| 焦點(diǎn)：全民反映 |
Topic 3 焦點(diǎn)：全民反映 政府不應(yīng)該救市 李紅軍：不能維護(hù)開發(fā)商暴利 （齊魯晚報(bào)，2008-9-3） 近年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)飛速上漲，有的城市房?jī)r(jià)甚至翻了幾番，導(dǎo)致民怨四起。在房?jī)r(jià)超出絕大多數(shù)人購(gòu)買力的情況下，人們只好“望房興嘆”。但是，今年以來(lái)，一些城市的樓市出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)開始不同程度地下降，許多房地產(chǎn)商開始呼吁“政府救市”。但筆者認(rèn)為，政府救市實(shí)乃一種無(wú)謂之舉，目前地方政府不宜干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 首先，從價(jià)格層面說(shuō)，政府不應(yīng)該進(jìn)行干預(yù)。房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，盡管公眾普遍呼吁政府干預(yù)市場(chǎng)，但一些地方的房?jī)r(jià)還是一個(gè)勁地漲，漲到極限后，人們開始持幣觀望，房?jī)r(jià)也開始回落，這是很自然的事情。但是，房?jī)r(jià)一回落，一些人就立刻要求“政府救市”，這不分明是要求保護(hù)房地產(chǎn)商的利益嗎？我們知道，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，利潤(rùn)十分驚人，有些甚至是成本價(jià)的幾倍。房?jī)r(jià)即便回落一點(diǎn)，房地產(chǎn)商仍然有利可圖，地方政府沒必要維護(hù)房地產(chǎn)商的暴利而漠視公眾的利益。 其次，救市不救市，政府還是要多聽民意，別聽房地產(chǎn)商的一面之詞。 據(jù)報(bào)道，《廣州日?qǐng)?bào)》7月份進(jìn)行了一項(xiàng)“政府應(yīng)否出手救市”的民意調(diào)查，結(jié)果顯示，穗、京、滬、深四地總體上有38% 的市民認(rèn)為，“樓價(jià)還沒跌至合理水平，政府應(yīng)加大整治力度”，19%的市民認(rèn)為“房?jī)r(jià)應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)干涉太多”，僅有22%的市民表示“政府應(yīng)出手救市，穩(wěn)定市場(chǎng)”。在持“救市”觀點(diǎn)的人中，認(rèn)為政府最應(yīng)該采取的措施首先是構(gòu)建多層次、滿足不同收入人群的住房需求保障體系。從中我們可以看出，呼吁政府救市的只是少數(shù)人，這些人并不能代表廣泛的民意。 總之，樓市自有其發(fā)展規(guī)律，政府不可能進(jìn)行完全的干預(yù)。以股市為例，上證指數(shù)從去年10月的6100多點(diǎn)跌到現(xiàn)在的2300多點(diǎn)，盡管政府出臺(tái)了一些措施，可從目前的情況看似乎收效甚微。股市是這樣，樓市何嘗不是如此呢？地方政府與其投入過多的時(shí)間和精力救市，倒不如遵循房市自身規(guī)律，少些無(wú)謂之舉。 楊奕：房?jī)r(jià)調(diào)整釋放真需求 （上海證券報(bào)，2008-7-16 ） 面對(duì)深圳市房地產(chǎn)研究中心在2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告中提出的減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策等救市建議，市場(chǎng)議論紛紛，中國(guó)指數(shù)研究院華南分院分析師楊奕也表達(dá)了自己的看法。 “我們認(rèn)為單純地提出救市是不可取的。政府要做的是改善房地產(chǎn)供應(yīng)單一化嚴(yán)重的問題，需要建設(shè)供應(yīng)多元化體系。在這一方面，深圳近期推出的6000多套保障性住房，可以暫時(shí)緩解目前樓市的供需壓力，是可取的。但從長(zhǎng)期來(lái)講，如果沒有持續(xù)穩(wěn)定的保障性住房供應(yīng)的保證，房?jī)r(jià)升高的壓力仍舊存在。”“根據(jù)我們中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，上半年深圳住宅市場(chǎng)的平均銷售和供應(yīng)之比為0.59，而去年同期平均銷供比為3.18，這說(shuō)明今年上半年深圳住宅市場(chǎng)基本扭轉(zhuǎn)了供不應(yīng)求的局面，正向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。而綜合考慮保持高位的CPI水平及緊縮性貨幣政策等因素的影響，預(yù)期今年下半年的深圳樓市仍表現(xiàn)為震蕩調(diào)整。但相信如果交易價(jià)格逐漸回調(diào)到位，真正的住房銷售需求會(huì)得到釋放，成交量方面存在抬升的可能性。” 賈圖：救市會(huì)埋下更大隱患 （上海證券報(bào)，2008-7-2） 在樓市步入調(diào)整周期之時(shí)，許多開發(fā)商不愿意降價(jià)正是由于對(duì)地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患�？浯笳{(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險(xiǎn)的，這種為了眼前利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。 從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著一個(gè)波動(dòng)周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，每一個(gè)周期的時(shí)間越長(zhǎng)，周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)越平緩。越是新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家，其房?jī)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。 房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，我們可以舉美國(guó)的例子。從美國(guó)房?jī)r(jià)自1818年至今190年的價(jià)格波動(dòng)周期來(lái)看，其樓市價(jià)格的漲跌周期平均在18年左右。新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家，我們不妨看看越南這個(gè)例子。越南在短短的3年中，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個(gè)國(guó)家難以承受。而這種偏離民眾實(shí)際購(gòu)買力的上漲是沒有根基的，它由市場(chǎng)的內(nèi)在力量所決定。一旦一個(gè)周期完成，就會(huì)自然過渡到另一個(gè)周期之內(nèi)。越南、印度等國(guó)家的房地產(chǎn)周期為10年。中國(guó)與這些國(guó)家的情況大致接近，那么，在房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下，從來(lái)沒有經(jīng)過像樣調(diào)整的中國(guó)房?jī)r(jià)改變?cè)羞\(yùn)行軌跡并不值得大驚小怪。如前所述，由于新興房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家的價(jià)格波動(dòng)周期較之成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家一般都比較短，在一個(gè)周期即將結(jié)束逐漸步入另一個(gè)周期的時(shí)候，通過人為干預(yù)中斷樓市的自然調(diào)整，只會(huì)使泡沫進(jìn)一步累積，其結(jié)果必然是引發(fā)更劇烈的波動(dòng)。 許多人知道，美國(guó)次債危機(jī)的直接原因是房?jī)r(jià)的快速、深幅下跌，那么，又是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌呢？原因就是，在住房市場(chǎng)成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入自然調(diào)整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯(lián)儲(chǔ)卻采取寬松的貨幣政策進(jìn)行干預(yù)，以激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。于是，許多金融機(jī)構(gòu)紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級(jí)在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然調(diào)整，也推高了房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，美國(guó)100多年來(lái)形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)整動(dòng)能，人為拖延只會(huì)加劇能量的集中，使房?jī)r(jià)以更極端的方式表現(xiàn)出來(lái)。因此，此后美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債危機(jī)。 除此，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓(xùn)可以汲取。在房?jī)r(jià)開始步入調(diào)整階段時(shí)，美國(guó)國(guó)內(nèi)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，采取了一些救市措施。對(duì)于救市結(jié)果，美國(guó)卡耐基梅隆大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Allan Meltzer的評(píng)論是：美國(guó)國(guó)會(huì)采取的一些救市措施使問題更嚴(yán)重，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者會(huì)認(rèn)為國(guó)會(huì)將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價(jià)出售，導(dǎo)致問題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們?cè)诜績(jī)r(jià)還沒有真正經(jīng)過像樣調(diào)整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預(yù)，開發(fā)商還愿意降低房?jī)r(jià)嗎？而降價(jià)正是擠壓泡沫的一個(gè)捷徑。任志強(qiáng)已經(jīng)說(shuō)得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰(shuí)也不愿意降價(jià)。”開發(fā)商不愿意降價(jià)正是由于對(duì)地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要救市，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有比美國(guó)更嚴(yán)重的泡沫。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格不但相對(duì)較高，而且絕對(duì)價(jià)格也不低。2008年3月份，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元。美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來(lái)的美國(guó)住房的單價(jià)大約為8000元/平方米。2007年我國(guó)新住宅銷售的平均價(jià)格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費(fèi)用，單價(jià)大約在4055元/平方米左右。也就是說(shuō)，目前我國(guó)住宅的平均價(jià)格大約相當(dāng)于美國(guó)的51%。如果未來(lái)2-3年人民幣升值15%-20%，我國(guó)住宅價(jià)格再上漲20%，美國(guó)房?jī)r(jià)再下跌10%左右，那么2年—3年之后，我國(guó)住宅的價(jià)格將和美國(guó)全面接軌。而2007年，美國(guó)人均GDP是我國(guó)的18.6倍。另外，美國(guó)的住房一般為獨(dú)立的帶車庫(kù)的擁有土地產(chǎn)權(quán)的住房（國(guó)內(nèi)一般稱之為別墅），我國(guó)的住房一般為擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓房。如果用我國(guó)同樣的住房和美國(guó)比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格和美國(guó)的住房?jī)r(jià)格差距更小。 因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷，正是市場(chǎng)步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號(hào)。這不僅不值得擔(dān)憂，反而應(yīng)該讓我們欣慰，這說(shuō)明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來(lái)的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的�？浯笳{(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險(xiǎn)的，這種為了眼前利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。 在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的上漲周期后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整過程，我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)的底部在哪里，但我們可以肯定，經(jīng)過調(diào)整的樓市一定會(huì)更加健康。 楊少鋒：房?jī)r(jià)并未真實(shí)的下跌 �。ㄩL(zhǎng)江日?qǐng)?bào)，2008-7-18） 房地產(chǎn)到底需不需要救市？筆者認(rèn)為，如果房地產(chǎn)已經(jīng)面臨巨大的危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌，房地產(chǎn)公司大規(guī)模倒閉，銀行呆賬壞賬大規(guī)模發(fā)生，政府自然需要救市。然而，從目前看，房?jī)r(jià)依然高挺，降價(jià)的只是局部城市，而且普遍降幅不大。南北兩大核心城市北京、上海，也僅僅是成交低迷，僅有部分樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，所調(diào)整的只是去年底以來(lái)虛高的部分，房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)并沒有真實(shí)下跌。 筆者認(rèn)為，這種調(diào)整對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政府、對(duì)開發(fā)商都是好事，只有企業(yè)和消費(fèi)者同時(shí)回歸理性，一個(gè)行業(yè)才能正常發(fā)展，永遠(yuǎn)的暴利是不可能存在的，失去理性的最終結(jié)果必然是一個(gè)行業(yè)的毀滅。當(dāng)然，個(gè)別城市房?jī)r(jià)的下跌是比較明顯的，比如說(shuō)廣州和深圳。個(gè)別城市的房?jī)r(jià)回落并不能代表整個(gè)樓市的降價(jià)，筆者認(rèn)為，從宏觀層面，當(dāng)前房?jī)r(jià)并未真實(shí)下跌。 如果說(shuō)房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)并未真實(shí)下降，僅僅是開發(fā)商資金壓力加大，就要求政府救市是靠不住的。或者，這個(gè)要求就相當(dāng)于要求政府保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。其實(shí)，只要價(jià)格理性回落，開發(fā)商愿意降低利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)完全能夠自救。 客觀地說(shuō)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，通貨膨脹壓力未減、CPI高位運(yùn)行之時(shí)，貿(mào)然出臺(tái)救市措施，不但將導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過熱和房?jī)r(jià)暴漲所出臺(tái)的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。 政府救市的時(shí)機(jī)，前提應(yīng)當(dāng)是房?jī)r(jià)回歸理性，大部分一線城市及多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)回落，開發(fā)商回歸理性。 政府應(yīng)該救市 潘石屹：金融政策需要松綁 �。ㄉ虾ＷC券報(bào)，2008-7-22） 昨天（2008年7月21日），記者從SOHO中國(guó)獲悉，其新建項(xiàng)目三里屯SOHO項(xiàng)目開盤即簽約43.5億。但是，面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)表示，單個(gè)項(xiàng)目的熱銷并不代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局有所改變。實(shí)際上，“國(guó)際資本市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)惡化、國(guó)內(nèi)貨幣政策依舊從緊、開發(fā)商去年搶地花光了錢、市場(chǎng)成交量萎縮，這四個(gè)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的原因依然存在。“潘石屹說(shuō)。并且，他仍堅(jiān)持需要政府“救市”的觀點(diǎn)，呼吁給房地產(chǎn)的金融政策“松綁”。 葉檀：救市可避免“金融危機(jī)” （南方都市報(bào)，2008-7-15） 為什么該救？深圳市房地產(chǎn)研究中心的負(fù)責(zé)人給出的理由是，從去年下半年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)調(diào)整，到現(xiàn)在比去年最高峰時(shí)下降了近40%，但價(jià)跌量不升，這不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確實(shí)存在一些不正常的因素。此話言外之意，即目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌是政策有意打壓的結(jié)果，已經(jīng)違反了基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這正是問題關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈了！筆者認(rèn)為，深圳樓市該救，但這一觀點(diǎn)并不是為投資者考慮，而是總體考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果。 反對(duì)救市者的理由是，目前深圳樓市并沒有崩潰。市場(chǎng)有其發(fā)展周期，有高潮，就必然有低谷；現(xiàn)在的樓市低迷，只是由于部分原因處于低谷而已，這是正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從去年10月份到現(xiàn)在，深圳部分樓盤房?jī)r(jià)降了三成，開發(fā)商沒有倒閉，銀行金融風(fēng)險(xiǎn)也沒有爆發(fā)，沒有必要救市。 但筆者認(rèn)為，真到爆發(fā)時(shí)，搶救就晚了，就會(huì)釀成美國(guó)式的房地產(chǎn)危機(jī)，而中國(guó)并沒有像美國(guó)那樣的危機(jī)轉(zhuǎn)嫁能力。房地產(chǎn)牽涉到金融與地方財(cái)政兩塊。2005年，全國(guó)土地拍賣價(jià)款6000億，2006年達(dá)到7670億，2007年進(jìn)一步達(dá)到1萬(wàn)億。三年時(shí)間，房地產(chǎn)商買地花去了2.3萬(wàn)億。從全國(guó)30個(gè)主要城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例來(lái)看，2000年到2004年基本維持在23%左右，2005年達(dá)到27%，2006和2007年降低到25.3%和23.2%.按照最低23%計(jì)算，這3年買地花費(fèi)的錢需要在未來(lái)賣出10萬(wàn)億的房子來(lái)。假設(shè)開發(fā)商的毛利率是30%，那它的成本要達(dá)到7萬(wàn)億。付出2.3萬(wàn)億土地款后，房地產(chǎn)還有能力再付出4.7萬(wàn)億造房子嗎？假設(shè)貸款比例為50%，他們的自有資金能達(dá)到2萬(wàn)億以上嗎？2007年全年的房地產(chǎn)銷售才不過3萬(wàn)億而已。 目前房地產(chǎn)價(jià)跌量減，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)，對(duì)于銀行何嘗不是。銀行貸款中30%的房地產(chǎn)貸款，即使銀行收回當(dāng)房東，靜候房地產(chǎn)再度升溫，如何彌補(bǔ)時(shí)間成本與以房地產(chǎn)為抵押品的貸款面臨的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)于地方政府而言，如果地價(jià)減少一半，地方政府以什么彌補(bǔ)公共財(cái)政的不足？中央政府是否允許地方政府發(fā)行債券？對(duì)于目前正在轉(zhuǎn)型的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，保持金融與公共財(cái)政的穩(wěn)定至關(guān)重要。深圳樓市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，與其他城市有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，一榮俱榮，一損俱損…… 王鋒：救市旨在保護(hù)中低收入者，建議減免稅費(fèi) （中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2008-7-21） 在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者談到很多人在質(zhì)疑這種救市論到底是在救老百姓還是救開發(fā)商時(shí)，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)： “對(duì)于市民的心情，我很理解，從老百姓的購(gòu)買能力來(lái)衡量，深圳目前的房?jī)r(jià)確實(shí)是偏高了。其實(shí)是他們誤解了我的意思，《報(bào)告》中提出“救市”的目的并不像人們猜測(cè)的那樣是為了“救”開發(fā)商的利益。我們撰寫這個(gè)分析報(bào)告的核心主旨有兩個(gè)：一是保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，二是鼓勵(lì)沒有購(gòu)房的自住消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)。由于國(guó)家宏觀調(diào)控的作用，目前所采用的稅收政策雖然對(duì)炒房投機(jī)行為有一定的抑制作用，但過高的稅收同時(shí)也打擊了自住消費(fèi)者、加大了老百姓的購(gòu)房成本�！秷�(bào)告》中所提出的減少稅收的建議是為了減少自住購(gòu)房者，尤其是中低收入購(gòu)房者的購(gòu)房成本，降低老百姓的入市門檻。我認(rèn)為，政府應(yīng)該給予自住置業(yè)者更大的支持和保護(hù)，鼓勵(lì)老百姓擁有自己的房產(chǎn)。而對(duì)于炒房投機(jī)行為，我們是一直持堅(jiān)決反對(duì)的態(tài)度的。真正所謂的救市，包括稅收政策、金融政策，針對(duì)的是首次置業(yè)者。對(duì)于炒房者，政府不能放松，要堅(jiān)持進(jìn)入市場(chǎng)的門檻以及高的契稅。我們救的不是開發(fā)商，救的是小業(yè)主，救的是真正買房的人�！� 記者繼續(xù)問到：“我們普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，救市實(shí)際上是在使下跌的房?jī)r(jià)回升，這又如何保障老百姓的利益呢？”王鋒回答說(shuō)，“解決住房問題不能靠市場(chǎng)，按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，是誰(shuí)買得起誰(shuí)就買，那中低收入者怎么辦？所以政府必須采取有效措施。我的報(bào)告提出，對(duì)于購(gòu)買首套住房的人，稅費(fèi)上進(jìn)行減免。除此之外，政府要嚴(yán)厲限制炒房者。所以報(bào)告中，給予購(gòu)買首套住房的中低收入者優(yōu)惠政策，實(shí)際上是為經(jīng)濟(jì)政策和民生政策找到一個(gè)最好的結(jié)合點(diǎn)�！保� 注：《報(bào)告》是指深圳房地產(chǎn)研究所撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》） 政府官員 陳潤(rùn)兒：安居工程一項(xiàng)德政工程、民心工程，要作為一件大事抓好 湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記>>> 2008年7月7日，長(zhǎng)沙市委常委召開擴(kuò)大會(huì)議，專題研究實(shí)施安居工程。省委常委、市委書記陳潤(rùn)兒要求，通過三到五年的努力，確保城市居民人人享有住房保障，家家擁有一套住房；“安居工程事關(guān)民生改善、事關(guān)社會(huì)和諧、事關(guān)市場(chǎng)發(fā)育、事關(guān)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是一項(xiàng)德政工程、民心工程，要作為一件大事抓好�！保ㄩL(zhǎng)沙晚報(bào)，2008-7-8） 唐道明： “經(jīng)適貨補(bǔ)”能加快解決經(jīng)濟(jì)適用房房源問題，實(shí)現(xiàn)資源的有效調(diào)配 湖南省建設(shè)廳總工程師>>> “長(zhǎng)沙將試行以貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)人頭方式取代過去補(bǔ)磚頭的暗補(bǔ)方式�！焙鲜〗ㄔO(shè)廳黨組成員、總工程師唐道明稱�！靶抡吆团f有政策必然有一個(gè)緩沖時(shí)間。未來(lái)三年，將首先解決已獲得經(jīng)濟(jì)適用房審批資格的低收入保障對(duì)象�！薄霸趯�(shí)際操作上，政府肯定會(huì)加大對(duì)于保障對(duì)象的審查力度和補(bǔ)貼發(fā)放審查，不是想拿就拿的�！痹陬I(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證的保障對(duì)象、購(gòu)買時(shí)間、戶型面積方面，將有嚴(yán)格規(guī)定，戶型面積最大不得超過建設(shè)部規(guī)定的120平方米普通商品住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，“這種做法能夠有 效的降低政府資金投入量，實(shí)現(xiàn)資源的有效調(diào)配�！碧频烂髡f(shuō)。（瀟湘晨報(bào)，2008-7-18） 石長(zhǎng)松：“經(jīng)適貨補(bǔ)”能擴(kuò)大住房保障覆蓋面，加快住房保障目標(biāo)的完成 長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局黨委書記、局長(zhǎng)>>> “如果按照以前由政府新建經(jīng)濟(jì)適用房，政府資金壓力較大。”長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局黨委書記、局長(zhǎng)石長(zhǎng)松說(shuō)。一方面，迫切購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭日漸增多，需求旺盛，而另一方面，從拿地開始的開發(fā)周期過長(zhǎng)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)供不應(yīng)求。這是帶來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少局面的根本原因。在目前的長(zhǎng)沙，經(jīng)濟(jì)適用房分配以搖號(hào)方式進(jìn)行。“經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼貨幣化，將有效地?cái)U(kuò)大住房保障的覆蓋面，減輕政府負(fù)擔(dān)，加快住房保障目標(biāo)的完成�！笔L(zhǎng)松說(shuō)。按照長(zhǎng)沙市計(jì)劃，2008年將提供1.2萬(wàn)戶的經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼，“這比以前直接售房的保障對(duì)象覆蓋面，要更廣一些�！保t湘晨報(bào)，2008-7-22） 某官員：安居工程相關(guān)政策意在加強(qiáng)住房保障力度，維護(hù)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展 “目前的現(xiàn)狀，政府并不是沒有預(yù)見�！币晃粎⑴c了相關(guān)政策制定的政府官員表示，“很多人很多媒體都有說(shuō)政府這些政策是意在‘救市’，我個(gè)人覺得這種說(shuō)法不準(zhǔn)確。就長(zhǎng)沙政府出臺(tái)的政策而言，最主要還是在于，在加強(qiáng)住房保障力度的前提下，維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開放的市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)都是自主的。這個(gè)市場(chǎng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律自行運(yùn)轉(zhuǎn)，采取硬性手段強(qiáng)行干預(yù)既不科學(xué)，也不現(xiàn)實(shí)。” “政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展當(dāng)然負(fù)有責(zé)任。”這位官員表示，“地方政府會(huì)根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況出臺(tái)一些政策，這些當(dāng)然是在不違背國(guó)家相關(guān)政策的大前提下做出的。就目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最根本的解決辦法是要刺激消費(fèi)，恢復(fù)信心，讓市場(chǎng)繁榮起來(lái)。各地政府出臺(tái)舉措，雖然談不上救市，對(duì)于市場(chǎng)而言都是機(jī)會(huì)，關(guān)鍵就看企業(yè)如何把握。”（瀟湘晨報(bào)，2008-9-5） 開發(fā)商 劉倬鵬：“意見”的實(shí)施，將在搞好住房保障的同時(shí)，促動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展 “我覺得發(fā)布這個(gè)信息（《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》），確實(shí)是政府想要房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。作為國(guó)家來(lái)說(shuō)，城市現(xiàn)在都分梯度了，房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，每個(gè)城市的購(gòu)買力和這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都也各自的特性。國(guó)家是在大環(huán)境中進(jìn)行管理，它不是直接出臺(tái)到哪個(gè)省、哪個(gè)市。政府拿出100億來(lái)購(gòu)買相應(yīng)樓盤的住宅——政府不蓋，直接買開發(fā)的房子——然后來(lái)作為保障性住房�！薄澳敲�，政府出臺(tái)這個(gè)文件，對(duì)這個(gè)行業(yè)會(huì)有很大的促進(jìn)作用，我認(rèn)為最重要的是對(duì)資金鏈的促動(dòng)，開發(fā)商將在資金上得到利好�！薄爸醒氲拇缶袷紫仁呛椭C發(fā)展，一個(gè)企業(yè)要和諧發(fā)展，必須先進(jìn)入良性發(fā)展階段。那么，政府、媒體、市民都這么關(guān)心，出發(fā)點(diǎn)其實(shí)都是希望它良性發(fā)展，沒有誰(shuí)希望它死的，大家要放平自己的心態(tài)，正確的看待房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)�！保ā�0731樓市會(huì)客室”第63期—后奧運(yùn)時(shí)代長(zhǎng)沙樓市大猜想） 莫登渝：新政側(cè)重低端，整體供需仍將失衡 萬(wàn)象新天營(yíng)銷總監(jiān)>> “就此認(rèn)為長(zhǎng)沙樓市前景樂觀，是不明智的�！比f(wàn)象新天營(yíng)銷總監(jiān)莫登渝說(shuō)，目前最大癥結(jié)在于供應(yīng)量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重�！靶抡䝼�(cè)重的，是低端市場(chǎng)解決居住基本需要，而目前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，開發(fā)商瞄準(zhǔn)的更多是中高端產(chǎn)品，就算這部分低收入者全部都來(lái)買房子，需求與供應(yīng)依然是失衡的�！蹦怯逭J(rèn)為，新政更深層的影響，在于對(duì)于樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重建。“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何挖掘新增的這部分低端客戶群體需求，制造符合他們需要的產(chǎn)品，才是應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)的解困方案之一�！� （瀟湘晨報(bào)，2008-7-29） 中介商 岳再嶸：安居工程——房地產(chǎn)市場(chǎng)的一縷曙光 一、怎么樣看待這個(gè)政策： 其一：給低迷的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一劑強(qiáng)心劑。主要表現(xiàn)為盤活城市土地市場(chǎng)、促進(jìn)新房開發(fā)與銷售、推進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，政策的實(shí)施將給房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)活力，并加快長(zhǎng)沙房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和發(fā)展步伐。 其二：進(jìn)一步加深住房保障體系建設(shè)的公平、效益性。這主要體現(xiàn)在通過經(jīng)濟(jì)適用房的貨幣補(bǔ)貼方式以及經(jīng)濟(jì)適用房流轉(zhuǎn)上面的限制性規(guī)定來(lái)達(dá)致經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)定的初衷，即保障低收入家庭的“住有其居”，避免住房保障體系內(nèi)的不公平現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)整體社會(huì)的和諧與公平；而在效益上面來(lái)講，通過貨幣化補(bǔ)貼以及經(jīng)適房開發(fā)、流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步規(guī)范操作使得住房保障體現(xiàn)在公平的基礎(chǔ)上加深市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，提高住房保障體系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益性。在政策的市場(chǎng)化導(dǎo)向下，社會(huì)公平、市場(chǎng)化運(yùn)作的效率得到了很好的平衡。 其三：加深房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的剛性。在目前的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，市場(chǎng)需求較為冷淡，這進(jìn)一步加深了新房市場(chǎng)的供需失衡、二手房低層次發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在新政策的推動(dòng)下，住房的貨幣化補(bǔ)貼使得大量的需求通過市場(chǎng)化后轉(zhuǎn)入到商品房市場(chǎng)，刺激新房市場(chǎng)的銷售；而在性價(jià)比的較量中，部分客戶會(huì)流向二手房市場(chǎng)，加快二手房市場(chǎng)的發(fā)展。 其四：提升住房保障的市場(chǎng)化運(yùn)作水平。新政策的意義在于進(jìn)一步提升了開發(fā)環(huán)節(jié)、住房保障對(duì)象、保障房流轉(zhuǎn)等方面的市場(chǎng)化運(yùn)作。如在開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)一步減少政府的介入，給開發(fā)商更大的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)空間；通過貨幣補(bǔ)貼手段，將保障對(duì)象的需求引入到市場(chǎng)交易中；二手房流轉(zhuǎn)的限制進(jìn)一步簡(jiǎn)化、規(guī)范化，以適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)作的條件。 二、對(duì)房地產(chǎn)中介的影響 其一，專業(yè)性要求。市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)就是專業(yè)化水平的體現(xiàn)。且在目前的市場(chǎng)行情下，房產(chǎn)中介的專業(yè)性不僅僅是開發(fā)商得以生存下去的關(guān)鍵，也是作為寄生性行業(yè)得以繼續(xù)的根本，而專業(yè)性也是房產(chǎn)中介的價(jià)值所在。 其二，二手房市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將日趨激烈。政策的導(dǎo)向意義在于通過活躍二手房市場(chǎng)的交易來(lái)刺激并推進(jìn)新房市場(chǎng)、盤活土地市場(chǎng)，最終達(dá)致房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)步推進(jìn)。這就意味著二手房市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)政策性增長(zhǎng)機(jī)遇期，市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)也就在所難免。 其三，房產(chǎn)中介整合的趨勢(shì)。（這一條還不成熟，但值得考慮。） �。ā堕L(zhǎng)沙樓市》獨(dú)家專訪） 市民 謝亞利：安居工程讓我圓夢(mèng) “從申請(qǐng)到發(fā)補(bǔ)貼憑證才半個(gè)月時(shí)間，真讓人感到驚訝，這下子我終于可以買房子了�！�9月6日上午，開福區(qū)房產(chǎn)局舉行我市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼憑證先期啟動(dòng)首發(fā)儀式，謝亞利等17戶保障對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)到了經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證，成為我市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的首批受益者，他們分別獲得了8萬(wàn)元和5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總金額達(dá)118萬(wàn)元，這也是長(zhǎng)沙市首次對(duì)外發(fā)放經(jīng)適房住房貨幣補(bǔ)貼憑證。據(jù)悉，今年國(guó)慶節(jié)前，長(zhǎng)沙市將有近億元資金補(bǔ)貼到戶。 “這部分錢足夠我交一套的房子首付款了，買在哪里，買什么樣的都有了比較自由的選擇。”第一個(gè)領(lǐng)到補(bǔ)貼憑證的保障對(duì)象謝亞利在接受記者采訪時(shí)高興地說(shuō)，“這個(gè)政策讓我?guī)啄晡茨軐?shí)現(xiàn)的買房夢(mèng)想，一下子就變成了現(xiàn)實(shí)，太感謝政府了。”“我打算在四方坪買個(gè)90平方米的房子，8萬(wàn)元住房補(bǔ)貼將作為新房的首付款�！敝x亞利大方地袒露了自己的購(gòu)房計(jì)劃。 張小姐：經(jīng)濟(jì)適用房量少好似中獎(jiǎng)，貨幣補(bǔ)貼增大了住房選擇范圍 一般來(lái)說(shuō)申請(qǐng)的經(jīng)適房的人多，房源又少，完全是抱著中獎(jiǎng)的心態(tài)去的。每個(gè)人都希望能住得比較近的地方，而離得近點(diǎn)的經(jīng)適房機(jī)會(huì)渺茫，而如果經(jīng)適房離得那么遠(yuǎn)就不得不買車，但買經(jīng)適房的都是低收入者，卻又都買不起車。這個(gè)補(bǔ)貼可以讓自主選擇房子。我還是比較贊成的。（長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)BBS） 周先生：房源的價(jià)格監(jiān)管缺失，貨幣補(bǔ)貼對(duì)象確定難度較大，可能會(huì)刺激滋生新的問題 “住房保障的政策是好的，體現(xiàn)了政府對(duì)百姓的關(guān)心，（政府）也正在想辦法去解決群眾的居住問題，這一點(diǎn)值得肯定；但我覺得更重要的是怎么去執(zhí)行，由誰(shuí)去執(zhí)行�！痹趩柤皩�(duì)貨幣補(bǔ)貼的看法時(shí)，周先生如是說(shuō)，“誠(chéng)然，住房保障分配貨幣化有著諸多優(yōu)勢(shì)，但是隨著這項(xiàng)制度的不斷深入，一些問題將會(huì)凸顯出來(lái)，如，在市場(chǎng)較飽和的情況下，讓更多的保障對(duì)象到市場(chǎng)上自主購(gòu)房，會(huì)將市場(chǎng)潛在需求提前釋放，供求關(guān)系發(fā)生傾斜，最終影響房?jī)r(jià)攀高。更加嚴(yán)重的是，開發(fā)企業(yè)一般對(duì)政府政策研究很透很深，很會(huì)從中抓商機(jī)，因此，他們會(huì)充分利用這一政策，形成一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟，變相抬高房?jī)r(jià)，而政府成了這一輪價(jià)格戰(zhàn)的始作俑者，最終的結(jié)果是，保障對(duì)象很難在市場(chǎng)上找到合適的房源，或者政府將不斷提高自己的財(cái)政支出以滿足保障對(duì)象的需求，房地產(chǎn)企業(yè)成為大贏家。同時(shí)，由于目前我市個(gè)人信用體制尚未健全，家庭可支配收入準(zhǔn)確確定難度大，要甄別出應(yīng)當(dāng)受到保障住房的人群，需要付出高昂的監(jiān)管成本，同時(shí)在審批層面，也存在巨大的操作空間。如何把保障資金發(fā)到那些真正需要政府保障的手中，防止腐敗，這確實(shí)是一個(gè)難題。期待政府能出臺(tái)細(xì)則，將貨幣補(bǔ)貼能真正落到實(shí)處，讓百姓受益�！保ā堕L(zhǎng)沙樓市》獨(dú)家專訪） |