| TOPIC1環(huán)境篇 |
Part1 市場聚焦 一、美國次貸危機引發(fā)全球金融海嘯 (一）次貸危機 次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業(yè)，指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統(tǒng)意義上的標準抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。 1、次貸危機發(fā)生的條件 在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現(xiàn)金流并不足以償還貸款，他們也可以通過房產(chǎn)增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞帳增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統(tǒng)風險增加。 在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發(fā)“次貸危機”。 2、次貸危機產(chǎn)生的原因 分析美國次級住房貸款危機爆發(fā)的原因：一是信貸條件的放松。從事住房抵押貸款的金融機構(gòu)放松了貸款的條件，使那些信用條件不符合相應(yīng)貸款的個人承受了難以支付的還本付息的負擔；二是市場利息的上升。市場利率的不斷提高，使房屋價格上漲放緩并下跌，從而使借貸的還款壓力增大；三是抵押貸款證券以及信用衍生產(chǎn)品的過程忽視和掩蓋了原始貸款中存在的信用風險；四是評級公司對次級證券的評級過高；五是投資者的信心受挫，從而大量拋售手中持有的次級債券。 3、次貸危機的發(fā)展 �。�1）第一個階段：問題的浮現(xiàn)。 在2007年2月末，全球股票市場出現(xiàn)了同步下跌的現(xiàn)象。由于在時間上，恰好是由中國上海的上證指數(shù)下跌開始的，以至于有人將其歸因于“中國沖擊”（China Shock），但是敏銳的市場很快發(fā)現(xiàn)，問題的根源在于美國的次級債市場。美國前三大銀行為應(yīng)付可能出現(xiàn)的次級債損失，大幅增加壞賬準備，引起了市場不安。公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，次級債貸款違約率正在上升，住宅貸款機構(gòu)股票大幅下降。3月份，美國國會就次級債問題舉行聽證會，確認次級債貸款余額高達1.3萬億美元，次級貸款采用特殊的貸款產(chǎn)品，目前已經(jīng)進入高額還款時期，預計大約有100萬戶美國家庭可能無法歸還貸款。4月2日，美國第二大次級貸款公司“新世紀金融公司”申請破產(chǎn)保護。 但是，當時市場普遍認為其影響是局部的，不會波及優(yōu)惠貸款，更不會影響其他部門，如當時美聯(lián)儲主席伯南克對此看法也是如此。此后不久，由于各國經(jīng)濟景氣上升，股市暫時恢復了平靜，且繼續(xù)上升。 （2）第二個階段：危機爆發(fā)。 2007年夏季，市場再次開始擔心基于次級債的證券化商品。6月中旬，大型投資銀行貝爾斯登旗下兩家對沖基金因大量投資基于次級債的CDO，出現(xiàn)重大損失而陷于破產(chǎn)。7月中旬，三大評級公司對一千多個住宅貸款MBS調(diào)降評級，投資者普遍感受到信貸風險急劇上升，美國最大住房貸款公司Countrywide Financial傳出貸款損失和業(yè)績惡化消息。 在歐洲，次貸危機也開始爆發(fā)。7月底，德國產(chǎn)業(yè)銀行（IKB）公布了與次級債相關(guān)的重大損失。8月9日，法國BNP巴黎銀行宣布，由于資產(chǎn)估值困難，暫時凍結(jié)旗下三家基金資產(chǎn)。受此影響，歐元區(qū)短期金融市場流動性緊缺，短期市場利率急劇上升。 9月中旬，英國北巖銀行（Northern Rock）出現(xiàn)了英國近140年來首次“擠兌現(xiàn)象”。該銀行直接持有與美國次級債相關(guān)的金融產(chǎn)品尚不到總資產(chǎn)1％，但由于其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)存在期限不匹配問題，資金來源主要依賴短期市場，當美國次貸危機波及到歐洲短期資金市場時，造成流動性緊缺，北巖銀行融資出現(xiàn)困難，引發(fā)了擠兌現(xiàn)象。 為防止市場陷入流動性危機，歐美中央銀行積極進行了干預。歐洲中央銀行去年8月9日向市場注入了948億歐元，美聯(lián)儲8月10日向市場注入240億美元。8月17日，聯(lián)儲降低貼現(xiàn)率0.5%（從6.25%下降到5.75%），并進一步放松了貼現(xiàn)貸款條件，通過吸收MBS以及相關(guān)的證券，使得三大銀行（花旗、美林和摩根大通）能為自己的子公司提供250億美元信用。9月18日，美聯(lián)儲FOMC決定將聯(lián)邦基金利率從5.25%下調(diào)到4.75%，貼現(xiàn)率從5.75%下調(diào)到5.25%，各國中央銀行也聯(lián)手大量提供流動性。市場出現(xiàn)樂觀情緒，誤以為次級債危機已經(jīng)結(jié)束，股指再度上升。 �。�3）第三個階段：危機深化和發(fā)展。 到2007年10月下旬，歐美大金融機構(gòu)陸續(xù)公布第三季度財務(wù)狀況，巨額財務(wù)損失遠遠超出以前預告，也超出市場預期，市場開始恐慌。中央銀行再次聯(lián)手干預。次級債引發(fā)信用緊縮對實際經(jīng)濟的影響開始顯現(xiàn)，美國年經(jīng)濟增長率在2007年第四季度已經(jīng)降到0.6%。 進入2008年以后，美國大金融機構(gòu)公布新的季報，損失又一次超過預期。其中，美林、花旗、UBS等出現(xiàn)巨額虧損；以野村證券、瑞穗集團等為代表的日本金融機構(gòu)總計發(fā)生了60多億美元損失。此外，2008年初的失業(yè)率、零售商品指數(shù)等主要經(jīng)濟指標開始惡化。4月8日，IMF稱全球次貸虧損一萬億美元；7月2日，紐約股市，美國最大汽車廠商通用汽車股價在收盤時跌破10美元關(guān)口，收于9.98美元，創(chuàng)1954年9月2日以來最低價。9月15日，美國第四大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴重財務(wù)危機并宣布申請破產(chǎn)保護，更加嚴重的金融危機來臨。9月25日，全美最大的儲蓄及貸款銀行——總部位于西雅圖的華盛頓互惠公司（Washington Mutual Inc.），被美國聯(lián)邦存款保險公司（FDIC）查封、接管，成為美國有史以來倒閉的最大規(guī)模銀行。10月10日，冰島因次貸危機基本凍結(jié)了外匯資產(chǎn)，并將三大銀行國有化，但因債務(wù)問題與英國等國發(fā)生外交糾紛。 2009年1月14日，北美最大電信設(shè)備制造商——北電網(wǎng)絡(luò)公司，申請破產(chǎn)保護。1月16日，歐洲央行再度降息至歷史低點。 (二）次貸危機影響下的全球經(jīng)濟 1、次貸危機對美國經(jīng)濟的影響 美國次級抵押貸款市場危機出現(xiàn)惡化跡象，引起美國股市劇烈動蕩。投資者擔心，次級抵押貸款市場危機會擴散到整個金融市場，影響消費信貸和企業(yè)融資，進而損害美國經(jīng)濟增長。 但開始許多分析家認為，次級抵押貸款市場危機可望被控制在局部范圍，對美國整體經(jīng)濟構(gòu)成重大威脅的可能性不大。 但是就目前看來，次貸危機已經(jīng)嚴重影響了世界經(jīng)濟根據(jù)最新數(shù)據(jù)公布，美國已是第二季度GDP下降，且降了百分之零點五，這已宣告美國經(jīng)濟陷入衰退，而且預計美國經(jīng)濟還將繼續(xù)低迷。 美國的許多金融機構(gòu)在這次危機中“中標”，而且其次貸問題也遠遠超過人們的預期，如雷曼兄弟公司的倒下，以及大量銀行的倒閉，使得許多的企業(yè)的融資出現(xiàn)了很大的問題，像美國的汽車三巨頭就因為融資的問題岌岌可危，最后還是依靠美國政府的援助，暫時緩解了它們的破產(chǎn)危機，但是仍然面臨風險。 雖然過去幾個季度的實際情況也表明，盡管住房市場持續(xù)大幅降溫，但美國經(jīng)濟并沒有停滯不前。消費和投資增長抵消了住房市場降溫的不利影響，并支持了經(jīng)濟的繼續(xù)擴張。但是到了現(xiàn)在，人們才發(fā)現(xiàn)危機已經(jīng)嚴重影響了自己的生活，要么失業(yè)，要么收入大幅下降，而前期的“假象”實際上是整個市場庫存的調(diào)整暫時掩蓋危機的影響。 美國聯(lián)邦儲備委員會已向金融系統(tǒng)注入大筆資金，增加流動性，降低了局部問題惡化引發(fā)系統(tǒng)性危機的可能性。美聯(lián)儲在出手托市的同時還表示，將采取一切必要措施，促進金融市場有序運轉(zhuǎn)。貨幣當局的行動和決心應(yīng)有利于平息投資者的恐慌心理，限制市場恐慌對經(jīng)濟影響的放大效應(yīng)。 2、次貸危機對全球經(jīng)濟的影響 全球主要央行的銀行家們一直在集中精力阻止美國次貸危機所導致的貨幣市場流動性短缺，相繼注入大量現(xiàn)金。不僅如此，美聯(lián)儲還下調(diào)了貼現(xiàn)率。這些努力初見成效，貨幣市場有所回穩(wěn)。不過，很多債券產(chǎn)品特別是資產(chǎn)支持證券卻依然低迷。除了擔心信貸市場再次出現(xiàn)混亂外，目前中央銀行家最擔心的莫過于信貸市場動蕩對全球經(jīng)濟的影響。 從加拿大到中國，全球都出現(xiàn)了投資次級債的損失。損失的廣泛傳播很容易被消化，但同時傳播的緊張情緒和風險厭惡則不那么容易被消除。在過去發(fā)生的歷次金融動蕩中，新興市場經(jīng)濟體都是最大的受害者。但這一次可能會有所不同，發(fā)達國家，特別是銀行涉入美國次級貸款危機很深的歐洲國家，可能更為焦慮。很多新興市場經(jīng)濟體得益于龐大的外匯儲備和經(jīng)常項目順差，可以很好地經(jīng)受住投資者大舉撤離的考驗。而在歐洲發(fā)達國家，投資次級債的損失和投資者的緊張情緒可能會迫使銀行勒緊腰帶，削弱國內(nèi)支出的增長。8月份德國反映商業(yè)信心的IFO指數(shù)連續(xù)第三個月下降，消費者信心也有所下降。在8月份信貸市場動蕩之前，歐洲央行曾發(fā)出將在9月6日例會上加息的信號。 即使控制了直接的金融蔓延，美國的次貸危機也可能產(chǎn)生心理蔓延，特別是房價的重估。盡管在美國不計后果向高風險借款人放貸的規(guī)模比世界其他地方更大，房價的膨脹一直比美國更為嚴重，英國、西班牙等國更容易受到房價泡沫破滅的打擊。 另外，《經(jīng)濟學家》還指出，全球經(jīng)濟抵御美國經(jīng)濟疲軟的能力也不應(yīng)被夸大。盡管美國經(jīng)常項目赤字一直在下降，但其仍占GDP約6%，因消費的產(chǎn)品遠多于其生產(chǎn)的產(chǎn)品，美國人仍是世界其他地區(qū)最大的需求來源之一，其需求的急劇下降必然將損害其他地區(qū)的經(jīng)濟。 3、次貸危機對中國經(jīng)濟的影響 第一，次貸危機主要影響我國出口。次貸危機引起美國經(jīng)濟及全球經(jīng)濟增長的放緩，對中國經(jīng)濟的影響不容忽視，而這其中最主要是對出口的影響。2007年，由于美國和歐洲的進口需求疲軟，我國月度出口增長率已從2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美國次貸危機造成我國出口增長下降，一方面將引起我國經(jīng)濟增長在一定程度上放緩；同時，由于我國經(jīng)濟增長放緩，社會對勞動力的需求小于勞動力的供給，將使整個社會的就業(yè)壓力增加。 其次，我國將面臨經(jīng)濟增長趨緩和嚴峻就業(yè)形勢的雙重壓力。截止到11月，我國CPI已連續(xù)兩個月低于4% ，分別為10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI為10月3.2% ，11月2%，經(jīng)濟形勢非常嚴峻。第三季度的GDP增長率只有9% ，11月份的工業(yè)企業(yè)的利潤率只有4.9%，實體經(jīng)濟尤其是工業(yè)面臨巨大壓力。而大量的中小型加工企業(yè)的倒閉，也加劇了失業(yè)的嚴峻形勢，現(xiàn)在我們國家頭等的經(jīng)濟大事就是保增長，促就業(yè)。 最后，次貸危機將加大我國的匯率風險和資本市場風險。為應(yīng)對次貸危機造成的負面影響，美國采取寬松的貨幣政策和弱勢美元的匯率政策。美元大幅貶值給中國帶來了巨大的匯率風險。目前中國的外匯儲備已經(jīng)從超過1.9萬億美元減少到1.89萬億美元，美元貶值10%—20%的存量損失是非常巨大的。在發(fā)達國家經(jīng)濟放緩、我國經(jīng)濟持續(xù)增長、美元持續(xù)貶值和人民幣升值預期不變的情況下，國際資本加速流向我國尋找避風港，將加劇我國資本市場的風險。 但是，最讓人沒想到的是曾經(jīng)一度漲到147美元的石油，甚至有人預測明年將漲到200甚至300美元的超高價，一路狂跌，先是跌破70美元的大關(guān)，后又不斷挑戰(zhàn)人們的預期，破60，再破50，直到目前的40多美元一桶，而歐佩克也不斷減產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)減少到原產(chǎn)量的百分之十二，而非歐佩克的產(chǎn)油大國俄羅斯也大幅度減產(chǎn)，短期內(nèi)石油還沒有上漲的跡象。 而且一度瘋長的礦產(chǎn)價格也因為中國的制造業(yè)需求不足也出現(xiàn)了大幅下滑. （三）次貸危機對中國房地產(chǎn)市場的影響 1、影響購房者預期 購房者對房地產(chǎn)市場的預期極其敏感，“買漲不買跌”是普遍的心態(tài)。2001年以來，美國樓市的不斷上漲在很大程度上助長了中國購房者的信心，對房價的快速上揚起到了一定作用。然而，次貸危機的影響，使國內(nèi)購房者認識到?jīng)]有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，進而由熱烈入市買房轉(zhuǎn)為持幣觀望，具體表現(xiàn)為成交量的急劇下滑和房價的滯漲。2007秋季開始，從深圳、廣州等珠江三角洲發(fā)端，逐漸蔓延至北京、上海等一線城市，成交量滑坡、房價滯漲甚至下跌已經(jīng)成了媒體報道的熱點。急劇的量縮已經(jīng)改變了很多地區(qū)樓市“跌量不跌價”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現(xiàn)象日趨增多。 2、影響政府政策及銀行經(jīng)營理念 次貸危機對政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生了深刻影響，不僅打破了國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話，也改變中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的看法。 首先，不少商業(yè)銀行放松個人住房按揭市場準入，貸后又放松風險管理。在2007年三季度前，國內(nèi)個人住房按揭貸款人一般只要購買都可以獲得貸款，一些人還用假收入證明等虛假文件進行“假按揭”，再加上“循環(huán)貸”、“加按揭”、 “轉(zhuǎn)按揭”等五花八門房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。如果房價持續(xù)低迷，利率又處于上升周期，那么購房者的負擔將逐步加重，會有大量違約客戶出現(xiàn)，銀行將出現(xiàn)大量不良貸款。其次，銀行個人住房按揭貸款快速增長成為房價瘋漲的助推器。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款共增長10800億元；而2007一年的時間，個人住房按揭貸款增長接近前四年的總和，達到9000多億元（數(shù)據(jù)見人民銀行2003-2006年貨幣政策執(zhí)行報告）。大量投機者利用銀行杠桿和低利率政策，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場瘋狂炒作，造成房價快速飆升。 種種跡象表明，國內(nèi)個人住房按揭貸款的風險正在逐漸積累。據(jù)上�！稏|方早報》2006年11月15日報道，上海當年9月末，中資銀行個人房貸不良率為0.86％，而2004年只有0.1％左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。為此管理層從2007年下半年以來推出了一系列有關(guān)抑制房地產(chǎn)過度投機的政策，如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件。這些文件的政策含義包括：一是全面的確立中國的住房保障體系；二是對中國的房地產(chǎn)的投資與消費做出嚴格的區(qū)分；三是提高個人住房按揭貸款的市場準入；四是完全禁止各商業(yè)銀行加按揭及轉(zhuǎn)按揭。2007年冬季召開的中央經(jīng)濟工作會議又對貨幣政策進行重大調(diào)整，決定實施從緊的貨幣政策，適時提高利率，嚴控信貸規(guī)模。 政府政策的變化直接影響到銀行的經(jīng)營理念，對個人住房按揭貸款的盲目樂觀和松弛管理成為過去。從2008年起，個貸申請人不僅要提供收入證明、信用記錄、公司工資證明、學歷等，還必須向銀行提交自己的3個月以上工資卡上資金對賬單，從而防止貸款人提供虛假的收入證明。這些規(guī)定的實施，將有三成以上的購房者受到影響，有一半以上的購買者貸款申請將被拒絕。 3、影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期走勢 �。�1）次貸危機反襯中國房地產(chǎn)市場的潛在危機 美國的次貸危機如一面鏡子，也反襯出了我國房地產(chǎn)潛藏的大量問題。 第一，國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲價過快。從漲價速度上看，如果從2003年為基期來計算，那么全國多數(shù)地方的房價至少上漲了1倍，多的甚至2倍以上。而美國從1995至2006年用了12年才實現(xiàn)了房價的翻番�？梢娊陙恚袊績r漲幅遠遠超過美國。 第二，違約風險提高。違約風險是指借款者拖延或拒絕按合同還款給銀行造成的損失。目前國內(nèi)房貸違約風險有加劇的趨勢。首先，由于通脹的加劇，國內(nèi)居民的消費開支開始增加，而預期收入?yún)s不明朗，進一步加大了還貸難度，當貸款利率上升到一定水平，風險累到一定程度，稍有風吹草動，違約率就將急劇攀升。其次，我國房價評估體系仍較混亂，借款者可以通過房產(chǎn)價格的高估從銀行獲得貸款。當出現(xiàn)大面積違約時，由于房價下跌，原先評估的價格明顯偏高，加上銀行處置資產(chǎn)的費用，抵押品處置后無法彌補銀行的損失。再次，房地產(chǎn)金融市場建設(shè)的滯后，我國房貸違約風險基本聚集在銀行體系內(nèi)，如果房價出現(xiàn)大跌，這些積累的違約風險將給我國商業(yè)銀行體系帶來巨額不良貸款。 �。�2）次貸危機提示我們重新思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求情況 次貸危機爆發(fā)之前，國內(nèi)房地產(chǎn)界流行的說法是中國人多地少，住房需求具有剛性云云。然而，次貸危機的前車之鑒，使我們有必要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求進行重新思考。國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求應(yīng)該劃分為自住需求、保值需求、投機需求三大類，而不是簡單地劃為自住需求和投機需求兩類。 （3）次貸危機對推動國內(nèi)房價走高的流動性過剩問題影響深遠 流動性過剩一直是社會投機資本的主要來源，并成為推動國內(nèi)房價走高的主要因素，也一直是央行重點治理的難題。次貸危機對我國治理流動性過剩問題帶來的影響不容忽視。 一方面，影響我國對美貿(mào)易順差。我國對美國的出口價值約占中國出口總額的一半以上，次貸危機使美國經(jīng)濟陷入衰退，減少對中國商品的需求；同時，美聯(lián)儲已經(jīng)再次采取放松銀根的政策，并對人民幣升值施加更大的壓力。2008年中國的出口形勢不容樂觀，貿(mào)易順差將步入下降軌道。這雖然給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來一定負面影響，但也將使高額的貿(mào)易順差增速下降，減輕外匯儲備的過快增長給治理流動性過剩問題帶來壓力。 另一方面，加速國際投機資本涌入。由于美聯(lián)儲的降息，使中國加息的空間受到制約，但由于國內(nèi)通脹壓力，2008年中國還將加息，中美利差不斷加大，國際投機資本加速涌入，致使本己過剩的流動性進一步膨脹，從而給中國治理流動性過剩問題的帶來難度。 二、從百日劇變到波濤洶涌 擅長炒作自己的潘石屹，自2008年1月11日開始，每周一次，在新浪網(wǎng)聊天室和網(wǎng)友們“見面”聊天，涉及話題從房地產(chǎn)走勢到他的近況，無所不談。從1月到3月，短短的兩個多月時間內(nèi)，潘石屹對樓市的看法變了，從最早的“不擔心”、“堅持‘無拐論’”變成了“不容樂觀”。去年3月21日，潘石屹爆出“百日劇變論”，稱“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進入前所未有的融資艱難期”。此后，各地的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出不同程度的回落。一時間，“觀望、空置、降價、抄底、退房、流拍、洗牌”等詞匯成了2008年樓市最火的流行用語。 �。ㄒ唬﹦∽兿碌墓┣箨P(guān)系 1、觀望 2008年對于房子，一個字“等”，兩個字“再等”。這句話道出了購房者的觀望心態(tài)。面對居高不下的房價，很多人鐵定認為房價泡沫嚴重，遲早會降價。在2008年里，樓市成為房價一個大的轉(zhuǎn)折點，降價銷售屢見不鮮，購房者的觀望氛圍也尤為濃烈。樓市政策的調(diào)控，銀行利率的縮減，二手房政策的調(diào)整等種種措施，也沒能抹殺購房者的觀望氣氛，還是再等等看吧。 其實觀望的目的無非是期待房價下跌，有專家預測明年房價將下跌30%，也有人說明年樓盤將崩盤，這些言論給購房者“方向性”的期待。當年面對樓市價格不斷上漲的局面，很多人硬著頭皮當房奴也要買房，那是因為房子在漲，買晚了價格又漲上了。而如今“房貸族”成了“房待族”。 2、空置 據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2008年第三季度, 浦東平均租金則在大量供應(yīng)的沖擊下下跌2.3%至每月每平方米人民幣284.9元，為2005年來首次下跌。由于包括地標性建筑上海環(huán)球金融中心在內(nèi)的共四幢物業(yè)交付使用，供應(yīng)充沛，而市場需求則在全球經(jīng)濟的不確定中有所下降，市場空置率上升至9.9%。 供應(yīng)量大是無人問津的主要原因。第一太平戴維斯發(fā)布報告稱，2008年甲級寫字樓出現(xiàn)新增供給量，其中浦東陸家嘴增量尤為明顯，為85萬平方米，2009至2010年供應(yīng)量仍然大。 3、降價 來自CRIC2008中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的抽樣結(jié)果顯示，由于2008年全年的商品房銷售不景氣，全國各地的樓盤紛紛拿出打折降價的招式以圖挽救市場。2008年打折優(yōu)惠相關(guān)的廣告比重超過5成。在深圳、廣州等地，降價促銷的一手樓盤，一個接一個，魚貫而出。不少品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤新房放盤價格，大為出乎市場預期。其中，尤以萬科、中海、招商等一些品牌開發(fā)商、大房企所開發(fā)樓盤的折扣優(yōu)惠乃至直接降價促銷行為，最具影響力。 進入08下半年，萬科降價的幅度頗為迅猛。7月25日，上海萬科的金色雅筑以降低裝修標準為由直降10萬元；8月16日，金色雅筑又通過代理商易居的促銷再降10萬元。從8月30日至9月14日，上海萬科旗下包括金色雅筑在內(nèi)的8個樓盤統(tǒng)一進行中秋促銷，金色雅筑在前兩次降價的基礎(chǔ)上還可享受10萬元的優(yōu)惠。通過三次“直降”，這個價格較該樓盤前期價格已打了八折。9月3日，杭州萬科正式啟動為期12天的“青年置業(yè)計劃”，旗下4個項目推出一批226套優(yōu)惠房源，最低約7.5折。9月，長沙萬科項目—萬科·金域藍灣在媒體上刊發(fā)大幅廣告，開出了“加一塊錢送精裝修”的誘人條件，令眾多持幣待購的業(yè)主翹首以待。 4、拋售 浦項商務(wù)廣場位于浦東陸家嘴金融區(qū)世紀大道，總建筑面積98130平方米，主樓地上34層、裙樓4層、地下4層。大廈由韓國浦項建設(shè)于1999年投資1.5億美元建成，浦項建設(shè)擁有100%的股份。2008年下半年開始叫賣的浦東大型寫字樓浦項商務(wù)廣場已經(jīng)和買家簽訂交易備忘錄，雙方約定的成交價預計不足3億美元，這一價格相比于當初超過4億元美金的報價，幾乎是打了7折。 分析人士指出，造成如此價拋售，一方面，市場不景氣，導致開發(fā)商沒有耐心繼續(xù)經(jīng)營，以低價拋售，快速套現(xiàn)；另一方面，由于許多國外的投資機構(gòu)，受到金融危機影響較大，無力高價接盤。 5、團購 團購，在上海、北京、深圳等城市相繼蔓延，長沙樓市也加入其中。“中國·岳麓生態(tài)宜居節(jié)”期間，岳麓區(qū)特別推出了“萬人團購特惠月”活動，目前已有18個樓盤以最低報價參與到此次團購活動中。2008年11月28日至12月31日期間，購買岳麓區(qū)轄區(qū)內(nèi)樓盤的購房者還可享受每套2000元的契稅補貼。 6、抄底 樓市調(diào)整了漫長的一段時間，是否可以抄底，成了買房人最關(guān)心的話題。不少樓盤都推出了特價房、優(yōu)惠打折，樓市價格貌似松動得比較厲害，那么現(xiàn)在到底是不是抄底的最好時機呢？在長沙，抄底，已是2008年末房交會最熱門詞匯。在紅星國際會展中心的場內(nèi)場外，隨處可見抄底價字樣。經(jīng)過為期一年的價格調(diào)整，在中央與地方多項救市政策出臺之后，長沙人的購房負擔的確減輕不少，促使部分有剛性需求的購房者出手。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管難以斷言房價見底，但確是買到高性價比房產(chǎn)的較好時機。 7、流拍 所謂的“風水輪流轉(zhuǎn)”。前幾年，只要大面積的地塊一出來，諸路開發(fā)商皆劍拔弩張，恨不得立刻將其攬入懷中�？墒�，2008年卻出現(xiàn)了怪現(xiàn)狀，位置不錯、面積夠大的土地卻遭到了冷遇，竟然少人問津，最后淪落到流拍的命運。這就是著名的北京廣渠路15號地。而其他的一些大地塊也門庭冷落，與以往的火爆場面形成鮮明對比。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，政策的不穩(wěn)定性以及開發(fā)商資金的緊缺，造成了土地市場交易萎縮。 8、退地 2008年以來，由于銀行信貸緊縮，購房者持續(xù)觀望、銷售變冷，開發(fā)商資金鏈趨緊，導致直觀反映市場信心的土地拍賣遇冷，底價成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，“面粉貴過面包”的豪賭式擴張走向終結(jié)。 8月中旬，江蘇蘇寧環(huán)球集團下屬的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布，其于去年8月拍得的總價44.04億元、樓板價6.69萬元／平方米的全國最貴“單價地王”，因地鐵施工遲遲無法交付，已與相關(guān)方面解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款全額退還。無獨有偶，2008年4月，名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司戰(zhàn)勝綠地集團、鵬潤房地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等巨頭，以總價11.04億元摘得的普陀地王也被退地，志成公司為此損失超過3000萬元的土地保證金。 �。ǘ﹦∽兿碌募姞� 1、降價補償 2008年3月，“降價補償”成為深圳一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站業(yè)主論壇的熱門話題。由于一些樓盤開發(fā)商的降價行為，部分業(yè)主眼看著房子還沒有到手就已經(jīng)縮水幾十萬元，紛紛表示要向開發(fā)商“討說法”。以萬科第五園為例，其出現(xiàn)了同一批產(chǎn)品中后期帶裝修售價比前期毛坯房售價還低3000元/平米左右的現(xiàn)象。為此，萬科啟動了以樓盤品質(zhì)升級為主題的“琢玉行動”，表示將以300元／平方米的價格向2008年03月01日前認購該項目毛坯房的老業(yè)主按照其全新裝修樣板房標準提供精裝修服務(wù)。 2、退房 2008年房價下跌，隨之而來的就是纏繞了開發(fā)商一整年的退房潮。而其中受關(guān)注最多的莫過于萬科退房風波。盡管一直聲稱不降價、資金沒有問題，但是2008年萬科“降價門”依然愈演愈烈。9月，萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風暴”。萬科不是孤獨的。此前，深圳樓盤售價率先縮水兩成，被套牢的炒家超過6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤的業(yè)主也有過抗議開發(fā)商的行為。 事實上，退房是不可能的。開發(fā)商根據(jù)市場行情進行降價是合法的商業(yè)行為，目前我國尚未出臺相關(guān)的法律依據(jù)支持這種業(yè)主要求退還差價或退房的要求。而購房者一波又一波的退房風暴，恰恰又反映了開發(fā)商此前在樓市高點時巨大的盈利空間。購房本屬自愿的商業(yè)行為，買房以后房價下跌和買了手機以后手機價格下降在本質(zhì)上并沒有什么區(qū)別，雖然樓市終有復蘇的一天，房價可能再次上漲回去，不過退房潮終究告訴了所有投資客一個最簡單的道理：樓市有風險，入市須謹慎。 3、斷供 沿海大中城市，2006年、2007年的房價瘋漲、瘋狂炒樓帶給2008年樓市一個難解隱患。斷供潮，始于深圳，此起彼伏于沿海各大中城市。深圳房價持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經(jīng)成了負資產(chǎn)，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。 �。ㄈ﹦∽兿碌氖袌鲋黧w 1、退市 一手房市場的不景氣，直接導致的就是，08年中介的日子也并不好過。08年七八月份的淡季，上海市二手房中介門店數(shù)量縮水一半，中介門店從兩年前的1.6萬家左右，減少到目前的7000多家。當然，上海并不是特例，很多二三線城市中介的日子更加難過，一個月沒有生意已經(jīng)成為了平常事。面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)，開始增加一手房代理的業(yè)務(wù)。還有部分中介公司則加大了在二線城市一手樓盤的代理。 相對于開發(fā)商的財大氣粗，中介公司在地產(chǎn)的熊市里，更加沒有實力支撐太久。所以大家也已經(jīng)習慣了市場好的時候，一條街上開滿中介門店，市場一旦不景氣，一條街的門店又能全部關(guān)閉的景象。如果說開發(fā)商還有力在寒冬里繼續(xù)扛住寒流，那么，中介門店的動向，毫無疑問就是區(qū)域樓市當下交易情況最直接的反映了。 2、壟斷 二手房市場的冷清將原本差距較大的中介行業(yè)進一步推向了兩個極端。2008年11月份的北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，鏈家地產(chǎn)以1384套的驚人網(wǎng)簽量獨占鰲頭，比排名第二位的我愛我愛多出一倍多。而網(wǎng)簽量“交白卷”的中介機構(gòu)有8家，占比36%；有7家中介的網(wǎng)簽量不足10套，占比30%，兩者相加后的占比超過一半，占比達到了66%。 顯然，具有從事“存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)”資格房屋中介，有近七成面臨生存窘境。業(yè)內(nèi)人士指出：由于中介行業(yè)本身就比較亂，所以購房者一般都愿意選擇規(guī)模大的中介公司。現(xiàn)在市場行情不好，中小公司越來越難生存，大公司就更能借機擴大市場份額了。 3、融資 受宏觀調(diào)控影響，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年資金鏈一度趨于緊張，其過度依賴商業(yè)銀行貸款的弊端由此得到放大性的體現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年1～11月，各金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額29.57萬億元，同比增長了16.03%，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年資金來源中，國內(nèi)貸款同比僅增長5.2%。 此種情形下，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供新融資渠道的房地產(chǎn)投資信托基金被提上日程。國務(wù)院辦公廳上月8日下發(fā)的《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中，即明確提出要開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。 4、上市 房地產(chǎn)作為資金高度密集型行業(yè)，唯有融資能力強的企業(yè)才有實力加大土地儲備量，進行規(guī)�；瘮U張，成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的整合者和領(lǐng)頭羊。隨著國家一系列緊縮“地根”、“銀根”政策的出臺，尤其是信貸這一“緊箍咒”的收緊，對融資渠道一直比較單一、資金來源高度依賴于銀行的我國房地產(chǎn)企業(yè)提出了嚴竣的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)融資方式的受阻，迫使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助于資本市場尋求新的發(fā)展支持，2006年以來，浙江綠城、保利瑞安、盛高置地、浙江廣宇及華遠地產(chǎn)等紛紛上市，成為房地產(chǎn)企業(yè)大量獲得土地資源，進而實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的重要途徑。 然而，募集資金堆積香港而不能匯回內(nèi)地投資開發(fā)，這個問題不僅讓已在港掛牌的內(nèi)地房地產(chǎn)公司備感頭疼，更已波及那些正在謀求在港交所上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)。08年1月3日，香港媒體報道稱，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)限制外資進入的大背景下，香港上市的內(nèi)地開發(fā)商所籌資金匯回內(nèi)地遇到困難，這可能打亂內(nèi)地開發(fā)商到香港上市的步伐。并稱港交所正向申請上市的開發(fā)商詢問，究竟是否可以將籌集到的資金匯回內(nèi)地發(fā)展。估計可能對這些公司的上市進程有所影響。 Part2 數(shù)字見證 2008年，在中國房地產(chǎn)紀年史上，具有里程碑的意義。中國房地產(chǎn)市場特殊表現(xiàn)的國際經(jīng)濟背景是：美國次貸危機升級為全球金融風暴，全球經(jīng)濟顯著下滑；國內(nèi)經(jīng)濟背景是：經(jīng)歷五年繁榮后，2008年經(jīng)濟拐頭下行。與國內(nèi)經(jīng)濟走勢同步，我國房地產(chǎn)市場亦從2007年的紅火逆轉(zhuǎn)為2008年冬夜初降。 一、多項經(jīng)濟指標顯現(xiàn)回落態(tài)勢 1、GDP增速回歸個位數(shù)，中國經(jīng)濟增長放緩 初步核算，2008年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長9.0 %，結(jié)束了自2003年起，中國GDP連續(xù)五年2位數(shù)的增長速度，創(chuàng)該指標近六年來的最低增速。分季度看，一季度增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度增長9.0%，四季度增長6.8%。在全球金融風暴的大背景下，隨著國際市場的持續(xù)走低，中國經(jīng)濟增速下滑趨勢較為明顯。 2、全年價格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn) 全年居民消費價格上漲5.9%，漲幅比上年提高1.1個百分點。其中，城市上漲5.6%，農(nóng)村上漲6.5%。分類別看，食品價格上漲14.3%，拉動價格總水平上漲4.65個百分點；居住價格上漲5.5%，拉動價格總水平上漲0.82個百分點；其余各類商品價格有漲有落。工業(yè)品出廠價格比上年上漲6.9%，12月同比下降1.1%，全年漲幅比上年提高3.8個百分點。原材料、燃料、動力購進價格上漲10.5%，漲幅比上年提高6.1個百分點。70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲6.5%，12月同比下降0.4%，全年漲幅比上年回落1.1個百分點。 3、固定資產(chǎn)投資增速保持在高位運行 全年全社會固定資產(chǎn)投資172291億元，比上年增長25.5%，增速比上年加快0.7個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，增長26.1%，加快0.3個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，增長21.5%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，增長54.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，增長28.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，增長24.1%。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長21.3%、33.5%和26.7%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元,比上年增長20.9%。 4、新增外商投資企業(yè)逐年減少，年末實際使用外資金額降低 2008年1－12月，全國新批設(shè)立外商投資企業(yè)27514家，同比下降27.35%；較之2006、2007年的下降幅度明顯增大。實際使用外資金額923.95億美元，同比增長23.58%；比2007年增速提高了近10個百分點。但自10月份起，實際使用外資金額開始出現(xiàn)同比回落態(tài)勢；10-12月的實際使用外資金額為67.2億美元、53.2億美元和59.78億美元，同比分別下降了0.8、36.5和5.7個百分點（見圖6、7）。 同期，美國對華投資新設(shè)立企業(yè)數(shù)同比下降32.55%，實際投入外資金額同比增長12.54%；原歐盟十五國對華投資新設(shè)立企業(yè)數(shù)同比下降22.65%，實際投入外資金額同比增長30.12%。 5、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長，漲幅首現(xiàn)回落 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，比上年增長14.5%，扣除價格因素，實際增長8.4%，增速比2007年同期下降3.8個百分點，五年來首次出現(xiàn)回落。 二、房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期 從2007年第四季度開始，至2008年第三季度，我國樓市調(diào)整態(tài)勢越來越明顯，第四季度開始已加快下行。 �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)完成情況 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落 2008年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點。較之于年初，年末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩。1-12月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比1-4月回落11.2個百分點。 2、土地市場降溫 2008年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降 5.6%。而1-4月，以上2項指標的增幅均為正數(shù)，反映出房地產(chǎn)市場的不景氣和開發(fā)企業(yè)對后市的憂慮。隨著房地產(chǎn)市場的下滑，過去幾年被諸多開發(fā)商引以為傲的高土地儲備成了企業(yè)的包袱。很多開發(fā)企業(yè)已無多余資金購地，或者沒有足額資金繳納2007年拍下的高價地，甚至有少數(shù)開發(fā)企業(yè)謀求退地。 3、項目進度放緩 2008年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長16.0%，增幅比1-4月回落9.4個百分點；房屋新開工面積9.8億平方米，增長2.3%，增幅比1-4月回落18.1個百分點；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%，而1-4月的增幅高達20.2%。由于房地產(chǎn)市場的不景氣，為緩解企業(yè)資金壓力，2008年已開始出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)減少開工量，或者停止項目施工的現(xiàn)象。 �。ǘ┥唐贩夸N售和空置情況 銷售遇冷，空置面積居高不下 2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。與1-4月相比，全國商品房銷售面積的降幅明顯增大，成交低迷成為2008年樓市最鮮明的特點之一。 截至4月末，全國商品房空置面積約1.25億平方米，同比回落1.9%。而截至12月末，全國商品房空置面積迅速抬升至1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-4月提高23.7個百分點。 （三）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示：2008年8月，全國70個大中城市房屋價格指數(shù)環(huán)比增幅為-0.1%，為近幾年首次出現(xiàn)負增長，全國房價“拐點”凸顯；接下來的9月、10月、11月、12月房價環(huán)比增幅依次為-0.1%、-0.3%、-0.5%，-0.5%，房價下跌呈加速趨勢。與此同時，全國70個大中城市房屋銷售價格同比持續(xù)回落，12月首現(xiàn)負值，比去年同期下降0.4個百分點。 分地區(qū)看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：銀川9.1%、烏魯木齊5.3%、西寧4.9%、�？诤唾F陽均為4.5%等；同比價格下降的城市有21個，主要城市包括：深圳-18.1%、廣州-9.4%、南京-5.8%、重慶-5.2%和廈門-4.4%等。環(huán)比價格上漲的城市有4個，包括：錦州0.3%、蘭州和九江均為0.2%、南昌0.1%；環(huán)比價格下降的城市有50個，主要城市包括：廣州-3.1%、長春-2.6%、南寧-1.9%、石家莊-1.8%和貴陽-1.7%等。 （四）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 從統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)趨勢圖上能清楚地看到，國房景氣指數(shù)從2007年3月起連續(xù)8個月環(huán)比上升，而從2007年12月至2008年12月已連續(xù)13個月環(huán)比回落，和全國房地產(chǎn)市場遇冷幾乎同步。此外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：自2008年10月起，國房景氣指數(shù)降至100以下，并持續(xù)下滑，至12月為96.46，比11月份回落2.0點，比2007年同期回落9.99點，連續(xù)三個月在不景氣空間運行。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為99.66，比11月份回落1.32點，比2007年同期回落4.80點；2008年資金來源分類指數(shù)為91.06，比11月份回落0.88點，比2007年同期回落13.81點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.47，比11月份回落1.32點，比2007年同期回落3.66點；商品房空置面積分類指數(shù)為100.18，比11月份回落0.14點，比2007年同期回落11.18點；房屋施工面積分類指數(shù)為98.38，比11月份回落3.58點，比2007年同期回落9.8點。 從指數(shù)報告可以看到，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商生存命脈的資金來源已經(jīng)出現(xiàn)越來越緊的狀態(tài)，資金來源分類指數(shù)繼續(xù)下跌。另外，與資金緊縮相聯(lián)系，盡管2007年開發(fā)商瘋狂拿地，但目前全國各地都出現(xiàn)了開發(fā)商高價拿地之后無力開發(fā)的局面，土地開發(fā)指數(shù)持續(xù)回落，連續(xù)數(shù)月在不景氣空間低位運行。 三、盤點2008年長沙房地產(chǎn)市場 �。ㄒ唬┗緮�(shù)據(jù)回放 1、供銷結(jié)構(gòu)失衡 2008年長沙商品房供給持續(xù)增大，全年超越1200萬m2；銷售持續(xù)低位，已基本回復至2006年水平。商品房供應(yīng)量超過銷售量達80%以上，供銷失衡情況明顯。 2、價格漲幅回落 2008年全市商品房均價為4285元/m2，其中，商品住宅均價為3906元/m2。 3、住房保障力度加大 2008年全市非市場定價類住宅批準預售16489套，191.72萬m2，同比增長56.64%、54.15%，使更多中低收入家庭的住房問題得到改善。 4、中小戶型供應(yīng)量增加 2008年累計住房供應(yīng)套均面積為107.65m2，銷售套均面積為116.16m2，90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為41.07%，比去年同期增長了4.23個百分點。 5、二手房成交低迷 2008年全市二手房成交面積171.23萬m2，與去年同期相比減少22.74%；二手房交易仍較為低迷，但隨著一系列政策出臺，四季度二手房交易有了較大幅度增長。 12月份長沙二手房純住宅掛牌均價為3868元/m2，門面掛牌均價為7356元/m2；純住宅掛牌月均租金為12.75元/m2，門面掛牌月均租金為31.86元/m2。 6、租售比持續(xù)拉大 12月份商品住房租售比為1∶286。 7、抵押登記量下降 2008年個人抵押登記量同比出現(xiàn)降幅較大，表明隨著今年樓市的整體低迷，相關(guān)業(yè)務(wù)量也出現(xiàn)了一定下滑；四季度房地產(chǎn)相關(guān)刺激政策出臺后，抵押登記量隨即出現(xiàn)較快回升。在建工程抵押各指標同比仍呈現(xiàn)較高幅度增長，預示著房地產(chǎn)開發(fā)市場仍存在較多在建工程項目，未來一定時期內(nèi)商品房供應(yīng)量仍不會出現(xiàn)較明顯的減少。 �。ǘ⿲�2008年長沙房地產(chǎn)業(yè)的基本判斷 2008年，隨著珠三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，市場間的傳遞效應(yīng)逐漸蔓延開來，由南到北，由東往西，由一線城市到二、三線城市，這場調(diào)整風暴漸漸席卷了越來越多的城市和地區(qū)。作為中部省會城市的長沙，伴隨前兩年大量新開工項目的竣工，商品房空置面積抬升，長沙的房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)行業(yè)也漸漸步入了調(diào)整的行列。2007年高價拿地，商品房成交量價齊升的局面在2008年已不復存在。代之而來的，是連續(xù)數(shù)月商品房成交量的下滑，商品房價格漲幅的趨緩。一時間，由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，市場上琳瑯滿目的打折促銷活動仍難以激發(fā)大家購房的熱情。反倒是政府的住房貨幣化補貼措施喚起了沉睡的購房需求。 1、土地市場降溫 07年土地市場成交活躍，成交價大幅高于起拍價，甚至樓面地價接近或貴過當期市場平均房價。如北辰實業(yè)和北京城開以92億元價格拍得長沙新河三角洲地塊，高于起拍價46.38億的近一倍，粗略估算樓面地價超過3000元/平方米。07年的這種局面在08年開始降溫，地價下滑，今年以來我市不少土地以接近底價拍出，近9成土地的成交價與起拍價的差距在500萬元以內(nèi)；同時土地流拍的現(xiàn)象有所增多。 2、商品房供銷結(jié)構(gòu)失衡 從商品房的供應(yīng)來看，長沙市全年的商品房批準預售面積超過1000萬平方米；其中，單月批準預售面積超過100萬平方米的月份達6個月，市場供應(yīng)明顯偏大。與此形成鮮明對比的是，受全國范圍內(nèi)“拐點論”和觀望氛圍的影響，各樓盤去年的門庭若市一去不返，今年以來的銷售量連續(xù)下滑；其中，單月商品房銷售量在50萬平方米以下的月份多達9個月。長沙房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系比例失衡明顯；全市商品房的供銷比不斷拉大，商品房空置率超歷史高位。 3、商品房價格漲幅回落 隨著市場上商品房供應(yīng)量的激增，供銷比的拉大，樓盤間的競爭變得異常激烈。長沙的房地產(chǎn)市場已開始由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。一方面，2008年以來的房價漲幅較之2007年有了較為明顯的回落，全年商品房的平均價格漲幅僅為2007年的一成左右。同時，2008年5月至8月間，全市的商品房價格出現(xiàn)了連續(xù)4個月環(huán)比回落的新情況。另一方面，自2008年初以來，借助各種名義，各種活動進行打折促銷的樓盤層出不窮；暗降現(xiàn)象普遍，市場上買房送汽車、買房送精裝修、買房送品牌家電等各類營銷手段屢見不鮮。而臨近歲末年終，明折明扣的樓盤也漸漸多起來。雖然大部分樓盤的實際折扣較少，但這種打折降價的趨勢卻是實實在在的。 4、開發(fā)企業(yè)由擴張轉(zhuǎn)向收縮 自去年國家實行從緊的貨幣政策，提高二套房貸門檻以來，銀行業(yè)普遍從緊了對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款以及個人住房商業(yè)貸款的審批。特別是美國的次貸危機，給中國的銀行業(yè)又一次敲響了警鐘，銀行方面對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款較之以前慎之又慎。這使得一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得急迫的資金幫助。同時，觀望的市場氛圍減緩了潛在需求者置業(yè)的步伐，各大樓盤銷售資金的回籠速度較之去年緩慢。再加上全球經(jīng)濟形勢的不景氣，外資的衰退，上市地產(chǎn)公司股票業(yè)績的下滑，導致融資渠道不暢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金緊張的困境。從而，不得不調(diào)整戰(zhàn)略，由2007年的大幅擴張轉(zhuǎn)向收縮；通過不拿地或少拿地，延遲或停止項目的開工，放慢施工進度，縮減人員、開支等方式，以防止資金鏈的斷裂。 5、行業(yè)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向 2007年，針對商品房市場銷售價格飛速上漲的局面，國家出臺了一系列限制性的金融政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以平抑房價，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。而2008年，商品房銷售價量齊跌的局面，又使得政府調(diào)整了策略，由抑制轉(zhuǎn)為鼓勵，以維護房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。 從貨幣政策來看，2007年，央行6次上調(diào)存、貸款利率，吸引了大批民間游資由消費轉(zhuǎn)向儲蓄，并大幅提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。同時，央行還在一年內(nèi)先后10次提高了金融機構(gòu)的存款準備金率，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是中、小企業(yè)，獲取開發(fā)貸款十分困難。2008年的逆勢，迫使央行在下半年頻繁下調(diào)存、貸款利率，鼓勵居民消費以擴大內(nèi)需，并通過從第三季度末開始降低存款準備金率的方式，讓開發(fā)企業(yè)看到了融資的希望。 從房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策看，2007年，央行對二套住房貸款首付比例和貸款利率的提高，在打擊投機性購房者的同時，也極大地降低了改善型需求者的購房熱情。同時，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，在相當大的程度上增加了企業(yè)的資金壓力。2008年，隨著全國各地救市政策的出臺，長沙也出臺了一系列新政，通過減免或降低部分房產(chǎn)交易稅費，發(fā)放保障性住房貨幣化補貼憑證等措施，以增加市場的有效需求。此外，面對嚴峻的市場形勢，國務(wù)院于年底出臺了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三條措施，對第二套房貸款的限制進行松綁，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅進行了減免。其鼓勵居民住房消費的意圖十分明顯。 6、租賃市場活躍，二手房市場開始回暖 隨著長沙近年來期、現(xiàn)房市場以及二手房市場的發(fā)展，越來越多的業(yè)主擁有了兩套甚至更多套房屋，市場上的可出租房源急劇增多。而今年以來，相當數(shù)量的房產(chǎn)投資者存在觀望心理，使得二手房市場上的部分房源也分流到了租賃市場。與此同時，隨著長株潭一體化的發(fā)展，外來經(jīng)商、務(wù)工人員的增多，市場上的租賃需求也同步增長起來。此外，由于房價未來走勢不明朗，部分潛在需求者推遲了購房計劃，選擇通過租賃來解決目前的居住問題。因而，租賃的短期替代效應(yīng)大幅增加了房屋租賃市場的需求。租賃市場呈現(xiàn)出供、求兩旺的新局面。 二手房市場在經(jīng)歷了前三季度的持續(xù)低迷后，隨著全市保障性住房貨幣化補貼憑證的發(fā)放，二手房部分交易稅費的減免和降低，長沙的二手房市場在第四季度開始出現(xiàn)回暖的跡象，二手房成交量開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長的勢頭。 Part3 政策解讀 2008年下半年，樓市不景氣，全國已經(jīng)有長沙、西安、重慶、沈陽、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十多個城市參與其中，各地采用購房補貼、降低稅率、放寬公積金貸款等方式，地方政府救市之風愈演愈烈，其后，中央政府也出臺了相關(guān)政策與地方政府相呼應(yīng)。 國務(wù)院總理溫家寶在去年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其主要內(nèi)容有三條，分別是加大保障性住房的建設(shè)，放松第二套房貸、進一步鼓勵普通商品住房消費，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售。4天后，“國十三條”作為細化政策出爐，明確引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房企以合理的價格促進商品住房銷售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度。 中央新政——且走且看 〖建設(shè)部：通知下調(diào)個人住房公積金貸款利率〗 根據(jù)2008年9月14日《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率的通知》（銀發(fā)[2008]249號），就個人住房公積金貸款利率調(diào)整的有關(guān)事項通知如下：從2008年9月16日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的4.77%調(diào)整到4.59%，下調(diào)0.18個百分點；5年期以上由現(xiàn)行的5.22%調(diào)整到5.13%，下調(diào)0.09個百分點。 〖財政部、國家稅務(wù)總局：調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策〗 為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知”。通知指出：一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。通知自2008年11月1日起實施。 〖國務(wù)院：出臺鼓勵住房消費減稅新政〗 國務(wù)院辦公廳去年12月21日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確，要進一步鼓勵普通商品住房消費。意見提出，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄�，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。意見明確，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。 〖央行：下調(diào)貸款基準利率和存款準備金率〗 自08年9月以來，央行已經(jīng)連續(xù)4次下調(diào)存款基準利率，連續(xù)5次下調(diào)貸款基準利率。此次調(diào)整結(jié)束后，一年期存款基準利率為2.25%，僅高于2002年2月的1.98%，為歷史次低水平；貸款基準利率為5.31%，與2002年2月的歷史最低水平持平。中小銀行的存款準備金率已降至14%，大型銀行的存款準備金率降至15%。雙率的調(diào)整主要是想達到以下三個目的：一是促進消費；二是促進投資；三是促進資金流動，穩(wěn)定金融環(huán)境。此次降息對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個利好消息。進一步地放寬信貸，使得貸款購房的置業(yè)者資金成本降低，因此需求會有所上升；對于開發(fā)商來說，今年資金鏈壓力不小，而降息不僅減輕了企業(yè)的還款壓力，還在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。 地方新政——力挽狂瀾 〖湖南：出臺18條樓市新政〗 2008年11月26日，湖南省委辦公廳、省人民政府辦公廳《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布實施，有效期將持續(xù)到2010年12月31日�！兑庖姟饭�18條，主要內(nèi)容包括加強政府調(diào)控、強化住房保障、優(yōu)化投資環(huán)境、減輕居民購房稅賦、擴大住房有效需求、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。其核心是減輕購房稅費，降低購房門檻。其中“八大調(diào)稅措施”成為百姓最關(guān)注的熱點與焦點�！兑庖姟芬�(guī)定：對個人首次購買普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；被拆遷人購置住宅，其購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征交易契稅；個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，下調(diào)個人所得稅的附征率；個人將購買超過2年的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購房價款后的余額征收營業(yè)稅；對個人出租房屋，均按綜合稅費率簡易征收；對首次購買普通自住房和改善性普通自住房為節(jié)能省地型住宅的，免除應(yīng)交全部契稅。 〖長沙：促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展〗 為進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增強投資和消費信心，防止房地產(chǎn)市場大起大落，推動社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，去年長沙市人民政府出臺了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》。其內(nèi)容包括：一、充分發(fā)揮政府的綜合協(xié)調(diào)作用。二、全面推行保障性住房分配貨幣化。三、激活二手房市場。（一）二手房交易綜合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％。購買二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補貼。在2009年12月31日前出售二手商品房，并購買新建普通商品房的，其二手商品房交易所交營業(yè)稅在購買新房時由財政給予金額補貼。（二）簡化二手房交易手續(xù)，實行一站式服務(wù)。四、清理稅費收取。五、加快棚戶區(qū)改造。六、營創(chuàng)良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。（一）提高行政審批效率。（二）降低公積金貸款的首付比例。購買第一套商品房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年（不得超過國家規(guī)定的法定退休年齡）。（三）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和從業(yè)人員誠信體系建設(shè)。七、堅持正確的輿論導向。 〖長沙：出臺經(jīng)濟適用住房貨幣補貼方案〗 2008年7月21日，長沙市政府公布《長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》，正式宣布改革經(jīng)濟適用住房保障方式，通過發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼，支持保障對象以自主購房的方式解決住房問題。根據(jù)《方案》，補貼對象包括長沙市經(jīng)濟適用住房申購條件的保障對象。此外，棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點工程拆遷戶申請經(jīng)濟適用住房保障的，其被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)低于45平方米，且再無其他住房，年齡以法定結(jié)婚年齡為準，不受落戶時間限制。補貼標準結(jié)合商品房與經(jīng)濟適用住房差價以及國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房保障面積確定。2008年補貼標準為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點工程拆遷戶中享受經(jīng)濟適用住房貨幣補貼的每戶5萬元。今后每年由市政府根據(jù)實際情況適時進行調(diào)整，并向社會公布執(zhí)行。 |