| 市場篇 |
Topic 4 市場篇 [編者按]今年下半年，對(duì)于長沙房地產(chǎn)業(yè)來說，是非常艱難的時(shí)期，一些市場隱患的存在，有可能引起房地產(chǎn)業(yè)大起大落。正如房價(jià)過快上漲會(huì)造成不利影響一樣，房價(jià)下跌過快同樣不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市困難局面，刺激消費(fèi)和增強(qiáng)投資信心，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，7月22日長沙市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，在經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式的同時(shí)，從土地、金融、稅收以及開發(fā)報(bào)建等各方面提出相應(yīng)的優(yōu)惠政策。為貫徹《意見》的文件精神，印發(fā)了物業(yè)維修資金交存的若干規(guī)定，把維修資金繳交的時(shí)間推遲到辦理房屋交房手續(xù)前，還下調(diào)了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅的稅率。在規(guī)范中介市場秩序方面，實(shí)行二手房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示，加大二手房交易資金監(jiān)管力度。無論從出發(fā)點(diǎn)還是實(shí)際收效上來看，這些政策措施都可以刺激消費(fèi)，提高硬性需求，給過冷的樓市帶來回暖的希望，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的回落，推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場規(guī)范協(xié)調(diào)發(fā)展。 PART 1文件Ⅰ 長沙市人民政府文件 長政發(fā)〔2008〕26號(hào) 長沙市人民政府 關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見 各區(qū)、縣（市）人民政府，市直機(jī)關(guān)各單位： 為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心，防止房地產(chǎn)市場大起大落，推動(dòng)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，特提出如下意見： 一、充分發(fā)揮政府的綜合協(xié)調(diào)作用 �。ㄒ唬┙⒎康禺a(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度。由市政府分管副市長主持，市政府辦公廳、市發(fā)改委、市國土資源局、市規(guī)劃局、市建委、市房產(chǎn)局等部門參加。其主要職責(zé)是根據(jù)房地產(chǎn)和住宅建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例，確定基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問題，確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。 �。ǘ┦型恋刭Y產(chǎn)管理委員會(huì)近期應(yīng)堅(jiān)持適度從緊的土地供應(yīng)原則和熟地出讓原則，對(duì)周邊配套設(shè)施不完善的地塊，原則上不予出讓。 二、全面推行保障性住房分配貨幣化 �。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。 �。ǘ┝庾》繄�(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。 三、激活二手房市場 �。ㄒ唬┒址拷灰拙C合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％。購買二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補(bǔ)貼。在2009年12月31日前出售二手商品房，并購買新建普通商品房的，其二手商品房交易所交營業(yè)稅在購買新房時(shí)由財(cái)政給予金額補(bǔ)貼。 （二）簡化二手房交易手續(xù)，實(shí)行一站式服務(wù)。推行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。 四、清理稅費(fèi)收取 �。ㄒ唬┮�(guī)范稅收的收取和稽查行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取。 �。ǘ⿲�(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理。沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。 1、所有行政事業(yè)單位的收費(fèi)均納入財(cái)政管理，由市非稅收入管理局一站式收取，再按規(guī)定撥付給相關(guān)單位。 2、取消由各區(qū)收取的教育配套費(fèi)，嚴(yán)禁以此為由拒絕符合義務(wù)教育條件的學(xué)生入學(xué)。 3、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)未繳納的)、勞�；稹⑷朔酪椎亟ㄔO(shè)費(fèi)等報(bào)建費(fèi)推遲至辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶時(shí)收取。 4、建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓代理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、規(guī)劃信息服務(wù)費(fèi)、房屋產(chǎn)籍測量費(fèi)、地震評(píng)估費(fèi)、防雷檢測費(fèi)等經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持市場化原則，全面放開。 五、加快棚戶區(qū)改造 （一）棚戶區(qū)改造工作由政府牽頭，以區(qū)政府為主組織實(shí)施；針對(duì)棚戶區(qū)的不同情況，因地制宜，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，力爭三至五年完成全市主要棚戶區(qū)改造。 （二）棚戶區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償資金必須按時(shí)足額到位，設(shè)立專門賬戶，專款專用，保證足額補(bǔ)償給被拆遷人。被拆遷人按國家有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征交易契稅。 六、營創(chuàng)良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 （一）提高行政審批效率。相關(guān)職能部門公開辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦事時(shí)限，簡化辦事手續(xù)，涉及兩個(gè)及以上部門的行政審批，繼續(xù)完善“聯(lián)合辦理”的基本要求和程序，即“一家受理、抄告相關(guān)、并聯(lián)審查、限時(shí)完成”；對(duì)只涉及本部門的行政審批權(quán)推廣一個(gè)窗口對(duì)外受理、內(nèi)部責(zé)任部門分類分階段辦理的工作模式，限時(shí)辦結(jié)審批手續(xù)。 �。ǘ┙档凸e金貸款的首付比例。購買第一套商品房申住房公積金貸款的，首付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年(不得超過國家規(guī)定的法定退休年齡)。 �。ㄈ┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和從業(yè)人員誠信體系建設(shè)。進(jìn)一步完善企業(yè)誠信的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格評(píng)定程序，真正評(píng)選出有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，切實(shí)落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)施，樹立誠信體系的權(quán)威性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)經(jīng)營行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。 七、堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向 �。ㄒ唬┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)市場信息引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究和市場趨勢分析，健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，支持建設(shè)、房產(chǎn)部門建立房地產(chǎn)專業(yè)化研究機(jī)構(gòu)，適當(dāng)安排經(jīng)費(fèi)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場信息。 （二）加強(qiáng)輿論宣傳工作。充分利用各種媒體，宣傳房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)不動(dòng)搖，宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景，鼓舞投資和消費(fèi)信心。 二○○八年七月二十日 文件Ⅱ 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局文件 長房政發(fā)〔2008〕113號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理促進(jìn)中介行業(yè) 持續(xù)健康發(fā)展的意見 局屬相關(guān)單位、五區(qū)房產(chǎn)局、長沙市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、長沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)： 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，提高中介服務(wù)質(zhì)量，保障當(dāng)事人雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部第97號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易估算資金帳戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房321號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)長沙市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，促進(jìn)中介行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，特提出如下意見： 一、明確責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)作管理 依法規(guī)范房地產(chǎn)中介活動(dòng)，局屬相關(guān)單位既要各司其責(zé)又要密切配合、相互協(xié)作，切實(shí)抓好規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)各項(xiàng)工作，共同維護(hù)房地產(chǎn)中介市場秩序，讓老百姓“放心、稱心、滿意”。 租賃管理處負(fù)責(zé)對(duì)全市中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合協(xié)調(diào)指導(dǎo)和管理工作，開展經(jīng)常性的工作督查；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員登記備案年檢工作； 五區(qū)房產(chǎn)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常管理工作，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員登記備案的審查工作； 市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理二手房買賣網(wǎng)上簽約及交易資金的監(jiān)督管理工作； 市房產(chǎn)信息中心負(fù)責(zé)保障中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員備案，網(wǎng)上簽約及誠信體系的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)工作； 市房產(chǎn)綜合執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)協(xié)助相關(guān)部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。 二、依法監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為 �。ㄒ唬┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)的管理 1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)的備案管理。新設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)或新下設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在取得營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證30日內(nèi)，向機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)房產(chǎn)局申請(qǐng)辦理登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有4名（分支機(jī)構(gòu)有2名）以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，并接受市房產(chǎn)局組織的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的年度備案檢查工作。 2、一經(jīng)備案，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行合伙人、注冊(cè)資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息即記入房地產(chǎn)中介信用檔案系統(tǒng)，通過市房產(chǎn)局政務(wù)網(wǎng)向社會(huì)公示。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)須將取得的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、備案證以及所有從業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營場所明示。 �。ǘ┮�(guī)范從業(yè)人員資格管理 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格（或持有長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員證書），并且在同一時(shí)期內(nèi)只能受聘于一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（咨詢）公司。未取得中介執(zhí)業(yè)資格的人員，一律不得從事中介業(yè)務(wù)。 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書和市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員證書有效期為三年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)自覺參加規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高知識(shí)水平和業(yè)務(wù)技能。 3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)守法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平競爭。對(duì)有違法違紀(jì)行為的從業(yè)人員，實(shí)行執(zhí)業(yè)限制，以維護(hù)中介市場的正常秩序。 三、創(chuàng)新模式，推行“交易全程控制、資金監(jiān)管” �。ㄒ唬⿲�(shí)行二手房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示 1、我市五區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的二手房買賣（指通過辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣），均須進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上簽約。 2、已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事二手房買賣居間代理服務(wù)的，須到市房產(chǎn)局信息中心辦理二手房網(wǎng)上簽約認(rèn)證手續(xù)后，方可進(jìn)行信息發(fā)布和二手房買賣合同網(wǎng)上簽約。 3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均應(yīng)將相關(guān)房源信息上傳至二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，我局利用房產(chǎn)信息綜合管理系統(tǒng)對(duì)房源的合法性進(jìn)行初步核查，凡涉及查封、凍結(jié)等限制的房屋，不能掛牌交易。合法的房源信息進(jìn)行公示后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可在其經(jīng)營場所進(jìn)行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告。 4、《長沙市二手房買賣合同》、《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋購房委托協(xié)議》示范文本由市房產(chǎn)局聯(lián)合市工商局結(jié)合長沙市實(shí)際情況修改制訂，在二手房買賣時(shí)推薦使用示范文本。 �。ǘ┘哟蠖址拷灰踪Y金監(jiān)管力度 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋買賣代理業(yè)務(wù)中不得直接收取或變相收取房屋買賣當(dāng)事人的交易房款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)二手房交易資金安全監(jiān)管，推行資金托管工作的通知》（長房政發(fā)[2007]055號(hào)）要求，自覺遵守二手房交易資金托管制度，提供放心中介服務(wù)。 �。ㄈ┮�(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)和繳稅行為 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)信用的原則，遵守國家價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須在其經(jīng)營場所醒目位置公布收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)，嚴(yán)禁各種價(jià)格欺詐行為。自覺遵守國家稅法，按期納稅申報(bào)繳稅。 四、積極引導(dǎo)，促進(jìn)行業(yè)自律 1、市房產(chǎn)局繼續(xù)加大對(duì)市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的支持力度，鼓勵(lì)其發(fā)展會(huì)員，發(fā)揮其組織、引導(dǎo)和服務(wù)作用，促進(jìn)中介行業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展。 2、市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)應(yīng)發(fā)揮作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，制定《長沙市中介行業(yè)誠信管理辦法》，建立健全房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，實(shí)行星級(jí)認(rèn)定制度，完善信用檔案。通過市房產(chǎn)局政務(wù)網(wǎng)定期向社會(huì)公布各類投訴情況，公示信用記錄。 3、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，開展房地產(chǎn)中介從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)；積極組織開展中介行業(yè)發(fā)展論壇等各類交流活動(dòng)，提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)水平，扶持和培育一批優(yōu)秀企業(yè)。 五、建立聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)決查處房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為 堅(jiān)持條塊結(jié)合，協(xié)調(diào)一致，互動(dòng)推進(jìn)。市房產(chǎn)局將不定期會(huì)同市工商局、市物價(jià)局、市稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)、納稅等情況進(jìn)行執(zhí)法檢查；通過消費(fèi)者投訴、舉報(bào)發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，市房產(chǎn)局會(huì)同具有監(jiān)管職能的相關(guān)部門依法進(jìn)行處罰，根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、通報(bào)批評(píng)、媒體曝光直至取銷執(zhí)業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。 二○○八年八月二十一日 文件Ⅲ 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局文件 長房政發(fā)〔2008〕115號(hào) 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 關(guān)于印發(fā)《長沙市關(guān)于物業(yè)維修資金 交存的若干規(guī)定》的通知 機(jī)關(guān)各處（室）、局屬各單位、各開發(fā)企業(yè)： 根據(jù)長政發(fā)[2008]26號(hào)《長沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》的文件精神，結(jié)合《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，特制定《物業(yè)維修資金交存的若干規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給各單位，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 附：《長沙市關(guān)于物業(yè)維修資金交存的若干規(guī)定》 二○○八年八月二十六日 附件: 長沙市關(guān)于物業(yè)維修資金交存的若干規(guī)定 為全面貫徹《長沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見》文件精神，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合我市物業(yè)維修資金管理工作的具體情況，我局對(duì)物業(yè)維修資金的交存作出如下規(guī)定： 一、下列原由開發(fā)建設(shè)單位交存物業(yè)維修資金的物業(yè)可不交存物業(yè)維修資金： 1、經(jīng)規(guī)劃審批的為多棟服務(wù)的公用設(shè)施及用房，如配電間、水泵房、垃圾間、廁所、值班室、保衛(wèi)室、社區(qū)用房、架空開放式空間、摩托車車庫、自行車車庫等。 2、經(jīng)規(guī)劃審批的棟內(nèi)技術(shù)轉(zhuǎn)換層，地下人防消毒間等。 3、物業(yè)服務(wù)用房。 二、開發(fā)建設(shè)單位可銷售的物業(yè)，物業(yè)維修資金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶證時(shí)交存。在辦理轉(zhuǎn)移登記和他項(xiàng)權(quán)利登記時(shí)須提供物業(yè)維修資金繳款憑證。 三、依法屬于開發(fā)建設(shè)單位且不可銷售的物業(yè)（在建工程抵押和法院凍結(jié)除外），在辦理初始登記時(shí)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)維修資金。 四、開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證后兩年仍未銷售的物業(yè)，期滿后由開發(fā)建設(shè)單位交存物業(yè)維修資金。 五、開發(fā)建設(shè)單位在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不得代收物業(yè)維修資金，業(yè)主在辦理房屋交房手續(xù)前交存物業(yè)維修資金。在本方案實(shí)施前，開發(fā)建設(shè)單位已代收的物業(yè)維修資金應(yīng)當(dāng)全額交存至我局物業(yè)維修資金專管帳戶。 本規(guī)定自2008年9月1日起實(shí)施。 文件Ⅳ 長沙市地方稅務(wù)局文件 長地稅函[2008]56號(hào) 長沙市地方稅務(wù)局 關(guān)于明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅收征管 有關(guān)問題的通知 各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，市局涉外分局、稽查局： 為貫徹長沙市人民政府《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見》（長政發(fā)[2008]26號(hào)）文件精神，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，現(xiàn)就我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征稅問題通知如下： 從2008年8月1日至2009年12月31日，對(duì)在我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓取得的收入，其核定征收個(gè)人所得稅的稅率由原1.88%調(diào)整為1%，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)分別就轉(zhuǎn)讓合同或書據(jù)所載金額的萬分之五計(jì)征印花稅。 二○○八年八月一日 PART 2評(píng)論 健康之市，任重道遠(yuǎn) 近年來，長沙市商品房價(jià)格上漲勢頭得到有效抑制，投機(jī)型和過度投資型需求得到明顯遏制，房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的較好勢頭。 一、近年來長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年增大。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資由2005年的256.35億元增長到2007年412.99億元，年均增長26.92%；今年1-8月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資313.9億元，與去年同期相比增長20.8%，商品房施工面積3778.9萬m2，其中新開工面積1322.2萬m2，竣工面積449.7萬m2，與去年同期比分別增長42.5%、63.2%、28.8%。房地產(chǎn)投資各項(xiàng)指標(biāo)與我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體水平相協(xié)調(diào)。 第二，商品房供需關(guān)系發(fā)生明顯變化。商品房由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到2007年供求基本平衡，商品房供銷比由2005年的0.91∶1發(fā)展2007年的1.05∶1，其中住宅供銷比由2005年的0.82∶1發(fā)展2007年的0.95∶1。今年1-8月商品房供銷比達(dá)到1.60∶1，其中住宅供銷比達(dá)到1.58∶1，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 第三，商品房價(jià)格漲勢得到有效抑制。2005以來，全市商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲，2007年漲幅最大，商品房均價(jià)達(dá)到3601元/平方米，其中商品住宅均價(jià)為3372元/平方米，同比分別上漲20.77%、26.00%。今年，商品房月均價(jià)在4月達(dá)到最高點(diǎn)4622元/m2后，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下跌， 8月份商品房均價(jià)為3897元/m2，其中商品住宅均價(jià)為3654元/m2，環(huán)比分別下跌7.19%、6.33%。 第四，商品住房結(jié)構(gòu)日趨合理。2006、2007年90平方米以下中小戶型供應(yīng)占比分別為32.78%、35.63%。今年1-8月以來，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，90m2以下中小戶型供應(yīng)占比明顯提高，達(dá)到39.52%，同比增加3.59個(gè)百分點(diǎn)。 第五，二手房市場發(fā)展緩慢。2007年二手房易面積219.29萬平方米，與2006年相比僅增長0.33%。今年1-8月，全市二手房成交面積108.20萬m2，其中住宅成交面積66.79萬m2，與去年同期相比分別減少25.50%、31.44%，全市一二級(jí)市場交易量之比為4.34：1，其中住宅之比為6.02∶1�？梢�，二手房交易市場發(fā)展嚴(yán)重緩慢。 第六，土地市場宏觀調(diào)控成效較明顯。2008年上半年長沙市建設(shè)用地供應(yīng)總量442.1037公頃，比07年上半年減少19.24%，其中新增用地90.6535公頃，占供應(yīng)總量的20.51%，同比減少16.66%，利用存量土地351.4502公頃，占供應(yīng)總量的79.49%，同比減少2.59%。全市供應(yīng)土地中，新增地比例明顯減少，存量地比例上升。 第六，住房保障取得實(shí)質(zhì)性突破。去年10月，我市率先成立了住房保障工作局，全面貫徹落實(shí)24號(hào)文件，截止2007年底，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資額達(dá)到123.79億元，累計(jì)竣工面積為1239萬平方米，累計(jì)銷售面積達(dá)到14.94萬套；建設(shè)廉租住房9.59萬平方米、1906套，同時(shí)，穩(wěn)妥做好廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放和公有住房租金核減工作，去年通過發(fā)放補(bǔ)貼和核減租金共解決7000多戶低收入家庭住房困難問題；拆除、改造、修繕各類棚屋560多萬平方米，使4.8萬戶、18萬多居民搬入新居。 二、長沙房地產(chǎn)市場存在的隱患 今年以來，受全球房地產(chǎn)市場低迷等多方面因素的影響，長沙市與全國其它城市一樣，房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了些許變化，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中被掩蓋的一些隱患也得以暴露。 第一，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力嚴(yán)峻，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。從緊的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)難度和成本增加，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)貸款無果的情況下，開始借助于民間高息貸款，這使得開發(fā)企業(yè)的貸款成本進(jìn)一步增加。個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，形成了爛尾樓，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。 第二，土地市場出現(xiàn)“流拍”，房地產(chǎn)投資信心下挫。自去年年尾樓市風(fēng)向發(fā)生變化以來，長沙土地市場開始轉(zhuǎn)為平淡。2008年上半年，建設(shè)用地供應(yīng)總量同比減少19.24％，其中新增用地同比減少16.66％，并有多宗土地出現(xiàn)了“流拍”現(xiàn)象，很多宗地塊更是以底價(jià)成交。在嚴(yán)峻的資金和銷售壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情正在消退，房地產(chǎn)投資信心已經(jīng)下挫。 第三，商品房市場供應(yīng)量猛增，供銷關(guān)系嚴(yán)重失衡。商品房市場供應(yīng)量猛增，供銷關(guān)系失衡，出現(xiàn)了供嚴(yán)重大于銷的現(xiàn)象�？梢灶A(yù)見，在未來一定時(shí)期內(nèi)商品房供應(yīng)量仍將保持較高增幅，供應(yīng)量的劇增必將給市場銷售帶來巨大壓力，延緩了開發(fā)企業(yè)的資金回籠速度，這對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。 第四，二手房市場持續(xù)低迷，制約了整體市場的發(fā)展。作為房地產(chǎn)市場重要組成部分和實(shí)施住房保障有效途徑的二手房市場，已經(jīng)連續(xù)3年成交量在200萬平方米左右徘徊，今年依舊維持低迷，二手房市場與新房市場規(guī)模差距進(jìn)一步拉大。由此可見，二手房交易市場發(fā)展受到嚴(yán)重制約，并將影響整體市場的持續(xù)健康發(fā)展。 第五，市場持幣觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)企業(yè)銷售面臨困境。今年以來，長沙市場的觀望氣氛較濃。與去年多個(gè)樓盤門庭若市的景象不同的是，今年很多樓盤的看房者可謂是寥寥無幾。今年上半年的商品房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑，再加上消費(fèi)者買漲不買跌的心理作用，市場觀望氣氛還將持續(xù)下去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售壓力加大，延緩了企業(yè)資金回籠速度。 第六，物業(yè)服務(wù)市場欠規(guī)范，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激烈。目前，在長沙市物業(yè)服務(wù)市場中，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不明確、服務(wù)偷工減料、更換物業(yè)服務(wù)公司不規(guī)范等現(xiàn)象較為普遍。 三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要性 房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，不僅是建設(shè)和諧社會(huì)的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會(huì)議政府工作報(bào)告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、資金密集、兼具投資性質(zhì)和消費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)市場波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在巨大的影響。 �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè) 從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模來看，房地產(chǎn)業(yè)無論對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長，還是增加國民收入都已經(jīng)具有舉足輕重的作用。近些年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，其增長率高于其他行業(yè)的增長率，也高于GDP的增長速度，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)市場波動(dòng)影響國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng) 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大，房地產(chǎn)市場波動(dòng)會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模如果增加過快會(huì)促使固定資產(chǎn)投資和鋼鐵、水泥等行業(yè)持續(xù)高增長，并對(duì)煤電油運(yùn)等行業(yè)產(chǎn)生巨大壓力。但如果房地產(chǎn)投資下降，會(huì)促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)量難以調(diào)整，從而造成產(chǎn)能過剩。 �。ㄈ┓康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場具有重大影響 從房地產(chǎn)業(yè)資金來源看，絕大部分來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的過度依賴蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，隨著房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中的不斷增加，房地產(chǎn)市場波動(dòng)狀況甚至可以決定金融市場的繁榮與危機(jī)。 �。ㄋ模┓康禺a(chǎn)業(yè)與人們的生活息息相關(guān) 房地產(chǎn)業(yè)由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，其價(jià)格漲跌影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)價(jià)格體系，在人們的生活中占據(jù)重要的地位。房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，并且為廣大居民普遍持有，價(jià)格的上漲與下跌會(huì)使人們的消費(fèi)心理產(chǎn)生很大變化，同時(shí)影響人們的生活成本。 PART 3觀察 全國各地新政 西安：市民購買商品住房可獲政府補(bǔ)貼 [摘要] 9月初，西安市出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》規(guī)定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；經(jīng)濟(jì)適用住房購買家庭收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為人均年收入不超過上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；對(duì)于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。 �。▉碓矗盒戮﹫�(bào)） [點(diǎn)評(píng)] 相對(duì)于深圳等珠三角城市房地產(chǎn)市場的調(diào)整程度，西安并不是今年房地產(chǎn)市場調(diào)整的重災(zāi)區(qū)。西安市作為在四川地震中受災(zāi)較為嚴(yán)重的地區(qū)，今年5月和6月，市場開始出現(xiàn)較為濃厚的觀望氛圍。在這樣的背景下，西安市出臺(tái)以政府財(cái)政補(bǔ)貼來促進(jìn)市民買房的政策，主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。 廣州：放松樓市宏觀政策 [摘要] 據(jù)悉，廣州自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價(jià)，政府除了放長交納期限，還可能更改用地規(guī)劃；放寬對(duì)戶型比例的限制，在“90/70”的條框下，已有新的戶型比例出現(xiàn)“不遵守”；考慮到今年樓市的低迷情況，為防止進(jìn)一步?jīng)_擊房地產(chǎn)市場，限價(jià)房、經(jīng)適房的推出有所延緩。（來源：大洋網(wǎng)-信息時(shí)報(bào)） [點(diǎn)評(píng)] 在不少地方政府紛紛出臺(tái)一系列樓市調(diào)控措施之后，廣州貌似平穩(wěn)的樓市宏觀政策，或多或少也有松動(dòng)的跡象。由于發(fā)展商資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻考驗(yàn)，政府放慢了地王的回收速度，還降低了戶型的限制門檻，在一定程度上能吸引發(fā)展商。此外，推出限價(jià)房、經(jīng)適房會(huì)進(jìn)一步影響人們對(duì)樓市的預(yù)期，延遲推出時(shí)間，能緩解樓市再受到?jīng)_擊的壓力。為迎接亞運(yùn)會(huì)的到來，政府除了在土地拍賣上給予發(fā)展商一定的“優(yōu)惠”之外，減少稅收、加大土地周邊的配套也成為其中的必殺技。 [摘要] 近日，江蘇國土資源廳網(wǎng)站發(fā)布消息：南京市國土局將“采取有效措施促進(jìn)土地市場平穩(wěn)發(fā)展”，將出讓土地用地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，并將土地出讓金付款期限延長到一年。這則消息的核心內(nèi)容是：縮小用地規(guī)模、降低地塊底價(jià)、延長付款期限。在規(guī)劃可行的情況下，適當(dāng)縮小用地規(guī)模（控制在100畝以下），從而降低單幅地塊的出讓金總額；同時(shí)，延長出讓金總額較高地塊的付款期限（一般在六個(gè)月內(nèi)交清，金額巨大的最長延期至一年），以緩解競買人的付款壓力，提高市場競爭度，加快土地市場走出調(diào)整期。但南京市國土局相關(guān)人士表示，以上措施為南京市國土部門提出的建議，尚未正式實(shí)行。該人士表示，土地出讓規(guī)模原則上不超過200畝，而現(xiàn)在主城區(qū)的地塊很緊張，控制在100畝以內(nèi)也是正常的。至于土地出讓金付款期限延長到1年，該人士解釋說，這個(gè)主要視地塊大小及是否需要拆遷而定，如果是需要拆遷的“毛地”，那開發(fā)商延期付款也是可以的。原來出讓土地不論大小，一般都約定為六個(gè)月內(nèi)付款，現(xiàn)在所謂“大”地塊可延長到一年。 �。▉碓矗簢临Y源網(wǎng)） [點(diǎn)評(píng)] 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是針對(duì)當(dāng)前開發(fā)商資金緊張，土地市場冷清的局面，對(duì)土地市場“松綁”。用地規(guī)模降低后能降低單幅地塊的價(jià)格，減輕開發(fā)商的資金壓力；而延長付款期限，開發(fā)商付款方式能變得更自由。原先，推出的多為超過100畝的大地塊，只有大開發(fā)商才有實(shí)力拿地，小開發(fā)商只能望地興嘆。用地規(guī)�？刂圃�100畝以下，意味著今后上市的小地塊將增多，開發(fā)門檻降低了，對(duì)小開發(fā)商來說絕對(duì)是個(gè)“好消息”。以上措施一旦實(shí)行，將在很大程度上降低開發(fā)商成本，緩解開發(fā)商的資金壓力，起到穩(wěn)定土地市場的作用。也有部分開發(fā)商對(duì)此不以為然，認(rèn)為大企業(yè)資金相對(duì)比較充足，拿地計(jì)劃幾乎不會(huì)因此而改變，而中小企業(yè)對(duì)于后續(xù)資金的擔(dān)憂遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)地皮和付款期限的擔(dān)憂。 重慶：市政府百億資金購房 [摘要] 7月12日，在中國(重慶)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆公開披露，重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價(jià)商品房用于拆遷戶安置，拆遷居民購買安置用房每平米只要2000多元。（來源：華夏日?qǐng)?bào)） [點(diǎn)評(píng)] 政府引導(dǎo)100億資金進(jìn)入市場，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說能起到一定資金緩解作用，但對(duì)于政府的這種行為，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)開發(fā)商并不領(lǐng)情，他們認(rèn)為政府收購條件過于苛刻，在本身就不高的市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，還要求打折，會(huì)給開發(fā)商造成不少的損失，還會(huì)擾亂當(dāng)前的價(jià)格體系，使開發(fā)商陷入更艱難的處境。 廈門：調(diào)整“購房入戶”政策和普通住房標(biāo)準(zhǔn) [摘要] 福建省國土資源部門發(fā)布信息，廈門市調(diào)整并降低購買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門檻。新政規(guī)定，在廈門島外同安、翔安兩區(qū)（除大同街道、祥平街道、大嶝鎮(zhèn)外）購買商品住房的，除享受原有“購房入戶”政策外，新增“購買70平方米～80平方米的，可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。該政策適用于今年8月1日后通過“招拍掛”公開出讓方式取得土地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目。同時(shí)，廈門的普通住房標(biāo)準(zhǔn)面積和成交價(jià)格有所放寬。廈門市普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交價(jià)低于全市住房平均交易價(jià)的1.2倍。（來源：新華網(wǎng)福建頻道） [點(diǎn)評(píng)] 據(jù)了解，廈門市先前的“購房入戶”政策是2003年開始實(shí)行的。原先的“購房入戶”政策規(guī)定，購買80平方米以上的房子，才能取得廈門戶口。此次“購房入戶”門檻的降低，將有利于廈門市房地產(chǎn)業(yè)向島外發(fā)展；對(duì)于鼓勵(lì)島外開發(fā)中小戶型的房地產(chǎn)項(xiàng)目起到積極的作用。同時(shí)，廈門原普通住房標(biāo)準(zhǔn)（2005年出臺(tái)）為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下，實(shí)際成交價(jià)在7000元／平方米以內(nèi)。此次普通住房標(biāo)準(zhǔn)面積和成交價(jià)格的放寬，將讓普通購房者享受到相關(guān)稅收優(yōu)惠，減輕其負(fù)擔(dān)�？偟膩砜�，新政將進(jìn)一步激發(fā)廈門市的購房需求，有利于恢復(fù)市場信心，使廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。 深圳：建議放松貨幣政策 [摘要] 7月9日，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告》，報(bào)告中明確建議減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的建議。（來源：中國網(wǎng)） [點(diǎn)評(píng)] 深圳市某商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人分析，5%的營業(yè)稅可以看作一個(gè)交易壁壘，在政策的可選擇范圍里，這個(gè)交易稅減免是直接有效的，但再跌下去，可能收效就甚微。深圳房價(jià)深跌之后，風(fēng)險(xiǎn)釋放，新增的放貸被銀行方面認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)貸款”，那么，在金融風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，適度放松貨幣政策可重新燃起房地產(chǎn)行業(yè)信心。 沈陽、石家莊：調(diào)高普通住宅界定 [摘要] 石家莊市房管局宣布自5月4日開始，將“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)1300元~2000元/平方米，最高“普通住宅”價(jià)格調(diào)整至6600元/平方米。5月8日，沈陽市也施行了新的“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)，其“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)最高達(dá)到了6700元/平方米。按照有關(guān)規(guī)定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據(jù)其所處地段、價(jià)格累加，最高稅率達(dá)4%。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使得沈陽和石家莊大部分商品房交易契稅降低到1.5%。（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)） [點(diǎn)評(píng)] 這次普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，無疑使得沈陽和石家莊大部分商品房進(jìn)入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業(yè)界理解為刺激房市需求的一個(gè)信號(hào)。對(duì)此，石家莊市房管局有關(guān)人士表示，調(diào)整“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)僅僅是城區(qū)住宅價(jià)格上漲的結(jié)果，原來的標(biāo)準(zhǔn)不再適用，是稅收手段的調(diào)整。但是多數(shù)專家將沈陽、石家莊等城市在同一時(shí)間段推出房屋稅收優(yōu)惠措施理解為一種政府刺激房市需求的開始。據(jù)了解，調(diào)高普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的做法目前已經(jīng)有多個(gè)二三線城市效仿。而部分已經(jīng)調(diào)高過“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)的城市正在采取減少土地出讓量、改變購房者預(yù)期、降低住房公積金貸款門檻等方式來刺激樓市需求。 福州：出臺(tái)地產(chǎn)“一攬子”政策 [摘要] 近期，福州市政府相關(guān)部門出臺(tái)了“土地前期‘議價(jià)’”、“公布拍賣起始價(jià)”、“調(diào)整土地出讓條件”等一系列新舉措。其具體內(nèi)容包括：其一，土地前期“議價(jià)”�！盀榇龠M(jìn)土地成功出讓，建議對(duì)流拍流掛地塊或計(jì)劃內(nèi)的擬出讓地塊實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)，意向購買者可對(duì)意向地塊的出讓起始價(jià)提出合理化建議，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后組織公開出讓。”其二，公布土地拍賣起始價(jià)。“建議在對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況，合理調(diào)整土地出讓底價(jià)；在發(fā)布土地出讓公告時(shí)，同時(shí)公布土地出讓起始價(jià)，以便于開發(fā)商做好競買前期測算工作”。此外，福州市相關(guān)部門還對(duì)土地出讓條件進(jìn)行調(diào)整，以挽救頹勢的土地市場。在近幾次的土地出讓中，放寬的70/90政策是一個(gè)亮點(diǎn)，個(gè)別地塊90平方米戶型的比重下調(diào)至50%。（來源：海峽都市報(bào)） [點(diǎn)評(píng)] 鼓勵(lì)意向競買人對(duì)出讓起始價(jià)提出合理化建議，福州市土地部門并不進(jìn)行預(yù)定。這在福州乃至全國的土地招拍掛規(guī)則中從未出現(xiàn)過，這也被業(yè)內(nèi)人士解讀為未來土地市場存在議價(jià)空間。業(yè)內(nèi)人士解讀說：“土地，也是一種商品�！贝伺e意味著競買人可以在前期和有關(guān)部門進(jìn)行“談判”，“討價(jià)還價(jià)”這一幕未來也許會(huì)出現(xiàn)在福州的土地市場上。而此前，福州的土地拍賣前，在公告中，僅公布地塊基本情況和主要規(guī)劃指標(biāo)以及參與的競買保證金。這樣一來，意向購買者心里往往“沒譜”，從而導(dǎo)致對(duì)土地的價(jià)值心理估計(jì)過高，報(bào)名競投者有限�？v觀近期福州的土地市場，價(jià)值回歸理性，多以起拍價(jià)成交，對(duì)開發(fā)者而言，這是一個(gè)很好的參考標(biāo)準(zhǔn)。如果能從公告起就對(duì)土地起始價(jià)了然于胸，開發(fā)商大多會(huì)參照這個(gè)起始價(jià)格來評(píng)估地價(jià)上限，并盡快作出測算和價(jià)值判斷，從而促進(jìn)拍賣市場的活躍。 PART 4展望 安居工程，長沙房地產(chǎn)市場將更加健康 今年以來，長沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量持續(xù)攀升，而銷售量相比去年同期有一定程度下降。一面是新房市場銷售下跌，一面是二手房市場持續(xù)走低，使長沙房地產(chǎn)市場陷入了較為尷尬的境地。2008年下半年在政府制定的多項(xiàng)政策措施的引導(dǎo)下，長沙房地產(chǎn)市場將逐步回暖，市場潛在需求，特別是低收入家庭的需求將被激發(fā)，二手房市場在政策支持下，將實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展。 一、市場有望逐漸回暖，剛性需求被釋放 第一，經(jīng)濟(jì)適用房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，發(fā)放的補(bǔ)貼貨幣將直接投入到市場，能夠很好的拉動(dòng)低收入家庭的購房需求，減少市場存量，特別是刺激二手房的銷售；第二，二手房交易綜合稅下調(diào)，不僅可以激發(fā)二手房市場交易的積極性，還能促進(jìn)商品房市場的發(fā)展，那些想改善住房品質(zhì)的自住型購房需求將得到釋放；第三，降低公積金貸款首付，延長貸款期限，極大釋放了使用公積金貸款的消費(fèi)者購房需求；第四，下調(diào)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅的稅率，對(duì)鼓勵(lì)自住型需求，激發(fā)二手房市場的發(fā)展，降低房屋的空置率，都起到一定的促進(jìn)作用。 二、二手房市場在更多政策鼓勵(lì)下，將實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展 我市二手房市場發(fā)展緩慢，房產(chǎn)一二級(jí)市場發(fā)展很不平衡，嚴(yán)重制約了整體市場的發(fā)展。為了進(jìn)一步激活二手房市場，形成梯級(jí)消費(fèi)層次，推動(dòng)整個(gè)市場的健康有序發(fā)展，在政府實(shí)施的一系列政策措施中，有多項(xiàng)是針對(duì)二手房市場來實(shí)行的。在這些政策的支持下，二手房市場獲得更大的發(fā)展空間，能有效拉動(dòng)二手房市場需求，縮短新房與二手房成交量之間的差距。二手房市場的快速發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、解決中低收入家庭住房問題、降低城市房屋空置率等起到一舉多得的作用。 三、企業(yè)仍將保持較高的投資信心，投資將繼續(xù)穩(wěn)步增長 在當(dāng)前資金回?cái)n速度較慢的情形下，開發(fā)企業(yè)的投資熱情受挫。多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取，可以減輕開發(fā)企業(yè)的資金壓力，對(duì)資金陷入極度困境的企業(yè)而言，更像是一件厚棉襖，能夠幫助企業(yè)暫時(shí)躲過樓市寒冬的侵襲；把維修資金繳交的時(shí)間推遲到辦理房屋交房手續(xù)前，對(duì)于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力也能產(chǎn)生積極的影響。這些措施無疑給了開發(fā)企業(yè)極大的支持，隨著樓市的逐漸回暖，開發(fā)企業(yè)將重燃投資熱情，房地產(chǎn)開發(fā)投資還將保持較快增長。 四、市場秩序得以進(jìn)一步規(guī)范，將優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境 在規(guī)范中介市場秩序方面，實(shí)行二手房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示，使得房地產(chǎn)交易相對(duì)更加透明和易于監(jiān)督，可以防止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司低買高賣吃差價(jià)，還能遏制“一房兩賣”的惡劣行為；加大二手房交易資金監(jiān)管力度，實(shí)行客戶資金第三方監(jiān)管，從而保障買賣雙方交易資金安全，維護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。還明確要求開發(fā)建設(shè)單位不能代收物業(yè)維修資金，可以有效防止開發(fā)商占用該項(xiàng)資金，減少糾紛的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和中介服務(wù)存在的違法違規(guī)行為將得到控制，房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒏右?guī)范化運(yùn)行。 五、住房公積金惠及多層面，將成為市民購房按揭首選 根據(jù)最新公布的意見稿，擴(kuò)大住房公積金繳存范圍，還強(qiáng)調(diào)了公積金繳存的強(qiáng)制性，對(duì)單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由管理中心責(zé)令限期辦理。同時(shí)，第一次對(duì)于市場上所存在的開發(fā)商不提供公積金貸款的做法，進(jìn)行了明確規(guī)定，考慮實(shí)施懲罰措施。相比銀行按揭貸款，住房公積金貸款利率較低，加上降低貸款首付，延長貸款期限，這種貸款方式或許將成為長沙市民最重要的金融工具之一。 |