企業(yè)家來看，46%的企業(yè)家表示未來房價(jià)上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有10%的企業(yè)家認(rèn)為上漲空間很大。從開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家來看，2009年長沙房價(jià)上漲還是有一定空間的，但幅度不會(huì)太大。 �。ㄋ模潜P銷售策略 47%的受訪開發(fā)企業(yè)表示按原價(jià)銷售，27%的表示會(huì)降價(jià)促銷，18%的表示考慮送精裝修或送其它，只有8%的表示提價(jià)銷售；從受訪的企業(yè)家來看，33%的企業(yè)家表示按原價(jià)銷售，31%的表示會(huì)降價(jià)促銷，17%的表示考慮送精裝修或送其它，也有19%的企業(yè)家表示會(huì)考慮提價(jià)銷售�？梢�，大部分開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家對未來還是比較有信心的。 �。ㄎ澹┊�(dāng)前市場低迷持續(xù)的時(shí)間 60%的受訪開發(fā)企業(yè)表示會(huì)持續(xù)一年左右，22%的表示會(huì)持續(xù)一年以上，18%的表示半年左右；從受訪的企業(yè)家來看，39%的企業(yè)家表示會(huì)持續(xù)一年左右，22%的表示會(huì)持續(xù)一年以上，39%的表示半年左右�？梢姡^大部分開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家認(rèn)為當(dāng)前市場低迷持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長。 �。├^續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā) 88%的受訪開發(fā)企業(yè)打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)，12%的表示還沒打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)；從受訪的企業(yè)家來看，83%的企業(yè)家打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)，17%的不打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)�？梢姡^大部分開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家都有繼續(xù)在長沙投資房地產(chǎn)的打算。 （七）開發(fā)企業(yè)面臨的主要問題 60%的受訪開發(fā)企業(yè)表示資金有壓力，37%的表示產(chǎn)品成本高利潤率低，只有3%的認(rèn)為主要問題是土地存量不足；從受訪的企業(yè)家來看，有54%的企業(yè)家感覺有資金壓力，35%表示產(chǎn)品成本高利潤率低，只有11%的認(rèn)為主要問題是土地存量不足�？梢�，目前開發(fā)企業(yè)面臨的主要問題仍然是資金壓力過大，而資金壓力的增大則主要是由于樓盤滯銷引起的，因此，如何提高銷售量，盤活流動(dòng)資金將是2009年房企急需解決的問題。 �。ò耍┐龠M(jìn)樓市回暖應(yīng)采取的主要措施 44%的受訪開發(fā)企業(yè)表示依靠政府政策支持，32%的表示依靠企業(yè)的合理定價(jià)，21%的表示提高樓盤品質(zhì)，只有4%的表示依靠股市回暖；從受訪的企業(yè)家來看， 30%的企業(yè)家選擇了合理定價(jià)，另有30%的企業(yè)選擇了政府政策支持，29%的企業(yè)選擇了提升樓盤品質(zhì)，也有11%的表示依靠股市回暖。由此可見，高品質(zhì)，合理售價(jià)的樓盤將是未來樓市的主流，只有提高性價(jià)比才能受到購房者的青睞。另外我們也可以看到，政府政策的支持對房地產(chǎn)行業(yè)也十分重要，在當(dāng)前形勢下，出臺積極有效的政策刺激樓市使之保持穩(wěn)定健康的發(fā)展是急切而必要的。 五、展望未來 最近，一些地方政府根據(jù)中央文件精神，相繼發(fā)布了促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見，這些新政策實(shí)施后將進(jìn)一步促進(jìn)樓市的交易，不僅普通住宅的銷售量會(huì)持續(xù)增加，中高檔商品房的成交量也將會(huì)出現(xiàn)明顯上升。 當(dāng)然，還有一些人在這個(gè)時(shí)候選擇了觀望，提出要“堅(jiān)決不買房”，認(rèn)為這樣可以“抵制高房價(jià)，困死開發(fā)商，套死炒房客”。沒有人買房，樓市很難回暖，但是買房的行動(dòng)除了主觀意識之外，客觀的條件也不容忽視，隨著多項(xiàng)利好政策出臺，一些消費(fèi)者的主觀愿望還是會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變的。 按照不少人習(xí)慣性的思維，把錢存進(jìn)銀行是最穩(wěn)妥的辦法。殊不知隨著消費(fèi)價(jià)格總水平的上漲以及存款利息率的降低，通過銀行來增加資產(chǎn)的做法是不切實(shí)際的。相比而言，今年雖然受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響導(dǎo)致了房屋空置面積的增加，但是房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所占份額較大，它同股市、匯市、期貨、黃金等相比，依舊體現(xiàn)了相當(dāng)穩(wěn)定的一面。房地產(chǎn)行業(yè)在今后相當(dāng)長的時(shí)間里，會(huì)作為國民經(jīng)濟(jì)的一種支柱產(chǎn)業(yè)受到大力扶持。我們注意到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著所有關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向者的神經(jīng)，這也從一個(gè)側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。 在眾多處于調(diào)整恢復(fù)期的行業(yè)中，房地產(chǎn)是可以率先復(fù)蘇的。世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響了房地產(chǎn)行業(yè)，但是國家出臺的最新政策找到了解決問題的鑰匙。我們看到，保障性住房的宏大建設(shè)計(jì)劃，改善性住房的二套房貸政策以及大幅度減免交易的營業(yè)稅等實(shí)質(zhì)性舉措已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施，更引入矚目的是“合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格”的指導(dǎo)意見第一次高調(diào)出現(xiàn)，這些對于徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的高存貨、高地價(jià)和高負(fù)債問題,都將發(fā)揮重要的作用。 調(diào)整期的樓市也給消費(fèi)者提供了更多的選擇和更實(shí)惠的價(jià)格。由于經(jīng)濟(jì)適用房在未來的大量上市，一些低端的商品房開始在價(jià)格上向經(jīng)濟(jì)適用房“靠攏”，這就導(dǎo)致市場上同類產(chǎn)品數(shù)量增多，甚至一些商品房的價(jià)格還有可能低于經(jīng)濟(jì)適用房。其實(shí)，在商品房的價(jià)格回落到一定的區(qū)段內(nèi)之后，消費(fèi)者購房還會(huì)考慮非價(jià)格因素，包括開發(fā)商的品牌、物業(yè)水平、房屋質(zhì)量、交工時(shí)間等等，作為開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)這部分中高收入客群的消費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中面臨著重組洗牌。不過，一個(gè)行業(yè)存在新陳代謝絲毫不令人奇怪。我們不能因?yàn)槟硞�(gè)行業(yè)存在問題，就否定這個(gè)行業(yè)的積極作用。任何一個(gè)行業(yè)都需要一個(gè)成長期，中國的房地產(chǎn)行業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)一樣，都需要有一個(gè)寬松的環(huán)境來成長，沒有這樣的環(huán)境，不會(huì)有成熟的經(jīng)濟(jì)、也不會(huì)有成熟的國民。而幫助房地產(chǎn)完成自身的調(diào)整周期，步入更加健康的發(fā)展軌道，正是我們每一個(gè)人的責(zé)任。 因此，在2009年，每一個(gè)具備購房能力同時(shí)也具有購房需要的人，應(yīng)該問一問自己：我們不買房買什么？ 四、專家預(yù)期 新年伊始，陷入困境的中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了“牛”年。伴隨去年下半年緊鑼密鼓的救市舉措，人們開始不約而同地展望未來。雖然觀點(diǎn)各異，但可以肯定的是，救市舉措即將從根本上改變2009中國樓市的命運(yùn)，不論是4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激方案，還是9000億的保障房計(jì)劃出臺，都注定2009年樓市將徹底顛覆以往格局，也暗示著新形勢轉(zhuǎn)變的到來。 房價(jià)適度回調(diào)有必要，不會(huì)出現(xiàn)明顯上漲 中國社會(huì)科學(xué)院數(shù)技經(jīng)所所長汪同三 房價(jià)大漲可能性不大，因?yàn)椴还苁侵袊傮w世界經(jīng)濟(jì)的形勢怎樣，特別是導(dǎo)火索的美國金融危機(jī)，在這樣一個(gè)情況下，出現(xiàn)明顯的價(jià)格上漲可能性不大。我們既不希望房價(jià)有明顯的反彈，也不希望由于房價(jià)的過快跌落，引起宏觀經(jīng)濟(jì)的跌落。比較穩(wěn)妥的宏觀調(diào)控，就是穩(wěn)定市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，這是一個(gè)好的政策導(dǎo)向。 由于前幾年房價(jià)上漲過快，已經(jīng)超過了多數(shù)居民的承受能力，已經(jīng)脫離了它的最廣大的需求面，所以房價(jià)有適度的回調(diào)，我個(gè)人認(rèn)為也是必要的。但是這種回調(diào)應(yīng)是穩(wěn)定的，而不是過于快速的，這樣既有利于我們保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也有利于房地產(chǎn)對多數(shù)居民提供必要的住房條件。 中國經(jīng)濟(jì)基本面未改變 國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂 盡管目前國民經(jīng)濟(jì)增速呈回落態(tài)勢，但衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)基本態(tài)勢是好是壞，國際通行的方法是看四個(gè)方面，即經(jīng)濟(jì)增長速度、物價(jià)狀況、國際收支和就業(yè)形勢。中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒有因突如其來的全球金融危機(jī)而發(fā)生改變；推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的深層因素沒有變；中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。因此，對于2009年經(jīng)濟(jì)，可以說是“充滿信心”。 樓市調(diào)整態(tài)勢下對房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)變力和競爭優(yōu)勢提出更高要求 中國指數(shù)研究院副院長陳晟 長期以來房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值型盈利模式在本輪行業(yè)調(diào)整中將進(jìn)一步改變，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率、產(chǎn)業(yè)化程度和應(yīng)變力，一切有助于體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢的細(xì)節(jié)營造將受到重視，比如客戶的感受度、產(chǎn)品的細(xì)致性，一方面有助于住宅產(chǎn)品的品質(zhì)提升，另一方面也在客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)加深內(nèi)功修煉，充實(shí)企業(yè)核心競爭力。 提振樓市尚有政策空間 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生 在提振房地產(chǎn)市場方面，中國未來還有較大的政策空間。中央政府刺激房地產(chǎn)的政策思路是：先抬消費(fèi)、再抬投資�！�2008年樓市新政主要體現(xiàn)在‘交易環(huán)節(jié)’，即刺激消費(fèi)；在投資環(huán)節(jié)卻還是相對謹(jǐn)慎，這恰恰給調(diào)控政策留有余地�！比绻呀�(jīng)出臺的政策使住房交易量有所上升，那么政府可能會(huì)觀察一段時(shí)間；如果交易量仍不佳，就會(huì)醞釀出臺刺激投資方面的政策。 成交放大有賴信心 大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)副秘書長賈廣葆 樓市的癥結(jié)在于成交量，成交量的突破放大需要購房者的信心。宏觀調(diào)控的信號越來越清晰，政府希望穩(wěn)定樓市，也希望穩(wěn)定預(yù)期。此次出臺的一系列政策，重在恢復(fù)老百姓的信心。調(diào)整的主要對象，是中低價(jià)位、中小套型的一手商品住房和二手住房，這一方面體現(xiàn)了政府對大多數(shù)人的居住關(guān)懷，同時(shí)，由于這部分房屋是市場的主流，因而對于撬動(dòng)市場、擴(kuò)大成交量也是有實(shí)際意義。而有了政府的政策支持，普通百姓需要重拾信心，比什么都重要�；仡欉@輪行情，房價(jià)打折、優(yōu)惠、下降已擠去一些泡沫，特別是一些原先泡沫并不嚴(yán)重的樓盤。不少持幣待購者，已有心儀的樓盤，只是心理價(jià)位還不到。而隨著政府政策的日益明朗、政策措施的消化、過渡，房價(jià)的理性回歸，樓市預(yù)期趨向穩(wěn)定，老百姓的信心也就隨之建立。 打破市場僵局，不能忽視開發(fā)商的主動(dòng)配合 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉 面對大部分城市存在的高房價(jià)與居民購房支付能力不足的矛盾，政府已經(jīng)開始做出努力。接下來就是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能夠正確判斷市場形勢，調(diào)整自己的市場行為。希望開發(fā)商能審時(shí)度勢，從企業(yè)長期生存和可持續(xù)發(fā)展的角度，降低短期盈利預(yù)期，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的銷售和定價(jià)策略，在為緩解高房價(jià)帶來的矛盾、促進(jìn)住房消費(fèi)做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，也為企業(yè)的長期發(fā)展積蓄力量。 2009年樓市會(huì)朝好的方向發(fā)展 北京中坤投資集團(tuán)董事長 黃怒波 2008年是房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)和恐懼年，而2009年會(huì)是一個(gè)機(jī)遇年。經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)加速中國城市化發(fā)展，為下一輪房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，對社會(huì)的會(huì)展也增加了信心。而對于2009年增長期的到來，除了市場變化外，產(chǎn)品的變化也需要改進(jìn)。因此，創(chuàng)新發(fā)展才能帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展。 抓好房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)控與長期制度建設(shè) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心處長文林峰 影響房地產(chǎn)市場的因素日益復(fù)雜。因此，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，應(yīng)本著中央與地方政策相結(jié)合，短期調(diào)控與長遠(yuǎn)制度建設(shè)相結(jié)合，政府扶持與企業(yè)自救相結(jié)合的思路，只靠某種單一的力量，很難迅速復(fù)興房地產(chǎn)市場。 自然有四季，市場有冷暖，房地產(chǎn)市場在長期持續(xù)高漲后出現(xiàn)回調(diào)是正常的。關(guān)鍵是以理性的心態(tài)看待市場的波動(dòng)，以前瞻性視角總結(jié)反思問題，既要出臺符合科學(xué)發(fā)展規(guī)律的調(diào)控政策，又要加快住房市場長遠(yuǎn)制度建設(shè)的步伐，后者才是根本。 2009的關(guān)鍵在市場信心 泰盈置業(yè)集團(tuán)總裁黎振偉 2008年房地產(chǎn)市場實(shí)際上還處在一個(gè)過渡性的狀態(tài)，2009年將是一個(gè)三岔路口，要么樓市可恢復(fù)往日的紅火，要么則將進(jìn)一步走向萎縮，基本不存在維持現(xiàn)狀并“繼續(xù)過渡”的狀態(tài)。關(guān)鍵的影響因素就是市場信心，而市場信心的重建是一個(gè)很復(fù)雜的問題，必須綜合考慮2009年即將出臺的各項(xiàng)政策，以及結(jié)合海量的消費(fèi)者普查的基礎(chǔ)上方可得出結(jié)論，我們只有等待讓事實(shí)來說話。 下一步調(diào)整重點(diǎn)可能是財(cái)稅政策 泰興隆地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理 顧剛 利率的大幅度下降，對樓市來說是利好消息。但是，利好政策在短時(shí)間內(nèi)仍無法改變市場的觀望氛圍，效果可能在明年才會(huì)顯現(xiàn)。未來政府還將出臺一系列刺激樓市的組合拳政策，下一步可能對財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)整。 未來宏觀經(jīng)濟(jì)利好可能再次刺激樓市 銀海地產(chǎn)副總經(jīng)理 吳建云 此次央行降息的幅度非常大，在降低購房成本的同時(shí)，將增加資金的流動(dòng)性。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)還是能受到銀行的認(rèn)可，只是因?yàn)橐恍┿y行年底苦于沒錢，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)貸款非常難，而此次利率下調(diào)，將在一定程度上緩解優(yōu)質(zhì)房企的資金壓力。未來直接針對樓市的政策可能不會(huì)出臺，而大的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策出臺的可能性比較大，將對樓市產(chǎn)生間接的刺激效果。此外，此次大幅度的降息可能不是央行計(jì)劃內(nèi)的降息，里面可能有政府干預(yù)的成分。這說明了政府保增長的決心，也反映出中國經(jīng)濟(jì)可能確實(shí)遇到了一些問題。 激活改善型住房將是關(guān)鍵 北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強(qiáng) 2009年改善型住房有望被全面激活，因?yàn)槿绻患せ罡纳菩妥》渴袌�，其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場下滑速度和幅度，使房地產(chǎn)市場不至于崩盤外，對2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉(zhuǎn)作用不大，更不可能承擔(dān)起拉動(dòng)內(nèi)需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來，要么讓投資需求活起來，激活改善型住房；要么讓房價(jià)降到老百姓能負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格，但面臨當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)局面，似乎前者更為短、平、快。 一、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn) 國家統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)及預(yù)警信號圖顯示，08年下半年全國經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，10月跌破100點(diǎn)景氣關(guān)口；12月為78.7，比1月下降了35個(gè)百分點(diǎn)。一般來說，先行指數(shù)的變動(dòng)要經(jīng)過一段時(shí)間，才能顯示出對經(jīng)濟(jì)增長的影響。12月的先行指數(shù)回升了1個(gè)百分點(diǎn)，意味著宏觀經(jīng)濟(jì)未來景氣程度將有望回暖。進(jìn)入2009年，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)正在回升，宏觀經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)一定的回暖�？梢钥闯�，中央政策的出臺對經(jīng)濟(jì)起到了積極影響。 �。ǘ╅L沙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好 從統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，春節(jié)以后一個(gè)多月以來，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的成交活躍，成交量放大，供少買多是當(dāng)前市場的實(shí)情。這是不是一種真正的回暖，我們還有待進(jìn)一步觀察。但成交量放大是不容質(zhì)疑的事實(shí)，出現(xiàn)這種情況，主要有如下幾個(gè)方面的原因： 1. 開發(fā)企業(yè)在利潤空間上進(jìn)行了壓縮，各種優(yōu)惠活動(dòng)不斷地推出。無論從系統(tǒng)數(shù)據(jù)，還是從開發(fā)商所發(fā)布的廣告，都可以明顯的感受到一個(gè)事實(shí)，那就是長沙房價(jià)真的降了，因?yàn)樯唐贩孔鳛橐粋�(gè)商品，價(jià)值規(guī)律的作用就必然會(huì)有所體現(xiàn)。房價(jià)降低，帶來了更多需求，這更證明了當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?/p> 2. 各區(qū)縣組織有貨補(bǔ)資格的人群的團(tuán)購活動(dòng)。截止到3月16日我市取得貨補(bǔ)資格的已達(dá)13272戶，已購房1871戶，且目前貨補(bǔ)購房者正以每天50戶的速度在遞增，這些人的購房將拉動(dòng)市場消費(fèi)；同時(shí)，有的區(qū)縣還采取了購房補(bǔ)貼措施，這些也可能對近期市場交易放大產(chǎn)生了積極影響。 3. 2008年下半年以來政府一系列刺激消費(fèi)政策效果的逐步反應(yīng)和顯現(xiàn)。2008年7月我市出臺相關(guān)刺激政策后，10月起商品房備案量、簽約量都逐月有所上升；春節(jié)后房地產(chǎn)市場成交量的上揚(yáng)，這應(yīng)該也是其中的一個(gè)重要促成因素。 4. 老百姓對當(dāng)前房價(jià)及長沙的房地產(chǎn)市場向前發(fā)展的趨勢的逐步認(rèn)同，信心逐步恢復(fù)。根據(jù)2008年的房價(jià)收入比來看，比值為5.84，這一比值已進(jìn)入國際公認(rèn)的基準(zhǔn)線以下，當(dāng)前房價(jià)已進(jìn)入合理范圍；同時(shí)，國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺后，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)一定的回暖跡象，這一切都使老百姓的觀望態(tài)勢降溫，對未來信心增加。 二、信心指數(shù) �。ㄒ唬┢髽I(yè)家信心指數(shù)開始回升 受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落等多重因素疊加的影響，企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期甚為擔(dān)憂，2008年1-4季度全國企業(yè)家信心指數(shù)持續(xù)下降，跌入非景氣區(qū)間，與年初企業(yè)家的樂觀態(tài)度形成了鮮明的對比。但2009年以來，全國企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)了一定程度的回升。 �。ǘ┢髽I(yè)景氣指數(shù)回暖 全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年受突如其來的低溫雨雪冰凍災(zāi)害以及世界經(jīng)濟(jì)增速減緩等因素的影響，企業(yè)景氣指數(shù)明顯回落，其中房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)也同步下滑；雖降幅較大，但仍處于景氣空間。今年以來，全國企業(yè)景氣指數(shù)也有回暖的跡象。 （三）消費(fèi)者信心指數(shù)提高 在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，2008年消費(fèi)者信心指數(shù)同步出現(xiàn)持續(xù)下滑。一方面，去年股市持續(xù)低迷，居民投資意愿下降，購房意向謹(jǐn)慎，銀行儲(chǔ)蓄再次成為居民的首選，貨幣政策放松對居民儲(chǔ)蓄意愿影響效果受限。另一方面，由于需求增幅相對生產(chǎn)增速放緩，企業(yè)原材料和產(chǎn)品庫存增長較快，導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金占用增加，企業(yè)支付能力下降。 三、信心調(diào)查 為了全面了解目前市場動(dòng)態(tài)，了解當(dāng)前情況下市場參與者的心態(tài)，長沙市房產(chǎn)研究中心于2月9日—3月6日，對長沙市200家主流開發(fā)企業(yè)和200位房地產(chǎn)企業(yè)家進(jìn)行了一次社會(huì)問卷調(diào)查，從調(diào)查的主要數(shù)據(jù)中，可以基本了解到目前市場的信心和對未來發(fā)展的看法。 �。ㄒ唬⿲ξ磥黹L沙樓市走勢的態(tài)勢 83%的受訪開發(fā)企業(yè)表示對未來長沙樓市的走勢有期待，15%的表示積極樂觀，只有1%表示消極；從受訪的企業(yè)家來看，61%的企業(yè)家對長沙樓市的未來表示期待，35%的企業(yè)家保持了積極樂觀的態(tài)度,只有4%的企業(yè)對長沙樓市的未來表示消極。這說明，大部分的開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家對長沙房地產(chǎn)的未來都是充滿信心的,應(yīng)該說，在行業(yè)不景氣的時(shí)候，這種信心將是我們戰(zhàn)勝困難最為有力的武器。 �。ǘ⿲﹂L沙房價(jià)的預(yù)測 44%的受訪開發(fā)企業(yè)表示2009年房價(jià)與2008年持平，31%的表示會(huì)先降后升，也有18%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為會(huì)下降，認(rèn)為會(huì)一路上漲的只有7%；從受訪的企業(yè)家來看，30%的企業(yè)家表示2009年房價(jià)與2008年持平，41%的表示會(huì)先降后升， 17%的認(rèn)為會(huì)下降，認(rèn)為會(huì)一路上漲的有13%。由此可以看出，房地產(chǎn)目前的價(jià)格屬于比較理性的范圍，將不會(huì)再出現(xiàn)2007年那種瘋狂上漲的局面，結(jié)合長沙的發(fā)展空間及經(jīng)濟(jì)水平，2009年長沙的房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 （三）長沙未來房價(jià)的上漲空間 53%的受訪開發(fā)企業(yè)表示未來房價(jià)上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為上漲空間很大；從受訪的企業(yè)家來看，46%的企業(yè)家表示未來房價(jià)上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有10%的企業(yè)家認(rèn)為上漲空間很大。從開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家來看，2009年長沙房價(jià)上漲還是有一定空間的，但幅度不會(huì)太大。 �。ㄋ模潜P銷售策略 47%的受訪開發(fā)企業(yè)表示按原價(jià)銷售，27%的表示會(huì)降價(jià)促銷，18%的表示考慮送精裝修或送其它，只有8%的表示提價(jià)銷售；從受訪的企業(yè)家來看，33%的企業(yè)家表示按原價(jià)銷售，31%的表示會(huì)降價(jià)促銷，17%的表示考慮送精裝修或送其它，也有19%的企業(yè)家表示會(huì)考慮提價(jià)銷售�？梢姡蟛糠珠_發(fā)企業(yè)和企業(yè)家對未來還是比較有信心的。 （五）當(dāng)前市場低迷持續(xù)的時(shí)間 60%的受訪開發(fā)企業(yè)表示會(huì)持續(xù)一年左右，22%的表示會(huì)持續(xù)一年以上，18%的表示半年左右；從受訪的企業(yè)家來看，39%的企業(yè)家表示會(huì)持續(xù)一年左右，22%的表示會(huì)持續(xù)一年以上，39%的表示半年左右。可見，絕大部分開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家認(rèn)為當(dāng)前市場低迷持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長。 �。├^續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā) 88%的受訪開發(fā)企業(yè)打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)，12%的表示還沒打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)；從受訪的企業(yè)家來看，83%的企業(yè)家打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)，17%的不打算繼續(xù)在長沙做房地產(chǎn)開發(fā)�？梢�，絕大部分開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家都有繼續(xù)在長沙投資房地產(chǎn)的打算。 �。ㄆ撸╅_發(fā)企業(yè)面臨的主要問題 60%的受訪開發(fā)企業(yè)表示資金有壓力，37%的表示產(chǎn)品成本高利潤率低，只有3%的認(rèn)為主要問題是土地存量不足；從受訪的企業(yè)家來看，有54%的企業(yè)家感覺有資金壓力，35%表示產(chǎn)品成本高利潤率低，只有11%的認(rèn)為主要問題是土地存量不足。可見，目前開發(fā)企業(yè)面臨的主要問題仍然是資金壓力過大，而資金壓力的增大則主要是由于樓盤滯銷引起的，因此，如何提高銷售量，盤活流動(dòng)資金將是2009年房企急需解決的問題。 （八）促進(jìn)樓市回暖應(yīng)采取的主要措施 44%的受訪開發(fā)企業(yè)表示依靠政府政策支持，32%的表示依靠企業(yè)的合理定價(jià)，21%的表示提高樓盤品質(zhì)，只有4%的表示依靠股市回暖；從受訪的企業(yè)家來看， 30%的企業(yè)家選擇了合理定價(jià)，另有30%的企業(yè)選擇了政府政策支持，29%的企業(yè)選擇了提升樓盤品質(zhì)，也有11%的表示依靠股市回暖。由此可見，高品質(zhì)，合理售價(jià)的樓盤將是未來樓市的主流，只有提高性價(jià)比才能受到購房者的青睞。另外我們也可以看到，政府政策的支持對房地產(chǎn)行業(yè)也十分重要，在當(dāng)前形勢下，出臺積極有效的政策刺激樓市使之保持穩(wěn)定健康的發(fā)展是急切而必要的。 五、展望未來 最近，一些地方政府根據(jù)中央文件精神，相繼發(fā)布了促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見，這些新政策實(shí)施后將進(jìn)一步促進(jìn)樓市的交易，不僅普通住宅的銷售量會(huì)持續(xù)增加，中高檔商品房的成交量也將會(huì)出現(xiàn)明顯上升。 當(dāng)然，還有一些人在這個(gè)時(shí)候選擇了觀望，提出要“堅(jiān)決不買房”，認(rèn)為這樣可以“抵制高房價(jià)，困死開發(fā)商，套死炒房客”。沒有人買房，樓市很難回暖，但是買房的行動(dòng)除了主觀意識之外，客觀的條件也不容忽視，隨著多項(xiàng)利好政策出臺，一些消費(fèi)者的主觀愿望還是會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變的。 按照不少人習(xí)慣性的思維，把錢存進(jìn)銀行是最穩(wěn)妥的辦法。殊不知隨著消費(fèi)價(jià)格總水平的上漲以及存款利息率的降低，通過銀行來增加資產(chǎn)的做法是不切實(shí)際的。相比而言，今年雖然受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響導(dǎo)致了房屋空置面積的增加，但是房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所占份額較大，它同股市、匯市、期貨、黃金等相比，依舊體現(xiàn)了相當(dāng)穩(wěn)定的一面。房地產(chǎn)行業(yè)在今后相當(dāng)長的時(shí)間里，會(huì)作為國民經(jīng)濟(jì)的一種支柱產(chǎn)業(yè)受到大力扶持。我們注意到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著所有關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向者的神經(jīng)，這也從一個(gè)側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。 在眾多處于調(diào)整恢復(fù)期的行業(yè)中，房地產(chǎn)是可以率先復(fù)蘇的。世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響了房地產(chǎn)行業(yè)，但是國家出臺的最新政策找到了解決問題的鑰匙。我們看到，保障性住房的宏大建設(shè)計(jì)劃，改善性住房的二套房貸政策以及大幅度減免交易的營業(yè)稅等實(shí)質(zhì)性舉措已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施，更引入矚目的是“合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格”的指導(dǎo)意見第一次高調(diào)出現(xiàn)，這些對于徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的高存貨、高地價(jià)和高負(fù)債問題,都將發(fā)揮重要的作用。 調(diào)整期的樓市也給消費(fèi)者提供了更多的選擇和更實(shí)惠的價(jià)格。由于經(jīng)濟(jì)適用房在未來的大量上市，一些低端的商品房開始在價(jià)格上向經(jīng)濟(jì)適用房“靠攏”，這就導(dǎo)致市場上同類產(chǎn)品數(shù)量增多，甚至一些商品房的價(jià)格還有可能低于經(jīng)濟(jì)適用房。其實(shí)，在商品房的價(jià)格回落到一定的區(qū)段內(nèi)之后，消費(fèi)者購房還會(huì)考慮非價(jià)格因素，包括開發(fā)商的品牌、物業(yè)水平、房屋質(zhì)量、交工時(shí)間等等，作為開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)這部分中高收入客群的消費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中面臨著重組洗牌。不過，一個(gè)行業(yè)存在新陳代謝絲毫不令人奇怪。我們不能因?yàn)槟硞�(gè)行業(yè)存在問題，就否定這個(gè)行業(yè)的積極作用。任何一個(gè)行業(yè)都需要一個(gè)成長期，中國的房地產(chǎn)行業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)一樣，都需要有一個(gè)寬松的環(huán)境來成長，沒有這樣的環(huán)境，不會(huì)有成熟的經(jīng)濟(jì)、也不會(huì)有成熟的國民。而幫助房地產(chǎn)完成自身的調(diào)整周期，步入更加健康的發(fā)展軌道，正是我們每一個(gè)人的責(zé)任。 因此，在2009年，每一個(gè)具備購房能力同時(shí)也具有購房需要的人，應(yīng)該問一問自己：我們不買房買什么？ |