| 2008年上半年中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| [作者]：房產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師 申蝶 |
2008年上半年，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)加壓下，各大城市商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重供大于求的局面，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚，房?jī)r(jià)漲勢(shì)陷于停滯。在這種局勢(shì)下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底處于怎樣的發(fā)展水平，與中部其他城市相比存在哪些優(yōu)勢(shì)與不足，為此，我們對(duì)長(zhǎng)沙和鄭州、武漢、太原、南昌、合肥中部六省會(huì)城市上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行了比較分析。通過對(duì)比，能更好的認(rèn)清當(dāng)前的形勢(shì)，找出差距，以進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析 �。ㄒ唬┛偭恐笜�(biāo)對(duì)比分析 1．城市規(guī)模對(duì)比 城市人口規(guī)模是用來反映城市規(guī)模大小的最常用指標(biāo)，我們用常住人口表示。從常住人口比較來看，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模處于中等水平，人口總數(shù)在中部六省會(huì)城市中排第三，武漢、鄭州的城市規(guī)模在長(zhǎng)沙之上。（見表1） 2．GDP對(duì)比 從GDP總量來看，武漢為第一檔次，鄭州、長(zhǎng)沙為第二檔次，南昌、合肥、太原為第三檔次，三個(gè)檔次之間的差異比較明顯。從GDP增速來看，排在第一位的是合肥，其次是武漢，長(zhǎng)沙排在第三位，鄭州、南昌并列第四，太原排名最后。長(zhǎng)沙的GDP總量與增長(zhǎng)速度與武漢相比均存在一定的差距，因此，長(zhǎng)沙短期內(nèi)很難趕上領(lǐng)先的武漢，差距可能還會(huì)繼續(xù)拉大；同樣，南昌、合肥、太原也很難拉近與長(zhǎng)沙的距離，盡管合肥GDP增速最快，但其GDP總量與長(zhǎng)沙差距較大；與鄭州相比，在總量上，長(zhǎng)沙稍低，在增長(zhǎng)速度上，長(zhǎng)沙略勝一籌，綜合來看，長(zhǎng)沙很有可能追趕上甚至超過鄭州。（見表2） 3．全社會(huì)固定資產(chǎn)投資對(duì)比 近年來，固定資產(chǎn)投資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐動(dòng)力，各城市都在不斷加強(qiáng)投資力度，加快投資增長(zhǎng)速度，從而保證經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。就投資規(guī)模而言，武漢憑借其經(jīng)濟(jì)總量?jī)?yōu)勢(shì)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額居首位，成為上半年惟一一個(gè)投資總額超過1000億的城市；合肥緊隨其后，投資總額超過900億，其整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但投資增速高位運(yùn)行，增長(zhǎng)率達(dá)到了55.4%，上半年固定資產(chǎn)投資力度大；長(zhǎng)沙的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額居第三，投資增速稍快于武漢；鄭州的投資規(guī)模居第四，投資增速排第三，快于長(zhǎng)沙；南昌投資增速排第二，但其投資規(guī)模仍然相對(duì)偏小；太原的投資規(guī)模和增長(zhǎng)率均排最后。（見表3） 4．居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)比 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），是一個(gè)用來衡量和反映城市消費(fèi)品價(jià)格水平的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。一般說來，當(dāng)CPI>3%的增幅時(shí)就是通貨膨脹，當(dāng)CPI>5%的增幅時(shí)就是嚴(yán)重的通貨膨脹。所以說當(dāng)CPI越高，通貨膨脹越嚴(yán)重，居民購買力就越低。長(zhǎng)沙的CPI增幅最低，但也超出了5%的水平，處于嚴(yán)重的通貨膨脹階段，只是相對(duì)其他城市，通貨膨脹率略低，居民的購買力下降速度稍慢，太原的CPI增幅最大，超出了10%的水平，居民的購買力已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降。（見圖1） 5．實(shí)際利用外資對(duì)比 引進(jìn)外資對(duì)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的拉動(dòng)作用，近年來，各城市利用外資增長(zhǎng)較快。從實(shí)際利用外資額來看，武漢處于領(lǐng)先地位，長(zhǎng)沙居第二，然后依次為鄭州、南昌、合肥、太原。從增長(zhǎng)率來看，太原居首位，同比增長(zhǎng)翻番，但其絕對(duì)數(shù)還是很低，鄭州、合肥增長(zhǎng)也較快，同比增長(zhǎng)超過了50%，長(zhǎng)沙居第四，最后兩位是武漢、南昌。可以看出，中部地區(qū)相對(duì)沿海及發(fā)達(dá)地區(qū)而言，還存在較大的差距，我們要利用中部崛起的重要契機(jī)，加快引進(jìn)外資的步伐，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的更快增長(zhǎng)。（見表4） �。ǘ┤司笜�(biāo)對(duì)比分析 1．人均GDP對(duì)比 如果說GDP反映的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模，那么人均GDP反映的就是國(guó)民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的計(jì)算均以2007年末常住人口為基數(shù)。從中部六省會(huì)城市的人均GDP來看，可以分為三個(gè)檔次，武漢、長(zhǎng)沙為第一檔次，太原、鄭州為第二檔次，南昌、合肥為第三檔次。長(zhǎng)沙的人均GDP居第二，僅次于武漢，從這個(gè)指標(biāo)來看，長(zhǎng)沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四個(gè)城市。（見表5） 2．城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)比 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指標(biāo)，它是反映城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的指標(biāo)。長(zhǎng)沙的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在中部地區(qū)居領(lǐng)先水平，人均收入水平達(dá)到9768元，居民的生活質(zhì)量最好；其次是武漢、合肥，人均收入水平屬于8000元的層次；然后是鄭州、太原、南昌，人均收入水平屬于7000元的層次。對(duì)比增長(zhǎng)速度，合肥排第一，增長(zhǎng)率為20.7%，武漢、鄭州的增長(zhǎng)速度相當(dāng)，分別位居第二、第三，長(zhǎng)沙排第四，增長(zhǎng)率為13.4%，太原、南昌排最后。（見表6） 二、中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比分析 �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資對(duì)比分析 1．房地產(chǎn)投資額對(duì)比 從房地產(chǎn)投資來看，合肥以高速的投資增長(zhǎng)率在今年上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額居首位，武漢居第二，長(zhǎng)沙居第三，南昌、太原完成投資額偏小，但其增速較快。今年上半年，中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)投資普遍較熱，各城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快，增速最慢的長(zhǎng)沙為23.5%，增速最快的合肥達(dá)到了57.0%。（見表7） 2．房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例 在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例占20%-25%是比較合理的。合肥、長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)投資占比超出了25%的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性高，投資市場(chǎng)偏熱；武漢、鄭州的房地產(chǎn)投資占比控制在適當(dāng)范圍之內(nèi)，投資結(jié)構(gòu)合理；太原、南昌占比偏低，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段。（見表8） （二）商品房供應(yīng)趨勢(shì)對(duì)比分析 新開工面積反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量，施工面積反映1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量。商品房新開工面積占施工面積的比例和商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比是兩個(gè)供應(yīng)前瞻性數(shù)據(jù)指標(biāo)。前者反映開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的信心，后者反映市場(chǎng)的供應(yīng)趨勢(shì)。 1．新開工面積占施工面積的比例 正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。上半年，中部六省會(huì)城市新開工面積占比普遍較低，由于房地產(chǎn)走勢(shì)的不明朗，造成了不少開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的觀望態(tài)度。長(zhǎng)沙的商品房新開工面積和施工面積的絕對(duì)數(shù)都排在前列，比值位居第一。相對(duì)其他城市，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)更為樂觀。（見表9） 2．施工面積與竣工面積的倍數(shù)比 通常情況下，商品房施工面積為竣工面積的3-4倍左右。從中部六省會(huì)城市的數(shù)據(jù)來看，該指標(biāo)嚴(yán)重超標(biāo)。倍數(shù)最高的是太原，達(dá)到了28.30，倍數(shù)最小的合肥也為9.13，長(zhǎng)沙排第四，施工面積是竣工面積的10.47倍。過高的倍數(shù)比，使得市場(chǎng)未來供應(yīng)量將會(huì)嚴(yán)重放大，各個(gè)城市在今后幾年中要面臨巨大的消化壓力。（見表10） （三）商品房供銷總量對(duì)比分析 1．商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。從供應(yīng)量來看，長(zhǎng)沙排第一，武漢排第二，鄭州排第三。從增長(zhǎng)率來看，太原居首位，供應(yīng)量以超過1.5倍的速度增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙、合肥的增長(zhǎng)速度也很明顯；相反，武漢、鄭州、南昌的供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比有一定程度下降。（見表11） 2．商品房合同備案面積對(duì)比 商品房合同備案面積反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況。從銷售量來看，合肥排第一，長(zhǎng)沙排第二，鄭州排第三。從增長(zhǎng)率來看，除合肥以49.4%的速度高速增長(zhǎng)外，其他城市的銷售量都出現(xiàn)了較大負(fù)增長(zhǎng)，南昌、武漢銷售量同比下降最快，長(zhǎng)沙的下降速度快于太原，較鄭州要慢。（見表12） 3．商品房供銷比 商品房供銷比用來反映商品房的供求情況。今年上半年大部分城市供大于求的趨勢(shì)變得非常嚴(yán)峻，與供應(yīng)量的增幅相比，交易量普遍明顯下降，銷售形勢(shì)很不樂觀。南昌、太原、武漢、長(zhǎng)沙商品房明顯供過于求，長(zhǎng)沙供銷比位居第四，供應(yīng)大增而需求下降；鄭州的商品房供應(yīng)量和銷售量同比均下降，供銷比為1.29，相對(duì)其他城市供求結(jié)構(gòu)要合理；合肥的商品房供應(yīng)量和銷售量同比均有大幅度的增長(zhǎng)，供銷比最小，比值為0.67，是惟一一個(gè)商品房供應(yīng)量出現(xiàn)緊缺的城市。（見圖2） �。ㄋ模┥唐贩砍山粌r(jià)格對(duì)比分析 從成交均價(jià)來看，長(zhǎng)沙商品房均價(jià)排第五，僅僅略高于合肥，但其增長(zhǎng)率居第一，商品住宅均價(jià)排最后，增長(zhǎng)率居第二。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在中部六省會(huì)城市中仍處于較低水平，價(jià)格洼地現(xiàn)象依然存在，但其以較高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，正在縮短與其他城市之間的距離。（見表13） （五）房?jī)r(jià)與GDP、人均可支配收入之比 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比以及房?jī)r(jià)收入比，是測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的兩個(gè)重要指標(biāo)。（注：以下房?jī)r(jià)按住宅價(jià)格計(jì)算） 1．房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，主要是用來測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，其值一般在1以內(nèi)屬于合理范圍，1～2是泡沫預(yù)警，2以上表示房?jī)r(jià)虛漲，泡沫顯現(xiàn)。從這個(gè)指標(biāo)來看，上半年，除合肥的房地產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展外，其他城市的房地產(chǎn)業(yè)都處于泡沫預(yù)警范圍，武漢的比值最大，即將超出泡沫預(yù)警的范圍，長(zhǎng)沙的比值居第二，該指標(biāo)值也過高。 2．房?jī)r(jià)收入比 世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4倍至6倍之間較為適當(dāng)。我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平米，全年的人均可支配收入為上半年的2倍，來推算房?jī)r(jià)收入比。在中部六省會(huì)城市中，只有長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比控制在6以下，居民的購房能力最強(qiáng)，其他城市的房?jī)r(jià)收入比偏高，市場(chǎng)發(fā)出了過熱的信號(hào)，特別是南昌的房?jī)r(jià)收入比超出了10∶1，相對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅，居民收入增長(zhǎng)緩慢，其收入已經(jīng)很難以支撐房?jī)r(jià)。（見表15） 三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較優(yōu)劣勢(shì)分析 從以上各方面情況的比較中可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展水平在中部六省會(huì)城市中處于中上游的位置，但也存在一些問題。 �。ㄒ唬┍容^優(yōu)勢(shì) 1．長(zhǎng)沙較低的房?jī)r(jià)以及較高的人均可支配收入，使得居民的購房能力最強(qiáng)。上半年，長(zhǎng)沙的商品住宅均價(jià)最低，盡管房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率較快，但其價(jià)格洼地現(xiàn)象依然存在，而且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在中部地區(qū)處于領(lǐng)先水平，是惟一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比控制在4~6倍合理范圍內(nèi)的城市，長(zhǎng)沙居民的住房消費(fèi)水平最高。 2．長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)更為樂觀，投資積極性高。在樓市的未來走勢(shì)不明朗的情形下，開發(fā)商普遍對(duì)市場(chǎng)的信心不足，但長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有因此而變得消極，他們對(duì)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)還是非�？春�。上半年，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)投資占比、新開工面積占比，在中部六省會(huì)城市位居前列，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增加，這些都能表明開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)充滿信心。 �。ǘ┍容^劣勢(shì) 1．短期內(nèi)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與武漢等城市相比仍將有一定的差距。房地產(chǎn)不可避免的與宏觀經(jīng)濟(jì)有緊密的聯(lián)系，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從GDP總量、固定資產(chǎn)投資、實(shí)際利用外資幾個(gè)總量指標(biāo)來看，武漢等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境都要優(yōu)于長(zhǎng)沙，從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，長(zhǎng)沙也在合肥、武漢之下。 2．房?jī)r(jià)的合理漲幅應(yīng)該是略低于GDP的漲幅，除合肥外，各城市處于泡沫預(yù)警階段。其中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值過高，僅次于武漢，市場(chǎng)泡沫較大。 四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的基本判斷 �。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，將為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)能隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得快速發(fā)展。上半年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)GDP1340億元，同比增長(zhǎng)14.8%，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資837.4億元，同比增長(zhǎng)28.8%。人均GDP、人均可支配收入的增長(zhǎng)，也將拉動(dòng)住房消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極作用。 �。ǘ┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)的投資熱情下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資在中部六省會(huì)城市居第三，投資增速為23.5%，占固定資產(chǎn)投資的比例最高，在開發(fā)企業(yè)這種積極樂觀的態(tài)度下，投資的熱情仍將高漲，投資規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。 �。ㄈ┥唐贩抗⿷�(yīng)量還將進(jìn)一步增大，未來市場(chǎng)的消化壓力較大。從商品房新開工面積和施工面積可以看出，市場(chǎng)還將持續(xù)放量，商品房供過于求的趨勢(shì)在下半年還將延續(xù)一段時(shí)間，因而，短期內(nèi)商品房供求關(guān)系難以平衡。 �。ㄋ模┓�?jī)r(jià)漲勢(shì)將得到控制，增幅會(huì)有所趨緩。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度超過了GDP的增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出了泡沫預(yù)警的信號(hào)，但充足的供應(yīng)量將抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，市場(chǎng)將更為理性健康。 （五）長(zhǎng)沙以較高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率正在拉進(jìn)與其他城市之間的距離，價(jià)格洼地現(xiàn)象將逐步消失。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在中部六省會(huì)城市中仍處在低位，但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度卻很快，經(jīng)過一段時(shí)間的上漲后，將逐步縮短這種距離，并將超過部分省會(huì)城市。 |