| TOPIC3機(jī)遇篇 |
Part1 策略調(diào)整 一、保障性住房異軍突起——政府 �。ㄒ唬氨Ｃ裆闭呷∠蛲滑F(xiàn) 如果說2007年8月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》標(biāo)志著我國走進(jìn)了“民生地產(chǎn)”時(shí)代，那么，一個(gè)保障原則框架被搭建之后的2008，注定會為住房保障體系的具體實(shí)施和完善的開啟拉開恢宏的一幕。與2008年被購房者冷落的商品房市場形成鮮明對比的，就是備受百姓關(guān)注的各個(gè)安居工程，綜合來看，住房保障有以下幾個(gè)新的特點(diǎn)： 1、首次明確保障性住房建設(shè)的工作時(shí)間和目標(biāo)，提出“爭取用３年時(shí)間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。這一時(shí)間和目標(biāo)，既是政府對人民的鄭重承諾，也給了人民監(jiān)督政府的依據(jù)。各級政府應(yīng)該根據(jù)這個(gè)時(shí)間表和工作目標(biāo)，因地制宜安排保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。 2、住房保障范圍擴(kuò)大，不僅城市低收入住房困難群體被納入住房保障體系，還有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民也同樣享受住房保障政策的陽光。而在以往，這些“不城不鄉(xiāng)”的居民住房問題往往成為政策中的盲點(diǎn)。此次一并納入住房保障范圍，顯示出決策者深入調(diào)研，體恤民情，努力做到在“住有所居”的奮斗之路上，照顧困難群體一個(gè)也不能少。 3、把住房公積金用于個(gè)人購房貸款嘗試擴(kuò)展到建設(shè)貸款，加大保障性資金支持力度。住房公積金沉淀問題是個(gè)老話題，特別是在我國東部地區(qū)，數(shù)額可觀。如何激活這筆巨大的沉淀資金，一直是社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。而在此次出臺的新政策中，明確提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”，讓這筆閑置的資金在解決群眾住房問題中發(fā)揮積極作用。 透過以上幾個(gè)方面，人們不難發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，樓市新政策加大了對保障性住房的建設(shè)力度，在激活商品房市場的同時(shí)，又防止投機(jī)性需求反彈，著實(shí)體現(xiàn)了政府“保增長”與“保民生”緊密結(jié)合的政策取向。 �。ǘ╅L沙市住房保障與棚戶改造 房產(chǎn)市場因其內(nèi)在的調(diào)整節(jié)奏和周期，2008年出現(xiàn)了市場交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊的現(xiàn)象，在一段時(shí)間內(nèi)對我們安居工程建設(shè)形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。而在國家、省、市相繼出臺擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，加快解決民生問題的重大措施中，都把建設(shè)保障性安居工程放在了首位。 2008年，安居工程建設(shè)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞“人人都有住房保障，家家享有一套住房”的目標(biāo)，對住房保障制度進(jìn)行了重大改革，加快解決城市低收入家庭住房困難問題，努力構(gòu)建和諧社會，不斷開拓創(chuàng)新，扎實(shí)工作，譜寫了住房保障事業(yè)新篇章。截至目前，全市申請經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼家庭12400戶，已批準(zhǔn)發(fā)放補(bǔ)貼憑證12290戶，其中1258戶已經(jīng)利用補(bǔ)貼資金購買了滿意的住房。我們希望通過實(shí)施安居工程，全面解決城市低收入家庭的住房困難問題，到2012年實(shí)現(xiàn)人均住房面積提高到15m2，努力做到戶戶擁有一套適宜居住的房屋，率先達(dá)到人均住房建筑面積35m2的小康居住水平。 在去年國務(wù)院出臺的“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長”的十項(xiàng)措施中，把加快棚戶區(qū)改造工作擺到了前所未有的高度。我市積極響應(yīng)中央的號召，多次召開專題會議進(jìn)行了研究，決定把棚戶區(qū)改造作為全市今年的首要工作來抓，通過三年時(shí)間的努力，徹底改造全市的棚戶區(qū)。目前，我市二環(huán)線內(nèi)還有棚屋面積730萬m2，共50670戶。城市核心區(qū)域內(nèi)棚屋332萬m2，占全市棚屋總量的45%。棚戶區(qū)大都建于80年代以前，絕大部分都是危舊房屋，其中磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)占了30%左右。棚屋的基礎(chǔ)設(shè)施落后，供排水設(shè)施陳舊，供水難問題十分突出，每遇仲夏和隆冬便鬧水荒。70%棚戶區(qū)沒有消防通道，加之道路堵頭卡口多，普遍存在消防安全隱患。棚戶區(qū)建筑密度很高，最高地段達(dá)60—70%，人均綠化用地僅0.38m2，人均居住用地不足7m2。所有棚戶均在3層以下，最高不超過8米，棚戶區(qū)空間狹窄，陰暗潮濕，不通風(fēng)，32%的棚戶沒有曬臺和獨(dú)立的廁所，有的甚至一年四季難見陽光。因此，棚戶區(qū)改造已經(jīng)勢在必行。 我們將把推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造作為市委、市政府今后幾年的重點(diǎn)工程和實(shí)事工程，從今年起分三年全部改造完成。其中2009年改造200萬m2，2010年改造200m2，2011年改造330萬m2。通過棚戶區(qū)改造工程，一方面可以明顯改善棚戶區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，改善城市容貌和提升城市品位；另一方面可以對整個(gè)房地產(chǎn)市場激發(fā)可觀的潛在需求。因?yàn)橐粦襞飸魠^(qū)居民住的就是30、40個(gè)m2，你現(xiàn)在要給他解決，給他住，他自己買房子的話，大概就要個(gè)60m2左右，也就是說在一平方米棚屋的拆遷，大概可以產(chǎn)生1.5個(gè)平方米需求，這樣的話730萬m2的棚戶區(qū)就可產(chǎn)生1000多萬m2的需求。那么這個(gè)需求加到我們整個(gè)這個(gè)正常的社會需求里邊，在三四年內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上能夠保持供求基本平衡發(fā)展。 在棚戶區(qū)改造的過程中，我們的基本思路是：一是統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，把棚戶區(qū)改造與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。二是政府主導(dǎo)、多元融資。棚戶區(qū)改造涉及面廣、政策性強(qiáng)，各級政府是棚戶區(qū)改造的組織領(lǐng)導(dǎo)者，在政策與資金上將給予大力支持。棚戶區(qū)改造工作由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各區(qū)政府是各轄區(qū)內(nèi)的組織實(shí)施主體，負(fù)責(zé)搭建融資平臺，各區(qū)已經(jīng)組建了一個(gè)棚戶區(qū)改造投資公司，市區(qū)兩級政府分別注入一定的資金，專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)項(xiàng)目改造的融資和運(yùn)營，吸引各種社會資金投入到棚戶區(qū)改造中來。三是市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主�？茖W(xué)制定市政府對區(qū)政府、對拆遷主體、對招商引資三個(gè)層面的政策，充分調(diào)動各方參與的積極性。其中，市政府對區(qū)政府層面的政策包含土地、規(guī)劃、財(cái)稅、服務(wù)、配套等政策；市政府對拆遷主體的政策包含獎勵(lì)、救助等政策；市政府對招商引資的政策包含將成本計(jì)入基準(zhǔn)地價(jià)、固定回報(bào)和增值收益等方面。在區(qū)政府具體組織開展改造的同時(shí)，要堅(jiān)持市場運(yùn)作，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。四是依法改造、確保穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)土地和資金使用管理、城市建設(shè)管理、房屋拆遷、工程建設(shè)等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；妥善解決好群眾的實(shí)際困難，同時(shí)要依法保障投資商的合法利益，將那些獲得補(bǔ)貼后仍然買不起住房的困難家庭，可以納入經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房保障范疇，確保不捺下不遺忘一個(gè)棚戶區(qū)居民，妥善處理好棚戶區(qū)改造過程中的各種關(guān)系，維護(hù)社會穩(wěn)定和團(tuán)結(jié)。五是以人為本、民生為重。棚戶區(qū)改造要把人本思想擺在第一位，民生為重，安置先行，通過多種措施充分調(diào)動棚戶區(qū)居民參與改造的熱情和積極性；棚戶區(qū)改造要把改善棚戶區(qū)居民居住條件，全面建立健全住房保障制度作為重點(diǎn)。 二、從持有到出售——外資企業(yè) （一）轉(zhuǎn)租為售 外資企業(yè)在國內(nèi)寫字樓市場一直是大舉擴(kuò)張，高檔寫字樓當(dāng)中經(jīng)�？梢钥匆娡赓Y的身影。前幾年在房價(jià)上升時(shí)期，外資企業(yè)對于手中的物業(yè)一直是稀售，主要以出租來換取長期受益。自08年以來，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，不少外資企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)租為售來保持充裕的現(xiàn)金流以應(yīng)對不斷惡化的形勢，同時(shí)，由于樓市的調(diào)整導(dǎo)致租金不斷下跌，出租回報(bào)率降低也是大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始在市場當(dāng)中出現(xiàn)的重要原因。 �。ǘ┵Y產(chǎn)并購 隨著市場的調(diào)整，前幾年大規(guī)模的外資并購風(fēng)目前已呈現(xiàn)下降趨勢，保持現(xiàn)金繼續(xù)觀望成為目前外資采取的主要手段。但是隨著監(jiān)管限制的放寬，以及買賣雙方對價(jià)格預(yù)期的調(diào)整，可以預(yù)見2009年外資收購活動將會重新興起。2007和2008年間投資機(jī)構(gòu)的籌資尚有結(jié)余，投資者一直持觀望態(tài)度，以期價(jià)格進(jìn)一步下跌。2009年，隨著信貸限制的放松，人民幣貸款有望變得相對容易，加之上海物業(yè)價(jià)格的持續(xù)調(diào)整，不少投資者認(rèn)為今年上半年或?qū)⒊霈F(xiàn)抄底入市的好時(shí)機(jī)。 另外，直接收購具有一定規(guī)模的抵償公司也是外資進(jìn)入市場的便利方式，隨著金融危機(jī)及地產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈，不少地產(chǎn)公司陷入困境手中項(xiàng)目也無力為繼，此時(shí)，外資對本土地產(chǎn)企業(yè)的并購將大大提升。此時(shí)的并購不但可以收購到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也可以得到大量因資金出現(xiàn)問題而停滯的項(xiàng)目。因此09年資產(chǎn)并購將是外資地產(chǎn)公司應(yīng)對危機(jī)的重要策略。 三、從擴(kuò)張到收縮——本土企業(yè) �。ㄒ唬╅_發(fā)商退地之隱 土地是房地產(chǎn)行業(yè)的“命門”，房地產(chǎn)市場中的房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動效應(yīng)，會隨著土地市場的降溫明顯地顯現(xiàn)出來。地價(jià)的調(diào)整，會直接體現(xiàn)在房價(jià)的調(diào)整上，近期國內(nèi)房地產(chǎn)一、二手市場出現(xiàn)價(jià)格下探的現(xiàn)象實(shí)屬必然。不過，“圈地?zé)帷苯禍匦?yīng)從土地市場傳導(dǎo)到樓市，需要一定的時(shí)間。 房價(jià)的調(diào)整及銀行信貸的緊縮，使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流變得十分緊張，此時(shí)拍賣手中持有的土地以維持公司運(yùn)作渡過“寒冬期”成為了不少開發(fā)企業(yè)采取的措施。 開發(fā)商如果繼續(xù)囤積土地，不僅面臨著房價(jià)繼續(xù)下跌帶來財(cái)富縮水的風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一些實(shí)力有限的開發(fā)商率先加入“退地”大軍，地價(jià)也隨之下跌。地價(jià)的下跌反過來又影響了人們對未來房價(jià)的預(yù)期，使購房者的觀望效應(yīng)更加濃厚，房價(jià)因缺少購買力支撐而步入下跌軌道。 大型開發(fā)商的企業(yè)構(gòu)成相對于中小開發(fā)商要復(fù)雜很多，而且一些大型房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)構(gòu)成不僅僅只有房地產(chǎn)開發(fā)這一塊，所以這類企業(yè)對于市場預(yù)期十分敏感，由于去年的房地產(chǎn)熱潮導(dǎo)致部分財(cái)力雄厚的大型房企拿了不少地，他們對于今年的樓市預(yù)期原本是抱有相當(dāng)大期望的，但是如今中國樓市受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響成交量大幅萎縮了，大量囤地的開發(fā)商會因?yàn)楣镜母黜?xiàng)業(yè)務(wù)牽扯到資金緊缺，而一家成熟的大型企業(yè)絕不允許其做過大風(fēng)險(xiǎn)投資嘗試，殘酷的市場不得不讓他們放棄部分未來可能獲得的回報(bào)而在短期內(nèi)獲得自保，所以只好賣地。 另外一方面，中小房企則在這樣的市場競爭中獲得一些原本不屬于自己的機(jī)會，一些大型房企低價(jià)拋地正好可以滿足他們的需求。此類企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成比較單一，相對資金循環(huán)壓力較小，同時(shí)他們能夠積極靈活的修改自己的經(jīng)營策略以順應(yīng)市場的發(fā)展。在目前不景氣的市場環(huán)境下，有些中小開發(fā)商不緊不慢的銷售著自己的房屋，因?yàn)樗麄兪种袥]有存地，無需在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，對銷售進(jìn)度沒有過高要求，企業(yè)生存壓力相對較��；甚至一些房企暫時(shí)將自己“凍”起來，干脆封盤不賣等待市場回暖再尋良機(jī)，這些豐富的市場操作手法某種程度上來說很好地保護(hù)了自己。 退地是樓市泡沫長期累積的必然結(jié)果，同時(shí)，也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機(jī)牟取暴利這一慣用手段的終結(jié)。早在“退地”現(xiàn)象之前，全國各地不斷出現(xiàn)的大量土地流派現(xiàn)象，就已經(jīng)表現(xiàn)出業(yè)內(nèi)對常年累積的巨大泡沫的恐懼感，“退地”則更進(jìn)一步表現(xiàn)了業(yè)內(nèi)對未來樓市泡沫破裂的擔(dān)憂，一旦形成羊群效應(yīng)，“退地潮”就可能出現(xiàn)，進(jìn)而傳遞到房價(jià)中。其實(shí)，退地現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場近期強(qiáng)烈釋放的樓市調(diào)整信號。樓市調(diào)整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍陷于“迷局”。高價(jià)拍地，加上樓市行情持續(xù)低迷，讓開發(fā)商的資金鏈越繃越緊，因此“退地”有開發(fā)商資金不濟(jì)的因素，但絕對不能只是簡單地歸因于資金不濟(jì)的因素。從深層次來說，“退地”也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)。 告別了以往的“搶地時(shí)代”，今天的地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)更審慎。地是必須拿的，但要拿什么樣的地，所拿地塊上需要有怎樣的配套設(shè)施，維持怎樣的土地儲備量，在如今的地產(chǎn)形勢下，都需要重新評估。今后，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在拿地上要更謹(jǐn)慎，在地塊的開發(fā)上也要更用心，交出真正能適應(yīng)市場的好產(chǎn)品。 （二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓 產(chǎn)權(quán)市場中企業(yè)并購重組的活躍，一方面是由于大量的央企，根據(jù)國務(wù)院國資委的部署加快了整合重組的步伐；其次是由于國家宏觀調(diào)控、銀根收緊，企業(yè)融資困難、資金鏈繃緊，一些擴(kuò)張過快的企業(yè)難以為繼，關(guān)閉清算，有些企業(yè)被迫出售股權(quán)，從而導(dǎo)致以并購重組、企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)清算為特征的產(chǎn)權(quán)交易活動大量出現(xiàn)。 另外，由于股市的持續(xù)低迷投資者信心不足，許多企業(yè)轉(zhuǎn)而選擇了利用產(chǎn)權(quán)市場來融資。制造業(yè)受到金融危機(jī)出口的影響比較大，而房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)槭袌鲞�處在觀望狀態(tài)不少企業(yè)陷入資金短缺的困境，不得不出讓股權(quán)或者增資擴(kuò)股以求生存和為未來拓展業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備，這也是房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易市場表現(xiàn)活躍的主要原因所在。 Part 2 長沙機(jī)遇 一、長株潭城市群的建設(shè) 2007年12月，國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)長沙、株洲、湘潭（簡稱長株潭）城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(即“兩型社會”)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)�！伴L株潭”作為一個(gè)符號，在日益隆起的中部經(jīng)濟(jì)版圖上擔(dān)當(dāng)重任。 長株潭一體化將給長沙房地產(chǎn)市場帶來深刻的變化，重點(diǎn)將體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，在長沙形成了現(xiàn)代新南城板塊。 湖南省省政府大院南遷，湖南省工商局、地稅局等省直機(jī)關(guān)紛紛進(jìn)駐，全省政務(wù)中心向長沙新南城轉(zhuǎn)移。同時(shí)，文化公園、石沖公園及湖南省科技館、群藝館、地質(zhì)博物館、青少年活動中心等一批省級文化單位相繼建成或正開工建設(shè)，即將形成新的文化中心、商務(wù)辦公中心。 目前，連接長沙、株洲、湘潭三城市的城際軌道交通以及城市地鐵、武廣高鐵、高速公路以及長沙芙蓉南路、湘江風(fēng)光帶、萬家麗大道、新韶山路等長沙市城市主干道等現(xiàn)代交通設(shè)施正在抓緊建設(shè)，如9月開工的芙蓉南路將直連湘潭。隨著橫貫東西、縱通南北的交通網(wǎng)絡(luò)布局的逐步完成及其他各種配套的不斷完善，隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，隨著新型城市空間的縱深拓展，在人們生活、商務(wù)辦公方式結(jié)構(gòu)化分化的潮流下，以湖南省政府新址為圓心，以新芙蓉南路為縱軸、湘府路為橫軸，四面輻射形成的長沙新南城區(qū)域，以及建設(shè)長株潭城市群“兩型社會”而推動在三個(gè)城市之間的空間地帶形成包括長沙新南城區(qū)域的“第四城區(qū)”區(qū)域。這個(gè)明日之星區(qū)域，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值已經(jīng)開始凸現(xiàn)，包括長沙新南城板塊在內(nèi)，正逐漸形成具有良好開發(fā)價(jià)值和成長潛力的第四城區(qū)城板塊，正逐漸形成一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、人文高尚、生活便利的集現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)和高尚居住區(qū)為一體的房地產(chǎn)潛力區(qū)域。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始異變的今天，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分化的今天，在這個(gè)房地產(chǎn)潛力區(qū)域創(chuàng)新開發(fā)高品質(zhì)的資源性房地產(chǎn)產(chǎn)品，其價(jià)值增值的潛力值得期待。 無須置疑，在未來數(shù)年，將有數(shù)十萬人來到長沙新南城、長株潭第四城區(qū)居住，眾多企業(yè)將落戶長沙新南城、長株潭第四城區(qū)，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公環(huán)境、人居環(huán)境、商務(wù)運(yùn)行模式的升級。同樣，這里將誕生無數(shù)經(jīng)濟(jì)奇跡，誕生眾多商務(wù)傳奇。這是因?yàn)�，長株潭城市群這個(gè)正在發(fā)展變化中的“新特區(qū)”，一如當(dāng)年剛設(shè)立之初的深圳特區(qū)、浦東新區(qū)一樣，除鼓勵(lì)并支持資金實(shí)力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等方面的競爭外，還將給更多人各種機(jī)會性發(fā)展的機(jī)會。也就是說，在長株潭城市群，許多人都將可能獲得發(fā)展的機(jī)會，而機(jī)會往往垂青那些有準(zhǔn)備的人，這是眾所周知的。 事實(shí)上，加速開發(fā)這個(gè)頗具潛力的房地產(chǎn)板塊，又將成為加速長株潭“兩型社會”建設(shè)、加速城市群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)能量，成為催化長株潭第四城區(qū)有效城市化的催化劑。 其次，目前長株潭城市群尤其長沙房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的調(diào)整，屬于正常的調(diào)整，并沒有太大的市場崩潰危機(jī)，從目前來看仍然是健康的。 再則，由于中國經(jīng)濟(jì)整體受美國金融危機(jī)的影響不大，而更因?yàn)楹辖?jīng)濟(jì)的實(shí)際情況和湖南經(jīng)濟(jì)模式的本身特點(diǎn)等原因，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)對湖南經(jīng)濟(jì)的影響將不大，因此對新特區(qū)長株潭城市群的房地產(chǎn)市場的影響也將不大。 長株潭一體化的建設(shè)一方面將拉動基礎(chǔ)建設(shè)的投資，使得城市建設(shè)高速發(fā)展。同時(shí)，城市圈的擴(kuò)張也使得開發(fā)企業(yè)有了更多的選擇空間，經(jīng)濟(jì)的拉動也必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展， 二、大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃建設(shè) 2008年，在充分的前期調(diào)研之后，市委市政府提出了建設(shè)“大河西先導(dǎo)區(qū)”的概念，打造先導(dǎo)區(qū)、建設(shè)大河西，既是探索改革路徑、創(chuàng)新發(fā)展模式的具體表現(xiàn)，也是優(yōu)化空間布局、提升整體實(shí)力的戰(zhàn)略選擇，創(chuàng)建大河西先導(dǎo)區(qū)將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機(jī) 1、先導(dǎo)區(qū)提出了大河西的概念，將城市化程度范圍擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)企業(yè)來說在土地選擇上有了更多的空間。 2、大河西先導(dǎo)區(qū)將大大改善河西的交通系統(tǒng)，啟動一系列的重點(diǎn)工程。道路的暢通將使得先導(dǎo)區(qū)的輻射面擴(kuò)大，對于居住者來說，便利的交通條件將進(jìn)一步刺激購房需求，使得房地產(chǎn)市場不在聚焦于原有范圍，樓盤定位能更加清晰。 3、先導(dǎo)區(qū)提出了“再造長沙城”的概念，將大力提高對基礎(chǔ)設(shè)施的投入，完善配套設(shè)施，這對成熟社區(qū)的出現(xiàn)也是一個(gè)必不可少的條件。 4、大河西先導(dǎo)區(qū)將使得大批的外來人口入戶長沙，也將培育許多潛在的剛性需求，成為未來房地產(chǎn)市場消費(fèi)的主力軍。 三、長沙軌道交通規(guī)劃 城市的交通一直是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)影響也十分巨大，便利的交通網(wǎng)絡(luò)不僅僅免除了業(yè)主購房的后顧之憂，同時(shí)也大大節(jié)約了購房者的生活成本。從長沙未來的交通規(guī)劃之中，我們也可以看出未來星城地產(chǎn)的巨大升值空間。 2009年以來，在長沙交通規(guī)劃之中最大的亮點(diǎn)就屬地鐵了。其實(shí)，從2000年以來，長沙市委、市政府就以超前的理念，謀劃著城市快速軌道交通建設(shè)，并深入開展了大量前期工作，先后完成了城市總體規(guī)劃修編、公共交通規(guī)劃編制、軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃編制、城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃編制、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究報(bào)告、土地控制專項(xiàng)規(guī)劃、工程建設(shè)場地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告、線網(wǎng)地震專題分析報(bào)告、資金籌措方案等工作。2009年2月10日，長沙市政府新年首場新聞發(fā)布會傳出喜訊，國家發(fā)改委日前批復(fù)了長沙市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，2008-2015年，首先建成軌道交通1號線一期工程和2號線一期工程，并爭取在年內(nèi)動工建設(shè)2號線一期工程。如果說政策暖市和讓利消化存量成為驅(qū)動樓市逐漸回暖的兩駕馬車，地鐵規(guī)劃中的縱橫城市的黃金經(jīng)濟(jì)線，無疑給長沙樓市注入了一劑強(qiáng)心針。 地鐵將給長沙帶來十大變化：城市現(xiàn)代化進(jìn)程加速；長沙的吸納、輻射能力增強(qiáng)；城市綜合功能提升；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速提高；城市形象更亮麗；市民出行觀念更新；市民榮譽(yù)感增強(qiáng)；在中部崛起的城市力量加大；城市價(jià)值進(jìn)一步提升；國際化都市的地位更加穩(wěn)固。 世界上能贏利的地鐵都是與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。地鐵所經(jīng)之地，口岸也隨之形成，沿線的土地價(jià)格大幅上漲；其次，地鐵也使其沿線出口處的商鋪成為黃金口岸。早年李嘉誠在香港放手一搏，奪得中環(huán)、金鐘兩站地鐵周邊的地產(chǎn)，使長江實(shí)業(yè)一飛沖天，一時(shí)傳為佳話。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上；并且，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達(dá)100%。 廣州的芳村本來是無人問津的地方，其地鐵1號線計(jì)劃一出，房價(jià)漲了1000元/平方米，相當(dāng)于原來房價(jià)的25%還多。廣州地鐵3號線走向初定時(shí)，引發(fā)了番禺房地產(chǎn)廣告大戰(zhàn)，番禺北部的樓盤準(zhǔn)業(yè)主陡增3成，一些樓盤更把樓價(jià)抬高3%。廣州、上海市中心商業(yè)物業(yè)售價(jià)10年前一般在2萬元/平方米左右，如今凡是地下層鏈接了地鐵站的商業(yè)物業(yè)，目前的售價(jià)高約16萬元/平方米，而同區(qū)域的同等商業(yè)物業(yè)價(jià)格也還維持在每平方米幾萬元的水平。當(dāng)年深圳地鐵還未動工，沿線住宅物業(yè)價(jià)格已高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度約為5%至15%不等。 以香港地鐵“軌道+地產(chǎn)”的成功發(fā)展模式為參照，可以預(yù)見的是，地鐵來到了長沙，沿線物業(yè)將迎來前所未有的掘金機(jī)遇，升值空間立時(shí)凸顯。地鐵會產(chǎn)生一種磁力效應(yīng)，這種效應(yīng)會吸引生活、商務(wù)、商業(yè)、娛樂等等設(shè)施向軌道站點(diǎn)集中，這種集中會刺激周邊高強(qiáng)度的開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的繁榮。一般來說，地鐵沿線的地價(jià)將會預(yù)先上揚(yáng)，而在地鐵建成之后，其價(jià)值將是翻倍的，而地價(jià)的上漲將直接推升房價(jià)。 連日來，地鐵沿線品質(zhì)樓盤紛紛打出了“地鐵物業(yè)”的旗號，其成交量也捷報(bào)頻傳。各大售樓部的銷售數(shù)據(jù)表明，地鐵站口沿線的房產(chǎn)項(xiàng)目銷售都來勢不錯(cuò)，購房者的結(jié)構(gòu)和購買意圖都因地鐵有了不同程度改變。 地鐵正在開往長沙。地鐵過處，我們聽到的也是樓市“漲”聲響起來…… 四、國家四萬億投資與消費(fèi)對長沙的拉動 2008年，國際金融危機(jī)蔓延全球，加上房地產(chǎn)本身周期及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，許多行業(yè)都出現(xiàn)了危機(jī)，同時(shí)由于對未來預(yù)期的不確定性，使得消費(fèi)需求無法得到釋放，觀望情緒濃厚。 為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，國家安排了約４萬億元投資。 這次兩會政府工作報(bào)告提到：從2008年的四季度開始到2010年底，中央將陸續(xù)投入4萬億的投資規(guī)模用于擴(kuò)大內(nèi)需消費(fèi)和解決民生問題。 根據(jù)上圖可以看到：這4萬億的構(gòu)成，主要包括： 1、民生工程，主要是保障性住房，包括廉租房、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，大體總的規(guī)模是4000億左右,所占比例為10%。 2、農(nóng)村的民生工程包括水、電、路、氣、房，就是農(nóng)村安全飲水、農(nóng)村電網(wǎng)改造、農(nóng)村道路建設(shè)、農(nóng)村沼氣建設(shè)、農(nóng)村危房改造和游牧民定居，大體上是3700億,所占比例為9.25%。 3、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，鐵路、公路、機(jī)場、水利等等，大體上是15000億左右,所占比例為37.5%。 4、教育、衛(wèi)生、文化、計(jì)劃生育等社會事業(yè)方面，大體上是1500億,所占比例為3.75%。 5、節(jié)能減排、生態(tài)工程大體上是2100億,所占比例為5.25%。 6、調(diào)整結(jié)構(gòu)和技術(shù)改造，大體上是3700億左右,所占比例為9.25%。 7、汶川大地震重點(diǎn)災(zāi)區(qū)的災(zāi)后恢復(fù)重建10000億,所占比例為25%。 從上述各項(xiàng)內(nèi)容可以看到：在40000億投資規(guī)模中，涉及房地產(chǎn)投資主要包括民生工程（4000億左右,所占比例為10%）、農(nóng)村的民生工程（3700億,所占比例為9.25%）、汶川大地震災(zāi)后重建（10000億,所占比例為25%），各項(xiàng)投資總額為17700億，所占比例為44.25%。換句話說,40000億投資規(guī)模中將近有一半資金將投入房地產(chǎn)行業(yè)。 國家大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃及相關(guān)配套的優(yōu)惠政策將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了明顯的刺激作用，催生了剛性需求的釋放。由于房地產(chǎn)行業(yè)對相關(guān)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動性巨大，對GDP的貢獻(xiàn)也位居各行業(yè)之首，因此在國家相關(guān)政策的扶持下，房地產(chǎn)市場的回暖將順理成章，當(dāng)然，樓市回歸理性也將是大勢所趨。 五、長沙房價(jià)洼地現(xiàn)象明顯 雖然全國房地產(chǎn)市場目前處于調(diào)整的低潮期，一些一線城市房價(jià)正處于敏感的大幅下挫階段。但是與中部六省會城市房地產(chǎn)市場比較來看，長沙目前無論是從地理位置，GDP總量，人均收入水平來講都可以得出長沙房地產(chǎn)市場價(jià)格目前處于合理水平，房地產(chǎn)市場對于資本來說，位于“價(jià)值洼地”。 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 從經(jīng)濟(jì)總量來看，2008年在中部六省會城市中有一半進(jìn)入3000億元以上，其中鄭州、長沙今年首次登上3000億元臺階。長沙剛剛跨越3000億元大關(guān)，在六城市中居于第三位。從同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過10%，合肥最高，增幅超過17%；長沙同比增幅15.1%，增幅與武漢并列第三位。 2、市場價(jià)格及增幅比較 從價(jià)格來看，2008年長沙商品房均價(jià)及住宅均價(jià)仍處于較低水平，在六省會城市中居于倒數(shù)第一位；從均價(jià)同比增長率來看，由于房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，各市房價(jià)漲幅明顯降低，各市商品房同比漲幅均低于15%，特別是太原漲幅已經(jīng)形成零增長。 3、房價(jià)增長率與GDP增長率之比 商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 從數(shù)據(jù)來看，六省會城市中，長沙比值為0.75，在六城市中居于第四位，房價(jià)增長率基本與GDP增速相匹配。 4、房價(jià)收入比 人均可支配收入與房價(jià)比可以在一定程度上反映城市房價(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房價(jià)收入比最大值為9.64，出自太原市；最小值為5.84，出自長沙市。由于各市房價(jià)漲幅減緩，但同期居民年可支配收入繼續(xù)增長，各市房價(jià)收入比均有不同程度降低。長沙市是六省會中唯一一個(gè)房價(jià)收入比低于國際基準(zhǔn)線的城市，表明在經(jīng)歷2008年房價(jià)漲幅減緩之后，我市房價(jià)水平與購買力關(guān)系已相對合理，當(dāng)前房價(jià)已基本進(jìn)入消費(fèi)者可接受的水平。 由以上幾項(xiàng)數(shù)據(jù)對比我們可以看到：長沙市目前的房產(chǎn)價(jià)格和中部其它省會城市相比仍然處于較低的水平，和城市發(fā)展的速度也不相匹配，從全國市場來講，長沙樓市目前確實(shí)還處于“價(jià)值洼地”，其各項(xiàng)指標(biāo)也處于健康合理的水平。 對于資本來說，逐利是其本性，為資金尋找可持續(xù)增值的項(xiàng)目是資本流動的源動力，對于長沙這樣的擁有巨大發(fā)展空間和升值潛力的房地產(chǎn)市場，自然將為成為資本投資的首選之地。近幾年來，各著名地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍長沙市場，就是看中了長沙作為中部崛起龍頭的巨大優(yōu)勢，相信隨著大量資本的涌入以及政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺，長沙房地產(chǎn)的明天將會更加美好，宜居城市將成為現(xiàn)實(shí)！ |