亚洲人成中文高清无码_国产一区二区三区免费观看在线_欧美日韩国产图片区一区_亚洲AV第一网站久章草视频在线_在线超碰上萬網友分享五月天网址心得

堅持改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)相統(tǒng)一

[作者]:中共湖南省委常委、書記陳潤兒

  

去年初,我們按照胡錦濤總書記提出的盡快實現(xiàn)住有所居的要求,把加快住房保障擺上重要議事日程,啟動實施了以“一健三改”為重點的安居工程,即健全住房保障體系,改革保障方式、改造危舊房屋、改善居住環(huán)境,用三到五年實現(xiàn)人人享有住房保障、家家擁有一套住房。我們堅持改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)相統(tǒng)一,注重發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用,對住房保障方式的改革進(jìn)行了積極的嘗試和探索。


  

一、在矛盾中尋求結(jié)合點


  

房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),也是住房消費的上游產(chǎn)業(yè);住房保障既是社會保障的重要內(nèi)容,也是住房消費的重要形式。由于住房具有投資品、消費品的雙重屬性,改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是相互聯(lián)系、對立統(tǒng)一的。從長遠(yuǎn)來看,改善住房保障,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),有利于提高住房保障能力。但是,一個時期以來,人們把住房保障與房產(chǎn)市場對立起來,特別是在去年的房市波動中尤為明顯:購房者總是感覺房價太高,希望政府“壓市”;建房者總是感覺房市低迷,希望政府“救市”。調(diào)查中我發(fā)現(xiàn),不同的利益訴求,反映出保障性住房需求十分旺盛和普通性住房存量亟待消化的嚴(yán)峻現(xiàn)實。去年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售1230萬平方米,其中保障房面積還不到20%,而全市經(jīng)濟(jì)房申購積壓達(dá)3萬余戶,商品房銷售率才30%多一點。這一矛盾主要源于三個層面:從房市需求來看,普通性住房需求下降,保障性住房需求上升;從房源供給來看,普通性房源供給有余,保障性房源供給短缺;從房產(chǎn)投資來看,普通性投資存量過多,保障性投資增量不足。當(dāng)時我們感到,如果只顧及矛盾的一面,加大政府直接建設(shè)保障住房的力度,不但沖擊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、造成房產(chǎn)資源閑置,而且影響政府財政收入,削弱住房保障能力。必須用統(tǒng)籌的辦法、系統(tǒng)的思維來解決群眾的住房困難問題,在住房保障與房產(chǎn)市場的矛盾中尋求結(jié)合點,增強(qiáng)協(xié)調(diào)性。


  

一是把有效需求與有效供給結(jié)合起來。群眾對保障性住房需求旺盛,但是這一需求是多元化、多層次的,如有的為方便老人就醫(yī)、小孩上學(xué),要求住房靠近學(xué)校、醫(yī)院;有的受限于經(jīng)濟(jì)實力,要求購買二手房;有的因為家庭成員較多,希望在享受政策的同時購買更大面積的住房;有的經(jīng)濟(jì)條件改善以后希望獲得經(jīng)濟(jì)房的完全產(chǎn)權(quán)等等。群眾的期盼就是我們努力的方向。加快住房保障,我們既要注重增加政府保障性住房的有效供給,使群眾住得上房、買得起房;又要充分考慮群眾保障性住房的有效需求,使群眾買得稱心、住得順心。


  

二是把政府運作和市場運作結(jié)合起來。隨著保障履蓋面的擴(kuò)大、群眾期望值的提高,僅依靠政府來建設(shè)保障性住房,根本無法滿足群眾需求。在堅持保障責(zé)任不推、保障范圍不減、保障水平不降的前提下,政府應(yīng)由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”,保障要由政府運作轉(zhuǎn)為市場運作,發(fā)揮市場在房產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用,這既是改革的取向,也是現(xiàn)實的選擇。即把政府提供的住房保障通過市場外包給企業(yè),形成競爭性的住房保障采購機(jī)制,既充分發(fā)揮了市場作用,又充分體現(xiàn)了政府職能;既有利于消化空置房源,又有利于優(yōu)化配置資源;既可以有效防范權(quán)力尋租,又可以有效防止政策流失。


  

三是把調(diào)控市場與培育市場結(jié)合起來。當(dāng)保障性住房的供應(yīng)交給市場,必須注重以行政的力量來調(diào)控市場和培育市場,防止房價大起大落而影響改革的“福利效應(yīng)”。為此,去年我們同步出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見,綜合運用規(guī)劃、稅收、信貸、土地等手段來對房產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)住房保障能力。針對進(jìn)入市場的保障性住房需求,及時建立了保障房源信息平臺,使保障對象能夠選到理想住房、取得貨幣補(bǔ)貼;配套實行了契稅補(bǔ)貼、減免住房交易營業(yè)稅、提高公積金貸款限額等辦法,穩(wěn)定市場預(yù)期、消解市場泡沫;與此同時著力激活住房二級市場,積極規(guī)范住房租賃市場,為中低收入家庭改善住房條件提供更多的選擇。


  

二、在改革中把握切入點


  

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),既是改善住房條件的根本途徑,也是改革開放取得的重要成果。當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)沉淀了大量的房產(chǎn)資源,怎樣把這些房產(chǎn)資源導(dǎo)入住房保障?關(guān)鍵在于改革,出路在于改革。鼓勵自住性住房消費,支持改善性住房消費,這是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我們按照保障性住房的政策框架,致力于拓寬覆蓋面、維護(hù)公平性、增加供應(yīng)量、擴(kuò)大選擇權(quán),在改革經(jīng)濟(jì)房、廉租房和安置房的保障方式上積極切入、謀求突破,引導(dǎo)和滿足居民合理的住房消費需求,既增強(qiáng)了住房保障能力,又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。


  

一是對于經(jīng)濟(jì)房的保障,主要是改實物分配為貨幣分配,改指定選房為自主選房,改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。在房源組織上,按照市統(tǒng)籌、區(qū)為主的級次來落實,大分散、小集中的格局來配置,市場化、競爭性的機(jī)制來籌措,低價位、小戶型的標(biāo)準(zhǔn)來選擇。對取得經(jīng)濟(jì)房申購資格的保障對象,發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證。居民手持一紙憑證,買大房還是買小房、買舊房還是買新房、買城區(qū)還是買城郊,完全自由選擇、自主決定,通過購房合同及補(bǔ)貼憑證,財政直接把錢劃撥到出售房屋者的賬戶上,這樣就解決了“經(jīng)濟(jì)適用房不適用”的問題。而且貨幣分配還易于形成住房保障的退出機(jī)制,提高政府投入的利用效率。我們還規(guī)定,不管地價、房價如何上漲,保障對象退回政府補(bǔ)貼資金,即可贖買所住房屋的其余產(chǎn)權(quán),獲得全部產(chǎn)權(quán),做到了供房充足、分房公平、選房自主、買房實惠、住房心安。


  

二是對于廉租房的保障,主要是改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合,以配建為主;改新建住房為新建住房與收購住房相結(jié)合,以收購為主;改實物配租為實物配租與貨幣配租相結(jié)合,以貨幣為主。去年以來,我們在對已審批的廉租房項目仍集中興建的同時,在新建商品房小區(qū)中配建部分廉租房,這樣有利于共享配套設(shè)施、提升保障水平、增進(jìn)社會和諧。由于新建的周期較長,而保障的要求迫切,我們還通過集中收購一批與廉租住房保障對象需求相匹配的二手房,拓寬了房源,保證了供給。在拓寬實物配租房源的基礎(chǔ)上,我們根據(jù)保障對象的申請,實行了貨幣配租方式,發(fā)放租賃補(bǔ)貼,允許自主租房。實踐證明這一方式不僅可以使保障對象租到最適用的住房,而且管理也更為便捷、高效,避免了實物配租“進(jìn)入容易退出難”的弊端。


  

三是對于安置房的保障,主要是改實物安置為貨幣安置,改過渡安置為直接安置,改就地安置為異地安置。隨著城市化的加快推進(jìn),特別是安居工程實施需要進(jìn)行大面積的棚戶區(qū)、危舊房改造,這些住戶又大多屬于中低收入群體,我們在住房保障方式改革中把安置房納入了進(jìn)來。對于符合條件的安置對象,既可以享受保障房政策,又可以享受安置房政策,政策資源的歸并與疊加,有利于提高保障水平、推進(jìn)拆遷安置。與住房保障貨幣化補(bǔ)貼方式相適應(yīng),我們還積極推行拆遷安置的貨幣化補(bǔ)償。拆遷安置戶領(lǐng)取安置款,或租或買、或大或小、或近或遠(yuǎn)、或新或舊高度自主,這樣就避免了過去先過渡安置、再回遷安置等諸多弊端,從根本上改善了拆遷戶的居住條件。


  

三、在多贏中找準(zhǔn)落腳點


  

住房保障是最切實的民生保障,責(zé)任在政府;住房資源是最重要的民生資源,配置在市場。從長遠(yuǎn)來看,沒有房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展,就不會有住房問題的根本解決,也不會有民生問題的有效改善。房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠從產(chǎn)業(yè)的角度為民生提供經(jīng)濟(jì)支撐,而且能夠從產(chǎn)品的角度為民生提供有效供給。政府既有責(zé)任改善住房保障、也有責(zé)任發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),兩者不可偏廢。我們按照住房保障施惠于民、產(chǎn)業(yè)發(fā)展造福于民的思路,積極推動住房保障與房地產(chǎn)業(yè)的互動,在互動中構(gòu)建了“群眾得實惠、產(chǎn)業(yè)得發(fā)展、政府得民心”的多贏格局。


  

一是讓群眾得到實惠。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。我們確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的75%,面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于8平方米提高到人均低于12平方米,均處于全國較高水平。保障對象根據(jù)自身實際可選擇廉租房保障或經(jīng)濟(jì)房保障,實現(xiàn)了無縫對接。保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高。依據(jù)當(dāng)年商品房均價、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積來測算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),一年一定,動態(tài)調(diào)整,解決了“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問題。如去年我們對經(jīng)濟(jì)房貨幣補(bǔ)貼為低收入無房戶每戶8萬元、低收入住房困難戶每戶5萬元;對廉租房的租賃補(bǔ)貼,無房戶由每人每月100元提高到160元,住房困難戶由每人每月50元提高到80元。保障進(jìn)度進(jìn)一步加快。改革實施不到8個月,全市已發(fā)放經(jīng)濟(jì)房補(bǔ)貼憑證13000多戶、撥付貨補(bǔ)資金過億元,而2007年全年公開搖號分配的經(jīng)濟(jì)房還不到2000套;廉租房保障新增13000多戶,而2007年底全市還不到5000多戶,去年成為長沙歷史上住房保障人數(shù)最多、貨幣補(bǔ)貼數(shù)額最大的一年。


  

二是讓產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。我們把加快住房保障與優(yōu)化房產(chǎn)資源配置結(jié)合起來,與激活房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)合起來,與擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長結(jié)合起來,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展明確了政策導(dǎo)向、推動了結(jié)構(gòu)調(diào)整,堅定了市場信心、注入了經(jīng)濟(jì)活力。去年全市完成房產(chǎn)開發(fā)投資478億元,同比增長14%;商品房均價基本穩(wěn)定在每平方米4000元,銷量達(dá)681萬平方米,位居中部省會城市前列。保障性住房需求被引入商品房和“二手房”市場,形成了拉動效應(yīng),促進(jìn)了房市“回暖”。今年2月全市的銷售達(dá)112萬平方米,同比增長69%;持經(jīng)濟(jì)房貨補(bǔ)憑證的購房戶達(dá)1800多戶,且以每天20-30戶的速度在遞增。同時原來的保障性住房規(guī)劃建設(shè)用地統(tǒng)一實行公開出讓開發(fā),既盤活了土地資源,促進(jìn)了集約開發(fā),又規(guī)范了土地市場,優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)環(huán)境。


  

三是讓政府得到民心。在改革中我們既注重加大財政投入、搞好審批服務(wù),做到施惠于民;又注重反映群眾意愿、加強(qiáng)群眾監(jiān)督,做到取信于民。市和區(qū)率先全國成立了住房保障局,街道設(shè)置了住房保障站,社區(qū)組建了住房保障中心,以專門的班子、專門的領(lǐng)導(dǎo)和專門的人員來抓這項工作。去年改革方案出臺之后,即按照公開、公平、公正的原則,開展“四走進(jìn)四上門”活動,組織干部走進(jìn)街道、進(jìn)社區(qū)、走進(jìn)企業(yè)、走進(jìn)家庭,上門宣傳政策、上門釋疑解惑、上門提供信息、上門搞好服務(wù);落實“三集中三公開”的要求,在資金上集中歸集、集中管理、集中撥付,在補(bǔ)貼上政策公開、程序公開、額度公開,使每一個環(huán)節(jié)、每一項補(bǔ)貼、每一戶情況都讓群眾知曉、受群眾監(jiān)督。如對于群眾最為關(guān)注的保障對象認(rèn)定,改資格界定為資格審定,把審批權(quán)交給街道和社區(qū),社區(qū)受理登記、進(jìn)行初審,街道調(diào)查核實、進(jìn)行公示,公示無異議的交區(qū)住房保障部門復(fù)審、經(jīng)區(qū)人民政府審核,最后報市住房保障部門核準(zhǔn)備案,發(fā)給貨幣補(bǔ)貼憑證,做到了該補(bǔ)則補(bǔ)、應(yīng)保盡保,使住房保障政策最大范圍、最大程度地惠及人民群眾。