| 堅(jiān)持改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)相統(tǒng)一 |
| [作者]：中共湖南省委常委、書(shū)記陳潤(rùn)兒 |
去年初，我們按照胡錦濤總書(shū)記提出的盡快實(shí)現(xiàn)住有所居的要求，把加快住房保障擺上重要議事日程，啟動(dòng)實(shí)施了以“一健三改”為重點(diǎn)的安居工程，即健全住房保障體系，改革保障方式、改造危舊房屋、改善居住環(huán)境，用三到五年實(shí)現(xiàn)人人享有住房保障、家家擁有一套住房。我們堅(jiān)持改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)相統(tǒng)一，注重發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，對(duì)住房保障方式的改革進(jìn)行了積極的嘗試和探索。
一、在矛盾中尋求結(jié)合點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是住房消費(fèi)的上游產(chǎn)業(yè)；住房保障既是社會(huì)保障的重要內(nèi)容，也是住房消費(fèi)的重要形式。由于住房具有投資品、消費(fèi)品的雙重屬性，改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是相互聯(lián)系、對(duì)立統(tǒng)一的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，改善住房保障，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提高住房保障能力。但是，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，人們把住房保障與房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)立起來(lái)，特別是在去年的房市波動(dòng)中尤為明顯：購(gòu)房者總是感覺(jué)房?jī)r(jià)太高，希望政府“壓市”；建房者總是感覺(jué)房市低迷，希望政府“救市”。調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)，不同的利益訴求，反映出保障性住房需求十分旺盛和普通性住房存量亟待消化的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。去年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售1230萬(wàn)平方米，其中保障房面積還不到20%，而全市經(jīng)濟(jì)房申購(gòu)積壓達(dá)3萬(wàn)余戶(hù)，商品房銷(xiāo)售率才30%多一點(diǎn)。這一矛盾主要源于三個(gè)層面：從房市需求來(lái)看，普通性住房需求下降，保障性住房需求上升；從房源供給來(lái)看，普通性房源供給有余，保障性房源供給短缺；從房產(chǎn)投資來(lái)看，普通性投資存量過(guò)多，保障性投資增量不足。當(dāng)時(shí)我們感到，如果只顧及矛盾的一面，加大政府直接建設(shè)保障住房的力度，不但沖擊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、造成房產(chǎn)資源閑置，而且影響政府財(cái)政收入，削弱住房保障能力。必須用統(tǒng)籌的辦法、系統(tǒng)的思維來(lái)解決群眾的住房困難問(wèn)題，在住房保障與房產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾中尋求結(jié)合點(diǎn)，增強(qiáng)協(xié)調(diào)性。
一是把有效需求與有效供給結(jié)合起來(lái)。群眾對(duì)保障性住房需求旺盛，但是這一需求是多元化、多層次的，如有的為方便老人就醫(yī)、小孩上學(xué)，要求住房靠近學(xué)校、醫(yī)院；有的受限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要求購(gòu)買(mǎi)二手房；有的因?yàn)榧彝コ蓡T較多，希望在享受政策的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)更大面積的住房；有的經(jīng)濟(jì)條件改善以后希望獲得經(jīng)濟(jì)房的完全產(chǎn)權(quán)等等。群眾的期盼就是我們努力的方向。加快住房保障，我們既要注重增加政府保障性住房的有效供給，使群眾住得上房、買(mǎi)得起房；又要充分考慮群眾保障性住房的有效需求，使群眾買(mǎi)得稱(chēng)心、住得順心。
二是把政府運(yùn)作和市場(chǎng)運(yùn)作結(jié)合起來(lái)。隨著保障履蓋面的擴(kuò)大、群眾期望值的提高，僅依靠政府來(lái)建設(shè)保障性住房，根本無(wú)法滿(mǎn)足群眾需求。在堅(jiān)持保障責(zé)任不推、保障范圍不減、保障水平不降的前提下，政府應(yīng)由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，保障要由政府運(yùn)作轉(zhuǎn)為市場(chǎng)運(yùn)作，發(fā)揮市場(chǎng)在房產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用，這既是改革的取向，也是現(xiàn)實(shí)的選擇。即把政府提供的住房保障通過(guò)市場(chǎng)外包給企業(yè)，形成競(jìng)爭(zhēng)性的住房保障采購(gòu)機(jī)制，既充分發(fā)揮了市場(chǎng)作用，又充分體現(xiàn)了政府職能；既有利于消化空置房源，又有利于優(yōu)化配置資源；既可以有效防范權(quán)力尋租，又可以有效防止政策流失。
三是把調(diào)控市場(chǎng)與培育市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。當(dāng)保障性住房的供應(yīng)交給市場(chǎng)，必須注重以行政的力量來(lái)調(diào)控市場(chǎng)和培育市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)大起大落而影響改革的“福利效應(yīng)”。為此，去年我們同步出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、信貸、土地等手段來(lái)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)住房保障能力。針對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的保障性住房需求，及時(shí)建立了保障房源信息平臺(tái)，使保障對(duì)象能夠選到理想住房、取得貨幣補(bǔ)貼；配套實(shí)行了契稅補(bǔ)貼、減免住房交易營(yíng)業(yè)稅、提高公積金貸款限額等辦法，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、消解市場(chǎng)泡沫；與此同時(shí)著力激活住房二級(jí)市場(chǎng)，積極規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，為中低收入家庭改善住房條件提供更多的選擇。
二、在改革中把握切入點(diǎn)
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，既是改善住房條件的根本途徑，也是改革開(kāi)放取得的重要成果。當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)沉淀了大量的房產(chǎn)資源，怎樣把這些房產(chǎn)資源導(dǎo)入住房保障？關(guān)鍵在于改革，出路在于改革。鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)，支持改善性住房消費(fèi)，這是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我們按照保障性住房的政策框架，致力于拓寬覆蓋面、維護(hù)公平性、增加供應(yīng)量、擴(kuò)大選擇權(quán)，在改革經(jīng)濟(jì)房、廉租房和安置房的保障方式上積極切入、謀求突破，引導(dǎo)和滿(mǎn)足居民合理的住房消費(fèi)需求，既增強(qiáng)了住房保障能力，又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
一是對(duì)于經(jīng)濟(jì)房的保障，主要是改實(shí)物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。在房源組織上，按照市統(tǒng)籌、區(qū)為主的級(jí)次來(lái)落實(shí)，大分散、小集中的格局來(lái)配置，市場(chǎng)化、競(jìng)爭(zhēng)性的機(jī)制來(lái)籌措，低價(jià)位、小戶(hù)型的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇。對(duì)取得經(jīng)濟(jì)房申購(gòu)資格的保障對(duì)象，發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證。居民手持一紙憑證，買(mǎi)大房還是買(mǎi)小房、買(mǎi)舊房還是買(mǎi)新房、買(mǎi)城區(qū)還是買(mǎi)城郊，完全自由選擇、自主決定，通過(guò)購(gòu)房合同及補(bǔ)貼憑證，財(cái)政直接把錢(qián)劃撥到出售房屋者的賬戶(hù)上，這樣就解決了“經(jīng)濟(jì)適用房不適用”的問(wèn)題。而且貨幣分配還易于形成住房保障的退出機(jī)制，提高政府投入的利用效率。我們還規(guī)定，不管地價(jià)、房?jī)r(jià)如何上漲，保障對(duì)象退回政府補(bǔ)貼資金，即可贖買(mǎi)所住房屋的其余產(chǎn)權(quán)，獲得全部產(chǎn)權(quán)，做到了供房充足、分房公平、選房自主、買(mǎi)房實(shí)惠、住房心安。
二是對(duì)于廉租房的保障，主要是改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購(gòu)住房相結(jié)合，以收購(gòu)為主；改實(shí)物配租為實(shí)物配租與貨幣配租相結(jié)合，以貨幣為主。去年以來(lái)，我們?cè)趯?duì)已審批的廉租房項(xiàng)目仍集中興建的同時(shí)，在新建商品房小區(qū)中配建部分廉租房，這樣有利于共享配套設(shè)施、提升保障水平、增進(jìn)社會(huì)和諧。由于新建的周期較長(zhǎng)，而保障的要求迫切，我們還通過(guò)集中收購(gòu)一批與廉租住房保障對(duì)象需求相匹配的二手房，拓寬了房源，保證了供給。在拓寬實(shí)物配租房源的基礎(chǔ)上，我們根據(jù)保障對(duì)象的申請(qǐng)，實(shí)行了貨幣配租方式，發(fā)放租賃補(bǔ)貼，允許自主租房。實(shí)踐證明這一方式不僅可以使保障對(duì)象租到最適用的住房，而且管理也更為便捷、高效，避免了實(shí)物配租“進(jìn)入容易退出難”的弊端。
三是對(duì)于安置房的保障，主要是改實(shí)物安置為貨幣安置，改過(guò)渡安置為直接安置，改就地安置為異地安置。隨著城市化的加快推進(jìn)，特別是安居工程實(shí)施需要進(jìn)行大面積的棚戶(hù)區(qū)、危舊房改造，這些住戶(hù)又大多屬于中低收入群體，我們?cè)谧》勘Ｕ戏绞礁母镏邪寻仓梅考{入了進(jìn)來(lái)。對(duì)于符合條件的安置對(duì)象，既可以享受保障房政策，又可以享受安置房政策，政策資源的歸并與疊加，有利于提高保障水平、推進(jìn)拆遷安置。與住房保障貨幣化補(bǔ)貼方式相適應(yīng)，我們還積極推行拆遷安置的貨幣化補(bǔ)償。拆遷安置戶(hù)領(lǐng)取安置款，或租或買(mǎi)、或大或小、或近或遠(yuǎn)、或新或舊高度自主，這樣就避免了過(guò)去先過(guò)渡安置、再回遷安置等諸多弊端，從根本上改善了拆遷戶(hù)的居住條件。
三、在多贏中找準(zhǔn)落腳點(diǎn)
住房保障是最切實(shí)的民生保障，責(zé)任在政府；住房資源是最重要的民生資源，配置在市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，就不會(huì)有住房問(wèn)題的根本解決，也不會(huì)有民生問(wèn)題的有效改善。房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠從產(chǎn)業(yè)的角度為民生提供經(jīng)濟(jì)支撐，而且能夠從產(chǎn)品的角度為民生提供有效供給。政府既有責(zé)任改善住房保障、也有責(zé)任發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，兩者不可偏廢。我們按照住房保障施惠于民、產(chǎn)業(yè)發(fā)展造福于民的思路，積極推動(dòng)住房保障與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，在互動(dòng)中構(gòu)建了“群眾得實(shí)惠、產(chǎn)業(yè)得發(fā)展、政府得民心”的多贏格局。
一是讓群眾得到實(shí)惠。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。我們確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于8平方米提高到人均低于12平方米，均處于全國(guó)較高水平。保障對(duì)象根據(jù)自身實(shí)際可選擇廉租房保障或經(jīng)濟(jì)房保障，實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接。保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高。依據(jù)當(dāng)年商品房均價(jià)、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積來(lái)測(cè)算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，一年一定，動(dòng)態(tài)調(diào)整，解決了“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問(wèn)題。如去年我們對(duì)經(jīng)濟(jì)房貨幣補(bǔ)貼為低收入無(wú)房戶(hù)每戶(hù)8萬(wàn)元、低收入住房困難戶(hù)每戶(hù)5萬(wàn)元；對(duì)廉租房的租賃補(bǔ)貼，無(wú)房戶(hù)由每人每月100元提高到160元，住房困難戶(hù)由每人每月50元提高到80元。保障進(jìn)度進(jìn)一步加快。改革實(shí)施不到8個(gè)月，全市已發(fā)放經(jīng)濟(jì)房補(bǔ)貼憑證13000多戶(hù)、撥付貨補(bǔ)資金過(guò)億元，而2007年全年公開(kāi)搖號(hào)分配的經(jīng)濟(jì)房還不到2000套；廉租房保障新增13000多戶(hù)，而2007年底全市還不到5000多戶(hù)，去年成為長(zhǎng)沙歷史上住房保障人數(shù)最多、貨幣補(bǔ)貼數(shù)額最大的一年。
二是讓產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。我們把加快住房保障與優(yōu)化房產(chǎn)資源配置結(jié)合起來(lái)，與激活房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，與擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)結(jié)合起來(lái)，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展明確了政策導(dǎo)向、推動(dòng)了結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)定了市場(chǎng)信心、注入了經(jīng)濟(jì)活力。去年全市完成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資478億元，同比增長(zhǎng)14%；商品房均價(jià)基本穩(wěn)定在每平方米4000元，銷(xiāo)量達(dá)681萬(wàn)平方米，位居中部省會(huì)城市前列。保障性住房需求被引入商品房和“二手房”市場(chǎng)，形成了拉動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)了房市“回暖”。今年2月全市的銷(xiāo)售達(dá)112萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69%；持經(jīng)濟(jì)房貨補(bǔ)憑證的購(gòu)房戶(hù)達(dá)1800多戶(hù)，且以每天20－30戶(hù)的速度在遞增。同時(shí)原來(lái)的保障性住房規(guī)劃建設(shè)用地統(tǒng)一實(shí)行公開(kāi)出讓開(kāi)發(fā)，既盤(pán)活了土地資源，促進(jìn)了集約開(kāi)發(fā)，又規(guī)范了土地市場(chǎng)，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)環(huán)境。
三是讓政府得到民心。在改革中我們既注重加大財(cái)政投入、搞好審批服務(wù)，做到施惠于民；又注重反映群眾意愿、加強(qiáng)群眾監(jiān)督，做到取信于民。市和區(qū)率先全國(guó)成立了住房保障局，街道設(shè)置了住房保障站，社區(qū)組建了住房保障中心，以專(zhuān)門(mén)的班子、專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)抓這項(xiàng)工作。去年改革方案出臺(tái)之后，即按照公開(kāi)、公平、公正的原則，開(kāi)展“四走進(jìn)四上門(mén)”活動(dòng)，組織干部走進(jìn)街道、進(jìn)社區(qū)、走進(jìn)企業(yè)、走進(jìn)家庭，上門(mén)宣傳政策、上門(mén)釋疑解惑、上門(mén)提供信息、上門(mén)搞好服務(wù)；落實(shí)“三集中三公開(kāi)”的要求，在資金上集中歸集、集中管理、集中撥付，在補(bǔ)貼上政策公開(kāi)、程序公開(kāi)、額度公開(kāi)，使每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一項(xiàng)補(bǔ)貼、每一戶(hù)情況都讓群眾知曉、受群眾監(jiān)督。如對(duì)于群眾最為關(guān)注的保障對(duì)象認(rèn)定，改資格界定為資格審定，把審批權(quán)交給街道和社區(qū)，社區(qū)受理登記、進(jìn)行初審，街道調(diào)查核實(shí)、進(jìn)行公示，公示無(wú)異議的交區(qū)住房保障部門(mén)復(fù)審、經(jīng)區(qū)人民政府審核，最后報(bào)市住房保障部門(mén)核準(zhǔn)備案，發(fā)給貨幣補(bǔ)貼憑證，做到了該補(bǔ)則補(bǔ)、應(yīng)保盡保，使住房保障政策最大范圍、最大程度地惠及人民群眾。 |