| 樓市回暖，期待與調(diào)整并存 |
早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底彈升，一些樓盤也開(kāi)始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過(guò)“多次開(kāi)盤、逐步提價(jià)”制造熱銷甚至搶購(gòu)氣氛。 樓市真的“春暖花開(kāi)”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來(lái)的短暫“春色”？樓市回暖與否將成為09年關(guān)乎中國(guó)民生的一大要素。本期樓市觀察家將從各地政府新政、市場(chǎng)回暖跡象及各地促銷手段進(jìn)行分析和解讀。 北京:部分樓盤悄悄提價(jià) 市場(chǎng)成交回暖比較明顯 現(xiàn)象：北京西邊的幾個(gè)樓盤，位于六里橋附近的“保利百合花園”，去年年底時(shí)價(jià)格是每平米13500元，現(xiàn)在價(jià)格是16000元；位于西四環(huán)岳各莊橋的“中堂”，去年年底一次性付款給予7.8折的優(yōu)惠，現(xiàn)在只能給到8.2折了。 開(kāi)發(fā)商元?dú)鉂u漸恢復(fù)，銀行最先體會(huì)到了暖意。3月16日，深圳發(fā)展銀行在北京高調(diào)推出“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品，對(duì)于1、2月份該行的房貸數(shù)字，信貸總監(jiān)柳博的回答是“令人滿意”。他對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是：已經(jīng)“陰轉(zhuǎn)多云”，至于下一步是否能轉(zhuǎn)晴還要觀察。不過(guò)，銀行方面已做好了一輪個(gè)人房貸競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。 中國(guó)證券報(bào)還對(duì)深圳市85個(gè)在售樓盤進(jìn)行了調(diào)查，有近三成樓盤已經(jīng)變相或直接漲價(jià)，熱點(diǎn)置業(yè)地區(qū)的樓盤漲價(jià)比例已高達(dá)七成，漲價(jià)幅度從每平米幾百元到千元不等。 業(yè)內(nèi)人士：深圳市皇庭地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷中心的策劃經(jīng)理表示：“我們的皇庭港灣開(kāi)盤均價(jià)定在每平米2.6萬(wàn)元，開(kāi)盤三個(gè)月就銷出去50%，市場(chǎng)成交回暖比較明顯。” 去年開(kāi)發(fā)商面臨的最大難題——資金問(wèn)題目前也明顯緩解，畢強(qiáng)表示，“相對(duì)去年，開(kāi)發(fā)商今年不差錢，銀行放貸積極性大增，主動(dòng)接觸開(kāi)發(fā)商要求貸款。像我們公司這樣有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商一旦有好項(xiàng)目，會(huì)有多家銀行找上門來(lái)。個(gè)人住房貸款松動(dòng)更加明顯，這也促使房地產(chǎn)銷售回升�！� 深圳市蘭江地產(chǎn)副總楊大谷更是坦言目前企業(yè)資金方面沒(méi)壓力�！爸灰弦�(guī)定自有資金投入占比達(dá)到30%，四證齊全，拿到銀行開(kāi)發(fā)貸款很方便。短期資金緊張時(shí)也可申請(qǐng)到貸款，但區(qū)域價(jià)值不高、偏遠(yuǎn)角落的項(xiàng)目很難申請(qǐng)貸款�！痹诟y行房貸部門的接觸中，楊大谷感受到銀行的貸款壓力，既要完成一定貸款額度，又要把握項(xiàng)目質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)2億元、3億元以至5億元不等的開(kāi)發(fā)貸款還是有嚴(yán)格審批標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)常參與房地產(chǎn)擔(dān)保貸款的華圳擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)人饒才輝今年也明顯感覺(jué)到房產(chǎn)擔(dān)保貸款好做多了，“擔(dān)保公司、地產(chǎn)中介和銀行一條龍非常順暢，1、2月份一手房貸款同比增長(zhǎng)10%，二手房擔(dān)保貸款同比增長(zhǎng)130%-160%�！� 這也可以從不久前出臺(tái)的廣東省“救市15條”中得到解釋。這些措施提出，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，對(duì)“基本面比較好的”房企給予信貸支持。 專家：業(yè)內(nèi)專家對(duì)房?jī)r(jià)上漲表示擔(dān)憂，由于樓市剛剛成交回升，如果漲價(jià)風(fēng)普遍，剛剛恢復(fù)的樓市可能會(huì)再度遭遇打擊。 濟(jì)南：二手房市場(chǎng)回暖 小戶型最受購(gòu)房者青睞 現(xiàn)象：自２月份以來(lái)，濟(jì)南二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，成交量大幅提升，二手房租房市場(chǎng)也比較火爆。今年２月份二手房的成交量比往年同期增長(zhǎng)明顯，上漲幅度達(dá)到80%左右，而往年的購(gòu)房熱潮往往出現(xiàn)在五六月份和10月份。據(jù)了解，造成二手房成交量明顯上升的主要原因是積壓的剛性需求釋放。年前由于金融危機(jī)的影響，大量的購(gòu)房者持幣觀望；年后市場(chǎng)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)上買漲不買跌的傳統(tǒng)，使大量購(gòu)房者開(kāi)始出手。就目前來(lái)看，購(gòu)買的二手房主要集中在為孩子上學(xué)提前落戶的二套房、結(jié)婚住房以及拆遷購(gòu)房等，其中二居室的小戶型最受購(gòu)房者青睞。 據(jù)了解，在成交量上漲的情況下，濟(jì)南的二手房?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)。 在歷下區(qū)，上世紀(jì)９０年代的二手房?jī)r(jià)格一般在6200－6500元／平方米，2000年以后的二手房?jī)r(jià)格一般在7000元／平方米。百居安房產(chǎn)公司的雄先生認(rèn)為，濟(jì)南的二手房?jī)r(jià)格不會(huì)有很大的波動(dòng)，根據(jù)市場(chǎng)狀況分析，濟(jì)南樓房處于供不應(yīng)求的狀況，較之北京、上海、廣州等一線城市，市場(chǎng)泡沫現(xiàn)在也擠壓得比較小了，在未來(lái)五年內(nèi)房?jī)r(jià)可能還會(huì)有小幅上漲。 上海：量?jī)r(jià)齊升成交均價(jià)大漲8.4% 現(xiàn)象：出于剛性需求持續(xù)釋放以及開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看漲，上周滬上商品住宅成交量和成交均價(jià)雙雙大幅上漲，成交量上漲11.3%、均價(jià)上漲8.4%。整體市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。 專家：近期外郊環(huán)區(qū)域的持續(xù)熱銷，也帶動(dòng)了中心區(qū)域成交量的回升，其中以內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交量回升幅度最大，上周成交量相比前周增加了53%。中外環(huán)間在3月份內(nèi)每周成交量的增幅都在20%左右，上周外郊環(huán)區(qū)域的單個(gè)樓盤集中成交也使得區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)上漲。因此，上周商品住宅成交均價(jià)上漲主要原因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的變化。 業(yè)內(nèi)人士：主要成交都集中在寶山、閔行、松江及浦東金橋這些區(qū)域，不論一手的樓盤還是二手的熱點(diǎn)區(qū)域都彰顯出同樣的特點(diǎn)，就是單價(jià)在1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米，位于中外環(huán)以及外環(huán)附近的區(qū)域是目前購(gòu)房的熱點(diǎn)。 “支撐這些成交的是上海實(shí)實(shí)在在的自住群體，特別是年輕白領(lǐng)是這一群體的主力。但是他們的購(gòu)買力是相當(dāng)有限的，他們往往是從父母那里拿來(lái)首付款貸款購(gòu)房。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，雖然需求還在，但這個(gè)群體的大部分人已經(jīng)沒(méi)有能力購(gòu)買了。所以說(shuō)，目前市場(chǎng)顯現(xiàn)的這種信號(hào)讓一些立足于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士比較著急�！� 如果今年的三四月份出現(xiàn)類似2007年二三季度的波峰的話，波谷有可能在隨后的五六月份就會(huì)出現(xiàn)�！暗綍r(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)受到很大沖擊。所以我們不希望目前的樓市從回暖快速過(guò)渡到狂熱�！� 廣州：樓市回暖 開(kāi)發(fā)商漲價(jià) 現(xiàn)象：廣州市房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，廣州市新房?jī)商斓暮灱s成交量達(dá)到了660套。這是自去年“十一”黃金周后，樓市簽約量最高的一個(gè)周末。根據(jù)調(diào)查，目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上首次置業(yè)者占七成左右，而投資者也回升到一成以上，其余的是改善型客戶。 業(yè)內(nèi)人士：雖然從經(jīng)濟(jì)層面上看，房?jī)r(jià)還有下調(diào)空間，但各種政策利好都已經(jīng)基本出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒開(kāi)始有所動(dòng)搖。廣州市市民：如果是要住的就不會(huì)看時(shí)候，還是會(huì)買的。廣州市中心的都在貴了，升值了。 專家：在廣東十五條樓市新政出臺(tái)后，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，通過(guò)減少優(yōu)惠折扣，來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)。此外，一些開(kāi)發(fā)商還趁勢(shì)提高了價(jià)格，在廣州市中心區(qū)域一些近期熱門樓盤，每平方米已微漲500到1000元。新政針對(duì)更多是投資市場(chǎng)里的一手市場(chǎng)，而且在資金上給開(kāi)發(fā)商保證。 鄭州：節(jié)后樓市量?jī)r(jià)齊升 現(xiàn)象：河南鄭州的買房人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不像以前好說(shuō)話了。最近一直在看房的孫先生表示，近期房產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有回暖的趨勢(shì)，年前他和一些朋友搭伙團(tuán)購(gòu)，房子位于鄭州東明路和紅旗路交叉口，當(dāng)時(shí)和開(kāi)發(fā)商談的價(jià)格是4000元／平方米，而年后開(kāi)發(fā)商又覺(jué)得這個(gè)價(jià)格比較低，就沒(méi)有與他們簽訂合同。 與此同時(shí)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正在逐漸增加，房?jī)r(jià)也有所回升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，２月份鄭州市商品住宅銷售5142套，較上月上漲了46.87％，較去年同期上漲了181.4％。商品住宅銷售均價(jià)為4355元／平方米，較上月上漲了11.44％。 專家：河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社分析說(shuō)一是剛性需求出現(xiàn)了集中釋放，１月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，年前的消費(fèi)需求推遲到了年后集中釋放；二是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷趨于理性降價(jià)促銷行動(dòng)果斷；三是目前鄭州許多開(kāi)發(fā)商推出的房子已不再是期房，而是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，大大降低了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力增加；四是年前鄭州只是中低檔樓盤在搞促銷，現(xiàn)在是中高檔樓盤也加入了降價(jià)促銷的行列。 業(yè)內(nèi)人士：河南省天倫房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉自力表示，在種種利好政策的刺激下，鄭州樓市迎來(lái)了嚴(yán)寒后的“小陽(yáng)春”，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵仍是“如何提振消費(fèi)者信心”，政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，目前還無(wú)法確定。要想在后市繼續(xù)保持這種交投活躍狀態(tài)，必須出現(xiàn)新的房市增長(zhǎng)支撐點(diǎn)，否則樓市回暖很難一直持續(xù)下去。 重慶：開(kāi)發(fā)商積極推盤 拆遷購(gòu)房激發(fā)回暖價(jià)穩(wěn)可期 現(xiàn)象：進(jìn)入2009年以來(lái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了連續(xù)5周全國(guó)商品房成交面積第一的樓市神話，但受購(gòu)房契稅可能上調(diào)的影響，3月出現(xiàn)兩周的深度回調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，拆遷購(gòu)房活動(dòng)逐步展開(kāi)，結(jié)婚購(gòu)房等剛性需求進(jìn)一步釋放，加上開(kāi)發(fā)商積極推盤，激發(fā)出巨大的潛在消費(fèi)，為重慶樓市價(jià)穩(wěn)量升的逆轉(zhuǎn)提供了動(dòng)力。 數(shù)據(jù)顯示，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在連續(xù)5周位居全國(guó)商品房成交面積第一之后，連續(xù)兩周深幅回調(diào)，但在上周（3月16日-3月22日），重慶商品房交易出現(xiàn)了價(jià)穩(wěn)量升的逆轉(zhuǎn)，主城區(qū)商品房成交5219套，成交面積達(dá)到49.30萬(wàn)平方米，均價(jià)3802元。同時(shí)，新增房源也大幅提高，主城區(qū)新增建筑面積達(dá)到17.47萬(wàn)平方米。其中，南岸區(qū)保持近兩周來(lái)的強(qiáng)勢(shì)，繼續(xù)在成交面積和成交金額上雙領(lǐng)跑，單周成交1069套，成交面積9.99萬(wàn)平方米，成交金額4.09億元。 專家：研究員郭雨明表示“市場(chǎng)的回升，是開(kāi)發(fā)商大力度打折優(yōu)惠推盤來(lái)響應(yīng)政策的結(jié)果。由于近期市場(chǎng)交易活躍，加上政策效應(yīng)，外地炒房團(tuán)紛紛入渝，甚至還吸引了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。”在兩江區(qū)和保稅港等政策規(guī)劃項(xiàng)目和地方債的刺激下，國(guó)內(nèi)外的投資者加大了對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。 政府：重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆表示，這種方法實(shí)現(xiàn)了雙贏。一方面，在普通市民心中，總認(rèn)為商品房比拆遷房修得好，價(jià)格也比較貴，這樣做，可以提高拆遷戶的居住條件。另一方面，團(tuán)購(gòu)鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，穩(wěn)定房市。 杭州：二手房樓市回暖 房產(chǎn)中介公司大手筆招人 現(xiàn)象：3月，杭州柏盛基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的二手房成交量環(huán)比增加了四五倍，易居臣信的銷售形勢(shì)也好得出乎預(yù)料……嗅到了市場(chǎng)的暖意，在前天的杭州春季人才交流大會(huì)上，一些房產(chǎn)企業(yè)特別是二手房中介開(kāi)始大手筆招人——目標(biāo)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、置業(yè)顧問(wèn)、店長(zhǎng)等等；人數(shù)：少則一二十個(gè)，多則七八十個(gè)。 “去年我們判斷，今年初的二手房交易會(huì)趨暖，只是沒(méi)想到一下子上升這么多�！焙贾菀拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在當(dāng)天的招聘會(huì)上一口氣要招70名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。招聘人員透露，這個(gè)數(shù)字還是比較保守的：“隨著市場(chǎng)的恢復(fù)，我們也要加緊實(shí)施開(kāi)店計(jì)劃，目前公司在杭州共有22家門店，到今年五六月份要增加到30家，需要大量人手�！睋�(jù)悉，去年八九月份的時(shí)候易居臣信在杭州已經(jīng)有30幾家門店，后因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，公司精簡(jiǎn)一部分門店，作了人員結(jié)構(gòu)的調(diào)整。如今市場(chǎng)一下子暖起來(lái)，招聘成了當(dāng)務(wù)之急。 業(yè)內(nèi)人士：二手房市場(chǎng)的回暖與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的拉動(dòng)有關(guān)，與需求的集中釋放也有關(guān)系�！叭ツ甑子^望氣氛確實(shí)比較濃。但在杭州這個(gè)城市，住房的剛性需求還是有的。主城區(qū)的二手房交易一直比較活躍�！� 隨著商品房、二手房交易量有所回升，不少房產(chǎn)中介服務(wù)公司的業(yè)務(wù)都繁忙了起來(lái)。去年，杭州柏盛基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司把每個(gè)門店的人手從十幾個(gè)縮減到五六個(gè)，前天，他們也大舉招聘數(shù)十名房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)。招聘人員透露，他們還要招一部分應(yīng)屆畢業(yè)生�！半m然應(yīng)屆畢業(yè)生有點(diǎn)缺乏經(jīng)驗(yàn)，但整體素質(zhì)比較好。因?yàn)閷?duì)于房產(chǎn)中介，員工給顧客的印象是很重要的。有些老員工雖然富有經(jīng)驗(yàn)，但有些不好習(xí)慣就是改不掉。大學(xué)生則沒(méi)有這方面的問(wèn)題，我們也會(huì)進(jìn)行培訓(xùn)�！� 專家：據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)建筑類人才需求量占據(jù)本次大會(huì)人才需求排行榜的第五位。近來(lái)人才交流出現(xiàn)回暖跡象，其中房產(chǎn)建筑行業(yè)表現(xiàn)得較為明顯。 廈門：樓市回暖趨勢(shì)明顯 升溫仍需添"薪"加"火" 現(xiàn)象：廈門市國(guó)土房產(chǎn)局組織召開(kāi)了一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研討會(huì)，邀請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行分析探討。2009年初廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的大幅“回暖”是本次研討會(huì)討論的重心。 與會(huì)者普遍認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大增，回暖趨勢(shì)明顯。不僅廈門，2009年2月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市總成交面積環(huán)比增幅超過(guò)50%，其中有80%的城市住宅成交面積環(huán)比表現(xiàn)為上升。與會(huì)者指出，市場(chǎng)回暖的原因主要有三個(gè)方面：政策的扶持，房?jī)r(jià)的回落，以及購(gòu)房者信心的提升。 政府：廈門市國(guó)土房產(chǎn)局市場(chǎng)處處長(zhǎng)常憲亞表示，去年以來(lái)，從中央到地方，各級(jí)政府紛紛出臺(tái)不少利好政策，減輕交易環(huán)節(jié)的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，極大地拉動(dòng)了購(gòu)房熱情。近期深圳等地也開(kāi)始出臺(tái)扶持開(kāi)發(fā)企業(yè)的措施，這將進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。 業(yè)內(nèi)人士：在立丹行總經(jīng)理董媛看來(lái)，2008年都市港灣的6588元/平方米可以說(shuō)是廈門樓市的“點(diǎn)火事件”，降價(jià)熱銷的事實(shí)，使越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始大幅調(diào)價(jià)，“降價(jià)風(fēng)”愈演愈烈。正是樓市價(jià)格的逐漸落地，回到購(gòu)房者的心理價(jià)位，使越來(lái)越多有購(gòu)房需求的人能夠負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)，促成剛性需求在今年2月的爆發(fā)，造就了2月份廈門住宅的銷量奇跡。 購(gòu)買信心的恢復(fù)與提升被看做是回暖的另一要因。住房置業(yè)擔(dān)保有限公司總經(jīng)理葉曉冬認(rèn)為，近期的房?jī)r(jià)與高峰時(shí)期相比回落了大概30%，特別是二手房。同時(shí)購(gòu)房者在經(jīng)歷了一年多的等待觀望之后，在政策環(huán)境一直提倡擴(kuò)大內(nèi)需，稅費(fèi)、貸款等空前寬松等綜合因素影響之下，購(gòu)房者對(duì)后市信心增強(qiáng)，自然會(huì)在這個(gè)時(shí)候出手購(gòu)買了。 城市年輪咨策事業(yè)部總經(jīng)理羅建華具體介紹，今年一季度，廈門市場(chǎng)表現(xiàn)出“一手和二手房均從量?jī)r(jià)齊跌，到量升價(jià)跌，到近期量升價(jià)穩(wěn)，政策效果初顯，消費(fèi)信心初步恢復(fù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)困難從全面危機(jī)到結(jié)構(gòu)性危機(jī)為主”的特點(diǎn)，如果全國(guó)主要城市后續(xù)有交易量輪升出現(xiàn)，那么就可以斷定中國(guó)房地產(chǎn)2009年已出現(xiàn)從全面危機(jī)到“一半是火焰一半是冰山”的結(jié)構(gòu)性危機(jī)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)�？傮w來(lái)說(shuō)，2009年開(kāi)發(fā)商面臨更大的機(jī)遇。 近期市場(chǎng)的暖意讓每個(gè)人感同身受，那么這種“爆發(fā)”會(huì)持續(xù)多久？未來(lái)市場(chǎng)走向如何？絕大多數(shù)與會(huì)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為隨著宏觀政策作用的進(jìn)一步顯現(xiàn)，國(guó)家加大投入、刺激內(nèi)需政策的執(zhí)行，2009年的廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在政策和需求的雙重作用下健康平穩(wěn)地發(fā)展。 專家：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是判斷房地產(chǎn)走勢(shì)的基本面， 2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將向好，因此房地產(chǎn)也會(huì)獲得良好的發(fā)展。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授郭其友指出，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期2009年中國(guó)能夠?qū)崿F(xiàn)GDP8%的增長(zhǎng)，同時(shí)《2009年廈門市政府工作報(bào)告》中預(yù)期廈門2009年GDP將實(shí)現(xiàn)11%的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民可支配收入分別增長(zhǎng)9%和8%，這就給廣大購(gòu)房者以信心——“收入能夠增加，買房就有膽量了”。 集美大學(xué)教授李友華指出，近期熱銷的樓盤都有其特殊性，不是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖還有待觀察。新景祥市場(chǎng)總監(jiān)丘運(yùn)賢也認(rèn)為，廈門目前商品住宅市場(chǎng)的存量房在250萬(wàn)平方米左右，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)醞釀推盤，預(yù)計(jì)近期市場(chǎng)供給量還將有所增加，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著較大的去化壓力。 福建：樓市回暖“成交量上揚(yáng) 開(kāi)發(fā)商順勢(shì)提價(jià)” 現(xiàn)象：近期，許多大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不約而同出現(xiàn)“回暖”態(tài)勢(shì)。在福州、廈門等地，樓市成交量上揚(yáng)波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商紛紛提價(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前樓市“回暖”是市場(chǎng)調(diào)整階段的正常波動(dòng)，買賣雙方的博弈將更趨激烈，而樓市能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵仍在房?jī)r(jià)的繼續(xù)調(diào)整。 福州、廈門等地新近公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，今年前兩個(gè)月的商品房交易量出現(xiàn)了“井噴”。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交量則達(dá)3000多套，這一數(shù)字超過(guò)了2007年同期水平。 專家：“今年前兩個(gè)月的福州住宅成交量中，很大一部分是去年第四季度刺激樓市新政策出臺(tái)后釋放的剛性需求，這部分交易在去年底完成，因春節(jié)來(lái)臨早而無(wú)法及時(shí)做登記手續(xù)，因此就拖到了今年2月份辦理，造成了交易量“井噴”。 浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，今年以來(lái)，福州、廈門等地開(kāi)發(fā)商為加快消化存量房，回籠資金，多數(shù)在建新樓盤項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，房源供應(yīng)量減少。在上海、杭州等長(zhǎng)三角城市也有類似情況，隨著房源減少，開(kāi)發(fā)商普遍采用“少量多批”的銷售策略，人為地制造了房源短缺和搶購(gòu)氣氛，短期內(nèi)助長(zhǎng)了交易量的回升。 業(yè)內(nèi)人士：去年10月份以來(lái)，在稅費(fèi)減免、購(gòu)房入戶等諸多樓市新政策推動(dòng)下，加上一些樓盤20%以上的降價(jià)幅度，福州、廈門等地的樓市交易量開(kāi)始上揚(yáng)，但總體成交量仍只有近幾年高峰期的三分之一。 一位售樓人員表示，“降價(jià)不久，樓市新政策就來(lái)了，樓盤的成交量明顯回升，現(xiàn)在剩下房源已經(jīng)不多，而且都是優(yōu)質(zhì)房源，提價(jià)無(wú)可厚非。” 一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人透露:“最近，無(wú)論是看房人數(shù)，還是成交量，都有明顯回升，一些銀行悄然放寬二套房貸政策，釋放出許多積極信號(hào)，使開(kāi)發(fā)商提價(jià)成為可能。提價(jià)還能夠間接暗示購(gòu)房者房?jī)r(jià)已經(jīng)“止跌”，刺激消費(fèi)者下手“抄底”，進(jìn)而拉動(dòng)樓市進(jìn)一步回暖�！� 也有一些開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同提價(jià)。他們認(rèn)為，現(xiàn)在提價(jià)無(wú)異于“殺雞取卵”�！敖鹑谖C(jī)影響尚在，樓市稍見(jiàn)起色就匆匆提價(jià)，正在慢慢恢復(fù)的消費(fèi)信心可能被打亂�！� 市民：市民陳先生認(rèn)定，福州市區(qū)金山一帶的合理房?jī)r(jià)在每平方米5000元左右，而他看中的該區(qū)域一處新房均價(jià)仍較高。他說(shuō)，最近成交量的回升以及個(gè)別樓盤的提價(jià)讓他有點(diǎn)擔(dān)心，可朋友們都勸他堅(jiān)守到9月份再看看。 多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，“現(xiàn)在不是廈門購(gòu)房抄底的好時(shí)機(jī)，繼續(xù)觀望仍是好的選擇”；大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，“目前房?jī)r(jià)仍未觸底，房?jī)r(jià)還有下降空間”。 天津：樓市存量房壓力巨大 回暖尚需時(shí)日 現(xiàn)象：自去年7月以來(lái)持續(xù)走低的天津樓市，在牛年春節(jié)后開(kāi)始強(qiáng)勁反彈。2月全市共成交新建住宅5千余套，成交總面積50余萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)1.5倍以上。 天津樓市成交量在經(jīng)歷了數(shù)個(gè)月的低迷之后，終于在牛年春節(jié)之后，迎來(lái)了久違的牛市。某研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房共成交6068套，成交總建筑面積62.32萬(wàn)平方米，成交價(jià)格6963元/平方米。其中，新建商品住宅成交量環(huán)比增加97.94%，同比為2008年2月成交量的1.5倍以上，成交價(jià)格6713元/平方米。 業(yè)內(nèi)人士：成交量回暖只是之前新出臺(tái)的政策與壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)共同作用的結(jié)果，并不意味著市場(chǎng)基本面改變。 天津國(guó)民地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理侯昱偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)中的剛性需求依舊存在，部分消費(fèi)者在等待了一段時(shí)間之后，認(rèn)為當(dāng)前的價(jià)格已回落到能夠承受的范圍，便出手購(gòu)房，這也是節(jié)后市場(chǎng)成交量有所反彈的主要原因。但并不能因此就說(shuō)樓市已經(jīng)回暖，房企應(yīng)保持冷靜，不能盲目樂(lè)觀。 天津萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理劉力也預(yù)測(cè)，今年上半年樓市不會(huì)有太大的起色，如果4、5月份市場(chǎng)成交量不能恢復(fù)，不排除一些資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商掀起新一輪價(jià)格戰(zhàn)的可能。 武漢：成交量持續(xù)回升樓市回暖上演“預(yù)告片” 現(xiàn)象：當(dāng)“降與不降”的爭(zhēng)論漸漸散去，當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)接受了調(diào)整期的現(xiàn)實(shí)，并且不同程度地付諸行動(dòng)之后，隨之而來(lái)的成交量回升似乎也在情理之中。 但就是這增長(zhǎng)的成交量，又引發(fā)了新一輪的爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商們喜形于色并津津樂(lè)道為觸底反彈的征兆，連置業(yè)顧問(wèn)們的聲音都充滿了底氣，議價(jià)空間似乎也有所壓縮，購(gòu)房者卻對(duì)成交量的真實(shí)性心存疑慮。 業(yè)內(nèi)人士：易居克爾瑞華中區(qū)總經(jīng)理吳洋說(shuō) “調(diào)整期的最低谷已經(jīng)過(guò)去�！� 最低谷出現(xiàn)在去年10月——本應(yīng)是傳統(tǒng)銷售旺季，總成交量卻只有32萬(wàn)平方米，而2007年同期的成交量則超過(guò)100萬(wàn)平方米。“去年11月后，成交量開(kāi)始緩慢回升�！比ツ甑�，一系列樓市松綁政策和經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的作用，逐步穩(wěn)住了購(gòu)房信心。此外，部分樓盤已降價(jià)至合理水平。“不少樓盤已接近2006年的房?jī)r(jià)水平。如徐東片區(qū)的愛(ài)家國(guó)際華城，2006年價(jià)格為4300元/平方米，如今起價(jià)已調(diào)低至4700元/平方米�！� 一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，“大定”轉(zhuǎn)簽約率往往都在90%以上，但到了市場(chǎng)蕭條時(shí)，轉(zhuǎn)化率會(huì)急劇下降，一月內(nèi)的轉(zhuǎn)化率只能達(dá)到40%-50%。2008年以前，購(gòu)房者交了大定后，無(wú)需催促，自己迅速地找銷售員簽約，但去年以后，卻需要銷售人員花很多時(shí)間為簽約“加火”，這也導(dǎo)致了銷售過(guò)程的延長(zhǎng)，推遲了備案數(shù)據(jù)出爐的時(shí)間。吳洋還表示，節(jié)后“大定”數(shù)確實(shí)出現(xiàn)了增長(zhǎng)，“訂房”熱情高漲，但能否都轉(zhuǎn)化為最終的購(gòu)房行為仍需進(jìn)一步觀察。 吳洋說(shuō)，去年，武漢樓市上90平方米以下住宅的供應(yīng)量在200萬(wàn)平方米左右，如果剔除價(jià)格過(guò)高的樓盤，總價(jià)在50萬(wàn)左右的、能有效滿足首次置業(yè)者需求的產(chǎn)品，供應(yīng)量不超過(guò)150萬(wàn)平方米，而武漢每年的首次置業(yè)需求量至少在300萬(wàn)平方米。 因此，盡管不少樓盤對(duì)產(chǎn)品價(jià)格做了適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)，但充斥市場(chǎng)的二次改善型、多次改善型產(chǎn)品，往往因?yàn)閼粜兔娣e過(guò)大、總價(jià)依然過(guò)高而沖淡了購(gòu)房者的“降價(jià)感”，造成了不少購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)仍然太貴的局面。 專家：剛性需求者是市場(chǎng)回暖的基石。因此，樓市想要實(shí)現(xiàn)徹底的反彈，必須改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富產(chǎn)品線。 市民：武漢市民劉先生感嘆道，“我從去年６月就開(kāi)始看房子，一直看到現(xiàn)在，本打算再觀望一段時(shí)間，但是看了很多樓盤后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商都不再降價(jià)促銷，我著急買房結(jié)婚，等不起只能出手�！痹撡I房的都已經(jīng)買了，而現(xiàn)在買不起房子的人只能繼續(xù)等待。 長(zhǎng)沙:政府補(bǔ)貼助樓市回暖 現(xiàn)象：春節(jié)前后，有市民不斷接到湖南湘江世紀(jì)城樓盤發(fā)來(lái)的短信，稱買房可以享受２萬(wàn)—３萬(wàn)元的政府安家補(bǔ)貼。 銷售人員稱，現(xiàn)在購(gòu)房可以享受長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)政府提供的補(bǔ)貼，以100平方米為界，購(gòu)買100平方米以下的戶型可獲得２萬(wàn)元政府補(bǔ)貼，100平方米以上的戶型可以獲得３萬(wàn)元�！拔覀�?cè)诖汗?jié)前就推出了這項(xiàng)活動(dòng)，現(xiàn)在樓盤的成交量也有明顯回升，你再不買就只能等后面的幾期，那時(shí)候價(jià)格是否還是現(xiàn)在的3500元／平方米就不好說(shuō)了�！� 業(yè)內(nèi)人士：“剔除經(jīng)濟(jì)適用房部分，2009年２月長(zhǎng)沙樓市的整體成交量已經(jīng)達(dá)到94萬(wàn)平方米，與2008年12月份46萬(wàn)平方米相比漲幅明顯，但是成交價(jià)格僅3700元／平方米，去年成交價(jià)最高曾達(dá)到近4200元／平方米�！币拙又袊�(guó)長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)研展部總監(jiān)張明磊指出，最近的成交價(jià)中并沒(méi)有去除政府補(bǔ)貼的部分。不僅開(kāi)福區(qū)向買房人提供政策補(bǔ)貼，包括岳麓區(qū)、長(zhǎng)沙縣在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)均向買房人提供不同幅度的購(gòu)房補(bǔ)貼，并且覆蓋到大部分樓盤，這是幫助長(zhǎng)沙樓市回暖的重要因素。 專家：“由于宏觀經(jīng)濟(jì)面并不明朗，長(zhǎng)沙市成交量的回升更多受到政策導(dǎo)向影響，之前一直觀望的剛性需求紛紛入市。”現(xiàn)在可以認(rèn)為樓市已經(jīng)觸底，未來(lái)成交量可能會(huì)進(jìn)一步回升，但是成交價(jià)再出現(xiàn)大幅上揚(yáng)的可能性已經(jīng)不大，將趨向于平穩(wěn)。 |