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2014年千億房企的隊(duì)伍并沒(méi)有像往年那樣再擴(kuò)容，但萬(wàn)科、綠地集團(tuán)沖破2000億規(guī)模，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入了一個(gè)全新的時(shí)代。
按照某研究院的數(shù)據(jù)，百億軍團(tuán)獲得擴(kuò)容至80家，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，市場(chǎng)份額接近40%。但陣營(yíng)之間差距拉大，第一陣營(yíng)(1000億元以上)的銷售均值已經(jīng)是第三陣營(yíng)(100億~300億元)的9倍。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)集中度仍將提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企的日子會(huì)越來(lái)越難挨，甚至?xí)瓉?lái)并購(gòu)潮。
集中度提升與增速放緩
盡管2014年樓市整體平淡，但行業(yè)龍頭在銷售、管理及融資方面的優(yōu)勢(shì)，使得市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升。
某研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已近40%。
另?yè)?jù)某研究中心的統(tǒng)計(jì)，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市占率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億。
從銷售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，百億房企分為三大陣營(yíng)。
第一陣營(yíng)包括7家千億級(jí)企業(yè)，萬(wàn)科、綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)。其中最受關(guān)注的當(dāng)屬萬(wàn)科、綠地集團(tuán)兩家龍頭之間的競(jìng)爭(zhēng)，二者均突破2000億大關(guān)，同比增速均在20%以上。但作為雄踞“老大”寶座多年的萬(wàn)科，此次被綠地集團(tuán)趕超，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這意味著未來(lái)規(guī)模之爭(zhēng)或有逐漸淡化之勢(shì)，綜合實(shí)力的比拼更值得關(guān)注。
萬(wàn)科、綠地將房地產(chǎn)行業(yè)帶入到了“兩千億”時(shí)代。第一陣營(yíng)中另外5家千億級(jí)房企與之差距拉大，后續(xù)追趕或存一定難度。
第二、第三陣營(yíng)與第一陣營(yíng)的差距更大，顯示出強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)。
某研究院的數(shù)據(jù)顯示，第二陣營(yíng)為12家300億~1000億企業(yè)，銷售額均值僅為532億元，距第一陣營(yíng)有近500億元的差距。而第三陣營(yíng)100億~300億企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，銷售均值只有第一陣營(yíng)的九分之一。
值得注意的是，雖然行業(yè)集中度在大幅提升，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增幅卻呈現(xiàn)出放緩的態(tài)勢(shì)。
某研究中心監(jiān)測(cè)的20家典型房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)18%，增速相比上年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。且這20家房企中逾半沒(méi)有完成年度銷售目標(biāo)，有的甚至低至七成，平均完成全年目標(biāo)的96.3%，較2013年105.6%的完成率下降9.3個(gè)百分點(diǎn)。
轉(zhuǎn)型與并購(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代已成為共識(shí)，時(shí)下更多的房企思考的是如何在2015年繼續(xù)去庫(kù)存。
在過(guò)去的2014年，開發(fā)商的存貨壓力普遍很大。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，萬(wàn)保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%。
平安證券分析師王琳分析認(rèn)為，盡管隨著限購(gòu)限貸松動(dòng)、降息周期的開啟，近期重點(diǎn)城市成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，十大城市去化月數(shù)亦從高點(diǎn)的16.2個(gè)月下降至10.3個(gè)月，但考慮到市場(chǎng)尤其是二三線城市絕對(duì)庫(kù)存仍處于高位，去化率未見明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)在2015年上半年相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)亦有進(jìn)一步下探的可能。
“考慮到地價(jià)并未明顯調(diào)整，而房?jī)r(jià)已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比回落，意味著未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮，中小房企的轉(zhuǎn)型出局將被動(dòng)提升行業(yè)集中度�！蓖趿毡硎尽�
一位三線城市的小型開發(fā)商負(fù)責(zé)人就對(duì)本報(bào)記者表示，2014年他的公司資金鏈非常緊，“房子都賣不出去，本來(lái)準(zhǔn)備開發(fā)的土地也準(zhǔn)備延遲動(dòng)工，如果可以的話，想把手頭建了一半的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣掉”。
這樣的案例并不在少數(shù)，在各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目或地產(chǎn)公司股權(quán)越來(lái)越多。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓表示，除了個(gè)別的龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)的現(xiàn)金都比較緊張，這種困難的局面將會(huì)在今年二、三季度達(dá)到頂端。他認(rèn)為今年將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)年。
此時(shí)房企不得不思考如何有效轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，否則“出局”的概率將會(huì)更大。
某研究中心認(rèn)為，短期來(lái)看，房企“�！贝笥凇皺C(jī)”，因?yàn)槔麧?rùn)率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)會(huì)虧損、出局，另外轉(zhuǎn)型的不確定性很高，部分房企有失敗的可能性。長(zhǎng)期來(lái)看，房企將不再依靠簡(jiǎn)單的復(fù)制擴(kuò)張來(lái)提高業(yè)績(jī)，轉(zhuǎn)而通過(guò)模式上的創(chuàng)新來(lái)尋找新的盈利點(diǎn)。
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