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剛剛過(guò)去的11月份有沒(méi)有復(fù)制10月份的市場(chǎng)表現(xiàn)，先前存疑待考的一切關(guān)注點(diǎn)終于水落石出。在半月、前三周時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)著實(shí)讓人捏了把汗，成交量并未能延續(xù)10月份的回暖走勢(shì)，待到21日央行宣布降息后的第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場(chǎng)形勢(shì)峰回路轉(zhuǎn)。但就整體而言，供應(yīng)大幅增加而需求并未如期集中釋放，相比10月成交量勉強(qiáng)持平，市場(chǎng)筑底回升的根基仍需進(jìn)一步鞏固，或?qū)⒂纱碎_(kāi)啟跑量去庫(kù)存的新周期。
快速去庫(kù)存加大推盤，11月重點(diǎn)城市新增供應(yīng)放量創(chuàng)新高
三季度以來(lái)地方救市措施不斷、整體市場(chǎng)需求逐漸釋放，使得開(kāi)發(fā)商推盤信心回升，積極采取多種營(yíng)銷措施，加快項(xiàng)目上市節(jié)奏，以期抓住市場(chǎng)窗口期、快速去庫(kù)存，加之年底又是各大房企沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點(diǎn)城市供應(yīng)量大增。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月22個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1796萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.7%，個(gè)別城市較10月有大幅上漲。
從具體城市能級(jí)來(lái)看，一線城市除北京外，供應(yīng)量都在90萬(wàn)平方米以上，平均供應(yīng)近115萬(wàn)平方米，其中深圳本月供應(yīng)近130萬(wàn)平方米，環(huán)比大增173%，同比也上漲99%，廣州更是超過(guò)了170萬(wàn)平方米，環(huán)比也是大增134%，處于近年來(lái)較高水平；二、三線城市供應(yīng)量與10月相比，環(huán)比下降的城市進(jìn)一步減少，南京、杭州、沈陽(yáng)、武漢等城市供應(yīng)量都超過(guò)100萬(wàn)平方米，無(wú)錫、常州、大連等城市供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，環(huán)比平均增幅超過(guò)70%。
成交較10月勉強(qiáng)持平，市場(chǎng)短期去化風(fēng)險(xiǎn)略有緩解
11月市場(chǎng)整體上沒(méi)能延續(xù)10月的強(qiáng)勢(shì)回升態(tài)勢(shì)，前三周市場(chǎng)整體弱于10月表現(xiàn)，唯獨(dú)第四周在降息提振下，市場(chǎng)成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉(zhuǎn)。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，11月份63個(gè)重點(diǎn)城市共成交新建商品住宅約3102萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比下降1.46%，僅算勉強(qiáng)持平，整體表現(xiàn)依然弱于10月市場(chǎng)。市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的更急仍需鞏固。
其中有三成城市成交量出現(xiàn)不同程度下降，其中二線城市環(huán)比下降的城市數(shù)量和降幅都最大，約五成二線城市成交量下降，長(zhǎng)沙、成都、大量等城市降幅都在40%以上，福州、杭州、寧波等城市成交降幅也都在20%左右。
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在連續(xù)兩月的快速去化之后，各城市短期風(fēng)險(xiǎn)略有緩解。多數(shù)城市供求比控制在1.2警戒線以內(nèi)，上月較為風(fēng)險(xiǎn)突出的長(zhǎng)春、福州理性回歸，而廣州、深圳以及無(wú)錫則由于本月供應(yīng)驟增而成交未相應(yīng)放大導(dǎo)致嚴(yán)重供大于求。從消化周期來(lái)看，監(jiān)測(cè)的22個(gè)重點(diǎn)城市中僅廣州、青島略有上漲，其余城市均或多或少下滑，消化周期超過(guò)20個(gè)月的城市僅剩沈陽(yáng)、青島和長(zhǎng)春三城，去化壓力得到一定程度的減弱。諸多城市正穩(wěn)步緩解去化危機(jī)，消化周期加速縮短趨勢(shì)明顯。
降息短期極大提振市場(chǎng)信心，或開(kāi)啟新一輪去化跑量周期
在我們看來(lái)，930限貸松綁助推市場(chǎng)快速筑底企穩(wěn)，而降息必將使新政的持久力得以延續(xù)，使市場(chǎng)各方信心進(jìn)一步回升，一方面促使開(kāi)發(fā)商加大推盤力度，整體供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，另一方面也無(wú)疑有助于提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者支付能力，對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會(huì)有集中釋放，從而有助于市場(chǎng)交投量的回升。
就此次降息本身而言，完全出乎市場(chǎng)意料，說(shuō)了整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)并不如預(yù)期中那樣樂(lè)觀，我們認(rèn)為，此次降息應(yīng)該只是開(kāi)始，將會(huì)開(kāi)啟新一輪的降息、降準(zhǔn)周期。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的窗口期仍將能得以持續(xù)。同時(shí)時(shí)至年尾，房企發(fā)力沖刺年度業(yè)績(jī)，以價(jià)跑量的決心和策略沒(méi)有改變，雙重效應(yīng)疊加。因而，接下來(lái)的12月或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的成交小高峰，整體市場(chǎng)也或?qū)⒁源藶樘逭嬲龑?shí)現(xiàn)回暖。
與此同時(shí)，目前各城市供大于求的基本面短期內(nèi)沒(méi)有改變，商品房庫(kù)存高企，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然突出。因此，目前市場(chǎng)環(huán)境下各家企業(yè)不應(yīng)盲目漲價(jià)，還是應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)供求、價(jià)格關(guān)系來(lái)積極營(yíng)銷，以去庫(kù)存為中心，緊抓窗口其加速跑量。
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