| 省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 首席分析師 |
2008年在國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟的影響下，居民的購房消費信心受到了極大壓制，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。本文就是基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，從中可以看出長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。 一、城市發(fā)展情況比較 1. 經(jīng)濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 從經(jīng)濟總量來看，2008年十二城市中有一半進入3000億元以上，其中濟南、鄭州、長沙今年首次登上3000億元臺階。長沙剛剛跨越3000億元大關(guān)，在十二城市中居于第六位。從同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過10%，合肥最高，增幅超過17%；長沙同比增幅15.1%，增幅居于第三位，與武漢并列。 2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都市固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額超過3000億元；武漢、南京居于第二檔，固定資產(chǎn)投資額在2000~3000億元；西安、長沙、合肥、鄭州、石家莊、濟南、南昌居于第三檔，固定資產(chǎn)投資額在1000~2000億元；太原、貴陽居于第四檔，固定資產(chǎn)投資額小于1000億元。從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除南京、貴陽外，其他城市均高于20%，合肥最高，投資增速高達40.3%；長沙增幅居于第五位，增幅接近30%。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 (一) 市場預(yù)期指標 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 從投資規(guī)模來看，12省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資存在明顯梯度：成都市依然居首，開發(fā)投資額超過900億元；武漢、合肥、西安、南京處于第二梯度，開發(fā)投資額在500~600億元；長沙、鄭州處于第三梯隊，開發(fā)投資額在400-500億元；石家莊、濟南處于第四梯隊，開發(fā)投資額在200-300億元；貴州、南昌、太原處于第五梯隊，開發(fā)投資額在100-200億元。從開發(fā)投資額增長率來看，2008年合肥、鄭州、石家莊、濟南增長率超過40%，其中合肥居首，增長率達46.9%；西安、南昌增長率在30%~40%；武漢、貴陽、太原增長率在20~30%；南京、長沙增長率在10%~20%；成都最低，增長率僅0.3%。長沙增長率為13.7%，在十二城市中增幅居倒數(shù)第三位。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。參照長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度體系，比值在22%-30%為正常，30%-37%、15%-22%為基本正常，大于37%、小于15%為異常。 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，十二城市比例均位于基本正常以上，且有一半城市比例達到正常水平。這表明隨著全國房地產(chǎn)業(yè)開始走向深度調(diào)整，房地產(chǎn)投資熱開始降溫，其比例已回復(fù)至基本正常以上；同時，因國家2008年末的四億元經(jīng)濟振興計劃大部分投至基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，這將帶動其他相關(guān)固定資產(chǎn)投資比例提升，預(yù)計09年部分城市房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例仍將出現(xiàn)進一步下調(diào)。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 從新開工面積來看，合肥、長沙、武漢、鄭州處于第一集團，08年新開工面積超過1000萬m2；南京、西安、貴陽、南昌在500~1000萬m2，處于第二集團；濟南新開工面積低于500萬m2，在九城市中位列最低。從施工面積來看，鄭州、長沙、南京、合肥、武漢施工面積超過3500萬m2，處于第一集團，其中鄭州、長沙、南京超越4000大關(guān)，而合肥、武漢也直逼4000關(guān)口；貴陽、南昌、濟南施工面積在1500~2500萬m2，處于第二集團；西安施工面積低于1000萬m2，在九城市中墊底。從新開工面積占施工面積比例來看，新開工面積超過施工面積三分之一的有四個城市，分別為西安、合肥、長沙、武漢，在當前形勢下，未來商品房銷售壓力較高�？偟目磥恚L沙新開工面積、施工面積均在九城市中居第二位，這正道出我市當前房地產(chǎn)開發(fā)實情，房地產(chǎn)施工面過大，同時新開工面積較多，已經(jīng)給當前房地產(chǎn)銷售帶來巨大壓力，并形成較嚴重積壓。 4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比 施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。 從表中數(shù)據(jù)可以看出，施工面積與竣工面積之比基本恰當?shù)膬H有南京，其他城市除西安未來供應(yīng)仍較為短缺外，其他各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，這表明在當前房地產(chǎn)市場銷售仍處于緩慢恢復(fù)、部分城市仍有繼續(xù)下調(diào)趨勢的現(xiàn)狀下，大部分城市都出現(xiàn)推遲竣工以延緩項目上市的情形；長沙施工面積與竣工面積之比為5.6，在未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量仍將保持較高數(shù)值。 (二) 市場即期指標 5. 市場規(guī)模比較（商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 從供應(yīng)量來看，08年批準預(yù)售量超1000萬m2有四個城市：成都、武漢、長沙、西安；批準預(yù)售量超900萬m2未達1000萬m2有三個城市：鄭州、合肥、南京；批準預(yù)售量500萬m2以下城市有五個：貴陽、南昌、濟南、太原、石家莊；長沙批準預(yù)售量在十二城市中居于第三位，批準預(yù)售面積為1231萬m2。從增長速度來看，四個城市批準預(yù)售量仍保持較高增長，分別為太原、濟南、長沙、合肥；其余八城市均為負增長，其中，減幅在10%以內(nèi)的有三個，分別是貴陽、南昌、武漢；10%以上的有五個，分別為西安、石家莊、鄭州、南京、成都；長沙增幅為30.5%，在十二城市中居于第三位。 從銷售量來看，合肥、成都銷售面積超700萬m2，鄭州、長沙、西安、武漢、南京銷售面積在600~700萬m2，其余各市銷售面積未達400萬m2。長沙銷售面積達680.8萬m2，位列第四位。從增長速度來看，除濟南、太原同比正增長外，其他各市銷售面積同比均出現(xiàn)不同程度下降，最大為南昌，同比降幅達51.7%；降幅在40%-50%的有武漢、成都、南京、石家莊，其余城市降幅在17%~30%不等，長沙降幅居于第八位，同比減少24.7%，降幅在各省會城市中還算較低。 6. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標不應(yīng)小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。 從數(shù)據(jù)來看，由于今年銷售量同比銳減，而批準預(yù)售量降幅較小，有的城市甚至繼續(xù)增加，各城市都全面出現(xiàn)了供大于求狀況，特別是濟南、南昌、武漢、成都、長沙等供銷比均超過1.8的警戒線，值得預(yù)警。長沙供銷比為1.81：1，處于十二城市中第五位，略超警戒線，供銷差距在十二城市中居于中等。 7. 房地產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 從上表數(shù)據(jù)來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不一，石家莊、濟南、太原等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；西安、鄭州、合肥、貴陽等四城市比值超過6，目前房地產(chǎn)市場整體以新房交易為主；長沙比值為3.98，房地產(chǎn)市場正處于快速增長期。 (三) 市場價格與貸款指標 8. 市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 從價格來看，2008年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，在12省會城市中居于倒數(shù)第二位，但商品房均價已經(jīng)和石家莊、合肥接近；從均價同比增長率來看，由于房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，各市房價漲幅明顯降低，除南京外，其他各市商品房同比漲幅均低于15%，特別是濟南，漲幅已經(jīng)形成負增長；長沙商品住宅均價增長率僅為2007年底的1/2弱，漲幅已明顯回落。 9. 房價增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應(yīng)當預(yù)警。 從數(shù)據(jù)來看，十二個省會城市中，僅濟南、南京比值超過1.8，值得預(yù)警；其他城市由于房價的逐漸回落，同比增幅也日趨降低；長沙比值為0.75，在十二城市中居于第九位，房價增長率基本與GDP增速相匹配。 10. 房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價格的漲幅是否過快或過慢。參照長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度體系，比值在1.52-3.78為正常，3.78-4.91、0.39-1.52為基本正常，大于4.91、小于0.39為異常。 從上表數(shù)據(jù)來看，除濟南因住宅價格繼續(xù)大幅上揚導(dǎo)致比值偏大外，其他各市均位于基本正常以上，其中比值為正常的有7個，分別為南京、鄭州、合肥、長沙、成都、西安、貴陽；長沙比值為2.17，房價增長率也與CPI增長率相匹配。 11. 房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.83，出自成都市；最小值為5.84，出自長沙市。由于各市房價漲幅減緩（除濟南外），但同期居民年可支配收入繼續(xù)增長，各市房價收入比均有不同程度降低。長沙市是十二省會中唯一一個房價收入比低于國際基準線的城市，表明在經(jīng)歷08年房價漲幅減緩之后，我市房價水平與購買力關(guān)系已相對合理，當前房價已基本進入消費者可接受的水平。 三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 �。ㄒ唬╇S著2008年全球金融危機由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟擴散，我國各地房地產(chǎn)市場也受到了不同程度的影響。伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)開始走向深度調(diào)整，房地產(chǎn)投資熱也逐漸降溫，2008年年末累計量所占固定資產(chǎn)投資比例已脫離高位；同時，因國家2008年末的四億元經(jīng)濟振興計劃大部分投至基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，這將帶動其他相關(guān)固定資產(chǎn)投資比例提升，預(yù)計09年部分城市房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例仍將出現(xiàn)進一步下調(diào)。 �。ǘ�2008年新開工項目較多，施工面較寬，但竣工面積相對較小，這是十二城市中接近或超過一半城市房地產(chǎn)市場所面臨的嚴峻問題：一方面，受07年來房價上漲，利潤提高吸引，較多資本進入房地產(chǎn)開發(fā)市場，從而形成08年新開工面積大增，施工面積較大；另一方面，由于08年樓市突然遇冷，造成部分開發(fā)商推遲其上市時間，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，這將使得大量資本沉淀在房地產(chǎn)市場，形成資本陷阱；同時，若考慮資金的時間成本及法律法規(guī)因素，房地產(chǎn)項目又不得不盡早上市。依此推測，今后兩三年內(nèi)各城市商品房上市量仍將較高，結(jié)合存量，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場所面臨的銷售壓力仍將較大。 �。ㄈ└鞯氐胤叫苑康禺a(chǎn)新政的出臺，特別是國家稅務(wù)總局下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅后，各省會城市已基本推出各地版的房地產(chǎn)激勵措施，從目前已掌握的情況來看，已初步顯示了其促進作用，對房地產(chǎn)市場的影響也日益明顯，同時，各地激勵措施有進一步深化的趨勢，如有地方推出或重提購房落戶政策、購房政府補貼、購房退稅等，但能否真正帶動樓市及措施對各地長遠發(fā)展有何影響，仍有待觀察。 �。ㄋ模┝谐龅氖鞘猩唐贩抗╀N比全部大于1，這表明當前房地產(chǎn)市場已完全進入買方市場狀態(tài)，同時，這也是08年商品房均價漲幅趨緩的一個重要因素，供求與價格的相互作用，使得08年房地產(chǎn)市場趨于理性，并將繼續(xù)對09年房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生影響。 �。ㄎ澹┯捎诟魇蟹績r漲幅減緩（除濟南外），但同期居民年可支配收入繼續(xù)增長，各市房價收入比均出現(xiàn)不同程度下降，長沙房價收入比更是進入國際公認合理范圍，當前長沙房價已基本進入消費者可接受的水平。 （六）各指標綜合來看，長沙市當前房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢在于GDP居于中等、房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例正常，和由于居民可支配收入相對較高、住房價格相對較低形成的房價收入比較低，房價增長率低于GDP增長率、與CPI增長率之比正常，這使得長沙房地產(chǎn)市場在當前嚴峻的市場形勢下仍具備較高的成長潛力；當前所面臨的挑戰(zhàn)主要是由開工面積、新開工面積、批準預(yù)售面積等決定的供給量較大，但由于市場大環(huán)境影響，同期銷售量卻較低。雖然從當前的市場反應(yīng)來看，我市促房地產(chǎn)發(fā)展政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇起到了一定的推動作用，但從實際情況來看，這可能仍只是市場的一種試探性反彈，如何將這種反應(yīng)面擴大，將潛在購房者由“你補貼，我購房”的被動購房方式轉(zhuǎn)向按實際需求購房的市場化方式，正是我市下一步政府和房產(chǎn)商所共同面臨的首要問題。 |