| 2008長沙市購房者特征分析及2009趨勢預(yù)測 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭 |
2008年長沙房地產(chǎn)市場受全國大的行業(yè)背景的影響，市場格局也發(fā)生了明顯的變化，但依然保持了比較穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增大，商品房價格的上漲勢頭得到明顯遏制，投機和過度投資性需求得到有效抑制。全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資469.5億元，同比增長13.7%,其中住宅投資368.9億元，同比增長8.2%；全市新建商品房累計銷售680.79萬m2，62730套，同比分別下降24.71%，25.61%；其中住宅銷售594.17萬m2，52995套，同比分別下降26.95%，28.04%；全年新建商品房成交均價為3925元/平方米，其中住宅為3556元/平方米。全市二手房累計銷售171.23萬m2，13880套，同比分別下降22.74%，30.15%；其中二手住宅銷售102.81萬m2，11782套，同比分別下降31.87%，32.73%。新建商品房和二手房加在一起，2008年總共銷售了76610套，那么，是哪些人在買房，這些購房者是哪里的？是本地的還是外地的？購房者喜歡什么樣的戶型和面積的？等等，帶著這些疑問，我們特地對所有的購房者展開了研究和分析，并隨機抽取了部分購房者進行了電話調(diào)查，以便從中找出些許規(guī)律。 一、2008年購房者消費行為特征 �。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩抠彿空咛卣� 1、年齡結(jié)構(gòu) 從圖1可以看出，2004-2008年全市購房者的年齡結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。市場上25-50歲年齡段購房者一般是家庭收入的創(chuàng)造者，購買力一般較其它年齡段的要強，購房需求也就最為強勁，占比超過了70%。此外，小于25歲年齡段的購房者人數(shù)呈逐年上升趨勢，年齡在25歲以下的一般購買力比較少，主要是因為父母考慮今后過戶、繼承、贈與等稅費和手續(xù)繁雜，因此有些家庭購房直接利用小孩的名義購房，所以其所占比例由2004年的11.87%增加到了2008年的18.69%，增加了6.82個百分點。 2、籍貫構(gòu)成 �。�1）從歷年購房者來看，各年本市籍購房者仍占絕大多數(shù) 從圖2可以看出，近些年來各地購房者在長購房套數(shù)比例來看，各年本市籍購房者仍占絕大多數(shù)，2008年為55.39%，與2007年相比有點增加，所以購房對象還是以主城區(qū)籍為主。在外地購房者中，來自本省外地市的占了32%，其中又以岳陽、衡陽、株洲、湘潭等地居多；外省購房者也不少，占了12%，主要以浙江、湖北、江西、廣州等省居多；境外籍購房者占比較輕，增速減緩，可能由于金融危機的影響和前幾年不少外地人來長購房已經(jīng)消化了一定的市場需求。 （2）本市城區(qū)籍購房者增幅大，本省其它地區(qū)籍降幅明顯 從圖3可以看出，與上半年相比，下半年主城區(qū)籍購房者占比有大幅回升（7.44%），本省其它地區(qū)籍的購房者占比有所回落，而且回落幅度大（-13.50%）。主要是因為2008年商品房銷售下降，觀望氣氛濃厚，在政府停止出臺任何新的政策情況下，本地一些潛在的剛性需求出現(xiàn)了集中爆發(fā)，正好驗證了從10月底，商品房銷售量出現(xiàn)了放大的跡象。 3、行政區(qū)域 從圖4可以看出，在各行政區(qū)域中，近五年來購買新房還是首選雨花區(qū)，2008年雨花區(qū)就占到34.37%；開福區(qū)也出現(xiàn)了逐年遞增的格局，2008年推出了系列房地產(chǎn)新政，銷售僵局被打開，占比首次突破了20%；芙蓉區(qū)近幾年出現(xiàn)了相反的情況，購房者下降得比較明顯。 4、購房次數(shù) 從圖5可以看出，首次購房的占了76%，二次購房的占了14%，三次及三次以上的只有10%，基本是以自用為主，屬于自住型和改善型需求，主要是受到國家房貸政策的影響，投機型需求和過度投資型需求得到嚴重抑制。 5、戶型結(jié)構(gòu) 從圖6可以看出，商品住宅中二居室（29%）和三居室（37%）是老百姓購房的首選。由于現(xiàn)在很多家庭是三口之家，考慮親朋好友或保姆，不少選擇三個臥室，因此選擇三室的購房者占了三分之一強。 6、面積結(jié)構(gòu) 從圖7可以看出，商品住宅各面積段差異不是很大。選擇面積為120-144的稍微多點，占到24%，其它60-90和90-120面積段基本也差不多。從戶型面積來看，120平方米左右的三房和90平方米的二房是各樓盤銷售最暢的，比較受購房者的喜愛的。144平方米以上戶型購買者最少，反映了大戶型的需求還是有一定的限制，大戶型一方面總價款較高，還有今后裝修和使用成本較高，不少中低收入者望而怯步。 7、付款方式 從圖8可以看出，絕大部分的購房者還是采用銀行按揭和一次性付款，采用公積金貸款的只有11%。采用銀行按揭（45%）的最多，主要是由于開發(fā)企業(yè)與銀行因開發(fā)貸款而形成的密切關(guān)系以及個人購房按揭手續(xù)的連貫性，導(dǎo)致許多開發(fā)企業(yè)不太愿意為個別購房者提供公積金貸款的便利。隨著2007年我國銀行存貸款利率的不斷上調(diào)，老百姓的還貸壓力明顯加大，所以2008年的購房者有不少選擇了一次性付款（41%）。 8、按揭年限 從圖9可以看出，全年選擇中、長期貸款的購房者較多；其中四成以上的購房者（42%）申請了為期15-20年的長期貸款，三成購房者（31%）選擇了5-10年期貸款，17%的購房者申請了10-15年期貸款，而申請20年期以上貸款的購房者僅為1%。 �。ǘ┒址抠彿空咛卣� 1、位置區(qū)域 從圖10可以看出，購房者在選擇二手房時，除了岳麓區(qū)之外，其它各區(qū)相差不大，雨花區(qū)最高，占了26%。按照長沙“東市西文”的發(fā)展格局，河東老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，購物、交通、上學、就醫(yī)相對來說，方便多了。因此，市民在選購二手房時，普遍認為河東比河西更有市場價值，增值潛力和空間更大。 2、籍貫結(jié)構(gòu) 從圖11可以看出，在長沙購買二手房的主要還是來自本省，本省籍最多達到88%，其中本省本市籍為69%，本省外市籍19%。外地來長購買二手房的比較少，主要還是考慮購買新建商品房。 3、年齡構(gòu)成 從圖12可以看出，選購二手房的年齡主要是30-40歲之間的比較多，占了將近三分之一，其次是20-30歲的（24%）。這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購買二手房往往是用來過渡的。 4、面積結(jié)構(gòu) 從圖13可以看出，成交的二手住房戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場的親睞，占了69%，戶型面積越大越難以成交，大部分購買二手住房的還是以過渡性需求為主。特別是購買小戶型的受訪者，則表示短期內(nèi)雖用于自己住，但將來可能出租或出售該套房產(chǎn)。 5、用途結(jié)構(gòu) 從圖14可以看出，成交的二手房主要還是以住宅為主，在成交套數(shù)中占了85%，其次是商業(yè)用途占了10%，購買二手房來辦公的只有2%。在成交的二手房中，一般靠近中小學名校旁邊的住房好賣而且價格比較高，還有就是在市中心版塊的小戶型好轉(zhuǎn)讓。 �。ㄈ┏闃诱{(diào)查特征分析 為了進一步了解購房者的購房動機、購房壓力、選房理由以及對后勢的看法，我們從5萬多位購買新房的購房者之中隨機選擇了500位和從1萬多位二手房購買者中選擇了300位，總共800位夠房者進行了電話調(diào)查，從六個方面展開了調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： 1、購房目的 從圖15可以看出，81%的受訪者購買新房出于自用，19%的是用于投資；94%的受訪者購買二手房出于自用，只有6%的是用于投資，購買二手房更多的是屬于過渡性購房，也有不少的表示，先過渡后投資，也就是說等以后有錢了再買套大戶型自己住，這個位置較好的二手房可以拿出來出租。 2、月收入情況 從圖16可以看出，全年購房者的家庭月收入主要集中在3000-5000元區(qū)間，買新建商品房的受訪者占比達39%，買二手房的達到40%；家庭月收入在10000元以上的買新房和買二手房的占比最少，分別為2%、1%。 3、月供占家庭收入的比例 從圖17可以看出，在新建商品房按揭貸款的購房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，15%的在30-50%，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，28%的在30-50%，只有12%的表示在50%以上。按照國際慣例，30%以下為安全線，50%為臨界值。因此從受訪者來看，不管是購買新房還是二手房，大部分都處于安全線以下，償還能力都是比較強的；超過臨界值的不多，購買新房的有7%，購買二手房的有12%。 4、買房首選因素 從圖18可以看出，地段依然是購房者首選的因素。購房新房有三分之一強的受訪者傾向于地段，購買二手房的受訪者有54%的表示首要考慮地段。在選購新建商品房時，34%的受訪者表示會綜合考慮各種因素，其它因素考慮較少，考慮交通的只有4%，價格只有7%，這也反映了2008年以來商品房價格出現(xiàn)了回歸，價格的敏感性沒有2007年那樣強烈了。在選購二手房時，18%的受訪者表示價格是選購的第一因素，15%的認為會綜合考慮各種因素，在選購二手房時只考慮戶型、環(huán)境考慮并不多，考慮戶型的只有2%，環(huán)境只有4%，這也反映了二手房除了地段，就是價格。 5、職業(yè)與行業(yè) 從圖19可以看出，在新建商品房購房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員11%，國企14%，其它占了29%；在二手房購房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員13%，國企8%，其它占了56%。從受訪者的行業(yè)分布來看，主要集中在IT、交通運輸、醫(yī)藥、建材、批發(fā)、零售等領(lǐng)域；其次為房地產(chǎn)、娛樂傳媒、建筑、教育、金融、電力等領(lǐng)域。 6、對2009年信心 從圖20可以看出，絕大部分受訪者表示跌幅不會很大，下跌的空間有限，購買新房的有52%和購買二手房的有51%都認為2009年長沙房價會與08年持平。也有部分的受訪者對2009年信心不足，但認為會上漲的不多，買新房的只有9%，買二手房的只有13%。 �。ㄋ模�2008年長沙市購房者特征分析的基本判斷 回顧過去的2008年，長沙市房產(chǎn)市場購房者行為特征的變化是顯而易見的。總的來說，購房者主要呈現(xiàn)以下特征： 近年來，購新房者的年齡結(jié)構(gòu)想對穩(wěn)定，25-35歲年齡段的購房者需求最為強勁，且25歲以下購房者占比呈逐年上升趨勢。 本市城區(qū)籍購新房者占比出現(xiàn)上升趨勢，其它籍購房者變化不大，2008年本市籍購房者占比約55.39%；購買二手房的本省籍購房者最多，達到88%，其中本省本市籍為69%。外地來長購買二手房的比較少，主要還是考慮購買新建商品房，自住型和改善型購房者增多，投資型和投機型需求明顯減少。 近年來，選擇在雨花區(qū)購新房的購房者占比最大（年均水平維持在30%以上）；選擇在開福區(qū)購房的購房者占比逐年增長，占比首次突破了20%。購房者在選擇二手房時，雨花區(qū)最高，占了26%，其它各區(qū)相差不大，岳麓區(qū)最低，只占了13%。 選擇三居室仍是購新房者的首選，占比約37%；其次為二居室，占比為29%；面積以120-144平方米為主，占了25%。其次是60-90面積段，占了24%。在二手房交易中，戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場的親睞，占了69% 絕大部分的購新房者（86%）還是采用銀行按揭（45%）和一次性付款（41%），采用公積金貸款的只有11%。 申請中、長期銀行按揭貸款的購新房者較多；其中42%的購房者辦理了為期15-20年的長期貸款，28.29%的購房者辦理了10年期貸款，15.72%的購房者辦理了15年期貸款，31%的購房者選擇了5-10年期貸款，而申請20年期以上貸款的購房者最少，僅為1%。 絕大多數(shù)（59%）購房者需要借助于金融機構(gòu)的貸款幫助，對貸款的依賴性較大，并以選擇三至四成最低首付的購房者居多。在新建商品房按揭貸款的購房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有12%的表示在50%以上。 76%的購新房者是首次購房，基本是以自住為主，二次或二次以上的（24%）不足四分之一。不管是新房還是二手房，85%左右的購房者傾向于選擇日常生活方便的河東。 在購新房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員11%，國企14%，其它占了29%；在購二手房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員13%，國企8%，其它占了56%。 二、2009年長沙市購房者行為預(yù)測 2009年是十分值得期待的一年, 隨著住房保障力度的加大，各種促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展新政的相繼推出，長沙房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)新的格局，供需結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，房價將在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)波動。 鑒于2008年的商品房供銷比例和開工面積、施工面積，預(yù)計2009年的商品房供應(yīng)量較2008年有一定程度的下降，仍將維持在1000萬平方米左右,上半年將供應(yīng)不足，下半年供應(yīng)將放大。在經(jīng)濟不景氣、銷售持續(xù)低迷的狀況下，商品房供銷關(guān)系在短時期內(nèi)難以恢復(fù)平衡。短期內(nèi)，不管是開發(fā)企業(yè)還是企業(yè)家均對長沙未來表示信心不足，房價還將面臨進一步回調(diào)的可能。 銀行貸款仍將是解決購房者資金短缺的主要途徑。首付二成的舉措，去年多次下調(diào)的銀行貸款利率，還可享受七折優(yōu)惠等措施，對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，有助于引致部分投資性需求，但從長遠來看激活二次換房購房者的自住型需求和改善型需求。對于開發(fā)商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財務(wù)費用，緩解資金壓力，增強開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 三居的實用性最強，仍將是購房者的首選。同時，一居、二居的供應(yīng)量不足，難以滿足市場的需求。從面積來看，120左右的三居室和90左右的二居室，依然是市場最暢銷的面積，而超大戶型由于總價高和購后使用費高，市場仍然難以銷售。 2008年，長沙全面實施了安居工程，經(jīng)濟適用住房實行貨幣補貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活市場剛性需求，這一剛性需求將在2009年被激活，尤其是一年即將到期的限制，因此下半年可能出現(xiàn)集中爆發(fā)期。 兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力�？梢灶A(yù)見不久的將來，長沙將發(fā)展成為經(jīng)濟繁榮，就業(yè)機會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理，人地關(guān)系協(xié)調(diào)的示范型城市。將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。 由于中央、省市政府出臺了系列新政，尤其是二成首付、七折利率、公積金等新政的推出，減輕了百姓貸款買房的壓力，增強了市場信心，2008年11月份以來商品房銷售也出現(xiàn)了一定程度的放量，價格也出現(xiàn)了稍微的上浮。因此，從中長期來看，市場向好的態(tài)勢更加清晰，住房消費潛在需求將被逐步釋放，市場將更加成熟和理性。 |