| 2008年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) |
2008年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。 2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類(lèi)價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，市委、市政府認(rèn)真領(lǐng)會(huì)中央相關(guān)文件精神，果斷出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過(guò)強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計(jì)全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約478億元，與去年同期相比增長(zhǎng)約14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積約1631萬(wàn)㎡，竣工面積約687萬(wàn)㎡，與去年同期比分別增長(zhǎng)約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1829萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)29%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積950萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金額338億元，與去年同期相比分別減少27%和17%。市場(chǎng)運(yùn)行具體情況如下： 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房） �。ㄒ唬├塾�(jì)供銷(xiāo)量分析 1.商品房累計(jì)供應(yīng)和銷(xiāo)售總量分析 2008年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1230.95萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)30.53%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1086.13萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)40.70%。 同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售680.79萬(wàn)㎡，同比減少24.71%；其中住宅銷(xiāo)售594.17萬(wàn)㎡，同比減少26.95%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為87.28%。商品房銷(xiāo)售金額為267.23億元，同比減少13.56%，其中住宅成交金額為211.31億元，同比減少18.72%。 2.商品房累計(jì)供銷(xiāo)量分區(qū)分析 表1 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 區(qū)域商 品 房其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%）批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 （%） 全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00 開(kāi)福區(qū)276.3142.5122.45241.8247.3622.26 天心區(qū)198.190.1816.10176.6913.4016.27 雨花區(qū)463.4160.6537.65410.7872.5937.82 岳麓區(qū)198.8333.1316.15172.3743.8515.87 芙蓉區(qū)94.22-16.977.6584.48-10.317.78 表2 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 區(qū)域商 品 房其中：住 宅 銷(xiāo)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%）銷(xiāo)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 全 市680.79 -24.71 100.00 594.17 -26.95 100.00 開(kāi)福區(qū)144.70 -6.75 21.25 131.71 -8.06 22.17 天心區(qū)125.12 -31.91 18.38 109.09 -34.11 18.36 雨花區(qū)218.12 -16.36 32.04 194.48 -16.24 32.73 岳麓區(qū)104.10 -35.58 15.29 86.99 -42.88 14.64 芙蓉區(qū)88.75 -37.90 13.04 71.89 -40.13 12.10 從批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)來(lái)看，除芙蓉區(qū)外，其他各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量均有不同程度的增長(zhǎng)，增幅同比均超過(guò)30%，特別是雨花區(qū)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅超過(guò)六成，其批準(zhǔn)預(yù)售量仍居各區(qū)之首，約占總量的38%；從銷(xiāo)售情況來(lái)看，除開(kāi)福區(qū)外，其他各區(qū)同比減幅百分比均超過(guò)兩位數(shù)，特別是天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)，同比減幅超過(guò)三成，雨花區(qū)銷(xiāo)售比例依舊占據(jù)各區(qū)首位，約占全市商品房總銷(xiāo)售量的32%。 3.商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積） 2008年商品房供銷(xiāo)比為1.81：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為1.83：1，供銷(xiāo)失衡情況明顯。供銷(xiāo)差距最大的是雨花區(qū)，供銷(xiāo)比達(dá)2.12：1；最小的是芙蓉區(qū)，供銷(xiāo)基本平衡。 表3 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 商品房1.911.582.121.911.061.81 其中：住宅1.841.622.111.981.181.83 4.商品住宅與非住宅銷(xiāo)售比例分析 2008年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.86：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷(xiāo)售比例最高，非住宅占商品房銷(xiāo)售總量的19.00%；開(kāi)福區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的91.02%。 表4 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)商品房住宅與非住宅成交面積表 區(qū) 域 類(lèi) 型開(kāi)福天心雨花岳麓芙蓉全 市 商品房 住宅面積（萬(wàn)㎡）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17 比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28 非住宅面積（萬(wàn)㎡）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62 比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.72 5.非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅供銷(xiāo)分析（包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 2008年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售16489套，191.72萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)56.64%、54.15%；累計(jì)成交9331套，108.79萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)27.82%、34.15%。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為116.27㎡，面積同比縮小1.59%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為116.59㎡，面積同比增大4.95%。 2008年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1927元/㎡。 （二）純商品房供銷(xiāo)趨勢(shì)分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應(yīng)量分析 2008年長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售1033.34萬(wàn)㎡、894.23萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)28.41%、40.75%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的86.54%。 表5 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)純商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 板塊商 品 房其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 （%）比例 �。�%）批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 （%）比例 �。�%） 全 市1033.34 28.41 100.00 894.23 40.75 100.00 開(kāi)福區(qū)264.54 54.51 25.60 230.05 58.46 25.73 天心區(qū)139.99 -16.30 13.55 121.47 -0.54 13.58 雨花區(qū)383.84 56.35 37.15 332.73 70.20 37.21 岳麓區(qū)160.66 26.39 15.55 135.41 39.87 15.14 芙蓉區(qū)84.31 -9.94 8.16 74.57 -1.54 8.34 從各季度商品房預(yù)售情況來(lái)看，今年商品房批準(zhǔn)預(yù)售量處于高位，季度平均批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)258萬(wàn)㎡。上半年一季度、二季度分別是本年季度最低、最高；下半年三季度、四季度較為平均，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量差距在10萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)。 分區(qū)來(lái)看，今年開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)二季度供應(yīng)量最大，隨后三季度、四季度供應(yīng)量出現(xiàn)逐季下滑；雨花區(qū)除三季度供應(yīng)量略有下降外，供應(yīng)量基本處于逐季上揚(yáng)；岳麓區(qū)前三季度供應(yīng)量環(huán)比持續(xù)減少，四季度供應(yīng)量有所增長(zhǎng)；芙蓉區(qū)除二季度供應(yīng)量略有下降外，供應(yīng)量也基本呈現(xiàn)逐季上揚(yáng)趨勢(shì)。 圖1 2008年長(zhǎng)沙市各季度純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 從各月情況來(lái)看，全年中有半年時(shí)間單月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)100萬(wàn)㎡，直接導(dǎo)致了今年商品房批準(zhǔn)預(yù)售量的持續(xù)高位。從走勢(shì)情況來(lái)看，商品房市場(chǎng)的持續(xù)放量，使得在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不甚明朗的情況下，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步加劇。 圖2 2008年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 2.商品房銷(xiāo)售量分析 （1）銷(xiāo)售總量分析 2008年長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售568.15萬(wàn)㎡、485.38萬(wàn)㎡，同比減少30.75%、33.71%，住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的85.43%。 表6 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)純商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 板塊商 品 房其中：住 宅 銷(xiāo)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%）銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 全 市568.15 -30.75 100.00 485.38 -33.71 100.00 開(kāi)福區(qū)123.40 -9.30 21.72 111.84 -11.66 23.04 天心區(qū)104.66 -38.56 18.42 88.73 -41.73 18.28 雨花區(qū)173.39 -28.14 30.52 149.76 -29.60 30.85 岳麓區(qū)87.84 -40.36 15.46 73.03 -47.09 15.05 芙蓉區(qū)78.85 -37.16 13.88 62.02 -39.57 12.78 從各季度商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年各季度商品房銷(xiāo)售處于低位，季度平均成交量?jī)H為142萬(wàn)㎡，且呈現(xiàn)一定的下滑趨勢(shì)。商品房季度銷(xiāo)售量最低、最高分別出現(xiàn)在一季度、四季度；二季度、三季度銷(xiāo)售量較為平均，均略高于140萬(wàn)㎡。 分區(qū)來(lái)看，今年岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)商品房銷(xiāo)售量呈逐季下滑；雨花區(qū)前三季度銷(xiāo)售量逐季上揚(yáng)，四季度有所下滑；天心區(qū)前三季度銷(xiāo)售量呈下滑趨勢(shì)，四季度環(huán)比出現(xiàn)回升；開(kāi)福區(qū)二季度銷(xiāo)售量有所上揚(yáng)，下半年兩季度出現(xiàn)持續(xù)回落。 圖3 2008年長(zhǎng)沙市各季度純商品房、住宅銷(xiāo)售情況柱狀圖 從各月情況來(lái)看，今年商品房銷(xiāo)售兩次出現(xiàn)回暖趨勢(shì)：第一次出現(xiàn)在2月-8月，各月銷(xiāo)售量基本呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)；此后9月、10月回落，11月、12月又開(kāi)始有所回升。但兩次回升原因略有不同，第一次是部分開(kāi)發(fā)商自發(fā)降價(jià)或采取其他促銷(xiāo)措施，使成交量有一定幅度回升；第二次則主要是在國(guó)家出臺(tái)降稅政策及銀行利率下調(diào)，再加上長(zhǎng)沙本土促房地產(chǎn)健康發(fā)展措施共同作用的結(jié)果�？梢钥吹剑谝淮位嘏^(guò)程中月增幅較小，而第二次中月增幅較大，表明政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更為明顯。 圖4 2008年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅銷(xiāo)售情況柱狀圖 �。�2）期、現(xiàn)房銷(xiāo)售分析 2008年商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為479.67萬(wàn)㎡、88.48萬(wàn)㎡，同比減少28.56%、36.35%，期房占總量的84.43%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為431.08萬(wàn)㎡、54.30萬(wàn)㎡，同比減少31.47%、42.01%，期房占總量的88.81%。 表7 2008年長(zhǎng)沙市期、現(xiàn)房銷(xiāo)售情況 類(lèi) 型期房比例（%）現(xiàn)房比例（%）總 量 商品房479.67 84.43 88.48 15.57 568.15 其中：住宅431.08 88.81 54.30 11.19 485.38 3.商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積） 2008年商品房供銷(xiāo)比為1.82：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為1.84：1，純商品房供銷(xiāo)失衡情況稍大。從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)商品房供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量的2倍，岳麓區(qū)略高于1.8倍，天心區(qū)、芙蓉區(qū)供略大于銷(xiāo)，處于基本正常水平。 表8 2008年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)純商品房供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 商品房2.141.342.211.831.071.82 其中：住宅2.061.372.221.851.201.84 圖5 2008年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅供銷(xiāo)比例趨勢(shì) 從單月商品住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，全年絕大部分月份供銷(xiāo)比在均衡點(diǎn)之上，并形成三大波峰，分別出現(xiàn)在4月、6月、10月，供銷(xiāo)比達(dá)3.41、2.69、3.18。供銷(xiāo)比的持續(xù)高走，是供應(yīng)量持續(xù)增大，而銷(xiāo)售量長(zhǎng)期低位的直接反映；而全市全年供銷(xiāo)比超越1.8的警戒值，表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，雖然這意味著未來(lái)消費(fèi)者的選擇余地增大，短期內(nèi)商品房?jī)r(jià)格上漲壓力得到抑制，甚至出現(xiàn)一定幅度的價(jià)格下調(diào)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，因而值得預(yù)警。 �。ㄈ┘兩唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格分析 1.商品房累計(jì)成交均價(jià)分析 2008年全市商品房均價(jià)為4285元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為3906元/㎡；商品房非住宅平均售價(jià)為6503元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3925元/㎡；其中，商品住宅平均售價(jià)為3556元/㎡。） 圖6 2008年長(zhǎng)沙市純商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖 分區(qū)來(lái)看，2008年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為4723元/㎡、4156元/㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3856元/㎡、3584元/㎡。今年全市各區(qū)商品住宅均價(jià)均提升至3500元/㎡以上，而商品房均價(jià)也僅岳麓區(qū)均價(jià)低于4000元/㎡。 圖7 2008年長(zhǎng)沙市各區(qū)純商品房、住宅均價(jià)柱形圖 2.商品房成交均價(jià)走勢(shì)分析 從長(zhǎng)沙市商品房、住宅均價(jià)季度走勢(shì)來(lái)看，2008年商品房季度均價(jià)在二季度達(dá)到最高，均價(jià)為4461元/㎡；商品住宅季度均價(jià)呈現(xiàn)逐季回落趨勢(shì)，四季度相對(duì)一季度下跌176元/㎡。 圖8 2008年長(zhǎng)沙市純商品房、住宅均價(jià)季度走勢(shì)圖 從單月情況來(lái)看，2008年長(zhǎng)沙商品房月均價(jià)總體上處于回落趨勢(shì)。商品房月均價(jià)在4月前仍有上揚(yáng)，5月-8月連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下跌，9月突然回升，10月-12月均價(jià)略高于4000元/㎡；商品住宅上半年各月基本穩(wěn)定在4000元/㎡左右，下半年波動(dòng)較大，整體呈現(xiàn)下行。 圖9 2008年長(zhǎng)沙市純商品房、住宅單月均價(jià)走勢(shì)圖 3.商品房期、現(xiàn)房均價(jià)分析 2008年商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4364元/㎡、3923元/㎡，其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4055元/㎡、2726元/㎡。 4.商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析 2008年12月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為156.10點(diǎn)，較上月減少7.94點(diǎn)，今年以來(lái)指數(shù)平均每月增長(zhǎng)1.24點(diǎn)。從走勢(shì)來(lái)看，指數(shù)在經(jīng)歷9、10月的下跌之后，11月表現(xiàn)較強(qiáng)的上漲趨勢(shì)，12月繼續(xù)回落。 圖10 2008年以來(lái)長(zhǎng)沙市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，60-90㎡面積段價(jià)格指數(shù)增幅最大，平均每月增長(zhǎng)2.49點(diǎn)；144㎡以上面積段價(jià)格指數(shù)增幅最小，平均每月增長(zhǎng)0.22點(diǎn)。單從12月份來(lái)看，60㎡以下、60-90㎡面積段價(jià)格指數(shù)上升，90-120㎡、120-144㎡、144㎡以上面積段價(jià)格指數(shù)下跌趨勢(shì)較明顯。 圖11 面積子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù) 從區(qū)域子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，中心城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)平均每月增長(zhǎng)2.32點(diǎn)，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)平均每月增長(zhǎng)1.36點(diǎn)，二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域指數(shù)平均每月增長(zhǎng)1.15點(diǎn)。單從12月份來(lái)看，各區(qū)域指數(shù)在經(jīng)歷11月的較快上升后，本月又開(kāi)始回落，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)跌幅要明顯。 圖12 區(qū)域子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù) 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，東城板塊指數(shù)增長(zhǎng)最快，平均每月增長(zhǎng)2.38點(diǎn)；北城板塊指數(shù)增長(zhǎng)最慢，平均每月增長(zhǎng)0.86點(diǎn)。單從12月份來(lái)看，東城板塊指數(shù)在經(jīng)歷10月、11月的下調(diào)之后，本月開(kāi)始回升，其余板塊指數(shù)在經(jīng)歷11月的上漲之后，本月繼續(xù)回落，中心板塊指數(shù)跌幅更大。 圖13 板塊子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù) 在各類(lèi)子市場(chǎng)中，60㎡以下、60-90㎡面積段價(jià)格指數(shù)繼續(xù)11月的上漲趨勢(shì)，東城板塊指數(shù)在10月、11月連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)之后，12月出現(xiàn)上漲。其余子市場(chǎng)指數(shù)在經(jīng)歷11月的普遍上漲后，12月繼續(xù)回落。今年以來(lái)，144㎡以上面積段、一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域、中心板塊等子市場(chǎng)指數(shù)下跌較明顯。 �。ㄋ模┬陆兩唐纷》抗┣蠼Y(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1.套型結(jié)構(gòu)分析 2008年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.65㎡，同比縮小2.33%，銷(xiāo)售套均面積為116.16㎡，同比增大0.63%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2008年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為109.08㎡，同比縮小2.13%，銷(xiāo)售套均面積為112.12㎡，同比增大1.44%。） 從各戶(hù)型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，各戶(hù)型均供大于求；90㎡以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為41.07%，比去年同期增長(zhǎng)了4.23個(gè)百分點(diǎn)；供應(yīng)比例降幅最大的是120-144㎡戶(hù)型，同比比例降低8.48個(gè)百分點(diǎn)。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2008年90㎡以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為39.55%，比去年同期增長(zhǎng)了3.92個(gè)百分點(diǎn)。） 表9 2008年長(zhǎng)沙純商品住宅戶(hù)型供銷(xiāo)關(guān)系分析表（單位：套） 項(xiàng)目 戶(hù)型供比例（%）與去年同期比例差（%）銷(xiāo)比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷(xiāo)供銷(xiāo)比 ≤60㎡1384316.66-2.63695715.93-2.8268861.99 60-90㎡2028224.416.86886820.314.45114142.29 90-120㎡1559518.771.62790818.110.0476871.97 120-144㎡1740720.95-8.481127225.82-3.8861351.54 �。�144㎡1595519.202.63865919.832.2172961.84 合計(jì)83082100.000.0043664100.000.00394181.90 2.價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從2008年實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，3000-3500元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售比例同比降幅最為明顯，同比降低12.27個(gè)百分點(diǎn)；大于5000元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售比例上升幅度最大，同比增加10.79個(gè)百分點(diǎn)。這表明從純商品房銷(xiāo)售價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年全年3500元/㎡以下樓盤(pán)銷(xiāo)售比例仍呈縮小趨勢(shì)；同時(shí)，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)高端消費(fèi)者影響相對(duì)較小，這使得大于5000元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售比例繼續(xù)提升。當(dāng)前市場(chǎng)上主導(dǎo)銷(xiāo)售價(jià)位仍是3500-4500元/㎡。 表10 2008年長(zhǎng)沙純商品住宅戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)位分析表（單位：套） 項(xiàng)目 戶(hù)型銷(xiāo)比例（%）與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡506811.61 -4.02 2500-3000元/㎡516711.83 -7.26 3000-3500元/㎡506411.60 -12.27 3500-4000元/㎡806418.47 0.36 4000-4500元/㎡817318.72 8.66 4500-5000元/㎡43389.93 3.74 �。�5000元/㎡779017.84 10.79 合 計(jì)43664100.00 0.00 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） �。ㄒ唬├塾�(jì)量分析 1.二手房交易總量分析 2008年全市二手房成交面積171.23萬(wàn)㎡，成交金額為42.08億元，成交套數(shù)為13880套，與去年同期相比分別減少22.74%、23.03%和30.15%；其中住宅成交102.81萬(wàn)㎡，成交金額為19.48億元，成交套數(shù)為11782套，與去年同期相比分別減少31.87%、29.42%和32.73%。二手房非住宅共成交68.42萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為2098套，與去年同期比分別減少3.27%、11.03%。 二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的60.04%、46.29%、84.88%，成交套均面積為87.26㎡。 2.二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，2008年全市二手房、二手住宅成交量最大的均是雨花區(qū)，其次是芙蓉區(qū)；二手房非住宅成交量最大的是雨花區(qū)，其次是天心區(qū)。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，2008年全市二手住宅與非住宅成交比例為1.50：1，天心區(qū)非住宅成交比例最大，占天心區(qū)成交總量的47.55%；開(kāi)福區(qū)住宅成交比例最大，占開(kāi)福區(qū)總量的71.55%。 圖14 2008年長(zhǎng)沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖 3．二手房交易走勢(shì)分析 從各季度二手房成交走勢(shì)來(lái)看，由于此前對(duì)二手房交易的限制較多，接著是2008年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退，使得今年長(zhǎng)沙前三季度二手房交易均在低位波動(dòng)；四季度，由于國(guó)家出臺(tái)降稅等一系列措施，以及長(zhǎng)沙本土促發(fā)展政策推動(dòng)，二手房交易量有了較明顯回升。 圖15 2008年長(zhǎng)沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 具體到各月，今年各季度二手房成交均有一個(gè)小高潮，分別出現(xiàn)在1月、4月、8月、11月；而從成交量上來(lái)看，前三季度波峰較低，波谷更低，到了第四季度，波峰、波谷整體抬升，有兩月（11月、12月）均超過(guò)此前各季度單月最高值，成交意愿回升明顯。 圖16 2008年長(zhǎng)沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖 （二）二手房交易均價(jià)分析 2008年全市二手房成交均價(jià)為2458元/㎡，其中，二手房住宅成交均價(jià)為1895元/㎡，二手房非住宅成交均價(jià)為3303元/㎡（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)二手房成交均價(jià)來(lái)看，全市僅天心區(qū)、芙蓉區(qū)成交均價(jià)高于全市平均價(jià)，且主要是由于此兩區(qū)二手房非住宅成交量較大而導(dǎo)致的；各區(qū)二手住宅成交均價(jià)較為平均，這進(jìn)一步證實(shí)了出于對(duì)二手房交易稅的規(guī)避，二手房交易方隱瞞了成交的真實(shí)價(jià)格，將價(jià)格處理到接近于各區(qū)域二手房成交指導(dǎo)價(jià)。 圖17 2008年長(zhǎng)沙市各區(qū)二手房、住宅均價(jià)柱形圖 從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。 圖18 2008年長(zhǎng)沙市二手房、住宅均價(jià)柱形圖 �。ㄈ┓慨a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，2008年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.98：1，比2007年比值縮小0.10。開(kāi)福區(qū)比值最大，達(dá)5.05，表明該區(qū)房屋交易以新房為主；芙蓉區(qū)比值最小，僅2.44，表明該區(qū)二手房交易相對(duì)活躍。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表： 表11 2008年長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目開(kāi)福天心雨花岳麓芙蓉全 市 一、二級(jí)市場(chǎng)交易量之比5.053.534.814.102.443.98 �。ㄋ模�12月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來(lái)看，12月份住宅類(lèi)房源掛牌均價(jià)為3873元/㎡，環(huán)比下跌1.92%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3868元/㎡，環(huán)比下跌2.42%。商住兩用房掛牌均價(jià)為4210元/㎡，環(huán)比上漲28.28%。非住宅中，寫(xiě)字樓類(lèi)掛牌均價(jià)為5492元/㎡，環(huán)比上漲16.09%；門(mén)面掛牌均價(jià)為7356元/㎡，環(huán)比上漲47.24%。 從出租采樣分析來(lái)看，12月份住宅類(lèi)出租房源掛牌月均租金為13.17元/㎡，環(huán)比下跌13.07%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.75元/㎡，環(huán)比下跌13.73%；商住兩用房掛牌月均租金為15.10元/㎡，環(huán)比下跌11.80%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為8.35元/㎡，環(huán)比下跌31.89%；一般裝修掛牌月均租金為10.93元/㎡，環(huán)比下跌11.28%；中等裝修掛牌月均租金為12.99元/㎡，環(huán)比下跌6.41%；豪華裝修掛牌月均租金為15.93元/㎡，環(huán)比下跌11.06%。非住宅中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為18.30元/㎡，環(huán)比下跌29.26%；門(mén)面掛牌月均租金為31.86元/㎡，環(huán)比上漲41.92%（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場(chǎng)整體均價(jià)）。 �。ㄎ澹┓课葑馐郾� 12月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:286。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析 2008年全市共辦理抵押登記手續(xù)77795起，抵押面積1365.93萬(wàn)㎡，貸款金額316.05億元，同比分別增長(zhǎng)-13.10%、-0.16%、5.25%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)76313起，抵押面積884.50萬(wàn)㎡，貸款金額201.81億元，同比分別減少了12.97%、11.40%、0.49%。 2008年全市共辦理在建工程抵押785起，抵押面積774.25萬(wàn)㎡，貸款金額111.01億元，同比分別增長(zhǎng)7.09%、45.51%、21.35%。 表12 2008年長(zhǎng)沙抵押情況一覽表 類(lèi)別戶(hù)數(shù)（戶(hù)）抵押面積（萬(wàn)㎡）貸款金額（億元） 商品房抵押總量777951365.93316.05 同比（%）-13.10-0.165.25 其中：個(gè)人抵押76313884.50201.81 同比（%）-12.97-11.40-0.49 在建工程抵押785774.25111.01 同比（%）7.0945.5121.35 從各季度個(gè)人住房抵押情況來(lái)看，今年各季度個(gè)人住房抵押呈現(xiàn)一定波動(dòng)，抵押戶(hù)數(shù)、面積、取得金額均在第三季度達(dá)到最低，而第四季度達(dá)到今年季度最高。從個(gè)人抵押反映的情況來(lái)看，今年第三季度居民購(gòu)房意愿降至最低，而第四季度由于各項(xiàng)政策利好，購(gòu)房意愿開(kāi)始有所回升。 圖19 2008年長(zhǎng)沙市各季度個(gè)人住房抵押戶(hù)數(shù)、面積、貸款金額堆積柱形圖 四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況 2008年長(zhǎng)沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證112784本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1974.19萬(wàn)㎡。其中，辦理?xiàng)澴C28358本、760.73萬(wàn)㎡（因2008年7月1日后棟證按戶(hù)發(fā)放，故增長(zhǎng)較大，與去年也不具可比性）。 2008年長(zhǎng)沙市市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記59588起，面積為687.68萬(wàn)㎡。 表13 2008年長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 類(lèi)別發(fā)證量（本）發(fā)證面積（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)權(quán)發(fā)證1127841974.19 商品房棟證28358760.73 商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記59588687.68 五、2008年長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）商品房 1.商品房供銷(xiāo)基本情況 2008年長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售597.93萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)25.48%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售550.03萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)30.81%。同期商品房累計(jì)銷(xiāo)售269.08萬(wàn)㎡，同比減少33.70%，其中住宅銷(xiāo)售248.88萬(wàn)㎡，同比減少35.37%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為92.49%。 表14 2008年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 區(qū)域商 品 房其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 （%）批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 長(zhǎng)沙縣257.363.6243.04241.697.5743.94 瀏陽(yáng)市58.04-3.199.7146.661.248.48 望城縣159.5458.5326.68153.7652.7827.95 寧鄉(xiāng)縣122.9981.9920.57107.92119.9819.62 合 計(jì)597.9325.48100.00550.0330.81100.00 表15 2008年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 區(qū)域商 品 房其中：住 宅 銷(xiāo)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比 （%）比例 �。�%）銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 長(zhǎng)沙縣110.86-45.1341.20106.05-46.1342.61 瀏陽(yáng)市46.91-27.3717.4337.94-30.3215.24 望城縣59.28-33.7122.0357.08-35.5122.93 寧鄉(xiāng)縣52.034.4619.3447.815.6319.21 合 計(jì)269.08-33.70100.00248.88-35.37100.00 供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷(xiāo)比為2.22：1，其中住宅2.21：1，商品房供銷(xiāo)差距相對(duì)市區(qū)來(lái)說(shuō)更大。分區(qū)來(lái)看，寧鄉(xiāng)縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅最大，比去年增長(zhǎng)約八成；長(zhǎng)沙縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售比例在郊縣中依然最高，占總量的43%。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，長(zhǎng)沙縣今年商品房銷(xiāo)售面積同比降幅最大，達(dá)到45%；郊縣中銷(xiāo)售面積最大的仍是長(zhǎng)沙縣，約占成交總量的四成。 表16 2008年長(zhǎng)望瀏寧供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì) 商品房2.321.242.692.362.22 其中：住宅2.281.232.692.262.21 2.商品房成交金額、成交均價(jià) 2008年長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額為70.99億元，其中住宅銷(xiāo)售金額為62.01億元，同比分別減少29.87%、34.01%，住宅金額約占總銷(xiāo)售金額的87.35%。商品房均價(jià)為2638元/㎡，比去年全年房?jī)r(jià)上漲5.79%，其中，住宅均價(jià)為2492元/㎡，比去年全年房?jī)r(jià)上漲2.12%。 表17 2008年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷(xiāo)售金額、均價(jià) 區(qū)域 項(xiàng)目商品房其中：住宅 均價(jià)（元/㎡）金額（億元）均價(jià)（元/㎡）金額（億元） 長(zhǎng)沙縣2991 33.16 2916 30.92 瀏陽(yáng)市2261 10.61 1980 7.51 望城縣2561 15.18 2509 14.32 寧鄉(xiāng)縣2315 12.05 1936 9.26 總 量 2638 70.99 2492 62.01 從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房、住宅均價(jià)最高，均價(jià)達(dá)2991元/㎡、2916元/㎡；瀏陽(yáng)市商品房均價(jià)最低，均價(jià)為2261元/㎡；寧鄉(xiāng)縣住宅均價(jià)最低，均價(jià)為1936元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2008年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房94.18萬(wàn)㎡、3985套，同比分別減少41.68%、61.00%；其中，二手住宅成交45.41萬(wàn)㎡、2811套，同比分別減少45.06%、54.26%，二手住宅交易僅占總量的48.22%、70.54%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。分區(qū)來(lái)看，瀏陽(yáng)市住宅成交占該市成交比例最大，達(dá)79.26%；寧鄉(xiāng)縣二手房非住宅成交比例最大，占該市總成交量的70.56%。長(zhǎng)沙縣二手房成交面積比例在各郊縣中最高，占總量的35.05%，瀏陽(yáng)市二手住宅成交在各郊縣中比例最大，占總量的38.21%。 表18 2008年長(zhǎng)望瀏寧二手房銷(xiāo)售情況 區(qū)域長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì) 面積（萬(wàn)㎡）33.0121.8911.6627.62 94.18 百分比（%）35.05 23.24 12.38 29.33 100.00 套數(shù)（套）12031596486700 3985 百分比（%）30.19 40.05 12.20 17.57 100.00 2.二手房成交金額、成交均價(jià) 2008年長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為10.50億元，同比減少31.42%，其中住宅為5.02億元，同比減少47.16%。二手房均價(jià)為1115元/㎡，比去年全年均價(jià)上漲17.62%，二手房住宅均價(jià)為1106元/㎡，同比下跌3.74%。 表19 2008年長(zhǎng)望瀏寧二手房銷(xiāo)售金額、均價(jià) 區(qū)域長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì) 金額（億元）3.622.131.273.4810.50 百分比（%）34.4620.2812.0933.17100.00 均價(jià)（元/㎡）1096973108812611115 從成交均價(jià)來(lái)看，寧鄉(xiāng)縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1261元/㎡；瀏陽(yáng)市成交均價(jià)最低，均價(jià)為973元/㎡。 （三）抵押情況統(tǒng)計(jì)分析 2008年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)23838起，抵押面積909.88萬(wàn)㎡，貸款金額91.28億元，同比分別增長(zhǎng)-7.02%、28.05%、11.70%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)22510起，抵押面積460.95萬(wàn)㎡，貸款金額47.90億元，同比分別減少9.14%、5.37%、26.97%。辦理在建工程抵押256起，抵押面積174.94萬(wàn)㎡，貸款金額18.31億元，同比分別增長(zhǎng)-12.33%、33.77%、-21.11%。 表20 2008年長(zhǎng)望瀏寧抵押情況一覽表 類(lèi)別戶(hù)數(shù)（戶(hù)）抵押面積（萬(wàn)㎡）貸款金額（億元） 商品房抵押23838 909.88 91.28 其中：個(gè)人抵押22510 460.95 47.90 在建工程抵押256 174.94 18.31 �。ㄋ模┊a(chǎn)權(quán)發(fā)證情況 2008年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證38372本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1317.83萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)20.45%、23.87%。其中，辦理?xiàng)澴C1710本、329.23萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)115.64%、71.57%。 2008年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記6339起，面積為82.41萬(wàn)㎡，同比分別減少0.50%、1.99%。 表21 2008年長(zhǎng)望瀏寧產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 類(lèi)別發(fā)證量（本）發(fā)證面積（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)權(quán)發(fā)證383721317.83 商品房棟證1710329.23 商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記633982.41 六、本期市場(chǎng)的基本特征 （一）2008年長(zhǎng)沙商品房供給持續(xù)增大，全年超越1200萬(wàn)㎡；銷(xiāo)售持續(xù)低位，已基本回復(fù)至2006年水平。商品房供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量達(dá)80%以上，供銷(xiāo)失衡情況明顯。 （二）2008年全市商品房均價(jià)為4285元/㎡，其中，商品住宅均價(jià)為3906元/㎡。 �。ㄈ�2008年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售16489套，191.72萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)56.64%、54.15%，使更多中低收入家庭的住房問(wèn)題得到改善。 �。ㄋ模�2008年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.65㎡，銷(xiāo)售套均面積為116.16㎡，90㎡以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為41.07%，比去年同期增長(zhǎng)了4.23個(gè)百分點(diǎn)。 （五）2008年全市二手房成交面積171.23萬(wàn)㎡，與去年同期相比減少22.74%；二手房交易仍較為低迷，但隨著一系列政策出臺(tái)，四季度二手房交易有了較大幅度增長(zhǎng)。 �。�12月份長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為3868元/㎡，門(mén)面掛牌均價(jià)為7356元/㎡；純住宅掛牌月均租金為12.75元/㎡，門(mén)面掛牌月均租金為31.86元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比為1:286。 （八）2008年個(gè)人抵押登記量同比出現(xiàn)降幅較大，表明隨著今年樓市的整體低迷，相關(guān)業(yè)務(wù)量也出現(xiàn)了一定下滑；四季度房地產(chǎn)相關(guān)刺激政策出臺(tái)后，抵押登記量隨即出現(xiàn)較快回升。在建工程抵押各指標(biāo)同比仍呈現(xiàn)較高幅度增長(zhǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍存在較多在建工程項(xiàng)目，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)商品房供應(yīng)量仍不會(huì)出現(xiàn)較明顯的減少。 �。ň牛�12月份,全市共辦理退房355套，其中簽約退房279套，簽約退房率3.15%，環(huán)比減少0.45個(gè)百分點(diǎn)。 �。ㄊ╅L(zhǎng)望瀏寧三縣一市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在今年也遭遇了嚴(yán)重影響。2008年四郊縣商品房供銷(xiāo)比達(dá)2.22，商品房合計(jì)預(yù)售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的48.57%，銷(xiāo)售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的39.52%，二手房交易總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的55.00%。長(zhǎng)沙全市（含郊縣）商品房總供銷(xiāo)比為1.93：1，供給量超過(guò)銷(xiāo)售量達(dá)90%以上，供銷(xiāo)差距明顯，值得預(yù)警。 七、對(duì)2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的基本判斷 2008年，隨著珠三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，市場(chǎng)間的傳遞效應(yīng)逐漸蔓延開(kāi)來(lái)，由南到北，由東往西，由一線(xiàn)城市到二、三線(xiàn)城市，這場(chǎng)調(diào)整風(fēng)暴漸漸席卷了越來(lái)越多的城市和地區(qū)。作為中部省會(huì)城市的長(zhǎng)沙，伴隨前兩年大量新開(kāi)工項(xiàng)目的竣工，商品房空置面積抬升，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)也漸漸步入了調(diào)整的行列。07年高價(jià)拿地，商品房成交量?jī)r(jià)齊升的局面在08年已不復(fù)存在。代之而來(lái)的，是連續(xù)數(shù)月商品房成交量的下滑，商品房?jī)r(jià)格漲幅的趨緩。一時(shí)間，由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)上琳瑯滿(mǎn)目的打折促銷(xiāo)活動(dòng)仍難以激發(fā)大家購(gòu)房的熱情。反倒是政府的住房貨幣化補(bǔ)貼措施喚起了沉睡的購(gòu)房需求。 �。ㄒ唬┩恋厥袌�(chǎng)降溫 07年土地市場(chǎng)成交活躍，成交價(jià)大幅高于起拍價(jià)，甚至樓面地價(jià)接近或貴過(guò)當(dāng)期市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)。如北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)以92億元價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，高于起拍價(jià)46.38億的近一倍，粗略估算樓面地價(jià)超過(guò)3000元/平方米。07年的這種局面在08年開(kāi)始降溫，地價(jià)下滑，今年以來(lái)我市不少土地以接近底價(jià)拍出，近9成土地的成交價(jià)與起拍價(jià)的差距在500萬(wàn)元以?xún)?nèi)；同時(shí)土地流拍的現(xiàn)象有所增多，10月份，先后4宗分別位于高新區(qū)麓谷工業(yè)園、雨花區(qū)大塘村、芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)東屯村以及高開(kāi)區(qū)觀沙嶺茶子山路的地塊陷入了流拍的尷尬境地。 �。ǘ┥唐贩抗╀N(xiāo)結(jié)構(gòu)失衡 從商品房的供應(yīng)來(lái)看，長(zhǎng)沙市全年的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米；其中，單月批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的月份達(dá)6個(gè)月，市場(chǎng)供應(yīng)明顯偏大。與此形成鮮明對(duì)比的是，受全國(guó)范圍內(nèi)“拐點(diǎn)論”和觀望氛圍的影響，各樓盤(pán)去年的門(mén)庭若市一去不返，今年以來(lái)的銷(xiāo)售量連續(xù)下滑；其中，單月商品房銷(xiāo)售量在50萬(wàn)平方米以下的月份多達(dá)9個(gè)月。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系比例失衡明顯；全市商品房的供銷(xiāo)比不斷拉大，商品房空置率超歷史高位。 �。ㄈ┥唐贩�?jī)r(jià)格漲幅回落 隨著市場(chǎng)上商品房供應(yīng)量的激增，供銷(xiāo)比的拉大，樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈。長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。一方面，08年以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅較之07年有了較為明顯的回落，全年商品房的平均價(jià)格漲幅僅為07年的一成左右。同時(shí)，今年5月至8月間，全市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月環(huán)比回落的新情況。另一方面，自年初以來(lái)，借助各種名義，各種活動(dòng)進(jìn)行打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)層出不窮；暗降現(xiàn)象普遍，市場(chǎng)上買(mǎi)房送汽車(chē)、買(mǎi)房送精裝修、買(mǎi)房送品牌家電等各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段屢見(jiàn)不鮮。而臨近歲末年終，明折明扣的樓盤(pán)也漸漸多起來(lái)。雖然大部分樓盤(pán)的實(shí)際折扣較少，但這種打折降價(jià)的趨勢(shì)卻是實(shí)實(shí)在在的。 （四）開(kāi)發(fā)企業(yè)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮 自去年國(guó)家實(shí)行從緊的貨幣政策，提高二套房貸門(mén)檻以來(lái)，銀行業(yè)普遍從緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款以及個(gè)人住房商業(yè)貸款的審批。特別是美國(guó)的次貸危機(jī)，給中國(guó)的銀行業(yè)又一次敲響了警鐘，銀行方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款較之以前慎之又慎。這使得一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得急迫的資金幫助。同時(shí)，觀望的市場(chǎng)氛圍減緩了潛在需求者置業(yè)的步伐，各大樓盤(pán)銷(xiāo)售資金的回籠速度較之去年緩慢。再加上全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不景氣，外資的衰退，上市地產(chǎn)公司股票業(yè)績(jī)的下滑，導(dǎo)致融資渠道不暢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金緊張的困境。從而，不得不調(diào)整戰(zhàn)略，由07年的大幅擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮；通過(guò)不拿地或少拿地，延遲或停止項(xiàng)目的開(kāi)工，放慢施工進(jìn)度，縮減人員、開(kāi)支等方式，以防止資金鏈的斷裂。 （五）行業(yè)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向 07年，針對(duì)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格飛速上漲的局面，國(guó)家出臺(tái)了一系列限制性的金融政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以平抑房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。而08年，商品房銷(xiāo)售價(jià)量齊跌的局面，又使得政府調(diào)整了策略，由抑制轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。 從貨幣政策來(lái)看，07年，央行6次上調(diào)存、貸款利率，吸引了大批民間游資由消費(fèi)轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄，并大幅提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本。同時(shí)，央行還在一年內(nèi)先后10次提高了大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是中、小企業(yè)，獲取開(kāi)發(fā)貸款十分困難。08年的逆勢(shì)，迫使央行在下半年頻繁下調(diào)存、貸款利率，鼓勵(lì)居民消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需，并通過(guò)從第三季度末開(kāi)始降低存款準(zhǔn)備金率的方式，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了融資的希望。 從房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策看，07年，央行對(duì)二套住房貸款首付比例和貸款利率的提高，在打擊投機(jī)性購(gòu)房者的同時(shí)，也極大地降低了改善型需求者的購(gòu)房熱情。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，在相當(dāng)大的程度上增加了企業(yè)的資金壓力。08年，隨著全國(guó)各地救市政策的出臺(tái)，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了一系列新政，通過(guò)減免或降低部分房產(chǎn)交易稅費(fèi)，發(fā)放保障性住房貨幣化補(bǔ)貼憑證等措施，以增加市場(chǎng)的有效需求。此外，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，國(guó)務(wù)院于年底出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三條措施，對(duì)第二套房貸款的限制進(jìn)行松綁，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了減免。其鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的意圖十分明顯。 �。┳赓U市場(chǎng)活躍，二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖 隨著長(zhǎng)沙近年來(lái)期、現(xiàn)房市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的業(yè)主擁有了兩套甚至更多套房屋，市場(chǎng)上的可出租房源急劇增多。而今年以來(lái)，相當(dāng)數(shù)量的房產(chǎn)投資者存在觀望心理，使得二手房市場(chǎng)上的部分房源也分流到了租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，隨著長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展，外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人員的增多，市場(chǎng)上的租賃需求也同步增長(zhǎng)起來(lái)。此外，由于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)不明朗，部分潛在需求者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，選擇通過(guò)租賃來(lái)解決目前的居住問(wèn)題。因而，租賃的短期替代效應(yīng)大幅增加了房屋租賃市場(chǎng)的需求。租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出供、求兩旺的新局面。 二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了前三季度的持續(xù)低迷后，隨著全市保障性住房貨幣化補(bǔ)貼憑證的發(fā)放，二手房部分交易稅費(fèi)的減免和降低，長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)在第四季度開(kāi)始出現(xiàn)回暖的跡象，二手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 八、2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 基于2008年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合全國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策背景以及長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策調(diào)整的基本面，2009年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 �。ㄒ唬┴泿耪邔⑦m度放松 在全球金融形勢(shì)日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長(zhǎng)”將更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需。我國(guó)已逐步開(kāi)始放松貨幣政策，以拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。預(yù)計(jì)隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，明年我國(guó)還將進(jìn)一步放松貨幣政策，繼續(xù)降低存、貸款利率和準(zhǔn)備金率。同時(shí)，由于目前準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度較小，難以滿(mǎn)足眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的需要，預(yù)計(jì)明年準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度將加大，并作為一種積極的政策信號(hào)反饋給市場(chǎng)。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，這將有助于降低購(gòu)房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購(gòu)房貸款，從而增加市場(chǎng)的有效需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解資金壓力，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 �。ǘ┴�(cái)稅體制將迎來(lái)新的變革 鑒于目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中央已開(kāi)始調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的收縮型指導(dǎo)政策，有限度地允許各級(jí)地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅政策。未來(lái)，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的快速轉(zhuǎn)變，將不排除中央從源頭上對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行改革的可能，通過(guò)稅費(fèi)的統(tǒng)一調(diào)整和減免，或財(cái)稅模式的創(chuàng)新，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)需求增長(zhǎng)，以對(duì)抗金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)將逐漸趨于平衡 鑒于08年的商品房供銷(xiāo)比例關(guān)系及市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)09年的商品房供應(yīng)總量比08年會(huì)有所減少，總量在1000萬(wàn)平方米左右；市場(chǎng)需求在08年的基礎(chǔ)上將有一定程度的回升。但由于08年的積壓、待銷(xiāo)量過(guò)大，商品房供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)在短時(shí)期內(nèi)難以達(dá)到平衡。短期內(nèi)，不排除房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的基本面沒(méi)有改變，各項(xiàng)保增長(zhǎng)、擴(kuò)需求的措施將組合發(fā)力。預(yù)計(jì)市場(chǎng)在09年下半年將逐步回暖，從而促使市場(chǎng)供銷(xiāo)關(guān)系逐漸趨于平衡。 �。ㄋ模┬袠I(yè)洗牌將加快 面臨銷(xiāo)售和融資的雙重壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”速度將加快。在需求難以啟動(dòng)，供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)本身所需要的優(yōu)勝劣汰、適者生存的自然規(guī)律，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的主體，提升其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 （五）安居工程將激活市場(chǎng)剛性需求 2008年，長(zhǎng)沙全面實(shí)施安居工程動(dòng)員大會(huì)的召開(kāi)，住房保障市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)工作網(wǎng)絡(luò)體系的建立，經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問(wèn)題，更有利于推動(dòng)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活市場(chǎng)剛性需求。此外，從26屆房交會(huì)安居房源的實(shí)際成交上來(lái)看，成交套均建筑面積90.87平方米�？梢�(jiàn)，成交的保障房源多為中小戶(hù)型，這將有助于去化目前市場(chǎng)上的中小戶(hù)型房源存量。隨著2009年，住房保障覆蓋面的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放量的增多，棚戶(hù)區(qū)改造的進(jìn)一步深入，市屬企業(yè)危舊房的全面改造，將進(jìn)一步刺激市場(chǎng)的剛性需求。 （六）兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)將催生新的活力 兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無(wú)限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力�？梢灶A(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理，人地關(guān)系和諧。這將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。 綜合以上各方面因素的影響，對(duì)于2009年房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，2009年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)和長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走出調(diào)整期，但房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格將相對(duì)穩(wěn)定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，09年的市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將維持在1000萬(wàn)平方米左右；市場(chǎng)總需求在08年的基礎(chǔ)上會(huì)有一定程度的上升，預(yù)計(jì)將達(dá)到800萬(wàn)至900萬(wàn)平方米。同時(shí)，隨著安居工程和舊城棚戶(hù)區(qū)改造的全面鋪開(kāi)，中、長(zhǎng)期的市場(chǎng)供求關(guān)系將隨著需求的明顯增加而漸漸趨于平衡，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，中小戶(hù)型、普通商品房的供應(yīng)比例將有望提高，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的基本面沒(méi)有改變。 |