| 2009第一季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。 2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2009年一季度長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供應(yīng)明顯緊縮，商品房、二手房市場(chǎng)交易開(kāi)始好轉(zhuǎn)，雙雙實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；商品房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，但相對(duì)于去年下半年有所回升�？偟膩�(lái)看，在去年國(guó)家及長(zhǎng)沙出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的刺激下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，淡季不淡，正是本季長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房） �。ㄒ唬├塾�(jì)供銷(xiāo)量分析 1.商品房累計(jì)供應(yīng)和銷(xiāo)售總量分析 一季度，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售125.96 萬(wàn)m2，同比減少41.27%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售98.93萬(wàn)m2，同比減少40.51%。 同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售181.02萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)2.82%；其中住宅銷(xiāo)售163.77萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)7.78%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為90.47%。商品房銷(xiāo)售金額為71.71億元，同比增長(zhǎng)0.43%，其中住宅成交金額為59.12億元，同比增長(zhǎng)5.26%。 2.商品房累計(jì)供銷(xiāo)量分區(qū)分析 商品房供應(yīng)明顯緊縮，商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)正增長(zhǎng)。從商品房供應(yīng)來(lái)看，各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量均出現(xiàn)不同程度降低，特別是岳麓區(qū)、天心區(qū)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H為去年同期的二成、三成；從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，全市商品房銷(xiāo)售量已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，而各區(qū)除開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)外，其他各區(qū)商品房銷(xiāo)售量均呈正增長(zhǎng)，同比增幅超過(guò)10%。 3.商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積） 一季度商品房供銷(xiāo)比為0.70∶1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為0.60∶1，同期商品房供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量。分區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)、芙蓉區(qū)商品房供應(yīng)超過(guò)同期銷(xiāo)售量的80%，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量低于同期銷(xiāo)售量的55%。 4.商品住宅與非住宅銷(xiāo)售比例分析 一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.49∶1。其中，開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例較高，住宅分別占商品房銷(xiāo)售總量的95.94%、95.29%；芙蓉區(qū)商品房非住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的23.46%。 5.非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷(xiāo)分析（包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 一季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售2922套，31.52萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)25.73%、19.04%；累計(jì)成交3621套，39.34萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)100.94%、81.82%。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為107.88m2，面積同比縮小5.32%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為108.64m2，面積同比縮小9.52%。 一季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅成交均價(jià)為2343元/m2，同比上漲21.72%。 �。ǘ�2009年第一季度純商品房供銷(xiāo)趨勢(shì)分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應(yīng)量分析 一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售93.15萬(wàn)m2、67.41萬(wàn)m2，同比減少50.10%、51.13%，環(huán)比減少65.47%、72.57%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的72.37%。 從各區(qū)情況來(lái)看，一季度各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比、環(huán)比均有較大幅度降低。岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比降幅最大，達(dá)-77.78%，芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比降幅最小，同比減少14.45%；開(kāi)福區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比降幅最大，達(dá)-84.16%，芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比降幅最小，但也達(dá)到了-43.23%。 從各月情況來(lái)看，從去年12月起，商品房月批準(zhǔn)預(yù)售量明顯降低，最高月批準(zhǔn)預(yù)售量也僅去年月均批準(zhǔn)預(yù)售量的56%；2月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H11萬(wàn)m2，是近三年來(lái)月批準(zhǔn)預(yù)售量最低點(diǎn)。 2.商品房銷(xiāo)售量分析 一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售141.67萬(wàn)m2、124.43萬(wàn)m2，同比減少7.58%、4.48%，環(huán)比增長(zhǎng)9.42%、8.25%，住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的87.83%。 從各區(qū)情況來(lái)看，一季度開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)商品房銷(xiāo)售量同比有所降低，雨花區(qū)、岳麓區(qū)同比小幅增長(zhǎng)；環(huán)比來(lái)看，除天心區(qū)商品房銷(xiāo)售量環(huán)比有所下降外，其他各區(qū)均有不同程度上升，其中最大為芙蓉區(qū)，環(huán)比上揚(yáng)54.20%。 從各月情況來(lái)看，一季度除2月備案銷(xiāo)售量環(huán)比有所降低外，1月、3月商品房備案銷(xiāo)售量均高于去年月均值，特別是3月備案銷(xiāo)售量接近60萬(wàn)m2，達(dá)到了自去年2月單月銷(xiāo)量顯著降低以來(lái)的最高點(diǎn)。 3.商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積） 一季度商品房供銷(xiāo)比為0.66∶1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為0.54∶1，商品房供應(yīng)量小于同期銷(xiāo)售量，市場(chǎng)銷(xiāo)售以消化存量商品房為主。從各區(qū)來(lái)看，除雨花區(qū)商品房供銷(xiāo)比大于1外，其他各區(qū)供應(yīng)量均小于同期銷(xiāo)售量的70%，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)供應(yīng)量更是小于同期銷(xiāo)售量的50%，市場(chǎng)供應(yīng)明顯緊縮，銷(xiāo)售狀況趨于好轉(zhuǎn)。 從單月商品住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，可能是顧忌去年巨大的供應(yīng)量帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力及一季度傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季影響，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了推盤(pán)節(jié)奏，近幾個(gè)月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量明顯降低，這就使得在銷(xiāo)售部分回暖的條件下，供銷(xiāo)比達(dá)到了一個(gè)較低值（若要考察供求關(guān)系，請(qǐng)參考長(zhǎng)期供銷(xiāo)趨勢(shì)）。 �。ㄈ┥唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格分析 1.商品房成交均價(jià)分析 一季度，全市商品房均價(jià)為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為4010元/m2，商品房非住宅平均售價(jià)為7298元/m2（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3961元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為3610元/m2）。 從單月房?jī)r(jià)來(lái)看，一季度商品房均價(jià)起伏較大，其主要原因是二月非住宅成交均價(jià)較高，達(dá)8220元/m2，成交面積比例也達(dá)到18%；商品住宅均價(jià)波動(dòng)較小，基本維持在4000元/m2上下，均價(jià)相對(duì)于去年四季度各月有所上揚(yáng)。 2.商品房成交均價(jià)分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，今年一季度芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為5314元/m2、4248元/m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為3846元/m2、3580元/m2。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá)4000元/m2以上；從各區(qū)均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，均價(jià)同比上揚(yáng)的有天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)，環(huán)比上揚(yáng)的有天心區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)。 3.商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析 一季度全市商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為120.14萬(wàn)m2、21.53萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)-9.66%、0.67%，期房占總量的84.80%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為111.26萬(wàn)m2、13.17萬(wàn)m2，同比減少4.14%、7.19%，期房占總量的89.42%。 一季度商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4492元/m2、3957元/m2；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4124元/m2、3049元/m2。 4.商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析 2009年3月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為158.55點(diǎn)，較上月減少2.80點(diǎn)，今年以來(lái)，指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升后，首次出現(xiàn)回落。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年3月，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)止?jié)q回調(diào)，分別較上月減少1.44點(diǎn)、4.27點(diǎn)、1.46點(diǎn)，60m2以下、144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)分別較上月增長(zhǎng)1.07點(diǎn)、3.77點(diǎn)。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年3月，新南城板塊、河西板塊指數(shù)出現(xiàn)回落，分別較上月減少1.26點(diǎn)、8.08點(diǎn)，東城板塊、北城板塊、中心板塊指數(shù)上漲，分別較上月增長(zhǎng)0.81點(diǎn)、9.48點(diǎn)、3.66點(diǎn)。 �。ㄋ模┬陆兩唐纷》抗┣蠼Y(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1.套型結(jié)構(gòu)分析 一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為104.33m2，同比縮小1.04%，銷(xiāo)售套均面積為103.03m2，同比縮小6.50%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.44m2，同比縮小1.20%，銷(xiāo)售套均面積為104.32m2，同比縮小6.44%。） 從各戶型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于一季度商品房市場(chǎng)供減銷(xiāo)增，各套型供銷(xiāo)比均小于1；90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為46.73%，比去年同期增長(zhǎng)了4.61個(gè)百分點(diǎn)；與去年同期相比，供應(yīng)量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，一季度90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為43.14%，比去年同期增長(zhǎng)了5.28個(gè)百分點(diǎn)）。 2.價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從一季度住宅銷(xiāo)售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，3500-4000元/m2價(jià)位段住宅銷(xiāo)售所占比例躍居首位，達(dá)到了31.29%；且與去年同期對(duì)比來(lái)看，3000元/m2以下、4000元/m2以上價(jià)位段住宅銷(xiāo)售比例均有所降低，而3000-4000元/m2價(jià)位段住宅成交比例則有較大幅度提高，這一改去年同期的4000-4500元/m2價(jià)位段、5000元/m2價(jià)位段比例均超過(guò)20%的局面，商品住宅銷(xiāo)售的主力價(jià)位有所下挫；3500-4000元/m2價(jià)位段住宅是當(dāng)前商品住宅銷(xiāo)售的重點(diǎn)。 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） �。ㄒ唬├塾�(jì)量分析 1.二手房交易總量分析 一季度，全市二手房成交面積42.24萬(wàn)m2，成交金額為9.59億元，成交套數(shù)為4577套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)6.39%、-2.72%和63.06%；其中住宅成交33.30萬(wàn)m2，成交金額為6.75億元，成交套數(shù)為3890套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)39.34%、48.30%和53.03%。二手房非住宅共成交8.94萬(wàn)m2，成交套數(shù)為687套，與去年同期比分別增長(zhǎng)-43.44%、159.25%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的78.84%、70.39%、84.99%，成交套均面積為86m2。 從各月二手房成交情況來(lái)看，二手房、二手住宅月成交量從去年12月起呈逐月下降趨勢(shì)，今年3月大幅回升，二手房成交量接近去年單月最高點(diǎn)，二手住宅成交量超過(guò)去年單月最高點(diǎn)（去年二手房、二手住宅成交量最高點(diǎn)均出現(xiàn)在11月），且二手住宅成交占全部二手房比例也有較大幅度提高，這表明隨著政策的進(jìn)一步放寬及契稅等的降低，二手住宅交易市場(chǎng)活躍度明顯提高。 2.二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，一季度雨花區(qū)成交量最大，二手房、二手住宅分別成交12.71萬(wàn)m2、9.49萬(wàn)m2，分別占總量的30.10%、28.49%。從各區(qū)二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，一季度全市住宅與非住宅成交比例為3.73∶1，岳麓區(qū)非住宅成交比例最大，占岳麓區(qū)成交總量的31.78%；芙蓉區(qū)住宅成交比例最大，占開(kāi)福區(qū)成交總量的87.54%。 �。ǘ┒址拷灰拙鶅r(jià)分析 一季度全市二手房成交均價(jià)為2269元/m2，同比下跌8.54%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2028元/m2，同比上漲6.43%；二手房非住宅成交均價(jià)為3170元/m2，同比下跌5.50%。（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)成交均價(jià)情況來(lái)看，雨花區(qū)、芙蓉區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均高于全市均價(jià)；開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均低于全市均價(jià)。 從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。 �。ㄈ┓慨a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，一季度全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.29∶1，比上季度比值增大1.20；全市僅天心區(qū)成交比有所減少，其它各區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交差距均有所增大，結(jié)合一二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，這主要是商品房、二手房市場(chǎng)成交均出現(xiàn)一定幅度回升，而商品房成交基數(shù)大，增長(zhǎng)的成交量要遠(yuǎn)大于二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)成交量而形成的。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表： �。ㄋ模�3月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來(lái)看，3月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3858元/m2，環(huán)比下跌0.41%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3854元/m2，環(huán)比下跌0.93%。商住兩用房掛牌均價(jià)為4293元/m2，環(huán)比上漲28.96%。非住宅中，寫(xiě)字樓類掛牌均價(jià)為5293元/m2，環(huán)比上漲33.12%；門(mén)面掛牌均價(jià)為4483元/m2，環(huán)比下跌6.66%。 從二手房出租采樣分析來(lái)看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.94元/m2，環(huán)比下跌5.75%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，環(huán)比下跌4.02%；商住兩用房掛牌月均租金為15.53元/m2，環(huán)比下跌7.28%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.52元/m2，環(huán)比下跌10.69%；一般裝修掛牌月均租金為11.08元/m2，環(huán)比下跌2.81%；中等裝修掛牌月均租金為12.62元/m2，環(huán)比下跌0.63%；豪華裝修掛牌月均租金為15.46元/m2，環(huán)比下跌8.36%。非住宅中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為22.74元/m2，環(huán)比下跌0.18%；門(mén)面掛牌月均租金為39.58元/m2，環(huán)比下跌15.10%（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場(chǎng)整體均價(jià)）。 �。ㄎ澹┓课葑馐郾� 3月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:310。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì) 一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)23766起，抵押面積390.03萬(wàn)m2，貸款金額106.95億元，同比分別增長(zhǎng)22.45%、38.70%、46.05%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)23151起，抵押面積256.08萬(wàn)m2，貸款金額64.91億元，同比分別增長(zhǎng)了21.30%、16.59%、29.05%。 一季度，全市共辦理在建工程抵押146起，抵押面積142.47萬(wàn)m2，貸款金額23.53億元，同比分別減少36.52%、17.35%、7.11%。 2009年一季度，隨著全市房屋交易的逐漸活躍，全市抵押起數(shù)、抵押面積同比均有較大幅度提高；而新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現(xiàn)明顯減少。 四、2009年第一季度長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）商品房 1.商品房供銷(xiāo)基本情況 2009年一季度長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售65.94萬(wàn)m2，同比減少9.61%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售58.05萬(wàn)m2，同比減少7.81%。同期商品房累計(jì)銷(xiāo)售90.86萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)63.51%，其中住宅銷(xiāo)售86.39萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)67.81%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為95.08%。 供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷(xiāo)比為0.73∶1，其中住宅0.67∶1，市場(chǎng)銷(xiāo)售以消化存量商品房為主。分區(qū)來(lái)看，望城縣批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大，今年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售量為去年同期的2倍多，其他各縣批準(zhǔn)預(yù)售量均為負(fù)增長(zhǎng)；郊縣商品房銷(xiāo)售總量同比大幅增長(zhǎng)，除望城縣外，其他各縣市同比增幅均超過(guò)80%，這表明隨著各縣市商品房?jī)r(jià)位的相對(duì)回落及促銷(xiāo)、補(bǔ)貼措施的貫徹執(zhí)行，已在一定程度上激活了居民的購(gòu)房熱情，市場(chǎng)相對(duì)回暖。 2.商品房成交金額、成交均價(jià) 2009年一季度長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額為25.47億元，其中住宅銷(xiāo)售金額為22.94億元，同比分別增長(zhǎng)78.61%、82.50%，住宅銷(xiāo)售金額約占總銷(xiāo)售金額的90.07%，銷(xiāo)售金額有較大幅度增長(zhǎng)。商品房均價(jià)為2803元/m2，其中，住宅均價(jià)為2655元/m2，同比分別上漲9.24%、8.77%。 分區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房、商品住宅均價(jià)最高，均價(jià)均超過(guò)3000元/m2；望城縣次之，均價(jià)超過(guò)2900元/m2；瀏陽(yáng)市商品房均價(jià)最低，均價(jià)低于1900元/m2。 �。ǘ┒址� 1.二手房成交基本情況 2009年一季度長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房29.85萬(wàn)m2、1479套，同比分別增長(zhǎng)56.04%、49.54%；其中，二手住宅成交14.08萬(wàn)m2、935套，同比分別增長(zhǎng)122.78%、91.99%，二手住宅交易僅占總量的47.17%、63.22%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。寧鄉(xiāng)縣二手房成交面積比例在各郊縣中最高，占總量的54.67%，瀏陽(yáng)市二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為69.02%。從同比來(lái)看，瀏陽(yáng)市、望城縣二手房成交面積同比有一定幅度下降；長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣成交面積同比增幅較大，特別是寧鄉(xiāng)縣，二手房成交面積是去年同期的5倍多。 2.二手房成交金額、成交均價(jià) 2009年一季度長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為2.51億元，同比增長(zhǎng)66.23%，其中住宅為1.28億元，同比增長(zhǎng)116.95%。二手房均價(jià)為841元/m2，同比上漲6.32%，二手房住宅均價(jià)為910元/m2，同比下跌3.40%。 從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1116元/m2；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，均價(jià)為734元/m2。 �。ㄈ┑盅呵闆r統(tǒng)計(jì) 2009年一季度長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)10288起，抵押面積379.62萬(wàn)m2，貸款金額39.65億元，同比分別增長(zhǎng)72.59%、59.81%、70.17%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)9967起，抵押面積238.47萬(wàn)m2，取得貸款金額25.72億元，同比分別增長(zhǎng)73.58%、85.52%、79.73%。辦理在建工程抵押269起，抵押面積63.37萬(wàn)m2，貸款金額8.55億元，同比分別增長(zhǎng)了511.36%、88.71%、56.02%。 五、土地市場(chǎng)分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 3月，全市招拍掛出讓土地10宗，土地出讓面積18.58萬(wàn)m2，其中，商業(yè)（綜合）用地7宗，土地出讓面積4.58萬(wàn)m2；住宅用地1宗，土地出讓面積3.57萬(wàn)m2；工業(yè)用地2宗，土地出讓面積10.43萬(wàn)m2。3月，全市土地沒(méi)有成交記錄。 六、本期市場(chǎng)的基本特征 �。ㄒ唬┥唐贩抗⿷�(yīng)明顯緊縮，商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)正增長(zhǎng)。一季度，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)僅去年同期的六成，而銷(xiāo)售形勢(shì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，同比增幅達(dá)2.82%，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。 （二）商品房期房簽約火爆，本月繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。3月商品房期房簽約126.18萬(wàn)m2、11915套，均價(jià)為4404元/m2，環(huán)比分別增長(zhǎng)34.59%、40.66%、-1.06%；其中住宅簽約118.23萬(wàn)m2、11333套，均價(jià)為4118元/m2，環(huán)比分別增長(zhǎng)33.97%、38.36%、2.39%。 �。ㄈ┮患径热猩唐贩烤鶅r(jià)為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為4010元/m2。 �。ㄋ模�2009年3月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為158.55點(diǎn)，較上月減少2.80點(diǎn)，今年指數(shù)首次出現(xiàn)回落。從各類子市場(chǎng)來(lái)看，本月部分子市場(chǎng)指數(shù)止?jié)q回調(diào)。 �。ㄎ澹┮患径�90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為46.73%，比去年同期增長(zhǎng)了4.61個(gè)百分點(diǎn)，與去年相比，供應(yīng)量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型。 �。┰诙址拷灰渍叻艑捈捌醵惤档偷那疤嵯�，一季度長(zhǎng)沙二手房成交面積下滑勢(shì)頭扭轉(zhuǎn)，3月二手住房交易量達(dá)到近一年來(lái)單月最高點(diǎn)，一舉促使一季度二手房交易量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。 �。ㄆ撸�3月長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為3854元/m2，門(mén)面掛牌均價(jià)為4483元/m2；純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，門(mén)面掛牌月均租金為39.58元/m2。 �。ò耍�3月商品住房租售比為1:310。 �。ň牛┯捎谌蟹课萁灰椎闹鸩交嘏�，抵押市場(chǎng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)為活躍；但新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現(xiàn)明顯減少。 �。ㄊ�3月份，全市共辦理退房380套，其中簽約退房288套，簽約退房率為2.47%，環(huán)比降低0.44個(gè)百分點(diǎn)。 �。ㄊ唬⿵拈L(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，2009年一季度各郊縣除望城縣批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長(zhǎng)外，其他各縣市預(yù)售量同比均有不同程度下降；四縣市商品房銷(xiāo)售量除望城縣外，其他各縣市同比增幅均較大；四縣市二手房交易同比也保持了較高增幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與長(zhǎng)沙市區(qū)基本相同。長(zhǎng)沙全市（含郊縣）商品房總供銷(xiāo)比為 0.71∶1，其中住宅供銷(xiāo)比為0.63∶1，供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量，市場(chǎng)銷(xiāo)售以消化存量商品房為主。 七、2009年后三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 2009年一季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量放大的現(xiàn)象，同時(shí)商品房?jī)r(jià)格也趨于平穩(wěn)，從一季度的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)，那么后三季度長(zhǎng)沙樓市將朝什么樣的方向發(fā)展，結(jié)合全國(guó)形勢(shì)及長(zhǎng)沙政策、市場(chǎng)基本面，總結(jié)以下幾個(gè)方面： �。ㄒ唬┴泿耪邔⑦m度放松 在全球金融形勢(shì)日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長(zhǎng)”將更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需。我國(guó)已逐步開(kāi)始放松貨幣政策，以拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。預(yù)計(jì)隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，后三季度我國(guó)還將進(jìn)一步放松貨幣政策，繼續(xù)降低存、貸款利率和準(zhǔn)備金率。同時(shí)，由于目前準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度較小，難以滿足眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的需要，預(yù)計(jì)準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度將加大，并作為一種積極的政策信號(hào)反饋給市場(chǎng)。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，這將有助于降低購(gòu)房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購(gòu)房貸款，從而增加市場(chǎng)的有效需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解資金壓力，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 �。ǘ┥唐贩�?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn) 由于商品房流通市場(chǎng)環(huán)節(jié)各項(xiàng)收費(fèi)已大幅減免，并且一季度成交量已開(kāi)始回升，加之長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比處在合理的區(qū)間，因此商品房?jī)r(jià)格大幅下跌已經(jīng)沒(méi)有空間。另外一方面，去年的調(diào)整也讓開(kāi)發(fā)商明白：只有合理的房?jī)r(jià)，高性價(jià)比的樓盤(pán)才能真正受到市場(chǎng)及購(gòu)房者的青睞，因此開(kāi)發(fā)商將珍惜來(lái)之不易的回暖局面，保持商品房的平穩(wěn)價(jià)格，同時(shí)不斷提高樓房品質(zhì)，維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 �。ㄈ┕╀N(xiāo)比將逐漸縮小 鑒于一季度的商品房供銷(xiāo)比例關(guān)系及市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)之后商品房市場(chǎng)成交量將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，供銷(xiāo)比將繼續(xù)縮小，存量房將會(huì)進(jìn)一步消化，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的供需平衡將是十分有利的，只有縮小供銷(xiāo)比，才能遏制存量房累積的問(wèn)題，使得市場(chǎng)不至于出現(xiàn)“量升價(jià)跌”的現(xiàn)象。在價(jià)格保持平穩(wěn)下的市場(chǎng)發(fā)展才是健康有序的。 �。ㄋ模┌簿庸こ虒⒓せ钍袌�(chǎng)剛性需求 目前，長(zhǎng)沙安居工程正在全面施行，住房保障市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)工作網(wǎng)絡(luò)體系的建立，經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問(wèn)題，更有利于推動(dòng)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，去化目前市場(chǎng)上的中小戶型房源存量，激活市場(chǎng)剛性需求。隨著住房保障覆蓋面的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放量的增多，棚戶區(qū)改造的進(jìn)一步深入，市屬企業(yè)危舊房的全面改造，將進(jìn)一步激活市場(chǎng)銷(xiāo)售量，保持市場(chǎng)健康發(fā)展。 （五）房屋戶型結(jié)構(gòu)將進(jìn)行調(diào)整，購(gòu)房者熱情將逐步回升 目前市場(chǎng)的居住需求是一季度市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的主要?jiǎng)恿�，加之一系列針�?duì)小戶型的優(yōu)惠政策，在未來(lái)的市場(chǎng)當(dāng)中，90平米左右的中小戶型將愈發(fā)受到購(gòu)房者的親睞而成為市場(chǎng)主流。同時(shí)，由于目前市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底，而政策面預(yù)期減少，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒消失，開(kāi)始試探性出手，只需進(jìn)行合理的引導(dǎo)，相信消費(fèi)者積壓的購(gòu)房熱情將逐步釋放，樓市將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)局面。 |