| 2008中國房地產(chǎn)的后奧運(yùn)時(shí)代 |
Topic 4 2008中國房地產(chǎn)的后奧運(yùn)時(shí)代 2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開，對(duì)整個(gè)北京乃至中國的方方面面產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，而其市政建設(shè)和城市改造升級(jí)帶來的巨大政府投入，以及在人們消費(fèi)心理上的重組和建構(gòu)，都將對(duì)和奧運(yùn)息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。而就房地產(chǎn)而言，最值得探討的話題便是奧運(yùn)會(huì)的召開對(duì)一個(gè)城市和國家房地產(chǎn)走勢(shì)的短、中長期影響，那么奧運(yùn)會(huì)和改變城市的房地產(chǎn)開發(fā)之間，究竟是怎么樣一種關(guān)系呢？ 從歷史層面分析，舉辦奧運(yùn)會(huì)之后的城市和國家，房價(jià)呈現(xiàn)一種不同的走勢(shì)，那么對(duì)于新經(jīng)濟(jì)最活躍的當(dāng)代中國，奧運(yùn)會(huì)召開前后的一段時(shí)間，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)是掉頭向下呈現(xiàn)拐點(diǎn)，還是空中加油繼續(xù)高攀呢？ PART1奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展 一、奧運(yùn)場(chǎng)館主要體育場(chǎng)館及設(shè)施的商業(yè)化運(yùn)作 北京2008年奧運(yùn)會(huì)在京使用場(chǎng)館31個(gè)，外省使用6個(gè)。其中，在京新建場(chǎng)館11個(gè)，改建場(chǎng)館11個(gè)，臨時(shí)場(chǎng)館9個(gè)。還選擇了天津、秦皇島、沈陽和上海作為奧運(yùn)足球比賽的分賽場(chǎng)；青島承辦帆船、帆板比賽項(xiàng)目；馬術(shù)比賽則在香港進(jìn)行。這樣，2008年奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市共有6個(gè)。兩個(gè)奧運(yùn)都結(jié)束了，北京和其他協(xié)辦城市為此建設(shè)的場(chǎng)館也終于結(jié)束了其全部的奧運(yùn)使命。從申奧當(dāng)初就是大家關(guān)注重點(diǎn)的場(chǎng)館賽后利用問題真正地出現(xiàn)了。除了建造在大學(xué)中的場(chǎng)館將用于大學(xué)生體育以及部分改建的場(chǎng)館用作原用途外，其他新建場(chǎng)館何去何從？ ◎ 北京·鳥巢 賽后，中信集團(tuán)斥資3億人民幣用來對(duì)“鳥巢”進(jìn)行商業(yè)化改造。整修后，在奧運(yùn)期間能夠容納9.1萬人的“鳥巢”將座位數(shù)削減至8萬。為了延續(xù)北京奧運(yùn)的氛圍，奧運(yùn)主火炬短期內(nèi)仍將保留在鳥巢中，供游客參觀。鳥巢在賽后搭建成集購物、餐飲、演出等業(yè)態(tài)的綜合體育文化中心。它已經(jīng)被預(yù)訂為北京國安足球俱樂部的永久主場(chǎng)。體育場(chǎng)的管理方還在與其它會(huì)展項(xiàng)目洽談，希望每年能舉辦至少60場(chǎng)比賽和音樂會(huì)。 ◎ 北京·水立方 奧運(yùn)會(huì)后，“水立方”的部分觀眾席將被撤去，整個(gè)場(chǎng)館將被改建成一個(gè)訓(xùn)練和娛樂中心。在水立方賽時(shí)使用的1.7萬個(gè)座椅中，有1.1萬個(gè)將在奧運(yùn)會(huì)后拆除。屆時(shí)，水立方的賽場(chǎng)面積只占到總面積的21%左右，大部分面積在賽后將成為一個(gè)水上樂園。建成后水立方將是北京最大的水上游樂中心，包括人造沖浪海灘以及周邊的水上娛樂、健身、培訓(xùn)等設(shè)施。 ◎ 北京·五棵松籃球館 位于北京西四環(huán)的五棵松籃球館將成為首家NBA駐北京的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，主要將用于舉辦NBA和中國的籃球賽事。NBA中國公司和體育場(chǎng)館運(yùn)營巨頭美國安舒茨娛樂集團(tuán)（AEG）同意聯(lián)合管理五棵松籃球館。目前雙方正就出售北京五棵松體育館的冠名權(quán)進(jìn)行合作。同時(shí)，這兩家公司也將負(fù)責(zé)臨近的北京五棵松文化體育中心。目前納入計(jì)劃的有演唱會(huì)和戲劇演出，管理者還表示他們有可能將籃球場(chǎng)改為冰場(chǎng)，舉行一些國際滑冰和冰球賽事。 ◎ 北京·國家體育館 建立在“水立方”北邊的國家體育館是中國最大的室內(nèi)體育館，奧運(yùn)會(huì)后這家場(chǎng)館將被用于舉辦體育競(jìng)賽和藝術(shù)、文化和娛樂等展出。它還將成北京市民新的多功能鍛煉場(chǎng)所。據(jù)介紹，國家體育館還擁有絕佳的聲學(xué)設(shè)計(jì)，能夠?qū)ν獠柯曇艚^緣，并且椅子開合時(shí)不會(huì)發(fā)出噪音。預(yù)計(jì)這將對(duì)國家體育館的奧運(yùn)后使用帶來新的空間。 ◎ 北京·國家會(huì)議中心擊劍館 奧運(yùn)會(huì)后，這家建于國家會(huì)議中心內(nèi)部的場(chǎng)館將被拆除，拆除后空間將用作建造一個(gè)容納6000個(gè)座位的會(huì)議和宴會(huì)中心。 ◎ 北京·奧林匹克公園網(wǎng)球中心 從2009年起，奧林匹克公園網(wǎng)球中心將被加入國際女子職業(yè)網(wǎng)聯(lián)（WTA）精英巡回賽的國際比賽場(chǎng)地，北京也將成為四大國際巡回賽城市之一。中國網(wǎng)球公開賽將在這里舉行。奧運(yùn)會(huì)后，這里將成為中國運(yùn)動(dòng)員的訓(xùn)練場(chǎng)地，部分場(chǎng)館對(duì)公眾開放。 ◎ 北京·媒體村&奧運(yùn)村 媒體村作為商品房已經(jīng)預(yù)售了近80%，計(jì)劃年底前交房。奧運(yùn)村住房已在賽前預(yù)售出70%，賽后加蓋廚房，明年上半年將陸續(xù)交房。據(jù)了解，奧運(yùn)村的42棟6層和9層公寓樓由于每套面積介于200-400平米之間，所以每套將以400萬-800萬元的價(jià)格出售，村體本身將被改造成觀光和居民區(qū)。奧運(yùn)村中的多數(shù)公寓都擁有太陽能電池和地?zé)崛∨�，這也是建造的時(shí)候被譽(yù)為 “綠色奧運(yùn)”的特色之一。 ◎ 青島·奧帆賽場(chǎng)基地 青島海信·國際購物中心項(xiàng)目坐落于青島市東部新區(qū)浮山灣畔，原北海船廠舊址，毗鄰五四廣場(chǎng)，西側(cè)為大公海岸，北臨東海路，是青島奧帆賽場(chǎng)基地的一部分。在賽后規(guī)劃為綜合性商業(yè)版塊——海信廣場(chǎng)奧運(yùn)店，定位于購物高端的國際購物中心，融入青島東部商業(yè)圈。 ◎ 青島·奧運(yùn)村 青島奧運(yùn)村坐落于青島奧林匹克帆船中心內(nèi)，距帆船競(jìng)賽場(chǎng)館僅一路之隔，分為居住區(qū)、國際區(qū)、運(yùn)行區(qū)、公園區(qū)四部分，總建筑面積10萬平方米，設(shè)有400余間客房，1個(gè)可同時(shí)容納500人的運(yùn)動(dòng)員餐廳和1個(gè)訪客餐廳。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，青島奧運(yùn)村將打造為島城首家超五星級(jí)酒店，成為青島標(biāo)準(zhǔn)最高的酒店之一。 ◎ 青島·奧帆中心 青島奧帆中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就充分考慮了相關(guān)場(chǎng)館和設(shè)施的賽后利用問題。作為帆船中心內(nèi)體量最大的建筑單體，奧運(yùn)村在最初開始規(guī)劃時(shí)，就考慮作為酒店項(xiàng)目進(jìn)行賽后利用。 2008年奧帆賽結(jié)束后，奧帆中心將“變身”成青島海爾洲際大酒店，對(duì)來自世界各國的游客和島城市民開放。 二、奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展 2008奧運(yùn)會(huì)，給奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了較為突出的影響和變數(shù)：大到奧運(yùn)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)投資的提速，基礎(chǔ)配套設(shè)施的大幅改善，樓盤品質(zhì)的更新?lián)Q代……；小到借助奧運(yùn)理念進(jìn)行樓盤營銷，或者打造奧運(yùn)城市的品牌形象，或者圍繞奧運(yùn)場(chǎng)館及周邊設(shè)施的賽后利用，或者涉及附近地域的住宅社區(qū)、商業(yè)配套項(xiàng)目……。總之，2008奧運(yùn)城市房地產(chǎn)中的奧運(yùn)元素比比皆是，無處不在。 然而，奧運(yùn)對(duì)奧運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂是影響各異，冷熱不均。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用并不是全方位的，受益地區(qū)、收益時(shí)間和受益行業(yè)是非均衡的。從受益地區(qū)來看，舉辦奧運(yùn)會(huì)的上述地區(qū)都在不同程度上受益。但由于奧運(yùn)直接投資額度有限，奧運(yùn)協(xié)辦城市更多的是借助奧運(yùn)，完成城市的升級(jí)化改造。同時(shí)，在快速發(fā)展的城市進(jìn)程中，龐大的固定資產(chǎn)投資是目前國內(nèi)城市開發(fā)的主要推動(dòng)力量，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的投資比例大小，決定該協(xié)辦城市受奧運(yùn)影響的強(qiáng)弱。（見表10） 此外，奧運(yùn)之于香港、上海，與其對(duì)天津、秦皇島、青島和沈陽的意義顯然不一樣。香港、上海經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展均較為成熟，奧運(yùn)投資占其固定資產(chǎn)的投資比例微乎其微，因此不會(huì)產(chǎn)生一個(gè)明顯的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也影響有限。但是，借助奧運(yùn)契機(jī)，天津、青島等城市大規(guī)模的城市建設(shè)，則真真切切的借助奧運(yùn)的東風(fēng)，完成城市的升級(jí)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶來一定程度的拉升。 城市改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)增長 在過去的幾年間，隨著北京奧運(yùn)會(huì)籌備工作的進(jìn)行，在過去的兩年間，新的商業(yè)和住宅建筑不斷投放市場(chǎng)，并呈現(xiàn)出爆炸式增長的局面。作為中國的首都，北京的城市現(xiàn)代化程度日益提高，標(biāo)致性摩天大樓和體育場(chǎng)館、全新的機(jī)場(chǎng)三號(hào)航站樓、更加寬闊的公園空間以及造價(jià)高昂的地鐵系統(tǒng)，所有這些，都是締造一個(gè)現(xiàn)代化大都市所應(yīng)具備的元素。而隨著奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，會(huì)后北京的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度并沒有減弱。今年第４季度，北京決定在原有基礎(chǔ)上追加60億元政府投資以擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。而追加的60億元中，三分之一將用于軌道交通建設(shè)。而作為奧運(yùn)協(xié)辦城市的天津、秦皇島等地，也在奧運(yùn)過后依據(jù)規(guī)劃，大力跟進(jìn)老城區(qū)改造項(xiàng)目，并相應(yīng)地追加對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資。 原有城市格局改變 奧運(yùn)會(huì)強(qiáng)化了北京多中心的城市格局，有助于改變現(xiàn)在市區(qū)人口過度聚集的狀況，形成新的房地產(chǎn)投資區(qū)域，一些原本較偏遠(yuǎn)地段或城市改造地段成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的空間與熱點(diǎn)。隨著奧運(yùn)區(qū)域建設(shè)，北京將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個(gè)全新的城市功能區(qū)，并將在市區(qū)形成新的以奧運(yùn)區(qū)域、中關(guān)村科技園區(qū)、CBD商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)。這種新布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區(qū)北移至奧運(yùn)區(qū)域。在奧運(yùn)會(huì)后，北京還將全面啟動(dòng)三個(gè)重點(diǎn)新城——通州、順義、亦莊的建設(shè)。相應(yīng)的，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新定位，從而推動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，北京住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)將越來越明顯，開發(fā)商也將找到新的投資亮點(diǎn)。 此外，作為奧運(yùn)會(huì)足球比賽場(chǎng)地之一的渾南奧體中心，也因奧體中心的落戶，使得人文資源和商業(yè)配套豐富起來。奧運(yùn)會(huì)為這里的發(fā)展提供了契機(jī)。沈城的開發(fā)商大都認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展是有一定促進(jìn)作用的。奧運(yùn)會(huì)對(duì)整個(gè)板塊的市政、公交、綠化等配套系統(tǒng)都起到了催化劑的作用，而這種關(guān)聯(lián)效應(yīng)將帶動(dòng)各種配套設(shè)施的快速完善，又會(huì)拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。如今，渾南地區(qū)的樓盤已經(jīng)不僅是高檔樓盤、品牌開發(fā)商的代表，更是適宜人居的樓盤聚集區(qū)域。奧運(yùn)會(huì)也為沈陽城市發(fā)展提供了契機(jī)。 旅游地產(chǎn)和酒店地產(chǎn)冷暖各異 奧運(yùn)會(huì)后由于城市知名度的提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和旅游接待設(shè)施的升級(jí)，尤其是大型會(huì)展、會(huì)議設(shè)施、高等級(jí)的賓館設(shè)施等供給水平的提升，奧運(yùn)城市舉辦大型體育比賽和會(huì)議、會(huì)展的競(jìng)爭(zhēng)力大大提升，承辦這類活動(dòng)的機(jī)會(huì)也同步增加，會(huì)展旅游、會(huì)議旅游、體育旅游等旅游產(chǎn)品的比重出現(xiàn)了大幅增加。同時(shí)，各主要場(chǎng)館都作為旅游景點(diǎn)向游人開放，獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。以北京為例，奧運(yùn)會(huì)后以鳥巢、水立方為主的場(chǎng)館游，以森林公園為主的生態(tài)游，由福娃、奧運(yùn)贊助商組成的奧運(yùn)文化體驗(yàn)游，由奧運(yùn)會(huì)開閉幕式集錦構(gòu)成的創(chuàng)意游等正吸引著大量游客前往北京觀光。而由于游客的增多，北京酒店業(yè)的入住率也得以大幅提升，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來了新的生機(jī)。 作為奧運(yùn)協(xié)辦城市的青島，奧運(yùn)會(huì)既帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。為搶抓奧運(yùn)商機(jī)，最近兩年青島酒店業(yè)以驚人的速度快速發(fā)展，酒店數(shù)量和日接待能力接近翻了一番。2006年底，青島的星級(jí)酒店僅不足百家，而目前已達(dá)180家，經(jīng)濟(jì)型酒店也由去年年底的120家激增至現(xiàn)在的220家。從而導(dǎo)致青島的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。而隨著北京奧運(yùn)會(huì)的閉幕，青島星級(jí)酒店的奧運(yùn)房價(jià)宣告結(jié)束，大部分四星級(jí)、五星級(jí)酒店客房價(jià)格都有50%左右的回落，各經(jīng)濟(jì)型酒店客房價(jià)格也降了10%至30%。從攜程旅行網(wǎng)看到，目前，幾乎青島所有的星級(jí)、商務(wù)酒店標(biāo)間房價(jià)都已迅速恢復(fù)到了奧運(yùn)會(huì)之前的水平，其中五星級(jí)酒店價(jià)格回落到1000元左右，四星級(jí)酒店800元左右，而一些商務(wù)型酒店奧運(yùn)期間七八百元的的房價(jià)則回落到300元左右。青島的酒店業(yè)面臨著重新洗牌。 商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展 隨著北京知名度的進(jìn)一步提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施和軟環(huán)境的進(jìn)一步完善，奧運(yùn)會(huì)后北京新老商圈將“比翼雙飛”。由于消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)多元化、多層次、多領(lǐng)域的需求，以及北京商業(yè)服務(wù)業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平經(jīng)過奧運(yùn)會(huì)以后會(huì)有了一個(gè)明顯的提升，將使得傳統(tǒng)的商圈煥發(fā)新的生機(jī)。更為重要的是，奧運(yùn)會(huì)的舉辦促進(jìn)了新社區(qū)的形成，促進(jìn)了市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，更促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮與均衡發(fā)展，使得位于郊區(qū)的新商圈特別是奧林匹克中心區(qū)周圍的商業(yè)物業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 同樣，在沈陽，圍繞著奧體中心，渾南新區(qū)專門為奧運(yùn)配套了近30億的資金，這其中還不包括渾南大道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。商圈氣勢(shì)立顯。目前以歐美亞休閑廣場(chǎng)、保利達(dá)廣場(chǎng)、泛華大型購物廣場(chǎng)以及瑞寶五星級(jí)酒店等形成一個(gè)占地40多萬平方米的商業(yè)圈。與奧體中心形成商業(yè)圈的未來命運(yùn)相同的是，如今，五里河體育場(chǎng)已被百米來長的世茂集團(tuán)的巨型圍欄牌高高圍起。遼寧體育館也被標(biāo)志著“華潤”字樣的擋板圍起。它們的未來分別是世茂集團(tuán)擬投資110億元，建設(shè)豪華五星級(jí)酒店、優(yōu)質(zhì)商用和辦公物業(yè)、高品質(zhì)住宅及相關(guān)配套設(shè)施；香港華潤集團(tuán)準(zhǔn)備投資總額達(dá)40億元開發(fā)建設(shè)沈陽華潤萬象城———超大型室內(nèi)購物中心。許多經(jīng)濟(jì)人士和商業(yè)人士曾這樣論斷，這兩個(gè)地點(diǎn)都處于沈陽金廊的寸土寸金地段，又臨沈陽西武、喜來登酒店、萬豪酒店，三五年形成一個(gè)大商圈必然會(huì)拉動(dòng)這一地帶的商業(yè)發(fā)展，活躍經(jīng)濟(jì)。 市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)大 奧運(yùn)給北京和其他協(xié)辦城市創(chuàng)造了巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)，大量農(nóng)村人口和外省市人口紛紛涌入北京，尋求更好的工作、更寬敞的住房以及更高的生活水平，從而極大地刺激了奧運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。同時(shí)，隨著奧運(yùn)城市在國際上知名度和影響力的提升，駐華外資企業(yè)以及尋求走向國際的國內(nèi)公司也紛紛將公司的重心放在了北京等奧運(yùn)城市。北京已逐漸成為與上海齊名的公司總部集中地，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)辦公樓的需求日益增長。而青島、沈陽等地也逐漸被外企和國內(nèi)的大公司所熟悉和青睞，辦公類物業(yè)需求擴(kuò)大，品質(zhì)得以提升。 地產(chǎn)商資金壓力嚴(yán)峻 奧運(yùn)停工，給北京帶來方方面面的非常規(guī)影響，兩限房進(jìn)展首當(dāng)其沖。根據(jù)北京市政府頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)布2008年北京奧運(yùn)會(huì)殘奧會(huì)期間本市空氣質(zhì)量保障措施的通告》，今年7月20日至9月20日，在建項(xiàng)目停止施工。工期受到奧運(yùn)停工的影響，不僅僅只有這兩個(gè)月。由于奧運(yùn)交通管制，從6月底開始，運(yùn)輸建筑材料的大型貨車要進(jìn)入北京已經(jīng)變得相當(dāng)困難。據(jù)北辰地產(chǎn)常營鄉(xiāng)兩限房工地的工人介紹，7月初，工人們已經(jīng)開始陸續(xù)返鄉(xiāng)。算上停工前后的時(shí)間，停工影響期可能擴(kuò)散到3至4個(gè)月。隨著工期的延遲，地產(chǎn)企業(yè)不得不承受更嚴(yán)峻的資金緊缺問題。房子沒有封頂，銀行不會(huì)提供按揭貸款。封頂?shù)难舆t，意味著開發(fā)企業(yè)的資金回籠將會(huì)推遲。作為一種非常規(guī)狀況，奧運(yùn)停工正在給各類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體帶來沖擊。商品房同樣受此影響。以融科智地亦莊項(xiàng)目香雪蘭溪為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年10月開盤，不過項(xiàng)目銷售部門的工作人員表示，目前該地塊還沒有動(dòng)工。這就意味著，該項(xiàng)目要繼續(xù)等待，直至奧運(yùn)以后才能動(dòng)工。 成交低迷，促銷升級(jí) 奧運(yùn)會(huì)期間，由于實(shí)行交通管制等多項(xiàng)安保措施，外地客源受到一定程度的限制，本地客戶也受奧運(yùn)賽事吸引，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度降低，奧運(yùn)城市7、8月的市場(chǎng)成交量均不理想。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，北京、天津、上海三個(gè)城市的商品房銷售面積和銷售額均較去年同期水平有了較大幅度地下降。在未來市場(chǎng)不甚明朗的情況下，開發(fā)商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對(duì)所持物業(yè)資產(chǎn)的處置，以及時(shí)補(bǔ)充現(xiàn)金流。一部分樓盤延期入市，靜觀其變；一部分則迫于資金壓力，以特價(jià)房等促銷手段加大推盤力度。在“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季到來之時(shí)，一些樓盤在銷售過程中暗自將折扣從普遍的九八折降到九五折，或購房送家電等變相降價(jià)方式吸引購房者。（見表11） 房價(jià)漲幅回落 與中國其他城市一樣，奧運(yùn)城市的房價(jià)漲幅已經(jīng)從高點(diǎn)回落，并有可能進(jìn)一步回調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的主要原因是中國政府在過去的兩年里堅(jiān)定地采取緊縮措施。政府沒收閑置地塊，以防止開發(fā)商屯地行為；提高二次購房的首付款比例；限制海外投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；增加稅收，這些都是過去兩年里政府限制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)所采取的緊縮措施。(見圖9) 國家發(fā)展和改革委員會(huì)對(duì)70家大中型城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各奧運(yùn)城市的同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)自年初以來持續(xù)下滑，均較去年同期漲幅水平有所下降。以北京為例，08年10月的房屋銷售價(jià)格指數(shù)為105.2，比07年10月上漲了5.2個(gè)百分點(diǎn)。而反觀奧運(yùn)之前的7月，房屋銷售價(jià)格指數(shù)為110.2，比07年7月上漲了10.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，北京房價(jià)的同比漲幅正在持續(xù)放緩。業(yè)內(nèi)人士指出，由于奧運(yùn)會(huì)期間熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)商和房屋投機(jī)者將面臨一個(gè)蕭條的銷售周期，這會(huì)加大開發(fā)商的資金壓力，迫使其在奧運(yùn)會(huì)之后通過更大幅度的降價(jià)贏得銷量。（見圖10） 盡管與去年相比，各奧運(yùn)城市的同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)未見出現(xiàn)負(fù)增長的狀況。但從今年以來的環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，奧運(yùn)過后，各奧運(yùn)城市的房價(jià)均出現(xiàn)了不同程度地下滑。其中，北京、天津、青島和上海，10月的環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別比9月下滑了0.2，0.2，0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著年底開發(fā)企業(yè)資金回籠壓力的進(jìn)一步加大，這種趨勢(shì)還將延續(xù)。 企業(yè)品牌效應(yīng)增強(qiáng) 海爾和海信都是青島知名的本土家電品牌。實(shí)際上，他們?cè)缫堰M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)多年。目前，海信地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)已躋身青島十大房地產(chǎn)企業(yè)之中，雙方繼續(xù)成為行業(yè)不容質(zhì)疑的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2008年在奧運(yùn)的光環(huán)下，海爾地產(chǎn)與海信地產(chǎn)在青島家門口繼續(xù)展開地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。海信地產(chǎn)成立于1995年，已發(fā)展成為海信集團(tuán)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。海信廣場(chǎng)奧運(yùn)店致力于打造中國奢侈品店的成功典范，憑借臨近奧帆基地的極品購物中心項(xiàng)目，打造特色奧運(yùn)主題概念店，這無疑成功地把它與其他百貨商廈區(qū)別開來，不失為成功的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略。而海爾作為全球知名的家電品牌生產(chǎn)商，從2002年投身房地產(chǎn)業(yè)，幾年來，海爾地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)了桐安雅居、東城國際、望山居等知名項(xiàng)目，迅速在房地產(chǎn)業(yè)崛起。2008年青島因奧帆賽的奧運(yùn)機(jī)遇而備受各界人士關(guān)注。海爾利用奧運(yùn)村賽后利用的時(shí)機(jī)，拿下海爾洲際大酒店這塊經(jīng)典的奧運(yùn)地產(chǎn)，既是看好青島奧運(yùn)后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�，也是�?duì)奧運(yùn)主題概念的深度挖掘利用，這是最富有成效的奧運(yùn)營銷，可以不失時(shí)機(jī)地借助奧運(yùn)塑造海爾地產(chǎn)的品牌地位。 奧運(yùn)廣告效應(yīng)不減 贈(zèng)房產(chǎn)，已成為各地對(duì)奧運(yùn)冠軍的重要獎(jiǎng)勵(lì)方式。北京奧運(yùn)會(huì)上，來自上海的五位奧運(yùn)冠軍劉子歌、吳敏霞、王勵(lì)勤、火亮、鄒市明在閔行新浦江城各獲贈(zèng)一套百萬房產(chǎn)。在獲贈(zèng)此處房產(chǎn)之前，上海的五位奧運(yùn)冠軍中劉子歌已在寶山區(qū)獲贈(zèng)一套住房，鄒市明在�？讷@贈(zèng)一套別墅，其他各地奧運(yùn)冠軍獲贈(zèng)房產(chǎn)也比比皆是。這其中，不僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)奧運(yùn)冠軍為國爭(zhēng)光的獎(jiǎng)勵(lì)，也同時(shí)實(shí)現(xiàn)了商家的廣告效應(yīng)，可以說是一舉兩得。對(duì)此，開發(fā)商坦承，奧運(yùn)冠軍入住符合他們樓盤打造的與眾不同的居住理念，同時(shí)也希望能借此帶動(dòng)房產(chǎn)在今明兩年的熱銷。 PART2非奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展 2008奧運(yùn)會(huì)所產(chǎn)生的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)不僅給奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了勃勃生機(jī)，也給非奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)業(yè)在策劃推廣、營銷理念等方面帶來了新的契機(jī)。那么，奧運(yùn)過后，非奧運(yùn)城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又將如何呢？ 一、全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 房地產(chǎn)調(diào)整壓力增大，行業(yè)增速放緩 處于調(diào)控和調(diào)整之中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在面臨“滯脹”的壓力。一些專家指出，奧運(yùn)會(huì)后，房地產(chǎn)業(yè)面臨的調(diào)整壓力加大，景氣回落、銷售持續(xù)低迷以及開發(fā)商資金鏈繃緊將使高企的房價(jià)逐漸“回歸理性”。與此同時(shí)，土地、鋼材等價(jià)格大幅上漲，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，今后地產(chǎn)商的業(yè)績?cè)鲩L也將明顯趨緩。 地產(chǎn)商資金鏈緊繃 受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊。截至8月23日，55家房地產(chǎn)上市公司公布的半年報(bào)顯示，行業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀。市場(chǎng)人士指出，這將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生下行壓力。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負(fù)值越來越大，主要是由于購置土地等“擴(kuò)張性”支出大幅增加，房屋產(chǎn)品銷售的速度沒有跟上。房價(jià)居高不下和市場(chǎng)走勢(shì)不明是銷售量無法提升的關(guān)鍵。面對(duì)越來越緊的資金鏈，下調(diào)房價(jià)、回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑 房地產(chǎn)景氣持續(xù)回落，行業(yè)增長率下滑。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，“國房景氣指數(shù)”為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，自去年12月以來第11個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比回落，也是自今年6月以來第5次出現(xiàn)同比下降。業(yè)內(nèi)專家指出，景氣回落、增長放緩，最直接的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷。（見圖11） 從分類指數(shù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101.94，比9月份回落1.28點(diǎn)，比去年同期回落2.48點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為92.64，比9月份回落2.49點(diǎn)，比去年同期回落12.26點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為95.05，比9月份回落0.64點(diǎn)，比去年同期回落2.57點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為101.25，比9月份回落2.29點(diǎn)，比去年同月回落9.46點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為103.28，比9月份回落1.28點(diǎn)，比去年同期回落2.36點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為101.25，比去年同期回落9.46點(diǎn)。（見圖12） 空置率抬升，房價(jià)漲幅趨緩 1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積24.8億平方米，同比增長18.7%；房屋新開工面積7.9億平方米，增長7.3%；房屋竣工面積3.1億平方米，增長9.1%。全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。商品房銷售額17590億元，同比下降17.4%。截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，增幅比1-9月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。（見圖13） 1-10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅趨緩；環(huán)比漲幅自8月以來連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落。分地區(qū)看，10月，新建住宅銷售價(jià)格同比漲幅在8%以上的城市有4個(gè)：�？�13.6%、銀川9.8%、溫州8.4%、金華8.1%；同比價(jià)格下降的城市有11個(gè)，其中，深圳下降15.0%、廣州下降7.4%、重慶下降3.5%、昆明下降2.9%、惠州下降2.8%、南京下降2.6%。和上月相比，70個(gè)大中城市中，新建住宅銷售價(jià)格上漲的有21個(gè)，其中湛江上漲1.9%，溫州上漲1.0%，其余19個(gè)城市價(jià)格漲幅不到1%；價(jià)格持平的有14個(gè)城市；價(jià)格下降的有35個(gè)城市（降幅在0.1%-2.5%），其中深圳下降2.5%、廣州下降1.8%、桂林下降1.4%、廈門下降1.2%、襄樊下降1.1%。（見圖14） 投資增幅回落，土地儲(chǔ)備縮減 在這種背景下，今年地產(chǎn)商普遍放慢了擴(kuò)張的腳步。萬科A(000002)半年報(bào)顯示，為了避免因市場(chǎng)原因造成公司產(chǎn)生新的產(chǎn)品庫存，公司將對(duì)下半年的開工和竣工計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的全年開工計(jì)劃為683萬平方米，竣工計(jì)劃為586萬平方米，較原計(jì)劃分別下降了19%和15%。金地集團(tuán)(600383)半年報(bào)則顯示，今年上半年公司開工面積約110萬平方米，竣工面積約20萬平方米，分別只完成了年度計(jì)劃的42.1%和10.75%。業(yè)內(nèi)人士指出，竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業(yè)績的增速，新開工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量，導(dǎo)致公司未來業(yè)績?cè)鏊仝吘彙?/p> 同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23918億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.0億平方米，同比下降5.6%；完成土地開發(fā)面積1.9億平方米，同比下降2.5%。 二、典型城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政新舉措 鑒于此，中央及各地政府紛紛出臺(tái)了一系列新政，以刺激市場(chǎng)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知” 一、對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。二、對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 成都“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見” 一、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與災(zāi)后重建；二、加大金融支持服務(wù)力度；三、依法落實(shí)各項(xiàng)稅收扶持政策；四、鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開工；五、加大住房保障力度；六、降低公積金貸款首付比例；七、實(shí)施購房財(cái)政補(bǔ)貼；八、鼓勵(lì)盤活利用已出讓地塊；九、簡化審批，放寬維修資金使用范圍；十、提高審批時(shí)效、強(qiáng)化政務(wù)服務(wù)。 廈門“調(diào)整購房入戶政策和普通住房標(biāo)準(zhǔn)” 廈門市從8月1日起調(diào)整 “購房入戶”政策和普通住房標(biāo)準(zhǔn)。在廈門市同安、翔安兩區(qū)（大同街道、祥平街道、大嶝鎮(zhèn)除外）購買商品住房的，除享受原有“購房入戶”政策外，新增“購買70平方米～80平方米的，可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。適用于自2008年8月1日之后通過“招拍掛”公開出讓方式取得土地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目。 福州“關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見” 一、充分發(fā)揮政府的調(diào)控引導(dǎo)作用；二、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)；三、建立政府、銀行與企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制；四、加大居民購買自用普通住房信貸支持力度；五、節(jié)能節(jié)材建筑項(xiàng)目的鼓勵(lì)措施；六、適時(shí)調(diào)整享受稅收優(yōu)惠政策的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)；七、科學(xué)實(shí)施商品房預(yù)售許可；八、規(guī)范商品房預(yù)售合同預(yù)告登記（合同備案）注銷；九、強(qiáng)化各相關(guān)行政管理部門的服務(wù)和監(jiān)管；十、加強(qiáng)輿論宣傳工作。 重慶“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知” 一、在2008年11月1日至11月6日房交會(huì)期間，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率繼續(xù)按2008年秋季房交會(huì)政策執(zhí)行。二、2008年11月7日起簽訂房屋買賣合同的，對(duì)個(gè)人購買套內(nèi)面積144平方米及以下普通住房，契稅稅率暫下調(diào)到1%。三、2008年11月7日后，在本年度內(nèi)，各區(qū)縣自行組織的房交會(huì)可參照?qǐng)?zhí)行重慶市秋季房交會(huì)契稅優(yōu)惠政策，其中對(duì)個(gè)人購買普通商品住房，契稅稅率按0.75%執(zhí)行。 西安“關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見” 一、購買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)。二、已建成和在建的普通商品住房，政府可以根據(jù)需要，按照公開、公平、公正的原則進(jìn)行采購，用于經(jīng)濟(jì)適用住房和城中村、棚戶區(qū)改造集中安置。三、繼續(xù)加大辦理房屋權(quán)屬登記工作力度。四、加快建立二手房交易管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)和信息平臺(tái)。五、進(jìn)一步加大對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的支持服務(wù)力度。六、落實(shí)好其中適用于抗震救災(zāi)、災(zāi)后重建以及其它方面的稅收優(yōu)惠政策。七、尚未繳納城建配套費(fèi)和勞保統(tǒng)籌基金的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可延期到商品房預(yù)售開始以后繳納。八、規(guī)劃管理部門在建設(shè)項(xiàng)目總平面圖規(guī)劃審批時(shí)，可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，予以適當(dāng)分期。九、加大土地政策扶持力度。十、購房戶購買下列住房的，享受政府財(cái)政補(bǔ)貼。十一、鼓勵(lì)已購公有住房上市交易。十二、鼓勵(lì)本市居民利用住房公積金貸款改善居住環(huán)境。十三、鼓勵(lì)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合作開發(fā)的方式引入資金實(shí)力較強(qiáng)的中外開發(fā)企業(yè)以及投資基金、創(chuàng)投基金等外部戰(zhàn)略資本，盤活市場(chǎng)資源。十四、市政府各相關(guān)部門要營造寬松的發(fā)展環(huán)境。十五、本意見中關(guān)于財(cái)政補(bǔ)貼的有關(guān)政策適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋六區(qū)（含四個(gè)開發(fā)區(qū)），其它區(qū)縣可參照?qǐng)?zhí)行。 南京“關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見” 一、進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境；二、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境；三、進(jìn)一步優(yōu)化行政管理服務(wù)環(huán)境。 石家莊“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見” 一、進(jìn)一步加大調(diào)控力度；二、營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境；三、實(shí)施購房優(yōu)惠政策；四、堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 武漢“關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見” 一、優(yōu)化住房供應(yīng)體系；二、減輕購房者負(fù)擔(dān)；三、提高購房者支付能力；四、激活存量住房市場(chǎng)；五、調(diào)整外地人購房入戶標(biāo)準(zhǔn)；六、調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)；七、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理；八、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作。意見要求完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)信息。 鄭州“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康 發(fā)展” 一、完善宏觀調(diào)控政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。二、加大金融支持力度，提升融資和消費(fèi)能力。三、合理調(diào)整稅費(fèi)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。四、加大保障性住房供應(yīng)力度，完善住房保障體系。五、防范風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。六、提高政府服務(wù)水平，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。 南昌“關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見” 一、加大居民購買自用普通住房支持力度。二、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境。三、積極鼓勵(lì)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償方式。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。五、加大住房保障力度。六、提高行政審批效率。七、堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 市場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，以上新政的出臺(tái)，雖在一定程度上對(duì)于刺激樓市需求的增長，對(duì)于打破市場(chǎng)上濃厚的觀望情緒，發(fā)揮了作用，但起效較慢。特別是在此輪由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)恐慌潮中，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心，還需要一段時(shí)間。 PART3后奧運(yùn)時(shí)代的長沙樓市 奧運(yùn)會(huì)給樓市帶來的利好，不在奧運(yùn)會(huì)期間，也不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)之后，一般是在奧運(yùn)會(huì)之前。因?yàn)榕e辦奧運(yùn)會(huì)的巨大投資所帶來的最直接的改變是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，譬如軌道交通、配套設(shè)施的增加改善了當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境，從而提升了級(jí)差地租，帶動(dòng)樓市上行�？墒牵@種利好早在奧運(yùn)場(chǎng)館規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套之時(shí)就已經(jīng)開始釋放。這在2006、2007年的北京、天津等奧運(yùn)城市的房價(jià)狂飆中一覽無余。而對(duì)于奧運(yùn)會(huì)舉辦地之外的城市而言，譬如長沙，既非奧運(yùn)的主辦城市，亦非協(xié)辦城市，更遠(yuǎn)離被奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)所催熱的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。除了奧運(yùn)前期全國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)利好下對(duì)長沙樓市的帶動(dòng)作用，奧運(yùn)之于長沙只關(guān)乎概念和理念，無怪乎有人大呼奧運(yùn)樓市之于長沙只是一個(gè)偽命題。 一、長沙樓市的奧運(yùn)營銷 事實(shí)上，奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力有限。奧運(yùn)之于長沙更多的是樓盤營銷概念上的炒作。當(dāng)然，借助奧運(yùn)之風(fēng)，健康加運(yùn)動(dòng)的生活方式理念深入人心，人們提高了對(duì)項(xiàng)目健身設(shè)施等配套方面的要求，長沙的樓盤品質(zhì)在很大程度上有了改善。不少樓盤都在架空層或綠地中增添了健身設(shè)施，或通過招商的辦法引進(jìn)專業(yè)健身機(jī)構(gòu)來提高樓盤品質(zhì)，促進(jìn)樓盤銷售。 同時(shí)，隨著北京奧運(yùn)會(huì)如火如荼的進(jìn)行，長沙的各大樓盤也相應(yīng)地推出了各種各樣的促銷活動(dòng)和優(yōu)惠措施，繼續(xù)借助奧運(yùn)理念來加快樓盤的推廣。 嘉盛華庭 早在4月23日——奧運(yùn)倒計(jì)時(shí)100天的時(shí)候，嘉盛地產(chǎn)的董事長劉則平就在“情系奧運(yùn)，心系湖湘”奧運(yùn)捐贈(zèng)儀式上承諾：凡在2008年北京奧運(yùn)會(huì)上獲得個(gè)人單項(xiàng)冠軍的湖南省運(yùn)動(dòng)員，可獲得位于長沙市體育新城一套不低于60萬元人民幣的‘嘉盛華庭’電梯住宅一套，并與湖南省體育局局長李舜簽定捐贈(zèng)協(xié)議。而本次奧運(yùn)會(huì)上，體育湘軍表現(xiàn)不俗，龍清泉與李小鵬均獲得了奧運(yùn)金牌。嘉盛華庭冠軍樓順勢(shì)亮出了“選擇嘉盛華庭，選擇與奧運(yùn)冠軍為鄰”的口號(hào)，推出了金牌特惠月，活動(dòng)期間最高優(yōu)惠達(dá)4萬余元。 鑫遠(yuǎn)湘府華城 自客戶辦理VIP卡之日起，至2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，中國隊(duì)每獲得一枚金牌，即送500元購房優(yōu)惠。 中城·麗景香山 自8月8日—8月24日賽事期間，中國隊(duì)每獲得一枚金牌，即推出一套一期珍藏冠軍山景單位，購買者最多可獲贈(zèng)價(jià)值8.8萬元車位1個(gè)。 保利地產(chǎn) 8月8日至8月24日北京奧運(yùn)會(huì)舉辦期間，保利地產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)啟動(dòng)“加油中國！金牌置業(yè)計(jì)劃”。在活動(dòng)期間，所有在售樓盤在銷售中每套房均可以享受與前一天中國奧運(yùn)軍團(tuán)的金牌數(shù)密切相關(guān)的優(yōu)惠幅度。 陽光100 陽光100置業(yè)集團(tuán)·中國地產(chǎn)20年“禮贊奧運(yùn)·感恩中國”全國特別回饋活動(dòng)。凡8月8日-15日期間，購買陽光100國際新城住宅產(chǎn)品，均可獲贈(zèng)價(jià)值2萬元（以內(nèi)）的正品LV提包。 共和世家 中國軍團(tuán)每獲一枚金牌，共和世家即推出一套“金牌房”，為盛事錦上添花。 二、長沙樓市的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了新的考驗(yàn)。一方面，是可觀的新增市場(chǎng)放量；另一方面，是購房者的觀望與等待。在新增與觀望之間，迎來的是商品房空置率的上升，房價(jià)同比漲幅的趨緩。（見圖15） 而從長沙房屋銷售價(jià)格指數(shù)的環(huán)比情況來看，奧運(yùn)過后，從9月開始，長沙房價(jià)已連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)下滑。其中，9月的價(jià)格比8月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，而10月的價(jià)格又比9月下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著各樓盤促銷力度的加大，銷售價(jià)格下降的幅度也進(jìn)一步加大。（見圖16） 另據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 1-10月商品房供應(yīng)量超過銷售量約75%，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由局部過剩轉(zhuǎn)向全面的銷售疲軟。 10月份全市純商品房批準(zhǔn)預(yù)售116.10萬m2，月批準(zhǔn)預(yù)售量今年第五次超過100萬m2。 1-10月，全市商品房均價(jià)為4311元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為3919元/m2。 10月份，全市商品房平均價(jià)格為4066元/m2，環(huán)比下跌9.76%。其中，商品住宅平均價(jià)格為3739元/m2，環(huán)比下跌8.31%。在經(jīng)歷9月份均價(jià)反彈后，本月均價(jià)回落，均價(jià)僅比8月略高。 2008年10月商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為154.47點(diǎn)，較上月減少9.12點(diǎn)，今年以來指數(shù)平均每月增長1.33點(diǎn)。從各類子市場(chǎng)來看，本月指數(shù)均出現(xiàn)一定回落。 10月份90m2以下中小戶型本月供應(yīng)占比為50.31%，批準(zhǔn)預(yù)售量比例環(huán)比增長了8.92個(gè)百分點(diǎn)，中、小戶型上市量迎來又一高峰。 10月份二手房成交量環(huán)比回升，成交面積、成交套數(shù)環(huán)比分別增長36.27%和6.03%。 10月份長沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為4013元/m2，門面掛牌均價(jià)為13256元/m2；純住宅掛牌月均租金為13.52元/m2，門面掛牌月均租金為35.42元/m2。 10月份，商品住房租售比為1∶260。 10月份，個(gè)人抵押起數(shù)、抵押面積、取得貸款金額同比、環(huán)比均有較大幅度減少；在建工程抵押起數(shù)、取得貸款金額同比、環(huán)比均有較大幅度增長。 10月份，全市共辦理退房242套，其中簽約退房179套，簽約退房率3.47%，環(huán)比增長1.16個(gè)百分點(diǎn)。 三、長沙樓市展望 后奧運(yùn)時(shí)代的長沙樓市究竟何去何從，成了當(dāng)前各界普遍關(guān)注的問題。 �。ㄒ唬╆P(guān)于房價(jià)的猜想 聲音一：房價(jià)下跌理由充分 湖南大學(xué)工商管理學(xué)院副院長袁凌博士認(rèn)為，在購房者看來，房價(jià)下跌的理由很充分。第一，眼下房價(jià)太高，已大大超出普通百姓購買力，觀望的人越來越多，房價(jià)想不跌都難；第二，央行一系列的貨幣從緊政策的威力開始顯現(xiàn)，購買第二套房，銀行房貸利率上浮20%，第二套二手房首付升至四成。此舉極大地抑制了市場(chǎng)購買力；第三，近兩年來，政府極力推動(dòng)的保障性住房建設(shè)已初露端倪。隨著若干保障性住房的批量入市，在一定程度上攤薄社會(huì)公眾的住房成本似乎是早晚的事；第四，房地產(chǎn)行業(yè)盡管現(xiàn)在不太景氣，但行業(yè)平均利潤率依然不低，因而仍有下行空間。 聲音二：房價(jià)大幅下跌概率不大 在開發(fā)商看來，房價(jià)大幅下跌的概率并不是很大。 “現(xiàn)在不漲價(jià)的商品不多。水泥在漲、鋼材在漲、人工成本在漲，幾乎所有與建房有關(guān)的基礎(chǔ)建材都在漲，憑什么房價(jià)就該跌？”瑞寧花園企劃經(jīng)理周重認(rèn)為。 長沙高興置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理龍翔宇則認(rèn)為，現(xiàn)在持觀望態(tài)度的人并不代表以后也不買房。目前湖南的城市化率還比較低，如果城市化率每年提升一個(gè)百分點(diǎn)，其住房需求也相當(dāng)可觀。特別是長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)，將加速湖南城市化進(jìn)程，住房需求增長強(qiáng)勁。 茂華·國際湘高級(jí)經(jīng)理林毅認(rèn)為，房價(jià)下跌勢(shì)必帶動(dòng)地價(jià)的下跌，土地價(jià)格下跌就會(huì)使得地方政府的財(cái)源受影響。長沙市政府7月21日出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“購房實(shí)物補(bǔ)貼”、“降低二手房交易費(fèi)用”等一些政策，種種跡象表明，長沙房價(jià)大幅下跌的可能性不大。 聲音三：樓市價(jià)格戰(zhàn)不可避免 “客觀地說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛十分濃重。樓市價(jià)格戰(zhàn)是不可避免的�！碧祀H·鳳凰島董事長顧立認(rèn)為，購房者希望樓市能像股市一樣有一個(gè)像樣的深幅回調(diào)，因而選擇持幣待購的人越來越多。開發(fā)商陣營則開始分化，一些現(xiàn)金流較為充分的開發(fā)商并不急于降價(jià)，因?yàn)橐坏┙祪r(jià)預(yù)期形成或會(huì)釀成“雪崩”之勢(shì)，畢竟城市土地的稀缺性與地段的惟一性，是這個(gè)市場(chǎng)所具有的壟斷特征。咬牙挺過去或許是相對(duì)較好的策略；而對(duì)于那些資金鏈緊繃的開發(fā)商來說，正如一則手機(jī)短信所言，“錢不是問題，問題是沒錢”。降價(jià)、打折是沒有辦法的辦法。只有賣不出的價(jià)，沒有賣不出的房，這是一條市場(chǎng)鐵律。事實(shí)上，當(dāng)房價(jià)降到一定程度，市場(chǎng)的吸納力還是很大的。 �。ǘ┡袛嗯c預(yù)期 雙率下調(diào)將有限度地緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，增加有效需求 央行宣布自08年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從12月5日起，下調(diào)工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵蓄銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1%，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2%。降息幅度超過了市場(chǎng)預(yù)期。雙率的下調(diào)體現(xiàn)了宏觀部門對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)有保有壓的調(diào)控意圖。一方面，對(duì)于屬于資金密集型行業(yè)，普遍負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，此次貸款利率下調(diào)將或多或少地減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，特別是對(duì)于當(dāng)下資金鏈緊張的中、小開發(fā)企業(yè)來說，將有利于減輕企業(yè)的經(jīng)營壓力。另一方面，貸款利率的下調(diào)意味著購房成本的減少，貸款壓力的減緩，有利于吸引潛在購房者，增加市場(chǎng)的有效需求。此外，雖然本次雙率下調(diào)的幅度較大，釋放出了一種積極的政策信號(hào)，對(duì)于重建市場(chǎng)信心將起到一定的療效，但對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，雙率的下調(diào)，特別是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)尚未能滿足實(shí)際需要，資金壓力在短期內(nèi)難以得到根本性地解決。樓市是否能就此回暖，還需進(jìn)一步觀察貨幣政策的后續(xù)走勢(shì)。如果貨幣政策持續(xù)放松，存、貸款利率和準(zhǔn)備金率下調(diào)，那么樓市將有望回暖。 貨幣化補(bǔ)貼將逐步激發(fā)市民購房熱情 隨著《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》的正式出臺(tái)，住房保障范圍的擴(kuò)大，貨幣化補(bǔ)貼的逐步落實(shí)，長沙市民的購房積極性有望被調(diào)動(dòng)起來。每戶8萬元的購房補(bǔ)貼款，對(duì)于普通家庭來說，無疑十分具有吸引力。由于解決了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件又長期搖不到號(hào)的市民的購房困難。這部分需求將被有效地轉(zhuǎn)入期、現(xiàn)房和二手房市場(chǎng)。其次，貨幣化補(bǔ)貼打破了原有實(shí)物補(bǔ)貼形式的保障性住房地域上的固定性，符合條件的申請(qǐng)者將可根據(jù)工作、生活的需要在各區(qū)域選購便利的住房。這將激發(fā)更多市民的購房熱情。目前已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼憑證上百個(gè)，年內(nèi)計(jì)劃發(fā)放1萬戶。8月份以來，從商品住宅簽約數(shù)據(jù)來看，每周的合同面積13萬多平方米，而到了9月底最后一周，合同面積突然達(dá)到21.81萬平方米，商品住房銷售有所趨暖。很多樓盤的銷售人員表示，樓盤能否滿足申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，成為了能否帶動(dòng)樓盤銷售量的關(guān)鍵。 供應(yīng)量穩(wěn)步增加，銷售量緩慢回升，供銷比持續(xù)拉大 今年前三季度全市商品房的累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為843萬m2，季均批準(zhǔn)預(yù)售面積超過280萬m2。結(jié)合去年和今年的開工情況來看，今年僅1-8月商品房的施工面積就達(dá)3779萬m2，超過了去年的總和（3100萬m2），預(yù)計(jì)今年第四季度全市商品房供應(yīng)還將持續(xù)放量，全年的供應(yīng)量有望突破1000萬m2。同時(shí)，商品房銷售波動(dòng)不大，一、二、三季度分別為153.33、141.55、143.78萬平方米，在一系列市場(chǎng)利好政策的影響下，再加上年底的促銷效應(yīng)，市民的購房需求將逐步得到釋放，第四季度的銷售量有望回升。然而，受今年前三季度觀望情緒的影響，受挫的市場(chǎng)信心很難在短期內(nèi)恢復(fù)，再加上可觀的新增供應(yīng)量，預(yù)計(jì)第四季度的供銷比仍將持續(xù)拉大。但從中、長期來看，供銷比將逐步回落。 雨花區(qū)新南城板塊樓盤間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈 第三季度，全市共有81個(gè)樓盤獲得了預(yù)售許可證。從行政分區(qū)來看，芙蓉、開福、天心、雨花和岳麓區(qū)的獲批樓盤個(gè)數(shù)占比分別為14.8%，17.3%，17.3%，37.0%和13.6%，以雨花區(qū)的樓盤占比最大。從板塊來看，中心、北城、東城、新南城和河西板塊的獲批樓盤個(gè)數(shù)占比分別為18.7%，14.7%，17.3%，36.0%和13.3%，以新南城板塊的樓盤占比最大。結(jié)合今年前三季度各區(qū)域的供銷比水平，預(yù)計(jì)第四季度位于雨花區(qū)特別是新南城板塊的樓盤，將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售壓力也將隨之增大。 商品房價(jià)格在迂回中前行 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局的變化，在今年前三季度全市商品房供銷比不斷拉大且后市供應(yīng)量十分充足的大背景下，第四季度各樓盤對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪將變得越來越激烈，商品房價(jià)格還將處于調(diào)整期。商品房價(jià)格一、二、三季度分別為4363、4461、4172元/平方米，其中商品住房價(jià)格一、二、三季度分別為3990、3964、3854元/平方米。同時(shí)，受前三季度市場(chǎng)信心受挫，個(gè)別樓盤開始進(jìn)行一定幅度打折活動(dòng)的影響，不排除近期將有更多樓盤加入讓利促銷行列的可能。短期內(nèi)，全市商品房價(jià)格漲幅還將在迂回中前行。特別是在供應(yīng)量較為集中的區(qū)域，供需結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格的傳遞效應(yīng)將逐漸蔓延開來，價(jià)格的下行空間或?qū)⒌靡燥@現(xiàn)。 二手房市場(chǎng)短期內(nèi)仍將維持在低位運(yùn)行 前三季度，全市二手房的成交量持續(xù)萎縮，前景不甚明朗。目前市場(chǎng)上拆遷找房、購婚房、新定居長沙等原因帶來的對(duì)二手房的剛性需求仍然存在，但由于部分新樓盤打折促銷，給二手房市場(chǎng)造成了兩類影響：一是，促使相當(dāng)部分的購房者選擇持幣待購。這部分人期望新房價(jià)格的下降將帶動(dòng)二手房價(jià)的下跌。二是，隨著部分新樓盤的降價(jià)，分流了一批二手房市場(chǎng)的客戶。此外，位于優(yōu)越區(qū)位的二手房因易于保值升值，一些業(yè)主轉(zhuǎn)而采取了“轉(zhuǎn)售為租”的方式來經(jīng)營。而從長期來看，市政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》中關(guān)于二手房交易稅費(fèi)的減免，必將對(duì)刺激二手房需求，盤活二手房市場(chǎng)起到一定的積極作用。 綜上所述，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期還將處于調(diào)整階段，價(jià)格的下降空間有限，中長期向好的趨勢(shì)沒有改變。政府一方面要繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有節(jié)奏的控制好商品房上市速度；另外，繼續(xù)做好住房保障工作，加大住房保障力度，切實(shí)加快解決低收入家庭住房困難問題，早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夢(mèng)想。 超級(jí)鏈接：奧運(yùn)后房地產(chǎn)市場(chǎng)猜想 官方： 市社科院發(fā)布北京藍(lán)皮書 北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書》系列，認(rèn)為奧運(yùn)不是影響北京房價(jià)上漲的主要原因，奧運(yùn)會(huì)后北京房價(jià)不會(huì)下降。藍(lán)皮書認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京的房價(jià)會(huì)有一定的影響，但不是主要因素。影響北京房價(jià)上升的主要因素是龐大的需求和購買力，新房投放和二手房釋放量，居民預(yù)期收入的增加，城市住房用地的有限性等。奧運(yùn)會(huì)后決定北京房價(jià)的主要因素不會(huì)發(fā)生根本變化，因此，北京的房價(jià)也不會(huì)下降。 北京市發(fā)改委：奧運(yùn)后北京房價(jià)不會(huì)大跌 8月3日上午，在北京國際新聞中心舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，北京市發(fā)改委副主任、新聞發(fā)言人王海平在回答記者提問時(shí)表示，關(guān)于預(yù)測(cè)奧運(yùn)會(huì)后北京房價(jià)大幅下跌的說法沒有依據(jù)，穩(wěn)定和正常將是今后一段時(shí)期北京房價(jià)走勢(shì)的“主旋律”。 從往屆奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)來看，有部分奧運(yùn)主辦城市在奧運(yùn)后出現(xiàn)了房價(jià)下滑的現(xiàn)象。比如悉尼從1993年申辦成功到2000年成功舉辦，每年房價(jià)遞增10%以上，七八年間，城市房價(jià)翻了一番。在奧運(yùn)舉辦后的4年，悉尼房價(jià)又開始下跌，有統(tǒng)計(jì)顯示，目前悉尼平均房價(jià)比2004年初最高峰時(shí)下降8%。王海平說，北京房價(jià)的水平和市場(chǎng)的行情狀況是由房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的內(nèi)在規(guī)律和供求關(guān)系決定的。從北京市發(fā)改委掌握的情況來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是基本穩(wěn)定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給正出現(xiàn)一種逐步回升的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也已經(jīng)得到了有效控制和調(diào)節(jié)，穩(wěn)定和正常是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種基本態(tài)勢(shì)。從個(gè)人觀點(diǎn)而言，他認(rèn)為下一步北京房地產(chǎn)的走勢(shì)基本是“平穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。 據(jù)介紹，北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京的發(fā)展方式帶來轉(zhuǎn)變。截至2007年底，世界500強(qiáng)企業(yè)累計(jì)有203家來京投資。摩根大通、德意志銀行等7家外資銀行在京設(shè)立法人金融機(jī)構(gòu)；微軟、美國通用、路透、三星、谷歌等公司的地區(qū)性研發(fā)機(jī)構(gòu)落戶北京；普華永道、麥肯錫等200多家世界級(jí)商務(wù)服務(wù)企業(yè)；鳳凰衛(wèi)視、華爾街日?qǐng)?bào)、CNN、BBC、VOA等國際傳媒機(jī)構(gòu)以及紐約證券交易所、納斯達(dá)克聯(lián)席場(chǎng)外交易市場(chǎng)等紛紛入駐商務(wù)中心區(qū)。 王海平總結(jié)說，奧運(yùn)籌辦促進(jìn)了北京發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，加快了國際化和現(xiàn)代化步伐，提升了城市品質(zhì)和承載力，加速了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，奧運(yùn)會(huì)后北京仍能保持又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。 百姓： 近日，一項(xiàng)對(duì)全國36個(gè)主要城市的40000名市民進(jìn)行的調(diào)查顯示，92.1%的受眾認(rèn)為奧運(yùn)將促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，66.9%的受眾認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)結(jié)束而缺乏動(dòng)力。 同時(shí)，有96.4%的受眾認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦將提升中國在世界的地位，還有67.7%的受眾認(rèn)為中國承辦奧運(yùn)使人民群眾生活得到了改善。 大部分人認(rèn)為奧運(yùn)后經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長 近日，CTR市場(chǎng)研究公司對(duì)全國36個(gè)主要城市的40000市民連續(xù)進(jìn)行的奧運(yùn)電話（計(jì)算機(jī)輔助）調(diào)查顯示，國人對(duì)于奧運(yùn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用基本上表示肯定，其中，92.1%的受眾認(rèn)為北京奧運(yùn)會(huì)將促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，66.9%的受眾認(rèn)為奧運(yùn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)結(jié)束而缺乏動(dòng)力，顯示出受眾對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。同時(shí)，有96.4%的受眾認(rèn)為北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦將提升中國在世界的地位，還有67.7%的受眾認(rèn)為中國承辦奧運(yùn)使人民群眾生活得到了改善。 近四成人料奧運(yùn)后房價(jià)持平 調(diào)查顯示，大家對(duì)奧運(yùn)是否引起了房價(jià)上漲產(chǎn)生了巨大分歧，有超過四成的國民認(rèn)為奧運(yùn)并不是帶動(dòng)房價(jià)上漲的因素，另外有36.9%的國民則認(rèn)為北京奧運(yùn)是帶動(dòng)房價(jià)上漲的因素。奧運(yùn)后房價(jià)如何變化，也是國民最為關(guān)心的問題，其中，16.2%的國民認(rèn)為奧運(yùn)后半年左右房價(jià)會(huì)上漲；另外有27.1%的國民認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)會(huì)下跌；還有36.1%的國民認(rèn)為奧運(yùn)后房價(jià)與目前會(huì)大體持平。 |