| “樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”，聽上去很好 |
| [作者]：于明 |
近來房市的不景氣，房價下跌，有房無市，交易量下降等，就像一片揮之不去的愁云，籠罩在各個房產(chǎn)開發(fā)商的頭上，為了促進(jìn)房屋的銷售，有些開發(fā)商便打出了“樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”的宣傳口號，以增加購房者的信心。這實際上是開發(fā)商為購房者做出了一個所售房屋不會貶值的承諾。這聽上去對購房者來說是十分有利的，但問題是這樣的一個承諾實際中能實現(xiàn)嗎？對購房者來說，這到底是個美麗的謊言，還是一個切實的保障呢？ 首先，從宏觀的角度來看，要明白的一點就是，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，參與經(jīng)濟(jì)活動的主體都是以利益為驅(qū)動的，都是以實現(xiàn)自身利益的最大化為目標(biāo)。因此開發(fā)商作的這種“樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”的承諾也不能脫離這樣的一個基本目標(biāo)，否則聽起來就顯得有些華而不實了。以獲利這一目標(biāo)為評判標(biāo)準(zhǔn)，若房價下降幅度不大，差價不多，開發(fā)商還承擔(dān)的起，可以承當(dāng)；若房價下降幅度很大，甚至跌破了房屋開發(fā)的成本價，那這種差價開發(fā)商還會承擔(dān)嗎？還承擔(dān)得起嗎？我想在正常情況下，開發(fā)商寧愿將房屋空置去背銀行利息，也不會去虧本銷售。所以說這個承諾執(zhí)行起來是相對性的，一切都只建立在開發(fā)商能否獲取利益的基礎(chǔ)之上。畢竟，開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)，是以獲利為目標(biāo)，而決不是為了做慈善事業(yè)。 其次，從微觀的角度來說，“樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”的這樣一個承諾并不是一句話就可以了事的，這樣一個承諾必須將其細(xì)化，在實踐中才能執(zhí)行，否則就只是一句沒有實際意義的宣傳口號而已。就如在法律上，一部在實踐中無法實際執(zhí)行或執(zhí)行不好的法律就不是一部好的法律一樣，一份合同，一個承諾若在實際中不能執(zhí)行或不能操作，那么也不是一份好合同，一個“有效”的承諾。要使得該承諾得以切實履行，那么就面臨著確定基準(zhǔn)房價，如何認(rèn)定房價下跌？差價如何補？期限是多少？補差價以后房價上漲或繼續(xù)下跌怎么辦？若開發(fā)商未承擔(dān)補差價的義務(wù)，違約責(zé)任如何承擔(dān)，購房人是否可以解除合同等諸多問題，而這些詳細(xì)而又具體的問題都必須通過書面的協(xié)議予以確定，否則該承諾就只是那畫在墻上的一個餅，看的到吃不到�？蓡栴}又來了，開發(fā)商真的愿意簽訂這樣一個“樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”承諾協(xié)議嗎？真的為此而給自己套上一個義務(wù)的枷鎖嗎？ 進(jìn)一步從深層次來分析，在目前的房地產(chǎn)市場行情下，降價促銷對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也不是一個在寒市中保證有效的良方，更多的是一把雙刃劍。一方面可能真的促進(jìn)了房屋的銷售，盤活了資金，帶來利潤，另一方面也可能傷了自己，因為降價促銷，對開發(fā)商來說不僅意味著利潤的降低，而且很多開發(fā)商并不是從一開始就遇到房市的不景氣，其買地，建設(shè)在樓市寒流到來之前就進(jìn)行了，房屋開盤時就定了高價，若在現(xiàn)在市場不景氣時降價銷售的話，那么前面買了房的購房者怎么辦，簽訂了預(yù)定協(xié)議的購房人肯定不會按預(yù)定協(xié)議的價格簽訂正式的《商品房買賣合同》，購房者就會流失。而已經(jīng)簽了正式的《商品房買賣合同》的購房者則會仔細(xì)盤算解除合同要承擔(dān)的違約責(zé)任和再以低價購房所獲利益之間的得失，一旦再次低價購房所獲利益大大高于解除合同要承擔(dān)的違約責(zé)任，相信精明的購房者會毫不猶豫地做出退房解約的決定。況且，降價會導(dǎo)致潛在購房者的一種期待心理，很多潛在的購房者會繼續(xù)的觀望，期待的開發(fā)商的再次降價而不會馬上購房，所以市場上出現(xiàn)了一種一旦開發(fā)商降價后，一方面已購房者大量退房，而另一方面房屋仍舊賣不出去的獨特現(xiàn)象。因此對開發(fā)商來說，降價促銷，并不是件容易的事，不降價有不降價的難處，而降價有降價的難處。 綜上所述，個人以為，“樓盤若跌價，開發(fā)商為業(yè)主補差價”這樣的承諾更多的像一個空中樓閣，華而不實。聽得多，見得少，尤其是完整的書面協(xié)議更少，因此，購房者遇到開發(fā)商這種承諾時，應(yīng)慎重考慮。 �。ㄒ陨蟽H代表律師個人觀點） |