國(guó)有企業(yè)
誠(chéng)信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
在央行“930”信貸政策滿月之際，2014年10月29日李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，其中包括穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的背景下，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重點(diǎn)要求“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。作為中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的官方表態(tài)，意味著政策托底樓市下行已經(jīng)明確，并將在下一階段持續(xù)推進(jìn)。
繼地方政府頻頻取消限購(gòu)、發(fā)布各類刺激樓市政策之后，中央政府也頻頻出招，主要今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)的成交低迷，以及大部分城市土地供求的低位運(yùn)行，顯著影響財(cái)政收入尤其是地方政府財(cái)政收入增長(zhǎng)。根據(jù)財(cái)政部公布最新數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額下滑等影響，9月房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅406億元，同比下降4.7%，前三季度僅同比增長(zhǎng)3.8%。在地方政府性基金收入中，前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比增長(zhǎng)16.6%，較去年同期增速（49.6%）大幅回落。
回顧2008年全球金融危機(jī)引發(fā)的樓市全面下行期間，中央采取了一系列救市政策，當(dāng)時(shí)在各項(xiàng)政策的刺激下樓市迎來(lái)了強(qiáng)大力度的反彈，那么現(xiàn)如今，中央政策和當(dāng)時(shí)相比有哪些異同，我們逐一來(lái)分析下。
第一，銀行資金面寬松程度有別。2008年救市效果之所以能立竿見(jiàn)影，除了政策本身大幅調(diào)整之外，離不開(kāi)貨幣政策寬松的重要背景。在2008年9月至12月間，經(jīng)歷了三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、四次下調(diào)基準(zhǔn)利率。
而今年此前的定向降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)難有大的影響，當(dāng)前無(wú)論是貨幣供應(yīng)還是社會(huì)融資規(guī)模，均與當(dāng)年存在顯著差距（見(jiàn)圖1）。
第二，央行信貸放松取態(tài)相同，執(zhí)行有異。2008年發(fā)布的國(guó)務(wù)院131號(hào)文件中提出“鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)”，具體舉措包括房貸首付比例調(diào)至20%、利率下限基準(zhǔn)利率0.7倍。最主要的是政策出臺(tái)后，各大商業(yè)銀行所有商品住房類型均按此執(zhí)行。
然而，此次信貸放松能否真正落地，取決于商業(yè)銀行自行確定。央行“930”政策出臺(tái)一個(gè)月以來(lái)，除了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬之外，房貸利率并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。目前，在銀行實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，不僅受到政策底線嚴(yán)格控制，同時(shí)往往出于資金成本、經(jīng)營(yíng)收益、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度考慮，對(duì)具體個(gè)人執(zhí)行不同的信貸方案。
第三，財(cái)政稅收政策不同。2008年救市期間，全國(guó)范圍內(nèi)將營(yíng)業(yè)稅免征年限縮短至2年。
與之對(duì)比，本輪政策調(diào)整也已經(jīng)對(duì)住房信貸政策全面放松，而營(yíng)業(yè)稅免征年限尚未調(diào)整，依然需要達(dá)到5年。在前期限購(gòu)?fù)宋淮碳ぷ饔糜邢蓿刨J放松落地不易的情況下，近日營(yíng)業(yè)稅免征年限或?qū)⒖s短的傳聞四起。而一些地方政府，已率先采取財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房的方式開(kāi)展托市。
第四，房?jī)r(jià)調(diào)整有差異。本輪無(wú)論是調(diào)整時(shí)間還是下跌幅度均不及2008年。當(dāng)時(shí)中原二手住宅價(jià)格指數(shù)下行周期達(dá)到9個(gè)月，六大城市跌幅在7.5%~12.7%，而此次始于今年5月的指數(shù)下行經(jīng)歷了5個(gè)月時(shí)間，六大城市跌幅僅在0.9%~6.3%。價(jià)格調(diào)整有限，不利于市場(chǎng)成交的企穩(wěn)復(fù)蘇。此外，多地高企的商品房庫(kù)存，打破市場(chǎng)供求平衡，且將長(zhǎng)期影響市場(chǎng)走勢(shì)。
第五，外圍因素大為不同。當(dāng)時(shí)，在政策全面放松的情況下，各路資金涌入樓市，投資性需求異常活躍。而當(dāng)下，無(wú)論是資金還是投資性需求進(jìn)入樓市的外圍因素影響較多。首先，本屆政府持續(xù)推進(jìn)的反腐工作，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高端產(chǎn)品領(lǐng)域沖擊明顯。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的穩(wěn)步展開(kāi)，以及房地產(chǎn)稅立法進(jìn)而全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的預(yù)期，影響市場(chǎng)投資需求。最后，隨著居民金融理財(cái)渠道的不斷拓寬，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅收窄、流動(dòng)變現(xiàn)能力較差的局限性凸顯，也對(duì)資金的涌入帶來(lái)較大分流影響。
雖然今年以來(lái)從地方政府放松限購(gòu)出臺(tái)措施刺激樓市，到中央銀行松綁信貸和中央政府維穩(wěn)樓市的政府取態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀政策的托底明顯。然而，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與過(guò)往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。加之，宏觀政策的取態(tài)也有差異，將使得本輪各類救市政策能否真正奏效有待觀察。