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2014年上半場(chǎng)的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，低位徘徊或許是最準(zhǔn)確的定義。
住宅市場(chǎng)的供需變化已經(jīng)讓不少地產(chǎn)商們糾結(jié)了大半年，而最新的數(shù)字是，商業(yè)門面的新增供應(yīng)在這一年也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心最新發(fā)布的《2014上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，2014年上半年長(zhǎng)沙地區(qū)新建商業(yè)門面累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售139.50萬(wàn)㎡，同比上升57.12%。
在整體商品房市場(chǎng)，2014年上半年長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房新開工面積1186.42萬(wàn)㎡，同比減少4.16%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積766.37萬(wàn)㎡，同比下降19.56%；而價(jià)格方面，上半年長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)為6326元/㎡（含內(nèi)六區(qū)與三縣市）。
供應(yīng) 長(zhǎng)沙批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增21.82%
根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，2014年上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1131.93萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.82%。
其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售796.74萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)30.39%。其中岳麓區(qū)為全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最大的區(qū)域，為277.23萬(wàn)㎡/24951套，同比分別增長(zhǎng)56.91%、27.15%。全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最小的區(qū)域是寧鄉(xiāng)縣。
而商品住宅的供應(yīng)同樣出現(xiàn)明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售903.54萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)14.61%。
另外，商業(yè)門面的新增數(shù)量驚人，而在這之中，新增門面的面積擴(kuò)大也成為一個(gè)明顯趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年全市新建商業(yè)門面累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售139.50萬(wàn)㎡，同比上升57.12%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售8301套，同比下降6.65%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積84.89萬(wàn)㎡，同比上升38.92%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售5110套，同比下降19.06%。
上半年新建商業(yè)門面累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大的區(qū)域是瀏陽(yáng)市，預(yù)售面積為34.34萬(wàn)㎡，批準(zhǔn)預(yù)售面積最小的是寧鄉(xiāng)縣，批準(zhǔn)預(yù)售面積僅4.00萬(wàn)㎡。岳麓區(qū)、雨花區(qū)、寧鄉(xiāng)縣的新建商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均呈下降趨勢(shì)，下降幅度最大的是寧鄉(xiāng)縣；芙蓉區(qū)、開福區(qū)、瀏陽(yáng)市同比增幅超過300%，其中開福區(qū)增幅最大。
銷售 新建商品住宅成交量同比降兩成
從成交量來看，上半年長(zhǎng)沙市新建商品房成交量為766.37萬(wàn)㎡/71434套，同比分別下降19.56%、21.51%。
在商品住宅銷售方面，同比下降亦是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。從成交量來看，全市新建商品住宅成交655.09萬(wàn)㎡/61219套，同比降幅均在兩成左右。而分區(qū)域來看，成交量最大的區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)沙縣，成交面積144.23萬(wàn)㎡，占全市成交總面積的22.02%。
在價(jià)格表現(xiàn)上，上半年市場(chǎng)均價(jià)下跌已成現(xiàn)實(shí)。但值得關(guān)注的是，從6月的價(jià)格變化曲線來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回升。這或許意味著開發(fā)商在前期的各種優(yōu)惠措施，正隨著市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)好而有所收縮。
數(shù)據(jù)顯示，1-6月,長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品住宅（含保障性住房）網(wǎng)簽均價(jià)為5501元/㎡，同比下跌6.22%—但6月均價(jià)為5475元/㎡，環(huán)比上漲13.65%（注：上月受拆遷安置房項(xiàng)目成交的影響，住宅均價(jià)大幅回落。）在內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)，1-6月新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6523元/㎡，同比下跌0.83%—但6月均價(jià)為6718元/㎡，環(huán)比上漲8.21%。
庫(kù)存 待售商品住宅主要為中大戶型
近三年來，截至6月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1893.39萬(wàn)㎡，167800套。其中住宅1345.50萬(wàn)㎡，123107套，占71.06%；非住宅547.89萬(wàn)㎡，44693套，占28.94%。
分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高超過400萬(wàn)㎡，然后依次是雨花區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)，待售量均在220萬(wàn)-245萬(wàn)㎡之間，而芙蓉區(qū)由于新房市場(chǎng)規(guī)模較小，所以庫(kù)存壓力也相對(duì)較小。分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡戶型商品住宅待售量較高，均在330萬(wàn)-355萬(wàn)㎡之間。待售商品住宅主要集中在90㎡以上中大戶型，占總量的76.75%，中大戶型商品住宅庫(kù)存量較大。