| 樓市觀察家 |
全國樓市斷供潮，如何演變？ 在成交量平平、觀望之意頻起之時，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價。這些房子已經(jīng)成了負資產(chǎn)，一些房主則選擇把房子扔給了銀行，不再償還銀行債務.......于是，在??本冷清的房地產(chǎn)市場上一個新的名詞也隨之沸騰——斷供。 在宏觀收緊價位理性回歸的大背景下，樓市是否已??陷入如此嚴重的局面？斷供潮究竟有沒有形成規(guī)模，斷供的影響面究竟有多大?房地產(chǎn)這條國民??濟發(fā)展的主動脈又將有何動作？本期的樓市觀察家將全國各地的樓市斷供現(xiàn)象一一呈現(xiàn)，且看斷供潮席卷全國樓市之時政府部門、市民、開發(fā)商、專家等多角色的應對措施。 斷供之時，政策、業(yè)內(nèi)、市場、市民、專家如何演變? 本期樓市觀察家與您一同細談樓市斷供現(xiàn)象。 深圳：樓市斷供潮不斷擴大 銀行爛賬率翻番 現(xiàn)象：在深圳蛇口區(qū)沿街有一些二手房門店，不難發(fā)現(xiàn)這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業(yè)務的張先生透露，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有好幾個月了。 業(yè)內(nèi)人士：一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會連累金融系統(tǒng)，我們注意到斷供只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統(tǒng)帶來大的沖擊。而其中多數(shù)斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應該為自己的違規(guī)放貸承擔風險。 專家：面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網(wǎng)上引起了一場爭論。 深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武表示，如果金融不放松還要下跌。這個下降幅度如果維持現(xiàn)有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風險很明顯，就是我們的斷供潮會出現(xiàn)，我們的就業(yè)機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓。如果出現(xiàn)這樣的局面，深圳將出現(xiàn)斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。 “2005年到2007年之間我想深圳投資客的平均比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現(xiàn)斷供潮�！� 市民：一名張姓男子表示，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。 北京：樓市暫未出現(xiàn)“斷供潮” 現(xiàn)象：針對北京地區(qū)是否出現(xiàn)斷供潮的問題，電工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、中信、招商、民生等多家商業(yè)銀行均表示目前在北京地區(qū)均沒有出現(xiàn)大規(guī)模的斷供潮。 業(yè)內(nèi)人士：有個別借款人不還月供屬于正�，F(xiàn)象，多是因其個人還款能力出現(xiàn)問題，而這種現(xiàn)象一直以來都存在。某商業(yè)銀行相關人士表示，斷供潮短期內(nèi)在北京不會出現(xiàn)，因為北京地區(qū)的房價還是相對穩(wěn)定的，和深圳地區(qū)存在很大的區(qū)別，深圳地區(qū)的房價炒作的成分太高。為防范這種現(xiàn)象在京出現(xiàn)，各銀行會加強貸前、貸后的管理工作。如真的遇到此現(xiàn)象，銀行也會采取措施回收貸款，如拍賣房產(chǎn)、申請凍結(jié)借款人資產(chǎn)等。 市民：隨意斷供是社會缺乏誠信體系的體現(xiàn)。在東南亞金融危機中，香港不少購房者都成了負資產(chǎn)，但他們不到萬不得已不會通過斷供來解決問題，因為斷供會讓他們今后寸步難行。 成都:“斷供房”將現(xiàn)小高潮 月供不足房面臨拍賣 現(xiàn)象：成都市錦江區(qū)法院新出具的一項調(diào)研報告中顯示：今年1～7月，該院已受理審結(jié)銀行起訴個人的房屋按揭貸款糾紛案件35件，占同期審結(jié)的一般借款合同糾紛案件的76.09%。同時，來自四川博成律師事務所的資料也顯示，上半年，僅其一家律師事務所，每月處理“斷供房”的案例就不下20件，并且還有逐月增多的趨勢。不少業(yè)內(nèi)人士認為，成都斷供房將呈現(xiàn)出一個小高潮。 業(yè)內(nèi)人士：歸還銀行貸款應該按期并且足額，如果超出合同約定時間未還款者或者是每次還款金額不足者，銀行方面仍然會將其視為逾期還款，并會在其聯(lián)網(wǎng)的征信系統(tǒng)中留下個人不良的信貸記錄，購房者在以后貸款或者是辦理信用卡等相關業(yè)務時就會受到影響。 由于目前斷供房的數(shù)量在逐漸增多，已經(jīng)破壞了銀行有序的金融秩序，同時一旦房屋被拍賣，也將會為自己的生活帶來一定的影響，在出現(xiàn)還貸困難的情況下，購房者應該提前與銀行進行協(xié)商解決，通過相應的措施來緩解經(jīng)濟壓力，以免自己的房子被拍賣抵債。 市民：目前房貸一族大都面臨著這樣的擔心，生怕自己丟掉工作或是生重病等家庭不可預計的變數(shù)，因為一旦沒有了穩(wěn)定的收入之后，自己的房子就可能會淪為斷供。 上海:樓盤斷供數(shù)量驚人 一投資客斷供百余套房 現(xiàn)象：一家公司在浦東大華錦繡華城投資的150套房源由于資金鏈斷裂，無法支付房貸，最終被法院查封。該案例也是上海目前為止公開的最大一起斷供案。多家二手房中介提供的情況表明，這起案例并不是上海唯一的斷供案，包括浦東金橋新城、環(huán)球翡翠灣等多個樓盤也有斷供個案，并且數(shù)量非常驚人。 業(yè)內(nèi)人士：根據(jù)中原地產(chǎn)二手房數(shù)據(jù)中心的資料，大華錦繡華城二手房歷史成交價格最高曾達到1.9萬元/平方米，而目前大約為1.4萬元/平方米。這意味著，斷供房的拍賣價同現(xiàn)在的均價相比，差價最多達到3000元/平方米，而比較歷史最高成交價格則達到8000元/平方米。 另一家上海二手房中介福美來不動產(chǎn)表示在浦東金橋新城，也發(fā)生過這樣的斷供房現(xiàn)象。福美來不動產(chǎn)的謝先生稱，今年4月，金橋新城一個溫州投資客手里的100多套房源曾被法院查封，當時也是通過一些二手中介操作，最終被一些散戶或者投資客打包收購。今年10月，重投金橋新城的溫州投資客可能因為還貸壓力過大，還會放出新房源。 150套斷供房和金橋新城斷供房的出現(xiàn)，打破了各方關于“上海無斷供房”或“上海斷供房是個別現(xiàn)象”的論調(diào)。五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，目前上海出現(xiàn)大量斷供的幾率不大，但也要對樓市及政策方面密切關注。 沈陽:未出現(xiàn)炒房斷供情況 房價下跌空間不大 現(xiàn)象：進入2008年以來，受去年6次貸款利率的提高和對第二次購買住房的限制，再加上沈陽市房地產(chǎn)在建項目不斷擴大，大量新盤提前開盤，市場放量；其次是前兩年罕見的現(xiàn)房項目在短時期內(nèi)頻繁進入購房者的視野，各種優(yōu)惠促銷政策頻出。種種跡象表明，沈陽樓市賣方市場有所松動。 來自中國人民銀行沈陽分行營業(yè)管理部的統(tǒng)計顯示，上半年沈陽個人住房信貸消費余額已達49億元。雖然各商業(yè)銀行沒有公開其個人住房信貸消費情況，但他們均表示，因為個人住房貸款貸前審查嚴格，風險可控，再加上沈陽房價并沒出現(xiàn)大幅回落，基本沒有斷供現(xiàn)象。 業(yè)內(nèi)人士：某銀行沈陽分行營業(yè)部李經(jīng)理表示，銀行方面尚未遇到因炒房而出現(xiàn)的斷供情況，去年唯一一例斷供，是因為一借款人家庭破裂而失去還貸能力，最后通過拍賣房產(chǎn)形式抵債，并沒有給銀行帶來損失。 另一家銀行個貸部負責人表示，他們在審查客戶的貸款申請時，硬性規(guī)定其月還款額不能超過收入的50%，再加上房貸有抵押和保險環(huán)節(jié)，銀行風險很低。他認為，如果房價沒有出現(xiàn)大幅回落，主動斷供的幾率小之又小，個人因家庭遭遇變故、經(jīng)營破產(chǎn)等特殊情況出現(xiàn)的斷供，數(shù)量極少，顯然不具代表性。 專家：本地房產(chǎn)專家沈陽建筑大學管理學院的劉亞臣則表示，可以明確的是，當前無論是買方還是賣方，都進入到一個觀望期。某高級分析師胡智強表示，沈陽住房消費結(jié)構(gòu)仍以自住為主，并沒有南方城市那樣的投資性因素，沈陽房價處于相對平穩(wěn)溫和態(tài)勢，房價大幅下跌的空間沒有，基本不可能出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象。而且，南方個別城市斷供的現(xiàn)象，有深刻的背景和原因，在其他地方未必能相同“復制”。 國家統(tǒng)計局沈陽調(diào)查隊衛(wèi)素靖解釋，前幾年沈陽房價一直處在高速增長階段，而今年上半年沈陽房價增速放緩，交易量增速放緩，進入到一個平穩(wěn)的狀態(tài)。 南京：斷供只是個別的 現(xiàn)象：南京多家銀行紛紛表示，南京也有“斷供”的個案現(xiàn)象，但與深圳不同的是，并不是因為房價下滑引起的，主要是業(yè)主自身的收入發(fā)生了問題。 業(yè)內(nèi)人士：南京的房價并沒有出現(xiàn)深圳那樣的“貶值性下跌”，所以買房人根本沒有“斷供”的必要。南京某商業(yè)銀行一名人士表示，南京確實有買房人斷供，房子也被銀行收回。但這些是微不足道的個例，數(shù)量極少。有一個案例是因為買房人自己生意失敗，造成房貸斷供的。至于房貸的不良率，南京的比例很小，像他們銀行不到0.3%。在各家銀行一次內(nèi)部聯(lián)席會議上，對房貸不良率的數(shù)據(jù)統(tǒng)計時，最高的也只有0.5%，最低的連0.1%都不到；不良率大致平均在0.3%左右，比深圳的0.5%要小得多。假使南京有800億元的總房貸量，0.3%的不良率，也只有2.4億元的不良貸款，這個數(shù)字并不多。 一家南京房產(chǎn)中介公司的老總也表示，現(xiàn)在南京的銀行在房貸業(yè)務上，只要符合基本條件的都會批，這就說明南京的銀行房貸風險并不大。 專家：中原地產(chǎn)市場研究中心一名專家表示即使深圳出現(xiàn)一些斷供現(xiàn)象，南京也不會。因為南京的房價并沒有出現(xiàn)貶值性下跌，他們中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，南京商品住房銷售均價為6799元/平方米，而去年下半年（2007年7月—12月）的均價是6288元/平方米，上半年的房價總體比去年下半年漲了511元/平方米。 一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)專家表示，這主要也得益于南京的房價核價政策。在去年上半年南京樓市一房難求、房價快速上漲的態(tài)勢下，南京物價部門推出的一房（套）一價政策，在抑制房價快速上漲之后，對南京樓市的穩(wěn)定發(fā)展起到很大的作用。 市民：即使斷供，該還的也得還。還是盼望房價能夠下降點。 武漢:暫未有斷供族 現(xiàn)象：武漢多家銀行個貸負責人表示，暫未發(fā)現(xiàn)因房價下跌而斷供的客戶。其提供的個貸不良率數(shù)據(jù)最高為1‰，最低僅為0.2‰。、一般來說，超過1%的不良率算比較高，而1‰以下的不良貸款率則相當?shù)汀?/p> 業(yè)內(nèi)人士：銀行人士稱目前未及時歸還貸款的客戶，主要是因為出差外地、炒股被套又不愿割肉、夫妻出現(xiàn)矛盾或遭遇官司等。就目前武漢樓市狀況而言，出現(xiàn)集體斷供的可能性不大。但如果去年底今年初售出的部分高價房，跌幅超過三成以上，購房人就極有可能棄供。棄供不僅給銀行帶來巨大風險，也會給貸款人帶來無盡麻煩。一旦出現(xiàn)棄供，銀行立馬就形成大量呆壞賬，而貸款人也會在征信系統(tǒng)中留下污點，以后就無法從銀行貸款、申辦信用卡等。 市民：市民王先生表示，政府應出手救市，穩(wěn)定市場，將房價調(diào)整為合理的價格。 廣州：未現(xiàn)斷供潮 房貸風險尚可控制 現(xiàn)象：廣州是否存在斷供潮?房價下挫會否引發(fā)銀行房貸風險的海嘯？廣東省分行相關人士表示,廣東工行尚未出現(xiàn)因國家宏觀政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場價格波動等引起的斷供潮。 業(yè)內(nèi)人士：世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平表示,一旦斷供,就會在銀行的征信系統(tǒng)留下不良記錄,未來再買房子或者申請信用卡等,都會遇到障礙,所以即使不少投資客有斷供的意愿,但當真的要采取行動時,人們還是相當謹慎的。 廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,據(jù)估算,一般來說,房價下跌30%以上,人們才會斷供；就廣州樓市而言,整體跌幅不大,只有在2007年9月份房價最高峰買入的人,到現(xiàn)在才會承受30%的房價跌幅；而2007年9月份買房的人,其中只有10%是投資客。從這些實際情況來判斷,廣州不會形成斷供。 專家：社科院金融所房地產(chǎn)專家汪利娜認為深圳房價下跌及由此引發(fā)的斷供現(xiàn)象僅是局部問題,不會傳染全國。汪表示,深圳房地產(chǎn)市場具有很強的地域性,無法代表全國,相對于北京、上海這些大城市,深圳的房市規(guī)模較小且投機性買房比重更大,深圳房地產(chǎn)市場規(guī)模較小,需求也相對較小,再加上資金結(jié)構(gòu)相對單一,這些投機性資金一旦撤出,就會引發(fā)危機。北京與深圳投機性買房不同,北京、上海的房市規(guī)模大,住房需求多樣化,收入高的人能夠承擔起高價位的房產(chǎn)。在一定程度上避免了房價的大起大落。至于全國其它二、三線城市,購房多樣化才剛剛起步,與深圳房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段也不盡相同。這其中不存在可比性,但是可能會產(chǎn)生連鎖反應或波及效應。深圳房價下跌可能影響市場心理預期,會使購房者持幣觀望氣氛更加濃重。 滿堂紅研究部高級主任肖文曉也認為,廣州樓市的“斷供”現(xiàn)象并不普遍。 市民：通過此次事件,開發(fā)商要反思,不能再像去年那樣哄抬房價,否則會自食其果。 合肥:200業(yè)主“斷供”成被告 現(xiàn)象：今年上半年已經(jīng)有200多位業(yè)主因斷供被銀行告上法庭，這一數(shù)據(jù)比去年同期大幅上升。合肥市廬陽區(qū)人民法院民二庭庭長陳野表示，由于多家銀行安徽分行的住所地在該院管轄區(qū)，這些銀行陸續(xù)向該院起訴斷供業(yè)主。 業(yè)內(nèi)人士：雖然斷供業(yè)主在增多，但法律界、銀行界人士均認為，合肥的斷供有別于深圳因房價大幅下跌而引起的斷供現(xiàn)象，合肥房價在緩慢趨升，不會出現(xiàn)類似深圳的斷供現(xiàn)象。一位負責催收按揭貸款的銀行工作人員表示，業(yè)主未及時還款時，我們會給他打電話，很多業(yè)主由于工作繁忙忘了及時還按揭，但大部分沒有還款的業(yè)主是遇到了意外，比如得了重病、生意虧本、欠債太多顧不上房貸……對于拒不還款的業(yè)主，銀行最后只得訴諸法律。但最后吃虧的還是業(yè)主。 專家：深圳房價大跌，使得房屋市值已經(jīng)小于業(yè)主在銀行的貸款，所以業(yè)主情愿選擇斷供。而合肥則不會出現(xiàn)類似深圳的斷供潮。合肥的樓市比較健康，合肥業(yè)主不會選擇主動斷供�，F(xiàn)在即使將業(yè)主的房屋拍賣，很多業(yè)主仍有賺頭，不會虧本。 中國建設銀行合肥支行副行長王浩表示，以他們銀行為例，他們辦理個人貸款規(guī)范嚴謹，審查仔細；業(yè)主購房大多都是自己居住而非炒房，首付也都在30%以上，而且合肥房價還在緩慢趨升，所以合肥目前不會發(fā)生跟深圳類似的斷供現(xiàn)象。 重慶:房貸斷供大檢查 現(xiàn)象：重慶市展開了針對房貸斷供現(xiàn)象的大檢查。來自重慶市多家銀行的消息稱,深圳出現(xiàn)的少數(shù)房貸斷供事件,盡管沒有波及到重慶,重慶市也重點針對別墅、花園洋房等高檔樓盤展開檢查。檢查的對象是貸款購房者,尤其是貸款購買多套房的人。多家銀行透露,目前他們已展開了一些調(diào)查,比如詢問貸款購房人還款壓力如何、對重慶房價漲跌的看法等,有的銀行甚至直接詢問,如果重慶房價跌30%左右,是否考慮斷供？ 業(yè)內(nèi)人士：人行重慶營管部人士接受采訪時表示,重慶普通樓盤的價格比較穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)類似深圳那樣暴跌30%左右的情況,因此檢查重點主要放在別墅等高檔樓盤。 一些銀行人士認為,此次展開的斷供檢查主要是對房貸風險的一個防范舉措。不過,受深圳斷供影響,重慶市銀行業(yè)加強了房貸風險控制,一度松動的第二套房貸款政策,現(xiàn)在完全嚴格打表,并且辦理難度在增加。 此外,一位銀行人士還透露,該行以前一般不太在意貸款人的收入狀態(tài),既然貸款人首付了三成,即使出現(xiàn)斷供,銀行收回房子也沒多少風險。可如今,該行從源頭上防止斷供,只要家庭月收入達不到月供的兩倍以上,就不予貸款。 長沙：暫時沒有斷供者 現(xiàn)象：曾經(jīng)是全國樓市風向標的深圳今年以來房價一直領跌全國，購房者所欠銀行房貸款額，甚至超過房子現(xiàn)在能賣出的價值，進入7月以來，一些放棄首付和房產(chǎn)的主動斷供者浮出水面。長沙樓市是否也出現(xiàn)斷供現(xiàn)象？長沙各銀行個貸部門相關負責人均不約而同地表示，“目前，暫時沒有發(fā)生斷供現(xiàn)象”，而對于少數(shù)的欠貸案例也因銀行和購房者的主動溝通而解決，很少形成不良。 相關數(shù)據(jù)顯示，長沙今年上半年商品房均價為每平方米4410元，同比上漲了1132元，單月均價一直穩(wěn)定在每平方米4000元左右。這也就意味著投資者的房產(chǎn)不僅沒有大幅度貶值，反而正處于一個比較平穩(wěn)的升值通道。 業(yè)內(nèi)人士：部分銀行個貸部負責人還表示，按照長沙目前的房價走勢，出現(xiàn)持續(xù)性下跌的空間并不大，購房者的還貸意愿并沒有受到影響，其次，銀行也一直在加強風險防控，因此，短期內(nèi)長沙要翻版深圳的斷供風波的幾率不大。 “我們行的房貸客戶暫時還沒有出現(xiàn)斷供的，也沒有聽說別的銀行出現(xiàn)斷供現(xiàn)象�！�8月22日下午，長沙某股份制銀行個貸部彭姓負責人表示， “在長沙出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象，幾率并不大�！迸砜偼嘎�，深圳出現(xiàn)斷供現(xiàn)象的主要原因是房價的大起大落，市場本身的泡沫大。 專家：某國有銀行湖南省分行法務部負責人表示，不要說斷供，一般只要出現(xiàn)連續(xù)6期欠貸，銀行方面就會將這筆貸款列入不良貸款，并開始通過法律途徑追還。如果客戶在收到律師函之后，仍不及時還月供，銀行將通過向法院提出訴訟的方式，收回貸款人的房子，并進行拍賣，除此之外，貸款者的不良信用記錄也將被央行的征信系統(tǒng)記錄在案。 不少專業(yè)人士認為，長沙市民選擇斷供的可能性很小，除房價原因外，更重要的是長沙的樓市主要是剛性需求，譬如買房自己住或換房，而不是以炒房為主。即使房價稍微下跌，這部分人也不會輕易斷供。“那樣不但損失首付和已還的貸款，房子還會被銀行收走，落下人財兩空的境地�！� |