| 2008年上半年長(zhǎng)沙市典型樓盤銷售情況調(diào)研報(bào)告 |
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 一、調(diào)研背景 2008上半年，在全國房地產(chǎn)政策繼續(xù)從緊的大背景下，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)了異常的波動(dòng)。年初以來，“拐點(diǎn)”論漸漸越炒越熱，越傳越神，特別是隨著深圳等地打折促銷現(xiàn)象的蔓延，各地的潛在住房需求者均不同程度地放慢了購房的步伐。一時(shí)間，市場(chǎng)上觀望氛圍濃厚，潛在住房需求者面臨著買與不買兩難的尷尬境地。 從整體簽約數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一些較為明顯的變化。今年1至6月，全市商品房的銷售量與去年同比下降較快，約29.7%；其中尤以住宅類商品房的降幅最大，達(dá)35.3%。同期，全市商品房的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，供銷比進(jìn)一步拉大，達(dá)1.62∶1。 在這樣的大環(huán)境下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩種聲音：一部分人認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)泡沫不多，上半年樓市促銷現(xiàn)象，只是小部分開發(fā)商的個(gè)體行為甚或炒作，長(zhǎng)沙樓市并無實(shí)質(zhì)性變化；另一部分人則認(rèn)為，樓市松動(dòng)已開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)下降不可避免，長(zhǎng)沙樓市將迎來大的調(diào)整。 那么成交減少到底是個(gè)案抑或普遍現(xiàn)象？房?jī)r(jià)到底降了沒有？打折促銷到底是隨行就市抑或炒作？買房還可以再等等嗎？本文將基于長(zhǎng)沙市20個(gè)典型樓盤的簽約信息，綜合運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法和實(shí)地調(diào)查法，對(duì)各樓盤的實(shí)際銷售情況加以分析探討，以便撥開層層迷霧，較為客觀地揭示出2008上半年長(zhǎng)沙樓市的真實(shí)銷售狀況，從而為潛在住房需求者購房做出正確的決策參考。 二、數(shù)據(jù)來源及限定條件 本次分析研究所采用的數(shù)據(jù)主要來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)范圍僅限于所選取的20個(gè)典型樓盤（詳見表格1）2007年至2008 上半年的住宅類商品房簽約紀(jì)錄（共計(jì)6837條），而非全市范圍內(nèi)的商品房交易。樓盤的選取主要取決于其知名度、規(guī)模和物業(yè)品質(zhì)。 本次研究根據(jù)是否包含別墅類物業(yè)這一標(biāo)準(zhǔn)，將以上20個(gè)典型樓盤分成兩大類：普通商品住宅（14個(gè)樓盤）和高檔商品住宅（6個(gè)樓盤）。通過數(shù)據(jù)分析，衡量不同檔次樓盤的真實(shí)銷售情況。 此外，從樓盤分布區(qū)域來看，所選樓盤遍布廣泛，其中位于一環(huán)以內(nèi)的樓盤2個(gè)，一環(huán)與二環(huán)之間的樓盤7個(gè)，二環(huán)與三環(huán)之間的樓盤10個(gè)，三環(huán)以外的樓盤1個(gè)。而從樓盤所屬板塊來看，所選樓盤覆蓋了北城（4個(gè)）、東城（3個(gè)）、河西（4個(gè)）、新南城（5個(gè)）、中心（4個(gè)）五大板塊，能較全面地呈現(xiàn)出長(zhǎng)沙樓市整體的銷售情況。 三、典型20樓盤的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) �。ㄒ唬╀N售套數(shù)與銷售率 1、普通商品住宅成交情況 �。�1）中心板塊 從總體上看，位于中心板塊4個(gè)所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和總銷售套數(shù)保持了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。其中，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)由07上半年的437套，到07下半年的979套，再到08上半年的2076套，分別比前一時(shí)間段增長(zhǎng)了1.2倍和1.1倍。其次，與07上半年相比，銷售套數(shù)在07下半年有了近4.3倍的增長(zhǎng)，而08上半年的銷售套數(shù)則與07下半年的銷售套數(shù)基本持平。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)與銷售套數(shù)增長(zhǎng)速度的變化，使供銷比在經(jīng)歷了07下半年的明顯回落后，08上半年重又回到了3.0∶1的高位水平。 從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為22套，48套和29套。由于4個(gè)樓盤中有3個(gè)樓盤均選擇在07下半年開盤，07下半年月均銷售套數(shù)的增長(zhǎng)顯得尤為突出。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，30~50平米左右單間的占比最大（約38.0%），其次為90~150平米左右的三室二廳（約35.0%），再次為70~100平米左右的二室二廳（12.7%）和140~190平米左右的四室二廳（約10.5%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（37.7%），單間的成交量次之（26.2%），再次為二室二廳的成交量（16.9%）。 （2）河西板塊 從總體上看，位于河西板塊4個(gè)所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)，除在07上半年有明顯下降外（64套），其余時(shí)間段均保持在1000套上下，新增供應(yīng)量較為均衡。其次，總銷售套數(shù)從06上半年的421套增長(zhǎng)到07下半年的941套，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，推動(dòng)供銷比在07年縮小明顯。然而，08上半年的總銷售套數(shù)出現(xiàn)回落跡象，僅為455套，導(dǎo)致供銷比拉大，達(dá)2.4∶1，回升到2006年水平。 從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年的月均銷售套數(shù)均為47套，而08上半年有所下降，約19套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，90~160平米的三室二廳占比最大（34.9%），其次為70~100平米左右的二室二廳（約22.0%），再次為30~70平米左右的一室一廳（20.0%）和110~200平米左右的四室二廳（約12.2%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（31.8%），一室一廳的成交量次之（21.6%），再次為二室二廳的成交量（20.0%）。 �。�3）新南城板塊 整體上看，新南城板塊3個(gè)樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)從07年開始有了較為明顯的增長(zhǎng)，07下半年和08上半年的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均保持在1000套以上�？備N售套數(shù)呈周期性波動(dòng)，08上半年的總銷售套數(shù)（403套）較之于07下半年（699套）有所回落，使供銷比有所上升，拉大到3.0∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為31套，61套和22套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，100~150平米的三室二廳占比最大（50.2%），其次為140~190平米的四室二廳（18.8%），再次為50~70平米的一室一廳（15.3%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（52.9%），四室二廳的成交量次之（15.3%），再次為一室一廳的成交量（14.2%）。 （4）東城板塊 整體上看，東城板塊所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)從07下半年開始有了較為明顯的增長(zhǎng)，07下半年和08上半年的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均保持在800套左右�？備N售套數(shù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。08上半年，總銷售套數(shù)達(dá)707套，為07下半年總銷售套數(shù)（595套）的1.2倍，拉動(dòng)供銷比縮小到1.1∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為44套，79套和59套。08年2月以來的銷售狀況顯得較為平淡。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，90~160平米的三室二廳占比最大（52.8%），其次為70~130平米的二室二廳（27.5%），再次為155~180平米的四室二廳（7.8%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（55.4%），二室二廳的成交量次之（24.8%），再次為四室二廳的成交量（7.5%）。 �。�5）北城板塊 從北城板塊所選樓盤的供銷狀況來看，08上半年的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)（272套）為07下半年（197套）的1.4倍，而銷售套數(shù)有所下降，促使其供銷比拉大到4.9∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，北城板塊所選樓盤的月成交量自07年9月起出現(xiàn)下滑跡象，08年5月開始回暖。其中，08年5月和6月的成交量均保持在20套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，128~131平米的三室二廳占比最大（62.0%），其次為131~159平米的四室二廳（28.9%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（36.9%），四室二廳的成交量次之（25.6%）。 2、高檔商品住宅成交情況 �。�1）北城 從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)來看，07下半年，北城板塊所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為600套，形成了供應(yīng)高峰；同期，銷售量大幅增長(zhǎng)，達(dá)414套，推動(dòng)供銷比縮小到1.4∶1。08上半年，總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和總銷售套數(shù)同步回落，供銷比進(jìn)一步縮小，達(dá)1.1∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，北城板塊所選樓盤的銷售狀況在經(jīng)歷了07年的活躍之后，08年回歸平淡。07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為20套，31套和5套。其中，月均銷售套數(shù)變動(dòng)較大的為含有多層、高層住宅和別墅的混合型物業(yè)項(xiàng)目，而純高檔別墅項(xiàng)目的月成交量無明顯變化。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，140~190平米的四室二廳占比最大（42.5%），其次為230~700平米的疊加、聯(lián)排、雙拼或獨(dú)棟別墅（31.6%），再次為126~138平米的三室二廳（20.2%）。從銷售套數(shù)來看，四室二廳的成交量最大（45.2%），三室二廳的成交量次之（26.9%），再次為別墅的成交量（21.3%）。 �。�2）新南城 從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)來看，2007年是新南城板塊所選樓盤集中放量的一年，全年的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)達(dá)292套。同時(shí)，銷售量在07下半年快速增長(zhǎng)，達(dá)142套，拉動(dòng)供銷比縮小到1.1∶1。08上半年，該板塊所選樓盤的供應(yīng)量和銷售量均出現(xiàn)明顯回落，供銷比拉大到1.9∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年，新南城板塊所選樓盤的月均銷售套數(shù)分別為10套，18套和4套。其中，以07年第三季度的銷售狀況最為活躍，月均銷售套數(shù)保持在20套以上。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，196~440平米的復(fù)式戶型占比最大（74.5%），其次為140~170平米的三室二廳（12.2%）。從銷售套數(shù)來看，復(fù)式戶型的成交量最大（73.0%），其次為三室二廳的成交量（11.2%）。 �。�3）東城 從供銷狀況來看，2008上半年東城板塊所選樓盤的供應(yīng)量與銷售量均十分可觀，分別為266套和103套，供銷比為2.6∶1。 從月均銷售套數(shù)來看，東城板塊所選樓盤自08年3月新房源推出以來，迎來了銷售的小高潮。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，160~190平米的四室二廳占比最大（62.5%），其次為200~260平米的別墅（20.8%）。從銷售套數(shù)來看，90平米左右三室二廳的成交量最大（26.2%），其次為85平米左右二室二廳的成交量（25.2%）。 3、小結(jié) ● 從批準(zhǔn)預(yù)售量來看，隨著2007年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，各項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度紛紛隨之加速。大部分樓盤在07下半年或08上半年均有新房源推出，且數(shù)量較大，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)上的的新增房源供應(yīng)量十分可觀。 ● 從銷售量來看，2007下半年無疑是銷售的黃金期，新房源一經(jīng)推出就成交迅速。2008上半年，受市場(chǎng)觀望氛圍的影響，各樓盤的銷售量呈現(xiàn)出不同程度的波動(dòng)。對(duì)比來看，位于新增供給有限的中心板塊的樓盤銷售量波動(dòng)較�。欢挥诤罄m(xù)供應(yīng)量相對(duì)較大的新南城板塊與河西板塊的樓盤銷售量較大。同時(shí)，較之于普通商品住宅樓盤，高檔商品住宅樓盤的銷售表現(xiàn)要更為平穩(wěn)，受市場(chǎng)影響相對(duì)較小。 ● 從銷售率來看，2007下半年至2008上半年，各樓盤可觀的新增供應(yīng)量給長(zhǎng)沙樓市整體銷售率帶來了一定的壓力。近期大幅放量的樓盤，遭遇觀望的市場(chǎng)氛圍，銷售率下降較為明顯。 ● 從成交戶型來看，就普通商品住宅而言，面積適中的二室二廳和三室二廳的戶型較受市場(chǎng)歡迎；而就高檔商品住宅而言，面積稍大的四室二廳、五室二廳以及聯(lián)體/單體別墅均有一定的消費(fèi)群體。此外，與07年相比，各戶型的平均成交面積呈縮小趨勢(shì)。這或許也從一個(gè)方面反映出房?jī)r(jià)的上漲對(duì)面積購買力的影響越來越明顯。 （二）銷售價(jià)格 1. 普通商品住宅 （1）月成交均價(jià) 從成交均價(jià)來看，各板塊所選樓盤的成交價(jià)格均保持了持續(xù)上漲的勢(shì)頭，08上半年的成交均價(jià)均比07年有了不同程度地增長(zhǎng)。其中，中心板塊樓盤的成交均價(jià)最高，達(dá)5776元/平米；河西板塊樓盤的成交均價(jià)最低，約為4617元/平米。 �。�2）價(jià)格的月環(huán)比漲幅 從價(jià)格漲幅來看，07下半年是各板塊所選樓盤價(jià)格波動(dòng)最快的時(shí)期，尤以中心板塊和河西板塊所選樓盤的價(jià)格漲幅最為明顯，其價(jià)格的月平均環(huán)比漲幅分別達(dá)4.7%和8.2%。08年以來，隨著供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各板塊所選樓盤價(jià)格的月環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)出趨緩態(tài)勢(shì)。其中，河西板塊的部分樓盤迫于巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，價(jià)格的月環(huán)比漲幅開始出現(xiàn)回落，月均環(huán)比增長(zhǎng)水平為負(fù)數(shù)（-0.1%）。 2. 高檔商品住宅 �。�1）月成交均價(jià) 從成交均價(jià)來看，與07下半年相比，各所選樓盤主力戶型的成交均價(jià)在08上半年均穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中，單體別墅因其在項(xiàng)目中所處位置、周邊環(huán)境、配套等的獨(dú)特性，導(dǎo)致價(jià)格千差萬別，且比其他戶型的價(jià)格水平要高（08上半年的成交均價(jià)為15691元/平方米）。 �。�2）價(jià)格的月環(huán)比漲幅 從價(jià)格漲幅來看，各所選樓盤主力戶型價(jià)格的月均環(huán)比漲幅變動(dòng)較小，且在08上半年呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)。 3. 小結(jié) ● 從成交價(jià)格來看，2008上半年，以上20樓盤中，絕大部分樓盤的價(jià)格保持了穩(wěn)步的增長(zhǎng)，但仍有15%樓盤的價(jià)格低于各自07下半年的成交水平，價(jià)格呈現(xiàn)出回落的跡象。此外，較之于普通商品住宅樓盤，高檔商品住宅樓盤的成交價(jià)格較為堅(jiān)挺，大部分高檔商品住宅樓盤的成交價(jià)格保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 ● 從價(jià)格月均環(huán)比漲幅來看，2008上半年，以上20樓盤中，60%樓盤價(jià)格的月均環(huán)比漲幅為正數(shù)，但有40%樓盤價(jià)格的月均環(huán)比漲幅開始呈現(xiàn)出輕微回落態(tài)勢(shì)，其中河西板塊樓盤價(jià)格的月均環(huán)比漲幅下滑較為明顯。 四、20樓盤銷售情況特征分析 �。ㄒ唬潜P自身因素 銷售情況相對(duì)較好的樓盤主要有以下幾類：其一，位于優(yōu)越區(qū)位，產(chǎn)品特色明顯，周邊無同質(zhì)產(chǎn)品的樓盤；其二，品牌開發(fā)商，能提供增值服務(wù)的樓盤；其三，配套設(shè)施有特色，建筑風(fēng)格賞心悅目的樓盤。 銷售情況不太理想的樓盤主要有以下幾類：其一，離市中心較遠(yuǎn)，配套尚不成熟，交通不便的樓盤；其二，區(qū)域供應(yīng)量大，周邊樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化較高的樓盤；其三，位于二環(huán)線外，投資性需求較高的樓盤；其四，戶型大，總價(jià)高的樓盤。 �。ǘ┢渌蛩� ● 潛在需求者推遲購房計(jì)劃 其一，受一線城市樓盤打折的影響，基于買漲不買跌的心理，潛在需求者的觀望情緒較濃。受訪20樓盤的銷售人員無一例外地表示，近期以來，隨著深圳等地樓盤降價(jià)打折的消息傳來，長(zhǎng)沙的潛在需求者頗受影響，對(duì)樓市“拐點(diǎn)論”半信半疑。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的家庭推遲了其購房計(jì)劃。購房者信心嚴(yán)重受挫，部分樓盤浮現(xiàn)出滯銷的跡象。其二，自去年年底以來，股市持續(xù)下滑，部分潛在需求者的資金被套，出現(xiàn)短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)不靈的問題，從而不得不暫時(shí)擱置其購房計(jì)劃。其三，銀行個(gè)人房貸政策緊縮，使貸款獲批難度加大。購房者因銀行貸款未能獲批，而退房的現(xiàn)象日益增多。同時(shí)，對(duì)于非首次貸款置業(yè)者來說，首付款與利率的提高，無疑增加了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此舉，雖有效地將部分投機(jī)型購房者擠出了市場(chǎng)，但同時(shí)也打擊了二次換房置業(yè)者的熱情，該類型需求被暫時(shí)擱置起來。其四，近年來，GDP、CPI年年攀升，不斷創(chuàng)新高。部分人認(rèn)為這是奧運(yùn)推動(dòng)的結(jié)果，并預(yù)計(jì)奧運(yùn)后，中國經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)回落，經(jīng)濟(jì)泡沫將被擠出，房?jī)r(jià)也將回歸理性，因而決定奧運(yùn)后再買房。 ● 房?jī)r(jià)基數(shù)增大，高價(jià)位讓普通市民卻步 2008上半年，雖然長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，但相對(duì)于普通市民每月1500-2000元左右的平均工資水平來說，價(jià)格4000-5000元/平方米的房?jī)r(jià)仍顯得高不可及。同時(shí)，近在2007年，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平還只有3000-4000元/平方米，轉(zhuǎn)眼間房?jī)r(jià)基數(shù)就增長(zhǎng)了近1000元/平米。而相對(duì)地，市民的平均工資水平在一年時(shí)間里的增速卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度。再加上近期來物價(jià)上漲，通貨膨脹的壓力，生活成本的顯著提高，同樣使?jié)撛谛枨笳卟坏貌环怕速彿康哪_步。 ● 2007為長(zhǎng)沙別墅年，開盤項(xiàng)目較多，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，別墅類用地趨緊，引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)與消費(fèi)者對(duì)別墅類項(xiàng)目的高度關(guān)注。長(zhǎng)沙別墅類項(xiàng)目目前的銷售情況雖相對(duì)于普通住宅而言要樂觀，但總體上仍存在諸多問題。其一，業(yè)內(nèi)人士反映，2007年是長(zhǎng)沙的別墅年，市場(chǎng)上純別墅樓盤或含有別墅的樓盤供應(yīng)量較大，在售的含別墅物業(yè)的項(xiàng)目估計(jì)不少于35個(gè)，且分布相對(duì)集中。短期內(nèi)，相對(duì)于長(zhǎng)沙的人口比例及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，市場(chǎng)容量因有限而難以消化。其二，市場(chǎng)上別墅類項(xiàng)目的同質(zhì)化較高，大多缺乏特色，在競(jìng)爭(zhēng)中不具備明顯優(yōu)勢(shì)。其三，一般來說，別墅類物業(yè)占用的資金量較大，考慮到資金的流動(dòng)性，部分客戶會(huì)選擇貸款的方式支付房款。而提高首付與利率無疑直接增加了房屋的購置成本，影響了資金的流動(dòng)性，對(duì)選擇以貸款方式支付房款的潛在需求者影響較大。 五、補(bǔ)充調(diào)查分析 �。ㄒ唬╀N售狀況 ● 來訪咨詢?nèi)藬?shù)顯著下降 較之于去年各大售樓處火爆的場(chǎng)面，在此次走訪的20樓盤中，半數(shù)以上樓盤的售樓部頗為冷清；在訪問期間，我們觀察到僅有為數(shù)不多的幾組客戶前來詢問，電話咨詢的人數(shù)較少。據(jù)部分樓盤的售樓員介紹，2007年樓盤平均每天接待的來訪人數(shù)在18至22組以上，而2008年以來每天只有為數(shù)不多的幾組看房者。 ● 半數(shù)以上樓盤的銷售情況不樂觀 在20家受訪的樓盤中，半數(shù)以上表示今年以來的銷售狀況不理想。部分樓盤的銷售人員表示，實(shí)際上從去年11月底開始，就已經(jīng)出現(xiàn)了銷售下滑的跡象。一些售樓員年初以來已連續(xù)2至3個(gè)月無成交業(yè)績(jī)。而這種現(xiàn)象，似乎在豪華別墅類物業(yè)中有所緩和。 ● 封盤或推遲開盤的現(xiàn)象較普遍 面對(duì)上半年不樂觀的市場(chǎng)行情，樓盤紛紛采取了一些變通的手法來進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。一些樓盤采取了暫時(shí)封盤或推遲開盤的做法，以求盡量較為平緩地度過這段樓市困難期。而位于南城板塊的其他一些小盤現(xiàn)階段則只銷售一些不太好賣的尾盤，并推遲了新房源的開盤，靜觀市場(chǎng)變化。如何盡可能地度過這段樓市困難期，成為了各樓盤目前面臨的最大課題。 �。ǘ� 銷售壓力 ● 六成以上樓盤感銷售壓力 在20家受訪的樓盤中，六成以上樓盤的售樓員表示近期來的銷售壓力不斷增大。據(jù)了解，與2007年相比，市場(chǎng)上部分普通商品住宅的月均成交量下降了6至7成左右；而有的高檔商品住宅的月均成交量也下降了近3成。 ● 銷售壓力因“盤”而異 各大樓盤因其銷售策略的不同，對(duì)于銷售壓力的理解也因“盤”而異。對(duì)于那些沒有新的房源推出，只賣尾房的樓盤，其銷售壓力的定義是“輕微”。而對(duì)于那些去年年底或今年以來有大量新房源推出的樓盤，其銷售壓力的定義是“較大”。特別是那些選擇在近期開盤的樓盤，其銷售人員切身感受到了較大的銷售壓力。與去年新盤推出，購房人清晨去排長(zhǎng)隊(duì)，或徹夜守候的情景形成鮮明對(duì)照的是，今年新開樓盤的售樓處均較為冷清，前去咨詢的人數(shù)較少。 （三）購房者 ● 自住型需求為主，投資性需求有所下降 與2007年不同的是，2008上半年的投資性購房需求有所下降。就普通商品住宅而言，購房者以自住型需求的為主，以上20樓盤的首次置業(yè)者比重達(dá)86.1%；投資性購房需求約為18.8%，投資型購房者占比出現(xiàn)同步回落態(tài)勢(shì)。由此可見，銀行提高購房者的首付款，上調(diào)非首次購房者貸款利息等做法，對(duì)投資型置業(yè)者沖擊較大，使得上半年市場(chǎng)上的投資型置業(yè)需求有所萎縮。 此外，房產(chǎn)、股票、債券、基金等都是可投資性的產(chǎn)品，具有相關(guān)聯(lián)動(dòng)性。不少銷售人員表示，2008年以來因股市的大幅下滑，資金被套而推遲買房的客戶明顯增多。一些客戶在交了定金或簽了購房意向書之后，遲遲不來簽合同、繳納房款。其中，固然有一部分是因貸款政策從緊，而未能順利獲得貸款。但有更多的是，因資金被股票套牢，而一直在等待解套的良機(jī)。因此，不少售樓員推測(cè)，樓市的回暖將以股市的回暖為前提。 �。ㄋ模╀N售價(jià)格 ● 就整體而言，少數(shù)樓盤價(jià)格小幅下調(diào)，超6成樓盤不打折 近60%的樓盤聲稱其價(jià)格有小幅上調(diào)，25%的樓盤聲稱其價(jià)格無變化，僅有為數(shù)不多的幾家位于河西與北城板塊的樓盤表示其價(jià)格有小幅度的下調(diào)。據(jù)了解，樓盤聲稱不打折的原因主要有以下幾點(diǎn)：其一，較之于深圳等地，長(zhǎng)沙樓市的下降趨勢(shì)并未完全凸顯。不少開發(fā)商雖面臨銷售壓力，但并沒有想象中的嚴(yán)重，因此暫時(shí)仍選擇觀望、等待。其二，開發(fā)商聽聞深圳降價(jià)索償?shù)氖录�，因而不敢隨便下調(diào)價(jià)格，以免引起與老業(yè)主的爭(zhēng)端。其三，開發(fā)商寄望于下半年的9、10月份，樓市能有所回暖，而暫時(shí)不準(zhǔn)備采取任何措施，并為今后新盤的提價(jià)做好準(zhǔn)備。 ● 就樓盤規(guī)模而言，中、小樓盤打折幅度較大，大盤打折幅度較小 市場(chǎng)上，中、小樓盤打折力度較大，一般在5個(gè)點(diǎn)以上。特別是位于供應(yīng)量較大，而人口較少區(qū)域，如南城板塊的小盤，打折幅度在5至10個(gè)點(diǎn)之間。個(gè)別小盤指定戶型的實(shí)際讓利幅度可能高達(dá)10個(gè)點(diǎn)。就大盤而言，大多采取了觀望的態(tài)勢(shì)，暫時(shí)未見進(jìn)一步的優(yōu)惠促銷活動(dòng)。其售樓員反映，這樣做，一是基于對(duì)未來樓市看好的預(yù)期心理；二是有助于樹立業(yè)主和市場(chǎng)的信心，同時(shí)防范深圳那類“降價(jià)索償”事件的發(fā)生。然而，周邊小盤的打折，確實(shí)給大盤的銷售帶來了相當(dāng)大的影響，銷售速度明顯放緩。來看樓的客戶多，成交的客戶少。其中，部分客戶關(guān)心和追問最多的就是周邊小盤打折的問題。因此，一些知名大盤不得已也開始出現(xiàn)了3個(gè)點(diǎn)左右的優(yōu)惠活動(dòng)。而另一些卻仍在堅(jiān)守、觀望。 ● 就地域而言，南城與河西板塊樓盤打折幅度相對(duì)較大，中心板塊暫無明顯波動(dòng) 2007年以來，南城新省府板塊與河西新市府板塊，因開、竣工面積較大，在2008年已經(jīng)或即將出現(xiàn)大規(guī)模的集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，由于各樓盤在規(guī)模、品質(zhì)等方面參差不齊，不少規(guī)模較小或品質(zhì)不太高的樓盤不得不開展價(jià)格上的優(yōu)惠活動(dòng)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，招攬客戶。因此，在目前供過于求的情況下，該類區(qū)域的打折幅度相對(duì)較大，折扣一般在5個(gè)點(diǎn)左右。而位于中心板塊、優(yōu)越區(qū)位的樓盤，因其稀缺性而受客戶青睞，目前暫無優(yōu)惠活動(dòng)，或折扣幅度極小，在1至2個(gè)點(diǎn)之內(nèi)。 ● 小幅打折對(duì)潛在需求者的吸引力不大 受全國范圍內(nèi)，大的市場(chǎng)氛圍影響，潛在需求者的觀望情緒較濃。小幅打折已經(jīng)提不起潛在需求者的興趣。絕大部分樓盤的銷售人員均反映，其打折讓利對(duì)于銷售的影響較小。調(diào)查顯示，不少受訪者對(duì)2007年房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)仍記憶猶新，并認(rèn)為2007年的房?jī)r(jià)增速有虛高的成份。潛在需求者普遍認(rèn)為與深圳等地相比，價(jià)格優(yōu)惠力度沒有達(dá)到其心理預(yù)期水平，因而仍處于觀望狀態(tài)。 （五） 對(duì)未來銷售的預(yù)期 ● 未來三個(gè)月市場(chǎng)觀望氛圍將持續(xù) 相同的是，不僅潛在需求者在觀望，開發(fā)商也在觀望，將根據(jù)樓市行情變化伺機(jī)而動(dòng)。不同的是，潛在需求者在等心儀樓盤降價(jià)，開發(fā)商等的是中央的政策�，F(xiàn)階段，開發(fā)商認(rèn)為地方政策將對(duì)樓市影響不大，唯有中央的政策才能決定樓市的未來。 ● 短期內(nèi)市場(chǎng)活躍度降低，長(zhǎng)期將有所回暖 業(yè)內(nèi)人士對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)的走勢(shì)看低；認(rèn)為市場(chǎng)活躍度將一般、成交不理想的分析人士，與認(rèn)為市場(chǎng)活躍度將下降，成交量將下滑的分析人士各占一半。而就長(zhǎng)期而言，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士保持樂觀的預(yù)期，寄望奧運(yùn)會(huì)過后樓市將有所回暖。 ● 短期內(nèi)銷售壓力難以緩解，長(zhǎng)期則存在緩解的可能性 基于對(duì)短期市場(chǎng)的看低心理，六成樓盤的銷售人員認(rèn)為短期內(nèi)銷售壓力將持續(xù)。而從長(zhǎng)期的市場(chǎng)信心來看，超過8成樓盤的銷售人員預(yù)期未來的銷售壓力將有所緩和，甚至大幅下降。此外，大家對(duì)于“長(zhǎng)期”的定義也有所差異。有的認(rèn)為樓市波動(dòng)只是2008年的短期現(xiàn)象；有的則認(rèn)為還將持續(xù)一段時(shí)間。 ● 短期、長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)增速都將放緩 從短期來看，近7成樓盤的銷售人員認(rèn)為，雖然2007年房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)的情景將不再，但房?jī)r(jià)仍將持續(xù)增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)的幅度將減小。從長(zhǎng)期來看，業(yè)內(nèi)人士均持樂觀態(tài)度。8成樓盤的銷售人員認(rèn)為房?jī)r(jià)將以較為溫和的速度持續(xù)增長(zhǎng)。而部分樓盤的銷售人員則認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還將出現(xiàn)大幅恢復(fù)性快速增長(zhǎng)的可能。 六、結(jié)論與建議 �。ㄒ唬┙Y(jié)論 成交量下降，市場(chǎng)觀望情緒較濃。從20樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來看，各樓盤的銷售套數(shù)與去年同期相比均出現(xiàn)了不同程度地萎縮。值得注意的是，2007年是長(zhǎng)沙樓市的豐收年，樓盤銷售異�；鸨Ｒ虼�，相對(duì)于火爆的2007年，2008上半年成交量的同比下降顯得十分醒目。然而，相對(duì)于2007年之前的市場(chǎng)成交水平，則并非那么顯著。同時(shí)，購房者在“拐點(diǎn)論”、“降價(jià)說”的影響下，觀望情緒加重，這部分購房需求暫時(shí)被壓抑，樓盤銷售壓力日漸凸顯。 成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，漲幅趨緩。2008上半年，打折降價(jià)之說雖紛傳較廣，但就以上20樓盤的成交價(jià)格來看，并未出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠讓利現(xiàn)象。僅有少量樓盤針對(duì)目前的市場(chǎng)環(huán)境，出現(xiàn)了一定幅度的價(jià)格調(diào)整，以刺激銷售。此外，高端商品住宅的價(jià)格較為平穩(wěn)，價(jià)格漲幅波動(dòng)較��；普通商品住宅的價(jià)格受市場(chǎng)影響較大，價(jià)格漲幅趨緩的現(xiàn)象相對(duì)明顯。 市場(chǎng)銷售壓力在持續(xù)一段時(shí)期后將逐漸回暖。基于下半年的市場(chǎng)放量，全年的市場(chǎng)供應(yīng)，以及購房者和房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的市場(chǎng)信心等因素，預(yù)計(jì)樓盤的銷售壓力還將持續(xù)一段時(shí)間，價(jià)格漲幅也將繼續(xù)趨緩。但從長(zhǎng)期來看，購房者在觀望了一段時(shí)間后，潛在需求終將被陸續(xù)釋放，市場(chǎng)將逐漸回暖。 一系列新政的出臺(tái)將對(duì)激活長(zhǎng)沙樓市起到助推作用。隨著“長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見”和“中共長(zhǎng)沙市委長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于安居工程建設(shè)的實(shí)施意見”的發(fā)布，以及《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》和《長(zhǎng)沙市城市廉租住房保障實(shí)施方案》的推行，將從加速舊城改造，增加房地產(chǎn)開發(fā)投資；擴(kuò)大住房保障面，增加市場(chǎng)有效需求；推動(dòng)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)均衡發(fā)展；改善投資環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展四個(gè)方面起到積極的作用。 （二）建議 從以上調(diào)研的反饋信息來看，要緩解當(dāng)前樓盤銷售進(jìn)度普遍滯緩的狀況，應(yīng)抓住這樣兩個(gè)關(guān)鍵性問題：一是，市場(chǎng)供應(yīng)與需求的關(guān)系問題，保證供與求的平衡；二是，中央政策與地方實(shí)際情況的偏離問題，盡量避免“一刀切”政策所帶來的負(fù)面影響。鑒于此，應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)近期市政府出臺(tái)的兩個(gè)意見和兩個(gè)方案，維護(hù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 1. 增加市場(chǎng)有效需求，調(diào)動(dòng)購房者的積極性 ◆ 全面推行保障性住房的貨幣化補(bǔ)貼，擴(kuò)大住房保障面 全面推行以貨幣化的形式向無房戶和住房困難家庭提供住房補(bǔ)貼，使其能根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力選購或租賃不同檔次不同類型的商品房，從而激活二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，逐步擴(kuò)大保障的覆蓋面，住房保障對(duì)象由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭，從而增加市場(chǎng)的有效需求。 ◆ 推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加快城市建設(shè) 全面落實(shí)安居工程工作，加快全市范圍內(nèi)棚戶區(qū)和城中村的改造，搞好被拆遷人的拆遷與安置補(bǔ)償。同時(shí)，加快城市建設(shè)，加強(qiáng)市政工程配套設(shè)施建設(shè)。加快在建道路、橋梁、管線等的工程進(jìn)度。加強(qiáng)非中心區(qū)域新建住宅小區(qū)周邊的公用配套設(shè)施建設(shè)，增加公共交通線路，增開公交車次，修建路燈。增強(qiáng)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)實(shí)際情況在各區(qū)域增建學(xué)校、醫(yī)院等與居民生活息息相關(guān)的配套設(shè)施，為購房者盡可能地提供生活上的便利。 ◆ 建立健全住房抵押貸款機(jī)制 為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助中、低收入者購買住房，應(yīng)建立新的住房抵押貸款機(jī)制，成立專業(yè)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住房抵押貸款的順利實(shí)施。專業(yè)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)能為購房者提供包括貸款買房、土地出售和修繕房屋等在內(nèi)的多種服務(wù)。同時(shí)，還應(yīng)負(fù)責(zé)評(píng)估申請(qǐng)貸款人的財(cái)務(wù)狀況，并為其量身定制分期付款和抵押貸款的方式。 2. 調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)，提高樓盤品質(zhì) ◆ 建立健全預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng) 建立健全商品房的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，并通過政府相關(guān)的政務(wù)網(wǎng)站，對(duì)全市范圍內(nèi)商品房的開、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、可售面積，以及未來規(guī)劃籌建面積等相關(guān)信息分區(qū)分板塊即時(shí)予以公示。一方面，有助于政府職能部門正確評(píng)估市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)節(jié)商品房的供應(yīng)，避免地域性供需結(jié)構(gòu)失衡。另一方面，有利于指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)分散開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，理性拿地，統(tǒng)籌安排開發(fā)建設(shè)。 ◆ 貼近市場(chǎng)需求，提高樓盤品質(zhì) 開發(fā)商同樣對(duì)市場(chǎng)肩負(fù)著不可推卸的責(zé)任。調(diào)研顯示，那些能滿足一般家庭實(shí)際居住需求，性價(jià)比高的樓盤往往能贏得較多的客戶。因此，開發(fā)商應(yīng)積極開展市場(chǎng)調(diào)研工作，深入了解消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求，開發(fā)貼近市場(chǎng)需求，性價(jià)比較高的樓盤。除此之外，還應(yīng)注重樓盤的品質(zhì)和特色，在產(chǎn)品中體現(xiàn)高附加值的人文關(guān)懷，最大限度地滿足客戶的心理需求。 3. 樹立市場(chǎng)信心，整治市場(chǎng)秩序 ◆ 加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，樹立市場(chǎng)信心 加強(qiáng)對(duì)社會(huì)輿論的引導(dǎo)，幫助市民以客觀、發(fā)展的眼光去看待長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范誤導(dǎo)型的短視行為。可邀請(qǐng)業(yè)界知名的專家、教授、學(xué)者，結(jié)合不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分階段、分時(shí)期地探討長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樹立市場(chǎng)信心，鼓勵(lì)市民培養(yǎng)理性消費(fèi)觀念。同時(shí)，亦可定期舉辦專題樓盤推薦活動(dòng)。將商品房按普通住宅類、高檔住宅類；或經(jīng)濟(jì)類、別墅類；或戶型大小進(jìn)行分類。定期舉辦某一特定類型樓盤的集中宣傳推廣活動(dòng)。一方面，有助于加深廣大市民對(duì)樓盤產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)與了解，并為那些對(duì)住房有著特定需求的人士提供選購上的便利。另一方面，也為促進(jìn)開發(fā)商的銷售提供積極的宣傳平臺(tái)。 ◆ 建立健全二手房交易資金監(jiān)管機(jī)制，激活二手房市場(chǎng) 建立健全對(duì)二手房交易資金的監(jiān)管機(jī)制。通過建立健全二手房交易網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，為二手房交易提供“一站式”服務(wù)，維護(hù)市民對(duì)二手房交易安全的信心。同時(shí)，對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)中的部分稅費(fèi)給予減免或補(bǔ)貼，以降低交易門檻，鼓勵(lì)換購住房，提高二手房市場(chǎng)的活躍度。 |