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截至4月23日，2012年中國房企20強中，已有萬科，保利，招商和新城等四大房企發(fā)布了一季度報告。一季度四大房企合計實現(xiàn)營收191.34億元，同比增長29.49%，實現(xiàn)利潤23.11億元，同比下降7.04%。截至2012年3月31日，這四大房企的存貨合計4516.82億元，比2012年初增加4.36%。整體來看，這四大房企的一季度報告呈現(xiàn)以下特點：
成本增長迅猛，利潤遭侵蝕下降7%
從四大房企來看，凈利潤增速均低于營收增速。以萬科為例，其營收上漲29.81%，凈利潤僅上漲15.83%。招商和保利的情況則更為突出，在營業(yè)收入出現(xiàn)近三成上漲的情況下，凈利潤出現(xiàn)24%的同比下降，招商是2008年以來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑，保利則是2006年上市以來首次出現(xiàn)利潤同比下滑，其一季度凈利潤甚至低于2010年同期水平。而新城出現(xiàn)虧損的原因主要是因為其本期內(nèi)沒有項目結(jié)算。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，品牌房企以價換量促使?fàn)I業(yè)額有所上漲的同時也直接造成房企利潤不會太高，但除此之外，房企成本上漲也是導(dǎo)致營收中凈利潤占比下滑的主要原因。如廣告等支出增加使得一季度四大房企的銷售費用達到9.42億元，同比增長48.57%，而融資的持續(xù)困難，導(dǎo)致四大房企的財務(wù)費用上升至1.75億元，同比增長58.28%。再加上土地，建安成本和營業(yè)稅費的上漲，四大房企的利潤被侵蝕也在所難免。
陳雪認(rèn)為，凈利潤增速低于營收增速，表明四大房企凈利潤率(凈利潤/營業(yè)收入)出現(xiàn)下滑。當(dāng)前四大品牌房企的凈利潤率在10%-15%之間，預(yù)計在未來以價換量繼續(xù)深入、資金壓力居高不下及相關(guān)成本高企等因素，此比例可能繼續(xù)下降。
四大房企庫存合計4517億，同比增速回落
四大房企在一季度存貨合計4516.82億元，其中萬科庫存2147.01億元，比年初增加3.06%，保利庫存1633.34億元，比年初增加7.38%，招商庫存516.6億元，比年初增加0.43%，新城庫存為219.87億元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的庫存合計增加了4.36%，而去年同期增長幅度為13.01%。
陳雪認(rèn)為，與去年相比，今年四大房企存貨增長速度明顯放緩，這并非意味著品牌房企"以價換量"去庫存效果好于2011年同期，速度明顯放緩的主要原因是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少。以萬科為例，2012年1季度在土地市場并未出手，而在去年同期則拿地18塊，總計支付土地款達99.9億。而保利的季報則披露一季度的新開工面積同比下降23.96%。從目前市場狀況來看，謹(jǐn)慎拿地、控制開工成為品牌房企的共識，綜合反映了大型房企對未來后市的預(yù)期依然傾向于悲觀。
圖1：四大房企一季度營收和利潤及同比變化
