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誠信保障
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服務(wù)民生
撩開層層面紗
傳統(tǒng)購房方式中除了全額付款，信貸付款（按揭貸款）是一種最為普遍的方式，但并不是所有人都具備首付能力的，針對這部分人群，第三方機(jī)構(gòu)于是以起息獲利的方式向其提供貸款，購房者依此從銀行中獲得最低貸款配給，由此形成所謂的“首付貸”。作為房地產(chǎn)金融的一種市場生態(tài)，目前除了開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)直接提供“首付貸”自營服務(wù)，還有開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作以及互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立提供“首付貸”服務(wù)等3種模式。
從具體操作方式看，“首付貸”有抵押貸與信用貸兩種類型，前者是借款人以房產(chǎn)等為抵押物向資金中介進(jìn)行貸款，后者是借款人直接憑個人征信進(jìn)行貸款，但二者的月息不同，前者為0.6%左右，后者為10%上下。如果算上服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，“首付貸”公司向借貸人共約收取15%~20%的年化利率。從期限上看，少數(shù)“首付貸”的年限達(dá)到10年，但普遍的是3年之內(nèi)，相應(yīng)的貸款資金規(guī)模一般在20萬~60萬元之間。一般而言，除了開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)拿出一部分自有資金提供“首付貸”，更多的互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)所使用的資金都來自社會融資。
目前全國“首付貸”的規(guī)模究竟有多大？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近50多家P2P平臺出現(xiàn)過“首付貸”的項(xiàng)目，P2P行業(yè)初步統(tǒng)計(jì)出的“首付貸”資金為50億元左右。另據(jù)深圳金融協(xié)會提供數(shù)據(jù)，該市“首付貸”規(guī)模約在30億元以上。在這里，若將P2P之外參與“首付貸”的線上、線下機(jī)構(gòu)算上，加進(jìn)北京、上海等城市的數(shù)據(jù)，“首付貸”肯定不是一個小數(shù)目。
利與弊的鑒別
必須承認(rèn)“首付貸”在降低購房者購房門檻和解決購房人資金困難以及房地產(chǎn)“去庫存”中所發(fā)揮的積極作用，但“首付貸”通過多種手法達(dá)到對國家法規(guī)與相關(guān)政策的拆解，由此引來的違規(guī)之嫌疑也有據(jù)可查。按照規(guī)定，“個人住房貸款的首付比例由央行統(tǒng)一調(diào)控”，而通過民間二次借貸方式支付首付，顯然劃破了官方首付比例不得低于20%或30%的底線。如二線城市首付比例為20%，居民購買100萬元的房產(chǎn)，需要首付20萬元，如果中介機(jī)構(gòu)按照首付的50%提供“首付貸”，購房者最終實(shí)際首付只有10萬元。另外，《P2P平臺企業(yè)收費(fèi)規(guī)定指導(dǎo)意見》規(guī)定，“網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)不得以任何形式代出借人行使決策”，但事實(shí)是，P2P將投資人的資金用作“首付貸”就是一種典型的代理決策行為，其違規(guī)操作不容置疑。
因推高一線城市房價而砸向“首付貸”的“口水”也不小。數(shù)據(jù)顯示，在去年深圳、上海和北京新建商品房價格分別大幅飆漲47.5%、18.2%和10.4%的基礎(chǔ)上，今年前兩個月，三地房價接續(xù)累計(jì)環(huán)比上漲19.19%、6.17%和6.91%。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，北上深房價超乎預(yù)期地上漲是貨幣政策持續(xù)寬松的直接推動結(jié)果，但在三地的購房首付比并沒有像其他非限購城市降低到20%的情況下，“首付貸”的確讓并不充分或全面滿足最低首付標(biāo)準(zhǔn)的購房者和投資人輕松獲得了商業(yè)銀行的按揭貸款，從而導(dǎo)致巨量個貸推升房價的景觀。觀察發(fā)現(xiàn)，從去年到今年年初，恰是“首付貸”業(yè)務(wù)最為火熱的時期，伴隨著的也正好是銀行個貸的井噴。截至去年年末，我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，其中2015年全年新增2.66萬億元，這就意味著，僅去年新增個貸就占到了個貸余額的18.75%；也就是說，中國人在去年一年房貸消費(fèi)就占到了過去20年（1995~2015）的近20%，為年均增量的近4倍。
不錯，“首付貸”以及由此撬動的“場內(nèi)”杠桿一定程度上達(dá)到了“去庫存”效果，但由此所產(chǎn)生的杠桿風(fēng)險更不容忽視。一方面，“首付貸”驅(qū)使部分收入較低或不穩(wěn)定的人群涉足住房融資，在通過“首付貸”獲取對銀行一成甚至零首付的同時，他們的杠桿率升至10倍、20倍甚至更高；而且這部分人群既要承擔(dān)對銀行的月供成本，還要償還“首付貸”的本息，一旦發(fā)生失業(yè)或者收入減少，無法償還本金和利息，其所持貸款就極容易變成“次級貸”。另一方面，“首付貸”將投機(jī)炒房人群吸引了進(jìn)來，使得他們能用少量資金或者不用任何資金就可在房地產(chǎn)市場左右騰挪，吹大房價泡沫的同時從中獲利。然而，投資人利用“首付貸”是建立在未來房價不斷上漲的預(yù)期之上的，但若房價的上漲突破理性極限并拐頭下行，投資人特別是后來的接棒者不是血本無歸，便是負(fù)債累累。
更大的風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁給銀行。觀察發(fā)現(xiàn)，作為“首付貸”的最大規(guī)模運(yùn)營機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)商或地產(chǎn)中介資金供給端很大一部分是銀行理財(cái)，前者往往通過與銀行簽署協(xié)定的方式，在繳納了一定的保證金后，將銀行理財(cái)資金對接到“首付貸”項(xiàng)目上，而買賣雙方則簽署一份“陰陽合同”（“陽合同”代表被做高的房價，“陰合同”代表真實(shí)房價），購房人通過“陽合同”順利從銀行“套貸”，多出的個貸余額用作清償“首付貸”。值得關(guān)注的是，不同于股票配資中銀行杠桿較低（如1∶2）而場外資金提供更高杠桿（如1∶8），“首付貸”正好相反，銀行已經(jīng)按照法定最低限額提供了高額的“場內(nèi)”配資（如房貸的70%或80%），如果再加上“套貸”而形成的“場外”配資，一旦購房人發(fā)生道德風(fēng)險，銀行最終所承擔(dān)的損失將不可估量。
去杠桿進(jìn)行時
多大的杠桿就會產(chǎn)生多大的風(fēng)險。2015年上半年，A股在不斷加長的杠桿刺激下一路拿下了5000點(diǎn)的關(guān)口，然而，隨著高達(dá)2.3萬億場外配資的清理與撤離，股市迅速急轉(zhuǎn)直下，不到3個月的時間夭折近50%，數(shù)千股跌停的慘象至今歷歷在目，投資者普遍的巨額虧損依然令人不寒而栗。前車之鑒，后事之師。國內(nèi)房地產(chǎn)市場在首付貸推動之下，似乎正在復(fù)制A股并不久遠(yuǎn)的杠桿堆積軌跡，如不及時疏導(dǎo)與規(guī)制，資產(chǎn)悲劇與危害程度可能會更加慘烈。
鑒于此，央行行長周小川在前不久全國兩會期間舉行的金融專場新聞發(fā)布會上明確表示，“客戶的首付不能是借的”，同時，副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝更是擲地有聲地表示，“央行將會同相關(guān)部門對其進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。”不僅如此，北京、上海、深圳三地監(jiān)管部門正在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)場外配資市場情況進(jìn)行摸底排查，并約談了相關(guān)企業(yè)。懾于監(jiān)管層政策收緊的姿態(tài)，不少房地產(chǎn)中介已經(jīng)停止首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，P2P網(wǎng)貸平臺也縮減了業(yè)務(wù)規(guī)模。
但一時的行為收斂只能意味著風(fēng)險暫時被冷藏，徹底性“排雷”還須在銀行這個至關(guān)重要的關(guān)口進(jìn)行深度的“清場”，包括銀行對購房資格進(jìn)行認(rèn)真地審核，強(qiáng)化個貸審核的相關(guān)程序，及時跟蹤排查流水異動和進(jìn)行嚴(yán)密地復(fù)查，等等；監(jiān)管部門可以進(jìn)一步明確商業(yè)銀行的房貸放款的資質(zhì)要求，將個人首付款來源作為貸款發(fā)放的一項(xiàng)條件，甚至可以窗口指導(dǎo)，要求首付款不是自有資金的，一律不得發(fā)放房貸，同時封鎖銀行資金對接“首付貸”的渠道。
作為一種金融創(chuàng)新，“首付貸”所能接受的的監(jiān)管不應(yīng)一刀切。時下，全國高達(dá)7.2億平方米的房產(chǎn)庫存70%分布在三四線城市，這些地區(qū)的“去庫存”是國家的大戰(zhàn)略，而且目前的確存在部分剛需和改善型購房者的實(shí)際需求，基于此，一方面，對于自住型和改善型購房所產(chǎn)生的首付貸，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)給予支持，但必須規(guī)定單筆最高上限，同時提高首付貸的申請門檻；另一方面，要充分相信市場對風(fēng)險的自控識別能力，對于并無杠桿的抵押型首付貸，監(jiān)管層應(yīng)持包容姿態(tài)，因?yàn)檫@不僅能夠盤活居民房產(chǎn)存量，而且也能夠解居民首付之困，從而一定程度激活房產(chǎn)銷售的增量。