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誠信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
自房地產(chǎn)市場建立以來，政府出臺了不少調(diào)控政策，對整個房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生了重要影響。目前，樓市正進(jìn)入去行政化階段，未來針對樓市實施的干預(yù)措施將會越來越少。于是，筆者在此搜集2005年至今每年政府對于樓市采取的最重要的調(diào)控政策，以此回顧政府調(diào)控樓市的十年漫長路。
2005
“國八條”
2005年由于市場需求偏大，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快。為了抑制房價過快上漲，“國八條”出臺。具體內(nèi)容分別是：高度重視穩(wěn)定住房價格工作;切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任;大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制被動性住房需求;正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期;全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行;積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施;認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。
據(jù)悉，政策甫出，開發(fā)商“嚇了一大跳”，而由于這是政府首次調(diào)控房價，當(dāng)時許多項目都紛紛響應(yīng)政策主動降價出售存量。
2006
“國六條” “國十五條”
2006年5月，“國六條”出臺，提出重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。同一天，“國十五條”出臺，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，也即“70/90政策”;購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅;空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物;個人住房貸款首付比例不低于三成;居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型;土地閑置2年將被收回使用權(quán);各地年內(nèi)建立廉租住房制度。
樓市專家稱，“國六條”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現(xiàn)報復(fù)性上漲。
2007
房貸新政
2007年9月27日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺，這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新政”，該政策對當(dāng)時的住房消費貸款細(xì)則進(jìn)行大刀闊斧的修改。
具體內(nèi)容是：購買首套房的市民，建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于3成;而對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
據(jù)了解，該政策出臺不久后，全國樓市一路低迷，房價均大幅度跳水，成交量也明顯萎縮，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家紛紛將該政策看做是樓市風(fēng)云突變的一聲驚雷。
2008
“國十三條”
2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其中，為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。這些政策力度之強(qiáng)，覆蓋面之廣，堪比國務(wù)院2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”。
業(yè)內(nèi)人士表示，在全球金融危機(jī)的背景下，中國樓市出現(xiàn)了10年大拐點，量價齊跌。因此，下半年宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，以刺激樓市成交量。
2009
“國四條”
2009年10月24日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，國四條出臺：增加普通商品住房的有效供給;要繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;要加強(qiáng)市場監(jiān)管;要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
“國四條”的目標(biāo)是抑制房價過快上漲，促使房價合理回歸，加強(qiáng)住宅保障建設(shè)。
自2008年底住房消費刺激政策出臺以來，房地產(chǎn)市場銷量回升、房價上漲，開發(fā)商最為受益，但政府最希望看到的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)新開工才剛有起色，此時出臺延續(xù)住房消費刺激政策有助于穩(wěn)定開發(fā)商預(yù)期，增強(qiáng)住房供給信心，因此住房供給能得到明顯提升。
2010
“國十一條” “新國十條”(限購令)
2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付;明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。
2010年4月15日，國務(wù)院出臺措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010年4月17日，新國十條出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出臺，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。
這被號稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場“名副其實”進(jìn)入調(diào)控的開始。
2011
“新國八條”
2011年1月26日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》公布，即“新國八條”，同時國務(wù)院向各地分派房價調(diào)控督查組。
“新國八條”的具體內(nèi)容把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。
2012
第三套房或以上不能貸款，
首套房首付比例不低于30%
2012年，國務(wù)院發(fā)出通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放第三套住房貸款。
通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
2013
“新國五條”
2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。此外，會議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價工作問責(zé)制等內(nèi)容。
據(jù)悉，“新國五條”的出臺，及時而徹底地打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號。同時，限購造成的震懾作用逼迫開發(fā)商在下半年不得不以價換量。雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時間。
2014
“930”房貸新政
2014年9月30日，央行出臺房貸新政，主要內(nèi)容包括：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行;對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等。
本次房貸政策基本上是之前信貸政策的全面松綁，相對于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認(rèn)定上都有放松。這種松綁的幅度在某種程度上甚至比2009年政策還要寬松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰。
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