| TOPIC2 應(yīng)對篇 |
一、經(jīng)濟(jì)趨勢 自2008年開始，始發(fā)于美國的次貸風(fēng)波引發(fā)全球金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也不可避免的受到影響，各行業(yè)都開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也是如此。在當(dāng)前時代，各國經(jīng)濟(jì)及本國各行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動性越來越強，因此，要分析房地產(chǎn)業(yè)今后市場走向，找出應(yīng)對辦法，就必須結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢加以綜合評判。 �。ㄒ唬�2008年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢 2008年的經(jīng)濟(jì)運行由升轉(zhuǎn)降，變化既由于美國經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)變化的影響，也由于結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的影響，還因為數(shù)年來宏觀調(diào)控政策效果的綜合體現(xiàn)。 從圖11總體走勢來看，經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始步入下行通道。2008年宏觀調(diào)控政策的累積成效開始明顯顯現(xiàn)，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，出口和投資增幅開始趨降或趨穩(wěn)，受需求約束，經(jīng)濟(jì)增長率開始高位回調(diào)。從2008年GDP的走勢來看一季度GDP增長率為10.6%，上半年降至10.4%，前三季度繼續(xù)回落到9.9%。而按可比價格計算，2008年10月份工業(yè)增加值增長率僅為8.2%，11月份進(jìn)一步降低到5.4%。這一組數(shù)據(jù)可以說明，經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始進(jìn)入較快下行的通道。 再從價格來看，價格漲幅亦從持續(xù)攀高轉(zhuǎn)為持續(xù)降低。由圖12看以看出居民消費價格總水平(CPI)自2008年5月份開始同比漲幅持續(xù)回落，從4月份的8.5%回落到11月份的2.4%；工業(yè)品出廠價格指數(shù)(PPI)自9月份以來同比漲幅也開始回落，其中9月份為9.1%，較8月份回落1個百分點；10月份為6.6%，較9月份回落2.5個百分點；11月份降至2%，較10月份又回落4.6個百分點。 由此我們可以看出，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正步入調(diào)整期，各行業(yè)都出現(xiàn)了一定的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，受此影響，居民消費指數(shù)開始下降，同時消費量也出現(xiàn)下滑，消費者普遍認(rèn)為形勢仍將進(jìn)一步惡化從而導(dǎo)致不敢消費。由于需求的減少及對預(yù)期形勢的不樂觀，使得經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)下滑趨勢。 �。ǘ�2008年國際經(jīng)濟(jì)形勢 從國際環(huán)境來看，2008年的世界經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。 2008年，美國次貸危機(jī)引起的金融問題持續(xù)發(fā)展，對國際金融體系的穩(wěn)定、對美國實體經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的不利影響逐漸顯露。由此引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)走弱的可能性加大，這對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。 美國由金融創(chuàng)新引起的金融房地產(chǎn)繁榮，目前正在沿著逆向傳導(dǎo)集中引爆風(fēng)險，緊縮流動性，緊縮虛擬和實體經(jīng)濟(jì)。目前這一問題還在發(fā)展之中，近期各國政府、中央銀行紛紛采取措施，向金融系統(tǒng)注入資金，增加流動性，增強信心；向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入資金，擴(kuò)大消費與投資。但大量增加財政支出，會引起財政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大，將導(dǎo)致美元進(jìn)一步走弱，有可能引起世界經(jīng)濟(jì)格局的深刻調(diào)整。 �。ㄈ�2009年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢 對中國來說，2009年的經(jīng)濟(jì)走勢很大程度取決于政策的調(diào)整情況。從三大需求著手分析，可以得出以下結(jié)論： 消費需求和消費結(jié)構(gòu)升級潛伏減慢可能受股市走弱影響，居民財產(chǎn)性收入增速減緩；隨著企業(yè)困難增加和勞動工資成本的提高，就業(yè)增長預(yù)計也將受到一定影響，并進(jìn)而影響居民收入增長。而經(jīng)濟(jì)趨冷的苗頭，可能會從多方面影響到居民的消費信心，改變居民的消費預(yù)期。 考慮到目前買房需求的變化，油價和用車條件的變化對家庭買車需求的影響等，應(yīng)注意未來消費需求增長放緩、消費結(jié)構(gòu)升級步伐放緩的問題。這個問題一旦發(fā)生，其影響鏈條很長，會從終端需求逐步向上游產(chǎn)業(yè)傳遞，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入較長時間的調(diào)整。 1、投資特別是房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資可能趨緩 2008年全國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價，出現(xiàn)了明顯下降。這一變化引起了普遍的看跌預(yù)期，導(dǎo)致住房銷售量減少。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化看，預(yù)計這一態(tài)勢會進(jìn)一步發(fā)展。城市房價過快上漲帶來了一系列嚴(yán)重問題，須加以控制，但也要注意大漲之后出現(xiàn)大落的可能。若僅由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，預(yù)計未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上銀行惜貸等因素，估計會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計會持續(xù)較長時間。這一情況必然會影響到房地產(chǎn)投資增長。 從企業(yè)角度來看，受生產(chǎn)資料價格上漲，勞動力工資成本提高，融資困難和融資成本提高，節(jié)能和控制污染排放方面的費用增加等因素影響，企業(yè)生產(chǎn)成本增加較為明顯。另一方面，隨著總需求增幅放緩，市場競爭變得越來越激烈，企業(yè)提高產(chǎn)品銷售價格轉(zhuǎn)移成本上升壓力的空間有限。2008年家電產(chǎn)品、轎車產(chǎn)品等醞釀的提價活動最后都沒有實現(xiàn)，相反，在激烈的市場競爭中，價格水平還有所下降。因此，當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營困難比較突出。企業(yè)利潤減少，經(jīng)營困難加大，可能會影響到企業(yè)的投資能力，進(jìn)而影響到企業(yè)投資的增長。房地產(chǎn)和企業(yè)投資是市場引導(dǎo)投資的主體，其中房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的1/5，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。這些投資增幅下降，預(yù)計對全部投資增長將產(chǎn)生明顯影響，因此，2009年投資增長有可能明顯下降。 2、外貿(mào)出口增長速度可能繼續(xù)降低 受金融問題的影響，美國實體經(jīng)濟(jì)在2009年將顯現(xiàn)出走弱態(tài)勢，就業(yè)與收入增長的問題將進(jìn)一步發(fā)展，美國市場需求將進(jìn)一步疲弱。受美國金融問題和經(jīng)濟(jì)問題的影響，預(yù)計歐盟和日本經(jīng)濟(jì)也會呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，而且可能先于美國。受此影響，國際市場需求也將進(jìn)一步疲弱。而受財政赤字?jǐn)U大的影響，美元可能繼續(xù)走弱。這些因素都會對我國出口形成不利影響。經(jīng)過2008年各類因素變化的洗禮，我國出口企業(yè)開始調(diào)整升級，并取得一定效果，但出口企業(yè)面對的困難仍然很多，如果國際市場需求進(jìn)一步收縮，人民幣繼續(xù)升值，對出口仍將形成較大制約。因此，預(yù)計2009年出口增長速度將進(jìn)一步減慢。特別是在美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大問題并帶動世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退過程時，我國出口增長下降的幅度將比較大。 綜觀之，2009年三大需求都存有變數(shù)，若僅由市場自發(fā)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，則明年我國經(jīng)濟(jì)可能表現(xiàn)為繼續(xù)下調(diào)的趨勢。如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化，與國內(nèi)諸因素組合，則可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。 我們可以看到，2009年的主要問題是內(nèi)需、外需增幅都可能進(jìn)一步回落，并影響經(jīng)濟(jì)增長速度進(jìn)一步減慢。從供求總量關(guān)系格局的發(fā)展看，未來的主要威脅不是價格上漲，而是經(jīng)濟(jì)增速放慢。為此，擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點。需要注意的是，既要繼續(xù)鞏固近年來宏觀調(diào)控政策抑制需求過熱的累積成效，也要進(jìn)行積極的針對性調(diào)整，防止需求增長轉(zhuǎn)入持續(xù)下調(diào)狀態(tài)。 2008年7月份以來，宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了重大調(diào)整，穩(wěn)健的財政政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財政政策，從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，財政投資資金大幅度增加，貸款利率、存款準(zhǔn)備金率快速下調(diào)。 日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的重點：保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、堅定不移地推進(jìn)改革開放、保障和改善民生。這四個工作重點，既強調(diào)要保持必要的經(jīng)濟(jì)增長速度，又強調(diào)要注重提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量，控制經(jīng)濟(jì)增長的資源環(huán)境代價；特別強調(diào)要深化改革開放，完善經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體制機(jī)制，強調(diào)保障和改善民生是經(jīng)濟(jì)工作的根本出發(fā)點和落腳點。歸納起來，就是要把保增長與貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀緊密結(jié)合起來，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快、又好又快的發(fā)展，盡可能地減少外部因素對我國經(jīng)濟(jì)的沖擊。 在這些政策的支持下，考慮到各方面加快發(fā)展的熱情，考慮到資金、技術(shù)、勞動力要素的保障情況，考慮到國內(nèi)住、行消費結(jié)構(gòu)升級帶來的市場需求潛力，預(yù)計2009年中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)前低后高的走勢，下半年則需警惕經(jīng)濟(jì)升溫過快的問題。 二、市場走向 �。ㄒ唬┩恋厥袌鲎呦� 土地作為一種稀缺資源，其價值長期以來并沒有得以體現(xiàn)，過低的土地要素價格也造成了土地浪費嚴(yán)重。而隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量耕地的流失給我國糧食生產(chǎn)造成威脅。如何推動土地科學(xué)利用擺在了人們的面前，如何發(fā)揮土地的價格引導(dǎo)作用變得十分重要。 由圖13可以看出，最近幾年，隨著房價的不斷攀升，房地產(chǎn)商拿地的熱情和“大手筆”使得一些城市“地王”頻現(xiàn)，土地市場上出現(xiàn)了一種非理性的價格上漲。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”行為也導(dǎo)致了大量閑置土地的出現(xiàn)。這些，都對我國土地市場以及房地產(chǎn)市場的健康運行帶來了隱患。從07年年底以來，房地產(chǎn)市場走向低迷，我國的土地市場也從原來熱鬧的“競拍”變成了“流拍”，甚至出現(xiàn)了“地王”毀約退地的現(xiàn)象。根據(jù)來自國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，2008年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。如果說目前的房市依然在觀望中，開發(fā)商們堅持不降價，那么土地市場早已經(jīng)遭遇了價格下行的寒流。 這種局面的出現(xiàn)與我國宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。在土地增量方面，我國政府嚴(yán)格控制開發(fā)區(qū)的建設(shè)和對建筑用地的審批，而在處理土地存量，也就是所謂“閑置土地”時，政府更是毫不手軟。畢竟土地閑置，有百害而無一利：一方面不利于土地的科學(xué)集約節(jié)約利用，造成資源浪費；另一方面也無法真實反映土地市場的供需狀況。 除了宏觀調(diào)控政策對土地市場的影響之外，這輪土地市場降溫還有一個原因，那就是市場自行調(diào)節(jié)發(fā)揮了作用。從另一個角度來講，房地產(chǎn)市場對土地市場的影響也起到了重要的作用。前兩年房地產(chǎn)市場的火爆造成開發(fā)商囤積了大量的土地，而這些土地的消化則需要一個過程。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融資面臨諸多困難，許多開發(fā)商資金鏈面臨斷裂的危險。在這種情況下，開發(fā)商對土地市場的興趣銳減，土地市場的需求減少造成了土地價格難以再現(xiàn)去年的輝煌，反而出現(xiàn)大量“流拍”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“退地”以減少損失的情況。供需的變化帶來土地市場的“寒潮”。 通過比較土地交易價格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢（圖14），我們發(fā)現(xiàn)其相關(guān)度是很高的。土地價格受政策和經(jīng)濟(jì)的影響波動比較大，住宅用地更是如此。從我國的實際看，雖然2005-2006 年受到國家房地產(chǎn)調(diào)控的影響土地價格有所下降，但總體仍是上漲趨勢。2007 年后，土地價格上漲趨勢更明顯，土地價格影響開發(fā)利潤，高成本也間接限制了供給。2008年受經(jīng)濟(jì)形勢影響，土地價格下滑，但由于新房市場成交量銳減，使得土地實際成交量也急劇下降。 綜上因素可以得出結(jié)論，預(yù)計09年的土地市場將保持合理的供應(yīng)量，以受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，上半年土地價格仍將下降，在三四季度，隨著市場回暖將有望出現(xiàn)改觀。 �。ǘ┩顿Y走向 從圖15可以看出，最近幾年，國家固定資產(chǎn)投資一直保持了較快規(guī)模的增長，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展中，房地產(chǎn)投資規(guī)模也保持了快速的增長。 雖然經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，但受益于國家四萬億資金拉動內(nèi)需等一系列投資的逐步到位，預(yù)計2009年的固定資產(chǎn)投資仍將保持增長態(tài)勢。在房地產(chǎn)方面，全國住房保障工作全面展開，對房地產(chǎn)業(yè)的扶持將是國家今年工作的重點，同時市場的剛性需求隨著一些列措施的刺激將逐步釋放，因此今年房地產(chǎn)業(yè)的投資仍將保持增長態(tài)勢。 （三）長沙房地產(chǎn)業(yè)走勢 基于2008年長沙的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合全國的經(jīng)濟(jì)形勢、政策背景以及長沙經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策調(diào)整的基本面，2009年長沙的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)在以下幾個方面。 1、政策將適度放松 在全球金融形勢日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長”將更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需。我國已逐步開始放松貨幣政策，以拉動內(nèi)需刺激消費，保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。預(yù)計隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢的變化，2009年我國還將進(jìn)一步放松貨幣政策，繼續(xù)降低存、貸款利率和準(zhǔn)備金率。同時，由于目前準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度較小，難以滿足眾多開發(fā)企業(yè)融資的需要，預(yù)計2009年準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度將加大，并作為一種積極的政策信號反饋給市場。對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，從而增加市場的有效需求。對于開發(fā)商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財務(wù)費用，緩解資金壓力，增強開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的信心。 2、體制將迎來新的變革 鑒于目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，中央已開始調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的收縮型指導(dǎo)政策，有限度地允許各級地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的財稅政策。未來，為實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的快速轉(zhuǎn)變，將不排除中央從源頭上對財稅體制進(jìn)行改革的可能，通過稅費的統(tǒng)一調(diào)整和減免，或財稅模式的創(chuàng)新，刺激消費，拉動需求增長，以對抗金融危機(jī)的風(fēng)險。 3、結(jié)構(gòu)將逐漸趨于平衡 鑒于2008的商品房供銷比例關(guān)系及市場反應(yīng)，預(yù)計2009年的商品房供應(yīng)總量比2008年會有所減少，總量在1000萬平方米左右；市場需求在2008年的基礎(chǔ)上將有一定程度的回升。但由于2008年的積壓、待銷量過大，商品房供銷結(jié)構(gòu)在短時期內(nèi)難以達(dá)到平衡。短期內(nèi)，不排除房價面臨進(jìn)一步回調(diào)的可能。但從長期來看，長沙房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的基本面沒有改變，各項保增長、擴(kuò)需求的措施將組合發(fā)力。預(yù)計市場在2009年下半年將逐步回暖，從而促使市場供銷關(guān)系逐漸趨于平衡。 4、洗牌將加快 面臨銷售和融資的雙重壓力，房地產(chǎn)業(yè)的“洗牌”速度將加快。在需求難以啟動，供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。從而實現(xiàn)市場本身所需要的優(yōu)勝劣汰、適者生存的自然規(guī)律，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的主體，提升其抗風(fēng)險的能力。 5、安居工程將激活市場剛性需求 2008年，長沙全面實施安居工程動員大會的召開，住房保障市、區(qū)、街道、社區(qū)四級工作網(wǎng)絡(luò)體系的建立，經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活市場剛性需求。此外，從26屆房交會安居房源的實際成交上來看，成交套均建筑面積90.87平方米�？梢姡山坏谋Ｕ戏吭炊酁橹行粜�，這將有助于去化目前市場上的中小戶型房源存量。隨著2009年，住房保障覆蓋面的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補貼憑證發(fā)放量的增多，棚戶區(qū)改造的進(jìn)一步深入，市屬企業(yè)危舊房的全面改造，將進(jìn)一步刺激市場的剛性需求。 6、社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)將催生新的活力 兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力�？梢灶A(yù)見，長沙社會經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理，人地關(guān)系和諧。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。 綜合以上各方面因素的影響，對于2009年房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場的預(yù)測，我們認(rèn)為，2009年長沙的房地產(chǎn)業(yè)和長沙的房地產(chǎn)市場將逐步走出調(diào)整期，但房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格將相對穩(wěn)定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。從市場規(guī)模來看，09年的市場供應(yīng)預(yù)計將維持在1000萬平方米左右；市場總需求在2008年的基礎(chǔ)上會有一定程度的上升，預(yù)計將達(dá)到800萬至900萬平方米。同時，隨著安居工程和舊城棚戶區(qū)改造的全面鋪開，中、長期的市場供求關(guān)系將隨著需求的明顯增加而漸漸趨于平衡，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，中小戶型、普通商品房的供應(yīng)比例將有望提高，長沙房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場向好的基本面沒有改變。 Part2 危中尋機(jī) 一、政府—保增長，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu) �。ㄒ唬┱e措 由于今年經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)危機(jī)加上房地產(chǎn)業(yè)本身的內(nèi)在周期性調(diào)整，全國樓市都出現(xiàn)了不同程度的下滑。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國支柱性行業(yè)，對GDP的貢獻(xiàn)較大，同時也占據(jù)了地方財政很大的收入比重，對相關(guān)行業(yè)的影響也很大。因此，為了止住房地產(chǎn)下滑的趨勢，2008年各地都出臺了一系列不同程度的措施來刺激地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。長沙出臺了系列安居工程政策，對個人首次購買普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷（售）住房暫免征收土地增值稅；被拆遷人購置住宅，其購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征交易契稅；個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，下調(diào)個人所得稅的附征率；個人將購買超過2年的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購房價款后的余額征收營業(yè)稅；對個人出租房屋，均按綜合稅費率簡易征收；對首次購買普通自住房和改善性普通自住房為節(jié)能省地型住宅的，免除應(yīng)交全部契稅。 住房新政出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的回暖，銷售量出現(xiàn)回升，這說明市場的剛性需求仍然存在，只是各方面的條件制約了需求的釋放。因此，預(yù)計在09年，更多的利好政策或?qū)⒊雠_。 從目前的市場反映來看，降低交易環(huán)節(jié)的稅費，減化購房流程，使得購房者負(fù)擔(dān)大為下降，因此下一步政策的重點應(yīng)該放在如何促使開發(fā)商提高房子的品質(zhì)，使得房產(chǎn)物有所值，這樣才能真正激發(fā)購房者的需求。同時，因通過一系列政策激活二手房市場，打通流通環(huán)節(jié)。另外一方面，在釋放需求的同時也應(yīng)該警惕投機(jī)的泛濫，避免重現(xiàn)之前的泡沫成分。 （二）政府預(yù)期 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局局長石長松表示，長沙房地產(chǎn)市場價格處于平穩(wěn)態(tài)勢，雖說2008年放慢了增長的步伐，但2008年9月份的房價出現(xiàn)回升，達(dá)到2008年4月份的水平，較2007年同期仍保持了平穩(wěn)增長。針對去年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，長沙市采取了各種措施，防止房地產(chǎn)市場的大起大落，保持了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。 石長松認(rèn)為，兩型社會建設(shè)，將使長沙迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施得以進(jìn)一步加強與完善，從而使部分消費者的住房心理范圍逐步放寬，必將推動新城區(qū)、城郊接合帶住房消費需求的大幅上升。 “從中、長期來看，長沙房地產(chǎn)市場向好的態(tài)勢沒有改變，住房消費需求將被逐步釋放，市場將步向明朗�！笔L松強調(diào)。 二、企業(yè)—求創(chuàng)新，高品質(zhì)，促銷售 �。ㄒ唬┢髽I(yè)求變 房產(chǎn)調(diào)控影響最大便是各房地產(chǎn)企業(yè)了。在住宅銷售量低迷，市場觀望情緒濃厚的形勢下，如何調(diào)整自我、應(yīng)對危機(jī)成了房產(chǎn)企業(yè)不可回避的問題。 從07年底“拐點論”出現(xiàn)后，隨著市場情況的不斷惡化，“百日劇變”等恐慌言論不斷涌現(xiàn)于市場，大型的房地產(chǎn)企業(yè)開始開源節(jié)流，加快銷售流程，而部分中小企業(yè)由于融資渠道過窄、銷售情況低迷已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)。 在新的形勢下，各企業(yè)必須根據(jù)自身不同情況來重新調(diào)整發(fā)展策略，綜合目前市場狀況，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取如下措施應(yīng)對： 1、大力拓寬融資渠道。 在不放棄盡力爭取信貸支持的同時，有條件的公司可以采用增發(fā)股權(quán)、股市融資、信托、合法利用外資等形式廣開融資之門，條件不太理想的公司也可以采取合資、合作和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形勢進(jìn)行籌資或讓有實力的開發(fā)公司對公司或部分項目進(jìn)行收購、兼并，緩解資金壓力，挺過低迷期。 2、主動執(zhí)行降價、打折促銷，快速促銷決策。 加快資金回籠，縮短回收期，保持充沛的現(xiàn)金流，然后采取穩(wěn)健的開發(fā)策略，等待并瞄準(zhǔn)市場機(jī)會再發(fā)力。這種策略是房地產(chǎn)公司最不愿用的策略，害怕產(chǎn)生不利的連鎖降價反映，所以出現(xiàn)了忍受著巨大的資金壓力，等待政府“救市”，情愿賣不出也不降價的“高價位與低成交率”的現(xiàn)象，但這也是許多公司資金回籠最有效、最直接的辦法。對于定價確實過高或新推出的樓盤確定一個合理的價格，對緩解資金鏈的壓力不失為一個理性的辦法，因為房價的理性回歸是大勢所趨，真正房價合理，人們是能夠接受并改變觀望態(tài)度進(jìn)行購買的，因為人們等的也就是這樣的結(jié)果，人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)成本正在增大，預(yù)測價格應(yīng)該有所下跌，但跌幅不大，加上剛性需求，購買市場仍然很大。 3、加強企業(yè)與項目的風(fēng)險評估、成本控制和資金管理。 在暴利時代結(jié)束之后，特別是面對低迷的房產(chǎn)市場，風(fēng)險預(yù)測、成本控制和加強資金管理尤為重要，把握好政府政策風(fēng)向，做好市場需求和房價調(diào)研，避免資金鏈短缺和成本高于產(chǎn)品價的“面粉價格高于面包”現(xiàn)象發(fā)生，加強風(fēng)險評估工作，降低風(fēng)險。暴利時代的結(jié)束，理性房產(chǎn)的到來，房地產(chǎn)不再是只要有地怎么做都能盈利的，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強成本的控制和資金管理，避免貪污公司財產(chǎn)和建設(shè)過程中由于管理等原因造成資金浪費的現(xiàn)象，降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本，節(jié)約創(chuàng)造利潤。 4、打造公司品牌，重點建設(shè)綠色環(huán)保小區(qū)，加大保障性住宅投入。 這是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向，而且也是國家提倡和支持的發(fā)展方向，能得到信貸和稅收優(yōu)惠政策的更大的支持力度。越來越多的開發(fā)公司意識到了打造公司品牌的重要性，并把塑造公司品牌當(dāng)成未來市場取勝的重要戰(zhàn)略，綠色環(huán)保、節(jié)能、人性化程度高的小區(qū)是越來越多的中高收入家庭居住的理想住所。保障性住宅雖然利潤不高，但市場廣闊，銷售沒有壓力。90平米以下的住宅在近來所占的銷售比例也是越來越大，特別是在房價高位的地區(qū)。 5、精簡機(jī)構(gòu)，完善管理體制。 宏觀調(diào)控前，在房地產(chǎn)牛市階段，許多開發(fā)商忙于買地賣房不斷擴(kuò)張，攤子越做越大，公司人員越來越多，沒有時間來加強公司管理，完善管理體制，設(shè)計部、材料部、營銷部缺少溝通，各自為政的現(xiàn)象比比皆是，對公司的利潤造成了較大的損失，人員也是臃腫過多，效率低下，可因為開發(fā)利潤高，“怎么開發(fā)都賺錢”，因此并沒有引起多少公司的重視，現(xiàn)在形勢變了，市場低迷，資金回籠慢，開發(fā)成本增大，房屋價格難以提高，利潤下降，毛病就顯露出來了，房產(chǎn)公司應(yīng)該抓緊機(jī)會，精簡機(jī)構(gòu)和人員，提高工作效率，建設(shè)一支精干高效的隊伍，并完善管理體制，凸顯管理效益。 6、爭取政府的支持與理解，延緩開發(fā)時間和土地付款時間壓力。 在不違背法律與政策的前提下，對于開發(fā)時間長，資金用量大，資金周轉(zhuǎn)慢的項目有計劃地盡可能靠后安排開發(fā)時間，而對開發(fā)周期短，回收時間短，資金回報率高的項目先安排開發(fā)。 7、爭取建筑施工單位和材料廠家等單位的支持，減緩資金壓力。 房地產(chǎn)市場低迷，那么市場總體開發(fā)的項目自然相應(yīng)減少，施工單位和材料廠家也將出現(xiàn)“供大于求”，這個時候其實也是建筑成本相對更低的時候，善于運用轉(zhuǎn)“弊”為“利”，既緩解資金壓力，又降低生產(chǎn)成本，提高利潤。 8、資金雄厚的公司則可多采取有選擇性的并購和招拍掛拿地。 房地產(chǎn)市場低谷，往往是低成本并購和拿地的最佳時機(jī)，目前全國土地市場流拍的現(xiàn)象已是極為普遍，地價在貨幣從緊政策不松動的情況下還會有所下降，也有許多資金周轉(zhuǎn)不良的公司儲備了較多的土地，可苦于沒有信貸支持自己又無實力開發(fā)，面對開發(fā)限期的法律壓力，不得不尋找合作伙伴或進(jìn)行開發(fā)權(quán)的合法轉(zhuǎn)讓，這樣就為有實力的公司提供了更多的廉價的土地，可以采取并購、買地等選擇的機(jī)會，市場是一定會回升的，隨著市場的回升，土地價格也會變得相應(yīng)更高。 宏觀調(diào)控的力度短期難松，國際、國內(nèi)金融環(huán)境大勢還不看好，人們購房還在觀望，中國樓市還有一段低谷期，但經(jīng)濟(jì)的快速增長，人口眾多的中國的購房剛性需求，決定了房地產(chǎn)業(yè)的前景燦爛，只要房地產(chǎn)公司認(rèn)清形勢，積極采取正確的應(yīng)對措施，就一定能挺過難關(guān)，迎來一個欣欣向榮的房地產(chǎn)未來。 �。ǘ┢髽I(yè)預(yù)期 對于當(dāng)前形勢，開放商企業(yè)雖然比較焦慮，但是對于未來仍是保持樂觀的判斷，因為： 1、這次房價的回調(diào)首先源于金融政策的收緊，而非市場購買力的萎縮。由于購房個貸與房企開發(fā)貸雙重收緊，導(dǎo)致許多企業(yè)自身資金鏈緊張而引發(fā)了房價打折與促銷。而且價格回調(diào)也是理性的。 2、市場緊縮與購買觀望更多的源自于輿論導(dǎo)向，而非是購買力的絕對下降。全國性購房市場還是以剛性需求為主，所以房價下調(diào)到一定幅度就能引起市場搶購風(fēng)潮。 3、雖然目前國際國內(nèi)的形勢充滿了不確定性，但是中國經(jīng)濟(jì)保持較高增長速度以及CPI指數(shù)上升是可以確定的，中國城市化進(jìn)程也是不可逆轉(zhuǎn)的。因此房價的長期看漲以及居民對住房的旺盛需求是可以確定的。 綜上所述，大多數(shù)開發(fā)商都相信這次市場調(diào)整是對過去三年來過快過熱發(fā)展的一次理性回調(diào)，調(diào)整期應(yīng)在一年左右，房地產(chǎn)企業(yè)將在2009年下半年以后會迎來下一個健康發(fā)展周期。 三、消費者在價值與價格中尋找平衡點 1、百姓動態(tài) 2008年對于普通百姓來講可謂是“悲喜交加”。一方面許多人感受到了金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢，失業(yè)離大家不再遙遠(yuǎn)；另外一方面大家發(fā)現(xiàn)，抱怨已久的高房價終于開始回落。 對于百姓而言，現(xiàn)在的心情無疑是復(fù)雜的，前幾年高居不下的房價曾經(jīng)懸掛了很多人的夢想，而2008年形勢的突變使得房價下滑，原本無力承擔(dān)房價的購房者可以開始購房了，但是對于未來經(jīng)濟(jì)的不確定性使得許多人開始猶豫，擔(dān)心房價會進(jìn)一步下滑。 目前，究竟是繼續(xù)持幣代購還是到了抄底的良機(jī)?這個問題其實是個仁者見仁智者見智的事情。只能說從目前形勢來看，自住型住房需求將逐漸被釋放，而住房泡沫隨著調(diào)整措施的不斷實施已經(jīng)被逐步擠壓。 自古以來，“居者有其屋”一直是普通百姓心里的夢想，自2008年開始施行的安居工程就是政府旨在解決低收入家庭住房問題的惠民措施，安居工程自實施以來受到了廣大百姓的交口稱贊，不但解決了百姓住房的問題，而且消化了積壓房，是一項真正惠民且調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的舉措。 2、百姓預(yù)期 普通購房者從意識上來講是希望住房價格能夠越低越好，但另外一方面，已購房的人則不希望房價再降了，現(xiàn)在有房的人占多數(shù)，中國目前有83%的家庭是有房的，這些家庭對房價的敏感度不是很大，所以不能說消費者都希望房價下降。從實際操作層面來講，房屋價格仍是遵循其內(nèi)在的規(guī)律，因此從未來市場來講，隨著百姓要求的提高，房屋的價值將變得越來越重要，只有高品質(zhì)的樓盤才能得到百姓的青睞。 從采訪普通百姓的反應(yīng)來看，購房者對樓盤的選擇不單單停留在房屋質(zhì)量方面，對物業(yè)服務(wù)，小區(qū)環(huán)境等等的綜合要求將會成為百姓購房不可忽視的因素。 |